項目策劃與可行性研究之投資估計

投資估計投資構成項目總投資＝建設投資＋流動資金建設投資＝建筑工程費＋設備及工器具購置費＋安裝工程費＋工程建設其他費用＋基本預備費＋漲價預備費＋建設期利息建筑工程費設備及工器具購置費安裝工程費工程建設其他費用基本預備費建設期利息建設投資漲價預備費為建造永久性建筑物和構筑物所需要的費用單位工程投資估算法：建筑工程費＝單位建筑工程量投資×建筑工程總量單位實物工程量投資估算法建筑工程費＝單位實物工程量投資×實物工程總量概算指標投資估算法按專門機構發(fā)布的概算編制辦法。需要較為詳盡的工程資料、建材價格和工程費用指標編制建筑工程費用估算表序號建、構筑物名稱單位工程量單價（元）費用合計（萬元）包括設備購置費、工器具購置費、現(xiàn)場制作非標準設備費、生產用家具購置費和相應的運雜費設備購置費估算應根據(jù)項目主要設備表及價格、費用資料編制。工器具購置費一般按占設備費的一定比例計取。對于價值高的設備應按單臺（套）估算，價值低的可按類估算。國內設備和進口設備的購置費應分別估算建筑工程費設備及工器具購置費安裝工程費工程建設其他費用基本預備費建設期利息建設投資漲價預備費國內設備和進口設備的購置費應分別估算國內設備購置費為設備出廠價加運雜費，運雜費主要包括運輸費、裝卸費和倉庫保管費等，運雜費可按設備出廠價的一定百分比計算進口設備購置費由進口設備貨價、進口從屬費用及國內運雜費組成進口設備貨價按交貨地點和方式的不同，分為離岸價（FOB）和到岸價（CIF）兩種進口從屬費用包括國外運費、國外運輸保險費、進口關稅、進口環(huán)節(jié)增值稅、外貿手續(xù)費、銀行財務費和海關監(jiān)管手續(xù)費國內運雜費包括運輸費、裝卸費、運輸保險費等建筑工程費設備及工器具購置費安裝工程費工程建設其他費用基本預備費建設期利息建設投資漲價預備費包括各種機電設備裝配和安裝工程費，與設備相連的工作臺、梯子及其裝設工程費用，附屬于被安裝設備的管線敷設工程費用，安裝設備的絕緣、保溫、防腐等工程費用，單體試運轉和聯(lián)動無負荷試運轉費用等通常按行業(yè)或專門機構發(fā)布的安裝工程定額、取費標準和指標估算。具體計算公式包括：安裝工程費＝設備原價×安裝費率安裝工程費＝設備噸位×每頓安裝費安裝工程費＝安裝工程實物量×安裝費用標準建筑工程費設備及工器具購置費安裝工程費工程建設其他費用基本預備費建設期利息建設投資漲價預備費序號費用名稱計算依據(jù)費率或標準總價1土地使用費2建設單位管理費3勘察設計費4研究試驗費5工程建設監(jiān)理費6工程保險費7合計建筑工程費設備及工器具購置費安裝工程費工程建設其他費用基本預備費建設期利息建設投資漲價預備費是指在項目設施過程中可能發(fā)生難以預料的支出，需要事先預留的費用，又稱工程建設不可預見費，主要指設計變更及施工過程中可能增加工程量的費用以建筑工程費、設備及工器具購置費、安裝工程費及工程建設其他費用之和為計算基數(shù)，乘以基本預備費率建筑工程費設備及工器具購置費安裝工程費工程建設其他費用基本預備費建設期利息建設投資漲價預備費對建設工期較長的項目，由于在建設期內可能發(fā)生材料、設備、人工等價格上漲引起投資增加，需要事先預留的費用，亦稱價格變動不可預見費以建筑工程費、設備及工器具購置費、安裝工程費之和為計算基數(shù)，計算公式為：

PC＝∑It[(1+f)t-1]It：第t年的建筑工程費、設備及工器具購置費、安裝工程費之和f：建設期價格上漲指數(shù)。建筑工程費設備及工器具購置費安裝工程費工程建設其他費用基本預備費建設期利息建設投資漲價預備費指項目借款在建設期內發(fā)生并計入固定資產的利息。為簡化計算，假定借款均在每年的年中支用，借款第一年按半年計息，其余各年份按全年計息： 各年應計利息＝（年初借款本息累計＋本年借款額/2）×年利率有多種借款資金來源，每筆借款的年利率各不相同時，可分別計算每筆借款的利息，也可先計算出各筆借款加權平均的年利率，再以此利率計算全部借款的利息建筑工程費設備及工器具購置費安裝工程費工程建設其他費用基本預備費建設期利息建設投資漲價預備費房地產開發(fā)投資的構成前期費用：可研、勘測、策劃、規(guī)劃、設計、環(huán)評、“三通一平”……土地費用：為取得房地產開發(fā)項目用地而發(fā)生的費用建筑安裝工程費：土建、裝修、機電安裝配套設施建設費：公建、園林等基礎設施建設費：小市政開發(fā)稅費不可預見費建設期借款利息土地費用（不同情形下）征用土地時：土地征用拆遷費農村土地征用拆遷費：土地補償費、青苗補償費、地上附著物補償費、安置補助費、新菜地開發(fā)基金、征地管理費、耕地占用稅、拆遷費、其它城鎮(zhèn)土地拆遷費：地上建筑物、構筑物、附著物補償費，搬家費，臨時搬遷安置費，周轉房攤銷以及對于原用地單位停產、停業(yè)補償費，拆遷管理費和拆遷服務費等。出讓土地時：土地出讓地價款土地出讓金＋拆遷補償費、安置費＋城市基礎設施建設費轉讓土地時：土地轉讓費租用土地時：土地租用費股東以土地投資入股時：土地投資折價開發(fā)稅費估算依據(jù)專門機構發(fā)布的建設工程造價費用構成、估算指標、計算方法以及其他有關計算工程造價的文件專門機構發(fā)布的工程建設其他費用計算方法和費用標準以及政府部門發(fā)布的物價指數(shù)擬建項目各單項工程的建設內容及工程量估算精度要求工程內容和費用構成齊全、計算合理，不重復計算，不提高或者降低估算標準，不漏項不少算選用指標與具體工程之