我國房地產(chǎn)金融發(fā)展及其風(fēng)險問題分析

我國房地產(chǎn)金融發(fā)展及其風(fēng)險問題分析摘要：本文通過分析我國房地產(chǎn)金融的開展趨勢及其特點(diǎn)，反思現(xiàn)今房地產(chǎn)金融開展中所存在的融資過分集中于銀行、住房金融產(chǎn)品稀缺、法制不健全、信用風(fēng)險高等問題，試圖為我國房地產(chǎn)金融開展和風(fēng)險防備提供決策參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)金融；金融風(fēng)險；商業(yè)銀行。

房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱之一，在國家經(jīng)濟(jì)開展中發(fā)揮著舉足輕重的作用。次貸危機(jī)過后，我國房地產(chǎn)價格仍然持續(xù)走高，泡沫加劇，房地產(chǎn)金融風(fēng)險不可小覷。因此，研究我國房地產(chǎn)金融開展的趨勢和主要特征，探索防備化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險的主要伎倆，不僅有利于房地產(chǎn)市場本身的健康開展，而求有利于整個國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定和金融行業(yè)的穩(wěn)健開展，具有重要的理論價值和現(xiàn)實(shí)意義。

一、房地產(chǎn)金融及其風(fēng)險概述。

1.房地產(chǎn)金融及其風(fēng)險。

房地產(chǎn)金融是指與房地產(chǎn)活動有關(guān)的一切金融活動。具體而言那么應(yīng)劃分為下列形式，如開發(fā)商所需資金的具體融資方式，包括房地產(chǎn)信貸融資、股票融資、債券融資和運(yùn)用信托方式融資等，另外也包括居民個人住房貸款。房地產(chǎn)金融風(fēng)險是指銀行在為房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行資金的籌集、融通、清算等金融效勞活動中，由于各種事先無法預(yù)料〔即不確定〕因素的影響，使銀行的實(shí)際收益與預(yù)期收益發(fā)生背離，從而蒙受經(jīng)濟(jì)損失的可能性。房地產(chǎn)金融風(fēng)險不僅包括單項(xiàng)業(yè)務(wù)和單個金融機(jī)構(gòu)面臨的風(fēng)險，也包括整個房地產(chǎn)金融體系的風(fēng)險。房地產(chǎn)業(yè)作為一個高投入、高利潤的企業(yè)，這就決定了它不可防止的同時具備高風(fēng)險這一特性。金融業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)相結(jié)合，出于逐利的本質(zhì)，容易過度支持，引起信用膨脹問題，從而誘發(fā)危機(jī)。從目前來看，房地產(chǎn)金融風(fēng)險主要由信用風(fēng)險、流動性風(fēng)險、資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)風(fēng)險等構(gòu)成。

2.房地產(chǎn)金融風(fēng)險的特點(diǎn)。

房地產(chǎn)金融風(fēng)險既有一般性經(jīng)濟(jì)風(fēng)險的共性，也有自己獨(dú)具的個性因素，具體來說有下列幾個特征：

第一，隱蔽性。在現(xiàn)有的房地產(chǎn)金融體系中，存在著嚴(yán)重的信息不對稱性。身處資金鏈兩端的投資方和融資方之間的信息溝通中存在著極大的障礙因素。由于這種障礙的存在，使得金融機(jī)構(gòu)很難對貸款人作詳盡的了解和進(jìn)行有效的監(jiān)管，導(dǎo)致當(dāng)中的風(fēng)險長期隱蔽地進(jìn)行積累，一旦達(dá)到了最終的臨界值，損失將難以估量。

第二，傳遞性。在房地產(chǎn)金融市場中，存在著及其復(fù)雜的資金交易體系，隨著資金的融通借貸，形成了巨大的債權(quán)債務(wù)網(wǎng)。任何一個小的金融機(jī)構(gòu)問題的出現(xiàn)，都將影響到整個金融體系的運(yùn)行，最終可能誘發(fā)金融危機(jī)。

第三，周期性。在房地產(chǎn)市場的運(yùn)行中存在著一定的供應(yīng)需求關(guān)系，這種關(guān)系的變化直接影響到房地產(chǎn)金融市場的景氣程度。加上金融市場處于政府的貨幣政策下，隨著政府調(diào)控政策的改變也作用于房地產(chǎn)金融市場，因而房地產(chǎn)金融市場便存在了一個周期性的波動規(guī)律。

二、我國房地產(chǎn)金融存在的主要風(fēng)險。

自1998年以來，我國已建立起以銀行信貸為主，債券、股權(quán)、信托等多種融資方式并存的房地產(chǎn)金融市場體系。但是在房地產(chǎn)金融快速開展，有力支持我國房地產(chǎn)開展的同時，也暴露出融資結(jié)構(gòu)不合理，房地產(chǎn)金融產(chǎn)品創(chuàng)新遲緩，監(jiān)管機(jī)制不合理，運(yùn)作欠效率等問題，而這些問題的存在也造成和加劇了我國的房地產(chǎn)金融風(fēng)險。

1.銀行貸款是房地產(chǎn)資金的主要來源，且貸款規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大。

當(dāng)前我國的資本市場仍然處于一種十分弱后的狀態(tài)，房地產(chǎn)企業(yè)開展只能依賴銀行體系的間接融資，從而使資金需求集中于銀行體系，但我國現(xiàn)有的金融體制及信貸操作方式難以有效化解這種風(fēng)險。如圖1所示，在2022～2022年這10多年中，我國房地產(chǎn)銀行貸款處于持續(xù)增長的狀態(tài)，貸款金額從2022年的1692.2億元回升到了2022的13056.8億元。即使是在危機(jī)影響較重的2022～2022這四年間，房地產(chǎn)企業(yè)銀行貸款也處于快速回升的狀態(tài)。

2.利用海外資本市場拓展房企開展資金。

由于次貸危機(jī)以來，我國實(shí)行的信貸緊縮政策及對企業(yè)上市要求的提高，導(dǎo)致我國房地產(chǎn)企業(yè)紛紛把眼光投向境外。根據(jù)億房網(wǎng)統(tǒng)計，從2022年6月到2022年，建業(yè)地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)、龍湖地產(chǎn)、恒盛地產(chǎn)、融創(chuàng)中國、卓爾開展等在港成功上市，籌資巨大。在2022年年初，萬科、金地等大型房企紛紛方案通過買殼去香港上市。2022年在港上市房企資產(chǎn)總額均值為547.79億元，同比增長25.77%。而滬深上市房企資產(chǎn)總額均值為167.53億元。房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入方面，2022年在港上市房企收入均值115.65億元，同比增長32.89%；而滬深上市房企收入均值僅為33.69億元，同比微漲4.89%。除萬科、保利、金地、招商等一線房企外，大局部滬深上市企業(yè)盈利能力不敵在港上市企業(yè)。

3.房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債率將持續(xù)處于高位。

如上表我們可以分明地看到表中房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率根本都高于80%，而ST興業(yè)那么罕見的高達(dá)了968.7%，處于嚴(yán)重資不抵債的情況?？偟膩碚f這是由于經(jīng)濟(jì)的不景氣導(dǎo)致了我國房企的資金狀況不容樂觀。而從整個大的房地產(chǎn)市場來看〔據(jù)圖2〕，我們可以了解到，隨著房地產(chǎn)市場的不斷開展，房地產(chǎn)企業(yè)的資本規(guī)模從2022年的2.9萬億元急劇回升到了2022年的28.4萬億元，同時隨著資本的不斷擴(kuò)大，企業(yè)負(fù)債也相繼增多，從2022年的2.1萬億元回升到了2022年的21.4萬億元。而在此期間，房地產(chǎn)企業(yè)的資本負(fù)債率處于波動下降狀態(tài)。但2022年金融危機(jī)之后，又重新開始上揚(yáng)。總的情況如圖3。這意味著在未來相當(dāng)一段時間內(nèi)我國房地產(chǎn)負(fù)債率仍將處于一個高位。由于我國房地產(chǎn)企業(yè)的開展歷史較短，大多尚處于資本的初步積累階段，急于填充資金以擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模，因而不可能在短期內(nèi)降低房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率。

4.監(jiān)管機(jī)制不合理。

與西方有關(guān)國家相比，我國的房地產(chǎn)金融市場還處于一個較原始的狀態(tài)，市場監(jiān)管和調(diào)控工作還要在未來的實(shí)踐中逐漸完善。目前，我國的相關(guān)監(jiān)管制度的建設(shè)相對于高速開展的房地產(chǎn)金融市場仍是相對滯后的。監(jiān)管部門在進(jìn)行監(jiān)管時時常遇到各種因素的制約，從而導(dǎo)致其無法對我國房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行有效監(jiān)督、統(tǒng)一管理。此外我國金融業(yè)的國際化在進(jìn)一步推動房地產(chǎn)金融高度開展的同時，也使監(jiān)管機(jī)構(gòu)更加難以對房地產(chǎn)市場進(jìn)行監(jiān)管和調(diào)控。

三、當(dāng)前我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險產(chǎn)生的主要原因。

1.融資結(jié)構(gòu)單一，金融風(fēng)險集中于銀行信貸。

根據(jù)我國房地產(chǎn)市場的運(yùn)作和資金鏈情況，房地產(chǎn)商經(jīng)營過程中的買地、開發(fā)、建設(shè)、發(fā)售中的任何一環(huán)無一不依靠銀行資金的周轉(zhuǎn)，銀行資金貫通整個過程。

以2022年為例，〔詳見圖4〕全國房地產(chǎn)開發(fā)資金中銀行對開發(fā)商發(fā)放的貸款占了15.2%，從外表上來看，房地產(chǎn)開發(fā)對銀行系統(tǒng)的依賴似乎不大。而仔細(xì)分析我們可以得到另一個完全不同的觀點(diǎn)，由于定金和預(yù)收款〔屬于其他資金〕中有相當(dāng)局部是以居民的個人住房貸款形式存在，加上施工企業(yè)利用銀行貸款先行墊資局部及土地儲藏貸款〔其他資金〕等，因此保守估計開發(fā)商所需開發(fā)資金對銀行系統(tǒng)的依賴度為60%左右。過分單一的房地產(chǎn)貸款融資渠道導(dǎo)致銀行從房地產(chǎn)供應(yīng)和需求兩方面參與了房地產(chǎn)開發(fā)的全過程，實(shí)際上直接或間接的承受了房地產(chǎn)市場運(yùn)行中各個環(huán)節(jié)的市場風(fēng)險和信用風(fēng)險。

2.住房金融產(chǎn)品稀缺，創(chuàng)新能力缺乏。

房地產(chǎn)金融根本是兩塊，一塊是工程融資，第二個是住房金融，就是住房貸款這塊。住房金融工具的創(chuàng)新是房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的重點(diǎn)。要求金融機(jī)構(gòu)在金融實(shí)踐中，不斷開發(fā)住房金融新產(chǎn)品。

截止2022年，我國現(xiàn)存的住房金融業(yè)務(wù)主要有住房儲蓄貸款、住房公積金貸款、按揭貸款和組合貸款四類。但隨著新住房制度的形成和人們消費(fèi)觀念、消費(fèi)水平的變化，這些金融業(yè)務(wù)種類顯然是不能滿足市場需要，這就要求房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)及時研發(fā)出適合時代潮流的住房金融新產(chǎn)品。

3.房地產(chǎn)金融規(guī)制建設(shè)落后，監(jiān)管乏力。

2022年年初，房地產(chǎn)調(diào)控新國五條及其細(xì)那么相繼出臺，試圖以更堅定有力的調(diào)控措施徹底整頓房地產(chǎn)市場。但相較迅猛開展的房地產(chǎn)業(yè)，我國臨時出臺的政策措施只能解燃眉之急，而金融立法才是長治久安的治本之策。金融立法的目標(biāo)就是要調(diào)整當(dāng)前房地產(chǎn)開展中的混亂狀態(tài)，提高房地產(chǎn)市場的公平度，愛護(hù)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)企業(yè)，建立一種更加健康的社會主義市場經(jīng)濟(jì)。由于我國的市場經(jīng)濟(jì)起步較晚，目前我國有關(guān)房地產(chǎn)金融的法律仍然處于一種相當(dāng)欠缺的狀態(tài)，首先我國與一級市場相關(guān)的法律法規(guī)仍然比擬不足，如“公積金法〞、“房地產(chǎn)抵押貸款法〞、“房地產(chǎn)抵押貸款保險法〞等。而二級抵押貸款市場相關(guān)的法律法規(guī)還處于一種根本空白的狀態(tài)。此外現(xiàn)有的房地產(chǎn)金融法規(guī)不健全，影響房地產(chǎn)金融體系的發(fā)育成長和各項(xiàng)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的拓展，在法制上還未規(guī)定房地產(chǎn)金融組織的創(chuàng)建、標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)金融工具的發(fā)現(xiàn)和流通。因而現(xiàn)行的法律也需要進(jìn)一步修改，距成長為一個系統(tǒng)科學(xué)的體系還有很多路要走。

4.信息不對稱問題突出，房地產(chǎn)金融市場信用風(fēng)險高。

目前我國不足完善的社會信用體系，直接加劇了房地產(chǎn)金融風(fēng)險的嚴(yán)重性，一般社會信用體系主要包括房地產(chǎn)企業(yè)信用系統(tǒng)和居民個人信用系統(tǒng)，但當(dāng)前我國這二者的現(xiàn)狀不容樂觀。

①個人住房抵押貸款存在潛在風(fēng)險。按照世界銀行的規(guī)范，國際上房價收入比約為1比3至1比6，考察我國的房價收入比已經(jīng)到達(dá)了7.8倍，而在北京、上海、廣州等大城市甚至到達(dá)了1比15這一驚人的比值。這意味著生活在北上廣地區(qū)的家庭要在停止一切消費(fèi)的情況下，至少需要積累15年才能買的起一套房子。由此看出，我國房價已經(jīng)在一定程度上超過了居民收入的承受范圍，一旦經(jīng)濟(jì)和就業(yè)形勢有所變動，借貸者可能面臨違約的風(fēng)險。此外由于我國當(dāng)前個人融資渠道不暢，也存在一些人借機(jī)套取銀行貸款從事其他高風(fēng)險行業(yè)的可能性。

②房地產(chǎn)企業(yè)信用風(fēng)險。據(jù)明斯基“金融不穩(wěn)定假說〞對高風(fēng)險的借貸企業(yè)的定義“他們借款用于投資期很長的工程，在較長的時間內(nèi)他們都無法用投資的收益還本付息，而需要滾動融資用來支付本息〞。對我國房地產(chǎn)企業(yè)而言，多采取了分階段連續(xù)開發(fā)模式，即將上一階段的銷售資金作為下一階段的啟動資金，這就決定了我國房地產(chǎn)企業(yè)的高風(fēng)險性。此外假按揭問題也相當(dāng)嚴(yán)重，由于企業(yè)申請開發(fā)貸款手續(xù)較為繁瑣，加之利率高于個人住房貸款利率，所以很多開發(fā)商包括一些信譽(yù)較好的開發(fā)商為了解決資金周轉(zhuǎn)問題都會操作假按揭，這樣，貸款本身的風(fēng)險加上管理上的道德風(fēng)險，不良貸款的幾率會更大。

四、我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險的防備。

1.合理化解商業(yè)銀行風(fēng)險過度集中問題。

①加快住房抵押貸款證券化。住房抵押貸款證券化是指金融機(jī)構(gòu)把自己所持有的流動性差但具有未來現(xiàn)金收入流的住房抵押貸款會聚重組為抵押貸款群組。實(shí)踐證明通過充沛市場化證券的發(fā)行逐步形成房地產(chǎn)二級抵押市場是分散銀行住房貸款風(fēng)險的最有效地途徑，并且可以搞活市場資金的融通，解決住房信貸資金來源與運(yùn)用在期限上不匹配的矛盾。具體實(shí)施計劃包括在央行監(jiān)督下，選擇適宜的商業(yè)銀行作為發(fā)起人，成立專門的抵押貸款證券化公司，探索適合我國國情的運(yùn)作機(jī)制，在一些住房金融較為興旺的城市，如北京、天津、上海等進(jìn)行試點(diǎn)。

②擴(kuò)大房地產(chǎn)融資渠道，標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)融資行為。第一，構(gòu)建多元化的房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)體系。通過金融體制的改革讓房地產(chǎn)投資信托資金、保險公司、儲蓄機(jī)構(gòu)、養(yǎng)老基金和外來投資者參與到房地產(chǎn)一級貸款金融市場。第二，健全房地產(chǎn)金融資產(chǎn)的流動性的市場體系，開展房地產(chǎn)信托基金，改變當(dāng)前過分依賴銀行貸款的局面，形成以市場為主導(dǎo)、多渠道、多層次的房地產(chǎn)資金供給體系。

2.建立完善的住房金融產(chǎn)品創(chuàng)新體系。

啟動以改善銀行內(nèi)部開展模式的改革，切實(shí)解決住房金融產(chǎn)品創(chuàng)新問題，形成有效的產(chǎn)品研發(fā)鼓勵機(jī)制和建立專業(yè)的研發(fā)機(jī)構(gòu)，有效辨別不同收入、心理、年齡者的不同需求。除了傳統(tǒng)的四大融資方式，也應(yīng)適時創(chuàng)新更切合實(shí)際的金融產(chǎn)品。金融系統(tǒng)應(yīng)為住房金融品種的增多，金融工具的創(chuàng)新和體系的不斷完善而不懈努力，著眼于現(xiàn)有的住房金融產(chǎn)品進(jìn)行深度挖掘和實(shí)施創(chuàng)新，設(shè)計出有差別，效勞于不同群體的住房金融產(chǎn)品供給體系。

3.完善房地產(chǎn)金融法制。

針對我國房地產(chǎn)金融法制落后的情況，首先，應(yīng)該完善與住房貸款一級市場相關(guān)的法律法規(guī)。其次，應(yīng)盡快出臺圍繞二級抵押市場的法規(guī)和規(guī)范，并且在法律法規(guī)執(zhí)行的過程中建立更新機(jī)制，根據(jù)市場經(jīng)濟(jì)中出現(xiàn)的新現(xiàn)象做出快速反饋，在情況惡化前提前更新完善相關(guān)法律。再次，修改現(xiàn)行法律以形成統(tǒng)一的法律體系，提高其針對性、實(shí)用性和可操作性。過程中應(yīng)參考國際慣例和國際規(guī)范，對造成金融風(fēng)險和外部欺詐的責(zé)任人進(jìn)行刑事處分。并通過立法逐步開放外資在指定范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)。總的來說，是要通過立法建立以市場為主導(dǎo)，中央銀行進(jìn)行監(jiān)督，法制部門進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)，允許外資參與的金融法律體系。地方政府也可以結(jié)合本地房地產(chǎn)金融開展的具體情況，率先出臺與本地區(qū)相適應(yīng)的法律，推動房地產(chǎn)金融開展方式的戰(zhàn)略性轉(zhuǎn)型升級。

4.完善房地產(chǎn)金融市場運(yùn)作體系，加強(qiáng)信用建設(shè)，提高防范金融風(fēng)險的能力。

①完善個人征信系統(tǒng)，提高房貸質(zhì)量。在市場經(jīng)濟(jì)的大潮下，應(yīng)逐步實(shí)現(xiàn)全方位多層次的商業(yè)銀行資信統(tǒng)一管理體系，定期進(jìn)行個人資信評級并實(shí)現(xiàn)溝通共享。個人資信評級的內(nèi)容應(yīng)包括對個人資產(chǎn)的原值、凈值、收藏價值、獲利價值、開展?jié)摿σ约皞€人信譽(yù)的評估。之后我國商業(yè)銀行進(jìn)行信貸時，就可以改變銀行信貸人員僅憑借款人身份證明、收入證明等較原始的材料進(jìn)行信用征集的狀況，憑借個人征信系統(tǒng)加強(qiáng)對信貸資金的管理。對于出現(xiàn)不良的信用記錄的借貸人，商業(yè)銀行提高放貸條件，并對其今后的經(jīng)濟(jì)活動進(jìn)行種種限制。

②加強(qiáng)對房地產(chǎn)企業(yè)信用風(fēng)險防備，標(biāo)準(zhǔn)企業(yè)行為。第一，進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)資信評級。由專職的機(jī)構(gòu)按照企業(yè)的有關(guān)方面包括企業(yè)素質(zhì)、資金信用、經(jīng)營管理、財務(wù)狀況、經(jīng)濟(jì)效益與開展前景等進(jìn)行分析，并以簡單的資信等級來進(jìn)行評價。第二，完善房地產(chǎn)市場監(jiān)測體系和房地產(chǎn)信息披露制度。加強(qiáng)和完善房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)建設(shè)，特別是透明購房網(wǎng)的建設(shè)。進(jìn)一步完善房地產(chǎn)市場信息披露制度，及時準(zhǔn)確地向社會頒布市場商品房預(yù)售信息、可售樓盤及房源、已售狀況等信息，穩(wěn)定市場預(yù)期，以避免房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)性失衡。第三，適當(dāng)機(jī)會取消商品房的預(yù)售制度。取消商品房預(yù)售制度，有利于進(jìn)一步減輕銀行自身所集中的風(fēng)險，使房