我國(guó)住房保障制度設(shè)計(jì)問(wèn)題剖析與建議

我國(guó)住房保障制度設(shè)計(jì)問(wèn)題剖析與建議

近年來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格一直高位運(yùn)行，廣大中低收入者在市場(chǎng)上實(shí)現(xiàn)自己的住房愿望很困難，因此，住房保障問(wèn)題引起社會(huì)廣泛的關(guān)注。為促進(jìn)社會(huì)和諧發(fā)展，更好地滿足中低收入者的住房需求，中國(guó)政府非常重視住房保障問(wèn)題，近年來(lái)加大了住房保障力度，力圖保障中低收入者最基本的住房需求。目前，中國(guó)的住房保障是根據(jù)收入情況分層次進(jìn)行的。一般分為如下幾個(gè)層次：最低收入者租用廉租房；低收入者可購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房；中低收入者可購(gòu)買限價(jià)房等，逐步形成一個(gè)較為完善的住房保障體系。中高收入者的住房問(wèn)題由市場(chǎng)解決。除廉價(jià)房外，限價(jià)房和經(jīng)濟(jì)適用房都是以直接出售的方式提供給保障對(duì)象，購(gòu)買者擁有全部產(chǎn)權(quán)或者受限制產(chǎn)權(quán)。比如在北京，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用房在居住滿5年之后才可以在公開(kāi)市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓。對(duì)于政府為滿足廣大中低收入者的住房需求，住房保障體系的推出非常令人稱道，體現(xiàn)了政府關(guān)心弱勢(shì)群體，切實(shí)解決百姓實(shí)際問(wèn)題，保證社會(huì)和諧穩(wěn)定發(fā)展的堅(jiān)定決心，增強(qiáng)了人們對(duì)安居樂(lè)業(yè)的期望。2009年11月，在國(guó)際金融危機(jī)背景下，中國(guó)推出了在未來(lái)三年增加4萬(wàn)億元投資的財(cái)政刺激計(jì)劃，其中9000億元是增加保障性住房的投入，在未來(lái)三年大力建造保障性住房，為中低收入者排憂解難。這些制度的設(shè)計(jì)，充分體現(xiàn)了政府照顧各個(gè)群體的實(shí)際狀況做出的住房安排。但是，毋庸諱言，其中有些問(wèn)題一直值得探討，各地方在執(zhí)行保障性住房建設(shè)和分配過(guò)程中，經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房等常常遭到大范圍棄購(gòu)以及腐敗叢生等現(xiàn)象，讓人不能不對(duì)這個(gè)制度設(shè)計(jì)本身的科學(xué)性表示懷疑。而任何制度的設(shè)計(jì)必定要考慮執(zhí)行成本問(wèn)題，如果一項(xiàng)制度執(zhí)行成本過(guò)高，即使有一定成效，但它的存在性值得研究。為達(dá)到目的而不顧成本，是得不償失的。目前我國(guó)保障性住房實(shí)施中表現(xiàn)出的保障房棄購(gòu)、腐敗、國(guó)有資產(chǎn)流失等問(wèn)題，揭示了我國(guó)當(dāng)前住房保障制度設(shè)計(jì)需要調(diào)整。一經(jīng)濟(jì)適用房——住房保障制度設(shè)計(jì)的缺憾[1]在1998年住房商品化改革伊始，我國(guó)即提出了要將面向中低收入者的經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)作為國(guó)家住房供應(yīng)體系的主體之一。按照政策的最初設(shè)計(jì)，經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)量要占到住房供應(yīng)總量的70%～80%。經(jīng)濟(jì)適用房占用的土地是劃撥用地，地方政府缺乏動(dòng)力去推動(dòng)經(jīng)濟(jì)適用住房的開(kāi)發(fā)。從2004年開(kāi)始，我國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房投資比重持續(xù)下降，由2003年的6.13%下降至4.61%，為1998年以來(lái)最低，近5年間減少了6個(gè)百分點(diǎn)。[2]不僅地方政府無(wú)建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房的動(dòng)力，而且自它誕生之日起就飽受爭(zhēng)議。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，其弊端愈加顯現(xiàn)。1.經(jīng)濟(jì)適用房導(dǎo)致社會(huì)資源分配不公平，不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展第一，經(jīng)濟(jì)適用房只針對(duì)戶籍人口，而且申請(qǐng)的條件和手續(xù)非常苛刻和復(fù)雜，這類人大多是拆遷戶或者“改善性需求”。但是對(duì)于真正需要住房的主流人群——城市新移民，卻完全被排斥在外。在當(dāng)前乃至未來(lái)相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間，以外來(lái)人口為支柱的人口機(jī)械增長(zhǎng)，都是城市人口增長(zhǎng)的主要方式。而經(jīng)濟(jì)適用房完全不考慮這一群體，不僅有失公平，更不利于城市住房問(wèn)題的解決。而且，按現(xiàn)行制度，經(jīng)濟(jì)適用房一旦購(gòu)買，其退出機(jī)制不完備，一個(gè)人生前取得大量社會(huì)福利和救濟(jì)，死后還可以留下福利房產(chǎn)給子孫，這更有失公平。第二，經(jīng)濟(jì)適用房很容易造成分配過(guò)程中的腐化機(jī)會(huì)，很難實(shí)現(xiàn)公平分配。操作過(guò)程中，“經(jīng)濟(jì)適用房”時(shí)常暴出黑幕，包括開(kāi)奔馳買經(jīng)濟(jì)適用房，七房四廳加電視的“經(jīng)濟(jì)房”，公務(wù)員多買，老百姓買不到等丑惡現(xiàn)象。第三，房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序遭到破壞。房地產(chǎn)市場(chǎng)是要公平競(jìng)爭(zhēng)，現(xiàn)在上市了一批經(jīng)濟(jì)適用房，它不是按照市場(chǎng)規(guī)則買賣。事實(shí)上，房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)該只能有一個(gè)價(jià)格存在。商品房一平方米10000元，而經(jīng)濟(jì)適用房一平方米3000元的格局是與市場(chǎng)規(guī)則格格不入的。這必然會(huì)導(dǎo)致尋租行為猖獗。馬克思說(shuō)過(guò)，如果有300%的利潤(rùn)，資本家會(huì)不惜踐踏人間一切法律。因此，國(guó)家建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房，影響了房地產(chǎn)市場(chǎng)。2.政府投入和受益者不匹配，難以實(shí)現(xiàn)初衷2006年11月《中國(guó)青年報(bào)》報(bào)道，有調(diào)查發(fā)現(xiàn)，經(jīng)濟(jì)適用房出租率高達(dá)48%，而普通商品房用于出租的比例僅有20.55%。它表明中國(guó)現(xiàn)行的經(jīng)濟(jì)適用房政策并不成功，近半數(shù)經(jīng)濟(jì)適用房用于出租，只會(huì)加劇社會(huì)的不公平。一邊是一房難求，一邊是近半數(shù)的房屋被出租，本應(yīng)惠及中低收入者的經(jīng)濟(jì)適用房政策違背了初衷。政府免除費(fèi)用，而大量經(jīng)濟(jì)適用房由于不是非常地適銷對(duì)路，而屢屢遭到棄購(gòu)。近日有報(bào)道，佛山市首批經(jīng)濟(jì)適用房有91個(gè)符合條件的購(gòu)買戶由于經(jīng)濟(jì)困難，不能一次性支付購(gòu)房款，所以暫時(shí)未入住，百套經(jīng)濟(jì)適用房已交鑰匙買房人卻沒(méi)錢入住。經(jīng)濟(jì)適用房出現(xiàn)夠條件的買不起，買得起的不符合入住條件的尷尬局面。2009年1月，昆明作為樣板推出子君村經(jīng)濟(jì)適用房，由于存在多數(shù)購(gòu)房者無(wú)力購(gòu)買、房?jī)r(jià)過(guò)高、購(gòu)房憑證沒(méi)有核發(fā)等一系列問(wèn)題，竟未售出一套。之后，昆明竟放寬了經(jīng)濟(jì)適用房的申購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)，申請(qǐng)標(biāo)準(zhǔn)中“人均收入”一條由原來(lái)的402元/月變成了9666元/年（月均805.5元），此標(biāo)準(zhǔn)引發(fā)低收入者的質(zhì)疑和失望[3]，如此，低收入者仍然不能買到住房，經(jīng)濟(jì)適用房不經(jīng)濟(jì)，低收入家庭依舊買不起。而這些夠買經(jīng)濟(jì)適用房標(biāo)準(zhǔn)的人，由于不符合低保標(biāo)準(zhǔn)，也沒(méi)有資格租用廉租房，這些人的住房問(wèn)題仍然得不到解決。國(guó)家經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)，有限的資金應(yīng)該首先照顧最困難的人，而不是照顧那些有能力有錢買房的人，最迫切需要解決的是提供給中低收入無(wú)房者一個(gè)合理居住的地方，而不是一部分人擁有住房產(chǎn)權(quán)的需要?，F(xiàn)有政策對(duì)銷售環(huán)節(jié)的規(guī)定不清晰、經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)?yōu)惠政策支持力度與低收入家庭購(gòu)買能力有差距。3.國(guó)有資產(chǎn)流失問(wèn)題受到關(guān)注經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)之所以價(jià)格低屬于政府保障性住房，除了開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)限制，最主要的是政府讓利的結(jié)果，不外乎“減免地價(jià)，稅費(fèi)優(yōu)惠，政策傾斜”等?！皽p免地價(jià)”，意味著政府減少了收入，意味著本來(lái)公共財(cái)政的一部分，現(xiàn)在補(bǔ)貼給了一小部分買房人，意味著納稅人必須多交納這部分來(lái)補(bǔ)充財(cái)政，為這部分購(gòu)房人支付代價(jià)。同樣，“稅費(fèi)優(yōu)惠”也意味著政府收入減少以補(bǔ)貼這部分買房者?！罢邇A斜”，也是一種隱性補(bǔ)貼?？傊?，若市場(chǎng)價(jià)（最效率價(jià)格）是5000元，而經(jīng)濟(jì)適用房賣3000元，那么每平方米至少要補(bǔ)貼2000元，而有些城市兩者之間的差價(jià)比這個(gè)要高出很多。國(guó)家規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用房5年之后才可以上市交易，但是，五年過(guò)后，如果上市交易，一旦通過(guò)市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓，經(jīng)濟(jì)適用房將不再是保障性住房，其性質(zhì)由福利產(chǎn)品變?yōu)榧兯饺素?cái)產(chǎn)，結(jié)果是化公為私，無(wú)法再由政府重新分配，因而國(guó)有資產(chǎn)就出現(xiàn)了流失問(wèn)題。即使設(shè)置5年過(guò)渡期、補(bǔ)繳地價(jià)款等限制，也難以補(bǔ)償這種流失問(wèn)題。在社會(huì)誠(chéng)信系統(tǒng)沒(méi)有建立的條件下，購(gòu)房者家庭年收入證明等材料都可以通過(guò)多種造假途徑獲得，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)適用房大量流入了實(shí)際上并不缺房、著眼于升值的投資者手中，也給國(guó)家造成了不必要的損失。4.定位人群不清晰，給尋租行為留下較大空間由于經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房其產(chǎn)權(quán)可以轉(zhuǎn)讓，政府除了負(fù)責(zé)供應(yīng)，還要負(fù)責(zé)從眾多申請(qǐng)者中挑選銷售對(duì)象，而這原本屬于市場(chǎng)功能。這種職能邊界不清，導(dǎo)致在經(jīng)濟(jì)適用房分配中存在大量權(quán)錢交易等腐敗行為，其結(jié)果常常表現(xiàn)為：經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)里停放不少奔馳、寶馬等高檔轎車；經(jīng)濟(jì)適用房審批表、售房號(hào)被公開(kāi)叫賣；還有一種就是，大量投機(jī)性資金通過(guò)不正當(dāng)渠道買進(jìn)經(jīng)濟(jì)適用房，再通過(guò)出租、轉(zhuǎn)讓等手段攫取暴利。這種行為比炒作商品房危害更大，社會(huì)影響也更壞。雖然政策規(guī)定5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓，5年后有條件地轉(zhuǎn)讓，但由于轉(zhuǎn)讓成本不夠高，炒房客在巨大的利益驅(qū)使下頻繁炒作。結(jié)果是經(jīng)濟(jì)適用房難以讓?xiě)?yīng)該受益的人受益，背離了政府保障性房的初衷。在大多數(shù)國(guó)家，開(kāi)發(fā)商只是充當(dāng)建筑商，福利性質(zhì)的房屋配售，主要由政府機(jī)構(gòu)進(jìn)行。但中國(guó)的經(jīng)濟(jì)適用房則相反。首先是分配和銷售環(huán)節(jié)由開(kāi)發(fā)商主導(dǎo)，這必然導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)適用房分配的尋租現(xiàn)象以及普遍的分配不公正。其次，在經(jīng)濟(jì)適用房的配套設(shè)施建設(shè)上，開(kāi)發(fā)商與政府之間的3%利潤(rùn)率爭(zhēng)奪甚為激烈。少建或不建一些必要的配套設(shè)施成為常態(tài)。這種做法一方面因不通過(guò)招標(biāo)容易滋生腐敗，另一方面因?qū)Ψ课菔蹆r(jià)控制不嚴(yán)而使開(kāi)發(fā)商取得不合理的利潤(rùn)。5.管理和監(jiān)管成本過(guò)高作為公共服務(wù)與產(chǎn)品及規(guī)則制定者的政府，與企業(yè)不同，對(duì)市場(chǎng)價(jià)格、市場(chǎng)信息不甚敏感，政府資助的經(jīng)濟(jì)適用房在投資、分配、管理等諸多方面存在著監(jiān)管成本極高而效率極低的現(xiàn)象，即使政府再“明察秋毫”，也會(huì)存在著疏漏，而經(jīng)濟(jì)適用房潛在市場(chǎng)利潤(rùn)又極大，所以盡管投入巨大的人力物力財(cái)力進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)管，也難免會(huì)給投機(jī)者以可乘之機(jī)。比如對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房，各個(gè)地方政府需要出臺(tái)針對(duì)本地區(qū)實(shí)際情況的經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)買規(guī)則，對(duì)于居住年限、產(chǎn)權(quán)擁有等標(biāo)準(zhǔn)，必須從頭到尾花費(fèi)數(shù)年層層審核。審核之后還需要監(jiān)管，監(jiān)管又需要花費(fèi)大量的投入，但是結(jié)果還是有許多投機(jī)者鉆了空子。此外，退出機(jī)制不完善也是經(jīng)濟(jì)適用房面臨的問(wèn)題[4]?，F(xiàn)行的經(jīng)濟(jì)適用房運(yùn)作機(jī)制實(shí)際是在房屋銷售階段，通過(guò)限定房?jī)r(jià)一次性地將補(bǔ)貼劃撥給中低收入者。但是隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，購(gòu)買了經(jīng)濟(jì)適用房的居民在未來(lái)幾年內(nèi)可能會(huì)有較大的收入增長(zhǎng)，不再屬于經(jīng)濟(jì)適用房保障之列，而市場(chǎng)上也會(huì)涌現(xiàn)出新的中低收入者，那么，這種靜態(tài)的、以一次性銷售方式滿足中低收入者住房的模式，不能充分利用有限的保障資源。經(jīng)濟(jì)適用房或許可以解決一些低收入者的購(gòu)房問(wèn)題，但是其代價(jià)是高昂的?，F(xiàn)階段我們最該解決的問(wèn)題應(yīng)是低收入者的住房問(wèn)題而不是購(gòu)房問(wèn)題。在住房問(wèn)題解決的基礎(chǔ)上，如果通過(guò)自身的努力生活有了改善，收入有較大提高，希望改善住房或有能力改善住房，那么就可以到市場(chǎng)上去購(gòu)買住房。因此，低收入者購(gòu)買房產(chǎn)并不是很急迫的，最需要解決的是居住問(wèn)題，在這方面租賃房的靈活性以及操作的低成本性應(yīng)該更適合低收入人群的需要。事實(shí)上，筆者認(rèn)為經(jīng)濟(jì)適用房和股市“大小非”、匯率雙軌制以及煤炭等能源的計(jì)劃內(nèi)價(jià)格一樣是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)過(guò)渡階段的產(chǎn)物，它初衷是好的，但是它的弊端顯而易見(jiàn)，為尋租行為提供了極大的空間，是與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)相悖的，早晚要摒棄，而且越早拋棄對(duì)市場(chǎng)發(fā)展越有好處。雖然它名義上是為廣大低收入者設(shè)計(jì)，考慮的是照顧低收入者的利益，但是這種方式無(wú)論在操作層面還是監(jiān)管層面都是非常復(fù)雜而且成本高昂的，最終受益者也不一定全給了低收入者，實(shí)踐中所暴露的許多問(wèn)題已經(jīng)證明了這一點(diǎn)。如果真正想幫助低收入者，不如索性將補(bǔ)貼經(jīng)濟(jì)適用房的資金直接發(fā)放給低收入家庭，或者多建廉租房，大家只要有房住，這才是解決問(wèn)題的關(guān)鍵。目前，限價(jià)房幾乎與經(jīng)濟(jì)適用房出現(xiàn)了同樣的處境，不僅導(dǎo)致對(duì)國(guó)家資源大量的浪費(fèi)，更有失社會(huì)公允。2008年北京市第二批保障性住房的搖號(hào)全部完成，首批1.4萬(wàn)余戶限價(jià)房配售家庭的選房簽約過(guò)程中，有2794戶選房家庭放棄了選房，棄選率達(dá)20%。原因或者是地處偏僻，交通成本高，或者是朝向不好等。廣州、上海等地也都發(fā)生了類似的情況。北京、廣州等地大量限價(jià)房遭棄購(gòu)，開(kāi)發(fā)商被迫到處向上級(jí)政府請(qǐng)求從其他區(qū)縣調(diào)配指標(biāo)。而由于限價(jià)房有保障性住房的性質(zhì)，所以一旦出售其保障性的功能即刻消失。將住房福利和市場(chǎng)化結(jié)合顯示出保障性住房制度設(shè)計(jì)的缺陷。市場(chǎng)和福利的目標(biāo)是不同的。經(jīng)濟(jì)適用房作為一種福利措施，旨在通過(guò)某種政策傾斜，達(dá)到擴(kuò)大住房供給和啟動(dòng)市場(chǎng)有效需求的目的，只是一種過(guò)渡政策。但是，經(jīng)濟(jì)適用房（政策）實(shí)施的時(shí)間越長(zhǎng)，成本越大，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)建設(shè)越不利。它與住房商品化、市場(chǎng)化改革的長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)是非常不一致的。在經(jīng)濟(jì)適用房發(fā)展上，政府與開(kāi)發(fā)商之間在很多方面難以達(dá)成共識(shí)。從某種角度上來(lái)說(shuō)，經(jīng)濟(jì)適用房與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)原理是相違背的，經(jīng)濟(jì)適用房必將會(huì)隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸成熟而取消。二廉租房、公屋租賃制度是解決低收入者住房問(wèn)題最好的辦法[5]我國(guó)正在實(shí)施的廉租房政策實(shí)踐證明能夠在解決低收入者住房問(wèn)題方面發(fā)揮相當(dāng)大的作用，值得大力推廣，是解決低收入者住房問(wèn)題的較好途徑。1.政府廉租房、公共租賃房是無(wú)力購(gòu)房者的最佳選擇廉租房政策，是現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家普遍推行的一項(xiàng)社會(huì)住房政策。它是指政府對(duì)最低收入家庭（及其他需要保障的特殊家庭）提供租金補(bǔ)貼，或以低廉租金配租的具有社會(huì)保障性質(zhì)的普通住宅，保證其住房達(dá)到社會(huì)最低生活標(biāo)準(zhǔn)。中國(guó)住房困難家庭占的比例較高，保障房的原則是低水平、廣受益。把資源資金集中用到發(fā)展廉租房上，能夠建造更多的房屋，滿足低收入階層住房的需要，也就是把有限的資源用得更有效率，在有限的財(cái)力內(nèi)，中低收入人群的住房問(wèn)題能夠更好得到解決。最終保證所有需要解決住房的人，都有房住，這是政府要做的。廉租房符合過(guò)渡性住房的要求，可以為百姓節(jié)省大量資金，從而轉(zhuǎn)向其他消費(fèi)，或者進(jìn)行儲(chǔ)蓄，等到財(cái)力允許時(shí)到市場(chǎng)購(gòu)買商品房，改善自己的居住環(huán)境。2.有利于監(jiān)管，減少尋租，不存在國(guó)有資產(chǎn)流失問(wèn)題廉租住房不牽涉產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓、分享、移交，行政與市場(chǎng)的邊界劃分得清清楚楚，幾乎不存在尋租空間，因此，渾水摸魚(yú)者也就失去了尋租的動(dòng)力，廉租房也可能會(huì)因?yàn)閭€(gè)別腐敗現(xiàn)象引起不良的效果，但是由于沒(méi)有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移等因素，對(duì)社會(huì)造成的影響不會(huì)像經(jīng)濟(jì)適用房那么大。而且，由于租賃房不涉及產(chǎn)權(quán)問(wèn)題，因而不涉及國(guó)有資產(chǎn)流失問(wèn)題，也不涉及棄購(gòu)等問(wèn)題。同時(shí)由于不涉及購(gòu)買的問(wèn)題，所以沒(méi)有較大的尋租空間，不會(huì)帶來(lái)后續(xù)較大的麻煩和過(guò)高的監(jiān)管成本。此外，正因?yàn)榱庾》颗c市場(chǎng)邊界非常清晰，所以，廉租住房不會(huì)沖擊商品房市場(chǎng)，可以保證商品房市場(chǎng)的穩(wěn)定，進(jìn)而穩(wěn)定我國(guó)的住宅消費(fèi)、幾十個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)以及上千萬(wàn)的建筑工人。[6]三建議目前關(guān)鍵的問(wèn)題是，一方面是政府大量的資源消耗在建什么樣的經(jīng)濟(jì)適用房合適，如何分配，如何讓低收入者購(gòu)買，如何監(jiān)管等這些非常細(xì)致瑣碎的問(wèn)題上；另一方面是大批的農(nóng)民工、大量新就業(yè)的大學(xué)生等低收入者享受不到政府在住房方面的照顧。若將建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房的大批資源投入到加強(qiáng)廉租房等公共租賃房建設(shè)中去，會(huì)更有利于大多數(shù)低收入者住房問(wèn)題的解決，更大程度上減少社會(huì)矛盾。實(shí)踐顯示，政府廉租房、公共租賃房等是政策扶植幫助低收入者解決住房問(wèn)題的最好途徑。2008年中央為了拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，推出9000億元建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房政策，這項(xiàng)政策意愿很好。但是，經(jīng)濟(jì)適用房以遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)格出售將會(huì)對(duì)房市的價(jià)格體系產(chǎn)生影響，成為房市中的“大小非”，這實(shí)在是有悖于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的精神，讓我們隱約看到了計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的影子。因此，這里提出以下幾個(gè)建議。1.取消經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房我國(guó)住房改革的目標(biāo)是（城鎮(zhèn)）居民個(gè)人從住房基本免費(fèi)，到按一定比例掏錢買房，最終的目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)住房商品化，意味著以政府補(bǔ)貼形式存在的經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房等其比例逐漸減少。從長(zhǎng)期來(lái)看，由于經(jīng)濟(jì)適用房申購(gòu)條件苛刻，而且位置較為偏遠(yuǎn)，最終必將逐漸難以成為人們選購(gòu)的目標(biāo)，有些人寧愿租房住，也不愿購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房。這樣經(jīng)濟(jì)適用房逐漸成為雞肋，處于尷尬的境地。而且，經(jīng)濟(jì)適用房涉及轉(zhuǎn)讓問(wèn)題、國(guó)有資產(chǎn)流失問(wèn)題。正因?yàn)槿绱?，盡早將經(jīng)濟(jì)適用房改為公共租賃房租給急需住房的人們，能夠更好地滿足低收入者的住房需要。同時(shí)，這也不影響這些人在自身努力下，增加收入去購(gòu)置更加滿意的商品房。居住權(quán)是人的一種基本權(quán)利，但擁有權(quán)卻不是基本權(quán)利。住房保障只要解決了居住問(wèn)題，就是滿足了民眾的居住需要。加大保障房建設(shè)，首先是保障最低收入人群的住房需求以及農(nóng)民工等低收入者的需求，但是如果保障房設(shè)計(jì)的制度是政府補(bǔ)貼他們購(gòu)買房子，這不是我國(guó)住房改革的初衷。盡早取消購(gòu)買方式的保障房，而代之以租賃式的保障房符合大多數(shù)低收入者、政府以及市場(chǎng)三方的利益。限價(jià)房與商品房對(duì)象接近，在房?jī)r(jià)下跌的情況下對(duì)商品房市場(chǎng)造成沖擊。而政府要保證“人人有房住”而不是“人人有住房”，因此，政府可以向保障對(duì)象提供大量租賃房，而非房屋資產(chǎn)，實(shí)際上，買房是財(cái)產(chǎn)分配，它已脫離了住房保障的性質(zhì)。同時(shí)，大量經(jīng)濟(jì)適用房的批建，會(huì)增加商品房銷售的壓力，在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整的背景下，不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的盡快恢復(fù)，從而削弱房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用。2.建立以廉租房、公共租賃房為主的住房保障體系大力發(fā)展廉租房建設(shè)，解決中低收入人群住房問(wèn)題，特別在制訂住房保障計(jì)劃時(shí)，應(yīng)充分根據(jù)實(shí)際需要，有的放矢地大力發(fā)展廉租房、公共租賃房建設(shè)，大庇天下寒士，而不是拔苗助長(zhǎng)，讓沒(méi)能力購(gòu)房的人去購(gòu)買房產(chǎn)，即使是以低價(jià)。以租賃房為主，不僅可以使城市低收入者免于為了購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房而多方籌集資金，造成生活的困難；也避免有些符合條件的家庭由于無(wú)力支付房款而出現(xiàn)棄購(gòu)現(xiàn)象，最終由于付不起房款而享受不到住房保障。而有些人可能終生都無(wú)購(gòu)房能力，只能生活在政府提供的廉租房中。但是，有些人可以通過(guò)自身努力改變經(jīng)濟(jì)狀況，不再符合政府公共租賃房標(biāo)準(zhǔn)，也便于他們很快進(jìn)入購(gòu)房者行列，到市場(chǎng)上去租賃或購(gòu)買更高水準(zhǔn)的房子。以低價(jià)租賃房（廉租房）代替經(jīng)濟(jì)適用房，既可以解決低收入者的住房問(wèn)題，又對(duì)商品房市場(chǎng)不構(gòu)成沖擊，不失為明智的舉措。事實(shí)證明，保障性住房應(yīng)當(dāng)側(cè)重于租賃而非出售，租賃既有利于退出機(jī)制，也有利于政府控制一定租賃房源。這一點(diǎn)在學(xué)術(shù)界已形成共識(shí)。以廉租房、公共租賃房為主的