房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告

1/1房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告

潘禹含

房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告

一．調(diào)查基本情況說(shuō)明

調(diào)研的內(nèi)容為目前掌握的臨近李石與望花樓盤(pán)的基本情況，如樓盤(pán)的名稱(chēng)，位置，項(xiàng)目基本設(shè)施以及周邊配套設(shè)施等相關(guān)信息的調(diào)研。

1.調(diào)研時(shí)間：2010年12月7日至2010年12月8日

2.調(diào)研樓盤(pán)名稱(chēng)：星河城玫瑰城國(guó)際鑫城綠地劍橋（金嶺彎為別墅，除外）

3.調(diào)研的方式：明調(diào)及暗調(diào)

二．詳細(xì)的調(diào)研結(jié)果及結(jié)論

1．項(xiàng)目大概情況：樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商，開(kāi)盤(pán)時(shí)間，位置，占地面積，整體規(guī)劃（樓型特點(diǎn)），營(yíng)銷(xiāo)策略及前期宣傳

（1）開(kāi)發(fā)商：

四個(gè)項(xiàng)目就開(kāi)發(fā)商而言星河城與國(guó)際鑫城的開(kāi)發(fā)商分別為成立于2006年

末的和興房地產(chǎn)和2005年宗裕房地產(chǎn)，成立時(shí)間較晚。而玫瑰城的開(kāi)發(fā)

商豐遠(yuǎn)，雖然也是在2006年底成立，但在撫順地區(qū)還有其他項(xiàng)目。綠地

劍橋的開(kāi)發(fā)商歸屬于上海綠地。這樣，對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，大品牌的綠地，和還有其他項(xiàng)目的玫瑰城就在信譽(yù)度上略占優(yōu)勢(shì)。

（2）開(kāi)盤(pán)時(shí)間：

從開(kāi)盤(pán)時(shí)間來(lái)看玫瑰城與國(guó)際鑫城開(kāi)盤(pán)時(shí)間較早，需要補(bǔ)充說(shuō)明的是，在

玫瑰城開(kāi)盤(pán)之前宣傳力度也很大，且在開(kāi)盤(pán)當(dāng)天的營(yíng)銷(xiāo)策略我認(rèn)為也非常

好。包括搖號(hào)形式的購(gòu)房，還有開(kāi)盤(pán)當(dāng)天所造的聲勢(shì)。形成了一種只要提

起望花的樓盤(pán)就會(huì)想到玫瑰城這樣一種效應(yīng)。而國(guó)際鑫城在開(kāi)盤(pán)的時(shí)候，李石的項(xiàng)目可以說(shuō)是只此一家，時(shí)機(jī)也是非常的好?？梢哉f(shuō)給人一種一枝

獨(dú)秀的感覺(jué)。

（3）位置：

位置上來(lái)說(shuō)玫瑰城主要可以說(shuō)是針對(duì)望花的廠礦職工。國(guó)際鑫城建在李石

的舊區(qū)，這樣再加上開(kāi)盤(pán)的時(shí)間，對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，如果在李石購(gòu)房的話，在生活較方便的舊區(qū)可能性比較大。綠地可以說(shuō)是面對(duì)著理工大學(xué)而建，對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，雖然生活上可能暫不方便，但是對(duì)于學(xué)區(qū)，和投資來(lái)講

可以說(shuō)是很好的選擇。而星河城雖然可以說(shuō)是臨河而建，但就我下面要提

到的占地面積，還有交通來(lái)說(shuō)，略不如以上按個(gè)項(xiàng)目。且星河城如果按投

資來(lái)說(shuō)它的位置屬于望花，沒(méi)有李石開(kāi)發(fā)區(qū)的升值空間大，而按居住來(lái)說(shuō)，它的位置從整個(gè)城市來(lái)說(shuō)較往西，無(wú)論是日常生活乘車(chē)，還是生活，可以

說(shuō)都沒(méi)有玫瑰城方便。

（4）占地面積：

四個(gè)項(xiàng)目比較，星河城的占地面積較小，這樣就小區(qū)來(lái)說(shuō)，我認(rèn)為消費(fèi)者一定會(huì)考慮較大的園區(qū)，這樣從整體規(guī)劃來(lái)說(shuō)還是比較好的

。

（5）整體規(guī)劃（樓型特點(diǎn)）：

從樓型特征上分析，撫順的消費(fèi)者大部分還是比較喜歡公攤少，可以省去電梯修理費(fèi)的多層，我們從數(shù)據(jù)中也可以很清楚的看出，除了全部都是高層的星河城其他單個(gè)項(xiàng)目的多層還是有一定數(shù)量的，且數(shù)據(jù)顯示，綠地的多層還是非常槍手的。再加上星河城的占地面積也是四個(gè)項(xiàng)目中最小的，并且全部都是高層，形式單一。而其他三個(gè)項(xiàng)目為高低結(jié)合。這樣可以顧及到更多類(lèi)型的消費(fèi)者?？梢哉f(shuō)從樓型特點(diǎn)上來(lái)說(shuō)星河城略遜一籌。（6）營(yíng)銷(xiāo)策略及前期宣傳

在前期宣傳方面，四個(gè)項(xiàng)目可以說(shuō)都采用了一般的，報(bào)紙，廣播，路牌等

形式。但在銷(xiāo)售策略反面，我個(gè)人認(rèn)為，玫瑰城采用的一些方式還是很能

刺激消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)愿望的，包括我上面提到的搖號(hào)購(gòu)房等方式。

2風(fēng)格及項(xiàng)目定位

玫瑰城：中低檔西班牙風(fēng)格，以景觀為主

星河城：德式，中檔

國(guó)際鑫城：歐式中低檔

綠地劍橋：歐式，中檔。特別值得一提的是：綠地劍橋的風(fēng)格，很受女性的喜愛(ài)，這樣如果決定權(quán)掌握在女性身上的時(shí)候就會(huì)很有優(yōu)勢(shì)

3.樓盤(pán)周邊環(huán)境，及周邊配套設(shè)施

玫瑰城：周邊有居民樓，繁華度還算可以，但就空氣質(zhì)量來(lái)說(shuō)，望花地區(qū)的空氣質(zhì)量還是略差的，交通方面，如果要是做公交車(chē)的話，需要步

行5至10分鐘，且只有望花北道的810，805等一些車(chē)，并不是特

別的方便。附近只有一所小學(xué)，離石油學(xué)院也有一定距離，如果要

購(gòu)物的話，也要步行10分鐘左右。

星河城：周邊有行政部門(mén)，且離石油大學(xué)較近，但是就出行坐車(chē)，和購(gòu)物來(lái)說(shuō)，并不是特別的方便，公交車(chē)也是同玫瑰城一樣，只有望花北道

的810，805等一些車(chē)?？諝赓|(zhì)量也不是很好，距離新鋼也是很近的。

國(guó)際新城：屬于李石的舊區(qū)，日常購(gòu)物來(lái)講在李石所有的項(xiàng)目中還是比較方便的，空氣質(zhì)量可以說(shuō)也比望花好。周邊還有東北育才能學(xué)校，

唯一不足的地方就是交通不是很便利。

綠地新城：空氣還是不錯(cuò)的，正對(duì)這大連理工學(xué)院。但是臨近的居住人數(shù)還是非常少的，且交通也不方便。

4.小區(qū)規(guī)劃(物業(yè)，戶(hù)型，會(huì)所，容積率，得房率，)

總體來(lái)看，綠地的得房率較高，對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說(shuō)等于變相的節(jié)省資金。而從物業(yè)方面浩博物業(yè)能稍好一些，而綠地則屬于自營(yíng)的大部分消費(fèi)者會(huì)在感覺(jué)上沒(méi)有那么專(zhuān)業(yè)。，且物業(yè)費(fèi)略高

（2）戶(hù)型：

玫瑰城：70平方米至149平方米，也是主要以2室為主。因?yàn)槊倒宄侵饕滟F望花廠礦職工，所以2室的設(shè)計(jì)還是較好銷(xiāo)售的。同時(shí)擁有較大面積戶(hù)

型，能滿(mǎn)足一些人口較多的家庭購(gòu)買(mǎi)。

國(guó)際鑫城：61平方米至145平方米。戶(hù)型的大小感覺(jué)也十分合理。因?yàn)檫@個(gè)項(xiàng)

目定位在中低檔，所以?xún)r(jià)格能稍微偏低些，這樣如果是最小的戶(hù)型雖

然去除公攤部分所剩的面積偏小，但是購(gòu)買(mǎi)時(shí)的價(jià)格還是比較能讓人

接受的

星河城：為57平方米帶121平方米之間的戶(hù)型，大部分在100平方米左右。主要以2室為主，這樣在滿(mǎn)足大部分消費(fèi)者的同時(shí)，又能考慮到因?yàn)橘Y金

不足又想購(gòu)房的消費(fèi)者。但作為高層，去除公攤面積，小戶(hù)型所剩的面

積偏小。再加上價(jià)格并不是十分的便宜，所以我認(rèn)為消費(fèi)者在考慮購(gòu)買(mǎi)

房屋的時(shí)候會(huì)比較容易。同比較國(guó)際鑫城雖然也有小戶(hù)型，但價(jià)格偏低，

且在投資方面來(lái)說(shuō)，李石的升值空間會(huì)更大些，所以應(yīng)該還是能造成一

定競(jìng)爭(zhēng)的。

。

綠地劍橋：68平方米至120平方米。別墅186平方米至250平方米，除了正常的戶(hù)型外，添加了別墅，從項(xiàng)目的整體風(fēng)格來(lái)看偏英倫風(fēng)。做成別墅

的形式，效果也很好，但我個(gè)人認(rèn)為，68平方米至120平方米中間

的跨度有些小，對(duì)于人數(shù)稍多，并不像購(gòu)買(mǎi)別墅，資金不都的消費(fèi)者

來(lái)說(shuō)，是個(gè)弊病，這樣會(huì)流失掉一部分的客源。

5.小區(qū)內(nèi)設(shè)計(jì)，綠化

玫瑰城：小區(qū)主要特色為景觀，景觀非常優(yōu)美。綠化率為57.1%

星河城：未建成，但數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)綠化率為60%

國(guó)際鑫城：小區(qū)內(nèi)景觀建設(shè)還可以，但是整體給人感覺(jué)是偏低端的產(chǎn)品。綠化率為30%

綠地建橋：小區(qū)未建成，綠化率為50%

就小區(qū)綠化這一點(diǎn)上來(lái)講國(guó)際鑫城的綠化率偏低，整體給人感覺(jué)景觀不是很優(yōu)美，而其他三個(gè)項(xiàng)目的綠化率基本達(dá)到50%以上。

6.板間觀后感：

就調(diào)研的四個(gè)項(xiàng)目中，參觀了綠地的樣板間，屬于臨時(shí)搭建的實(shí)體房模型，個(gè)人覺(jué)得樣板間的效果并沒(méi)有實(shí)體房的效果好，無(wú)論是從光線還是空氣方面上講。從消費(fèi)正的角度上講，觀看實(shí)體房，能讓購(gòu)買(mǎi)者切實(shí)的感受到自己所購(gòu)房屋的廣信，空氣，和質(zhì)感等等。且較容易讓購(gòu)買(mǎi)整相信房屋的質(zhì)量。需要注意的是，在參觀綠地的樣板間當(dāng)中，路中間的尾聲并不是特別好。這樣，在購(gòu)買(mǎi)者看房的時(shí)候給人的感覺(jué)并不是很舒服。

7.各項(xiàng)目均價(jià)，銷(xiāo)售入住情況，業(yè)主評(píng)價(jià)及升值前景

玫瑰城：3800元/平，已售90%，普遍反映房屋質(zhì)量較差

星河城：3800元/平，為入住

國(guó)際鑫城：2853元/平，90%多隨著政府的招商引資，李石的房?jī)r(jià)還是很有升值空間的

綠地劍橋：3600元/平，90%同位李石地區(qū)，升值潛力較大。

三：個(gè)人總結(jié)

在這兩天當(dāng)中，我們自己走訪了望花和李石地區(qū)的4個(gè)項(xiàng)目。以下做以總結(jié)

首先，我個(gè)人認(rèn)為，就一個(gè)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)它的前期策劃，和投入銷(xiāo)售的時(shí)機(jī)是很重要的，就拿玫瑰城為例，在前期的推廣和宣傳，和銷(xiāo)售時(shí)機(jī)方面是做得非常成功的。所以才有“銷(xiāo)售當(dāng)天擠破門(mén)”的現(xiàn)象。但是保證房屋質(zhì)量也是非常重要的，據(jù)大部分入住居民表示房屋質(zhì)量并不是很好，所以從最開(kāi)始的一期到現(xiàn)在正在銷(xiāo)售的三期出現(xiàn)了逐步下滑的趨勢(shì)。同時(shí)，有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商，也會(huì)成為消費(fèi)者們購(gòu)房時(shí)的參考條件。

其次，房屋的位置，戶(hù)型和整個(gè)小區(qū)的環(huán)境以及周邊的設(shè)施。

除了價(jià)錢(qián)之外，戶(hù)型也是消費(fèi)者很大的選擇條件之一。購(gòu)房，消費(fèi)者們購(gòu)買(mǎi)的房屋是用來(lái)起居，休息的地方，一個(gè)合適的戶(hù)型會(huì)從根本上吸引消費(fèi)者?，F(xiàn)代人住小區(qū)，換新房，除了因?yàn)閷挸ǖ姆块g，明亮的戶(hù)型舒適之外，小區(qū)內(nèi)的環(huán)境也是非常重要的。再拿玫瑰城為例，園區(qū)內(nèi)的景色，也是成為其開(kāi)盤(pán)大賣(mài)的原因。優(yōu)美的景色，較大的綠化帶，能使居住時(shí)的心情和空氣更好，更適合們居住。而現(xiàn)代人，外出辦事，工作，購(gòu)物，便利的交通也是不可缺少的。

再次，就這兩天我們所走的幾個(gè)項(xiàng)目來(lái)看，李石地區(qū)的項(xiàng)目升值空間還是很大的。城東新區(qū)能夠開(kāi)發(fā)地方幾乎已經(jīng)沒(méi)有，再加上政府的一系列正則，沈撫同城的美好前景。的很多投資的消費(fèi)者都選擇了李石地區(qū)的項(xiàng)目。而望花地區(qū)，主要針對(duì)的是望花地區(qū)的消費(fèi)者，大多用于居住。

然后，在我們調(diào)研的這兩天當(dāng)中，有很多細(xì)節(jié)方面也