房地產業(yè)的中外比較與借鑒

房地產業(yè)的中外比較與借鑒

1.國外房地產業(yè)金融制度對中國的啟示房地產金融業(yè)是伴隨房地產業(yè)的興起而產生和發(fā)展起來的，主要是指通過運用各種信用方式、方法和工具為房地產經濟活動組織和調劑貨幣資金的信用活動。具體地講，就是為房地產業(yè)提供籌資、融資、結算及相關的金融服務。隨著城鎮(zhèn)住房制度與城市土地使用制度的改革，以及伴隨房地產的復蘇和發(fā)展而逐步發(fā)展，中國的房地產金融業(yè)已初步成長起來并逐漸走向成熟。但總的看來，發(fā)展水平仍然十分低下，發(fā)展速度相當緩慢，不僅遠落后于經濟發(fā)達國家，而且也落后于許多發(fā)展中國家。據(jù)不完全統(tǒng)計，1990年代時美國、英國、德國和日本等國家的銀行，用于房地產開發(fā)、經營、消費方面的貸款或投資，約占其貸款或投資總額的1/3左右，最高竟達70%。香港地區(qū)，當時用于房地產開發(fā)等方面的貸款或投資也占地區(qū)金融業(yè)貸款及投資總額的30%以上，而中國的這一指標目前還達不到金融業(yè)貸款及投資總額的10%。這種情況不僅使房地產業(yè)的貨幣化停頓于初級發(fā)展階段，產業(yè)金融深化程度低，而且極大地阻礙了房地產業(yè)的進一步發(fā)展。因此，對于國外房地產金融的比較和借鑒對于中國房地產金融業(yè)的發(fā)展具有重要的意義。①國外房地產金融市場的類型和特點。國外現(xiàn)有的房地產金融市場，根據(jù)融資方式不同可以分為四種：證券型、基金型、儲蓄型、財政型。證券性是依靠發(fā)達的金融市場發(fā)展起來，以證券融資為主導的房地產金融制度。這種房地產金融市場的典型代表就是美國。這種房地產金融市場的特點是，非常高的抵押貸款的證券化，美國家庭購房資金的80%以上來自各種金融機構的抵押貸款。多種多樣的融資方式，除儲蓄外還有抵押貸款、債券等，并且融資方式還在進行不斷的創(chuàng)新。一個開放的信貸市場，不存在由行政指派的、壟斷某些住房信貸業(yè)務的金融機構。依靠組建金融企業(yè)為主的政府干預。政府對房地產金融市場的干預，是通過政府中介機構，如聯(lián)邦住宅貸款銀行等來進行的?；鹦褪窃谫Y金短缺的情況下，通過建立各類基金，以保證房地產信貸資金供應的房地產金融制度。新加坡、巴西、智利等國家都是這種類型的房地產金融市場。這種基金是在政府為了保證工薪階層的福利而通過強制儲蓄形成的社會福利基金，經歷了由最初的福利保障到允許作為住房建設信貸的過程。目前，在新加坡這種基金的用途：一是用于購買住宅發(fā)展局的公共住宅；二是用于特準住宅產業(yè)計劃。儲蓄型是政府通過建立專門的住房儲蓄機構，并強制達到成年的公民都要參加建房儲蓄，也是一種通過強制儲蓄來保證房地產開發(fā)資金的一種金融制度。包括德國在內的很多歐洲國家的房地產金融市場都是這種類型。在德國，政府通過獎勵住房儲蓄，開設專門的住房儲蓄機構，并采取獨立于金融市場之外的封閉運行的辦法來實現(xiàn)對房地產開發(fā)的支持。財政型也就是很多專家學者所說的混合型，在這種房地產金融市場中，私人金融機構和政府金融機構并存，共同經辦房地產信貸業(yè)務，政府金融機構起補充作用。此類以日本為代表。②中國房地產金融市場的現(xiàn)狀及發(fā)展建議。與國外相比，中國的房地產金融市場存在很多不足之處。首先，中國的房地產金融工具單一，融資機制不完備。中國仍然是以儲蓄為基礎的融資機制，企業(yè)存款和私人儲蓄是銀行的主要信貸資金來源。雖然目前又增加了住房公積金貸款，但是仍然不能滿足多方面多層次需求，導致房地產開發(fā)資金的短缺。其次，房地產金融市場功能不健全，二級市場的作用發(fā)揮不充分。房地產金融二級市場是為已發(fā)行的房地產證券的流通轉讓服務的，用以實現(xiàn)其轉移風險和提前變現(xiàn)的要求，是房地產金融市場發(fā)展的重要條件。但是，中國的證券市場有80%集中在深圳、上海、廣州等沿海城市，限制了房地產股票、證券在全國范圍的發(fā)行和流通。所以，房地產市場基本上是一個零散的封閉狀態(tài)，嚴重抑制了初級市場的發(fā)展。再次，房地產金融中的法制不健全。房地產金融中缺乏必要的金融法規(guī)來保障各個金融機構和居民的權利和義務。法制建設是統(tǒng)一、開放、競爭、有序的房地產金融體系的基石。到目前為止我國只在《城市房地產管理法》中制訂了有關房地產抵押的法律條文，此外，如房地產金融的經營權限、主管機構的職責、長期的房地產金融戰(zhàn)略等，這些需經立法形式來明確的問題，目前尚無任何法律上的規(guī)定。中國現(xiàn)有的房地產金融兼容了國外的很多模式的特點，通過國際上幾種房地產金融模式的比較可以發(fā)現(xiàn)市場型的房地產金融模式克服了基金型和儲蓄型的種種缺陷，符合世界住房金融的市場化、綜合化的發(fā)展趨勢，可以促進中國住房金融市場的發(fā)展。培育多樣化的機構投資者。中國目前雖有社會保障基金，住房公積金等機構投資者，但由于其自身發(fā)展程度的束縛，尚暫時缺乏一定的資金供給規(guī)模，有待進一步完善與發(fā)展。推動房地產證券化，建立健全房地產金融市場。在經歷了1987年煙臺、蚌埠的住房儲蓄銀行的試點，1997年上海、太原、成都的住房儲蓄信貸部的試點之后，對于如何發(fā)展房地產金融，中國國內進行了很多的探討。而抵押貸款支持證券是資本市場的創(chuàng)新投融資工具，房地產的證券化是將房地產細化成為資產權益證，通過市場流通聚集房地產資金，既易于集資，又便于小額投資者參與，并且能有效地阻滯土地資產外流。世界資本市場的發(fā)展已證明了它的活力，將抵押貸款證券化引入必將不斷提高中國資本市場的深度和廣度。從目前的情況來看，中國已初步具備了開展住房抵押貸款證券化的宏觀條件。第一，宏觀經濟形勢穩(wěn)定，國民經濟持續(xù)高速增長，為金融創(chuàng)新提供了前提條件。第二，隨著住房制度改革的不斷深化，改變了房地產產權模糊不清的狀況，實現(xiàn)了房地產抵押貸款證券化的必要條件。第三，隨著居民收入的提高和投資意識的增強，房地產抵押貸款證券化的實現(xiàn)有了潛在資金來源。從住房抵押貸款支持證券的需求來看，中國居民的銀行存款余額已經超過7萬億人民幣，手持現(xiàn)金也超過1萬億，而銀行利率連續(xù)7次下調，且已開征利息稅，這8萬億元就是住房抵押貸款支持證券的潛在資金來源。第四，中國的資本市場經過十幾年的發(fā)展，已發(fā)展形成股票、債券及基金券、收益券、可轉換債券等證券商品，為住房抵押貸款證券化的開展創(chuàng)造了必要的基礎條件。健全房地產金融政策制度及法規(guī)體系。中國房地產金融有了十幾年的基礎，目前各金融機構從自身業(yè)務發(fā)展出發(fā)參與房地產業(yè)，急需國家政策加以引導，制定與房地產業(yè)發(fā)展相適應的中、長期戰(zhàn)略和法規(guī)體系，加強宏觀調控。為了實現(xiàn)房地產抵押證券化，也必須建立健全與房地產抵押貸款證券化有關的法律法規(guī)，如合同法、銀行法、保險法、信托法等的配套和完善，為證券化提供一個有利的法律框架。2.房地產業(yè)管理模式的國際比較與借鑒一般而言，發(fā)達國家和地區(qū)的房地產管理基本上已經形成一個包括房地產管理公司的管理、房地產行業(yè)自律和政府的管理等內容的分工明確、層次分明的體系。目前，我國房地產業(yè)尚處于新舊體制的轉軌時期，房地產業(yè)管理主體的功能尚存在一定程度的混亂，因此，借鑒西方經驗對健全我國房地產業(yè)的管理機制具有重要的意義。①國外房地產業(yè)管理模式。房地產業(yè)的發(fā)展模式，可以有多種不同的劃分方法。曹振良（2002）提出根據(jù)市場和政府兩者在房地產業(yè)發(fā)展中所起的作用大小的不同，將國外的房地產業(yè)的管理模式分為市場主導型和政府主導型。這種劃分方法比較清晰和便于比較研究，因此本文也采用這種劃分方法對國外房地產業(yè)管理模式進行探討。模式一：市場主導型的房地產管理。美國是這一模式的典型國家。土地和房產資源的配置都是通過市場來完成的，在房地產業(yè)的發(fā)展中市場起著關鍵性的作用。目前，美國土地有三種所有制形式，即私人土地、聯(lián)邦土地、州及地方政府土地。其中，私人土地為59%，聯(lián)邦政府所有和州政府所有為39%，2%為印第安人保留地。美國法律保護私有土地和公有土地的所有權不受侵犯，允許土地買賣和出租。政府只是通過擁有和行使土地使用權的終決權，在一定程度上限制和管理土地私有權，并通過制定土地政策和土地管理法規(guī)，對城市土地的功能和利用做出原則性的規(guī)定?？梢哉f，政府所采取的管理措施，在一定程度上糾正了由于市場失靈和市場機制的缺陷所產生的不良后果，使土地市場機制更為完善。而對于合法的土地交易政府不會強行干預，通過價值規(guī)律和競爭規(guī)律來進行市場調解，所以，在美國房地產經紀人和房地產金融異常活躍。雖然從30年代起，美國政府就開始進入金融領域干預房地產市場，成立了聯(lián)邦住宅管理委員會和聯(lián)邦國民抵押貸款協(xié)會，建立了政策性住宅銀行體系，并對購房能力不足者給予一定的補貼和減免稅優(yōu)惠，但在美國，無論是房地產開發(fā)還是住宅的購買，其資金來源都主要是通過抵押貸款市場、保險業(yè)市場和證券市場來實現(xiàn)的。通過圖1，我們可以清楚地看出這一點。首先，在抵押貸款市場中，購房者通過到銀行申請貸款抵押，然后分期付款償還債務的方式獲得購房資金。然后，銀行將已經發(fā)生債權債務關系的抵押貸款在保險業(yè)市場中，通過賣給聯(lián)邦儲蓄和貸款保險公司等三家保險公司，分期取得所付出的資金，繼續(xù)進行抵押貸款業(yè)務。最后，三家保險公司將收購的貸款分別形成證券，投放到證券市場中去，通過投資者的投資收回相應的資金，支持各個銀行進行抵押貸款。購房者分期歸還貸款債務，最終的債權人是證券的所有者。這樣，通過三個主要的市場，實現(xiàn)了資金從一級市場到二級市場再回到一級市場的環(huán)流。由上可見，在美國這種以市場為主導的房地產發(fā)展模式中，市場貫穿于房地產開發(fā)建設、流通、消費的全過程，并在其中起著至關重要的作用。政府成立的官方機構也參與其中，通過提供保險、抵押貸款債券的買賣為銀行和信貸機構提供短期資金，改善了住宅抵押貸款的條件。政府對于房地產金融市場的干預是通過參與市場競爭形成的，更好地推動了房地產和金融市場的發(fā)展。圖1美國房地產市場資金流程示意圖模式二：政府主導型的房地產業(yè)管理。新加坡房地產市場及住宅開發(fā)管理具有獨到之處，政府比較好地解決了住房問題，促進了房地產經濟的長足發(fā)展。政府在新加坡房地產業(yè)的發(fā)展中起著突出的作用，是房地產管理模式中的政府主導型的代表。新加坡國土總面積685.4平方公里，其中國有土地占全國土地總面積的比例達到80%。政府通過征購私有土地，向政府其他部門征購土地及圍海造地等多種措施，獲取土地建造住宅，由建屋發(fā)展局、城市重建局等法定機構利用政府和民間資金進行住房建設。新加坡在20多年的時期內，把一個貧窮落后的島國建設成現(xiàn)代化的花園城市，這類機構發(fā)揮了重要的作用。新加坡政府的公屋政策和“居者有其屋計劃”的成功實施，有效地解決了本國的“住房短缺”問題。新加坡住房融資主要靠所得稅和中央公積金，政府運用強制儲蓄機制發(fā)展公房。中央公積金是新加坡政府制定的一項強制儲蓄計劃，由個人交納工資的20%，雇主交納相當于雇員工資的20%組成，3/4用于購買住房，1/4用于醫(yī)療和養(yǎng)老保險。住房公積金是整個社會保障體系和中央公積金的最為重要的構成部分。購買房屋時，首次付款約相當于房價的20%，之后只交公積金中用于買方的部分，付款期限長達10～20年，有的甚至長達30年。政府還提供優(yōu)惠貸款，期限15～20年，利率2.62%。這樣，新加坡政府每出售一套住房平均要補貼2.3萬新元。到20世紀末，新加坡80%以上的人已擁有舒適的居住環(huán)境，這顯然與政府在發(fā)展房地產業(yè)中扮演了重要的角色密不可分。這種把國外房地產業(yè)發(fā)展模式歸結為市場主導型和政府主導型的劃分方法是一種粗略的劃分。在許多國家中，市場和政府在房地產業(yè)發(fā)展中的地位都非常重要，可以看做是一種混合模式。與此同時，我們可以看到，無論是哪一種房地產業(yè)發(fā)展模式，政府對房地產企業(yè)的干預都有加強的趨勢，越來越多的政府意識到政府的宏觀調控對于房地產業(yè)發(fā)展的重要作用。②國外房地產業(yè)管理模式對中國的啟示。第一，對于房地產行業(yè)自律性組織的建議。行業(yè)自律性組織是政府與企業(yè)及個人的紐帶。在西方國家，房地產業(yè)中高度組織化的自律性組織是房地產業(yè)正常運轉的潤滑劑。它們?yōu)榉康禺a管理公司、企業(yè)以及個人提供職業(yè)培訓、業(yè)內信息等服務，開辦房地產教育機構，并制訂行業(yè)的職業(yè)道德標準。對于提高房地產從業(yè)人員的職業(yè)道德水準和保障公眾利益，具有重要的作用。在借鑒西方經驗的同時，要認識到，只有在房地產業(yè)充分發(fā)展，房地產管理公司從數(shù)量、規(guī)模和資質上來說達到了一定水平的條件下，才有可能實現(xiàn)房地產行業(yè)高度的自律。中國房地產業(yè)的發(fā)展雖然只有短短的30余年，但是，我們仍然不能忽視房地產業(yè)發(fā)展過程中行業(yè)自律性組織的積極作用。1985年成立了中國房地產業(yè)協(xié)會，1994年成立了中國房地產造價師學會，之后還成立了中國物業(yè)協(xié)會，中國各地區(qū)分別相繼成立了一些房地產業(yè)管理自律性組織，可以說，已經具備了較為廣泛的行業(yè)自律性組織網(wǎng)絡，但是，官方的色彩比較濃，因此，要盡快建立自主和自治性的房地產業(yè)自律性組織，努力促進民間的房地產行業(yè)自律性組織的建立和發(fā)揮作用。第二，完善抵押貸款市場。長期以來，美國的房地產金融在整個金融市場上占據(jù)重要的地位。隨著中國金融體制改革的不斷深化，健全和完善房地產抵押市場，特別是對于二級抵押市場的建立和完善，已經成為金融界和房地產界的共同呼聲。在美國，住房抵押貸款證券化是不可缺少的一個重要組成部分，住房抵押貸款證券化程度的高低，影響到銀行操作中的風險程度。通過證券的形式吸引居民的投資，不僅有利于增加居民投資方式，也有利于分散銀行的風險。因此，要求政府應盡快成立關于住房保險公司等相關的機構，增強居民和金融機構的信心，利用政府的威信來保證銀行避免因抵押物的債權缺乏流動性而帶來的損失，使他們在住房抵押貸款操作中能排除后顧之憂。同時，在住房抵押貸款利率上，政府給予一定的貼息，盡可能地降低銀行住房抵押貸款利率。第三，物業(yè)管理方面的發(fā)展。美國對物業(yè)管理人員的資質有非常明確的要求，管理人員的分工及職責具體，物業(yè)管理公司的業(yè)務極為規(guī)范，并根據(jù)不同物業(yè)類型采取不同的管理方法。總之，美國的物業(yè)管理體制比較完善，不僅確保了房地產從業(yè)人員的素質，提高物業(yè)管理和經營的水平，而