房地產(chǎn)用地市場(chǎng)回顧及展望

2012年房地產(chǎn)用地市場(chǎng)回顧及2013年展望

一2012年房地產(chǎn)用地市場(chǎng)概況2012年，房地產(chǎn)用地市場(chǎng)交易量比上年有較大幅度下降，且呈現(xiàn)明顯的季節(jié)性特征和地域性特征，土地成交金額也相應(yīng)下降。全年地價(jià)運(yùn)行較為平穩(wěn)，地價(jià)年度漲幅仍處于近10年來(lái)的歷史低位，僅略高于2008年。住宅用地保持低位運(yùn)行，高價(jià)地遠(yuǎn)少于往年。已供土地開(kāi)工建設(shè)速度加快，可望及時(shí)形成房屋供應(yīng)。（一）房地產(chǎn)用地市場(chǎng)交易量下降2012年房地產(chǎn)用地市場(chǎng)交易量下降。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2012年全年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積31638萬(wàn)平方米，同比下降19.5%（見(jiàn)表1）。表12012年各月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積住房用地方面。國(guó)土資源部年初公布2012年全國(guó)住房用地計(jì)劃供應(yīng)17.26萬(wàn)公頃，與2011年全國(guó)住房用地計(jì)劃實(shí)際落實(shí)量（13.59萬(wàn)公頃）相比，增加27.0%。計(jì)劃供應(yīng)保障性安居工程用地5.01萬(wàn)公頃，占住房用地供應(yīng)計(jì)劃的29.1%，超過(guò)2011年1000萬(wàn)套保障性安居工程用地實(shí)際落實(shí)量（4.81萬(wàn)公頃）。8月，根據(jù)上半年住房用地供需和已供土地開(kāi)發(fā)利用情況，對(duì)年初確定的住房用地供應(yīng)計(jì)劃進(jìn)行了調(diào)整，其中20個(gè)地區(qū)計(jì)劃量減少，5個(gè)地區(qū)計(jì)劃量增加。調(diào)整后的住房用地供應(yīng)計(jì)劃全國(guó)合計(jì)總量為15.93萬(wàn)公頃，其中，保障性安居工程計(jì)劃用地為4.76萬(wàn)公頃。根據(jù)國(guó)土資源部12月公布的數(shù)據(jù)，截至11月底，住宅用地供應(yīng)9.14萬(wàn)公頃，同比減少15.3%，降幅較上半年收窄6.4個(gè)百分點(diǎn)。已供土地開(kāi)發(fā)建設(shè)速度加快，可望及時(shí)形成房屋供應(yīng)。截至11月底，全國(guó)未竣工房地產(chǎn)用地46.87萬(wàn)公頃，其中在建33.46萬(wàn)公頃，與年初相比增加了30.6%，未開(kāi)工13.41萬(wàn)公頃，減少了40.0%；全國(guó)住宅用地中在建面積26.16萬(wàn)公頃，增加了30.4%，未開(kāi)工面積10.05萬(wàn)公頃，減少了42.4%。保障性安居工程落地任務(wù)10月底即提前完成，落實(shí)率超過(guò)100%。（二）房地產(chǎn)用地交易呈現(xiàn)季節(jié)性波動(dòng)從土地交易的時(shí)間分布看，2012年土地市場(chǎng)波動(dòng)較大。1～4月，土地成交量逐月下降；5、6月份有所回升，但7月份又迅速下降；8月份交易量猛增，9、10月復(fù)歸于平淡；進(jìn)入11月后，交易趨于活躍，成交量有所擴(kuò)大（見(jiàn)圖1）。地價(jià)也出現(xiàn)上升勢(shì)頭。從全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)土地購(gòu)置面積各月環(huán)比數(shù)據(jù)來(lái)看，最低是7月份，為-64%；最高為8月份，達(dá)223%（見(jiàn)圖2）。從同比數(shù)據(jù)來(lái)看，2012年4月份之前全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)土地購(gòu)置面積與2011年相比迅速下降，4月末同比增速為-19.3%；5、6、7月份下降幅度有所減緩，但未能扭轉(zhuǎn)增速下滑的趨勢(shì)，7月末達(dá)到全年最低點(diǎn)-24.3%；8月份以后以回升為主，至11月份同比下滑14.8%；但12月份再次下滑，全年同比下降19.5%（見(jiàn)圖3）。圖12012年各月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積圖22012年各月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積環(huán)比增速圖32012年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積同比增速（三）房地產(chǎn)用地交易存在地域性差異2012年，土地市場(chǎng)依然呈現(xiàn)區(qū)域性市場(chǎng)的特征，不同區(qū)域、不同城市土地市場(chǎng)呈現(xiàn)出一定差異。從區(qū)域看，中西部土地成交量較2011年同比下降9%，幅度相對(duì)不大；環(huán)渤海、東北、長(zhǎng)三角、珠三角等區(qū)域均出現(xiàn)大幅度下降，其中東北地區(qū)降幅將近50%。11月后，部分地區(qū)住宅用地市場(chǎng)開(kāi)始回升，從四季度數(shù)據(jù)看，珠三角地區(qū)住宅用地成交1417萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)50%，回升較快；中西部地區(qū)四季度同比增長(zhǎng)11%，也出現(xiàn)明顯回升；但其他地區(qū)依然是同比下降狀態(tài)。就土地交易的城市分布而言，全國(guó)300個(gè)主要城市各類用地共成交近12億平方米，與2011年相比成交量下降14.6%；其中住宅用地成交3.8億平方米，與2011年相比成交量下降23.1%。一、二線城市成交量年內(nèi)增幅較大，尤其是北京、上海等熱點(diǎn)城市下半年以來(lái)熱度提高；重點(diǎn)二線城市成交活躍，但三、四線城市市場(chǎng)明顯清淡。2012年全年住宅用地成交面積前20名城市中，僅有上海屬于一線城市，南通、徐州、鹽城和常州四市為三、四線城市，其余15個(gè)城市均為二線城市。居首位的重慶市成交面積超過(guò)2000萬(wàn)平方米，武漢和沈陽(yáng)也都在1000萬(wàn)平方米以上（見(jiàn)圖4）。圖42012年全國(guó)住宅用地成交面積前20城市（四）房地產(chǎn)用地成交價(jià)款下降，地價(jià)基本穩(wěn)定1.房地產(chǎn)用地成交價(jià)款低于上年2012年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)置土地成交價(jià)款累計(jì)7410億元，同比下降16.7%（見(jiàn)圖5）。圖52012年各月土地成交價(jià)款2.全年地價(jià)小幅上漲全國(guó)主要監(jiān)測(cè)城市綜合地價(jià)季度環(huán)比增速持續(xù)回升；季度同比增速由降轉(zhuǎn)升，全年增幅處于歷史低位。第四季度末，全國(guó)主要監(jiān)測(cè)城市綜合、商服、住宅地價(jià)同比增長(zhǎng)率分別為2.61%、3.34%、2.26%，地價(jià)同比增速開(kāi)始加快，較上一季度分別上升0.84、0.19和1.23個(gè)百分點(diǎn)，是繼2011年底增速連續(xù)五個(gè)季度回調(diào)以來(lái)的首次由降轉(zhuǎn)升，但地價(jià)年度漲幅仍處于近10年來(lái)的歷史低位，僅略高于2008年。表22012年全國(guó)主要監(jiān)測(cè)城市分類、分季度地價(jià)3.住宅地價(jià)低位運(yùn)行住宅用地基本保持平穩(wěn)，高價(jià)地遠(yuǎn)少于往年，整體仍在低位運(yùn)行。表32012年全國(guó)住宅用地成交總額前10名排行表42012年全國(guó)住宅用地單價(jià)前10名排行二影響2012年房地產(chǎn)用地市場(chǎng)的政策因素分析2012年，國(guó)土資源部按照國(guó)務(wù)院統(tǒng)一部署，堅(jiān)持房地產(chǎn)用地市場(chǎng)管理和調(diào)控方向不改變、態(tài)度不動(dòng)搖、力度不放松，強(qiáng)調(diào)要執(zhí)行好現(xiàn)有土地供應(yīng)政策，均衡供地，穩(wěn)定地價(jià)，防違規(guī)用地、防異常交易，處置閑置土地和打擊囤地炒地，穩(wěn)定土地市場(chǎng)。針對(duì)各地的土地市場(chǎng)情況，積極推行了多項(xiàng)政策措施（見(jiàn)表5）。表52012年房地產(chǎn)用地調(diào)控政策措施一覽續(xù)表總體來(lái)看，房地產(chǎn)用地市場(chǎng)的管理調(diào)控取得了比較好的效果：一是提前完成了保障性安居工程的落地任務(wù)。10月底以前，包括新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)在內(nèi)的全國(guó)30個(gè)?。▍^(qū)、市，不含西藏），中央下達(dá)的保障性住房所需用地都得到提前落實(shí)。二是基本穩(wěn)定住以住宅用地為主的房地產(chǎn)用地供應(yīng)總量。到11月底，房地產(chǎn)用地供應(yīng)總量為13.34萬(wàn)公頃，同比減少8%；中間包括住宅用地供應(yīng)9.14萬(wàn)公頃，同比減少15.3%。三是保持了地價(jià)基本穩(wěn)定。前三季度，住宅地價(jià)基本穩(wěn)定，環(huán)比增長(zhǎng)率分別為-0.04%、0.13%、0.92%，同比增長(zhǎng)率分別為3.7%、1.77%、1.03%。同比增幅持續(xù)放緩，環(huán)比增速雖逐季略有回升，但主要監(jiān)測(cè)城市多在1%以內(nèi)，漲幅不大；四是已供土地開(kāi)發(fā)建設(shè)加快，正在加速轉(zhuǎn)化為房屋供應(yīng)。截至11月底，全國(guó)還沒(méi)有完成竣工的房地產(chǎn)用地共有46.87萬(wàn)公頃，其中33.46萬(wàn)公頃處于建設(shè)之中，比年初增加了30.6%，13.41萬(wàn)公頃尚未開(kāi)工，減少了40.0%；住宅用地方面，全國(guó)未開(kāi)工面積10.05萬(wàn)公頃，降低了42.4%，在建面積26.16萬(wàn)公頃，增加了30.4%。三影響2012房地產(chǎn)用地交易的經(jīng)濟(jì)因素分析（一）宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)及其影響分析當(dāng)前，中國(guó)仍處于城鎮(zhèn)化、信息化、工業(yè)化和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化進(jìn)程中，經(jīng)濟(jì)有望繼續(xù)保持平穩(wěn)較快增長(zhǎng)。但從另一方面來(lái)看，中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨的國(guó)內(nèi)外環(huán)境依然復(fù)雜。國(guó)際金融危機(jī)以來(lái)，世界經(jīng)濟(jì)正在經(jīng)歷一個(gè)相對(duì)放緩、自我調(diào)整的過(guò)程，我國(guó)外需受到國(guó)際金融危機(jī)的持續(xù)影響盡顯疲弱。而國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)趨穩(wěn)的基礎(chǔ)還不夠穩(wěn)固，儲(chǔ)蓄率過(guò)高、消費(fèi)率偏低的結(jié)構(gòu)不平衡問(wèn)題仍比較突出。在國(guó)際國(guó)內(nèi)多重結(jié)構(gòu)性、周期性因素的共同作用下，我國(guó)經(jīng)濟(jì)潛在增長(zhǎng)水平可能會(huì)有一個(gè)階段性放緩的過(guò)程。2012年，我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)增速持續(xù)下滑，年中在“穩(wěn)增長(zhǎng)”政策作用下，宏觀經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，四季度增速企穩(wěn)回升。經(jīng)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局初步核算，全年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值519322億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng)7.8%；分季度看，一季度同比增長(zhǎng)8.1%，二季度增長(zhǎng)7.6%，三季度增長(zhǎng)7.4%，四季度增長(zhǎng)7.9%。由于外貿(mào)形勢(shì)復(fù)雜嚴(yán)峻，2012年進(jìn)出口增速比上年回落16.3個(gè)百分點(diǎn)，僅比上年增長(zhǎng)6.2%。促進(jìn)投資依然是“穩(wěn)增長(zhǎng)”的重要手段。在多種政策措施作用下，實(shí)現(xiàn)全年固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）364835億元，比上年名義增長(zhǎng)20.6%（扣除價(jià)格因素實(shí)際增長(zhǎng)19.3%）。雖然增速比上年回落3.4個(gè)百分點(diǎn)，但基本保持穩(wěn)定增長(zhǎng)，沒(méi)有出現(xiàn)大的波動(dòng)。與投資需要相適應(yīng)，土地供應(yīng)穩(wěn)中有增。2012年國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)69.04萬(wàn)公頃，同比增加17.5%，保持了自2008年以來(lái)的連續(xù)增長(zhǎng)趨勢(shì)；但由于需求制約，增速較2011年回落19.7個(gè)百分點(diǎn)。2012年全國(guó)土地出讓面積和合同成交價(jià)款分別為32.28萬(wàn)公頃和2.69萬(wàn)億元，同比分別減少3.3%和14.7%，而2011年二者同比增幅均在15%左右。由此可見(jiàn)，2012年房地產(chǎn)用地市場(chǎng)呈現(xiàn)“前低后高”態(tài)勢(shì)，交易量比上年有所下降，與宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)是一致的。（二）金融因素影響分析2012年，中國(guó)人民銀行繼續(xù)實(shí)施穩(wěn)健的貨幣政策，保持合理的市場(chǎng)流動(dòng)性，引導(dǎo)貨幣信貸和社會(huì)融資規(guī)模平穩(wěn)合理增長(zhǎng)，爭(zhēng)取實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、物價(jià)穩(wěn)定和風(fēng)險(xiǎn)防范三者的平衡。12月末，廣義貨幣（M2）余額97.42萬(wàn)億元，比上年末增長(zhǎng)13.8%，增速比上年末加快0.2個(gè)百分點(diǎn)；12月末，人民幣貸款余額62.99萬(wàn)億元，人民幣存款余額91.74萬(wàn)億元。全年新增人民幣貸款8.20萬(wàn)億元，比上年多增7320億元；新增人民幣存款10.81萬(wàn)億元，比上年多增1.17萬(wàn)億元。全年來(lái)看，銀行體系流動(dòng)性較為充裕。保持流動(dòng)性寬松的同時(shí)，為了促進(jìn)宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)，年內(nèi)央行兩次下調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率、兩次下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率，而且6月8日的降息為時(shí)隔三年半以來(lái)的第一次。盡管這些調(diào)整幅度并不太大，但是改變了人們對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的預(yù)期，也調(diào)動(dòng)了各地建設(shè)投資的積極性，促進(jìn)了全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的穩(wěn)定、增長(zhǎng)。寬松的金融環(huán)境下，許多房地產(chǎn)企業(yè)及其他企業(yè)的資金重新進(jìn)入土地市場(chǎng)，提升了土地市場(chǎng)的交易熱度。另外，國(guó)土資源部、證監(jiān)會(huì)和銀監(jiān)會(huì)繼續(xù)加強(qiáng)聯(lián)動(dòng)，在新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款的發(fā)放上，銀監(jiān)會(huì)對(duì)于涉嫌炒地行為和土地閑置的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行限制；而在其再融資、上市或?qū)徟卮筚Y產(chǎn)重組時(shí)，證監(jiān)會(huì)則予以限制。從金融角度對(duì)穩(wěn)定地價(jià)、防異常交易、處置閑置土地和打擊囤地炒地進(jìn)行的具有針對(duì)性的調(diào)控，促進(jìn)了土地市場(chǎng)的平穩(wěn)運(yùn)行。（三）房地產(chǎn)市場(chǎng)影響分析伴隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步增長(zhǎng)，我國(guó)城鎮(zhèn)化仍處于快速推進(jìn)階段。2012年末，城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诒戎剡_(dá)到52.57%，比上年末提高1.30個(gè)百分點(diǎn)。國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)和城鎮(zhèn)化水平的提高為房地產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)提供了基礎(chǔ)性支持。出于國(guó)民經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控及促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸的需要，2012年，中央及相關(guān)部委繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策從緊取向，在支持自住性需求的同時(shí)，嚴(yán)格執(zhí)行差異化信貸政策和限購(gòu)政策，抑制投資投機(jī)性需求。這樣，房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行于復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)、政策環(huán)境之下，對(duì)土地市場(chǎng)產(chǎn)生多種影響。1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速下滑，弱化了對(duì)土地的需求2012年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資71804億元，比上年名義增長(zhǎng)16.2%（扣除價(jià)格因素實(shí)際增長(zhǎng)14.9%），增速比上年回落11.9個(gè)百分點(diǎn)；其中住宅投資增長(zhǎng)11.4%，回落18.9個(gè)百分點(diǎn)（見(jiàn)圖6）。圖6全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增速2.商品房銷售增速回落、待售面積增加，抑制土地需求房屋新開(kāi)工面積177334萬(wàn)平方米，比上年下降7.3%；其中住宅新開(kāi)工面積下降11.2%。全國(guó)商品房銷售面積111304萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)1.8%，增速比上年回落2.6個(gè)百分點(diǎn)；其中住宅銷售面積增長(zhǎng)2.0%，回落1.4個(gè)百分點(diǎn)。全國(guó)商品房銷售額64456億元，增長(zhǎng)10.0%，增速比上年回落1.1個(gè)百分點(diǎn)；其中住宅銷售額增長(zhǎng)10.9%，加快1.7個(gè)百分點(diǎn)。全國(guó)商品房待售面積36460萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)27.0%，增速比上年回落6.1個(gè)百分點(diǎn)。3.待開(kāi)發(fā)土地面積持續(xù)擴(kuò)大，抑制土地需求從2012年數(shù)據(jù)來(lái)看，待開(kāi)發(fā)土地面積基數(shù)較高，而且年內(nèi)在持續(xù)增長(zhǎng)；與2011年同期相比，1～11月份累計(jì)多出2880.9萬(wàn)平方米。尤其在年初時(shí)，與2011年同期相比竟高出42%，這也可以部分解釋前半年多個(gè)地方土地流拍的現(xiàn)象（見(jiàn)表6）。表62012年、2011年待開(kāi)發(fā)土地面積對(duì)比4.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)由三、四線城市向一、二線城市回歸，導(dǎo)致土地交易呈現(xiàn)地域性差異2010年房地產(chǎn)限購(gòu)調(diào)控開(kāi)始之后，許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)紛紛轉(zhuǎn)向三、四線城市；但由于三、四線城市潛在需求有限，房地產(chǎn)庫(kù)存在短期內(nèi)即日益飽和，面臨供應(yīng)過(guò)剩風(fēng)險(xiǎn)。再加上2012年后期一、二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升的形勢(shì)，開(kāi)發(fā)企業(yè)又將注意力轉(zhuǎn)向一、二線城市，使得一、二線城市土地交易量年內(nèi)增幅明顯，三、四線城市則降幅有所擴(kuò)大。只是北京、廣州等一線城市土地供應(yīng)量不足，才導(dǎo)致出現(xiàn)多數(shù)二線城市土地成交放量的現(xiàn)象。四2013年房地產(chǎn)用地市場(chǎng)展望（一）2013年房地產(chǎn)用地市場(chǎng)宏觀經(jīng)濟(jì)背景根據(jù)2012年底召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，經(jīng)濟(jì)工作總基調(diào)仍是“穩(wěn)中求進(jìn)”。2013年，要以提高經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)質(zhì)量和效益為中心，加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控，積極擴(kuò)大內(nèi)需，加大經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整力度，增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的內(nèi)生活力和動(dòng)力。雖然可能由于換屆效應(yīng)，各地投資熱度增大，但鑒于當(dāng)前的國(guó)際、國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)環(huán)境以及轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的要求，我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持7.5%左右較低增長(zhǎng)率的可能性較大。貨幣政策穩(wěn)健取向不變，新增貨幣供應(yīng)量和貸款相比2012年將有所增長(zhǎng)，新增房地產(chǎn)貸款繼續(xù)上升，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的利好仍將持續(xù)。城鎮(zhèn)化、經(jīng)濟(jì)體制改革等中長(zhǎng)期政策的繼續(xù)推進(jìn)，將為國(guó)民經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供持續(xù)動(dòng)力。（二）2013年房地產(chǎn)用地市場(chǎng)政策背景按照中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議要求，2013年將繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策不動(dòng)搖，調(diào)控政策仍保持從緊，限購(gòu)政策短期沒(méi)有退出的可能，保障房建設(shè)和土地供應(yīng)仍是中央增加供給、緩解房?jī)r(jià)上漲預(yù)期的重要手段。另外，如果房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，仍有出臺(tái)更嚴(yán)厲措施的可能性。土地政策方面。國(guó)