不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)的學(xué)習(xí)課件

不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)的學(xué)習(xí)課件第1頁(yè)/共42頁(yè)

不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)原則(一)

需求與供給原則

(Principleofdemandandsupply)

景氣的賣方市場(chǎng)，估價(jià)者應(yīng)持保守態(tài)度，以求得正常價(jià)格；反之，亦然。

但因不動(dòng)產(chǎn)屬于不完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，不動(dòng)產(chǎn)間替代性有限，故無(wú)法完全由供求來(lái)求得均衡價(jià)格。

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不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)原則(二)

變動(dòng)原則(Principleofchange)

不動(dòng)產(chǎn)均衡價(jià)格隨整體環(huán)境、景氣或個(gè)別不動(dòng)產(chǎn)標(biāo)的物相關(guān)變動(dòng)因素改變的價(jià)格。

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不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)原則(三)

替代原則(Principleofsubstitution)指不動(dòng)產(chǎn)標(biāo)的物價(jià)格與該標(biāo)的物同類型且具有替代性的其他不動(dòng)產(chǎn)所關(guān)聯(lián)。

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不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)原則(四)

最有效使用原則

(Principleofhighestandbestuses)假設(shè)不動(dòng)產(chǎn)標(biāo)的物在適法及當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)可接受的情況下，是以最高獲利及用途多樣性為最佳的使用方式。

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不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)原則(五)

均衡原則

(Principleofbalance)

不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格受到土地、資本、勞力及經(jīng)營(yíng)等四項(xiàng)內(nèi)部生產(chǎn)因素組合的影響，若生產(chǎn)因素的配合達(dá)到均衡、最適狀況時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)便可產(chǎn)生最大效用。

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不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)原則(六)

收益遞增原則

(Principleofincreasinganddecreasingrevenue)在一定程度下，當(dāng)某一生產(chǎn)因素增加時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)的收益將會(huì)增加，即所謂的收益遞增原則；但到了某一程度（邊際點(diǎn)），如果再追加投資，不動(dòng)產(chǎn)的收益不但不會(huì)增加，反而可能減少，即所謂收益遞減原則。

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不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)原則(七)

收益分配原則(Principleofdistribution)

在運(yùn)用收益還原法及土地殘余法時(shí)，需要取得土地的地租及適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率，并折現(xiàn)成目前土地的價(jià)值。

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不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)原則(八)

貢獻(xiàn)原則(Principleofcontribution)不動(dòng)產(chǎn)會(huì)由于某一因素而對(duì)整體收益產(chǎn)生不同的貢獻(xiàn)程度。

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不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)原則(九)

適合原則(Principleofconformity)若不動(dòng)產(chǎn)標(biāo)的物與當(dāng)?shù)丨h(huán)境相配合，具有協(xié)調(diào)、一致性，就可使不動(dòng)產(chǎn)標(biāo)的物的收益性及舒適性達(dá)到最大程度。因此，在評(píng)估時(shí)，應(yīng)考慮不動(dòng)產(chǎn)與外部環(huán)境關(guān)系是不具備最有效使用。

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不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)原則(十)

競(jìng)爭(zhēng)原則(Principleofcompetition)當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)替代性較低時(shí)，競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)激烈，而價(jià)格就會(huì)有提高的可能；反之，當(dāng)替代性高時(shí)，因?yàn)楦?jìng)爭(zhēng)性低，其價(jià)格也將顯得平穩(wěn)。

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不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)原則(十一)

預(yù)測(cè)原則(Principleofanticipation)在估價(jià)時(shí)，需要對(duì)價(jià)格形成因素做出客觀合理的預(yù)測(cè)。而且對(duì)于以收益還原法取得收益及報(bào)酬率、以市場(chǎng)比較法取得變動(dòng)情況來(lái)說(shuō)，該預(yù)測(cè)均為重要指標(biāo)。

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不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)分類(一)

依用途來(lái)分

住宅用不動(dòng)產(chǎn)

商用不動(dòng)產(chǎn)

工業(yè)用不動(dòng)產(chǎn)

農(nóng)業(yè)用不動(dòng)產(chǎn)

特殊用不動(dòng)產(chǎn)

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不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)分類(二)

依標(biāo)的來(lái)分

土地

房屋或建筑改良物

農(nóng)作物

權(quán)利，如地上權(quán)、采礦權(quán)或租賃權(quán)等。

其他，如車位、失敗的在建工程等。

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不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)分類(三)

依方法來(lái)分

部分估價(jià)：當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)為土地及建物合一時(shí)，在考慮建物對(duì)土地價(jià)格的影響后，才對(duì)土地進(jìn)行估價(jià)。

獨(dú)立估價(jià)：當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)為土地及建物合一時(shí)，不考慮建物對(duì)土地價(jià)格的影響。

分割或合并估價(jià)：在土地分割或合并前提下，就土地分割或合并后之土地進(jìn)行分析。

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不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)程序(一)

確認(rèn)評(píng)估對(duì)象及問(wèn)題擬定估價(jià)計(jì)劃書(shū)搜集相關(guān)資料選擇估價(jià)方法推算最適估計(jì)價(jià)格撰寫(xiě)估價(jià)報(bào)告書(shū)圖1

不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)程序第16頁(yè)/共42頁(yè)

不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)程序(二)

確認(rèn)估價(jià)對(duì)象及問(wèn)題

確認(rèn)估價(jià)目的確認(rèn)估價(jià)日期

確認(rèn)標(biāo)的物使用狀況

確認(rèn)標(biāo)的物權(quán)利狀態(tài)

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不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)程序(三)

擬定估價(jià)計(jì)劃

決定所需資料決定人員分配

預(yù)估作業(yè)期限

預(yù)估所需經(jīng)費(fèi)

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不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)程序(四)

搜集相關(guān)資料

總體資料GNP、貨幣供給額、利率、通貨膨脹率、油價(jià)等。其他如安定程度、重大建設(shè)進(jìn)行和全面性法令政策等。區(qū)域資料

產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、未來(lái)投資計(jì)劃、人口數(shù)及其變動(dòng)情形、不動(dòng)產(chǎn)供需概況、交通運(yùn)輸系統(tǒng)、公共設(shè)施的便利性、及自然災(zāi)害狀況等。

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不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)程序(四)

搜集相關(guān)資料

個(gè)別資料

指各種影響標(biāo)的物價(jià)值的因素，包括：土地基地位置、地質(zhì)、座向、臨路情況、完整性、使用分區(qū)、山坡地坡向與坡度、建筑物用途、樓層數(shù)、建材、樓地板面積、結(jié)構(gòu)品質(zhì)、使用年數(shù)、折舊情況、周邊環(huán)境等。

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不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)程序(五)

選擇估價(jià)方法

成本法市價(jià)比較法

收益還原法

土地開(kāi)發(fā)分析法

統(tǒng)計(jì)推論法

推算最適估計(jì)價(jià)格

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成本法(一)

估計(jì)建物之重新建造成本

重新建造成本，即在估價(jià)日重新建構(gòu)與現(xiàn)存建物完全相同的新建物所需的成本；

在建材式樣或建筑技術(shù)變遷等因素導(dǎo)致重建困難度增加時(shí)，則以重新代替標(biāo)的物效用的類似新建物所需的成本予以估算，稱為“重置成本”。

不動(dòng)產(chǎn)之估計(jì)價(jià)格估計(jì)建物的重新建造成本估計(jì)建物的折舊額估計(jì)土地市價(jià)=-+第22頁(yè)/共42頁(yè)

成本法(二)

估計(jì)建物之重新建造成本

直接估計(jì)法

直接將建物的各項(xiàng)營(yíng)造成本，如建筑工程、空調(diào)工程、水電工程、瓦斯工程及相關(guān)營(yíng)建管理費(fèi)等,依各種建材數(shù)量及工數(shù)乘以單價(jià)及工資標(biāo)準(zhǔn)加總累計(jì)而得。

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成本法(四)

估計(jì)建物之折舊額

指因時(shí)間對(duì)建物所造成的損耗。

物理因素

因使用產(chǎn)生的磨損，或因風(fēng)吹日曬等自然作用與天然災(zāi)害所產(chǎn)生的老朽、腐化等價(jià)值減損。

功能因素

指建物因設(shè)計(jì)不良、形式老舊或設(shè)備過(guò)時(shí)等技術(shù)因素造成的價(jià)值減損。

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成本法(五)

估計(jì)建物之折舊額

經(jīng)濟(jì)因素

指建物因所處環(huán)境品質(zhì)衰退、設(shè)施不足，致使其收益或價(jià)值減損。

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成本法(六)

定額法（直線法）

即在建物的耐用年數(shù)內(nèi)，平均分?jǐn)偲湔叟f額。

其中,C為建筑物總成本或重建成本;r為期末殘余價(jià)格率;n為已經(jīng)歷年數(shù);N為耐用年數(shù)建筑物在第n年的估計(jì)價(jià)格為：

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成本法(七)每年折舊額建筑物在第n年的估計(jì)價(jià)格為：其中，D為每年折舊額；S為殘余價(jià)值；N為耐用年數(shù)；n為已經(jīng)歷年數(shù)

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成本法(八)

例題

若小芬家房屋為3層半別墅，總建坪為70坪，建物耐用年數(shù)為30年，30年后建物殘值為原價(jià)的10%，則小芬家的房屋每年折舊額是多少？又若小芬家的房屋已使用6年，則折舊總額是多少？建物的現(xiàn)值又是多少？

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成本法(九)

解答

查表，

三層半建筑物造價(jià)為37145元

則，小芬家的房屋建筑成本為：C=70×37145=2600150(元)

殘值為原價(jià)的10%，即S=C×0.1=260150(元)

每年折舊額為D=(C-S)/n=(2600150-260150)/30

=78005(元)

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成本法(十)

使用6年后折舊額為：78005×6=468030

(元)

其建筑價(jià)值為：2600150-468030=2132120(元)

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成本法(十一)

定率法(余額遞增減法)每年以一定的比率攤提折舊額。

其中,為建筑物在第n年的估計(jì)價(jià)值；C為重建成本；d為每年折舊率。

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成本法(十二)

例題

若小芬家房屋之折舊率為每年5%，則使用6年后，該建筑物的估計(jì)價(jià)值為多少？

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成本法(十三)

解答：

小芬家房屋重建成本為：C=70×37145=2600150（元）6年后該建筑物殘值為：=2600150×（1-5%）6=1911349(元)

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成本法(十四)

償還基金法

即每年提存一固定折舊額，但須依照期數(shù)復(fù)利計(jì)息。即先求得期末總折舊額，然后依期數(shù)求得每年折舊額（由終值求年金），再依經(jīng)歷年年數(shù)求已損耗之折舊額。

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成本法(十五)

例題

若小芬家建物耐用年數(shù)為30年，30年后該建物殘值為原價(jià)的10%，若應(yīng)用償債基金法計(jì)算折舊，則每年折舊額為多少？在第6年年底時(shí)，建物之價(jià)值為多少？（假設(shè)必要報(bào)酬率為每年5%）

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成本法(十六)

解答：

先求總折舊額：

總折舊額=2

600150×（1-10%）=2340135（元）

第6年底終值：35222×FVIFA(5%,6)=35222×6.8019=239557(元)

第6年底的建物價(jià)值2

600150–239577=2360573(元)