房地產(chǎn)行業(yè)廈門房地產(chǎn)市場調(diào)研：降溫明顯高價地承壓

請務(wù)必閱讀正文后的聲明及說明請務(wù)必閱讀正文后的聲明及說明請務(wù)必閱讀正文后的聲明及說明請務(wù)必閱讀正文后的聲明及說明東H證有股份有限公司證券研究報告/行業(yè)動態(tài)報告發(fā)布時間：2018-10-24廈門房地產(chǎn)市場調(diào)研：降溫明顯，高價地承壓優(yōu)于大勢上次評級： 優(yōu)于大勢1歷史收益率曲線 1房地產(chǎn)1歷史收益率曲線 1房地產(chǎn)滬深3007%-4%-15%-26%-37%V。IZIzS寸WWW蟲蟲蟲蟲蟲蟲蟲蟲角角角角22漲跌幅（%） 1M3M12M絕對收益 -13.91%-13.30%-32.12%相對收益 -7.25%-3.59%-13.10%行業(yè)數(shù)據(jù)成分股數(shù)量（只）158總市值M乙）17740流通市值（億）14349市盈率（倍）7.54市凈率（倍）1.29成分股總營收（億）19128成分股總凈利潤（億）1902成分股資產(chǎn)負(fù)債率（%）78.06相關(guān)報告《2018年1-9月房地產(chǎn)數(shù)據(jù)點(diǎn)評：單月銷售面積負(fù)增長，“降溫”的開始》2018-10-21《2018年1-8月房地產(chǎn)數(shù)據(jù)點(diǎn)評：新開工維持高位，銷售下行壓力顯現(xiàn)》2018-09-18《房地產(chǎn)行業(yè)2018年中報綜述：正值金秋收獲時》2018-09-10證券分析師：高建執(zhí)業(yè)證書編號：S0550511020011報告摘要:調(diào)控政策陸續(xù)出臺，市場急劇降溫，量價齊跌。自2017年3月廈門市房地產(chǎn)政策進(jìn)一步收緊后，市場成交量即遭重創(chuàng)，2018年1-8月商品住宅累計銷售面積僅為116?97萬平米，同比下降31.59%，僅為2016年市場高峰期同期交易量的44%,新建住宅價格基本橫盤；而對于市場變化更為敏感的二手房，成交價格連續(xù)8個月同比負(fù)增長。我們預(yù)計短期內(nèi)政策寬松的可能性不大，廈門市場將會繼續(xù)“磨底氣土地市場逐步回歸理性，高價土地明顯承壓。2018年至今住宅類土地出讓均價22875元/平米，較2016年下降了約4000元/平，溢價率方面今年普遍不超15%,與16年動輒100%以上的溢價率相比，廈門市土拍市場已明顯降溫。近三年每年住宅類土地出讓建面均在150萬平米以上，伴隨著土拍市場回歸理性，16、17年的高價土地將面臨巨大的推盤、去化壓力。高價項(xiàng)目去化情況大多不佳，客戶觀望情緒濃重。由于政府對項(xiàng)目限價嚴(yán)重且市場成交量不佳，開發(fā)商推盤節(jié)奏大多有所放緩，目前已推盤的高價項(xiàng)目市場認(rèn)可度均一般，特別是部分項(xiàng)目需遵守70/90政策,導(dǎo)致出現(xiàn)面積段剛需、總價遠(yuǎn)超剛需客戶承受力的產(chǎn)品，部分項(xiàng)目即使虧本出售去化也較差；同時由于廈門2017年起土拍條件大多有“套型計容建筑面積144平米以下的住宅套型，不得設(shè)計為躍層戶型七未來低總價的改善型產(chǎn)品將會愈發(fā)稀缺，而高層剛需產(chǎn)品則會供大于也廈門作為本輪上漲較快的二線城市，自調(diào)控政策陸續(xù)出臺后，隨著政策影響的滯后體現(xiàn)，18年市場開始出現(xiàn)明顯的降溫，調(diào)控政策效果顯著。從全國行業(yè)數(shù)據(jù)來看，調(diào)控政策的影響已經(jīng)顯現(xiàn)，我們認(rèn)為市場降溫的趨勢將會持續(xù)。重點(diǎn)推薦業(yè)績確定性強(qiáng)、資源卓越的行業(yè)龍頭股：萬科A、華僑城A、華夏幸福、新城控股、保利地產(chǎn)和招商蛇口；風(fēng)險提示：房地產(chǎn)政策超預(yù)期收緊；大量項(xiàng)目集中入市導(dǎo)致供大于求重點(diǎn)公司現(xiàn)價EPSPE評級2016A2017E2018E2016A2017E2018E萬科A22.582.673.74.768.466.104.74買入華夏幸福21.991.051.321.5920.9416.6613.83買入新城控股23.092.973.945.237.775.864.41買入保利地產(chǎn)11.512.543.143.924.533.672.94買入重點(diǎn)公司主要財務(wù)數(shù)據(jù)聯(lián)系人：沈路遙執(zhí)業(yè)證書編號：S0550118070032021-20363213 shenly@研究助理：張云凱執(zhí)業(yè)證書編號：S0550117090050行業(yè)動態(tài)報告行業(yè)動態(tài)報告請務(wù)必閱讀正文后的聲明及說明 #/15圖23:項(xiàng)目區(qū)位圖25:雅居樂國賓府沙盤圖數(shù)據(jù)來源：東北證券整理圖26:雅居樂國賓府圖23:項(xiàng)目區(qū)位圖25:雅居樂國賓府沙盤圖數(shù)據(jù)來源：東北證券整理圖26:雅居樂國賓府78平米高層戶型數(shù)據(jù)來源：東北證券整理>融創(chuàng)東南府拿地價格：37512元/平米(2016XP06)項(xiàng)目概況：項(xiàng)目位于翔安南部新城核心區(qū)，向東對接翔安國際機(jī)場，南面銜接翔安隧道，是翔安區(qū)距離島外最近的區(qū)域。受限于70/90政策，產(chǎn)品為疊墅+高層高低配，疊加面積117-132平米，高層為70-90平米。銷售情況：疊墅4月開盤，總價段為600-1000萬元，雖然精裝交付但是無附贈空間，去化情況一般；高層7月取證，均價3.8萬元/平米，精裝交付，基本持平樓面地價，但市場認(rèn)可度較低，面積段雖定位于剛需但總價過高，開盤去化情況較差。

圖27:項(xiàng)目區(qū)位數(shù)據(jù)來源：東北證券整理圖28:融創(chuàng)東南府沙盤圖數(shù)據(jù)來源：東北證券整理圖27:項(xiàng)目區(qū)位數(shù)據(jù)來源：東北證券整理圖28:融創(chuàng)東南府沙盤圖數(shù)據(jù)來源：東北證券整理>世茂國風(fēng)長安拿地價格：30375-37592元/平米（2016XP09、2016XP10、2016XP13、2016XP14）項(xiàng)目概況：項(xiàng)目同樣位于翔安南部新城核心區(qū)，四個地塊共同組成世茂國風(fēng)系列，一樣受制于70/90政策，由疊加+高層構(gòu)成，疊墅主力面積110平米，高層產(chǎn)品未定。銷售情況：相較于融創(chuàng)東南府，該項(xiàng)目疊墅均價5-5.5萬/平，精裝交付，但附贈空間更多，目前已推產(chǎn)品已基本完成去化；高層至今無推售計劃。圖30:世茂國風(fēng)長安沙盤圖數(shù)據(jù)來源：東北證券整理分析師簡介：張云凱，美國約翰霍普金斯大學(xué)金融學(xué)碩士，三年半信托公司一線業(yè)務(wù)從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，2017年加入東北證券研究咨詢分公司，現(xiàn)任房地產(chǎn)組組長。沈路遙，同濟(jì)大學(xué)土木工程專業(yè)學(xué)士、碩士，一年房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，2018年加入東北證券證券研究咨詢公司。重要聲明本報告由東北證券股份有限公司（以下稱“本公司”）制作并僅向本公司客戶發(fā)布，本公司不會因任何機(jī)構(gòu)或個人接收到本報告而視其為本公司的當(dāng)然客戶。本公司具有中國證監(jiān)會核準(zhǔn)的證券投資咨詢業(yè)務(wù)資格。本報告中的信息均來源于公開資料，本公司對這些信息的準(zhǔn)確性和完整性不作任何保證。報告中的內(nèi)容和意見僅反映本公司于發(fā)布本報告當(dāng)日的判斷，不保證所包含的內(nèi)容和意見不發(fā)生變化。本報告僅供參考，并不構(gòu)成對所述證券買賣的出價或征價。在任何情況下，本報告中的信息或所表述的意見均不構(gòu)成對任何人的證券買賣建議。本公司及其雇員不承諾投資者一定獲利，不與投資者分享投資收益，在任何情況下，我公司及其雇員對任何人使用本報告及其內(nèi)容所引發(fā)的任何直接或間接損失概不負(fù)責(zé)。本公司或其關(guān)聯(lián)機(jī)構(gòu)可能會持有本報告中涉及到的公司所發(fā)行的證券頭寸并進(jìn)行交易，并在法律許可的情況下不進(jìn)行披露；可能為這些公司提供或爭取提供投資銀行業(yè)務(wù)、財務(wù)顧問等相關(guān)服務(wù)。本報告版權(quán)歸本公司所有。未經(jīng)本公司書面許可，任何機(jī)構(gòu)和個人不得以任何形式翻版、復(fù)制、發(fā)表或引用。如征得本公司同意進(jìn)行引用、刊發(fā)的，須在本公司允許的范圍內(nèi)使用，并注明本報告的發(fā)布人和發(fā)布日期，提示使用本報告的風(fēng)險。本報告及相關(guān)服務(wù)屬于中風(fēng)險（R3）等級金融產(chǎn)品及服務(wù)，包括但不限于A股股票、B股股票、股票型或混合型公募基金、AA級別信用債或ABS、創(chuàng)新層掛牌公司股票、股票期權(quán)備兌開倉業(yè)務(wù)、股票期權(quán)保護(hù)性認(rèn)沽開倉業(yè)務(wù)、銀行非保本型理財產(chǎn)品及相關(guān)服務(wù)。若本公司客戶（以下稱“該客戶”）向第三方發(fā)送本報告，則由該客戶獨(dú)自為此發(fā)送行為負(fù)責(zé)。提醒通過此途徑獲得本報告的投資者注意，本公司不對通過此種途徑獲得本報告所引起的任何損失承擔(dān)任何責(zé)任。分析師聲明作者具有中國證券業(yè)協(xié)會授予的證券投資咨詢執(zhí)業(yè)資格，并在中國證券業(yè)協(xié)會注冊登記為證券分析師。本報告遵循合規(guī)、客觀、專業(yè)、審慎的制作原則，所采用數(shù)據(jù)、資料的來源合法合規(guī)，文字闡述反映了作者的真實(shí)觀點(diǎn)，報告結(jié)論未受任何第三方的授意或影響，特此聲明。投資評級說明買入未來6個月內(nèi)，股價漲幅超越市場基準(zhǔn)15%以上。股票增持未來6個月內(nèi)，股價漲幅超越市場基準(zhǔn)5%至15%之間。投資