老舊小區(qū)物業(yè)管理實施方案

完美WORD格老舊小區(qū)物業(yè)管理方為了提高小區(qū)居住品庭院改善區(qū)整治后的房屋及設(shè)施進行長效管理舊小區(qū)也能夠享受物業(yè)管理服務(wù)帶來的便利和舒適司分認識加強老舊小區(qū)物業(yè)管理工作的重要性，針對不同情況采相應(yīng)措施效解物管管中的諸多矛盾，逐步建立健全效管理機制力高居民生活質(zhì)量提高小區(qū)管理的整體水。我們在為業(yè)主提供服的時候要堅持以人為本務(wù)至上的理念務(wù)的容與方式始終以業(yè)主為中心以滿足老舊小區(qū)業(yè)主的需求為目以業(yè)主的滿意為公司的最高追求服務(wù)過程中不斷調(diào)整服方式與模式，以達到業(yè)主的要求。一、管理思路根據(jù)老舊小區(qū)的特點物業(yè)管理需求分析提出以下管理思路：根據(jù)老舊小區(qū)物業(yè)管需求分析和我公司物業(yè)管理經(jīng)驗，我們將老舊小區(qū)管理準定位在專業(yè)物業(yè)管理服務(wù)標準上高水平物業(yè)管理將老小區(qū)提到一個較高的層次上低消費投資價值體現(xiàn)老舊小區(qū)變成一個體現(xiàn)現(xiàn)代社會文明價值的小區(qū)公司設(shè)有門的管理處辦公機構(gòu)理作人員配置齊全，辦公場所干凈序。對老舊小區(qū)采取專業(yè)理的關(guān)鍵在于對配套設(shè)施的管理和服務(wù)，我們將對照家物業(yè)管理的法律法規(guī)和頒布的系列標準，針對老舊小區(qū)業(yè)的特別需求來確定客戶()服務(wù)的項目容和標準年要采取書面形式向業(yè)主征詢對物業(yè)管理服務(wù)的意見。由于老舊小區(qū)的管理端，消防安全及安全保衛(wèi)工作尤其重要，小區(qū)出入口做到24小時站崗值勤。每天按規(guī)定進行整理分享完美WORD格巡邏；能實施24小間斷巡邏有輛管理制度對進出小區(qū)的車輛實施證、卡管，引導車輛有序通行、停放。對進出小裝修政等勞務(wù)人實行臨時出入證管理臨時訪客實行登記制度。對火災、治、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應(yīng)急預案，事后及時采取相應(yīng)措施老舊小區(qū)對于消防安工作要求極高司將安排具有消防工作經(jīng)驗的保安人以退伍軍人為主顧考慮個別崗位可安排老舊小區(qū)的住戶以做到真正的小區(qū)就是家，愛崗如愛家實行24小時執(zhí)勤，為主提供安全、溫馨的生活環(huán)境。老舊小區(qū)物業(yè)管理面較大，我公司物業(yè)管理人員全部持證上崗，管理制度全，責任明確。賬務(wù)清晰，管理服務(wù)人24時服務(wù)，服務(wù)熱情，行為規(guī)范。針對老舊小區(qū)物業(yè)管，我們堅持按有關(guān)規(guī)定和合同約定定期公布物業(yè)服務(wù)用或者物業(yè)服務(wù)資金的收支情少每半年公布一次;在收費、財務(wù)管理、會計核算、稅收方面執(zhí)行有關(guān)規(guī)定公司業(yè)主方雙方簽訂規(guī)范的物業(yè)服務(wù)合同明確雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系標準等相關(guān)內(nèi)容并在小區(qū)顯著位置進行公示根據(jù)業(yè)主求供物業(yè)服務(wù)合同之外的特約服務(wù)和代辦服務(wù)的，有在顯位置公示服務(wù)項目與收費標準。針對老舊小區(qū)具體情，采取一體式的安全管理體系。在項目員工招聘上用有經(jīng)驗的管理人員來管理時兼顧項目的實際情況顧慮個別崗位可安排老舊小區(qū)的住戶行24小有專職保安人員執(zhí)勤。幫助解決一些困戶的問題，提高員工的愛崗熱情，正的做到以小區(qū)為家理人員、專業(yè)操作人員按照國家有關(guān)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書或崗位證書且經(jīng)消防知識培訓有記錄我公司將聯(lián)合社區(qū)居會等有關(guān)部門，在老舊小區(qū)的內(nèi)大力開展各種有益的區(qū)活動精神文明的發(fā)展成好整理分享完美WORD格的社區(qū)文化。我公司定期安排老舊區(qū)的員工參加培訓和學習，不斷提高管理處的管理水。保證小區(qū)公共配套設(shè)施維護運行正常供水、供電、供氣等備使用正常；規(guī)范活動場所，機動車、機動車停車場動停放駛等的標志證車輛運行暢通停放有序，并做好防工作。針對老舊小區(qū)綠化管，制定綠化管理方案，對覆蓋率達15%上的綠地進行專業(yè)養(yǎng)護，保證草樹木管理養(yǎng)護得當，按季節(jié)治病蟲害月持植物澆水肥藥殺蟲雜修剪等養(yǎng)護工作，保植物生長良好，形成較好的植物景觀。老舊小區(qū)保潔管理我們將所有棟樓逐一分解干落實到各工作人員，全實行“自家的孩子自家抱責任人兼顧包干樓棟的樓道衛(wèi)工作包括樓道內(nèi)的亂堆放亂張貼樓道廣告，同時，監(jiān)督他樓棟責任人的工作，做到任務(wù)分解、任落實、相互監(jiān)督、同進步的作用。垃圾實行袋裝化管理，天清運，公共場所定清掃保潔持潔干凈據(jù)當?shù)貙嶋H情況能定期進行消毒滅蟲除害。由于老舊小區(qū)設(shè)備設(shè)老舊備施管理維護十分重要迅速全面熟設(shè)備特性握行規(guī)律式運行后要確保公共設(shè)施，公設(shè)備定期維護，水、電、氣24小報修值班，接到報修電話10分中場，急修半天內(nèi)完成。對共用設(shè)施設(shè)備進行常管理和維修養(yǎng)法應(yīng)由專業(yè)部門負責的除外共用設(shè)施設(shè)備檔設(shè)備臺帳設(shè)的運行、檢查、維修保養(yǎng)等記錄齊全。設(shè)施設(shè)備標志齊全、范確責任人作維護人員嚴格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范、設(shè)施設(shè)備運正常。消防設(shè)施設(shè)備完好，能隨時啟用消防通道要保持暢通設(shè)房保持整潔、通風、無跑、冒、滴漏和鼠害現(xiàn)象。小區(qū)路暢通、路面平整，井蓋無缺損或丟失整理分享完美WORD格主要道路及車場交通志齊全、規(guī)范燈樓道燈完好率高等于98%及人身安全的設(shè)施設(shè)備明顯警示標志和防范措施；對可能發(fā)生的各突發(fā)設(shè)備故障(供、供、消防設(shè)備)有應(yīng)急預案。供電設(shè)運行能正常使用的，無設(shè)施損壞,配室管理規(guī)范。供水設(shè)備行正常，無設(shè)施損壞。制訂有詳盡的設(shè)備設(shè)年、季、月定期維護保養(yǎng)檢修以及日常維修計劃、案、標準。制訂有各類應(yīng)急搶修、處理案，保證設(shè)備設(shè)施能效經(jīng)濟運行。12、全保衛(wèi)及消防工作。結(jié)合工作區(qū)的物業(yè)，備安全防范措施。嚴格來訪保安人員24小時在崗值班，夜間安排專人巡邏。物業(yè)人掌握消防設(shè)施的使用法能及時處理各種火災事故立消防疏散示意圖證防車輛和各安全出口的暢通無阻每月對此檢查次上。13、屋管理對房屋共用部位進行常管理和維修養(yǎng)護記錄和保養(yǎng)記錄齊全根據(jù)房屋際使用情況期檢查房屋共用部位的使用狀況要維修于小修范圍的及時組織修復于大中修范圍的及時制維修計劃業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出報告與建議。有每日巡查小區(qū)房屋元門通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好查記錄、及時維修養(yǎng)護。對違反規(guī)劃私搭亂建包亂防盜窗、曬衣架，亂封陽)和擅自改變房屋用途行為及時勸阻，并及時報告有關(guān)主管部門。14、業(yè)管理制度與檔案、資料管理在日常管理中要建立接班登記制度立資料的收集類整理，歸檔管理制。房屋及其共用設(shè)施設(shè)備檔案資料齊全整理分享完美WORD格建立住房用戶檔案，行分類成冊、管理完善，方便查閱。有善的物業(yè)管理方案量管理管理管理等制度健全15、他管理定期開展有意義、健向上小區(qū)文化活動。積極支持參與社區(qū)文建設(shè)。無因物業(yè)管理服務(wù)的因?qū)е滦^(qū)管理水平差，被上級部門批評通報和在級以上媒體有負面報道。避免小區(qū)內(nèi)由物業(yè)管不善導致發(fā)生的治安、刑事案件。物業(yè)服務(wù)和業(yè)主出入和諧；我司實行零干擾服務(wù)業(yè)主上下班高峰期主要出入口我司安排保安人員嚴管理以外他服務(wù)均為零干擾即我們所有的設(shè)施維修潔服務(wù)均將安排在夜間或非高峰時間為業(yè)主出入提供方便。二、抓整治工作，換境面貌1、針對問題，一對一宣傳根據(jù)我公司以往老舊區(qū)管理工作經(jīng)驗，亂種植、亂堆放、亂搭建的現(xiàn)象較為嚴老舊小區(qū)大部分居住著老人或外來人員，亂晾曬、亂堆情況無法杜絕之中給小區(qū)管理來了難度將在接管進行通過各種渠道各種方式進行物業(yè)管理知識普及宣傳作主入住手冊大小區(qū)物業(yè)管理的宣傳工作對小區(qū)存在的題從治安安全防意識等方面對業(yè)主進行一對一的宣傳，提業(yè)主的文明意識以及安全防范意識。做好小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的護，切實解決老百姓所關(guān)心的熱點問題車位共用車庫的管理居民停車位的問題消除小區(qū)內(nèi)消防車難入的安全隱患。加強對公司人員的業(yè)培訓力度，提高基本素質(zhì)，掌握服務(wù)技能，明確工作責面提升管理水平和質(zhì)量對拆遷安整理分享完美WORD格置小區(qū)做到保安、保、保綠社區(qū)與物管定期有效溝通的管理機制取整體動成合力合管理時場發(fā)現(xiàn)解決問題把事情消在萌芽狀態(tài)等問題成堆以后再臨時抱佛腳，不浪費大量的力、財力、物力。營造舒適、整潔、安的小區(qū)環(huán)境。三、管理模式在管理與服務(wù)的過程中將建立一套適應(yīng)老舊小區(qū)物業(yè)管理模式，堅持做高標準、嚴要求的科學化化的現(xiàn)場管理，具體方式如下1、項目負責人現(xiàn)場指揮。實行公司垂直領(lǐng)導下項目負責人負責的內(nèi)部管理模式目負責人現(xiàn)場執(zhí)行公的物業(yè)管理服務(wù)計劃組織指揮各項工作隨時與業(yè)主和廣大市民溝通聯(lián)系集業(yè)主方和廣大居民的意見、建議，時作出工作計劃與服務(wù)內(nèi)容的調(diào)整以適應(yīng)業(yè)主方的要求2、服務(wù)的制度化、專業(yè)化、標準化。建立健全相應(yīng)的規(guī)章度制度促進管理工配置要嚴格遵守專業(yè)的要求期組織對員工進行業(yè)務(wù)培訓保證員工素質(zhì)與現(xiàn)場作業(yè)能夠合業(yè)主和廣大市民的要求嚴格細致的服務(wù)質(zhì)量與考核標，從而為業(yè)主方和廣大市民提供制度化專業(yè)化、標準化的服；3、建立安全保障體系。針對老舊小區(qū)的實際況司從以下幾方面做好安全防范工作：(1)消防安“預防為主，防消結(jié)主要從消防宣傳、消防隊伍演練、消防制度落實消防器材的定期檢查、換藥等方面培訓落實。整理分享完美WORD格(2)水電氣備安全管理建立健全水電氣設(shè)備常使用的巡查制度掌握托小區(qū)各類管線的線路向于在發(fā)生故障時能夠迅速有效地予以排除，方便業(yè)主方正常使用。(3)小區(qū)安維護根據(jù)老舊小區(qū)物業(yè)管的安防要求，結(jié)合我公司安防經(jīng)驗，確立我公司將以“人為主、技防為輔”的安全防范思路，對舊小區(qū)物業(yè)管理實行24小時全巡防方供一個安全、舒適的生活環(huán)境。(4)環(huán)境衛(wèi)維護根據(jù)老舊小區(qū)物業(yè)管要求合理安排細劃保潔區(qū)域生保潔均責任到人，確管理區(qū)域內(nèi)清潔衛(wèi)生、整潔有序。三、各崗位人員的配

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經(jīng)證老驗7:30—15:30,1523:3023:30整理分享完美WORD格

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7:30。周干時間530—30—7:30作間須戴整

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部有關(guān)書上我公司所有配備的員工，身體健康，傳染疾病，經(jīng)三級甲等以上醫(yī)院體檢合整理分享完美WORD格

格，并持有健康合格，并且隨時接受衛(wèi)生部門的檢查和監(jiān)督。四、環(huán)境清潔衛(wèi)生管（一）環(huán)境服務(wù)范圍要求日常保潔工作是通過常清掃工作物業(yè)管理區(qū)域進行定時、定點、定人進廢棄物的收集和清運，通過清、掃、擦拭、除、洗等常規(guī)性務(wù)，維持所有公共區(qū)域的清潔衛(wèi)生。根據(jù)老舊小區(qū)目前的狀，清潔工作應(yīng)做好以下幾項：1、垃圾處理。主要包括收集、清除、回收、壓、運達指定地點。2規(guī)定的范圍內(nèi)做好灰塵清掃污跡清洗面維護等，做到地面無灰塵，無圾，保持場地清潔；墻面、頂面的清潔護按物業(yè)管理規(guī)范執(zhí)路場地梯扶手、共用部位玻璃、樓道路燈、樓道燈等按規(guī)定時間進行清掃；路積水雪能及時除用雨管道每年正常疏通、污水井池每月常檢查能正常使用區(qū)樓內(nèi)地面壁、樓梯及扶手、大門、防器材、垃圾桶、控制開關(guān)等，無手印無污漬，無塵土，保光潔明亮。小區(qū)道路：地面無垃，障礙物。綠化帶：無垃圾，枯植物及時清理。環(huán)境部分：地面無垃雜物，無積水，無明顯污漬。室外設(shè)施包括燈飾、桿、垃圾桶等無污漬、水跡和明顯灰塵墻壁及其他設(shè)施上無良張貼物雪時要及時清掃要作防滑處理。垃圾收集清運：樓幢圾桶置放合理，生活垃圾能做整理分享完美WORD格到日產(chǎn)日清的，垃圾清潔、無異味。垃圾箱、桶要定期清消毒，無蚊蠅，無臭味。垃圾清運工具應(yīng)保持潔無破損過程中不得產(chǎn)生二次污染。（）其他：小區(qū)內(nèi)如舉辦社區(qū)活等，做到垃圾及時清理。住宅樓內(nèi)公共衛(wèi)生：廊、大門、值班室、樓梯地面干凈無污跡跡土屑等雜物廊窗臺璃凈明亮無塵土。樓梯扶手和桿保持干凈。負責小區(qū)道路衛(wèi)生保。定期樓頂清掃、外墻清理。院落衛(wèi)生：地面干凈塵土、煙頭、紙屑等雜物；綠化區(qū)及時清掃干凈。對現(xiàn)有的綠化苗木、卉，要做好養(yǎng)護管理、培植，負有美化環(huán)境的責任。護管理包括：定期澆水、施肥、整形、修剪、防治病蟲保證現(xiàn)有苗木成活率等。（二）保潔人員素質(zhì)求樹立高度的責任心，心業(yè)主方的利益，嚴格片區(qū)保潔責任制清潔過程發(fā)現(xiàn)設(shè)施設(shè)備有損壞或異常情況應(yīng)及時向上級主管或工程修人員匯報，負責管理好片區(qū)衛(wèi)生器具認真做到衛(wèi)生器具整、布置合理，隨時保持清爽、美觀，保物管區(qū)域的清潔衛(wèi)生不留衛(wèi)生死角潔員應(yīng)隨時巡視發(fā)現(xiàn)污物雜物應(yīng)及時處，隨時保證清潔衛(wèi)生。保潔人員要努力提高身素質(zhì)和對公司負責的覺悟，服從領(lǐng)導工作安排，遵公司工作紀律，不遲到，不早退，不擅離崗有急事須向管請假人員不得做與本職工作無關(guān)整理分享完美WORD格的事。得到主管的批，方才能到休息室休息。3、承包崗位片區(qū)衛(wèi)生必須達到規(guī)定標準，連次達標者，分別給予警、罰款、辭退的處罰。當日值班長須做好詳細記錄。保潔人員服務(wù)要熱情到，舉止端莊，禮貌大方，對業(yè)主方的投訴當日值班必須馬上處理，不得與業(yè)主方發(fā)生爭執(zhí)上班時必須穿著清潔按規(guī)定要求著裝，并將工作卡端正戴在左胸前，不管任何時候，任何工作場所都不得穿短褲背心、拖鞋。保潔人員在工作要堅原則，團結(jié)協(xié)作，以禮相待，不準以個人恩怨懈怠工不準給同事設(shè)備工作障礙不準以任何借口擾亂工作秩序。不準私拿公物，私賣品，如發(fā)現(xiàn)，分別給予罰款并同時辭退；如損壞衛(wèi)生工者，要照價賠償。拾到物品，應(yīng)及時上主管。垃圾要隨時清除干凈用垃圾桶、垃圾袋及時運送出場外或指定地點并倒入裝箱不準用扶梯運送垃圾運送垃圾必須走樓梯通道梯梯及周圍的污漬必須及時清除保潔人員在工作中有勸阻止破壞公共衛(wèi)生的行為，不能處理解決時應(yīng)即向上級主管匯報權(quán)提出工作中的一些合理化建議。保潔員必須嚴格按照保潔員清潔工作程序》執(zhí)行。五、保安及消防管理()保安管理內(nèi)容及要求安全管理服務(wù)的目的維護物業(yè)管理范圍內(nèi)正常的工作活秩序助公安機做好內(nèi)部的安全防范工作在整個物業(yè)整理分享完美WORD格管理中占有舉足輕重地位。安全管理工作是一項殊的服務(wù)工作保安人員應(yīng)具有良好的身體素質(zhì)、心素質(zhì)、保安技能，要忠于職守，有勝任安工作的綜合能力，要有良好的職業(yè)道德明執(zhí)勤、禮貌待客、堅持原則。根據(jù)不同的區(qū)域及崗要求，保安隊應(yīng)設(shè)立出入口固定保安、巡邏保安等。嚴禁外來閑雜人員進小區(qū)來訪人員必須登記許后方可入內(nèi)。對進出車輛停放車輛要嚴格管理一指揮，嚴禁亂停亂放經(jīng)登記允不得進入小區(qū)嚴禁貯裝易燃易爆危險品的車輛進入小區(qū)。小區(qū)內(nèi)保安主要負責區(qū)的安全保衛(wèi)工作負責地做好各項安保工作，要實嚴格的規(guī)章制度，不空崗、漏崗，發(fā)現(xiàn)疑情況和事故苗頭立上報并迅速處理果斷處置確保小區(qū)治安穩(wěn)定。巡邏保安負責小區(qū)內(nèi)天及夜間的巡邏到主動、耐心的服務(wù)因工作失職造成小區(qū)內(nèi)被盜和其他事件及時發(fā)現(xiàn)各種事故隱不因失職而出現(xiàn)意外事故維護正常的工作、生活秩序。小區(qū)內(nèi)車輛按停車位放有序，行車通道上不準停放車輛。白天夜間對停車場流巡查、管理。保安人員的選配應(yīng)根本項目實際情況嚴格篩選小區(qū)的秩序保障工作；小區(qū)內(nèi)突發(fā)事件的處害預防災撲救，發(fā)現(xiàn)和制止小區(qū)內(nèi)的暴力事件，時準備提供緊急救助。小區(qū)內(nèi)公共部位安全患的檢查除及上報違規(guī)事件及時提示和糾正，有對性地進行安全教育。小區(qū)內(nèi)有特殊活動安，保安要協(xié)助維持現(xiàn)場秩序。整理分享完美WORD格對保安管理及停車場理工作應(yīng)明確工作內(nèi)容和工作要點，制定出具體的工作標及檢查辦法。()預警、應(yīng)變措施1、安全應(yīng)急計劃和措施(1)目的：在發(fā)生緊急突發(fā)事時，以最有效的方法最短的時間內(nèi)控制事態(tài)的發(fā)展，保證出色完成上級交辦的臨時任務(wù)。適用范圍：治安突發(fā)事件，如突發(fā)生的重大搶劫、殺人、業(yè)主或公司管理人員遭到犯罪子的突然襲擊等。受到水災、火災、臺等自然災害的威脅、襲擊。其他重大意外情況。(2)職責：對可能發(fā)生的由物業(yè)理處負責制定安全應(yīng)急計劃物業(yè)管理處或分管副總理審批，必要時報總經(jīng)理審批；對即將發(fā)生或已發(fā)生突發(fā)事件由安全領(lǐng)班臨時確定應(yīng)急措施，同時向上級報。(3)計劃：對可能發(fā)生的治安突事件和已發(fā)生或即將發(fā)生的自然災害由物業(yè)管理處組制定應(yīng)急計劃和預防措施排崗位人員按部署執(zhí)行。處理治安突發(fā)事件時值班員迅速向派出所報案安全領(lǐng)班臨時確定應(yīng)急方人員迅速控制物業(yè)管理范圍內(nèi)各通道、樓梯口，封鎖出現(xiàn)場，嚴格盤查出入現(xiàn)場的人員，直到安人員到來。制定的應(yīng)急計劃必須重慮周詳制定自然災害應(yīng)急措施時，要根據(jù)災的程度、特性而定。(4)實施：整理分享完美WORD格在執(zhí)行過程中發(fā)現(xiàn)離實際情況應(yīng)及時糾正并上報相應(yīng)審批人員認可。對發(fā)生的每一事件必總結(jié)，如果是人為原因造成損失，應(yīng)立即查找原因，認填寫《糾正措施報告防類似情況的發(fā)生。保存事件全過程的有記錄存3年大然災害的記錄長期保存。(5)要求：為增強應(yīng)變能力和戰(zhàn)力每個保安隊員必須進行嚴格的學習、訓練、消防習和緊急集合演練。（三）強化消防管理識1、消防管理目標堅持“預防為主，防結(jié)合”的消防工作方針，嚴格實行防火安全責任制，并樹“全員防消”的管理觀念，實施全員義消防員制。2、加強消防教育宣傳和培訓演練工作（）消防教育宣傳工作：管理處將在物業(yè)轄區(qū)不間斷地傳播消防法規(guī)、防火知識，并定期邀請消防中隊來舉辦消防知識講座，張貼消防宣傳畫向業(yè)主進行消防知識傳。（）做好消防培訓及演練工作：重點加強保安員的消實戰(zhàn)演習組織義務(wù)消防隊員和廣大業(yè)主共同參與的防演練高全員救和力防患于“未燃3、積極落實防火安全“三級”檢查制度，重視、春兩季的消防施設(shè)備大查工作保在火災多發(fā)期的消防安全工作。整理分享完美WORD格4、建立消防快速反應(yīng)隊結(jié)合以往的工作經(jīng)驗將在保安員中選撥一批隊員組建“消防快速反應(yīng)分隊證一旦出現(xiàn)火警時，我們能迅速作出反應(yīng)，立足“自救限地減少火災損失。5、善后與收復火勢完全熄滅后，保員負責現(xiàn)場警戒護場并協(xié)助消防部門查明火因并計損失，向上級提交事故報告。（四）緊急事件處理1、暴風雨及無法避免的自然災害組織人力進行突擊性理工作，保證溝、渠、通道暢通，雨水口、接水口、地漏異物堵塞，加固防災設(shè)施，檢查網(wǎng)架、架、門窗是否歸位，除一切潛在的危險性因素，同時，積極與搶險救助，迅速恢現(xiàn)場小區(qū)整體形象將損失降低到最小程度。()水警、火警預防及排防、后處理當樓層內(nèi)水管爆裂造成樓層浸水時應(yīng)迅速關(guān)閉水管閥門，并迅速通知護衛(wèi)維修人員前來救助房屋內(nèi)部滲水要及時通知業(yè)主，協(xié)助主做好各項工作。如員火警等特殊情況積極組織突擊小組搞好特殊清潔工作。六、公用設(shè)備、公共所等管理養(yǎng)護日常維修養(yǎng)護：操作修人員根據(jù)日常管理經(jīng)驗用檢測儀表對設(shè)備的鍵部位進行檢查現(xiàn)障及時排除做好記錄人員天對托管區(qū)域內(nèi)的市政設(shè)備設(shè)施至少巡視兩次；一級保養(yǎng)：維修人員設(shè)備進行局部清潔、調(diào)整，每季度一次級保養(yǎng)人員對設(shè)備進行全面清理維修每半年一次。整理分享完美WORD格（三）公用設(shè)備、公場所設(shè)施養(yǎng)護范圍共用設(shè)施備的維護用和管理包括用的上、下水管道水管明低電房水泵房內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備操作維護人員必具有相應(yīng)資質(zhì)掌小區(qū)內(nèi)各種設(shè)備系統(tǒng)原理。定期對小的水、電、氣、門窗等進行巡視，發(fā)現(xiàn)題及時維修時對區(qū)屋頂漏水管及地溝進行疏通持下水管道、落水管通暢，免屋頂積水而產(chǎn)生漏水現(xiàn)象。1、管理規(guī)程小區(qū)內(nèi)水電維修、養(yǎng)工作由工程隊負責；工程維修、管理人員水電維修、養(yǎng)護和亮化方案質(zhì)量標準為依據(jù)日檢和評估各區(qū)域的亮化維護情況作出質(zhì)量評估，記錄于每日工作記錄評估表中；項目管理人員每日對管區(qū)域的亮化巡查2次上，巡查結(jié)果記錄備查；高低壓配電房實行24時值班制度；工程維修人員在例行查過程中發(fā)現(xiàn)問題，立即制定維修、整改方案，協(xié)調(diào)關(guān)部門做好整治工作并及時復查；月末，工程部維修人根據(jù)每天的亮化維修記錄進行匯總、統(tǒng)計，并將匯總及時上報給總公司。2、質(zhì)量標準所有電器由專業(yè)工程按設(shè)計要求操作維護和保養(yǎng)用電設(shè)施的正常使用常小修在當日內(nèi)完成修在一周內(nèi)修復亮燈。（四）主要措施1、按照行業(yè)規(guī)范和工程專業(yè)要求制定完善的設(shè)、設(shè)施操作規(guī)程和維修管理制確保維修及時時加強對員工操作行為的規(guī)范，執(zhí)行行業(yè)規(guī)強安全管理和安全教育工作建立健全各項安全操作規(guī)，防止安全事故的發(fā)生；整理分享完美WORD格建立日巡查制度，每不少于4次巡查各配套備、設(shè)施運行狀況，并做好錄，發(fā)現(xiàn)問題及時解決，建立健全巡查檢修記錄；針對小區(qū)各配套設(shè)施出具體的年度工作計劃，確保設(shè)備的正常運行：消防系統(tǒng)：安排專業(yè)員24小時對每次報警情況做好記錄并出現(xiàn)場排除報組織所有員工進行消防演練和參加消防培訓，熟悉滅器防栓的使用方法，每年對整個消防系統(tǒng)做一次檢測，確消防設(shè)施防材性能完好與使用做好消防設(shè)施的維護，證消防系統(tǒng)運轉(zhuǎn)正常；上、下水系統(tǒng)：定期查住宅樓樓內(nèi)上、下水系統(tǒng)動轉(zhuǎn)情況，發(fā)現(xiàn)有跑、、滴、漏要及時維修或更換，下水堵塞及時疏通，每6個月對排水系統(tǒng)進行一次疏通理；高低壓配電房：安排業(yè)人員24小時值班，照高低壓配電房操作規(guī)定行操作做好各類操作記錄嚴格執(zhí)行操作票制度，定期好配電柜的清潔、養(yǎng)護等工作；其它：每天對小區(qū)內(nèi)兩次以上巡視，發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時主動維修更換，線接口處有無松動、過熱現(xiàn)象不影響正常使用，小區(qū)內(nèi)嚴違規(guī)使用高負荷大功率電器、動用明火私拉亂改用電線路或座；嚴禁隨意動用消防設(shè)施設(shè)備。如遇水、電、氣故障隨叫隨到，及時通知供水供電供氣公司，排除故障保證居民正常生活。設(shè)備、設(shè)施維護人員每天匯總整理各種記錄，及時分析掌握用電和設(shè)備轉(zhuǎn)情況記錄分析隨時調(diào)整維修養(yǎng)護工作計劃與安排，各類設(shè)備、設(shè)施處于安全良好運轉(zhuǎn)狀態(tài)工程養(yǎng)護人員應(yīng)將養(yǎng)資料及時收集、整理、歸檔。4、公用設(shè)施、設(shè)備養(yǎng)護、維修（）對公用設(shè)施、設(shè)備進行日常管理維修養(yǎng)護，建立公整理分享完美WORD格用設(shè)施、設(shè)備檔案，任人明確，對公用設(shè)施、設(shè)備定期巡查做好巡查記錄。配合水、電、氣等專部門，做好相關(guān)設(shè)施、設(shè)備正常運行的保障工作，防設(shè)施、設(shè)備完好、通道暢通。小區(qū)道路暢通，路面整。環(huán)衛(wèi)設(shè)施基本完好，缺損現(xiàn)象。容易危及人身安全的施、設(shè)備有明顯警示標志和防范措施。建立完善的住宅裝飾裝修管理制度，阻制違規(guī)裝修行為。房屋立面較整潔無缺，公共樓道及區(qū)內(nèi)無堆放雜物現(xiàn)象。（五）房屋建筑的專維護l、日常每周巡查一次發(fā)現(xiàn)問題，及時處理。每年對房屋基礎(chǔ)進行次檢查，防止白蟻及腐蝕性液體的侵害。每年雨季前對玻璃和窗臺進行一次密封維護檢查，杜絕雨水侵入。地面每天檢查一遍，現(xiàn)問題及時處理，每季度疏通一次屋面雨水口和排污道，隨時對屋頂漏水管及地溝進行疏通保持下水管道、落水通暢，避免屋頂積水而產(chǎn)生漏水現(xiàn)象。確保雨水、污水管道持通暢，定期清淘化糞池、雨水井，相關(guān)設(shè)施無破損定期清洗外墻。每逢雨季前進行房屋雷針檢測，符合避雷規(guī)范要求。8、強化用電安全管理，小區(qū)內(nèi)內(nèi)嚴禁違規(guī)使用負荷大功率電器、動用明火、拉亂改用電線路或插座；嚴禁隨意動用防設(shè)施設(shè)備。整理分享完美WORD格（六）機電設(shè)備設(shè)施修維護機電設(shè)備設(shè)施的維護護是老舊小區(qū)物業(yè)管理的重要內(nèi)容。我公司在物業(yè)管理實中分注重這項工作揮專業(yè)化的優(yōu)勢，在機電設(shè)備、消設(shè)備水的維護保養(yǎng)方面積累了豐富的經(jīng)驗，能更好的為舊小區(qū)服務(wù)。七、各種車輛管理（一）道口崗崗位職維持道口交通秩序，證道口暢通無阻。對出入住宅區(qū)的車輛行登記卡檢查核對后收卡。3、發(fā)現(xiàn)進場車輛有損壞時應(yīng)向車主司)指出，并作好記錄，使責任分明。提醒和指揮司機按路行駛，按定位泊車。適當控制外來車輛進住宅區(qū)過夜保業(yè)主的車位，2.5以上的貨車搬家等特殊情況除外車及載有易燃易爆、劇毒、放射性危險品的車輛禁止放行進入小區(qū)(大廈)。嚴守崗位，保持警惕文明上崗，禮貌待人，妥善處理上崗時遇到的各種問。嚴格執(zhí)行交接班制度認真填寫交接班記錄，做到交接清楚，責任明確。負責崗亭里外及路口清潔衛(wèi)生。（二）車輛管理工作準道路線型、斷面與整建筑群體布置相協(xié)調(diào)；車行道通暢，出、入標志明顯；外來車輛未經(jīng)許可，可進入；進入停車場內(nèi)的車輛均服從物業(yè)公司管理；凡裝有易燃、易爆、毒品或有污染物品車輛或2.5噸以上貨車，一律不準入；駛?cè)胪＼噲龅能囕v均減速，時速不超過15公，無整理分享完美WORD格鳴笛現(xiàn)象發(fā)生(救車、警車、救火車除)；停車場內(nèi)的所有車輛納入物業(yè)公司管理范圍，作到車證齊全，見證/放車；車輛管理人員禮貌待、熱情周到；車輛管理員熟知車主名、車型、車牌號、鋪號、車位；10輛管理人員隨時巡查車輛停放情況及車的車況有門未鎖、燈未關(guān)、油、漏水等現(xiàn)象發(fā)生時10分鐘通知車主；停車場內(nèi)無貨物堆積道路阻塞現(xiàn)象；停車場內(nèi)地面無水、油、無污、無紙屑、無煙頭等雜物；停車場道路平整無坑無尖銳物、無金屬釘狀物；停車場內(nèi)有明顯禁煙牌消防器械及設(shè)施均配備齊全，使用功能完好率100%；轄區(qū)內(nèi)交通事故年發(fā)率不超過2%，丟失事故發(fā)生率為0%；每車位文字檔案齊全資料準確率100%；外來進出車輛有登記完成率100%準確率100%。（三）交通意外事故處理預案保安員在發(fā)現(xiàn)交通意事故或接到交通意外事故報告求助時：應(yīng)立即用通訊設(shè)備報保安主管發(fā)生交通意外事故現(xiàn)場的具體位置；留在現(xiàn)場或迅速趕赴場維護交通秩序和保護現(xiàn)場，搶救傷者；對重大的交通意外事須請示保安主管進行支援。保安主管接到報告后即報告保安部經(jīng)理，并迅速趕赴現(xiàn)場參加搶救；整理分享完美WORD格調(diào)遣指揮門崗保安員護現(xiàn)場秩序、交通秩序；送重傷者到醫(yī)院搶救報交警大隊事故組電話120)：7.1事故發(fā)生的時間及地點；7.2事故造成的傷亡及損失情況7.3已送搶救情況。8、保安部經(jīng)理接報后立即趕赴現(xiàn)場，根據(jù)事故需要，調(diào)派車輛進行搶救，并交警事故組和公司總經(jīng)理。八、消防管理()消防管理為了加強老舊小區(qū)的防管理主及公眾生命財產(chǎn)安全，根據(jù)國家有關(guān)消法律法規(guī)，特制定本規(guī)定。l各部門應(yīng)遵守電器全使用規(guī)定，嚴禁亂拉臨時電氣線路。嚴禁在老舊小區(qū)內(nèi)綠、停車場等處亂堆放、晾曬易燃物品和燃放煙花爆竹公用消防設(shè)施、器材得挪作他用，嚴防損壞、丟失。4、不準亂丟煙頭、火種。5、嚴禁在老舊小區(qū)道路、綠地、停車場等處焚生活垃圾6、認真貫徹“預防為主，防消結(jié)合”的方針，展防火宣傳，普及消防知識，習使用消防器材，每月學習、訓練一次7、經(jīng)常檢查、記錄消防器材設(shè)備完好情況，確消防器材設(shè)備裝置處于良好狀，檢查防火通道，時刻保持暢通；檢查火安全公約的覆行情，及時糾正消防違章和消除火險隱患。8、接到火災報警后，在向消防機關(guān)準確報警的時，迅速奔赴現(xiàn)場啟用消防施進行補救協(xié)助消防部門查清火災原因。整理分享完美WORD格九、外墻清洗、修補案隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展人民生活水平的提高物外墻清洗在我國已引起廣泛注和重視，建筑物外墻由于長期日曬雨淋及大氣中有害體和油煙等污染和化學反應(yīng)的侵蝕得建筑物外墻產(chǎn)生污垢風化既影響建筑物的美觀和市容損壞了建筑物，因此，洗建筑物外墻，不僅可以美化環(huán)境，而對建筑物起到保護作。為確保本項目各類建筑物外立面的整潔、美觀，在確保外面清洗人員自身安全、安全措施得當、全方式可行的前提下我公司擬定了外墻清洗、修補方案：()外墻清洗、修補方式1、污垢的分類我公司在多年的物業(yè)理實踐中總結(jié)確認外墻污垢重要是：灰塵、污漬、垢2、常見的清洗、修補方式物理方法：主要通過水沖洗，使污垢濕軟、剝離、融化，在用清水沖洗干凈方法主要用于釉面磚賽克等外墻材料上的積灰、浮塵和泥等的去除作用于墻的油污、重垢則無明顯效果；化學方法：利用化學劑對油污、污漬進行溶解、分離、降解等化學反應(yīng)，使外達到去垢、除銹、去污、脫脂等目的外清洗劑分三類：中性洗劑、堿性清洗劑、酸性清洗劑，一般用中性清洗劑性洗劑的主要成分有表面活性劑洗劑和助劑，中性清洗劑具濕潤、乳化、分散、增融等多種功能。學清洗法是主要外墻洗的方法，速度快，效果好，因此，我司針對本項目的外墻洗、修補主要采用化學清洗法。()花崗巖表面的清洗、修補用酸性清洗劑或全能洗劑，按1：50例稀釋；做出清洗小樣，確定洗劑的稀釋比例；整理分享完美WORD格3、對鏡面花崗巖表面清洗將清洗滾筒浸入清洗溶液中浸泡用浸有清洗劑溶液的筒在鏡面花崗巖表面用力滾動擦拭，使花崗巖表面污脫離；對特別重的污垢可選濃度較高的清洗劑并用抹布擦拭；(4)用清水高壓水槍沖洗，沖刷花崗巖表面的清洗劑留物。4、對毛面花崗巖表面清洗用清水沖洗毛面花崗表面，將表面灰塵沖洗掉；用浸有清洗劑溶液的刷刷擦毛面花崗巖表面，將凹面的污垢刷掉；用清水或高壓水槍沖，沖刷花崗巖表面的清洗劑殘留物。()瓷磚、馬賽克墻面的清洗修補用酸性清洗劑或全能洗劑，按1：50例稀釋；做出清洗小樣，確定洗劑的稀釋比例；對瓷磚、馬