商鋪基礎知識170904

商鋪基礎知識170904第一頁，共47頁。目錄CONTENTS一、商鋪知識繽紛匯二、商鋪知識大搜查三、商鋪銷售知識第二頁，共47頁。一、商鋪知識繽紛匯商鋪基礎知識投資商鋪的5大要素商鋪的投資形式影響商鋪價值的6大因素商鋪的投資價值廣州商鋪市場分析第三頁，共47頁。1.商鋪基礎知識商鋪是專門用于商業(yè)經營活動的房地產，是經營者對消費者提供商品交易、服務及感受體驗的場所。開發(fā)形式位置形式投資價值用途分類面積規(guī)格權利主體占有形式商鋪分類第四頁，共47頁。1.商鋪基礎知識居住用地工業(yè)用地教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地商業(yè)、旅游、娛樂用地綜合或其他用地加油站、加氣站用地70年50年50年40年50年20年土地類型第五頁，共47頁。1.商鋪基礎知識住宅商鋪車位廠房寫字樓70年

40年

50年

50年

50年

房屋的使用年限第六頁，共47頁。首先需要明確的是中國的土地所有權沒有屬于個人的。商鋪等商品房屋產權沒有期限，土地有出讓年限。按照對土地使用性質劃分。Q1:為什么市場上會有70年產權商鋪?Q2:商鋪產權40年到期后怎么辦?第七頁，共47頁。（1）按照開發(fā)形式進行分類第八頁，共47頁。（2）按照投資價值分類都市型"商鋪--績優(yōu)股社區(qū)型"商鋪--潛力股便利型"商鋪--冷門小盤股專業(yè)街市商鋪--高科技股其他商鋪--“一般股票”商鋪的價值隨著所在地區(qū)商業(yè)環(huán)境的優(yōu)化會得到提升，依賴于開發(fā)商、運營商對項目準確的開發(fā)判斷以及一定的時間；有眼光的商鋪投資者往往善于把握這種價值提升，賺取投資收益。第九頁，共47頁。（3）按照商鋪的位置形式分類

按照商鋪的位置形式可以將商鋪分為鋪面房和鋪位。

鋪面房

指臨街有門面，可開設商店的房屋，俗稱店鋪或街鋪。

鋪位（產權式）

一般只是指大型綜合百貨百貨商場、大賣場、專業(yè)特色街、購物中心等整體商用物業(yè)中的某一獨立單元或某些獨立的售貨亭、角等，俗稱店中店。第十頁，共47頁。（4）按照用途分類零售業(yè)、餐飲業(yè)、旅游業(yè)、體育、娛樂業(yè)、服務業(yè)、金融業(yè)

（5）按照面積規(guī)格分類小型商鋪：店鋪面積在100平方米以下

中型商鋪：店鋪面積在100—1000平方米

大型商鋪：店鋪面積在1000平方米以上

第十一頁，共47頁。（6）按照占有形式分類

自用商鋪

指商鋪產權人自行使用自己名下的商鋪

租賃商鋪

產權人將一定時間內的商鋪使用權給予承租人經營，產權人獲取租金收益。

轉租商鋪商鋪最終使用人通過轉租人取得使用商鋪的權利，使用人與轉租人發(fā)生權利、義務關系。

第十二頁，共47頁。（7）按照權利主體分類

國有商鋪

商鋪權利的主體資本或主要資本來自于國家，即國家擁有的商鋪。

集體所有的商鋪

商鋪權利的主體資本或主要資本來自于集體，即集體擁有的商鋪。

私人所有的商鋪

商鋪權利的主體資本或主要資本來自于私人，即私人擁有的商鋪。

經濟成分復合體所擁有的商鋪

商鋪權利的主體資本或主要資本來自于各種不同經濟成分組成的經濟實體，即多種經濟成分混合體所擁有的商鋪。第十三頁，共47頁。2.投資商鋪的5要素位置有時盡管兩個商場相距只有咫尺之遙，但購物的客流量卻相差千里。規(guī)模具備優(yōu)越的位置才能聚來人氣，才擁有獲利的基本條件，而商場的規(guī)模是匯聚人氣必不可少的條件。價格多數(shù)商場位于繁華鬧市區(qū)，這里寸土寸金，因此，商鋪價格自然不菲?；貓笊啼亾碛性鲋敌允褂寐适褂寐适歉鶕_發(fā)商對于商鋪自身的選擇而定一般是55%、65%、85%、98%····第十四頁，共47頁。3.商鋪的投資形式商鋪購買商鋪租賃直接租賃：指商鋪投資者從商鋪產權方直接租用商鋪，目的是為了自己經營。轉租：轉租指投資者從商鋪租戶手上租商鋪的投資方式，目的不是為了自己經營，而是為了出租。二手商鋪購買，指商鋪投資者從別的商鋪投資者手里購買商鋪的商鋪投資方式。第十五頁，共47頁。4.影響商鋪價值的6大因素周邊環(huán)境周邊環(huán)境直接影響商業(yè)地產的價值。設備配備通風環(huán)保設備、互聯(lián)網、電梯。規(guī)劃布局合理的布局可以使客流有效運動。鋪面設計面積、進深設計、層高。停車位充足的車位保證有效消費人群的到達，另外停車場設計要合理，保證進出是否方便，使客流能夠有效的流動。周邊環(huán)境設施配備停車位鋪面設計售價規(guī)劃布局售價購買商業(yè)地產之前，應該估算出這個商業(yè)地產的合理售價。第十六頁，共47頁。5.商鋪的投資價值（1）商鋪的租約一般比住宅較長，因此決定了商鋪投資具有穩(wěn)定性好的商鋪因其稀有性或特定供應條件，會隨著商圈的發(fā)展成熟不斷升值，價值提升的同時帶來租金增長商鋪的投資回報率單租金收益則可能達10%～15%，有的甚至達到20%以上。商鋪可出租和經營，方式靈活商鋪價格有較大的上漲空間相比股票等投資，風險較小投資價值穩(wěn)定性風險小回報率高投資潛力大增值性靈活性第十七頁，共47頁。5.商鋪的投資價值（2）商鋪

VS住宅SWTO我們的優(yōu)勢有哪些？我們的劣勢有哪些？我們的機會有哪些？我們的威脅有哪些？

投資商鋪的風險比住宅高

1、“容易脫手”2、越“老”越值錢

受國家宏觀調控影響較少1、互聯(lián)網的經濟沖擊2、商鋪供應量大3、價值變化大第十八頁，共47頁。6.廣州商鋪市場分析第十九頁，共47頁。6.廣州商鋪市場分析第二十頁，共47頁。商鋪知識大搜查選址-風水-裝修商鋪買賣租賃的注意事項特殊行業(yè)選址要求各業(yè)態(tài)經營戶對商鋪面積結構的要求第二十一頁，共47頁。1.選址-風水-裝修選址TITLE

HERE風水裝修第二十二頁，共47頁。（1）選址選擇同類產品中知名度較高的品牌比較集中的商業(yè)區(qū)。成行成市在店鋪選址時，地點要和品牌定位相協(xié)調?？蛻舳ㄎ贿x擇一、二層比選擇三、四層店鋪要更具有經營上的優(yōu)勢和安全性。選低勿高“金角，銀邊，草肚皮”是商業(yè)內流行的擇址、選鋪的要訣。金角銀邊根據店鋪的定位，選擇人流密集、商業(yè)活動頻繁的商圈，避免偏僻的環(huán)境。選擇商圈把店鋪開在著名連鎖店或強勢品牌店的附近。借光意識第二十三頁，共47頁。（2）風水01忌避不祥之物的店面風水所說的不吉祥的建筑，主要是指一些類如煙囪、廁所、牛欄、馬廄、殯儀館、醫(yī)院等。03忌避寒氣逼人的店鋪寒氣過重，就使店員不愿走動，來達到商品銷售的目的。店員因寒冷不愿走動，就會使商品的流動速度減慢，造成商品銷售量減少。02忌避令人煩躁的店面經商地址的選擇，也同樣需要考慮避日曬和寒風。那么，最好的也還是坐北朝南，即取南向。第二十四頁，共47頁。（2）風水04忌避陰氣過盛的店鋪在市鎮(zhèn)上，人流穿往密集的地方就是繁華的地段。06宜選吉祥寓意地段考慮選擇一個帶有吉祥意義的街名，或者是選擇一個能給自己帶來好運的門牌號碼，來作為店鋪的地址。05宜選開闊地段商店在選擇宅址時，講求屋前開闊，接納八方生氣，這與經商講究廣納四方來客契合。第二十五頁，共47頁。（3）裝修招牌設計需要做到新穎、簡潔、顏色醒目且與店鋪內部設計融為一體，上面的字跡也要足夠清晰。招牌設計燈光色彩不宜過雜，且燈光照射強度不宜過強。燈光設計店鋪裝修要兼顧防火和防盜性。防范設計第二十六頁，共47頁。（3）裝修將裝修的風格和產品的特色融為一體，這樣對于產品本身才是一個最好的宣傳，這樣才能讓顧客感到產品的優(yōu)勢，從而提高銷售量。符合特色在門面的裝飾和設計上，一定要開門見山，一定要一目了然，就是能夠讓經過的顧客一眼就看出來店鋪經營的項目。一目了然店鋪內的陳設，裝修的風格要簡潔。簡潔原則第二十七頁，共47頁。2.各業(yè)態(tài)經營戶對商鋪面積結構的要求選址TITLE

HERE裝修(1)各行業(yè)經營面積及配套設施之基本要求特色餐飲：面積1000㎡以上，上下水、電力、天然氣、排煙、排風、隔電池、新風、廣告位營業(yè)時間較長，充足的停車位。

咖啡廳：面積80-200㎡，上下水、電力、廣告位店鋪外面有環(huán)境幽雅的庭院，可將座位散出來，增加氣氛和吸引人流。

西餐吧：面積300㎡以上，上下水、電力、天然氣、排煙、排風、隔電池、新風、廣告位。

酒吧：面積約200㎡，

上下水、電力24小時營業(yè)。

服務配套行業(yè)：美容美發(fā)面積150㎡以上，上下水（冷、熱水）、電力營業(yè)時間到晚10點。

美體：面積500㎡以上，上下水（冷、熱水）、電力營業(yè)時間到晚10點，最好提供停車位。

洗衣店：面積50-100㎡，上下水、電力、房屋進深。

便利店：面積150-500㎡，電力，小儲藏室，24小時營業(yè)。

藥店：面積100-200㎡，

電力、與同業(yè)相隔必須超過300米，24小時營業(yè)。

花店：面積10-30㎡，

上下水。

銀行：面積100-1000㎡，

電力、獨立出入口、前面柜臺的營業(yè)面積在100平方米以上租買并舉，租賃年限需10年以上。

彩擴店：面積60㎡，

上下水、電力。

精品店：服裝服飾、鞋帽、鐘表、化妝品等面積100㎡以上，電力。第二十八頁，共47頁。2.各業(yè)態(tài)經營戶對商鋪面積結構的要求選址TITLE

HERE裝修(2)不同商業(yè)業(yè)態(tài)對商鋪開間進深的要求餐飲經營商鋪第二十九頁，共47頁。2.各業(yè)態(tài)經營戶對商鋪面積結構的要求選址TITLE

HERE裝修(2)不同商業(yè)業(yè)態(tài)對商鋪開間進深的要求服飾經營商鋪第三十頁，共47頁。2.各業(yè)態(tài)經營戶對商鋪面積結構的要求選址TITLE

HERE裝修(2)不同商業(yè)業(yè)態(tài)對商鋪開間進深的要求美容美發(fā)經營商鋪第三十一頁，共47頁。3.特殊行業(yè)選址要求選址TITLE

HERE裝修健身會所選址：一、繁華商業(yè)中心二、高檔社區(qū)集中地三、高端社區(qū)內部會所物業(yè)硬件：層高：3.7-4米柱間距：大于7米樓板載荷：300公斤/米~350公斤/米熱水：部分物業(yè)無熱水設計，而健身客戶需要熱水，這就需要增加鍋爐，使用鍋爐最好使用低谷電，還應有擺放鍋爐的位置。新風量：30立方米/人停車位泳池趨勢第三十二頁，共47頁。3.特殊行業(yè)選址要求選址TITLE

HERE裝修口腔診所選址：1.商業(yè)活躍區(qū)2.人口密集區(qū)3.面朝客流量最多的街道4.成熟的居民區(qū)必須具有的條件：

1.可以容納獨立的接待室、治療室、X線室、技工室、消毒室、機房。

2.有適當?shù)乃姽核軌毫υ谶M入牙科椅時應該不低于2公斤；應該保證所有電器的工作電壓為220伏，電流為50赫茲。

3.有兩條以上電話線路。

4.下水管道可以連接污水處理裝置。

5.診所結構的室內高度在裝修后不少于2.7米。

6.有健全的安全、消防設施。第三十三頁，共47頁。3.商鋪買賣需要出示什么證件選址TITLE

HERE裝修1、國有土地使用證2、建設工程規(guī)劃許可證3、建筑工程用地規(guī)劃許可證5、商品房預售許可證4、建設工程施工許可證第三十四頁，共47頁。4.商鋪買賣租賃注意事項選址TITLE

HERE裝修產權調查免租裝修期保證金稅費房產商承諾營業(yè)執(zhí)照第三十五頁，共47頁。4.商鋪買賣注意事項選址TITLE

HERE裝修（1）產權調查①房屋的用途和土地用途，必須確保房屋的類型為商業(yè)用房性質②房屋權利人，以確保與房屋權利人或者其他由權利人簽署租賃合同。③房屋是否已經存有租賃登記信息，若已經存有租賃登記信息的，導致新租賃合同無法辦理登記手續(xù)，從而導致新承租人的租賃關系無法對抗第三人，也會影響新承租人順利辦出營業(yè)執(zhí)照。（2）免租裝修期商鋪租賃中，免租裝修期經常會出現(xiàn)在合同之中，主要是由于承租人在交房后需要對房屋進行裝修，實際不能辦公、營業(yè)，此種情形下，出租人同意不收取承租人裝修期間的租金。但“免租裝修期”非法律明確規(guī)定的概念，因此，在簽訂租賃合同時一定要明確約定免租裝修期起止時間，免除支付的具體費用，一般情形下，只免除租金，實際使用房屋產生的水費、電費等還需按合同約定承擔。（3）租賃保證金俗稱“押金”，主要用于抵充承租人應當承擔但未繳付的費用。因為商鋪適應的電費、電話費、物業(yè)管理費等費用比較高，因此押金會適當高一些。第三十六頁，共47頁。4.商鋪買賣注意事項選址TITLE

HERE裝修（4）稅費-租賃1）出租：營業(yè)稅及附加租金*5.55%房產稅租金*12%個人所得稅所得部分*20%（所得部分為租金扣除維修費用，維修費用每次不超過800元）印花稅租金（總額）0.1%（在第一次繳稅時一次性繳納，按租期內所有總租金計算。）土地使用稅按房屋地段每平方米征收，具體以代征機關實際征收為準。2）轉租：營業(yè)稅及附加轉租收入*5.55%印花稅印花稅轉租租金（總額）0.1%第三十七頁，共47頁。4.商鋪買賣注意事項選址TITLE

HERE裝修（5）稅費-買賣商鋪稅費買家支付哪些：1、房地產交易手續(xù)費：5元/平方米為普通住宅。非普通住宅為11元/平方米2、房屋登記費：550元/本（每增加一本證書按每本10元收取工本費）。3、權證印花稅：5元/本。4、印花稅：0.05%5、契稅：交易價（或評估價）×4%。第三十八頁，共47頁。4.商鋪買賣注意事項選址TITLE

HERE裝修（5）稅費-買賣商鋪稅費賣家支付哪些：1、房地產交易手續(xù)費3元/平方米。2、印花稅：房屋產價的0.05%。3、土地增值稅：A、可提供上手購房發(fā)票的，土地增值稅=[轉讓收入－上手發(fā)票價（每年加計5%）－有關稅金]×適用稅率。B、不能提供上手購房發(fā)票的，土地增值稅=（轉讓收入－轉讓收入×90%）×30%。4、個人所得稅：據實征收為（轉讓收入-房產原值-合理費用）×20%，核定征收為轉讓收入×7.5%×20%。轉讓收入-房產原值-合理費用相當于個人凈收入。第三十九頁，共47頁。4.商鋪買賣注意事項選址TITLE

HERE裝修（5）稅費-買賣5、營業(yè)稅及附加稅：A、可提供上手購房發(fā)票的，為（轉讓收入－上手發(fā)票價）×5.5%。B、不能提供上手發(fā)票的，為轉讓收入×5.5%。C、稅費為差額的5.56%6、土地出讓金：商業(yè)用途用房，按其網格點基準地價的35%計收；商業(yè)路線價區(qū)段路的商業(yè)臨街宗地，加收路線價的10%；辦公用途用房按其網格點基準地價的30%計收。7、土地出讓金契稅：按本次征收土地出讓金價款的3%征收。第四十頁，共47頁。4.商鋪買賣注意事項選址TITLE

HERE裝修（5）房產商承諾購房者進行商鋪購買時，相當一部分人看中的是房產商的承諾，如售后包租，每年的收益率百分之幾。有一點要注意的是，如果商鋪尚未竣工，根據建設部《商品房銷售管理辦法》第十一條的規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。所以上述承諾只能適用已竣工的商品房，而且房地產市場風險較大，購房者要慎重評估房產商的承諾得到兌現(xiàn)的可能性有多大。（6）營業(yè)執(zhí)照1）原有租賃登記信息沒有注銷，從而導致新租賃合同無法辦理租賃登記，從而導致無法及時辦理營業(yè)執(zhí)照；2）商鋪上原本已經注冊了營業(yè)執(zhí)照，而該營業(yè)登記信息沒有注銷或者遷移，從而導致在同一個商鋪上無法再次注冊新的營業(yè)執(zhí)照；3）房屋類型不是商業(yè)用房，從而無法進行商業(yè)經營活動，而導致無法注冊營業(yè)執(zhí)照；4）涉及特種經營行業(yè)（娛樂、餐飲等）的，還需要經過公安、消防、衛(wèi)生、環(huán)境等部門檢查合格，取得治安許可證、衛(wèi)生