商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識整合培訓(xùn)

商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識整合培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)報(bào)告提綱何為商業(yè)地產(chǎn)？商圈與社區(qū)商業(yè)商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)PART1PART2PART3開始之前，我們先看幾組商業(yè)照片大型社區(qū)商業(yè)中心大型購物中心特色休閑街分組討論結(jié)合上面幾組圖片，回憶一下在自己的日常生活中，平時(shí)會在什么地方消費(fèi)，周末會在什么地方消費(fèi)？消費(fèi)的金額和內(nèi)容有什么不同？注：約10-12個(gè)人為一小組進(jìn)行討論，討論時(shí)間為10分鐘左右討論后每組一個(gè)代表回答以上問題商業(yè)地產(chǎn)的分類不是一成不變的，而是根據(jù)城市、商業(yè)的發(fā)展和地區(qū)屬性的不同而變化的商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展與居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)水平發(fā)展階段密切相關(guān)，經(jīng)歷“必需起步發(fā)展享受”四個(gè)過程第一階段以滿足生活基本需要的必需型消費(fèi)階段吃、穿、用為主要消費(fèi)內(nèi)容第二階段較好地解決基本生活后的起步型消費(fèi)階段簡單家用電器為重要消費(fèi)內(nèi)容第三階段以體現(xiàn)個(gè)性特點(diǎn)的發(fā)展型消費(fèi)階段講究品牌消費(fèi)第四階段以追求生活質(zhì)量的享受型消費(fèi)階段以要求舒適、追求時(shí)尚、講究情調(diào)為消費(fèi)宗旨階段階段描述基本特征300US$1000US$3000US$5000-US$國內(nèi)中等規(guī)模以上城市長三角珠三角深圳上海北京GDP百貨大大樓大型超超市供銷社社城市生生活休休閑中中心商業(yè)模式國外模模式發(fā)展特特征國內(nèi)模模式發(fā)展特征第一代代商業(yè)業(yè)第三代代商業(yè)業(yè)第二代代商業(yè)業(yè)街區(qū)商商鋪百貨商商場摩爾風(fēng)光數(shù)數(shù)十年年后在在20世紀(jì)前前期遭遭遇挑挑戰(zhàn)，，傳統(tǒng)統(tǒng)商業(yè)業(yè)的贏贏利率率無法法支撐撐起再再擴(kuò)張張、發(fā)發(fā)展的的負(fù)擔(dān)擔(dān)超市興興起，，倡導(dǎo)導(dǎo)自由由選購購的理理念。。最大大貢獻(xiàn)獻(xiàn)是給給零售售業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)注注入工工業(yè)制制造業(yè)業(yè)的文文化要要素。。以ShoppingMall為代表表，追追求一一站式式購物物。環(huán)環(huán)境污污染、、郊區(qū)區(qū)化的的邊緣緣生存存狀態(tài)態(tài)、交交通堵堵塞、、舊城城衰落落等問問題使使其漸漸漸退退出發(fā)發(fā)展舞舞臺。。城市中中心區(qū)區(qū)域社區(qū)中中心/臨近市市區(qū)城市中中心/副中心心/交通樞樞紐第四代代商業(yè)業(yè)以“體體驗(yàn)經(jīng)經(jīng)濟(jì)””為基基礎(chǔ)，，以生生活方方式消消費(fèi)、、娛樂樂加休休閑為為主旨旨城市生生活休休閑中中心隨著新新世紀(jì)紀(jì)的到到來，，超市市迅速速在中中國成成為新新的時(shí)時(shí)髦，，這和和后期期所謂謂的mall實(shí)際上上是一一致的的，國內(nèi)汽汽車保保有量量低難難以支支撐真真正意意義的的郊區(qū)區(qū)mall我們國國家最最早的的商業(yè)業(yè)模式式，供供銷社社的選選址往往往都都是城城市中中最好好的位位置如北京王府府井的百貨貨大樓，這這一代發(fā)展展了很長時(shí)時(shí)間，它是是在供銷社社的基礎(chǔ)上上擴(kuò)大的，，在經(jīng)營模模式上也發(fā)發(fā)生了很大大的變化著眼于滿足足大眾日益益增加的精神和文化化需求，國內(nèi)內(nèi)目前出現(xiàn)現(xiàn)的越來越多多購物中心城市核心何為商業(yè)地產(chǎn)？PART1商業(yè)地產(chǎn)的的基本概念念商業(yè)地產(chǎn)的的分類PRRT1何為商業(yè)地地產(chǎn)？——商業(yè)地產(chǎn)的的基本概念念商業(yè)地產(chǎn)——用于經(jīng)營用用途的房地地產(chǎn)形式商業(yè)地產(chǎn)的形式式多種多樣，最最常見的如mall、大型批發(fā)市場場、商業(yè)街、商商場、社區(qū)商業(yè)業(yè)等（開放、封閉）大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目的開發(fā)是一一項(xiàng)復(fù)合工程，，需要對商業(yè)、、地產(chǎn)、金融等等各方面具有專專業(yè)操作能力泛商業(yè)地產(chǎn)：除除住宅以外的房房地產(chǎn)形式，主體特征以租賃賃回報(bào)為目的，包括商場、酒酒店、辦公、旅旅游、展覽、集集貿(mào)市場等狹義商業(yè)地產(chǎn)：：就是指用于商商業(yè)經(jīng)營的地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目PRRT1何為商業(yè)地產(chǎn)？？——商業(yè)地產(chǎn)的基本本概念商業(yè)地產(chǎn)與住宅宅房地產(chǎn)的區(qū)別別住宅房地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商大多數(shù)采采取開發(fā)銷售的模式，其資金回收模式式相對簡單商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目目是只租不售、或或只銷售部分分的面積，大部分靠企業(yè)長期持有有大多數(shù)的住宅宅類產(chǎn)品的購購買者在購買買住宅類產(chǎn)品品時(shí)，主要是是買來自住或投資大多數(shù)購買者者購買商業(yè)地地產(chǎn)類產(chǎn)品是是作為一種穩(wěn)定型、投資資回報(bào)率較高高的一種投資資工具，買來來作為投資用用的發(fā)展商只要將房子賣出去去，將社區(qū)的物物業(yè)管理做好好，就基本算算是大功告成成發(fā)展商考慮的不僅僅僅是如何將商鋪鋪賣出去，而且還還要將后期的經(jīng)營、推廣作為第一等等大事來對待PRRT1何為商業(yè)地產(chǎn)？——商業(yè)地產(chǎn)的基本概概念商業(yè)地產(chǎn)在開發(fā)和和運(yùn)營中涉及到三三個(gè)層面資本運(yùn)營商業(yè)地產(chǎn)市場開發(fā)運(yùn)營管理PRRT1何為商業(yè)地產(chǎn)？——商業(yè)地產(chǎn)的基本概概念商圈——吸引顧客的輻射范范圍商圈：是指商店以以其所在地點(diǎn)為中中心，沿著一定的的方向和距離擴(kuò)展展，吸引顧客的輻輻射范圍商圈是以設(shè)定的商商業(yè)建筑為圓心，，以周圍一定距離離為半徑所劃定的的范圍。這是原則性的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，在實(shí)際從事商商圈設(shè)定時(shí)還必須須考慮經(jīng)營業(yè)種、、商品特性、交通通網(wǎng)分布等因素。。進(jìn)行商圈分析的目目的有三：一是明確該該商業(yè)區(qū)或或商店的商商圈范圍；；二是了解解商圈的人人口分布狀狀況及生活活結(jié)構(gòu)；三三是在此基基礎(chǔ)上進(jìn)行行經(jīng)濟(jì)效益益的預(yù)測。PRRT1何為商業(yè)地地產(chǎn)？——商業(yè)地產(chǎn)的的基本概念念業(yè)態(tài)——面向某類目目標(biāo)顧客的的商店?duì)I業(yè)業(yè)形態(tài)特征：“怎怎么賣”對特定消費(fèi)費(fèi)者的特定定需要，按按照一定的的戰(zhàn)略目標(biāo)標(biāo)，有選擇擇地運(yùn)用商品經(jīng)營結(jié)結(jié)構(gòu)、店鋪鋪位置、店店鋪規(guī)模、、店鋪形態(tài)態(tài)、價(jià)格政政策、銷售售方式、銷銷售服務(wù)等經(jīng)營手段段，提供銷銷售和服務(wù)務(wù)的類型化化經(jīng)營形態(tài)態(tài)目前中國有有9種零售業(yè)態(tài)態(tài)，日本20多種，美國國40多種包括百貨店店、大型綜綜合商場、、超級市場場、便利店店、專業(yè)店店、專賣店店、購物中中心、家居居中心、倉倉儲商店、、折扣店、自動(dòng)售貨機(jī)機(jī)、郵購店店、無店鋪鋪銷售形式式（電子購購物——B2C，C2C）等業(yè)態(tài)：“店店“——商家或經(jīng)營營者向確定定的顧客群群提供確定定的商品和和服務(wù)的具具體形態(tài)PRRT1何為商業(yè)地地產(chǎn)？——商業(yè)地產(chǎn)的的基本概念念業(yè)種——面向顧客某某類用途的的商店?duì)I業(yè)業(yè)種類特征：““賣什么么”目前國內(nèi)內(nèi)零售消消費(fèi)市場場可細(xì)分分上百個(gè)個(gè)業(yè)種，，商品的的種類達(dá)達(dá)到數(shù)萬萬（11萬）種，國國外發(fā)達(dá)達(dá)國家的的業(yè)種細(xì)細(xì)分更多多，難以以勝數(shù)從使用目目的上分分為消費(fèi)品和再生產(chǎn)產(chǎn)品，從從購買習(xí)習(xí)慣上分分為日常用品品、選購品品、專用用品，包包括男裝裝、女裝裝、鞋類類、箱包包、家電電用品、、生鮮、、日化用用品、煙煙酒、建建材、機(jī)機(jī)電、紡紡織品等等業(yè)種：““貨”——依商品的的功能、、款式及及適合的的年齡所所做的分分類何為商業(yè)地產(chǎn)？PART1商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的基本本概念商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的分類類PRRT1何為商業(yè)業(yè)地產(chǎn)？？——商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的分類類隨著需求求和消費(fèi)費(fèi)水平的的提升，，商業(yè)物物業(yè)也隨隨之越來來越多樣樣化。我們可以以根據(jù)不不同的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)對其其進(jìn)行分分類PRRT1何為商業(yè)業(yè)地產(chǎn)？？——商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的分類類分類標(biāo)準(zhǔn)類型備注按照功能類型零售功能百貨商場、超市、家居、建材、商業(yè)街、批發(fā)市場、大型購物中心等娛樂功能電影城、娛樂城、KTV、游樂園等餐飲型大中型酒店、中小型快餐等健身、休閑服務(wù)運(yùn)動(dòng)會所、健康中心、美容中心等按購買消費(fèi)內(nèi)容物品交易場所為消費(fèi)者提供購物場所，包含購物中心、家居建材、超市、商業(yè)街等服務(wù)交易場所為消費(fèi)者提供某種服務(wù)的場所，如餐飲、酒店類體驗(yàn)業(yè)態(tài)為消費(fèi)者提供身心體驗(yàn)場所，如娛樂、健身、美容、美發(fā)等場所按客戶廣度大眾客戶類面向所有社會上的人群，為大眾消費(fèi)者提供服務(wù)，如超市、餐飲等小眾客戶類面向社會的少數(shù)人群，如面向年輕人的娛樂迪吧、面向高收入的高級會所等按建筑形式單體商業(yè)建筑單一建筑體，獨(dú)立于其他商業(yè)建筑底層商業(yè)建筑如住宅底層商鋪地下商業(yè)建筑地下商業(yè)街，多由人防工程改造而成綜合商業(yè)建筑多種商業(yè)建筑的集合體，多種經(jīng)營方式集合在一起按照市場覆蓋范圍近鄰型如小賣部、便利店、食品店、糧食店社區(qū)型菜市場、超市等區(qū)域型購物中心超大區(qū)域型中心商業(yè)街按照商店銷售產(chǎn)品類型綜合商店提供不同類型貨品和服務(wù)的綜合性場所服裝和飾品店服裝城、服裝批發(fā)市場、女裝店、鞋店等家具和家居用品店家具店、裝飾材料店等其他書店、玩具店、箱包店、珠寶店和運(yùn)動(dòng)器材店便利店包括超市、食品店和藥房PRRT1何為商業(yè)業(yè)地產(chǎn)？？——商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的分類類在商業(yè)地地產(chǎn)實(shí)踐踐中，我我們常常常根據(jù)業(yè)業(yè)態(tài)進(jìn)行行分類：：百貨店超級市場場大型綜合合市場便利店專業(yè)店專賣店購物中心心倉儲商店店家居中心心PRRT1何為商業(yè)業(yè)地產(chǎn)？？——九大業(yè)態(tài)態(tài)介紹百貨店Departmentstore(Dept．)特點(diǎn)采取柜臺臺銷售與與自選（（開架））銷售相相結(jié)合方方式商品結(jié)構(gòu)構(gòu)為種類類齊全、、少批量量、高毛毛利，以以經(jīng)營男男、女、、兒童服服裝、服服飾、衣衣料、家家庭用品品為主采取定價(jià)銷售售，可以退貨貨，有導(dǎo)購、、餐飲、娛樂樂場所等服務(wù)務(wù)項(xiàng)目和設(shè)施施，服務(wù)功能能齊全選址在城市繁繁華區(qū)、交通通要道商圈范圍大，一般以流動(dòng)動(dòng)人口為主要要銷售對象商店規(guī)模大，，在5000平方米以上商店設(shè)施豪華華，店堂典雅雅、明快目標(biāo)顧客為中中高檔消費(fèi)者者和追求時(shí)尚尚的年輕人概念在一個(gè)大建筑筑物內(nèi)，根據(jù)據(jù)不同商品部部門設(shè)銷售區(qū)區(qū)，開展各自自的進(jìn)貨、管管理、運(yùn)營的的零售業(yè)態(tài)PRRT1何為商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)？——九大業(yè)態(tài)介紹紹2.大型綜合商場場generalmerchandisestore(G．M．S)概念采取自選銷售售方式，以銷銷售大眾化實(shí)實(shí)用品為主，，并將超級市市場和折扣商商店的經(jīng)營優(yōu)優(yōu)勢合為一體體的、滿足顧顧客一次性購購全的零售業(yè)業(yè)態(tài)特點(diǎn)采取自選銷售售方式和連鎖鎖經(jīng)營方式商品構(gòu)成為衣衣、食、用品品齊全，重視視本企業(yè)的品品牌開發(fā)設(shè)有與商店?duì)I營業(yè)面積相適適應(yīng)的停車場場目標(biāo)顧客為購購物頻率高的的居民商圈范圍較大大商店?duì)I業(yè)面積積一般在2500平方米以上選址在城鄉(xiāng)結(jié)結(jié)合部、住宅宅區(qū)、交通要要道PRRT1何為商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)？——九大業(yè)態(tài)介紹紹3.超級市場supermarket(S．M)概念采取自選銷售售方式、以銷銷售生鮮商品品、食品和向向顧客提供日日常必需品為為主要目的的的零售業(yè)態(tài)特點(diǎn)采取自選銷售售方式，出入入口分設(shè)，結(jié)結(jié)算在出口處處的收銀機(jī)處處統(tǒng)一進(jìn)行商品構(gòu)成以購購買頻率高的的商品為主，，經(jīng)營的商品品應(yīng)以肉類、、禽蛋、水果果、水產(chǎn)品、、冷凍食品、、副食調(diào)料、、糧油及其制制品、奶及奶奶制品、熟食食品以及日用用必需品為主主營業(yè)時(shí)間每天天在11H左右，可采取取連鎖經(jīng)營方方式，有一定定的停車場地地選址在居民區(qū)區(qū)、交通要道道、商業(yè)區(qū)商圈范圍較窄窄，以居民為主要要銷售對象商店?duì)I業(yè)面積積在500平方米以上目標(biāo)顧客以居居民為主PRRT1何為商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)？——九大業(yè)態(tài)介紹紹4.便利店conveniencestore(Cv.S)概念滿足顧客便利利性需求為主主要目的的零零售業(yè)態(tài)特點(diǎn)以開架自選為為主，結(jié)算在在進(jìn)口(或出口)處的收銀機(jī)處處統(tǒng)一進(jìn)行，，可采取連鎖鎖經(jīng)營方式商品結(jié)構(gòu)特點(diǎn)點(diǎn)明顯，有即即時(shí)消費(fèi)性、、小容量、應(yīng)應(yīng)急性等，營營業(yè)時(shí)間長，，一般在16h以上，甚至24h，終年無休日日選址在居民住住宅區(qū)、主干干線公路邊以以及車站、醫(yī)醫(yī)院、娛樂場場所、機(jī)關(guān)、、團(tuán)體、企事事業(yè)所在地商圈范圍窄小小，一般設(shè)定定在居民徒步購物物5—7min到達(dá)的范圍內(nèi)內(nèi)商店?duì)I業(yè)面積積在100平方米左右右，營業(yè)面面積利用率率高，目標(biāo)顧客主要為為居民、單單身者、年年輕人。80％的顧客為為有目的的的購買經(jīng)營實(shí)行信信息系統(tǒng)化化，開展單單品管理，，便利店的的商品價(jià)格格略高于一一般零售業(yè)業(yè)態(tài)的商品品價(jià)格PRRT1何為商業(yè)地地產(chǎn)？——九大業(yè)態(tài)介介紹5.專業(yè)店speciatitystore(S．S)概念經(jīng)營某一大大類商品為為主，并且且具備有豐豐富專業(yè)知知識的銷售售人員和提提供適當(dāng)售售后服務(wù)的的零售業(yè)態(tài)態(tài)特點(diǎn)采取定價(jià)銷銷售和開架架面售，亦亦可開展連連鎖經(jīng)營商品結(jié)構(gòu)體體現(xiàn)專業(yè)性性、深度性性、品種豐豐富，可供供選擇余地地大，以某某類商品為為主，經(jīng)營營的商品具具有自己的的特色，一一般為高利潤選址多樣化化，多數(shù)店店設(shè)在繁華華商業(yè)區(qū)、、商店街或或百貨店、、購物中心心內(nèi)商圈范圍不不定營業(yè)面積根根據(jù)主營商商品特點(diǎn)而而定目標(biāo)市場多為流流動(dòng)顧客，主要要滿足消費(fèi)者對對某類商品的選選擇性需求PRRT1何為商業(yè)地產(chǎn)？？——九大業(yè)態(tài)介紹6.專賣店exclusiveshop(E．S)概念專門經(jīng)營或授權(quán)權(quán)經(jīng)營制造商品品牌和中間商品品牌的零售業(yè)態(tài)態(tài)特點(diǎn)采取定價(jià)銷售和和開架面售，亦亦可開展連鎖經(jīng)經(jīng)營商品結(jié)構(gòu)以企業(yè)業(yè)品牌為主，銷銷售體現(xiàn)量少、、質(zhì)優(yōu)、高毛利利注重品牌聲譽(yù)、、從業(yè)人員必須須具備豐富的專專業(yè)知識，并提提供專業(yè)性知識識服務(wù)選址在繁華商業(yè)區(qū)、商店街或百貨貨店、購物中心心內(nèi)商圈范圍不定目標(biāo)顧客以中青青年為主，商店店的陳列、照明明、包裝、廣告告講究PRRT1何為商業(yè)地產(chǎn)？？——九大業(yè)態(tài)介紹7.購物中心shoppingcenter(S．C)概念企業(yè)有計(jì)劃地開開發(fā)、擁有、管管理運(yùn)營的各類類零售業(yè)態(tài)、服服務(wù)設(shè)施的集合合體特點(diǎn)由發(fā)起者有計(jì)劃劃地開設(shè)，實(shí)行行商業(yè)型公司管管理，中心內(nèi)設(shè)設(shè)商店管理委員員會，開展廣告告宣傳等共同活活動(dòng)，實(shí)行統(tǒng)一管理內(nèi)部結(jié)構(gòu)由百貨貨店或超級市場場作為核心店，，以及各類專業(yè)業(yè)店、專賣店等等零售業(yè)態(tài)和餐餐飲、娛樂設(shè)施施構(gòu)成服務(wù)功能齊全，，集零售、餐飲、、娛樂為一體。根據(jù)賣場面積積，設(shè)相應(yīng)規(guī)模模的停車場選址為中心商業(yè)業(yè)區(qū)或城鄉(xiāng)結(jié)合合部的交通要道道商圈根據(jù)不同經(jīng)經(jīng)營規(guī)模、經(jīng)營營商品而定設(shè)施豪華、店堂堂典雅、寬敞明明亮，實(shí)行賣場租賃賃制，目標(biāo)顧顧客以流動(dòng)顧客客為主PRRT1何為商業(yè)地產(chǎn)？？——九大業(yè)態(tài)介紹8.家居中心homecenter(H．C)概念以與改善、建設(shè)設(shè)家庭居住環(huán)境境有關(guān)的裝飾、、裝修等用品、、日用雜品、技技術(shù)及服務(wù)為主主的、采取自選選方式銷售的零零售業(yè)態(tài)特點(diǎn)選址在城鄉(xiāng)結(jié)合部、公公路邊、交通要要道或消費(fèi)者自有房房產(chǎn)比率較高的的地區(qū)商品構(gòu)成主要以以房屋修繕和室室內(nèi)裝修、裝飾飾品、園藝品、、寵物食品、室室內(nèi)外用品、洗洗滌劑及雜品等等作為經(jīng)營策略，，發(fā)揮了廉價(jià)商商店的低價(jià)格銷銷售和超級市場場的開架自選銷銷售等優(yōu)勢提供一站式購足足和一條龍服務(wù)務(wù)可采取連鎖經(jīng)營營方式有一定的停車場場PRRT1何為商業(yè)地產(chǎn)？？——九大業(yè)態(tài)介紹9.倉儲商店warehousestore(W．S)概念在大型綜合商場場經(jīng)營的商品基基礎(chǔ)上，篩選大大眾化實(shí)用品銷銷售，并實(shí)行儲儲銷一體、以提提供有限服務(wù)和和低價(jià)格商品為為主要特征的、、采取自選方式式銷售的零售業(yè)業(yè)態(tài)特點(diǎn)選址在公路邊、、交通要道和利利用閑置設(shè)施,主要的商圈人口口為5—7萬人,商店?duì)I業(yè)面積大大，一般在4000m’’以上商品構(gòu)成以新開開發(fā)上市的商品品為主力商品，，自有品牌占相相當(dāng)部分，主要要是面向廣大的的工薪階層服務(wù)務(wù)作為價(jià)格策略，，每天都以較低低價(jià)格銷售全部部商品,作為商品策略，，經(jīng)營同其他零零售業(yè)態(tài)能進(jìn)行行價(jià)格比較的、、知名度、普及及率都較高的商商標(biāo)商品或價(jià)格格一般被眾所周周知的商品商店設(shè)施簡單化化。將超市開發(fā)的的銷售技術(shù)和管管理理論、可實(shí)實(shí)行連鎖經(jīng)營倉儲商店的價(jià)格格影響力、大型型綜合超市商品品供應(yīng)計(jì)劃的方方法及選址理論論等融為一體，，靈活運(yùn)用。設(shè)設(shè)有一定規(guī)模的的停車場PRRT1何為商業(yè)地產(chǎn)？？——業(yè)種介紹業(yè)種是指零售商商業(yè)的行業(yè)種類類，通常按經(jīng)營營商品的大類將將零售劃分為若若干個(gè)業(yè)種，業(yè)業(yè)種強(qiáng)調(diào)的是““賣什么”。通通常分為以下下四大類：餐飲休閑娛樂零售生活服務(wù)PRRT1何為商業(yè)地產(chǎn)？？——業(yè)種介紹業(yè)種分類零售類餐飲類服務(wù)類休閑娛樂選購品便利品宴請型隨機(jī)型日常型攜帶型消遣型大眾型私屬型商務(wù)型日常型生活型大眾型小眾型業(yè)種選擇百貨家電數(shù)碼店家居建材鞋帽服飾店化妝品專賣等精品超市奢侈品專賣收藏品店高爾夫用品服裝定制等便利店中型超市蛋糕店花店藥房等大中型正餐中西快餐簡餐等中小正餐特色餐等面包房酒坊特產(chǎn)專賣等咖啡茶座等郵局銀行電信干洗店維修中介等美容美發(fā)書店寵物店攝影診所等會所KTV酒吧等桌球房網(wǎng)吧棋牌室游藝室等健身房美容SPA足道按摩等業(yè)種細(xì)分：報(bào)告提綱何為商業(yè)地產(chǎn)？？商圈與社區(qū)商業(yè)業(yè)商業(yè)建筑空間設(shè)設(shè)計(jì)PART1PART2PART3商圈與社區(qū)商業(yè)PART2社區(qū)商業(yè)社區(qū)商業(yè)以滿足足社區(qū)日常生活活配套為主要的的業(yè)態(tài)規(guī)劃，如如餐飲，干洗，，美容美發(fā)，書書報(bào)亭等等，一一般無大型主力力店帶動(dòng)。小而雜以生活所所需為主商圈商圈商業(yè)的輻射射范圍為整個(gè)城城市或較大范圍圍，以其在城市市中的商業(yè)定位位（地位）、商商圈發(fā)展?jié)摿韥泶_定其作為，，大而全、精而而細(xì)，以品牌店店、專營店為主主思考:請回憶一下您居居住的小區(qū)配套套商業(yè)都有些什什么業(yè)種？更大或者更小的的社區(qū)，他們的的商業(yè)配置有什什么異同？PRRT2商圈與社區(qū)商業(yè)業(yè)——社區(qū)商業(yè)消費(fèi)人口是決定定社區(qū)商業(yè)的第第一要素常住人口（萬人）人均面積（平米）消費(fèi)習(xí)慣/頻次消費(fèi)需求交通時(shí)間（分鐘）居住組團(tuán)0.3–0.80.6就近消費(fèi)+目的消費(fèi)+即時(shí)消費(fèi)/每天基礎(chǔ)配套步行3–5居住小區(qū)2–30.6–0.8就近消費(fèi)+目的消費(fèi)+即時(shí)消費(fèi)/1-3天基礎(chǔ)配套步行5-10居住區(qū)5–100.8-1目的消費(fèi)+隨機(jī)消費(fèi)/3–5天基礎(chǔ)配套+休閑、娛樂步行10–15；車行5特大型居住區(qū)10以上1–1.2目的消費(fèi)+隨機(jī)消費(fèi)/周–月基礎(chǔ)消費(fèi)+生活購物、休閑娛樂步行不超過20；車行不超過10PRRT2商圈與社區(qū)商業(yè)業(yè)——社區(qū)商業(yè)居住組團(tuán)類社區(qū)區(qū)商業(yè)配置：零售與配套居住組團(tuán)：由于受到人口口總量的限制，，居住組團(tuán)的消消費(fèi)需求一般以以基礎(chǔ)型為主，，其涵蓋的業(yè)態(tài)態(tài)業(yè)種相對比較較單一，零售類類及配套類商業(yè)業(yè)居多。例如：零售類——便利店，書店，，五金建材，西西餅店，藥房等等配套類——銀行，郵局，電電信，洗衣，維維修，中介等PRRT2商圈與社區(qū)商業(yè)業(yè)——社區(qū)商業(yè)居住小區(qū)類社區(qū)區(qū)商業(yè)配置：零售、配套、發(fā)發(fā)展型居住小區(qū)：居住小區(qū)一般般由多個(gè)居住組組團(tuán)組成，人口口數(shù)量在后者的的基礎(chǔ)上有大幅幅的提高，居民民對社區(qū)商業(yè)的的要求也隨之提提升，出現(xiàn)少量量的發(fā)展型社區(qū)區(qū)商業(yè)。例如：：零售類類——便利店店，書書店，，五金金建材材，西西餅店店，藥藥房，，大中中型超超市等等配套類類——銀行，，郵局局，電電信，，洗衣衣，維維修，，中介介等發(fā)展型型——寵物店店，音音像店店，鮮鮮花店店，美美容美美發(fā)，，旅行行社等等PRRT2商圈與與社區(qū)區(qū)商業(yè)業(yè)——社區(qū)商商業(yè)居住區(qū)區(qū)類社社區(qū)商商業(yè)配配置：：零售、、配套套、休休閑、、發(fā)展展型居住區(qū)區(qū)：由于于消費(fèi)費(fèi)人口口的激激增，，服務(wù)務(wù)半徑徑的擴(kuò)擴(kuò)大，，社區(qū)區(qū)商業(yè)業(yè)的業(yè)業(yè)態(tài)業(yè)業(yè)種的的豐富富程度度已較較為接接近區(qū)區(qū)域型型商業(yè)業(yè)。例如：：零售類類——便利店店，書書店，，五金金建材材，西西餅店店，藥藥房，，大型型賣場場等配套類類——銀行，，郵局局，電電信，，洗衣衣，維維修，，中介介等休閑類類——按摩SPA，酒吧吧茶坊坊，網(wǎng)網(wǎng)吧，，中西西快餐餐，時(shí)時(shí)尚餐餐飲等等發(fā)展型型——寵物店店，音音像店店，鮮鮮花店店，美美容美美發(fā)，，旅行行社，，教育育培訓(xùn)訓(xùn)等PRRT2商圈與與社區(qū)區(qū)商業(yè)業(yè)——社區(qū)商商業(yè)特大居居住區(qū)區(qū)類社社區(qū)商商業(yè)配配置：：零售、、配套套、休休閑、、發(fā)展展型特大型型居住住區(qū)：突破破原有有區(qū)域域規(guī)劃劃的限限制，，在消消費(fèi)人人口數(shù)數(shù)量和和商業(yè)業(yè)建筑筑體量量上以以不能能用常常規(guī)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)來來衡量量。目目前此此類居居住區(qū)區(qū)的數(shù)數(shù)量較較少，，服務(wù)務(wù)能力力和輻輻射范范圍有有突破破區(qū)域域商業(yè)業(yè)中心心的可可能。。例如：：零售類類——便利店店，書書店，，建材材賣場場，專專業(yè)專專賣，，大型型賣場場，購購物中中心等等配套類類——銀行，，郵局局，電電信，，洗衣衣，維維修，，中介介等休閑類類——按摩SPA，酒吧吧茶坊坊，網(wǎng)網(wǎng)吧，，中西西快餐餐，時(shí)時(shí)尚餐餐飲等等發(fā)展型——寵物店，音像像店，鮮花店店，美容美發(fā)發(fā)，旅行社，，教育培訓(xùn)，，汽車美容，，婚紗，琴行行等商圈與社區(qū)商業(yè)PART2社區(qū)商業(yè)社區(qū)商業(yè)以滿滿足社區(qū)日常常生活配套為為主要的業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)劃，如餐餐飲，干洗，，美容美發(fā)，，書報(bào)亭等等等，一般無大大型主力店帶帶動(dòng)。小而雜雜以生活所需需為主商圈商圈商業(yè)的輻輻射范圍為整整個(gè)城市或較較大范圍，以以其在城市中中的商業(yè)定位位（地位）、、商圈發(fā)展?jié)摑摿泶_定其其作為，大而而全、精而細(xì)細(xì)，以品牌店店、專營店為為主PRRT2商圈與社區(qū)區(qū)商業(yè)——商圈主圈：65%顧客來自主主要商圈。小型商店的的核心商圈圈在0.5-0.8公里之內(nèi)，，顧客步行行來店在10分鐘以內(nèi)；；大型商場場的核心商商圈在5公里以內(nèi)次圈：25%顧客來自次次要商圈。小型商店的的次要商圈圈在1.5公里之內(nèi)，，顧客步行行來店在20分鐘以內(nèi)；；大型商場場的次要商商圈在8公里以內(nèi)邊圈：10%顧客來自邊邊緣商圈。一般來說，，小型商店店的邊緣商商圈在1.5公里以外，，顧客步行行來店在20分鐘以上；；大型商場場的邊緣商商圈在8公里以外商圈的構(gòu)成成及顧客來來源主圈次圈圈邊圈PRRT2商圈與社區(qū)區(qū)商業(yè)——商圈人口數(shù)量及及特點(diǎn)包括居住人人口數(shù)量、、工作人口口數(shù)量、過過往人口數(shù)數(shù)量、居民民戶數(shù)和企企事業(yè)單位位數(shù)，及相相應(yīng)人口年年齡、性別別、職業(yè)和和收入水平平構(gòu)成等。。建設(shè)狀況包括公共交通、供供電狀況、通訊設(shè)設(shè)備、金融機(jī)構(gòu)等等對于百貨商店?duì)I營銷的方便程度。。商圈分析要素商圈分析是指對商商圈的構(gòu)成、特點(diǎn)點(diǎn)和影響商圈規(guī)模模變化的各種因素素進(jìn)行綜合性的研研究。社會因素分析地區(qū)建設(shè)規(guī)劃劃、公共設(shè)施（公公園、公共體育場場所、影劇院、展展覽館），以及本本地區(qū)的人文等，，是否有利于百貨貨商店的發(fā)展。商業(yè)發(fā)展?jié)摿Πㄙ徺I潛力和現(xiàn)有商商場的經(jīng)營狀況。這兩兩個(gè)因素是對百貨貨商店影響的最直直接因素。在對商商業(yè)發(fā)展?jié)摿M(jìn)行行分析時(shí)，應(yīng)計(jì)算算該地區(qū)的商圈飽飽和度，以了解這這個(gè)地區(qū)內(nèi)同行業(yè)業(yè)是過多還是不足足。在商圈飽和度度低的地區(qū)建店，，其成功的可能性必必然超過商圈飽和和度高的地區(qū)。PRRT2商圈與社區(qū)商業(yè)——商圈影響商圈大小的因因素百貨商店的自身的的特點(diǎn)百貨商店的經(jīng)營規(guī)規(guī)模百貨商店的經(jīng)營商商品種類交通運(yùn)輸情況競爭對手的地理位位置百貨商店的促銷情情況消費(fèi)者的流動(dòng)性休息十分鐘，稍后后繼續(xù)報(bào)告提綱何為商業(yè)地產(chǎn)？商圈與社區(qū)商業(yè)商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)計(jì)PART1PART2PART3商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)PART3商業(yè)建筑空間要點(diǎn)點(diǎn)建筑空間類型集中式商業(yè)（盒式式商業(yè)）街區(qū)式商業(yè)商業(yè)空間創(chuàng)新PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)計(jì)——建筑空間要點(diǎn)主力店入口立面中庭動(dòng)線五大要素商業(yè)建筑五大要素素，有什么樣的特特點(diǎn)？PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)計(jì)——建筑空間要點(diǎn)1.商業(yè)體建筑立面表表現(xiàn)PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)計(jì)——建筑空間要點(diǎn)/立面包裝創(chuàng)意是否需要要？Thisorthis？常見耳機(jī)包裝創(chuàng)意耳機(jī)包裝PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)計(jì)——建筑空間要點(diǎn)/立面外表重不重要？Thisorthis？PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)計(jì)——建筑空間要點(diǎn)/立面建筑的立面，恰如如人的外表氣質(zhì)，，同時(shí)也構(gòu)成對消消費(fèi)者最直觀的吸吸引Thisorthis？新加坡烏節(jié)灣商業(yè)業(yè)項(xiàng)目上海仲盛世界商城PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)計(jì)——建筑空間要點(diǎn)/立面立面風(fēng)格應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)出一個(gè)商業(yè)業(yè)體的經(jīng)營內(nèi)涵涵多種材質(zhì)的運(yùn)用搭配出鮮活表情色彩豐富、明快彰顯商業(yè)活力個(gè)性裝飾風(fēng)格體現(xiàn)商業(yè)主題和調(diào)性商業(yè)元素PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)設(shè)計(jì)——建筑空間要點(diǎn)/立面國外商業(yè)案例2.日本山井奧特萊斯1.日本千葉區(qū)域商業(yè)124.新加坡克拉碼頭頭43.洛杉磯citywalk3PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)設(shè)計(jì)——建筑空間要點(diǎn)2.商業(yè)體建筑入口口設(shè)計(jì)PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)設(shè)計(jì)——建筑空間要點(diǎn)/入口思考：為什么我們會經(jīng)經(jīng)?？吹健白叱龀鰜淼穆贰?？PRRT3商業(yè)建建筑空空間設(shè)設(shè)計(jì)——建筑空間要要點(diǎn)/入口不僅是所謂謂“路人的的素質(zhì)”更重要的是非非人性化的的路線設(shè)計(jì)計(jì)道路設(shè)計(jì)計(jì)應(yīng)當(dāng)符符合人的的行為習(xí)習(xí)慣PRRT3商業(yè)建筑筑空間設(shè)設(shè)計(jì)——建筑空間間要點(diǎn)/入口什么是人人的行為為習(xí)慣：：弧線與捷捷徑優(yōu)秀的商商業(yè)體入入口設(shè)計(jì)計(jì)一般也也遵從這這個(gè)規(guī)律律通過弧弧線形成成喇叭式（（楔形））入口廣廣場，吸納人人氣PRRT3商業(yè)建筑筑空間設(shè)設(shè)計(jì)——建筑空間間要點(diǎn)/入口思考：商業(yè)體的的入口又又應(yīng)該放放在什么么位置？？是中間，，還是路路口？PRRT3商業(yè)建筑筑空間設(shè)設(shè)計(jì)——建筑空間間要點(diǎn)/入口傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)觀點(diǎn)認(rèn)認(rèn)為：金金角銀邊邊“金角””路口的的位置是是商業(yè)價(jià)價(jià)值最高高的地方方，因此此入口通通常放在在中間“銀邊”位置PRRT3商業(yè)建筑筑空間設(shè)設(shè)計(jì)——建筑空間間要點(diǎn)/入口隨著商業(yè)業(yè)的發(fā)展展和對商商業(yè)認(rèn)識識的深入入，越來來越多的的業(yè)內(nèi)人人士認(rèn)為為：路口“金金角”是是最容易易吸納和和聚集人人氣的地地方，導(dǎo)入客流流作用對對商業(yè)體體的價(jià)值值貢獻(xiàn)大大于商鋪鋪的價(jià)值值貢獻(xiàn)PRRT3商業(yè)建筑筑空間設(shè)設(shè)計(jì)——建筑空間間要點(diǎn)3.商業(yè)體交交通動(dòng)線線設(shè)計(jì)PRRT3商業(yè)建筑筑空間設(shè)設(shè)計(jì)——建筑空間間要點(diǎn)/動(dòng)線客流車流貨流商業(yè)動(dòng)線由客客流、車流、、貨流三條線線共同構(gòu)成消化循環(huán)系統(tǒng)統(tǒng)呼吸循環(huán)系統(tǒng)統(tǒng)血液循環(huán)系統(tǒng)統(tǒng)猶如人的三大大循環(huán)系統(tǒng)，，互相滲透、、永久共存，，卻從不交錯(cuò)PRRT3商業(yè)建筑空間間設(shè)計(jì)——建筑空間要點(diǎn)點(diǎn)/動(dòng)線客流動(dòng)線是商商業(yè)體中最容容易被感知的的部分消費(fèi)者從各個(gè)個(gè)入口被吸納納進(jìn)入商業(yè)體體，因此外部客流的介介接入是商業(yè)客流動(dòng)動(dòng)線第一個(gè)重重要部分PRRT3商業(yè)建筑空間間設(shè)計(jì)——建筑空間要點(diǎn)點(diǎn)/動(dòng)線一條清晰明了的內(nèi)內(nèi)部主動(dòng)線，是客流動(dòng)線線設(shè)計(jì)的核心心PRRT3商業(yè)建筑空間間設(shè)計(jì)——建筑空間要點(diǎn)點(diǎn)/動(dòng)線一條清晰明了的內(nèi)內(nèi)部主動(dòng)線，是客流動(dòng)線線設(shè)計(jì)的核心心日本舊船廠改改造的區(qū)域商商業(yè)PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)計(jì)——建筑空間要點(diǎn)/動(dòng)線內(nèi)部多條動(dòng)線嚴(yán)重重影響商業(yè)效率PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)計(jì)——建筑空間要點(diǎn)4.商業(yè)公共空間——中庭PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)計(jì)——建筑空間要點(diǎn)/中庭思考：商業(yè)體為什么需要要中庭？PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)計(jì)——建筑空間要點(diǎn)/中庭休息等候聚集商業(yè)活動(dòng)中庭作為商業(yè)體重重要的空間節(jié)點(diǎn)，，是很好的緩沖空空間PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)計(jì)——建筑空間要點(diǎn)/中庭中庭在盒式商業(yè)和和商業(yè)街中被廣泛泛應(yīng)用上海恒隆廣場上海南方商城上海-海上海商業(yè)廣場上海大拇指商業(yè)廣廣場PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)計(jì)——建筑空間要點(diǎn)5.商業(yè)體建筑的主力力店P(guān)RRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)計(jì)——建筑空間要點(diǎn)商家品牌有很多類類型，比如餐飲品牌PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)計(jì)——建筑空間要點(diǎn)商家品牌PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)計(jì)——建筑空間要點(diǎn)賣場品牌PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)計(jì)——建筑空間要點(diǎn)你了解他們在商業(yè)業(yè)體中的不同作用用嗎？分組討論回憶并模擬想象某某個(gè)購物中心或者者商業(yè)街的商業(yè)布布置：1.娛樂、餐飲、服裝裝零售、生活服務(wù)務(wù)類一般分布在什什么地方？2.吸引你去這里消費(fèi)費(fèi)的主要業(yè)種和商商家通常有什么特特點(diǎn)？注：約10-12個(gè)人為一小組進(jìn)行行討論，討論時(shí)間間為10分鐘左右討論后每組一個(gè)代代表回答以上問題題PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)計(jì)——建筑空間要點(diǎn)什么是主力店一般說來，在項(xiàng)目目中能夠主動(dòng)吸引人流、對對其他品牌有號召召力的店，就是主力店。包括兩個(gè)方面：一個(gè)是面積大，大大面積能夠帶來大大人流。主力店一般面積積在5000～2萬平方米。另外一種是擁有眾多忠忠誠客群的知名品品牌。PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)計(jì)——建筑空間要點(diǎn)主力店位置確定第一，將最有價(jià)值的商業(yè)面積出租給經(jīng)營散戶，而獲得更高的租金收入；第二，主力店所處的層級越高，則對經(jīng)營散戶的拉動(dòng)作用就越大。主力店的經(jīng)營就會越輕松，風(fēng)險(xiǎn)就越小發(fā)展商希望主力店店經(jīng)營位置離首層層越遠(yuǎn)越好主力商家希望離首首層越近越好，最最好就定在首層博弈PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)計(jì)——建筑空間要點(diǎn)主力店位置確定現(xiàn)實(shí)——折中的結(jié)果主力店的經(jīng)營層級級大多數(shù)位于二層層至頂層之間既保證了主力店有有一個(gè)相對理想的的經(jīng)營位置又能將首層騰出來來讓發(fā)展商獲得基基本的投資回報(bào)如果兩家主力店，，則應(yīng)該呈“啞鈴鈴形”布局，讓兩兩家主力店位于物物業(yè)兩側(cè)，中間是是中小散戶構(gòu)成的的長廊如果多家主力店，，至少應(yīng)該在頂層層布置一家，以達(dá)達(dá)到吸引客流向上上走的目的。讓客流在到達(dá)主力力店之前盡可能經(jīng)經(jīng)過更多的商鋪，，盡可能逗留更長長的時(shí)間比較合理的原則PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)計(jì)——建筑空間要點(diǎn)

核心主力店輔助主力店配套輔助店零售設(shè)施百貨、綜合超市等時(shí)裝、電器、家居、書店、音像店等各類專業(yè)店不同地區(qū)商品特色店文化娛樂設(shè)施動(dòng)感影院、科技展覽等兒童樂園等藝術(shù)攝影、旅行社、網(wǎng)吧等；餐飲設(shè)施中餐、咖啡西餐、美食廣場、酒吧快餐類、風(fēng)味小吃類賓館、寫字樓、銀行、郵局、診所、美容美發(fā)、停車場等主力店業(yè)態(tài)選擇：：突破百貨與賣場場對于面積在10萬平米以上、多種種業(yè)態(tài)組合的購物物中心，多個(gè)主力力店是必要的。每一種業(yè)態(tài)都需要要自己的“龍頭””，以實(shí)現(xiàn)對客流的的吸引和購物中心心的整體定位。商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)PART3商業(yè)建筑空間要點(diǎn)點(diǎn)建筑空間類型盒式商業(yè)（集中式式商業(yè)）街區(qū)式商業(yè)商業(yè)空間創(chuàng)新PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)計(jì)——盒式商業(yè)集中式商業(yè)（盒式式商業(yè)）有兩大類類：1.獨(dú)立大型商業(yè)：如上海正大廣場場、廣州天河城、、北京西單大悅城城等2.大型裙房商業(yè)：如上海港匯廣場場、上海商城、上上海恒隆廣場等PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)計(jì)——盒式商業(yè)外部商業(yè)元素入口空間中庭通道建筑設(shè)計(jì)強(qiáng)調(diào)視野野可達(dá)性色彩明亮，建筑新新穎，滿足好奇心心理PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)計(jì)——盒式商業(yè)外部商業(yè)元素入口空間中庭通道與外部道路合理結(jié)結(jié)合充分考慮公交、地地鐵、出租車、地地面停車等相互關(guān)關(guān)系PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)計(jì)——盒式商業(yè)外部商業(yè)元素入口空間中庭通道入口廣場作為建筑筑內(nèi)部形態(tài)寬泛開開敞的空間，是水水平交通空間中段段性放大的節(jié)點(diǎn)。。作為水平交通的分分段標(biāo)志而具有分解作用作為水平交通的連連接體而具有連接接和過渡作用楔形入口廣場建筑入口凹入建筑筑體量，將外部空空間或深或淺地引引入建筑的區(qū)域內(nèi)內(nèi)。形成具有個(gè)性的入入口空間;或者楔入的部分將將建筑穿透以達(dá)到到通暢的特殊目的的。對于外部交通設(shè)計(jì)計(jì)有利，可緩解入入口區(qū)域?qū)ν獠拷纸值阑蚧丨h(huán)境的的直接壓力。PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)計(jì)——盒式商業(yè)外部商業(yè)元素入口空間中庭通道恒隆廣場正大廣場中庭為半開敞形式尺度較大、豐富、宏偉、開朗通高空間易形成宏偉感，利用自動(dòng)扶梯、觀光電梯等形成交錯(cuò)、動(dòng)態(tài)、層次豐富的空間PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)計(jì)——盒式商業(yè)直線型中庭空間——突出氣勢和尺度感優(yōu)雅從容的弧形中庭外部商業(yè)元素入口空間中庭通道PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)設(shè)計(jì)——盒式商業(yè)外部商業(yè)元素入口空間中庭通道中庭專業(yè)設(shè)計(jì)頂部注意引入自自然采光PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)設(shè)計(jì)——盒式商業(yè)外部商業(yè)元素入口空間中庭通道引入人性化設(shè)計(jì)——休息座椅PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)設(shè)計(jì)——盒式商業(yè)外部商業(yè)元素入口空間中庭通道恒隆廣場正大廣場一條清晰主動(dòng)線線連接絕大部分分商鋪和店面環(huán)形交通路線：以公共空間(中庭)為組織的核心，，各功能空間圍圍繞核心相連。。環(huán)形平面組織織模式有較強(qiáng)的的內(nèi)向性和凝聚聚力，核心空間間突出，整體性性強(qiáng)弧形道路：過直的通道容容易造成呆板的的形象，以弧形形增加商業(yè)展示示面和空間變化化PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)設(shè)計(jì)——盒式商業(yè)外部商業(yè)元素入口空間中庭通道動(dòng)線規(guī)劃方案是是在總體上考慮慮了商業(yè)業(yè)態(tài)的的總體平衡，使使通過所有承租租戶的人流通行行量達(dá)到最大，，達(dá)到購物中心心的整體人氣平平衡除了平平面動(dòng)動(dòng)線上上以一一條清清晰主主動(dòng)線線引導(dǎo)導(dǎo)客流流外，，在垂垂直方方向上上以斜向方式式引導(dǎo)導(dǎo)客流流，布置置在建建筑中中庭交交通樞樞紐及及出入入口等等人流流密度度較大大，是是加強(qiáng)強(qiáng)顧客客對建建筑認(rèn)認(rèn)知和和記憶憶的重重要場所直列式并列繼續(xù)式并列連續(xù)式交叉式商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)PART3商業(yè)建建筑空空間要要點(diǎn)建筑空空間類類型盒式商商業(yè)（（集中中式商商業(yè)））街區(qū)式式商業(yè)業(yè)商業(yè)空空間創(chuàng)創(chuàng)新PRRT3商業(yè)建建筑空空間設(shè)設(shè)計(jì)——街區(qū)式式商業(yè)業(yè)空間形形態(tài)：：摒棄棄簡單單劃一一的街街道空空間形形態(tài)，，充分分體現(xiàn)現(xiàn)街區(qū)的的趣味性性；共享空空間：：令人人愉悅悅的空空間尺尺度；；短街&窄巷：：充分分實(shí)現(xiàn)現(xiàn)商鋪鋪的可可視性性和人人流的的最大大共享享，“街街”與“坊坊”的的感覺覺，體體現(xiàn)““逛””的樂樂趣；；交通組組織：：停車車場，，易于于到達(dá)達(dá)，易易于排排空；；人車分分流：：一方方面便便利，，另一一方面面還給給步行行者安安全放放松的空間；成功商業(yè)街的布局局形式PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)計(jì)——街區(qū)式商業(yè)節(jié)點(diǎn)一：入口廣場場牌坊、路障、門樓樓等作為起點(diǎn)雕塑、鐘塔等強(qiáng)調(diào)調(diào)氣氛招牌、路牌等作為為指引結(jié)合雕塑等道具，，突出商業(yè)區(qū)主題題，強(qiáng)化場所氣氛氛PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)計(jì)——街區(qū)式商業(yè)節(jié)點(diǎn)二：局部景觀觀廣場各種宣傳活動(dòng)、路路演聚集人氣，提提升商業(yè)氣氛引入陽光和自然生生態(tài)，作為項(xiàng)目景景觀亮點(diǎn)雕塑和景觀休閑設(shè)設(shè)施緩沖人流，同同時(shí)滿足停車需求求夜晚或者節(jié)假日開開放為音樂噴泉，，作為兒童、情侶侶嬉戲游玩的景點(diǎn)點(diǎn)吸引客戶停留平日/白天為硬質(zhì)平地景景觀PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)計(jì)——街區(qū)式商業(yè)節(jié)點(diǎn)三：開放式中中庭以座椅、露天休息息平臺等聚集人氣氣，形成客流駐足足休息點(diǎn)環(huán)形流線，利于環(huán)環(huán)顧周邊商家，并并能開展小型商業(yè)業(yè)活動(dòng)PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)計(jì)——街區(qū)式商業(yè)夜景燈光不僅能起起到昭示性的廣告告效果，還能烘托托商業(yè)氣氛，同時(shí)時(shí)也是景觀的構(gòu)成成部分起到吸引客客流的作用夜景燈光PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)計(jì)——街區(qū)式商業(yè)休閑設(shè)施結(jié)合小景景設(shè)置，如座椅與與小型水池、雕塑塑、綠化的結(jié)合雕塑用于表達(dá)商業(yè)業(yè)調(diào)性綠化和水景滿足對對陽光和水的渴望望景觀小品PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)計(jì)——街區(qū)式商業(yè)保證2-3層區(qū)進(jìn)入的便利性垂直交通不宜過多，以避免減少消費(fèi)者停留的時(shí)間選擇合適的位置設(shè)置垂直交通減小對底層商鋪的遮擋，保證底層商鋪的昭示性連廊：在空間連接不同建筑體，增加項(xiàng)目的整體性

自動(dòng)扶梯：向上疏導(dǎo)客流，保證商鋪客流的均好性

樓梯：通過個(gè)性化樓梯塑造或觀景樓梯增加樓梯的趣味性店鋪采用豎向排列，充分利用疊加空間，通過店鋪豐富性營造出底層商鋪生機(jī)與活力垂直交通組織商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)PART3商業(yè)建筑空間要點(diǎn)點(diǎn)建筑空間類型盒式商業(yè)（集中式式商業(yè)）街區(qū)式商業(yè)商業(yè)空間創(chuàng)新PRRT3商業(yè)建筑空間設(shè)計(jì)計(jì)——商業(yè)空間創(chuàng)新商業(yè)空間的發(fā)展不不斷推陳出新、不不斷完善、越來越越多元化多元化休閑中心：商業(yè)空間感覺的打破與重組，集中商業(yè)與街區(qū)商業(yè)的融合。舊城改造時(shí)尚新地標(biāo)：新舊建筑的碰撞、傳統(tǒng)與時(shí)尚的互溶、詮釋海派文化與國際都市上海新天地上海大寧國際104?2009易居中國上上?？硕鹦畔⒓技夹g(shù)有限公司版權(quán)權(quán)所有上海太平橋石窟門門里弄改造項(xiàng)目_上海新天地典型個(gè)案研究105?2009易居中國上上海克而瑞信息技技術(shù)有限公司版權(quán)權(quán)所有上海新天地作為重建項(xiàng)目的啟啟動(dòng)核心區(qū)域首期期開發(fā)，其具有悠久的上海海歷史文化風(fēng)貌，，改建后成為創(chuàng)造造前沿生活體驗(yàn)的的時(shí)尚中心，由高高級餐廳、酒吧、、專賣店及時(shí)尚店店鋪組成；太平橋人工湖綠地地–項(xiàng)目地塊中央，占占地4.4萬平方米的綠化區(qū)區(qū)，市中心罕見大大型水系，提升項(xiàng)項(xiàng)目整體景觀價(jià)值值；高尚住宅–重建主要打造內(nèi)容容，憑借新天地以以及人工太平湖的的區(qū)域價(jià)值打造成成配套設(shè)施完備的的大型高尚住宅項(xiàng)項(xiàng)目，目前已成為為上海受屈一指公公寓類豪宅。企業(yè)天地-包括多幢甲級寫字字樓及娛樂購物中中心，配合淮海路路高檔寫字樓區(qū)域域壞境打造。高尚住宅區(qū)國際學(xué)校高尚住宅區(qū)翠湖天地已建成規(guī)劃中雅苑（一期）御苑（二期）嘉苑（三期）上海新天地六星級酒店企業(yè)天地一期企業(yè)天地二期白玉蘭大廈白玉蘭商場百老匯劇院上海太平橋地區(qū)重重建項(xiàng)目/規(guī)劃定位購物中心古董街太平橋人工湖核心啟動(dòng)區(qū)圖示說明：以新天地作為商業(yè)業(yè)啟動(dòng)沿太平平橋人工湖分期開開發(fā)文物舊城改造上上海時(shí)尚新地標(biāo)106?2009易居中國上上海?？硕鹦判畔⒓夹g(shù)有有限公司版版權(quán)所有核心定位文物舊城改造上海時(shí)尚新地標(biāo)目標(biāo)客戶境內(nèi)外商務(wù)經(jīng)營人士、游客和年輕時(shí)尚一族占地面積30000建筑面積57000容積率1.8項(xiàng)目總投資12億元改造成本2萬元/㎡拆遷安置成本6.7億元停車位馬當(dāng)路地下停車庫150個(gè)；太平橋公園地下停車庫220個(gè)；企業(yè)天地地下停車庫226個(gè)，共596個(gè)車位租金35-45元/㎡.天租售率>98%建筑設(shè)計(jì)美國WOOD/ZAPATA(Boston)設(shè)計(jì)事務(wù)所新加坡日建國際設(shè)計(jì)有限公司建筑顧問上海同濟(jì)大學(xué)建筑設(shè)計(jì)研究院上海新天地地/產(chǎn)品核心定定位關(guān)鍵字：多多元化時(shí)時(shí)尚高品品味新天地區(qū)別別于以往慣慣性思維的的傳統(tǒng)建筑筑保護(hù)項(xiàng)目目，其更注注重商業(yè)元元素的利用用，針對其其后期商業(yè)業(yè)模式的開開發(fā)作產(chǎn)品品定位：上海市中心心的高檔商業(yè)娛娛樂聚集地；保護(hù)上海傳統(tǒng)建筑（石庫門），并賦予其時(shí)尚元素；引入多家高級餐廳、酒吧、品牌專賣店及時(shí)尚店鋪等形成高檔一體化消消費(fèi)娛樂場所；107?2009易居中國上上?？硕鹦畔⒓技夹g(shù)有限公司版權(quán)權(quán)所有歷史積淀其文化底底蘊(yùn)重建后形形成海派文化上海新天地/文化背景入口廣場改建后石庫門的對話經(jīng)過過歷史的沉沉淀….上海新天天地其前前身是原原為舊石石庫門里里弄區(qū)域域，建于于20世建紀(jì)20－30年代，作作為上海海近代文文明的象象征，其其采用傳傳統(tǒng)江南南民居空空間特征征單元，，按西方方聯(lián)排住住宅的方方式進(jìn)行行布局，，具有中中西合璧璧的色彩彩；而上海海新天天地緊緊鄰中中共一一大會會址，，因此此部分分為優(yōu)優(yōu)秀歷歷史建建筑，，而石石庫門門因年年久老老化失失修，，屋基基下沉沉，底底層潮潮濕，，木結(jié)結(jié)構(gòu)不不同程程度腐腐朽，，街坊坊原居居民約約2800戶，逾逾8000人，經(jīng)經(jīng)過重重建，，傳統(tǒng)統(tǒng)里弄弄與現(xiàn)現(xiàn)代建建筑融融為一一體，，創(chuàng)造造出集集歷史史、文文化、、旅游游、商商業(yè)、、娛樂樂等為為一體體等特特色街街區(qū)的的改造造之路路，結(jié)結(jié)合上上海的的文化化氛圍圍形成成海派派文化化。建筑特特色紅墻保保留108?2009易居中中國上上海海克而而瑞信信息技技術(shù)有有限公公司版版權(quán)所所有上海新新天地地/規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)理理念「傳統(tǒng)與與現(xiàn)代代結(jié)合合的設(shè)設(shè)計(jì)」理念打打造舊舊城城開發(fā)發(fā)核心心啟動(dòng)動(dòng)區(qū)域域南里現(xiàn)代購物中心北里石庫門建筑與現(xiàn)代商業(yè)結(jié)合上海新新天地地以「「傳統(tǒng)統(tǒng)與現(xiàn)現(xiàn)代結(jié)結(jié)合」」為設(shè)設(shè)計(jì)理理念，，用現(xiàn)現(xiàn)代技技術(shù)保保留了了建于于20世紀(jì)初初期的的石庫庫門舊舊建筑筑為主主的南南里與與現(xiàn)代代新建建建筑筑為主主的北北里：：新天地北里里由多幢石庫庫門建筑改改造而成，，并結(jié)合部部分現(xiàn)代建建筑、裝潢潢和設(shè)備，，化身為多多家高級消消費(fèi)場所及及酒吧與餐餐廳，以各各國風(fēng)情為為主充分展展現(xiàn)新天地地的國際元元素；新天地南里里以大型購物物娛樂休閑閑中心為標(biāo)標(biāo)志性現(xiàn)代代風(fēng)格建筑筑，進(jìn)駐各各類特色的的商戶，并并以高檔酒酒店式公寓寓結(jié)合餐飲飲設(shè)計(jì)，為為本地和外外地的消費(fèi)費(fèi)者及旅游游人士提供供了一個(gè)多多元化、高高品味的娛娛樂地帶。。新天地北里里新天地南里里109?2009易居中國上上海海克而瑞信信息技術(shù)有有限公司版版權(quán)所有上海新天地地/建筑設(shè)計(jì)舊城改造保保護(hù)建筑筑重建南里新建購物中心北里中心廣場保留建筑北里入口重建建筑新建建筑重建建筑保留建筑圖示說明：石庫門標(biāo)志志保留改造后石庫庫門石庫門陽臺臺石庫門建筑筑雕飾新天地在改改造過程中中主要以保保留建筑外外層表皮，，改變內(nèi)部部結(jié)構(gòu)與使使用功能的的方式使其其具有商業(yè)業(yè)功能，在在我國尚屬屬首例：由于石庫門門建筑部分分已經(jīng)涉危危，不宜以以結(jié)構(gòu)頂起起后的方式式改造，方方案以拆除除部分房屋屋，并將磚磚塊用于外外墻的修補(bǔ)補(bǔ)和支弄的的鋪地；按其內(nèi)部按按現(xiàn)代都市市人的生活活方式重新新打造，配配置自動(dòng)電電梯、中央央空調(diào)、給給排水系統(tǒng)統(tǒng)、寬帶互互聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)統(tǒng)、污水處處理、消防防系統(tǒng)等；；酒吧餐飲為為特色招商商引擎啟動(dòng)動(dòng)新天地110?2009易居中國上上海?？硕鹦判畔⒓夹g(shù)有有限公司版版權(quán)所有上海新天地地/業(yè)態(tài)分布業(yè)態(tài)租戶數(shù)租戶比例典型租戶餐飲/酒吧4354%上海錦江拉丁餐廳/璐娜西餐廳服飾專賣56%五色土服飾/COCOON茶藥/甜品68%堯陽茶行/上海寶詩工藝品/家居用品1519%藏博堂/瓊耳唯品服務(wù)79%華爾街英語/新天地郵政所娛樂休閑34%亞歷山大會館/UME新天地國際影城總計(jì)79100%/酒店式公寓寓服飾/餐飲/電影院購物中心/服飾餐飲高科技產(chǎn)品品/辦公中共一大會會址新天地主要要以北里餐餐飲、酒吧吧作為核心心啟動(dòng)區(qū)域域，租戶比比例達(dá)到50%以上，目標(biāo)標(biāo)客戶為外外籍人士以以及上海小小資白領(lǐng)人人群；南里主要以以工藝品文文化區(qū)域與與現(xiàn)代購物物中心服飾飾專賣為主主；工藝品文化化區(qū)域廣場酒吧區(qū)區(qū)域111?2009易居中國上上海?？硕鹦判畔⒓夹g(shù)有有限公司版版權(quán)所有上海新天地地/交通組織內(nèi)部廣場內(nèi)部街巷南里中央廣場北里入口廣場景觀軸線內(nèi)部空間肌理空間形態(tài)上上而言，原原有狹窄、、擁擠的里里弄空間得得以疏通整整合，并加加入步行街街、廣場等等公共空間間等元素，，使得整個(gè)個(gè)空間格局局疏密有至至、收放自自如、開合合得當(dāng)；其利用入口口廣場作為為敞開式空空間與內(nèi)部部狹長的街街道相結(jié)合合，形成點(diǎn)點(diǎn)與面的穿穿插，沿景景觀軸線均均勻分布，，促使人流流穿梭對流流，并結(jié)合合餐飲、酒酒吧等特色色建筑吸引引人流。點(diǎn)面結(jié)合形形成內(nèi)部空空間肌理112?2009易居中國上上海?？硕鹦判畔⒓夹g(shù)有有限公司版版權(quán)所有上海新天地地/內(nèi)部空間設(shè)設(shè)計(jì)保留原有的的街區(qū)空間間以院落落方式組合合建筑單體體通過保留原原有的街區(qū)區(qū)空間,與新街區(qū)的的空間組織織融匯，在在節(jié)點(diǎn)上布布置小型水水池、小型型廣場，拱拱形的玻璃璃通廊,內(nèi)部保留與與重建的建建筑形成街街巷文化,其余均以院院落的方式式把不同的的單體建筑筑組合在一一起并以露露天酒吧餐餐飲等積聚聚人氣形成成中西文化化交流的理理想空間。。北里入口空空間北里廣場空空間南里沿街商商業(yè)北里街巷北里露天餐餐飲南里廣場空空間113?2009易居中國國上上海克克而瑞信信息技術(shù)術(shù)有限公公司版權(quán)權(quán)所有其不同于于城市中中心區(qū)大大型商業(yè)業(yè)步行街街的尺度度寬大，，更為接接近人與與人小空空間交流流的尺度度，給予予人親切切化，人人性化：：街道寬度度里弄小巷巷寬≤2－3米，擴(kuò)大大的街道道寬度也也≤10米，內(nèi)部部中央廣廣場寬度度≤30米;里弄建筑筑高度北里整體體建筑高高度一般般為2－3層，最高高不高于于4層，南里里新修的的建筑僅僅限于5層，在不不寬廣的的尺度空空間內(nèi)不不會形成成壓抑感感；整體空間間比例新天地空空間高寬寬比為1-1.5左右，是是一個(gè)人人的心理理感覺較較為舒適適的尺度度。宜人空間間尺度創(chuàng)創(chuàng)造內(nèi)部部舒適空空間上海新天天地/空間界面面的尺度度內(nèi)部廣場場街道寬寬度里弄街巷巷寬度里弄建筑筑高度與與整體空空間3米10米里弄街巷巷114?2009易居中國國上上?？丝硕鹦判畔⒓夹g(shù)術(shù)有限公公司版權(quán)權(quán)所有上海新天地/入口設(shè)計(jì)特色建筑特特色標(biāo)示入口口設(shè)計(jì)引導(dǎo)導(dǎo)人流北里入口建筑筑南里與北里連通入口南里東向入口南里西向入口南里廣場入口口主入口與外部部城市取得聯(lián)聯(lián)系,院子或以門洞洞或以小路與與主干道相接接，其中的支支路與干道的的組織方式便便是里弄住宅宅的空間場所所特征的總結(jié)結(jié)和提升，使使人們記憶中中的里弄文化化再現(xiàn)。115?2009易居中國上上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)術(shù)有限公司版版權(quán)所有大寧區(qū)域商業(yè)業(yè)中心_大寧國際商業(yè)業(yè)廣場116區(qū)域閘北區(qū)大寧板塊環(huán)線中環(huán)內(nèi)占地面積55000平方米總建筑面積250000平方米商業(yè)面積120000平方米辦公樓面積40000平方米酒店面積30000平方米建筑棟數(shù)15棟停車位1