合肥包河區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告

2019年合肥包河區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告Foreword前言本市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告，主要是通過(guò)對(duì)經(jīng)濟(jì)、政策、合肥房地產(chǎn)行情以及包河區(qū)樓盤調(diào)查為基礎(chǔ)，為項(xiàng)目的發(fā)展提供方向性初步建議。

項(xiàng)目具體發(fā)展方案，將在貴我雙方進(jìn)一步溝通后，逐步完善及提交，不足之處，敬請(qǐng)諒解！Thinking思路市場(chǎng)大勢(shì)大合肥背景項(xiàng)目發(fā)展研究包河區(qū)市場(chǎng)調(diào)查大合肥背景合肥經(jīng)濟(jì)發(fā)展概述合肥發(fā)展熱點(diǎn)及規(guī)劃GDP突破2700億元，增長(zhǎng)率連續(xù)超過(guò)17%。合肥進(jìn)入高速發(fā)展階段，GDP增長(zhǎng)速度連續(xù)三年位居全國(guó)省會(huì)城市之首。

2019-2019年全市生產(chǎn)總值及增幅經(jīng)濟(jì)發(fā)展城市經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)，處于高速發(fā)展階段數(shù)據(jù)來(lái)源：合肥市統(tǒng)計(jì)局相關(guān)資料2019年產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為5：54：41，第二產(chǎn)業(yè)占全市GDP半壁江山。其中工業(yè)增長(zhǎng)23.8%，零售商業(yè)增長(zhǎng)20.9%，工業(yè)及商業(yè)增長(zhǎng)勢(shì)頭強(qiáng)勁。指標(biāo)絕對(duì)數(shù)比上年增長(zhǎng)%生產(chǎn)總值2702.517.5第一產(chǎn)業(yè)132.63.5第二產(chǎn)業(yè)1457.622.3工業(yè)1122.623.8建筑業(yè)335.016.2第三產(chǎn)業(yè)1112.312.7交通運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)和郵政業(yè)107.214.1批發(fā)和零售業(yè)228.920.9住宿和餐飲業(yè)36.77.2金融業(yè)151.16.4房地產(chǎn)業(yè)139.7-2.2營(yíng)業(yè)性服務(wù)業(yè)201.516.7非營(yíng)業(yè)性服務(wù)業(yè)247.215.32019年全市生產(chǎn)總值（單位：億元）其中，受國(guó)家房地產(chǎn)政策調(diào)控影響，房地產(chǎn)業(yè)首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，房地產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)率，由2009年8.6%，下降為-2.2%。產(chǎn)業(yè)發(fā)展工業(yè)、商業(yè)強(qiáng)勢(shì)增長(zhǎng)，房地產(chǎn)首現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)數(shù)據(jù)來(lái)源：合肥市統(tǒng)計(jì)局相關(guān)資料全年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資3066.97億元，比上年增長(zhǎng)24.2%。其中，國(guó)有及國(guó)有控股投資1103.58億元，增長(zhǎng)11.9%；外商及港澳臺(tái)投資152.36億元，下降6.6%；民間投資1811.03億元，增長(zhǎng)37.3%。2019-2019年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資及增幅固定資產(chǎn)投資固定投資進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展期，民間投資活躍高速發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段數(shù)據(jù)來(lái)源：合肥市統(tǒng)計(jì)局相關(guān)資料居民收入持續(xù)上升，商業(yè)消費(fèi)市場(chǎng)空間充裕

2019年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入19051元，增長(zhǎng)11.0%；人均消費(fèi)性支出14012元，增長(zhǎng)10.4%，其中教育文化娛樂(lè)服務(wù)支出增長(zhǎng)17.4%，衣著支出增長(zhǎng)21.4%，食品支出增長(zhǎng)6.3%。居民收入數(shù)據(jù)來(lái)源：合肥市統(tǒng)計(jì)局相關(guān)資料合肥城鎮(zhèn)家庭處于相對(duì)富裕階段2019年合肥城鎮(zhèn)居民家庭恩格爾系數(shù)為35.8%，比上年下降1.3個(gè)百分點(diǎn)。大于60%貧窮溫飽50%-60%40%-50%小康30%-40%相對(duì)富裕20%-30%富裕20%以下極其富裕恩格爾系數(shù)家庭生活水平恩格爾系數(shù)表生活水平處于相對(duì)富裕階段，家庭改善型消費(fèi)存在發(fā)展空間數(shù)據(jù)來(lái)源：合肥市統(tǒng)計(jì)局相關(guān)資料合肥市六普的數(shù)據(jù)顯示，合肥市人口普查結(jié)果顯示，2019年11月1日零時(shí)全市常住人口為5702466人，同第五次全國(guó)人口普查時(shí)的4467384人相比，十年共增加1235082人。普查時(shí)合肥市由市外（戶籍在省外和省內(nèi)其他市）流入的常住人口達(dá)230.85萬(wàn)人，流出到市外162.55萬(wàn)人，凈流入68.3萬(wàn)人。人口結(jié)構(gòu)外來(lái)人口突破230萬(wàn)人，助推城市發(fā)展數(shù)據(jù)來(lái)源：合肥市統(tǒng)計(jì)局相關(guān)資料大合肥肥背景景合肥經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展概概述合肥發(fā)發(fā)展熱熱點(diǎn)及及規(guī)劃劃根據(jù)國(guó)國(guó)務(wù)院院2019年12月向全全國(guó)各各省及及相關(guān)關(guān)部門門下發(fā)發(fā)《全國(guó)主主體功功能區(qū)區(qū)規(guī)劃劃》的通知知，江江淮地地區(qū)被被定位位于承承接產(chǎn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移的的示范范區(qū)，，全國(guó)國(guó)重要要的科科研教教育基基地，，能源源原材材料、、先進(jìn)進(jìn)制造造業(yè)和和科技技創(chuàng)新新基地地及區(qū)區(qū)域性性的高高新技技術(shù)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基基地，，屬國(guó)國(guó)家層層面的的重點(diǎn)點(diǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)區(qū)域域。在未來(lái)來(lái)的發(fā)發(fā)展中中，將將形成成以安安慶、、池州州、銅銅陵、、巢湖湖、蕪蕪湖、、馬鞍鞍山等等沿江江六市市為軸軸，以合肥肥、蕪蕪湖為為核心心，滁滁州、、宣城城為兩兩翼的的“一一軸雙雙核兩兩翼””的空空間發(fā)發(fā)展格格局。。國(guó)家重重點(diǎn)規(guī)規(guī)劃區(qū)區(qū)域，，以合合肥、、蕪湖湖為核核心的的“一軸雙雙核兩兩翼””空間間發(fā)展展格局局，城城市影影響力力及輻輻射能能力提提升國(guó)家主主體——構(gòu)建以以安慶慶、池池州、、銅陵陵、巢巢湖、、蕪湖湖、馬馬鞍山山沿江江六市市為發(fā)發(fā)展軸軸，合合肥、、蕪湖湖為雙雙核，，滁州州、宣宣城為為兩翼翼的““一軸軸雙核核兩翼翼”空空間開(kāi)開(kāi)發(fā)格格局。?！嵘虾戏手兄行某浅鞘械氐匚?，，完善善綜合合服務(wù)務(wù)功能能，建建設(shè)全全國(guó)重重要的的科研研教育育基地地、科科技創(chuàng)創(chuàng)新基基地、、先進(jìn)進(jìn)制造造業(yè)基基地和和綜合合交通通樞紐紐?！嘤涡纬裳匮亟l(fā)發(fā)展帶帶，壯壯大主主要節(jié)節(jié)點(diǎn)城城市規(guī)規(guī)模，，推進(jìn)進(jìn)蕪湖湖、馬馬鞍山山一體體化，，建設(shè)設(shè)皖江江城市市帶承承接產(chǎn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移示示范區(qū)區(qū)?！訌?qiáng)農(nóng)農(nóng)業(yè)基基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施建建設(shè)，，調(diào)整整優(yōu)化化農(nóng)業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)，發(fā)發(fā)展農(nóng)農(nóng)產(chǎn)品品加工工業(yè)，，不斷斷提高高農(nóng)業(yè)業(yè)效益益?！訌?qiáng)大大別山山水土土保持持和水水源涵涵養(yǎng)功功能，，保護(hù)護(hù)巢湖湖生態(tài)態(tài)環(huán)境境，構(gòu)構(gòu)建以以大別別山、、巢湖湖及沿沿江丘丘陵為為主體體的生生態(tài)格格局。?！耙惠S雙雙核兩兩翼””空間間發(fā)展展格局局池州市市一軸：：雙核：：兩翼：：國(guó)家主主體合肥——全國(guó)重重要的的科研研教育育基地地、科科技創(chuàng)創(chuàng)新基基地、、先進(jìn)進(jìn)制造造業(yè)基基地及及綜合合交通通樞紐紐安慶、、池州州、銅銅陵、、蕪湖湖、馬馬鞍山山、巢巢湖沿沿江六六市為為發(fā)展展軸合肥、、蕪湖湖市滁州、、宣城城市安徽省省撤分分巢湖湖市做做大合合肥誕誕生特特大城城市圈圈安徽省省委、、省政政府２２２日日發(fā)布布了撤撤銷巢巢湖市市的具具體內(nèi)內(nèi)容：：撤銷銷原地地級(jí)巢巢湖市市居巢巢區(qū)，，設(shè)立立縣級(jí)級(jí)巢湖湖市。。新設(shè)設(shè)的縣縣級(jí)巢巢湖市市由安安徽省省直轄轄，合合肥市市代管管。原原地級(jí)級(jí)巢湖湖市管管轄的的廬江江縣劃劃歸合合肥市市管轄轄。原巢湖湖市部部分區(qū)區(qū)域的的加入入，把合肥肥面積積擴(kuò)大大了４４０％％。從從６０００００多平平方公公里變變成１１萬(wàn)多多平方方公里里。城市拓拓容，，大合合肥經(jīng)經(jīng)濟(jì)圈圈誕生生。城市拓拓展2019年7月，國(guó)國(guó)務(wù)院院批準(zhǔn)準(zhǔn)了合合肥市市城市市軌道道交通通近期期建設(shè)設(shè)規(guī)劃劃（2009-2019年）。。根據(jù)據(jù)規(guī)劃劃，在在2009年至2019年間將將建設(shè)設(shè)1號(hào)線和和2號(hào)線，，線路路總長(zhǎng)長(zhǎng)約56公里。。合肥快快速軌軌道交交通線線網(wǎng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)期2020年）規(guī)規(guī)劃方方案合肥快快速軌軌道交交通近近期（（至2019年）建建設(shè)方方案地鐵建建設(shè)落落實(shí)，，或?qū)⒋呱罔F鐵沿線線物業(yè)業(yè)成為為投資資熱點(diǎn)點(diǎn)。城市交交通地鐵1號(hào)線站站點(diǎn)：：合肥站站鳳陽(yáng)路路站明光路路站大東門門站蕪湖路路站南一環(huán)環(huán)站太湖路路站水陽(yáng)江江路站站葛大店店站望湖城城站高鐵站站繁華大大道站站大連路路站花園大大道站站錦繡大大道站站紫云路路站中山路路站方興大大道站站、云谷路路站南寧路路站貴陽(yáng)路路站湖南路路站、、徽州大大道站站合肥““十二二五””綱要要提出出，加加快合合肥經(jīng)經(jīng)濟(jì)圈圈建設(shè)設(shè)與發(fā)發(fā)展，，以區(qū)區(qū)域經(jīng)經(jīng)濟(jì)社社會(huì)一一體化化發(fā)展展為核核心，，以共共建共共享同同城化化為主主題，，深化化合肥肥與淮淮南、、六安安、巢巢湖、、桐城城等市市的交交流與與合作作，加加快區(qū)區(qū)域基基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施、、產(chǎn)業(yè)業(yè)分工工合作作、要要素市市場(chǎng)發(fā)發(fā)展和和環(huán)境境保護(hù)護(hù)合作作，聚聚合發(fā)發(fā)展能能量，，形成成整體體優(yōu)勢(shì)勢(shì)，努力推推進(jìn)四四個(gè)"一體化化"建設(shè)，，打造造全國(guó)國(guó)有影影響力力的都都市圈圈品牌牌。解讀十十二五五合肥經(jīng)經(jīng)濟(jì)圈圈——構(gòu)筑安安徽崛崛起核核心增增長(zhǎng)極極區(qū)域性性特大大城市市，指指明合合肥城城市發(fā)發(fā)展方方向。。建設(shè)設(shè)在國(guó)國(guó)內(nèi)有有較大大影響響力的的區(qū)域域性特特大城城市，，規(guī)劃劃綱要要明確確提出出要在在城市市空間間布局局上，，按照照“中中心集集聚、、組團(tuán)團(tuán)拓展展、區(qū)區(qū)域協(xié)協(xié)同””的思思路，，深化““141”空間發(fā)發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略，，建設(shè)設(shè)由濱濱湖新新區(qū)、、老城城區(qū)和和政務(wù)務(wù)文化化新區(qū)區(qū)構(gòu)成成的中中心城城區(qū)；打造造近期期50萬(wàn)人口口，遠(yuǎn)遠(yuǎn)期100萬(wàn)人口口的四四大城城市副副中心心，分分別是是店埠埠、雙雙鳳、、高新新、上上派；；按照照10-20萬(wàn)人口口規(guī)模模規(guī)劃劃試點(diǎn)點(diǎn)建設(shè)設(shè)一批批鎮(zhèn)級(jí)級(jí)市，，分別別為三三河、、長(zhǎng)臨臨河、、水湖湖、下下塘，，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)城市市空間間由單單中心心、高高集聚聚向多多元化化、開(kāi)開(kāi)敞式式轉(zhuǎn)變變。解讀十十二五五深化““141”城市空空間發(fā)發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略，，中心心城區(qū)區(qū)拓大大合肥至至圈內(nèi)內(nèi)城市市“一一小時(shí)時(shí)通勤勤圈””和““一小小時(shí)生生活圈圈”初初步形形成。。交通通一體體化步步伐加加快，，新橋橋機(jī)場(chǎng)場(chǎng)及機(jī)機(jī)場(chǎng)高高速連連接線線全面面開(kāi)工工建設(shè)設(shè)，淮淮南等等異地地航站站樓啟啟用；；合淮淮阜、、合六六葉高高速建建成通通車，，合馬馬路改改造全全面完完成，，環(huán)巢巢湖公公路積積極推推進(jìn)；；圈內(nèi)內(nèi)城際際軌道道交通通正在在謀劃劃。解讀十十二五五城際交交通網(wǎng)網(wǎng)，打打造以以合肥肥為中中心的的“一一小時(shí)時(shí)生活活圈””，發(fā)發(fā)揮合合肥核核心區(qū)區(qū)位價(jià)價(jià)值發(fā)展背背景判判研承接沿沿海城城市產(chǎn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移，，城市市工業(yè)業(yè)發(fā)展展勢(shì)頭頭強(qiáng)勁勁，處處于高高速發(fā)發(fā)展階階段，，民間間投資資涌躍躍。城鎮(zhèn)居居民家家庭生生活水水平達(dá)達(dá)到相相對(duì)富富裕階階段，，釋放放消費(fèi)費(fèi)，促促進(jìn)商商業(yè)發(fā)發(fā)展，，具有有充足足的改改善性性消費(fèi)費(fèi)需求求空間間。城市鐵鐵軌交交通進(jìn)進(jìn)入落落實(shí)階階段，，地鐵鐵建設(shè)設(shè)或?qū)⒅仆蒲鼐€線房地地產(chǎn)投投資熱熱。城市拓拓容，，城市市發(fā)展展空間間加大大，社社會(huì)資資源將將面臨臨重新新整合合契機(jī)機(jī)。未來(lái)江江淮產(chǎn)產(chǎn)業(yè)集集中地地及綜綜合性性交通通樞紐紐，城城市輻輻射能能力增增強(qiáng)，，將吸吸引更更多的的投資資企業(yè)業(yè)進(jìn)駐駐。未來(lái)將將以合合肥為為中心心，打打造特特大城城市圈圈，構(gòu)構(gòu)建城城際交交通網(wǎng)網(wǎng)，打打造““一小小時(shí)生生活圈圈”。。Thinking思路大合肥肥背景景市場(chǎng)大大勢(shì)項(xiàng)目發(fā)發(fā)展研研究包河區(qū)區(qū)市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)查查市場(chǎng)大大勢(shì)市場(chǎng)熱熱點(diǎn)及及政策策面分分析合肥一一級(jí)市市場(chǎng)供供求情情況合肥二二級(jí)市市場(chǎng)供供求情情況房地產(chǎn)產(chǎn)調(diào)控控進(jìn)入入中央央政治治會(huì)議議層面面，從從制定定政策策工作作轉(zhuǎn)向向政策策落實(shí)實(shí)的工工作進(jìn)進(jìn)入政政策落落實(shí)階階段，，2019年調(diào)控控仍將將持續(xù)續(xù)。2019.12.2212月22日，中共中央政治局常委、國(guó)務(wù)院副總理李克強(qiáng)在全國(guó)住房保障工作會(huì)上強(qiáng)調(diào)，在做好保障房建設(shè)的同時(shí)，要適應(yīng)城鎮(zhèn)居民合理的自住需求，增加普通商品住房供地，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)推進(jìn)普通商品住房建設(shè)，堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。2019.12.9中共中央政治局12月9日召開(kāi)會(huì)議，分析研究明年經(jīng)濟(jì)工作。中共中央總書記胡錦濤主持會(huì)議?！皥?jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸”成為三大會(huì)議內(nèi)容之一。2019.6.20央行年內(nèi)第六次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率2019.5.12央行年內(nèi)第五次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率2019.4.6央行第四次上調(diào)一年期存貸款利率0.25個(gè)百分點(diǎn)，2019.3.31全國(guó)608個(gè)城市公布年度房?jī)r(jià)控制目標(biāo)2019.3.31合肥限購(gòu)升級(jí)：隨后“新國(guó)八條”出臺(tái)，使得合肥版限購(gòu)令在3月份升級(jí)，限購(gòu)細(xì)則將于2019年3月31日開(kāi)始執(zhí)行。根據(jù)合肥市房地產(chǎn)管理局印發(fā)的文件規(guī)定，除了延續(xù)本地戶口“限二禁三”、外地戶口“限一禁二”的主要內(nèi)容外，更加細(xì)化了執(zhí)行范圍等措施?！锻ㄖ分幸?guī)定，限購(gòu)令將在瑤海區(qū)、包河區(qū)、廬陽(yáng)區(qū)、蜀山區(qū)等四個(gè)行政區(qū)域內(nèi)執(zhí)行，外地戶口在購(gòu)房時(shí)需要提供納稅和社保證明。政策熱熱點(diǎn)2019.3.18央行第九次提高存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)2019.2.1合肥限購(gòu)：合肥本地和外地居民家庭暫時(shí)只能新購(gòu)一套商品住房，有效期一年。執(zhí)行“限二禁三”，即：本地戶口有1套房只能再買1套，暫停購(gòu)買第3套住房。2019.2.9央行第三次上調(diào)一年期存貸款利率0.25個(gè)百分點(diǎn)，其他檔期利率相應(yīng)調(diào)整，其中5年以上貸款利率0.2個(gè)百分點(diǎn)2019.1.26國(guó)八條：各直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快的城市執(zhí)行限購(gòu)，二套首付不低于60%，利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍合肥限限購(gòu)采采用局局部限限購(gòu)，，即中中心四四區(qū)限限購(gòu)，，將開(kāi)開(kāi)發(fā)企企業(yè)及及改善善型客客戶引引流至至熱點(diǎn)點(diǎn)區(qū)域域政務(wù)務(wù)區(qū)、、濱湖湖區(qū)，，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)合肥肥城市市外拓拓發(fā)展展。政策熱熱點(diǎn)房貸收收緊、、利率率上調(diào)調(diào)加大大購(gòu)房房成本本，投投資客客與首首套剛剛需客客購(gòu)房房門檻檻提高高，改改善客客難具具備購(gòu)購(gòu)房資資格銀監(jiān)會(huì)會(huì)表示示：首首套房房貸首首付比比例銀銀行可可自主主上調(diào)調(diào)針對(duì)近近期各各地部部分銀銀行首首套房房貸首首付款款比例例上調(diào)調(diào)一事事，中中國(guó)銀銀監(jiān)會(huì)會(huì)辦公公廳副副主任任楊少少俊，，目前前銀監(jiān)監(jiān)會(huì)的的房貸貸政策策沒(méi)有有改變變，仍仍然是是首套套房首首付款款比例例不低低于三三成，，在此此前提提下，，各地地商業(yè)業(yè)銀行行可以以根據(jù)據(jù)當(dāng)?shù)氐氐那榍闆r對(duì)對(duì)首付付款比比例自自主決決策，，因此此首套套房首首付款款上調(diào)調(diào)至四四成、、五成成都屬屬正常常情況況。剛需客客購(gòu)房房門檻檻提高高改善客客難具具備購(gòu)購(gòu)房資資格政策熱熱點(diǎn)市場(chǎng)大大勢(shì)市場(chǎng)熱熱點(diǎn)及及政策策面分分析合肥一一級(jí)市市場(chǎng)供供求情情況合肥二二級(jí)市市場(chǎng)供供求情情況土地供供應(yīng)從從2009、2019年放量量高峰峰期，，急劇劇減少少，與與2019年相比比，減減少2443畝，降降幅約約29.7%。土地供供應(yīng)數(shù)據(jù)來(lái)來(lái)源：：房地地產(chǎn)網(wǎng)網(wǎng)合肥土土地供供應(yīng)下下降，，取決決于開(kāi)開(kāi)發(fā)企企業(yè)資資金壓壓力與與拿地地策略略的調(diào)調(diào)整，，開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)拿地地逐漸漸回歸歸理性性，土土地市市場(chǎng)進(jìn)進(jìn)入““過(guò)冬冬期””。2009年10月29日，當(dāng)當(dāng)拍賣賣師宣宣布經(jīng)經(jīng)開(kāi)區(qū)區(qū)HJQ070地塊以以總成成交價(jià)價(jià)26億元被被綠城城競(jìng)得得時(shí)，，合肥肥土地地史上上一個(gè)個(gè)新的的“總總價(jià)地地王””誕生生了。。在這這個(gè)地地王誕誕生僅僅一個(gè)個(gè)小時(shí)時(shí)后，，“單價(jià)價(jià)地王王”N0909地塊以以1613萬(wàn)/畝被德德嘉置置業(yè)拿拿走。一天誕誕生兩兩個(gè)地地王，，這在在合肥肥土地地拍賣賣史上上還是是第一一次。?？v觀觀2009年，““地王王”一一次又又一次次被成成功改改寫，，僅2009年“地地王””就被被成功功改寫寫過(guò)6次。2019年3月—12月，合合肥兩兩千多多畝土土地首首次登登臺(tái)就就遭遇遇“難難產(chǎn)””，政政府為為何在在年底底集中中低價(jià)價(jià)推地地？據(jù)據(jù)統(tǒng)計(jì)計(jì)，2019年合肥肥土地地流拍拍數(shù)達(dá)達(dá)30宗，流流拍面面積達(dá)達(dá)2144.41畝。直到到12月21日，原原計(jì)劃劃在在在合肥肥土地地招投投標(biāo)中中心出出讓8塊土地地全部部取消消，都都因?yàn)闉楦?jìng)買買人數(shù)數(shù)不足足而““擱淺淺”。。其中中，多多數(shù)百百畝以以上的的土地地遭受受冷落落，合合肥土土地市市場(chǎng)遭遭遇前前所未未有的的寒冬冬。2009““地王年”2019““流拍年”土地成交量量呈“量跌跌價(jià)漲”態(tài)態(tài)熱，近三三年土地成成交量，從從2009年高峰期，，急劇下挫挫。在政策策調(diào)控及銀銀根緊縮的的雙重重壓壓下，開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)拿地地逐步謹(jǐn)慎慎。土地成交數(shù)據(jù)來(lái)源：：房地產(chǎn)網(wǎng)網(wǎng)市場(chǎng)大勢(shì)市場(chǎng)熱點(diǎn)及及政策面分分析合肥一級(jí)市市場(chǎng)供求情情況合肥二級(jí)市市場(chǎng)供求情情況受市場(chǎng)及政政策環(huán)境影影響，合肥肥住宅供應(yīng)應(yīng)及成交量量呈明顯下下降趨勢(shì)，，開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)及購(gòu)房消消費(fèi)者，普普遍對(duì)2019年行情缺乏乏信心。

2009年2019年2019年供應(yīng)面積（萬(wàn)M2）1117.07927635.07成交量（萬(wàn)M2）1064.36754.28422.04去化率95.3%81.4%66.5%成交均價(jià)(元/M2)445761676356成交金額(萬(wàn)元)474385346516452682486受限購(gòu)政策策影響，合合肥住宅年年度去化速速度放緩，，存量積壓壓，加之新新增放量，，未來(lái)市場(chǎng)場(chǎng)供應(yīng)量逐逐步放大，，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)壓力增加加。數(shù)據(jù)來(lái)源：：房地產(chǎn)網(wǎng)網(wǎng)從2009年至2019年，合肥住住宅成交整整體走勢(shì)呈呈“量跌價(jià)價(jià)漲”發(fā)展展態(tài)勢(shì)。合肥住宅價(jià)價(jià)格從高速速漲幅階段段，進(jìn)入合合理漲幅階階段，政策策調(diào)控，價(jià)價(jià)格抑制，，初顯成效效。數(shù)據(jù)來(lái)源：：房地產(chǎn)網(wǎng)網(wǎng)2月1日,合肥限購(gòu)令令生效3月31日,明確限購(gòu)區(qū)區(qū)域:中心四區(qū)(瑤海區(qū)、包包河區(qū)、廬廬陽(yáng)區(qū)、蜀蜀山區(qū))為限購(gòu)區(qū)域域2019年合肥住宅宅月成交量量處于波動(dòng)動(dòng)調(diào)整期，，限購(gòu)令出出臺(tái)前，2019年1月合肥住宅宅成交達(dá)到到高峰值，，2月份限購(gòu)令令出臺(tái)及限限購(gòu)區(qū)域明明確后，合合肥住宅成成交量處于于冷淡期。。合肥住宅從從2019年波動(dòng)振蕩蕩調(diào)整期進(jìn)進(jìn)入冷淡期期，成交量量劇減，去去化速度大大幅下降。。數(shù)據(jù)來(lái)源：：房地產(chǎn)網(wǎng)網(wǎng)2019年合肥住宅宅價(jià)格波動(dòng)動(dòng)較大，處處于政策調(diào)調(diào)控前的調(diào)調(diào)整期，2019年3月份合肥區(qū)區(qū)域限購(gòu)當(dāng)當(dāng)月價(jià)格下下挫，4月份以來(lái)價(jià)價(jià)格回升，，并趨于平平穩(wěn)波動(dòng)狀狀態(tài)。3月31日,明確限購(gòu)區(qū)區(qū)域:中心四區(qū)(瑤海區(qū)、包包河區(qū)、廬廬陽(yáng)區(qū)、蜀蜀山區(qū))為限購(gòu)區(qū)域域數(shù)據(jù)來(lái)源：：房地產(chǎn)網(wǎng)網(wǎng)11月份合肥共共成交2693套，九區(qū)成成交量統(tǒng)計(jì)計(jì)當(dāng)中，四四個(gè)限購(gòu)區(qū)區(qū)均進(jìn)入前前五名，成成交量合計(jì)計(jì)占67.5%。單位：套注：標(biāo)色色為為限購(gòu)區(qū)域域市場(chǎng)具有剛剛性需求，，政務(wù)區(qū)已已成為中心心區(qū)的主要要競(jìng)爭(zhēng)板塊塊，政務(wù)區(qū)區(qū)成交量排排名第二，，為熱點(diǎn)區(qū)區(qū)域。中心心四區(qū)仍受受本地剛需需及投資客客戶青睞。。數(shù)據(jù)來(lái)源：：房地產(chǎn)網(wǎng)網(wǎng)注：標(biāo)色為限購(gòu)區(qū)域11月份合肥住住宅整體均均價(jià)6304元/平米，其中中濱湖區(qū)成成交均價(jià)排排在首位為為8074元/平米，末位位為廬陽(yáng)區(qū)區(qū)5389元/平米，區(qū)域域最高與最最低均價(jià)差差為2685元/平米。區(qū)域均價(jià)差差距明顯，，低價(jià)房源源受剛需及及投資客戶戶青睞，改改善居住型型客戶，入入市熱度不不足。單位：元/平米11月成交量排名8157932645000-6000元/平米價(jià)格波波段，為普普通購(gòu)房者者的心理預(yù)預(yù)期價(jià)格區(qū)區(qū)間數(shù)據(jù)來(lái)源：：房地產(chǎn)網(wǎng)網(wǎng)中原·市場(chǎng)觀點(diǎn)國(guó)家房地產(chǎn)產(chǎn)調(diào)控持續(xù)續(xù)，銀根收收緊，無(wú)放放松跡象，，房地產(chǎn)市市場(chǎng)前景仍仍不樂(lè)觀。。土地供應(yīng)充充足，開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)受迫迫于資金壓壓力，儲(chǔ)地地更加謹(jǐn)慎慎。住宅市場(chǎng)客客戶根據(jù)區(qū)區(qū)域及價(jià)格格區(qū)分，剛剛需及投資資客戶首選選中心區(qū)，，改善居住住型客戶首首選政務(wù)、、濱湖新區(qū)區(qū)。住宅市場(chǎng)缺缺乏爆發(fā)點(diǎn)點(diǎn)，住宅成成交量及價(jià)價(jià)格處于低低谷期，客客戶持續(xù)觀觀望，但仍仍有剛性及及投資需求求。隨著地鐵站站點(diǎn)的確定定及建設(shè)，，未來(lái)或?qū)⒁l(fā)一波波“地鐵物物業(yè)”置業(yè)業(yè)熱潮。Thinking思路市場(chǎng)大勢(shì)項(xiàng)目發(fā)展研研究大合肥背包河區(qū)市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)查包河區(qū)市場(chǎng)場(chǎng)態(tài)勢(shì)包河區(qū)樓盤盤調(diào)查包河區(qū)住宅宅產(chǎn)品供應(yīng)應(yīng)結(jié)構(gòu)板塊北至南至西至東至1區(qū)蕪湖路望江東路金寨路馬鞍山路2區(qū)巢湖南路與馬鞍山交匯處馬鞍山路與當(dāng)涂路交匯處馬鞍山路巢湖南路與當(dāng)涂交匯處、3區(qū)望江東路繞城高速徽州大道馬鞍山路4區(qū)望江東路繞城高速金寨路徽州大道5區(qū)繁華大道人民大街包河大道南淝河路本次包河區(qū)區(qū)市場(chǎng)調(diào)查查，根據(jù)包包河區(qū)主要要城市干道道進(jìn)行板塊塊劃分，共共分為五個(gè)個(gè)區(qū)，分別別如下表。。1區(qū)2區(qū)3區(qū)4區(qū)5區(qū)望江路徽州大道馬鞍山路當(dāng)涂路注：劃范范圍內(nèi)為為包河區(qū)地地界板塊北至南至西至東至1區(qū)蕪湖路望江東路金寨路馬鞍山路1區(qū)板塊主要要樓盤調(diào)查查1、調(diào)查區(qū)域域范圍：2、調(diào)查樓盤盤：東方廣場(chǎng)、、曙光雅苑苑、桐城369、江南·新里程、頂頂峰國(guó)際公公寓、蘭亭亭公寓、萬(wàn)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、、和潤(rùn)華府府（未售））1區(qū)望江路馬鞍山路當(dāng)涂路開(kāi)發(fā)商地址容積率綠化率占地面積建筑面積產(chǎn)品類型商業(yè)住宅寫字樓建筑風(fēng)格住宅戶型配比住宅起價(jià)住宅均價(jià)住宅最高價(jià)優(yōu)惠政策銷售率客戶來(lái)源東方廣場(chǎng)>>>基本資料擬建商業(yè)大大賣場(chǎng)2萬(wàn)平方米，，主力百貨貨商場(chǎng)3.5萬(wàn)平方米，，甲級(jí)寫字字樓3萬(wàn)平方米，，高層公寓寓3萬(wàn)平方米，，星級(jí)酒店店3.5萬(wàn)平方米，，高層住宅宅4萬(wàn)平方米，，商業(yè)步行行街3萬(wàn)平方米。。55-71平米酒店式式公寓，占占38.7%82-102平米兩房，，占30.7%：其中82-89兩房占10.1%；95-102兩房占23.6%116-148平米三房，，占27.5%：其中116-117三房占7.2%；125-128三房占15.7%；148三房占4.6%酒店公寓、、兩房、三三房戶型分分配比例成成4：3：3結(jié)構(gòu)，分配配相對(duì)均勻勻。其中酒店式公寓寓、95-102兩房戶型占占較大比例例，合計(jì)占占62.3%比重。戶型定位缺缺乏客戶分分析，部分分戶型過(guò)大大，戶型設(shè)設(shè)計(jì)中規(guī)中中舉，缺乏乏創(chuàng)新戶型面積套數(shù)面積合計(jì)備注酒店公寓55-7152530000預(yù)計(jì)年內(nèi)推出兩房82.38-88.47927854.12

95.06-101.7218818291.48

三房116.3-116.73485592.72

125.45-128.289612178.8

148.29243558.96多層，一梯兩戶合計(jì)

97377476.08

東方廣場(chǎng)>>>住宅戶型結(jié)結(jié)構(gòu)戶型面積套數(shù)戶型配比酒店公寓55-7152538.7%兩房82.-899210.1%95-10218823.6%三房116-117487.2%125-1289615.7%148244.6%合計(jì)

973100%住宅（含酒酒店式公寓寓）共973套，住宅建建筑面積約約7.7萬(wàn)平米，已已推向市場(chǎng)場(chǎng)約4.7萬(wàn)平米，3萬(wàn)平米酒店店公寓預(yù)計(jì)計(jì)年底推出出。戶型由酒店店式公寓（（一房）、、兩房及三三房組成。。住宅為毛坯坯銷售，酒酒店式公寓寓為帶裝修修套餐銷售售。據(jù)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)了解，酒酒店式公寓寓毛坯價(jià)格格水平與住住宅一致。。戶型面積成交均價(jià)銷售率可售套數(shù)可售面積備注酒店公寓55-71

-52530000預(yù)計(jì)年內(nèi)推出兩房82.38-88.47909990.30%141184.67

95.06-101.72904746.90%1009712.73

三房116.3-116.73900091.67%4465.63

125.45-128.28900060.52%384808.05

148.29940066.67%81186.32多層，一梯兩戶合計(jì)

908977.60%

47357.4

東方廣場(chǎng)>>>住宅銷售情情況住宅開(kāi)盤時(shí)時(shí)間為2019年10月，開(kāi)盤時(shí)時(shí)對(duì)外均價(jià)價(jià)9500元/平米，實(shí)際際成交均價(jià)價(jià)約9089元/平米。住宅開(kāi)盤距距今一年零零兩個(gè)月，，銷售率約約77%，據(jù)市場(chǎng)調(diào)調(diào)查了解，，成交高峰峰期為2019年時(shí)間段，，進(jìn)入2019年銷售速度度放慢。客戶群體主主要由來(lái)源源于步行街街周邊經(jīng)商商人士及投投資客戶構(gòu)構(gòu)成。80-90平米區(qū)間兩兩房、116平米三房戶戶型為暢銷銷房型，該該兩種戶型型成交率均均達(dá)到90%以上。隨著酒店式式公寓3萬(wàn)平米的放放量，預(yù)計(jì)計(jì)東方廣場(chǎng)場(chǎng)現(xiàn)有存量量約4.7萬(wàn)平米。東方廣場(chǎng)>>>評(píng)述功能齊全，，集酒店公公寓、商場(chǎng)場(chǎng)、住宅、、辦公的26萬(wàn)平米綜合合體。地段優(yōu)越，，臨近市商商業(yè)中心區(qū)區(qū)，商業(yè)價(jià)價(jià)值高。商業(yè)物業(yè)只只租不售，，寫字樓售售價(jià)約11000元/平米。戶型定位缺缺乏市場(chǎng)深深度分析，，部分戶型型面積過(guò)大大，創(chuàng)新不不足。商業(yè)引進(jìn)大大連百年城城商業(yè)經(jīng)營(yíng)營(yíng)管理公司司，寫字樓樓引入中信信集團(tuán)進(jìn)駐駐，有望提提升項(xiàng)目市市場(chǎng)知名度度及號(hào)召力力。雖有百年城城、中信集集團(tuán)進(jìn)駐，，但住宅推推廣策略與與商業(yè)沒(méi)有有形成有效效互動(dòng)，達(dá)達(dá)到有效借借勢(shì)的推廣廣效果。地段優(yōu)越，，戶型定位位缺精準(zhǔn)，，推廣策略略缺乏全盤盤考慮開(kāi)發(fā)商地址容積率綠化率占地面積建筑面積產(chǎn)品類型商業(yè)住宅寫字樓建筑風(fēng)格住宅戶型配比住宅起價(jià)住宅均價(jià)住宅最高價(jià)優(yōu)惠政策銷售率客戶來(lái)源曙光雅苑>>>基本資料戶型面積套數(shù)面積合計(jì)一房52.28-57.94935097.64兩房77.9-88.4112410222.5291.96-97.52938871.27101.46-104.63646689.98三房109.56-114.97616960.43125.542251.08四房129.94628056.28合計(jì)

50046149.2曙光雅苑>>>住宅戶型結(jié)結(jié)構(gòu)戶型面積套數(shù)戶型配比一房52-589311.0%兩房77-8812422.2%91-979319.2%101-1046414.5%三房109-1146115.1%12520.5%四房1296217.5%合計(jì)

499100%52-58平米一房，，占11%77-104平米兩房，，占55.9%：其中77-88兩房占22.2%；91-97兩房占19.2%；101-104兩房占14.5%，兩房為主主力戶型109-125平米三房，，占15.6%：其中109-114三房占15.1%；125三房占0.5%129平米四房，，占17.5%樓盤兩棟塔塔樓、一棟棟板樓，底底商結(jié)合，，戶型結(jié)構(gòu)構(gòu)及采光透透風(fēng)差。住宅共500套，住宅建建筑面積約約4.6萬(wàn)平米。戶型由一房房、兩房、、三房及四四房四種戶戶型組成。。樓盤共含安安置房185套，約占37%比例。曙光雅苑>>>住宅銷售情情況住宅開(kāi)盤時(shí)時(shí)間為2019年10月，開(kāi)盤時(shí)時(shí)對(duì)外均價(jià)價(jià)7000元/平米，整體體成交均價(jià)價(jià)約7600元/平米。住宅開(kāi)盤距距今一年零零兩個(gè)月，，銷售率約約75%。一房及101-104平米兩房戶戶型為暢銷銷戶型。經(jīng)初步調(diào)查查顯示，曙曙光雅苑現(xiàn)現(xiàn)有存量約約1.1萬(wàn)平米。戶型面積銷售均價(jià)銷售率可售套數(shù)可售面積一房52.28-57.94-89.41%10865.1兩房77.9-88.41-77.05%342866.4191.96-97.52-71.83%272498.77101.46-104.63-92.27%5516.81三房109.56-114.97-64.67%222459.01125.54-0.00%2251.08四房129.94-72.58%172208.98合計(jì)

760074.72%11711666.16曙光雅苑>>>評(píng)述樓盤安置戶戶占37%，樓盤可售售面積縮水水，致使開(kāi)開(kāi)發(fā)商需通通過(guò)各環(huán)節(jié)節(jié)成本控制制，實(shí)現(xiàn)利利潤(rùn)，園林林主要靠底底商樓面平平臺(tái)花園實(shí)實(shí)現(xiàn)，整體體品質(zhì)不高高。塔樓、底商商結(jié)構(gòu)，戶戶型采光通通風(fēng)差，戶戶型功能分分區(qū)混亂，，戶型競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力差。地處桐城北北路段，位位于中科大大學(xué)區(qū)幅射射范圍，具具有一定學(xué)學(xué)區(qū)房投資資價(jià)值。經(jīng)調(diào)查觀察察，該樓盤盤由開(kāi)發(fā)商商自行銷售售，售樓處處現(xiàn)場(chǎng)包裝裝氛圍不足足，銷售人人員士氣低低，服務(wù)意意識(shí)薄弱，，缺乏親和和力，專業(yè)業(yè)技能不足足，不利促促進(jìn)成交。。學(xué)區(qū)物業(yè)，，具有投資資價(jià)值，但但樓盤綜合合品質(zhì)偏低低開(kāi)發(fā)商地址容積率綠化率占地面積建筑面積產(chǎn)品類型商業(yè)住宅寫字樓建筑風(fēng)格住宅戶型配比住宅起價(jià)住宅均價(jià)住宅最高價(jià)優(yōu)惠政策銷售率客戶來(lái)源桐城369>>>基本資料戶型面積套數(shù)面積合計(jì)一房42-671447896兩房76-881088952三房127303810140304200復(fù)式106-116666615134531493447合計(jì)

32426424桐城369>>>住宅戶型結(jié)結(jié)構(gòu)戶型面積套數(shù)戶型配比一房42-6714429.9%兩房76-8810833.9%三房1273014.4%1403015.9%復(fù)式106-11662.5%15131.7%14931.7%合計(jì)

324100.0%42-67平米一房，，占29.91%76-88平米兩房，，占33.9%127-140平米三房，，占30.3%：其中127三房占14.4%；140三房占15.9%106-151復(fù)式戶型，，占5.9%。一房、兩房房、三房三三種戶型配配比相對(duì)均均衡，樓盤90平米以下，，戶型占絕絕最大比例例，90平米以下戶戶型供應(yīng)合合計(jì)占63.8%。住宅共324套，住宅建建筑面積約約2.6萬(wàn)平米。戶型由一房房、兩房、、三房及少少量復(fù)式四四種戶型組組成。桐城369>>>住宅銷售情情況戶型面積銷售均價(jià)銷售率可售套數(shù)可售面積備注一房42、47、57、608700---塔樓，朝北，帶800元/平米568300---塔樓，毛坯，朝南677800---塔樓，特價(jià)房?jī)煞?6、778500---塔樓，毛坯，朝南888700---板樓，毛坯三房127、1408000---板樓，毛坯復(fù)式106、116、149、1518000---塔樓，毛坯合計(jì)

8200約65%約9300住宅開(kāi)盤時(shí)時(shí)間為2019年8月，至12月份，銷售售率約65%。目前住宅銷銷售緩慢，，現(xiàn)推出底底商鋪面，，商鋪售價(jià)價(jià)約2.8萬(wàn)元/平米，開(kāi)發(fā)發(fā)商欲通過(guò)過(guò)商業(yè)帶動(dòng)動(dòng)住宅銷售售。經(jīng)初步調(diào)查查顯示，桐桐城369現(xiàn)有存量約約9300平米。桐城369>>>評(píng)述依托周邊曙曙光路小學(xué)學(xué)、中科大大幼兒園、、電視廣播播大學(xué)等學(xué)學(xué)校，主打打“學(xué)區(qū)牌牌”，吸引引家長(zhǎng)關(guān)注注。規(guī)模有限，，樓盤由一一棟塔樓、、一棟板樓樓及底商組組成，缺乏乏園林配套套。樓盤定價(jià)根根據(jù)戶型、、朝向等因因素，采取取拉開(kāi)價(jià)位位差，通過(guò)過(guò)較高價(jià)格格落差，引引導(dǎo)客戶購(gòu)購(gòu)買綜合素素質(zhì)較低單單元；同時(shí)時(shí)推出精裝裝及特價(jià)房房等組合手手段，進(jìn)行行促銷。住宅銷售緩緩慢，開(kāi)發(fā)發(fā)商推出底底商，以期期達(dá)到帶動(dòng)動(dòng)住宅銷售售目的。樓盤規(guī)模小小，自身配配套不足，，售價(jià)與周周邊規(guī)模樓樓盤（如江江南·新里程）價(jià)價(jià)位相比，，缺乏競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力。主打?qū)W區(qū)牌，促促銷手段組合運(yùn)運(yùn)用開(kāi)發(fā)商地址容積率綠化率占地面積建筑面積產(chǎn)品類型商業(yè)住宅寫字樓建筑風(fēng)格住宅戶型配比住宅起價(jià)住宅均價(jià)住宅最高價(jià)優(yōu)惠政策銷售率客戶來(lái)源江南·新里程>>>基本資料戶型面積套數(shù)面積合計(jì)單間公寓37.18-45.8158424402.1一房87.43-88.6322019341.42兩房75.88-76.9215511846.1117.29-118.4615518282.48125.09-128.9725131691.03復(fù)式63.49-67.5322514773.65113.84151707.6合計(jì)

1605122044.4江南·新里程>>>住宅戶型結(jié)構(gòu)戶型面積套數(shù)戶型配比單間公寓37.18-45.8158420.0%一房87.43-88.6322015.8%兩房75.88-76.921559.7%117.29-118.4615515.0%125.09-128.9725126.0%復(fù)式63.49-67.5322512.1%113.84151.4%合計(jì)

1605100.0%37-45平米一房，占20%87-88平米一房，占15.8%75-128平米兩房，合計(jì)計(jì)占50.7%。其中75-76平米兩房，占9.7%；117-118兩房，占15%；125-128兩房，占26%63-113平米復(fù)式，占13.5%。其中63-67平米復(fù)式，占12.1%；113平米復(fù)式，占1.4%。戶型采用偷面積積處理方式，一一房可改為兩房房，兩房可改為為三、四房型，，戶型結(jié)構(gòu)靈活活，通過(guò)贈(zèng)送面面積方式，吸引引客戶眼球。復(fù)式房型以60多平米小復(fù)式為為主，作為市場(chǎng)場(chǎng)稀有的小復(fù)式式，客戶接受度度極高。目前推出住宅共共1605套，住宅建筑面面積約12萬(wàn)平米。戶型由單間公寓寓、一房、兩房房及復(fù)式四種戶戶型組成。6號(hào)樓尚未推出市市場(chǎng)，戶型基本本與7號(hào)樓一致，預(yù)計(jì)計(jì)6號(hào)樓共520套，建筑面積約約2.4萬(wàn)平米。江南·新里程>>>住宅銷售情況住宅開(kāi)盤時(shí)間為為2019年3月，銷售率約85%。目前已推出1\2\3\5\7\8號(hào)樓，6號(hào)樓未入市。經(jīng)初步調(diào)查顯示示，江南·新里程現(xiàn)有存量量約1.78萬(wàn)平米，未推出出存量約2.4萬(wàn)平米，合計(jì)存存量約4.18萬(wàn)平米。戶型面積銷售均價(jià)銷售率可售套數(shù)可售面積單間公寓37.18-45.81730085.40%22866.81一房87.43-88.63778084.10%353078.1兩房75.88-76.92779390.30%5386.5117.29-118.46779377.23%304163.3125.09-128.97780877.34%567181.23復(fù)式63.49-67.53930096.45%8524.35113.8493006.67%141593.76合計(jì)

85.42%17017794.05地處學(xué)交集中區(qū)區(qū)域，是為數(shù)不不多的新建建筑筑規(guī)模達(dá)10萬(wàn)的樓盤，與桐桐城北路在售樓樓盤相比，其規(guī)規(guī)模優(yōu)勢(shì)、園林林、配套突出。。樓盤戶型產(chǎn)品采采用偷面積處理理方式，將戶型型實(shí)用率提升，，通過(guò)贈(zèng)送面積積，吸引客戶購(gòu)購(gòu)買，市場(chǎng)反應(yīng)應(yīng)良好。樓盤推出60多平米小復(fù)式，，受到客戶追捧捧。樓盤通過(guò)規(guī)模及及戶型產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)勢(shì)，充分拋離桐桐城北路競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手，實(shí)現(xiàn)良好好銷售業(yè)績(jī)。戶型特點(diǎn)突出，，通過(guò)偷面積及及小復(fù)式，提升升產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力，，豐富產(chǎn)品結(jié)構(gòu)構(gòu)。江南·新里程>>>評(píng)述開(kāi)發(fā)商地址容積率綠化率占地面積建筑面積產(chǎn)品類型商業(yè)住宅寫字樓建筑風(fēng)格住宅戶型配比住宅起價(jià)住宅均價(jià)住宅最高價(jià)優(yōu)惠政策銷售率客戶來(lái)源頂峰國(guó)際公寓>>>基本資料產(chǎn)品面積套數(shù)面積合計(jì)一房61.58623817.96兩房95.03-100.738437778.44三房126.66-128.7425532554.5四房141.28608476.8合計(jì)

76182627.7頂峰國(guó)際公寓>>>住宅戶型結(jié)構(gòu)產(chǎn)品面積套數(shù)戶型配比一房61.58624.6%兩房95.03-100.738445.7%三房126.66-128.7425539.4%四房141.286010.3%合計(jì)

761100.0%61平米一房，占4.6%95-100平米兩房，占45.7%126-128平米三房，占39.4%。141平米四房，占10.3%。戶型以大戶型為為主，戶型方正正，但缺乏特點(diǎn)點(diǎn)，面積過(guò)大，，總價(jià)高。尤其其是后續(xù)D\E\F棟產(chǎn)品，主要戶戶型將集中在129平米以上的三、、四房型。A、B、C棟，共計(jì)套數(shù)761套，建筑面積約約8.26萬(wàn)平米。其中A、B兩棟已入住，目目前在售C棟住宅共246套，住宅建筑面面積約2.4萬(wàn)平米。戶型由一房、兩兩房、三房及四四房四種戶型組組成。D、E、F號(hào)共三棟樓尚未未全面推向市場(chǎng)場(chǎng)，戶型以三房房、四房為主，，共約738套，建筑面積約約9.8萬(wàn)平米。A\B\C號(hào)樓戶型產(chǎn)品面積銷售均價(jià)銷售率可售套數(shù)可售面積一房61.58870098.39%161.58兩房95.03-100.75500、870090.42%383618.24三房126.66-128.74550092.45%02459.01四房141.28870011.67%537487.84合計(jì)

870083.51%9213626.67頂峰國(guó)際公寓>>>住宅銷售情況住宅一期（A、B棟）開(kāi)盤時(shí)間為為2019年12月，已售罄；二二期（C棟）開(kāi)盤時(shí)間為為2019年1月，銷售率約55%，去化速度緩慢慢。A\B\C號(hào)樓整體銷售率率約83%。D號(hào)樓預(yù)計(jì)明年推推出；12月30日，推出E號(hào)樓共40套129、136平米戶型特價(jià)房房源，6680-6980元/平米；F號(hào)樓推出時(shí)間未未定。經(jīng)初步調(diào)查顯示示，頂峰國(guó)際公公寓（A\B\C棟）在售存量約約1.36萬(wàn)平米，未完全全推出存量（D、E、F棟）約738套，建筑面積約約9.8萬(wàn)平米。頂峰國(guó)國(guó)際公寓未來(lái)供供應(yīng)量合計(jì)約11.26萬(wàn)平米。產(chǎn)品定位缺乏精精準(zhǔn)，戶型面積積大，總價(jià)高。。采取送裝修及特特價(jià)房?jī)?yōu)惠促銷銷，應(yīng)對(duì)市場(chǎng)壓壓力，以求盡快快走量。目前采采取特價(jià)房及送送裝修方式，進(jìn)進(jìn)行促銷，價(jià)格格優(yōu)惠幅度約1000元/平米?，F(xiàn)場(chǎng)包裝及銷售售管理欠佳。售售樓處現(xiàn)場(chǎng)氛圍圍營(yíng)造不足，顯顯陳舊，銷售人人員士氣缺佳。。定位乏精準(zhǔn)，戶戶型過(guò)大，營(yíng)銷銷細(xì)節(jié)處理欠佳佳。頂峰國(guó)際公寓>>>評(píng)述開(kāi)發(fā)商地址容積率綠化率占地面積建筑面積產(chǎn)品類型商業(yè)住宅寫字樓建筑風(fēng)格住宅戶型配比住宅起價(jià)住宅均價(jià)住宅最高價(jià)優(yōu)惠政策銷售率客戶來(lái)源蘭亭公寓>>>基本資料戶型面積套數(shù)面積合計(jì)單間公寓31.58-39.332308075.8440.05-49.5845219752.5851.43-59.8940422157.7660.58-70.031248042.88兩房80.43-89.25564724.5897.98646270.72三房126.19313911.89143.91649210.24159.59243830.16合計(jì)

144985976.65蘭亭公寓>>>住宅戶型結(jié)構(gòu)戶型面積套數(shù)戶型配比單間公寓31.58-39.332309.4%40.05-49.5845223.0%51.43-59.8940425.8%60.58-70.031249.4%兩房80.43-89.25565.5%97.98647.3%三房126.19314.5%143.916410.7%159.59244.5%合計(jì)

1449100.0%31-70平米一房，占67.5%。80-97平米兩房，占12.8%126-159平米三房，占19.7%。蘭亭公寓主力戶戶型為3、4號(hào)樓單間公寓，，其中3號(hào)樓為帶裝修出出售，4號(hào)樓毛坯出售。。蘭亭公寓由1、2、3、4號(hào)樓共四棟住宅宅及底商組成，，其中1、2號(hào)樓為兩、三房房戶型；3、4號(hào)樓為單間公寓寓戶型。1、2號(hào)樓住宅，共計(jì)計(jì)239套，建筑面積約約2.79萬(wàn)平米；3、4號(hào)樓單間公寓，，共計(jì)套數(shù)1210套，建筑面積約約5.8萬(wàn)平米。合計(jì)套套數(shù)共1449套，建筑面積約約8.6萬(wàn)平米。戶型由一房、兩兩房、三房及四四房四種戶型組組成。蘭亭公寓>>>住宅銷售情況1、2號(hào)樓戶型為兩、、三房，2019年以前發(fā)售，現(xiàn)現(xiàn)已基本售罄；；3、4號(hào)樓為單間公寓寓戶型。其中4號(hào)樓開(kāi)盤時(shí)間為為2019年5月，均價(jià)7400元/平米；3號(hào)樓帶裝修出售售，開(kāi)盤時(shí)間為為2019年1月，均價(jià)8700元/平米。整體銷售售率約96%。蘭亭公寓現(xiàn)主要要推出沿街底商商物業(yè)，商業(yè)售售價(jià)水平約3-4萬(wàn)/平米。經(jīng)初步調(diào)查顯示示，蘭亭公寓可可售住宅存量約約3327平米。戶型面積銷售均價(jià)銷售率可售套數(shù)可售面積戶型配比單間公寓31.58-39.337400\840086.90%281057.739.4%40.05-49.587400\840096.46%16699.3623.0%51.43-59.89740098.50%6332.9525.8%60.58-70.03740091.70%11667.359.4%兩房80.43-89.25390096.22%2178.55.5%97.98420093.75%4391.927.3%三房126.193900100.00%004.5%143.914200100.00%0010.7%159.594200100.00%004.5%合計(jì)

96.13%

3327.81100.0%蘭亭公寓>>>評(píng)述項(xiàng)目主打?qū)W區(qū)牌牌，客戶鎖定為為投資客及周邊邊學(xué)校學(xué)生家長(zhǎng)長(zhǎng)群體。項(xiàng)目處于南一環(huán)環(huán)位置優(yōu)越，中中心區(qū)小戶型產(chǎn)產(chǎn)品，受投資客客戶追捧。樓盤小戶型，總總價(jià)低優(yōu)勢(shì)，購(gòu)購(gòu)房門檻低，亦亦吸引年輕夫婦婦關(guān)注。客戶明確，以小小戶型投資產(chǎn)品品為主，主打區(qū)區(qū)位及教育牌。。開(kāi)發(fā)商地址容積率綠化率占地面積建筑面積產(chǎn)品類型商業(yè)住宅寫字樓建筑風(fēng)格住宅戶型配比住宅起價(jià)住宅均價(jià)住宅最高價(jià)優(yōu)惠政策銷售率客戶來(lái)源萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)>>>基本資料戶型面積套數(shù)面積合計(jì)戶型配比三房

159.83-199.9822542796.3525.8%226.01-287.8449512285074.2%合計(jì)

720

165646.4100.0%萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)>>>精裝豪宅戶型結(jié)結(jié)構(gòu)159-199平米精裝三房豪豪宅，占25.8%。226－287精裝三房豪宅，，占74.2%萬(wàn)大廣場(chǎng)精裝豪豪宅戶型面積主主要集中在226-287平米區(qū)間，豪宅宅特點(diǎn)不突出，，銷售率約77%。9、10、11、12號(hào)樓共四棟，均均為三房戶型。。共計(jì)720套，建筑面積約約16.5萬(wàn)平米。戶型面積銷售均價(jià)銷售率可售套數(shù)可售面積三房

159.83-199.9811000、13000

66.08%7514516.7226.01-287.8411000、13000

80.38%9824102.32合計(jì)

11000、1300076.69%17338619.02戶型面積套數(shù)面積合計(jì)戶型配比一房50.82-50.97542748.932.7%兩房84.9-89.8329326068.6825.9%92.07-94.9620319134.8119.0%110.94232551.622.5%三房109.69-129.089010744.6510.7%139.93-144.1124434614.0434.4%151.85314707.354.7%合計(jì)

938100570.1100.0%萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)>>>普通住宅戶型結(jié)結(jié)構(gòu)50平米一房，占2.7%。84－110兩房，占47.5%。其中84－89平米兩房，占25.9%；92－94平米兩房，占19%。109－151三房，占49.8%。其中109-129平米三房，占10.7%；139－144平米三房，占34.4%1、3、15號(hào)樓共三棟，為為普通住宅。共共計(jì)938套，建筑面積約約10.1萬(wàn)平米。戶型面積銷售均價(jià)銷售率可售套數(shù)可售面積一房50.82-50.97

100.00%00兩房84.9-89.83

100.00%0092.07-94.96

75.80%494630.64110.94

100.00%00三房109.69-129.08

96.76%3348.46139.93-144.11

97.09%71008.77151.85

100.00%00合計(jì)

860094.05%

5987.87萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)>>>普通住宅銷售情情況普通住宅整體銷銷售約約94%，銷售均價(jià)約9600元/平米，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)場(chǎng)普通住宅銷售售較豪宅銷售順順暢。根據(jù)現(xiàn)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)場(chǎng)銷售動(dòng)態(tài)，現(xiàn)現(xiàn)在售豪宅均價(jià)價(jià)下調(diào)至10000元/平米，而10#樓王單位仍維持持在13000元/平米；普通住宅宅均價(jià)約8000元/平米，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)場(chǎng)豪宅與普通住住宅價(jià)格明顯下下調(diào)。萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)>>>評(píng)述開(kāi)發(fā)商知名度高高，具有較好品品牌影響力。項(xiàng)目處于南一環(huán)環(huán)位置優(yōu)越，為為城市綜合體，，功能豐富，涵涵蓋商業(yè)、寫字字樓、酒店、住住宅等物業(yè)類型型。商業(yè)定位為合肥肥高端商場(chǎng)，目目標(biāo)客戶瞄準(zhǔn)合合肥高端消費(fèi)人人群，很大程度度上，提升了項(xiàng)項(xiàng)目的整體品質(zhì)質(zhì)及檔次。住宅分為精裝大大戶型豪宅及普普通住宅出售，，作為包河區(qū)唯唯一推出帶精裝裝大戶型豪宅的的項(xiàng)目，至今豪豪宅銷售率約為為77%，銷售率極為緩緩慢，銷售速度度明顯低于萬(wàn)達(dá)達(dá)廣場(chǎng)普通住宅宅銷售速度，區(qū)區(qū)域市場(chǎng)對(duì)豪宅宅預(yù)期不高。開(kāi)發(fā)商知名度高高，項(xiàng)目功能齊齊備，號(hào)召力強(qiáng)強(qiáng)，住宅戶型偏偏大，總價(jià)過(guò)高高。開(kāi)發(fā)商地址容積率綠化率占地面積建筑面積產(chǎn)品類型商業(yè)住宅寫字樓建筑風(fēng)格住宅戶型配比住宅起價(jià)住宅均價(jià)住宅最高價(jià)優(yōu)惠政策銷售率客戶來(lái)源和潤(rùn)華府>>>基本資料戶型面積套數(shù)面積合計(jì)戶型配比單間公寓37-40582162.825.4%兩房78-9014512019.6330.1%三房76-9329025782.4564.5%合計(jì)

39964.9100.0%和潤(rùn)華府>>>住宅戶型結(jié)構(gòu)37－40平米一房，占5.4%。78－90兩房，占30.1%。76－83三房，占64.5%。和潤(rùn)華府，以小小三房作為主力力戶型，以居家家戶型為主。項(xiàng)目目前尚未開(kāi)開(kāi)始發(fā)售。2-5區(qū)板塊主要樓盤盤調(diào)查匯總1、調(diào)查區(qū)域范圍圍：2、調(diào)查樓盤：碧湖云溪、恒興興廣場(chǎng)、星隆廣廣場(chǎng)、玫瑰紳城城、藍(lán)鼎星河府府、綠色港灣、、創(chuàng)智廣場(chǎng)、吉吉瑞泰國(guó)際生活活廣場(chǎng)、信達(dá)好好第坊、柏林春春天、天下錦城城、寶業(yè)桐城綠綠苑、綠城玉蘭蘭公寓、城建琥琥珀新天地、水水麗坊自在城、、盛景融城、九九瓏灣花園、湖湖畔景苑2區(qū)板塊北至南至西至東至2區(qū)巢湖南路與馬鞍山交匯處馬鞍山路與當(dāng)涂路交匯處馬鞍山路巢湖南路與當(dāng)涂交匯處、3區(qū)望江東路繞城高速徽州大道馬鞍山路4區(qū)望江東路繞城高速金寨路徽州大道5區(qū)繁華大道人民大街包河大道南淝河路5區(qū)3區(qū)馬鞍山路4區(qū)徽州大道望江路當(dāng)涂路樓盤名稱占地面積(平方米)建筑面積(平方米)容積率戶型結(jié)構(gòu)可售套數(shù)可售面積在售均價(jià)碧湖云溪93333728981.33

6512730.1916000（別墅）恒興廣場(chǎng)772155393.127.17

2169.95

星隆廣場(chǎng)360001000002.78

818486.4

玫瑰紳城（別墅）1500004000002.66

4810761.86

玫瑰紳城（普通住宅）

274269

藍(lán)鼎星河府1333335500003.1

1247154411

綠色港灣20191001100000.55

9737781.66

創(chuàng)智廣場(chǎng)28737.4692247.253.21

00

吉瑞泰國(guó)際生活廣場(chǎng)640002200003.63

191233.11

信達(dá)好第坊27374.47850003.1

00

2-5區(qū)板塊主要樓盤盤調(diào)查匯總表1樓盤名稱占地面積(平方米)建筑面積(平方米)容積率戶型結(jié)構(gòu)可售套數(shù)可售面積在售均價(jià)柏林春天1600003680002.3

9781.77

天下錦城80120.41437061.79

19524199.5

寶業(yè)桐城綠苑533601930003.61

463277.86

綠城玉蘭公寓59367.82019003.38

429218.28

城建琥珀新天地710801421602

28731761.24

水麗坊自在城2000004000002.8

23822159.64

盛景融城23622800002.98

00

九瓏灣花園2800007700003.5

2352796