第八章 物業(yè)的基礎(chǔ)管理

第八章物業(yè)的基礎(chǔ)管理1、物業(yè)維修的概念、特點，物業(yè)維修管理的概念、特點、意義和內(nèi)容。2、物業(yè)設(shè)備管理的概念、特點、意義和內(nèi)容。3、熟悉房屋完損等級的評定，危房的評定與解危辦法，掌握房屋修繕工程的分類，尤其是按工程規(guī)模來分時的小修、中修、大修、翻修、綜合維修。1第一節(jié)房屋維修管理一、房屋維修管理概述1、房屋維修的概念2、房屋維修責(zé)任3、房屋維修管理的概念4、房屋管理維修的特點5、房屋維修管理的意義6、房屋維修管理的原則7、房屋維修管理的內(nèi)容8、2二、房屋的質(zhì)量管理

1、房屋完損等級的評定2、房屋結(jié)構(gòu)分類3、房屋完損等級的評定基本做法4、危房的評定與解危辦法5、房屋安全檢查的方法3三、房屋修繕工程的分類小修工程中修工程大修工程翻修工程綜合維修工程4四、房屋維修工程經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)根據(jù)建設(shè)部頒發(fā)的《房地產(chǎn)經(jīng)營、維修管理行業(yè)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)》的規(guī)定，考核房屋修繕管理的五個主要標(biāo)準(zhǔn)如下：（1）房屋完好率為50%~60%。（2）小修養(yǎng)護(hù)及時率為99%。（3）中修、大修工程質(zhì)量合格品率為100%，其中優(yōu)良品率為30%~50%。（4）安全生產(chǎn)，杜絕重大傷亡事故，年職工負(fù)傷事故率小于3‰。（5）年房屋完好增長率為2%~5%，年房屋完好下降率不超過2%。5第二節(jié)物業(yè)設(shè)備管理一、物業(yè)設(shè)備的涵義二、物業(yè)設(shè)備系統(tǒng)的構(gòu)成

三、物業(yè)設(shè)備管理的作用四、物業(yè)設(shè)備管理的內(nèi)容五、房屋附屬設(shè)備設(shè)施的保養(yǎng)制度

六、房屋設(shè)備的維修分類七、設(shè)備維修管理的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)

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房屋維修是指在房屋的經(jīng)濟(jì)壽命期內(nèi)，因自然或人為等因素導(dǎo)致房屋損耗，而對房屋進(jìn)行維護(hù)和修理，使其保持或恢復(fù)原來狀態(tài)或使用功能的活動。房屋維修包括對非損壞房屋的維護(hù)和對損壞房屋的修理。導(dǎo)致房屋損耗，主要有以下幾方面因素：（1）自然因素。（2）生物因素。（3）地理因素。（4）災(zāi)害因素。（5）使用因素。（6）設(shè)計或施工質(zhì)量低劣。（7）日常保養(yǎng)不善。

7房屋維修的特點維修計劃性與臨時性相結(jié)合。維修普遍性與分散性相結(jié)合。維修技術(shù)復(fù)雜、要求高。維修經(jīng)營性與服務(wù)性相結(jié)合。8（1）新建房屋在保修期內(nèi)的保修責(zé)任由建設(shè)單位承擔(dān)。最低保修期限：

①地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；

②屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏為5年；

③電氣系統(tǒng)、給排水管道、設(shè)備安裝為2年；

④裝修工程為2年；

⑤其他項目的保修期限由建設(shè)單位和施工單位約定。（2）保修期滿后由所有權(quán)人承擔(dān)責(zé)任。（3）無論是在保修期內(nèi)還是在保修期滿后，由于人為造成房屋損壞的，都應(yīng)由行為人負(fù)責(zé)維修或承擔(dān)相關(guān)維修費用。9房屋維修管理指物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)房屋維修標(biāo)準(zhǔn)要求和合同的約定,對其所經(jīng)營管理的房屋進(jìn)行維護(hù)、維修的管理活動.房屋維修管理的主體是物業(yè)管理公司10房屋維修管理的特點:（1）復(fù)雜性。（2）計劃性。（3）技術(shù)性。（4）維修成本和維修進(jìn)度的有效控制。11（1）搞好房屋維修管理，有利于延長房屋的使用壽命，增強(qiáng)房屋住用安全性能，改善住用條件與質(zhì)量。（2）搞好房屋維修管理，有利于保證房屋的質(zhì)量和房屋價值的追加，實現(xiàn)房屋保值增值的目的，為業(yè)主、物業(yè)管理公司和國家?guī)碇苯拥慕?jīng)濟(jì)效益。（3）搞好房屋維修管理，有利于城市建設(shè)和管理，保持城市房屋的建筑形象，起到美化生活的作用。（4）搞好房屋維修管理，可以使物業(yè)管理公司在廣大業(yè)主和住戶中建立良好的信譽(yù)、塑造良好的企業(yè)形象，從而為占領(lǐng)競爭的物業(yè)管理市場打下扎實的基礎(chǔ)。因為在激烈的市場競爭中，良好的信譽(yù)和高質(zhì)量的維修管理服務(wù)技術(shù)，是一種競爭資本。12（1）確保房屋完好的原則（2）改善使用功能的原則（3）提高使用效率的原則13具體內(nèi)容如下：（1）做好對所管房屋的查勘鑒定工作。（2）維修計劃管理。（3）維修質(zhì)量管理。（4）維修工程預(yù)算。（5）維修工程招標(biāo)投標(biāo)。（6）維修成本管理。（7）維修要素管理。（8）維修施工項目管理。（9）維修施工監(jiān)理。14根據(jù)各類房屋的結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)備等的完好可將房屋的完損等級分為五類：完好房基本完好房一般損壞房嚴(yán)重?fù)p壞房危險房屋15房屋安全檢查法：直觀法、刺探敲擊聽聲法、儀器檢查、結(jié)構(gòu)構(gòu)件驗算法。------------------------------------------------完好房：這是指房屋的結(jié)構(gòu)構(gòu)件完好，裝修和設(shè)備齊全完整，管道暢通，現(xiàn)狀良好，使用正常；或雖個別分項有輕微損壞，但一般經(jīng)過小修就能修復(fù)。16基本完好房：這是指房屋結(jié)構(gòu)基本完好，少量構(gòu)件有輕微損壞，裝修基本完好，設(shè)備現(xiàn)狀基本良好，能正常使用，經(jīng)過一般性的維修（小修）就能修復(fù)。17一般損壞房：這是指房屋結(jié)構(gòu)一般性損壞，部分構(gòu)件有損壞或變形，屋面局部有破損，油漆老化，設(shè)備管理不夠暢通，水衛(wèi)、電照管線、器具和零件有部分老化、損壞或殘缺，需要進(jìn)行中修或局部大修更換部件。18嚴(yán)重?fù)p壞房：這是指房屋年久失修，部分結(jié)構(gòu)嚴(yán)重變形或損壞，屋面嚴(yán)重漏雨，裝修破損嚴(yán)重，設(shè)備陳舊不齊全，管道嚴(yán)重堵塞，水衛(wèi)、電照的管線、器具和零件殘缺或嚴(yán)重?fù)p壞，需要進(jìn)行大修或翻修、改建。19危險房：這是指房屋承重構(gòu)件已屬危險構(gòu)件，結(jié)構(gòu)喪失穩(wěn)定和承載能力，隨時有倒塌的可能，不能確保信用安全的房屋。房屋結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備三個組成部分的各個項目為：①房屋結(jié)構(gòu)組成分為：地基基礎(chǔ)、承重構(gòu)件、非承重墻、屋面、樓地面；②房屋裝修組成分為：門窗、外抹灰、頂棚、細(xì)木裝修；③房屋設(shè)備組成分為：水衛(wèi)、電照、暖氣及特種設(shè)備（如消防栓、避雷裝置等）。20它是根據(jù)房屋各個組成部分的完損程度來綜合評定的。

按照建設(shè)部頒布的《房屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn)》的規(guī)定，將房屋結(jié)構(gòu)分為四類：①鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：承重的主要結(jié)構(gòu)是用鋼筋混凝土建造的；②混合結(jié)構(gòu)：承重的主要結(jié)構(gòu)是用鋼筋混凝土和磚木建造的；③磚木結(jié)構(gòu)：承重的主要結(jié)構(gòu)是用磚木建造的；④其他結(jié)構(gòu)：承重的主要結(jié)構(gòu)是用竹木、磚石、土建造的。21鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、混合結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)房屋完損等級評定方法：①房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等組成部分各項完損程度符合同一個完損標(biāo)準(zhǔn)，則該房屋的完損等級就是分項所評定的完損程度。②房屋的結(jié)構(gòu)部分各項完損程度符合一個完損標(biāo)準(zhǔn)，在裝修\設(shè)備部分中有一、二項完損程度下降一個等級，其余各項仍和結(jié)構(gòu)部分符合同一完損標(biāo)準(zhǔn)，則該房屋的完損等級按結(jié)構(gòu)部分的完損程度來確定。③房屋結(jié)構(gòu)部分中非承重或樓地面分項完損程度下降一個等級完損標(biāo)準(zhǔn)，在裝修或設(shè)備部分中有一項完損程度下降一個等級完損標(biāo)準(zhǔn)，其余3個組成部分的各項都符合上一個等級以上完損標(biāo)準(zhǔn)，則該房屋的完損等級可按上一個等級的完損程度來確定。④房屋結(jié)構(gòu)部分中地基基礎(chǔ)、承得構(gòu)件、屋面等項的完損程度符合同一個完損標(biāo)準(zhǔn)，其余各分項完損程度可有高出一個等級的完損標(biāo)準(zhǔn)，則該房屋完損等級可按地基基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、屋面等項的完損程度來確定。22房屋完損等級的評定基本做法評定房屋等級的做法一般分為定期和不定期兩種：定期評定房屋完損等級每隔一定時期（1~3年，或根據(jù)各地規(guī)定）對所管房屋進(jìn)行一次全面的逐幢完損等級評定，包括組織準(zhǔn)備、實施查勘、統(tǒng)計匯總3個階段。不定期評定房屋完損等級①根據(jù)氣候特征，如雨季、臺風(fēng)、暴風(fēng)雪等，著重對危險房屋、嚴(yán)重?fù)p壞房屋和損壞房屋等進(jìn)行檢查，評定完損等級。②房屋經(jīng)過中修、大修、翻修和綜合維修竣工驗收以后，重新評定完損等級。③接管驗收新建或原有房屋時，要對房屋完損情況進(jìn)行評定。23（1）制定劃分危房的標(biāo)準(zhǔn)房屋危險程度的劃分，一定要根據(jù)房屋構(gòu)件損壞范圍的大小、變形和損壞程度及對周圍環(huán)境和整個房屋的危險程度而定。①整幢危房。是指整幢房屋隨時有倒塌的可能，無維修價值。②局部危房。是指房屋構(gòu)件大部分結(jié)構(gòu)尚好，只有局部結(jié)構(gòu)損壞，只要排除局部危險，就可繼續(xù)安全使用。③危險點。是指房屋某個承重構(gòu)件或某項設(shè)施損壞，但對整幢房屋結(jié)構(gòu)未構(gòu)成直接威脅。（2）建立危房鑒定機(jī)構(gòu)，組織鑒定（3）確定解危辦法，監(jiān)督檢查排險情況①觀察使用法。這一方法適用于采取一定技術(shù)解危措施后，尚能短期使用，但仍需隨時觀察危險程度的房屋。②處理使用法。這一方法適用于采取適當(dāng)技術(shù)解危措施后，可以解危使用的房屋。③停止使用法。這一方法適用于無修繕價值，又暫無條件拆除，不危及相鄰建筑和影響他人安全的房屋。④整體拆除法。這一方法適用于整幢既危險又無維修價值、隨時可能倒塌并危及他人生命財產(chǎn)安全的房屋。24小修工程通常又稱為養(yǎng)護(hù)工程，是指及時修復(fù)使用過程中構(gòu)件、配件和設(shè)備正常的小損小壞工程。用工量少，綜合平均費用為所管房屋現(xiàn)時總造價的1%以下，以保持房屋原來完損等級為目的日常養(yǎng)護(hù)工程。其特點是項目簡單，零星分散，量大面廣，時間緊迫，服務(wù)性很強(qiáng)。小修工程主要包括：屋面滲漏（補(bǔ)漏）、修補(bǔ)屋面、修補(bǔ)泛水、屋脊等；鋼、木門窗的整修、拆換五金、配玻璃、換窗紗、油漆等；修補(bǔ)樓地面面層，抽換個別楞木等；修補(bǔ)內(nèi)外墻、抹灰、窗臺、腰線等；衛(wèi)、電氣、暖氣等設(shè)備的故障排除及零部件的修換等；水管道的疏通、修補(bǔ)明溝、散水及落水管等；檢查時發(fā)現(xiàn)的危險構(gòu)件的臨時加固、維修等。25中修工程是指房屋少量主體構(gòu)件已損壞或不符合建筑結(jié)構(gòu)的要求，需要牽動或拆換進(jìn)行局部維修以保持房屋原來的規(guī)模和結(jié)構(gòu)的工程。這類工程工地比較集中，項目較小而工程比較多，有周期性。適用于一般損壞房屋，其一次維修費用低于該房屋同類結(jié)構(gòu)新建造價的20%。經(jīng)過中修后的房屋70%以上要符合基本完好或完好標(biāo)準(zhǔn)房的要求。因此，及時地開展中修工程是房屋基本完好的有力保證。中修工程主要包括以下一些維修內(nèi)容：少量結(jié)構(gòu)構(gòu)件形成危險點的物業(yè)維修；一般損壞房屋的維修，如整幢房屋的門窗整修，樓地面、樓梯的維修，抹灰修補(bǔ)，油漆保養(yǎng)，設(shè)備管線的維修和零配件的更換等；整幢房屋的公用生活設(shè)備的局部更換、改善或改裝，安裝工程以及單項的維修，如下水道重做，整幢房屋門窗的油漆，整幢房屋圍墻的拆砌，等等。26大修工程是指無倒塌或只有局部倒塌危險的房屋，其主體結(jié)構(gòu)和設(shè)備（包括上、下水通道，取暖設(shè)備等）的大更換、改裝、新裝，以保證房屋基本完好或完好的工程。這類工程的工程地點集中、項目齊全，具有整體性的特點，其費用為該房屋同類結(jié)構(gòu)新建造價的25%以上。房屋大修工程一般都與房屋的抗震加固、局部改善房屋居住使用條件相結(jié)合進(jìn)行。經(jīng)大修后的房屋，一般都要求達(dá)到基本完好房的標(biāo)準(zhǔn)。大修工程一般包括：大修復(fù)嚴(yán)重?fù)p壞的房屋主體結(jié)構(gòu)的維修工程；對整幢房屋的公用生活設(shè)備進(jìn)行管線更換、改善或新裝的工程；對房屋進(jìn)行局部改建的工程；對房屋主體結(jié)構(gòu)進(jìn)行專項抗震加固的工程。27翻修工程是指原來的房屋需要全部拆除，另行設(shè)計，重新建造或利用少數(shù)主體構(gòu)件在原地或移動后進(jìn)行更新改造的工程。這類工程具有投資大、工期長的特點。由于翻修工程可盡量利用原房屋構(gòu)件和舊料，因此其費用應(yīng)低于該房屋同類結(jié)構(gòu)的新建造價。一般翻修后的房屋必須達(dá)到完好房屋的標(biāo)準(zhǔn)。翻修工程主要適用于下列房屋的維修：房屋主體結(jié)構(gòu)全部或大部分損壞，有倒塌危險；因自然災(zāi)害破壞不能再使用的房屋；地處陡峭易滑坡地區(qū)的房屋或地勢低洼積水長期無法排出的地區(qū)的房屋；主體結(jié)構(gòu)、圍護(hù)結(jié)構(gòu)簡陋，無修繕價值的房屋；國有基本建設(shè)規(guī)劃范圍內(nèi)需要拆遷恢復(fù)的房屋。28綜合維修工程是指對成片多幢或面積較大的大部分嚴(yán)重?fù)p壞的單幢樓房進(jìn)行有計劃的成片維修和為改變片（幢）房屋面貌而進(jìn)行的維修工程，也就是大修、中修、小修一次性應(yīng)修盡修（全項目修理）的工程。這類維修工程應(yīng)根據(jù)各地情況和條件，考慮一些特殊要求，如抗震、防災(zāi)、防風(fēng)、防火等，在維修中一并解決。綜合維修工程的費用應(yīng)是該片（幢）房屋同類結(jié)構(gòu)新建造價的20%以上。其竣工面積和數(shù)量在統(tǒng)計時可不單獨列出，可計入大修工程項目中。經(jīng)過綜合維修后的房屋應(yīng)達(dá)到基本完好或完好的標(biāo)準(zhǔn)。綜合維修工程適用于以下這些房屋：大部分已嚴(yán)重?fù)p壞，需要進(jìn)行有計劃維修的房屋；需改變片（幢）面貌的房屋。29物業(yè)設(shè)備是指附屬于房屋建筑的各類設(shè)備的總稱。物業(yè)設(shè)備的系統(tǒng)構(gòu)成：1、給排水設(shè)備系統(tǒng)包括室內(nèi)給水系統(tǒng)、室內(nèi)熱水供應(yīng)系統(tǒng)、室內(nèi)排水系統(tǒng)、水景工程給排水系統(tǒng)及游泳池給排水系統(tǒng)等。2、消防工程設(shè)備系統(tǒng)包括消火栓消防系統(tǒng)、自動噴淋滅火系統(tǒng)和其他非水消防系統(tǒng)，如干粉滅火系統(tǒng)、泡沫滅火系統(tǒng)等。3、供熱、供燃?xì)?、通風(fēng)與空調(diào)工程設(shè)備括室內(nèi)供暖及熱源、室內(nèi)燃?xì)夤?yīng)、建筑物通風(fēng)及防排煙系統(tǒng)、空氣調(diào)節(jié)系統(tǒng)及冷源等。4、建筑電氣設(shè)備包括低壓配電系統(tǒng)、建筑照明、建筑防雷、消防控制系統(tǒng)、安保系統(tǒng)、通信與廣播及有線電視系統(tǒng)等。30設(shè)備管理作用：1、有利于充分利用房屋住用功能。2、有利于延長設(shè)備使用壽命，保障設(shè)備安全運行。3、有利于推動房屋建筑設(shè)備的現(xiàn)代化。4、有利于保障業(yè)主的利益，實現(xiàn)物業(yè)的保值增值。311、物業(yè)設(shè)備的基礎(chǔ)管理2、物業(yè)設(shè)備的運行管理3、物業(yè)設(shè)備的安全管理4、物業(yè)設(shè)備的維修管理5、物業(yè)設(shè)備的更新改造6、物業(yè)設(shè)備的購置及評價32（1）資料檔案管理（2）標(biāo)準(zhǔn)化管理（3）規(guī)章制度管理物業(yè)設(shè)備管理的規(guī)章制度主要包括三類：生產(chǎn)技術(shù)規(guī)程、管理工作制度、責(zé)任制度。（4）人員教育培訓(xùn)管理33（1）設(shè)備運行的勞動組織概括地講，一是合理配置勞動力；二是根據(jù)設(shè)備操作的技術(shù)要求與崗位設(shè)置的要求，采取合理的勞動組織形式以提高勞動效率。具體地講，主要包括：①合理確定工作崗位的人數(shù)，

②作業(yè)組的組織，如電梯設(shè)備運行組，水電設(shè)備組等；

③工作輪班組織。（2）設(shè)備運行的管理制度落實主要包括的內(nèi)容：設(shè)備的安全操作規(guī)程；設(shè)備的巡視工作制度；崗位責(zé)任制度；值班與交接班制度；記錄與報表制度；報告制度和服務(wù)規(guī)范等。34（1）維修操作人員安全作業(yè)的培訓(xùn)與教育（2）業(yè)主和使用人的安全教育和宣傳（3）建立設(shè)備的安全管理措施（4）安全責(zé)任制度35設(shè)備維修的特點：維修成本高、維修技術(shù)要求高、隨機(jī)性與計劃性、集中性與分散性結(jié)合。設(shè)備維修內(nèi)容：（1）日常保養(yǎng)設(shè)備日常維護(hù)保養(yǎng)的主要內(nèi)容是設(shè)備的清潔、潤滑、緊固、調(diào)整、防腐、安全等工作。（2）定期檢查通過檢查，及時查明和消除設(shè)備的隱患，針對發(fā)現(xiàn)的問題，擬定改進(jìn)的工作措施。按照時間間隔，設(shè)備的檢查也可分為日常檢查和定期檢查。日常檢查即每日檢查和交接班檢查，并同設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)相結(jié)合，主要由操作人員實施；定期檢查是同設(shè)備修理相結(jié)合，按計劃日程表由專業(yè)檢修人員所實施的檢查。（3）計劃修理計劃修理的定額標(biāo)準(zhǔn)大致有：①修理周期及其結(jié)構(gòu)。②修理復(fù)雜系數(shù)。③修理勞動量定額。④其他定額標(biāo)準(zhǔn)。如修理費用定額、修理停歇時間定額等。36（1）設(shè)備的壽命設(shè)備的壽命通常可分為設(shè)備的物質(zhì)壽命、技術(shù)壽命、經(jīng)濟(jì)壽命。（2）設(shè)備改造更新應(yīng)注意的問題①確定設(shè)備合理的使用年限。②在做好設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)、修理工作同時，注意適時進(jìn)行設(shè)備的技術(shù)改造，延長物業(yè)設(shè)備的使用壽命。③設(shè)備的最佳更新時期，應(yīng)首選設(shè)備的經(jīng)濟(jì)壽命年限，這是國際上普遍認(rèn)同的做法。（3）設(shè)備更新改造的類型①設(shè)備的改造。②設(shè)備的原型更新。③設(shè)備的技術(shù)更新。

37設(shè)備的經(jīng)濟(jì)性評價方法主要有兩種，即年費法與現(xiàn)值法。①年費法。這種方法的思路是把購置設(shè)備的一次性的投資費，借助投資回收系數(shù)，換算成每年投資費用支出，然后加上每年的使用費，估算出每年平均年度費用支出，最后，比較不同設(shè)備購置方案的年度費用支出，從中選擇費用最省的方案為優(yōu)選方案，其數(shù)學(xué)表達(dá)式為：

設(shè)備年總費用=CF·+CV

其中：CF：設(shè)備初期投資費=P；

CV：設(shè)備年均維修費；

i：折現(xiàn)率；

n：設(shè)備使用年限。A：每年投資費用支出。

投資回收系數(shù)（A/P,i,n）=，可查表求得。

i·(1+i)n(1+i)n–1i·(1+i)n(1+i)n–138②現(xiàn)值法。這種方法的思路同年費法的主要區(qū)別在于將每年平均維修費用，借助年金現(xiàn)值系數(shù)換算成初期現(xiàn)值總額，然后加上初期投資費，估算出壽命周期維修養(yǎng)護(hù)費用最省的方案為優(yōu)選方案。其數(shù)學(xué)表達(dá)式為：設(shè)備壽命周期費用=CF+CV·其中年金現(xiàn)值系數(shù)（P/A，I，n）=，可查表求得。(1+i)n–1i·(1+i)n(1+i)n–1i·(1+i)n39三級保養(yǎng)制度（1）日常維護(hù)保養(yǎng)。（2）一級保養(yǎng)。（3）二級保養(yǎng)。40日常保養(yǎng)是指設(shè)備操作人員所進(jìn)行的經(jīng)常性的保養(yǎng)工作。主要包括定期檢查、清潔和潤滑，發(fā)現(xiàn)小故障及時排除，做好必要記錄等。一級保養(yǎng)是由設(shè)備操作人員與設(shè)備維修人員按計劃進(jìn)行保養(yǎng)維修工作。主要包括對設(shè)備進(jìn)行局部解體，進(jìn)行清洗、調(diào)整，按照設(shè)備磨損規(guī)律進(jìn)行定期保養(yǎng)。二級保養(yǎng)是指設(shè)備維修人員對設(shè)備進(jìn)行全面清洗，部分解體檢查和局部維修，更換或修復(fù)磨損件，使設(shè)備能夠達(dá)到完好狀態(tài)的保養(yǎng)。41目前，對房屋設(shè)備維修分類還沒有統(tǒng)一的規(guī)定，一般分為以下4種情況：1、設(shè)備更新和技術(shù)改造。這是指設(shè)備使用到一定年限后，技術(shù)性能落后，效率低，耗能大，或污染（腐蝕、排氣、粉塵、噪音）問題日益嚴(yán)重，必須更新設(shè)備，提高和改善技術(shù)性能。2、大修。這是指對設(shè)備進(jìn)行定期的、包括更換主要部件的全面檢修工程。更換率在30%以上。3、中修。這是指對設(shè)備進(jìn)行正常的和定期的全面檢修，更換少量零部件。更換率一般在10%---30%。4、日常維修保養(yǎng)。這是指對設(shè)備進(jìn)行日常的保養(yǎng)、檢修，以及為排除運行故障而進(jìn)行的修理。更換率在10%以下。42根據(jù)建設(shè)部頒發(fā)的《房地產(chǎn)經(jīng)營、維修管理行業(yè)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)》的規(guī)定，考核設(shè)備維修管理的五個主要標(biāo)準(zhǔn)如下：1、機(jī)械設(shè)備完好率：85%2、維修人員勞動生產(chǎn)率：5000元/人·年3、維修工程成本降低率：5%-8%4、流動資金占用率：小于30%43案例討論11、2002年冬季，某寫字樓曾發(fā)生一起多家客戶投訴室溫過低、空調(diào)不暖的問題。維修人員對設(shè)備運行狀況進(jìn)行仔細(xì)檢查，發(fā)現(xiàn)設(shè)備運行狀況良好，儀表顯示的各項技術(shù)參數(shù)均為正常，供暖水口溫度、回水溫度及水泵壓力都在正常范圍內(nèi)，空調(diào)機(jī)組也沒有問題。那么，究竟是什么原因造成客戶區(qū)域室溫過低呢？2、在排除了設(shè)備及設(shè)備系統(tǒng)因素后，技術(shù)人員到現(xiàn)場分別對送風(fēng)口和室內(nèi)平溫層（距地面高度0.8-1.2m）進(jìn)行溫度實測，發(fā)現(xiàn)天花板出風(fēng)口溫度高達(dá)43℃，而桌面（距地0.8m）溫度只有14℃，坐姿狀態(tài)下，風(fēng)感微弱。經(jīng)進(jìn)一步分析，該區(qū)域上一樓層為空置樓層，因裝修工作尚未完成，其空調(diào)系統(tǒng)并未開啟，從而形成局部冷區(qū)。根據(jù)冷熱空氣的比重和對流原理，熱空氣在天花板頂部聚集；另一方面，由于空調(diào)出風(fēng)口采用的是平流式散葉風(fēng)口，這也是造成熱風(fēng)無法送抵下層的原因之一。3、問題的原因找到了，由于控制樓層的空調(diào)系統(tǒng)還不能正常開啟，那么就只能先解決客戶樓層的風(fēng)口問題，于是工程技術(shù)人員將原平流式散葉風(fēng)口換成射流式風(fēng)口。換裝完畢后，經(jīng)實際測量，室溫很快達(dá)到了24℃。44案例說明1、作為設(shè)備管理人員或工程技術(shù)人員，僅把眼光放在設(shè)備本身的運行狀態(tài)上是不夠的，設(shè)備正常的運行狀態(tài)并不代表設(shè)備效能的真正體現(xiàn)。物業(yè)公司的經(jīng)營方針是為客戶提供滿意的服務(wù)，那么作為物業(yè)管理公司的設(shè)備管理人員和工程技術(shù)人員就要把任務(wù)的重點放在緊緊圍繞為客服務(wù)上，務(wù)必保證使設(shè)備充分發(fā)揮其實際效能。2、所以，對設(shè)備管理優(yōu)劣的評價標(biāo)準(zhǔn)就不能僅以設(shè)備運行的技術(shù)狀態(tài)來衡量，而要看其是否保證了企業(yè)的經(jīng)營方針和目標(biāo)的實現(xiàn)。3、既然企業(yè)的經(jīng)營方針和目標(biāo)是以提高服務(wù)質(zhì)量、增加服務(wù)功能、提高經(jīng)濟(jì)效益和滿足客戶需求為主要任務(wù)，那么設(shè)備管理者就應(yīng)按經(jīng)營的需要對設(shè)備進(jìn)行全方位的監(jiān)測，根據(jù)實際情況和實際需要，適當(dāng)、適時地調(diào)整設(shè)備的運行參數(shù)和保障措施，以便對影響服務(wù)質(zhì)量的狀態(tài)變化及時加以控制和排除，從而實行動態(tài)化的管理方式。45房屋完好率與危房率的計算1、計算房屋完損率，一律以建筑面積為計量單位；評定時則以幢作為評定單位。2、房屋完好率----就是完好房的建筑面積加上基本完好房的建筑面積之和占總的房屋建筑面積的百分比。

（完好房的建筑面積+基本完好房的建筑面積）房屋完好率=————————————————————X100%

總的房屋建筑面積3、危房率----就是整幢危險房屋的建筑面積占總的房屋建筑面積的百分比。

整幢危險房屋的建筑面積危房率=————————————X100%

總的房屋的建筑面積46第三節(jié)建筑智能化管理系統(tǒng)一、智能化建筑的含義二、建筑智能化系統(tǒng)的組成（5A）1、建筑設(shè)備自動化系統(tǒng)2、火災(zāi)自動報警與聯(lián)動控制系統(tǒng)3、安全防范自動化系統(tǒng)4、辦公自動化系統(tǒng)5、通訊自動化系統(tǒng)。47智能化建筑-----建筑設(shè)備自動化系統(tǒng)-----由空調(diào)監(jiān)控、變配電子、給排水、照明監(jiān)控、電梯監(jiān)控、三表遠(yuǎn)控接受、停車場管理子系統(tǒng)構(gòu)成?；鹁c聯(lián)動系統(tǒng)-------由報警功能、火災(zāi)滅火及消防聯(lián)動子系統(tǒng)構(gòu)成。安全系統(tǒng)------由電視監(jiān)控、防盜報警、出入門控制、電子巡更子系統(tǒng)構(gòu)成。通訊自動化系統(tǒng)------樓內(nèi)程控交換機(jī)（電話）、有線電視、寬帶網(wǎng)、計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)子系統(tǒng)構(gòu)成。辦公自動化系統(tǒng)------電腦、傳真機(jī)、復(fù)印機(jī)及相關(guān)運行軟件系統(tǒng)構(gòu)成。48案例分析:片面追求設(shè)備最長的使用壽命的不利影響

在20世紀(jì)70年代，那時還是實行計劃經(jīng)濟(jì)體制的年代。某地的一家工廠，始建于20世紀(jì)50年代末的“大躍進(jìn)”時期，其廠房的部分墻體還是用土坯建造的。由于年代久遠(yuǎn)，該廠房本應(yīng)拆除重建，但因為拆除重建所需費用屬于固定資產(chǎn)更新費用，如要拆建必須逐級上報，最終需上級主管部門審核批準(zhǔn)才能重建，而如果采用局部拆改、加固的方式，其所需費用則屬于日常維修費用，無需報上級批準(zhǔn)，于是該廠采用分段拆改的方式，這樣用了幾年的時間總算把廠房拆建任務(wù)完成了。但僅僅過了不到兩年時間，該廠房還是倒塌了，究其原因，是因為廠房墻體雖經(jīng)拆改、加固，然而其基礎(chǔ)卻并未采取強(qiáng)化措施。事后經(jīng)核算，其拆改費用完全可以新建兩座同等規(guī)模的廠房。49練習(xí)題:單選1、房屋安全檢查，檢查小組檢查現(xiàn)場首先要做到四核對，防止漏查、錯查，其中不正確的做法是（）

(A)平面圖與房屋現(xiàn)狀是否相符(B)圖示房向標(biāo)號與現(xiàn)場房向標(biāo)號是否相符

(C)房屋使用人與檔案登記資料是否相符(D)產(chǎn)權(quán)關(guān)系是否相符2、房屋結(jié)構(gòu)基本完好，少量構(gòu)件有輕微損壞。裝修基本完好，油漆缺乏保養(yǎng)，設(shè)備良好，經(jīng)一般性維修就能修復(fù)的房屋是（）

(A)完好房(B)基本完好房(C)一般損壞房(D)嚴(yán)重?fù)p壞房3、假如房屋的結(jié)構(gòu)部分中非承重墻或樓地面分項完損程度下降一個等級屬一般損壞房標(biāo)準(zhǔn)，裝修或設(shè)備部分中有一項完損程度下降一個等級屬嚴(yán)重?fù)p壞標(biāo)準(zhǔn)，其余3個組成部分（指地基基礎(chǔ)，承重構(gòu)件屋面）都符合上一個等級標(biāo)準(zhǔn)，該房的完損等級為（）

(A)完好房(B)基本完好(C)一般損壞房(D)嚴(yán)重?fù)p壞房4、《特種設(shè)備安全監(jiān)察條例》規(guī)定的特種設(shè)備是指涉及生命安全，危險性較大的設(shè)備，在下列選項中不包含（）

(A)鍋爐(B)電梯(C)高壓水泵(D)壓力容器5、特種設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理需要遵循的基本原則，在下列選項中不正確的是（）

(A)安全至上，預(yù)防為主(B)企業(yè)全責(zé)，轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險

(C)權(quán)責(zé)一致，統(tǒng)一監(jiān)管(D)綜合治理，嚴(yán)格監(jiān)督506、電子巡更系統(tǒng)是一種（）的電子設(shè)備。

(A)代替警員巡邏(B)記錄犯罪嫌疑人作案

(C)檢查記錄警員巡邏是否到位(D)發(fā)現(xiàn)監(jiān)控部位異常情況采取適當(dāng)措施。7.沉降縫是為了防止房屋由于（）而引起的傾斜和墻體裂縫。沉降縫必須將房屋的基礎(chǔ)、墻體、樓板、屋頂?shù)热繑嚅_。

A.受到溫度變化B.地震因素C.外來荷載D.不均勻沉降8.陽臺是容易（）的部位，對陽臺的養(yǎng)護(hù)管理要給予格外重視

A.違規(guī)裝修B.造成客戶忽視C.嚴(yán)重?fù)p壞D.產(chǎn)生安全隱患9.房屋日常養(yǎng)護(hù)的考核指標(biāo)不包括（）。

A.定量指標(biāo)B.定額指標(biāo)C.經(jīng)營指標(biāo)D.服務(wù)指標(biāo)10.小修養(yǎng)護(hù)部位費用主要通過收?。ǎ┗I集，不足部分從物業(yè)管理公司多種經(jīng)營的收入中彌補(bǔ)。

A.公共性維修費B.物業(yè)管理服務(wù)費C.物業(yè)的保修費D.專項維修資金11、房屋的弱點設(shè)備，是指房屋建筑附屬設(shè)備中的弱點設(shè)備部分，不包括（）。

A.消防報警設(shè)備B.戶內(nèi)型漏電保護(hù)自動開關(guān)

C.廣播設(shè)備D.電視監(jiān)控設(shè)備5112、建設(shè)部的《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》規(guī)定，在正常使用條件下，有防水要求的廚房、衛(wèi)生聞的防滲漏保修期為()?(A)1年(B)2年（C）3年（D）5年13、國家對安全性能要求高的設(shè)備實行()制度，并要求維修人員經(jīng)培訓(xùn)考核后持證上崗.(A)資質(zhì)認(rèn)證(B)合格證(c)統(tǒng)一維修養(yǎng)護(hù)制度(D)不定期審驗制度14、電梯運行人員和維修人員要持證上崗，電梯故障的修理必須由()審查認(rèn)可的單位和人員承擔(dān)。

(A)房地產(chǎn)管理部門(B)安全部門(C)公安部門(D)勞動部門15、以下關(guān)于中央空調(diào)管理的說法錯誤的是()。

(A)中央空調(diào)機(jī)房禁止吸煙(B)中央空調(diào)機(jī)房必須備有防疫設(shè)備(c)中央空調(diào)機(jī)房必須通風(fēng)良好(D)中央空調(diào)機(jī)房應(yīng)光線充足16、房屋附屬設(shè)備使用到一定年限后，技術(shù)性能落后、效率低、耗能大或污染嚴(yán)重，須更新設(shè)備，提高和改善技術(shù)性能，這種維修工程屬于房屋附屬設(shè)備的()；

(A)零星維修工程(B)中修工程(C)大修工程(D)設(shè)備更新和技術(shù)改造17、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用應(yīng)按()進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

(A)保險受惠物業(yè)總面積(B)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)總面積

(C)住宅總面積(D)住宅檔次5218、根據(jù)房屋完損等級的評定標(biāo)準(zhǔn)，房屋承重構(gòu)件已屬危險構(gòu)件．結(jié)構(gòu)喪失穩(wěn)定和承載能力，隨時有倒塌的可能，不能確保住用安全的房屋，屬于()．

(A)基本完好房(B)一般損壞房(C)嚴(yán)重?fù)p壞房(D)危險房19、根據(jù)建設(shè)部的《房屋修繕范圍和標(biāo)準(zhǔn)》，凡需牽動或拆換少量主體構(gòu)件．但保持原房的規(guī)模和結(jié)構(gòu)的房屋修繕工程為()工程。

(A)小修(B)中修(C)大修(D)翻修20、由于使用不當(dāng)或其他人為原因造成房屋損壞，應(yīng)由()負(fù)責(zé)修復(fù)或給予賠償。

(A)房屋所有人(B)房屋使用人(C)損壞責(zé)任人(D)房屋管理者21、設(shè)備維修人員對房屋附屬設(shè)備進(jìn)行全面清洗，部分解體檢查和局部維修，更換或修復(fù)磨損件，使設(shè)備能夠達(dá)到完好狀態(tài)的保養(yǎng)，是設(shè)備的()保養(yǎng)·(A)一級(B)二級(C)三級(D)日常22、根據(jù)房屋完損等級的評定標(biāo)準(zhǔn)，房屋的結(jié)構(gòu)構(gòu)件完好，裝修和設(shè)備齊全完整，管道暢通，現(xiàn)狀良好，使用正常：或雖個別分項有輕微損壞，但一般經(jīng)過小修就能修復(fù)的房屋，屬于()。

(A)完好房(B)基本完好房（c）一般損壞房(D)嚴(yán)重?fù)p壞房23、物業(yè)管理區(qū)域房屋完好率是區(qū)域內(nèi)的()的百分比。

(A)完好房建筑面積占總的房屋建筑面積

(B)基本完好房建筑面積占總的房屋建筑面積

(c)完好房建筑面積和基本完好房建筑面積占總的房屋建筑面積

(D)完好房建筑面積占完好房建筑面積和基本完好房建筑面積之和24、當(dāng)業(yè)主或使用人房屋自用部位必須修繕，而房屋修繕責(zé)任人不及時修繕，或者在房屋修繕時，遭到責(zé)任人的借故阻撓，或發(fā)現(xiàn)有可能導(dǎo)致房屋危險情況出現(xiàn)時，房管部門可采取“排除解危的強(qiáng)制措施，費用由()承擔(dān)。

(A)房屋所有人(B)房屋使用人(c)房屋修繕責(zé)任人(D)房屋管理者53多選題1、房屋附屬設(shè)備中特種設(shè)備安全技術(shù)檔案應(yīng)當(dāng)包括的內(nèi)容（）(A)設(shè)計文件制造單位產(chǎn)品合格證，使用說明書等資料(B)定期檢驗和自行檢查的記錄(C)日常使用狀況運行故障和事故記錄(D)設(shè)備及其安全附件，安保.測量調(diào)控裝置等日常保養(yǎng)記錄2、房屋附屬設(shè)備設(shè)施和養(yǎng)護(hù)管理制度一般應(yīng)包括以下內(nèi)容（）(A)確定維修保養(yǎng)類別、內(nèi)容及要求(B)實施分工責(zé)任制(C)某些設(shè)備預(yù)防性試驗周期(D)設(shè)備操作人應(yīng)具備證書使用操作要求3、實行預(yù)防性計劃維修保養(yǎng)制度可以（）扭轉(zhuǎn)被動局面(B)延長設(shè)備修理間隔期(C)降低修理成本(D)提高維修質(zhì)量4、屋面工程養(yǎng)護(hù)應(yīng)加強(qiáng)屋面使用管理增設(shè)各種設(shè)備，如天線、廣告牌等要保證（）

A、不侵害他人眺望權(quán)B、不影響原有功能

C、符合整體技術(shù)要求D、安裝牢固避免大風(fēng)吹落5.房屋日常維修急修項目包