房地產(chǎn)投融資講座提綱課件

房地產(chǎn)信托投融資

（合伙人）目錄二、投資方式和交易結(jié)構(gòu)三、法律盡職調(diào)查四、重要的法律機(jī)制五、發(fā)展趨勢(shì)一、房地產(chǎn)信托投融資現(xiàn)狀一、中國(guó)房地產(chǎn)信托投融資現(xiàn)狀1.1

中國(guó)房地產(chǎn)公司的主要融資方式除股東投入資金以外，目前房地產(chǎn)公司的主要融資方式有：銀行貸款上市融資（A

股、H

股、紅籌模式），包括首發(fā)和再融資境外發(fā)債（高收益?zhèn)厥忸?lèi)債券等）信托融資房地產(chǎn)基金民間融資等另類(lèi)融資一、中國(guó)房地產(chǎn)信托投融資現(xiàn)狀1.3

與房地產(chǎn)投資信托（REIT）的區(qū)別

REIT基本結(jié)構(gòu)二、房地產(chǎn)信托投融資的方式和交易結(jié)構(gòu)討論2.1

投融資方式和交易結(jié)構(gòu)的選擇信托貸款（受制于“四證”要求和放貸比例等限制性規(guī)定）債權(quán)轉(zhuǎn)讓方式的債務(wù)融資（相對(duì)靈活，但在監(jiān)管上有爭(zhēng)議）名為股實(shí)為債的投資真實(shí)的股權(quán)投資目前“股加債方式”比較普遍，具體的交易結(jié)構(gòu)視項(xiàng)目情況而定，在考慮股權(quán)結(jié)構(gòu)時(shí)，還需要和合作方共同考慮：（1）股權(quán)資金與債權(quán)資金的比例；（2）項(xiàng)目資本金問(wèn)題；（3）股東債權(quán)資金投入涉及的稅務(wù)問(wèn)題等。二、房地產(chǎn)信托投融資的方式和交易結(jié)構(gòu)討論2.2

“真股、假股”討論和爭(zhēng)議財(cái)務(wù)上對(duì)“名為股、實(shí)為債”的界定：是否固定回報(bào)及是否有確定的回購(gòu)義務(wù)法律上的界定：形式重于實(shí)質(zhì)2.3

投資時(shí)間點(diǎn)考慮2.4

夾層融資、類(lèi)優(yōu)先股等特殊投融資工具三、關(guān)于項(xiàng)目的法律盡職調(diào)查項(xiàng)目審批與備案已取得的證書(shū)與資格股東投入資金核查及項(xiàng)目資本金相關(guān)違法違規(guī)行為核查（土地閑置、違反容積率規(guī)定、未取得施工證情況下的提前動(dòng)工建設(shè)、違反出讓條件開(kāi)發(fā)建設(shè)等）三、關(guān)于項(xiàng)目的法律盡職調(diào)查抵押、質(zhì)押核查員工事宜專(zhuān)業(yè)服務(wù)商的招投標(biāo)已簽署的重大合同特殊事項(xiàng)的核查（取得土地證之前的項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓是否會(huì)引起土地證辦證的障礙等）四、房地產(chǎn)信托投資中的重要法律機(jī)制4.1

公司治理機(jī)構(gòu)：股東會(huì)、董事會(huì)、高級(jí)管理人員。關(guān)于是否委派董事、監(jiān)管人員以及是否擔(dān)任法定代表人的討論。4.2

項(xiàng)目監(jiān)管機(jī)制：（1）開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售計(jì)劃、進(jìn)度管理；（2）預(yù)算管理；（3）招投標(biāo)管理；（4）關(guān)聯(lián)交易管理；（5）項(xiàng)目銷(xiāo)售及營(yíng)銷(xiāo)管理；（6）印章管理；（7）資金和帳戶(hù)管理；（8）項(xiàng)目融資和后續(xù)資金投入；（9）項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)超額激勵(lì)限制；（10）對(duì)外投資和擔(dān)

保的限制。四、房地產(chǎn)信托投資中的重要法律機(jī)制4.5

項(xiàng)目評(píng)估機(jī)制：建議事先在法律文本中約定評(píng)估原則。五、房地產(chǎn)信托投資的發(fā)展5.1

信托基金化基金化的信托與房地產(chǎn)公司合作成立的房地產(chǎn)基金不同類(lèi)型、模式的信托類(lèi)基金的優(yōu)劣討論5.2

偏重投資、夾層融資成業(yè)務(wù)發(fā)展重點(diǎn)五、房地產(chǎn)信托投資的發(fā)展5.3

房地產(chǎn)投資信托基金（REITs），發(fā)展中國(guó)的REITS:C-REIT

從本質(zhì)上看，REITs屬于資產(chǎn)證券化的一種方式。REITs典型的運(yùn)作方式有兩種，其一是特殊目的載體公司(SPV)向投資者發(fā)行收益憑證，將所募集資金集中投資于寫(xiě)字樓、商場(chǎng)等商業(yè)地產(chǎn)，并以這些經(jīng)營(yíng)性物業(yè)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流向投資者還本歸息；其二是原物業(yè)發(fā)展商將旗下部分或全部經(jīng)營(yíng)性物業(yè)資產(chǎn)打包設(shè)立專(zhuān)業(yè)的REITs，以其收益，如每年的租金、按揭利息等作為標(biāo)的，均等地分割成若干份出售給投資者，然后定期派發(fā)紅利。相形之下，寫(xiě)字樓、商場(chǎng)等商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)金流遠(yuǎn)較傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)的現(xiàn)金流穩(wěn)定，因此，REITs一般只適用于商業(yè)地產(chǎn)。房地產(chǎn)信托投融資講座

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