深圳華僑城案例研究939225276

深圳華僑城案例研究城市綜合體2011.2.19地理位置：位與深圳市西部，具深圳中心區(qū)約4公里。規(guī)模：占地面積450公頃，東南面建成區(qū)約320公頃，其中旅游用地約130公頃,中西部在建和待建區(qū)為130公頃,現(xiàn)狀人口35000人。城區(qū)功能：是深圳市相對獨(dú)立的以居住、旅游和高科技工業(yè)為主要功能的城市組團(tuán)。項(xiàng)目簡介項(xiàng)目開發(fā)背景華僑城原是寶安縣光明華僑畜牧場沙河分場，1981經(jīng)廣東省政府批準(zhǔn)，改制成為沙河華僑企業(yè)公司；1985年4月，全國華僑工作會議正式通過了華僑城建設(shè)方案，6月國務(wù)院僑辦報送國務(wù)院批準(zhǔn)成立“深圳特區(qū)辦華僑城”，1985年11月11日華僑城宣告成立；創(chuàng)立初期，國務(wù)院僑辦直屬的香港中旅集團(tuán)以其每年三分之一的利潤作為華僑城的初始開發(fā)投資，沙河公司、國家及省公司僅投入少量資金；開發(fā)時，華僑城距離當(dāng)時的深圳城市中心約14km，屬于完全的郊區(qū)地帶?！岸昵皝砣A僑城時，深南路還是汽車一過塵土飛揚(yáng)，大片荒丘中只有幾處工地……”——深圳老市民遠(yuǎn)離城市中心未經(jīng)開發(fā)的城郊城市配套極其缺乏知名度低開發(fā)前獨(dú)立城市組團(tuán)具備居住、旅游和高端產(chǎn)業(yè)功能城市休閑商務(wù)中心復(fù)合城市資源與生態(tài)環(huán)境開發(fā)后政府支持資金支持項(xiàng)目發(fā)展背景及現(xiàn)狀項(xiàng)目功能分布及規(guī)劃以旅游、商業(yè)為主要功能，形成區(qū)域核心區(qū)；居住區(qū)圍繞核心區(qū)分布；商業(yè)區(qū)集中布置于社區(qū)中心；華僑城各項(xiàng)用地狀況居住區(qū)主要開發(fā)項(xiàng)目東方花園海景花園錦繡花園中旅廣場濱湖花園桂花苑波托菲諾旅游區(qū)主要開發(fā)項(xiàng)目歡樂谷世界之窗錦繡中華民俗文化村華僑城商業(yè)、旅游、居住發(fā)展歷程是怎樣的？華僑城商業(yè)區(qū)形態(tài)是什么樣？華僑城商業(yè)區(qū)及旅游對居住區(qū)帶來了什么影響？？華僑城發(fā)展歷程初期華僑城區(qū)位價值圖問：是什么變化讓華僑城區(qū)位價值在3年里由最差到與羅湖區(qū)、福田區(qū)幾乎齊平？初期建設(shè)設(shè)施基礎(chǔ)生活配套的落實(shí)彌補(bǔ)了區(qū)域價值低陷的短板；旅游主題配套使區(qū)域成為城市的另一極，大幅提升區(qū)域認(rèn)知度；華僑城始建初期平均樓盤價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于深圳其他區(qū)域，為了改變這一局面，華僑城施行了一系列舉措：在初期階段華僑城成功獲得了知名度、住宅開發(fā)市場可行性和由此而帶來的穩(wěn)定的區(qū)域增值⊙基礎(chǔ)生活配套的落實(shí)彌補(bǔ)了區(qū)域價值低陷的短板，創(chuàng)造了住宅開發(fā)的必要條件；⊙旅游主題配套使區(qū)域成為城市的另一極，大幅提升區(qū)域認(rèn)知度，創(chuàng)造了住宅開發(fā)市場可行性；⊙區(qū)域增值效果立竿見影，三年內(nèi)便已迅速縮短與深圳成熟社區(qū)的價格差異中期建設(shè)設(shè)施類別建設(shè)設(shè)施占地規(guī)模概況時間/年旅游世界之窗480000平方米1994何香凝美術(shù)館5000平方米國內(nèi)首人以人名命名美術(shù)館1995歡樂谷350000平方米一座現(xiàn)代主題樂園1998生活配套華僑城綜合市場海景酒店華僑城醫(yī)院OCT廣場人文雕塑食街、酒吧街建立社區(qū)標(biāo)識統(tǒng)一區(qū)域生活配套1991-2000主宅項(xiàng)目湖濱花園72000平方米1994中旅廣場129000平方米1997桂花苑67000平方米1993人文配套的營建與運(yùn)營大幅度增添了區(qū)域的生活氣息，旅游發(fā)展使區(qū)域人氣持續(xù)增加，逐步建立高檔人居的區(qū)域形象中期增值舉措分析■初期后，華僑城區(qū)域價值已基本追平深圳其他區(qū)域并過渡到超越期?！鋈宋呐涮椎臓I建與運(yùn)營大幅度增添了區(qū)域的生活氣息，逐步建立高檔人居的區(qū)域形象■旅游開發(fā)使區(qū)域人氣持續(xù)提升的同時為區(qū)域開發(fā)提供穩(wěn)定的現(xiàn)金流支持（至2002年底，世界之窗共接待游客2300多萬人次，營業(yè)收入28億元，利潤總額連續(xù)3年超過1億元）?！鲞@段時間內(nèi)住宅價格獲得顯著提升，區(qū)域進(jìn)一步增值，躋身高端區(qū)域行列。后期建設(shè)設(shè)施類別建設(shè)設(shè)施占地規(guī)模概況時間/年生活配套沃爾瑪購物廣場銅鑼灣百貨深圳威尼斯酒店深圳華僑城洲際大酒店益田假日廣場地鐵一號線的開通日常生活配套系統(tǒng)逐步完善，高檔生活配套滿足各類需求1991-2000主宅項(xiàng)目波托菲諾燕晗山、燕棲湖生態(tài)廣場1080000平方米深圳頂級生態(tài)住宅2001-現(xiàn)今后期增值舉措分析■逐步完善建設(shè)商業(yè)配套設(shè)施，開發(fā)高檔商業(yè)滿足區(qū)域內(nèi)各種生活需求，提升區(qū)域整體形象，高檔住宅板塊成功建立.■隨著區(qū)域逐漸融為城市的一部分，區(qū)域發(fā)展走向以挖掘資源為中心，如燕晗山、燕棲湖等，使其效應(yīng)放大。區(qū)域內(nèi)最終形成以自然資源為核心，以配套資源參考因素的價值分布體系華僑城版塊發(fā)展歷初期（1991年前）中期（1991年-2000年）后期（2000年-今）地產(chǎn)旅游商業(yè)錦繡中華民俗文化村東方花園海景花園菜市場華僑城醫(yī)院郵電局華僑城中學(xué)世界之窗何香凝美術(shù)館歡樂谷湖濱花園中旅廣場桂花苑華僑城綜合市場海景酒店OCT廣場人文雕塑食街、酒吧街沃爾瑪購物廣場銅鑼灣百貨深圳威尼斯酒店深圳華僑城洲際大酒店益田假日廣場地鐵一號線的開通波托菲諾燕晗山、燕棲湖生態(tài)廣場發(fā)展概括基礎(chǔ)生活配套的落實(shí)彌補(bǔ)了區(qū)域價值低陷的短板，旅游主題配套大幅提升區(qū)域認(rèn)知度，創(chuàng)造了住宅開發(fā)市場可行性；成果三年內(nèi)便已迅速縮短與深圳成熟社區(qū)的價格差異人文配套的營建與運(yùn)營大幅度增添了區(qū)域的生活氣息，；旅游開發(fā)使區(qū)域人氣持續(xù)提升的同時為區(qū)域開發(fā)提供穩(wěn)定的現(xiàn)金流支持住宅價格獲得顯著提升，區(qū)域進(jìn)一步增值，躋身高端區(qū)域行列。逐步完善建設(shè)商業(yè)配套設(shè)施，開發(fā)高檔商業(yè)滿足區(qū)域內(nèi)各種生活需求；區(qū)域發(fā)展走向以挖掘資源為中心，使其效應(yīng)放大。區(qū)域內(nèi)最終形成以自然資源為核心的頂級住宅區(qū)價格2500-560080009000-70000華僑城商業(yè)形態(tài)商業(yè)類型社區(qū)商業(yè)街食街、酒吧街（OCT廣場）以沃爾瑪為中心的區(qū)域商業(yè)中心波托菲諾特色街益田假日廣場功能滿足住宅區(qū)基本生活配套要求生活方式具像表現(xiàn)的營造城市生活配套功能區(qū)域型商業(yè)檔次低檔次高檔次符合區(qū)域消費(fèi)群體檔次高檔形成動因必須存在的主動經(jīng)營（不是必須的）居住消費(fèi)群體帶來的商業(yè)利益驅(qū)動主動修建對區(qū)域增值的貢獻(xiàn)對區(qū)域價值增值不明顯與華僑城的優(yōu)勢資源OCT廣場結(jié)合在一起，產(chǎn)生復(fù)合效應(yīng)。消費(fèi)者預(yù)期價值提升明顯。對區(qū)域住宅價值提升不明顯。但明顯帶動周邊商業(yè)街增值對區(qū)域增值貢獻(xiàn)明顯與城市的關(guān)系封閉的成為城市主題中心城市商業(yè)組成部分，成為區(qū)域中心成為城市特色消費(fèi)的中心商業(yè)街屬性鄰里商業(yè)街專業(yè)街StreetMall休閑街主題商場華僑城的商業(yè)形式分析以沃爾瑪超市、銅鑼灣百貨、益田假日為核心的購物中心區(qū)域性商業(yè)中心提升整體區(qū)域居住價值提升周邊商業(yè)的價值對周邊住宅影響度不大食街與酒吧街特色商業(yè)街，外向型商業(yè)建立與城市的聯(lián)系營造區(qū)域人文氛圍，提升整體區(qū)域形象提升商業(yè)價值社區(qū)商業(yè)街社區(qū)商業(yè)，內(nèi)向型商業(yè)提升樓盤的形象檔次特色餐廳、酒吧沃爾瑪超市、銅鑼灣百貨、易家儂家私等洗衣店、美發(fā)店、餐廳等區(qū)域價值住宅價值商業(yè)價值□區(qū)域性商業(yè)中心最大程度地提升了區(qū)域的整體價值，特色商業(yè)街次之；□社區(qū)商業(yè)對整個區(qū)域的影響度不大，但對樓盤的形象塑造貢獻(xiàn)大；□區(qū)域性商業(yè)中心和特色商業(yè)街能創(chuàng)造最大的投資價值；商業(yè)業(yè)態(tài)服務(wù)性質(zhì)作用商業(yè)對區(qū)域價值影響總結(jié)■開發(fā)前期大力營造區(qū)域環(huán)境和配套設(shè)施，建立區(qū)域形象；住宅開發(fā)借助區(qū)域優(yōu)勢，實(shí)現(xiàn)土地價值最大化；■以城市的模式興建配套設(shè)施，同時面向城市和社區(qū)，提升區(qū)域形象和檔次；■提供OCT生態(tài)廣場、玫瑰廣場、特色商業(yè)街等別具特色的公共休閑空間；■在不改變原貌的基礎(chǔ)上進(jìn)行區(qū)域規(guī)劃，極力保護(hù)自然面貌，營造生態(tài)資源；■商業(yè)層次多樣，業(yè)態(tài)豐富。華僑城的成功關(guān)鍵要素配套、住宅與區(qū)域三者的價值關(guān)系學(xué)校、社區(qū)商業(yè)對住宅價值提升貢獻(xiàn)大，放在啟動區(qū)建設(shè)；酒店、文化娛樂設(shè)施和區(qū)域型商業(yè)的建設(shè)期可靠后；配套投入的普遍規(guī)律配套設(shè)施初期投入以滿足居民生活需求為主；逐步興建能提升區(qū)域形象的區(qū)域性配套；功能分區(qū)的特征在區(qū)域核心區(qū)興建美食街、酒吧街等特色專業(yè)街和區(qū)域商業(yè)中心，建立社區(qū)與城市的聯(lián)系；盡可能把商業(yè)街分散布置在行人可步行到達(dá)的范圍內(nèi)；啟動區(qū)的特征啟動區(qū)布置在資源較好和昭示性較好的地方；啟動區(qū)建立能成為區(qū)域價值標(biāo)桿的產(chǎn)品，提升區(qū)域整體形象；其他借鑒建立三層級商業(yè)；充分利用體育公園和森林公園的資源優(yōu)勢，興建高價值的產(chǎn)品；興建如OCT廣場的區(qū)域形象核心區(qū)，并與區(qū)域商業(yè)中心建立關(guān)聯(lián)，產(chǎn)生復(fù)合效應(yīng)；用道路和綠化分隔區(qū)域邊界，并通過獨(dú)特的社區(qū)道路系統(tǒng)設(shè)計，建立城市意象；本項(xiàng)目對案例的借鑒旅游區(qū)簡介A.歡樂谷B.錦繡中華C.世界之窗D.中國民俗文化村歡樂谷占地面積35萬平方米，總投資17億元人民幣，是一座融參與性、觀賞性、娛樂性、趣味性于一體的中國現(xiàn)代主題樂園。1998年開業(yè)以來，深圳歡樂谷經(jīng)過一期、二期、三期的滾動發(fā)展，已成為國內(nèi)投資規(guī)模最大、設(shè)施最先進(jìn)的現(xiàn)代主題樂園。十二年深圳歡樂谷共接待2250萬游客。歡樂谷特色全園共分八大主題區(qū)：西班牙廣場、卡通城、冒險山、歡樂島、金礦鎮(zhèn)、香格里拉森林、颶風(fēng)灣、陽光海岸，加上獨(dú)具特色的瑪雅水公園從美國、荷蘭、德國等國家引入眾多全國乃至亞洲獨(dú)有的項(xiàng)目：如世界最高落差的“激流勇進(jìn)”、中國第一座懸掛式過山車“雪山飛龍”、中國第一座巷道式“礦山車”、中國第一座“完美風(fēng)暴”、中國第一輛“仿古典式環(huán)園小火車”、亞洲最高，中國第一座驚險之塔“太空梭”、亞洲首座集視、覺、聽覺、觸覺于一體的“四維影院”、世界軌道最長的水戰(zhàn)船“叢林水戰(zhàn)”、以及國際一流水平、國內(nèi)第一條高架觀光游覽列車“歡樂干線”等另外還有歡樂表演（地道戰(zhàn)、極限運(yùn)動、高空雜技、街舞、炫彩巡游、魔幻嘉年華）歡樂谷榮譽(yù)榜2002年,全國主題樂園行業(yè)前三甲、榮獲年度中國旅游協(xié)會“中國旅游知名品牌”、連續(xù)三年榮獲中國最佳游樂園稱號；2004年，榮獲全國五一勞動獎狀；2005年，榮獲“全國文明風(fēng)景旅游區(qū)示范點(diǎn)”稱號；被評為“深圳最具影響力的知名品牌”；榮獲“2005全國企業(yè)文化建設(shè)工作創(chuàng)新獎”等。2006年，榮獲國務(wù)院國有資產(chǎn)管理委員會“中央企業(yè)學(xué)習(xí)型紅旗班組標(biāo)桿”。同時，歡樂谷倍受各大媒體青睞，與中央電視臺、湖南衛(wèi)視等成功舉辦“第七屆中韓歌會”、“同一首歌”、“正月正晚會”、“中國籃球最佳陣容頒獎晚會”、“想挑戰(zhàn)嗎”、“快樂大本營”、“開心辭典”等大型晚會錦繡中華占地四百五十畝，分為主點(diǎn)區(qū)和綜合服務(wù)區(qū)兩部分。82個景點(diǎn)均按中國版圖位置分布，比例大部分按1：15建造?！板\繡中華”的景點(diǎn)均是按它在中國版圖上的位置擺布的，全園面積有如一幅巨大的中國地圖。這些景點(diǎn)可以分為三大類：古建筑類、山水名勝類、民居民俗類。錦繡中華特色錦繡中華有眾多世界之最：最古老的石拱橋（趙州橋）、天文臺（古觀星臺）、木塔（應(yīng)縣木塔），最大的宮殿（故宮）、佛像（樂山大佛），最大的皇家園林（圓明園），最長的石窟畫廊（敦煌莫高窟），海拔最高的宏偉建筑（布達(dá)拉宮），最奇景觀（石林）、最奇山峰（黃山）、最大瀑布之一（黃果樹瀑布）有名列世界八大奇跡的萬里長城、秦陵兵馬俑；有肅穆莊嚴(yán)的黃帝陵、成吉思汗陵、明十三陵、中山陵，金碧輝煌的孔廟、雄偉壯觀的泰山，險峻挺拔的長江三峽，如詩似畫的漓江山水；有杭州西湖、蘇州園林等江南勝景。此外，皇帝祭天、光緒大婚、孔廟祭典的場面與民間婚喪嫁娶的風(fēng)俗盡呈眼前。在編鐘館，還能欣賞到古裝樂隊(duì)演奏千古絕聲——楚樂編鐘。錦繡中華榮譽(yù)1990年10月，被全國衛(wèi)生城市檢查團(tuán)譽(yù)為“愛國衛(wèi)生，全國之冠”；深圳錦繡中華1991年12月，“中國旅游勝地四十佳”評選錦繡中華榜上有名1991年，被國家旅游局、中國財貿(mào)工會評為“全國旅游行業(yè)先進(jìn)集體”1995年9月，錦、民兩景區(qū)被指定為深圳市“愛國主義教育基地”1997年12月，錦、民兩景區(qū)雙雙入選深圳市“鵬城十景”1998年6月，在全國旅游景區(qū)中首家通過IS09002國際質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)證1999年，被中央精神文明建設(shè)指導(dǎo)委員會評為“全國創(chuàng)建文明行業(yè)工作先進(jìn)單位”1999年，被國家人事部、文化部評為“全國文化工作先進(jìn)集體”2000年9月，榮獲“2000年全國質(zhì)量管理先進(jìn)企業(yè)”殊榮2000年12月，兩景區(qū)分別高分通過“國家AAAA級旅游區(qū)”驗(yàn)收2004年12月6日，獲得“2004最具影響力的深圳知名品牌”殊榮2004年12月27日，獲得由團(tuán)中央辦公廳評選的“全國各族青年團(tuán)結(jié)進(jìn)步先進(jìn)集體獎”殊榮。世界之窗1994年6月18日開業(yè)，占地48萬平方米。景區(qū)按世界地域結(jié)構(gòu)和游覽活動內(nèi)容分為世界廣場、亞洲區(qū)、大洋洲區(qū)、歐洲區(qū)、非洲區(qū)、美洲區(qū)、世界雕塑園和國際街八大區(qū)域。世界之窗特色內(nèi)建有130個景點(diǎn)。既有微縮景觀的精巧別致，又兼具原景觀的包容性和沖擊力。其中包括世界著名景觀埃