經(jīng)濟周期原理與房地產(chǎn)市場波動趨勢

經(jīng)濟周期與房地產(chǎn)市場波動

——互動與演化2023/3/101一.經(jīng)濟周期與波動的基本原理經(jīng)濟周期就是總體經(jīng)濟活動水平擴張和收縮有規(guī)律的交替過程。一般隨經(jīng)濟增長率的變化表現(xiàn)為繁榮、危機、蕭條、復(fù)蘇四個階段。在現(xiàn)代市場經(jīng)濟中，經(jīng)濟周期是客觀存在的。經(jīng)濟學(xué)家致力于研究和揭示經(jīng)濟周期的規(guī)律，形成了很多學(xué)說。馬克思周期理論：經(jīng)濟周期和經(jīng)濟危機由社會生產(chǎn)關(guān)系決定，經(jīng)濟周期是資本主義歷史暫時性和局限性的表現(xiàn)。西方經(jīng)濟周期理論：脫離生產(chǎn)關(guān)系范式，以自然、政治、技術(shù)、心理、人性等經(jīng)濟體系外部因素，一些學(xué)派即使從經(jīng)濟體系內(nèi)部認識問題，充其量也只是歸結(jié)為市場缺陷。2023/3/102浙江大學(xué)教授博導(dǎo)賈生華博士經(jīng)濟周期產(chǎn)生的原因外因說：創(chuàng)新理論（熊彼特），政治因素理論（卡萊斯基），“實際經(jīng)濟沖擊”周期理論（米契爾）內(nèi)因說：經(jīng)濟制度危機理論（馬克思），有效需求不足理論（凱恩斯）

混合作用說：經(jīng)濟周期產(chǎn)生的原因是多方面的，是外因和內(nèi)因共同作用的結(jié)果。有效需求不足論由凱恩斯提出。凱恩斯批駁了薩伊定律，認為資本主義經(jīng)濟也有危機，其原因在于有效需求不足，包括投資需求不足和消費需求不足，而有效需求不足是由于存在三個基本心理規(guī)律決定的。第一，邊際消費傾向遞減。他認為由于人們天生就有愛好儲蓄的心理傾向，而消費在短期內(nèi)是相對穩(wěn)定的，因此，邊際消費傾向隨著收入增加有遞減的趨勢，這就必然引起對消費需求的不足。第二，資本邊際效率遞減。所謂資本邊際效率實質(zhì)是預(yù)期的利潤率。它取決于資本供給價格與資本預(yù)期收益，與前者成反比與后者成正比。在凱恩斯看來，隨資本的增加，資本預(yù)期的收益從長期看有下降的趨勢。因此，資本邊際效率遞減從而抑制資本家投資的積極性。第三，流動偏好。流動偏好又稱靈活偏好，是指人們總想保存一定量的、方便使用的現(xiàn)錢，以便應(yīng)付日常開支、意外開支和投機活動的需要。所以，凱恩斯在《通論》中號召家庭婦女上街采購，為經(jīng)濟復(fù)蘇做貢獻。他甚至提出，政府可以把黃金埋在廢棄的礦井里，然后讓企業(yè)投資開采。2023/3/103浙江大學(xué)教授博導(dǎo)賈生華博士經(jīng)濟周期與宏觀經(jīng)濟政策針對經(jīng)濟周期波動過程中資源浪費可能導(dǎo)致的經(jīng)濟危機，西方國家普遍采取“逆風(fēng)行事”原則進行宏觀調(diào)控，周期性地采取緊縮和擴張的財政政策和貨幣政策。2023/3/105浙江大學(xué)教授博導(dǎo)賈生華博士二.房地產(chǎn)周期的特點及其與國民經(jīng)濟周期的關(guān)系：

理論分析與國際經(jīng)驗2023/3/106浙江大學(xué)教授博導(dǎo)賈生華博士房地產(chǎn)周期的概念、測度與分類房地產(chǎn)周期是重復(fù)出現(xiàn)的房地產(chǎn)總收益的不規(guī)則波動。由于房地產(chǎn)是現(xiàn)代社會主要財富存在形式，房地產(chǎn)與金融系統(tǒng)緊密結(jié)合，房地產(chǎn)周期是經(jīng)濟周期的重要組成部分。測量指標：空置率周期（Prichett,1984)、價格周期(彭建文，張金鶚，1999）、投資回報率周期(Kaiseretal.,1997)、租金周期（Hekman,1985)等等。房地產(chǎn)周期分類：房地產(chǎn)實物市場周期（如建筑周期、需求周期）、房地產(chǎn)投資周期（如租價比周期、價格周期）、國際房地產(chǎn)周期。2023/3/107浙江大學(xué)教授博導(dǎo)賈生華博士房地產(chǎn)波動的后果：對國民經(jīng)濟具有巨大危害香港中原物業(yè)房地產(chǎn)價格指數(shù)

(1997年7月為100)2023/3/109浙江大學(xué)教授博導(dǎo)賈生華博士房地產(chǎn)泡沫引發(fā)政治難題董建華上任之初，正是香港樓價瘋狂飆升之時，民眾要求平抑樓價，董特首也認為樓價高企是窒礙香港競爭力的“罪魁禍首”。董特首施政的第一炮，就是推出“八萬五”建屋大計，宣布每年興建85000單位的目標，目的是將樓價降至香港市民所能夠負擔(dān)的水平。政策一出，香港住宅市場立即感受到壓力。恰好亞洲金融風(fēng)暴襲來，香港房地產(chǎn)市場一片凄風(fēng)慘雨，樓價下挫二至三成，要求取消"八萬五"建房目標的呼聲趁勢而起。反對者指責(zé)董建華提出"八萬五"是共產(chǎn)主義烏托邦，破壞市場經(jīng)濟的自由運作，如果香港經(jīng)濟的中樞神經(jīng)房地產(chǎn)業(yè)崩潰了，整個經(jīng)濟也將被拖垮，百業(yè)蕭條，"濟貧"變成"齊貧"。香港經(jīng)濟問題成為中國政治問題2023/3/1010浙江大學(xué)教授博導(dǎo)賈生華博士日本房地產(chǎn)泡沫終結(jié)日本經(jīng)濟輝煌從20世紀80年代開始到90年代初，日本城市土地價格的過度增長形成了嚴重的泡沫經(jīng)濟，泡沫破滅和消散的過程對實體經(jīng)濟的打擊十分沉重。到2001年初，全國地價水平比歷史最高水平下降了36.6%，全國土地資產(chǎn)總值縮水37.7%，總額達1530萬億日元，相當(dāng)于日本股市市值最高點（1989年）的2.5倍。地產(chǎn)泡沫破滅導(dǎo)致的金融困難已經(jīng)使日本經(jīng)濟陷入了困境，市場萎縮，政治動蕩，至今毫無起色。2023/3/1011浙江大學(xué)教授博導(dǎo)賈生華博士房地產(chǎn)經(jīng)濟周期的影響因素房地產(chǎn)市場同時受到許多不同循環(huán)周期因素的影響。如通貨膨脹波動周期、總體經(jīng)濟運行周期、建設(shè)周期、抵押貸款周期、社會變革周期等等（梁桂，1996；BarrasandFerguson,1985)。房地產(chǎn)景氣波動具有規(guī)律性，只有當(dāng)強烈的經(jīng)濟成長、房地產(chǎn)供給短缺以及銀行信用擴張等特定因素組合下方能產(chǎn)生投機性的景氣復(fù)蘇（Barras,1994)。宏觀經(jīng)濟影響因素：國民經(jīng)濟景氣、貨幣供給、金融政策、其他宏觀政策等等。心理預(yù)期影響因素：個體理性與集體非理性。市場結(jié)構(gòu)影響：短期沖擊和房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)的變遷都會導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)濟周期，但是這兩種波動具有不同的特征。2023/3/1013浙江大學(xué)教授博導(dǎo)賈生華博士臺灣地區(qū)貨幣供給與房價波動：1971-1998資料來源：彭建文，張金鶚，19992023/3/1014浙江大學(xué)教授博導(dǎo)賈生華博士大量的經(jīng)驗研究都表明，國民經(jīng)濟周期與房地產(chǎn)經(jīng)濟周期緊密相關(guān)（Prichett,1984;Brown,1984;彭建文，張金鶚，1999；何國釗等，1996）。美國1950-1978房地產(chǎn)總體建筑、公共建筑、私人建筑和住宅建筑的變動表明，GNP領(lǐng)先房地產(chǎn)周期11個月達到峰值（GreblerandBurns,1982）。對美國寫字樓市場的研究表明，寫字樓租金周期約為12年，小于國民經(jīng)濟周期（Wheaton,1987;Greladier,1995)。2023/3/1015浙江大學(xué)教授博導(dǎo)賈生華博士臺灣地區(qū)GDP與房價波動趨勢：1971-1998資料來源：彭建文，張金鶚，19992023/3/1017浙江大學(xué)教授博導(dǎo)賈生華博士房地產(chǎn)經(jīng)濟周期與國民經(jīng)濟周期的關(guān)系：理論分析圖1：經(jīng)濟景氣與房地產(chǎn)景氣波動趨勢圖資料來源：彭建文，張金鶚，20012023/3/1018浙江大學(xué)教授博導(dǎo)賈生華博士房地產(chǎn)經(jīng)濟周期的特征1.景氣衰退至谷底階段（E1-E2）。投資和消費性購屋需求都下降，空屋增加，價格下降，預(yù)期悲觀。2.景氣谷底至復(fù)蘇階段（E2→E3）。物價水準、貸款余額與利率開始升高?？瘴菹康禺a(chǎn)投資和市場交易漸趨活躍，新建面積增加，預(yù)期漸趨樂觀。2023/3/1019浙江大學(xué)教授博導(dǎo)賈生華博士房地產(chǎn)周期的特征4.景氣高峰至衰退階段(E4→E1)。經(jīng)濟蕭條，失業(yè)率增加，銀行開始緊縮信用，貸款利率不斷上升。原先房價上漲趨勢呈現(xiàn)停滯。然而由于短期調(diào)整不易，施工面積仍持續(xù)增加中。投資性需求大幅減少，房價開始下跌。房地產(chǎn)景氣階段所興建的住宅卻于此時陸續(xù)完成，竣工面積可能于此時達到高峰，住宅空置率明顯增加，蕭條期間的長短將視超額供給何時被消化而定。2023/3/1021浙江大學(xué)教授博導(dǎo)賈生華博士不同國家和地區(qū)的房地產(chǎn)周期美國房地產(chǎn)從1870年開始大約按18—20年的頻率完成一次周期循環(huán)波動，與庫茲涅茨長周期（18-20年）基本一致；日本房地產(chǎn)基本是7年一次周期；香港房地產(chǎn)從1945年二戰(zhàn)后大致是7-8年一次周期；臺灣房地產(chǎn)從1970年開始周期循環(huán)大致是5-6年。中國大陸的房地產(chǎn)經(jīng)濟周期波動時間大致是4-5年，是介于基欽周期（2-3年）和朱格拉周期（6-7年）之間的一種新周期，具有獨特的波長（何國釗，曹振良，李晟，1996）。

2023/3/1022浙江大學(xué)教授博導(dǎo)賈生華博士三.中國經(jīng)濟周期

與房地產(chǎn)經(jīng)濟周期的特點中國經(jīng)濟周期的階段性：改革前后經(jīng)濟運行有不同的特點和模式，導(dǎo)致經(jīng)濟周期的變化。在不同階段，經(jīng)濟周期的影響因素也不相同。2023/3/1023浙江大學(xué)教授博導(dǎo)賈生華博士中國經(jīng)濟波動的階段性特點1978年以前：振幅大、峰位高、谷位深、平均位勢低、擴張長度短。1978年以后：振幅減小、峰位下降、谷位上升、平均位勢提高、擴張長度延長。1978年的改革使得中國大陸經(jīng)濟周期由“大起大落”型轉(zhuǎn)向“高位—平緩”型（劉樹成，1996）。2023/3/1025浙江大學(xué)教授博導(dǎo)賈生華博士中國大陸房地產(chǎn)景氣周期：

1981-1994數(shù)據(jù)來源：何國釗，曹振良，李晟，19962023/3/1026浙江大學(xué)教授博導(dǎo)賈生華博士中國大陸房地產(chǎn)周期與經(jīng)濟周期的關(guān)系LM：宏觀經(jīng)濟周期；LS：房地產(chǎn)經(jīng)濟周期資料來源：何國釗，曹振良，李晟（1996）

2023/3/1029浙江大學(xué)教授博導(dǎo)賈生華博士中國大陸房地產(chǎn)周期與總體經(jīng)濟周期的關(guān)系（1978年后）：簡短小結(jié)房地產(chǎn)周期與經(jīng)濟周期緊密相關(guān)?？傮w經(jīng)濟景氣領(lǐng)先于房地產(chǎn)景氣指標。政策因素是影響房地產(chǎn)市場和總體經(jīng)濟的非常重要的因素。1997-2000間中國房地產(chǎn)市場發(fā)生了結(jié)構(gòu)性的變化。2023/3/1030浙江大學(xué)教授博導(dǎo)賈生華博士國內(nèi)關(guān)于房地產(chǎn)泡沫的爭論朱鎔基總理2002年多次指出，要控制房地產(chǎn)過熱,控制房地產(chǎn)泡沫，由此在全國形成對房地產(chǎn)發(fā)展形勢的爭論2003年開始，關(guān)于房地產(chǎn)泡沫的爭論此起彼伏，一直延續(xù)至今，沒有定論。特別是關(guān)于浙江和杭州房地產(chǎn)市場有沒有泡沫，2003年初、2003年底和2004年6月，三次驚動國家領(lǐng)導(dǎo)人2023/3/1031浙江大學(xué)教授博導(dǎo)賈生華博士2004年，關(guān)于房地產(chǎn)“泡沫”的爭論成為房地產(chǎn)市場一個貫穿始終的話題。在有關(guān)房地產(chǎn)“泡沫”的新聞中，易憲容是出現(xiàn)頻率頗高的三個字。2004年7月中旬，這位中國社科院金融研究所的學(xué)者發(fā)表了《謹防房地產(chǎn)業(yè)要挾整個中國經(jīng)濟》一文，提出國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)挾持著中國經(jīng)濟，如果讓國內(nèi)房地產(chǎn)的泡沫任意地吹大，泡沫的破滅不可避免，而最后承擔(dān)這種泡沫破滅的只能是國內(nèi)各銀行。2023/3/1032浙江大學(xué)教授博導(dǎo)賈生華博士反泡沫論的代表是建設(shè)部政策研究中心，該中心10月份對外公布《怎樣認識當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢》的課題報告，通過對目前中國房地產(chǎn)市場所做的分析和判斷，得出了這樣的結(jié)論：在有真實需求支撐的前提下，即使局部地區(qū)可能出現(xiàn)房地產(chǎn)過熱或結(jié)構(gòu)性過?，F(xiàn)象，也不能就此判斷房地產(chǎn)已經(jīng)是“泡沫經(jīng)濟”。2023/3/1033浙江大學(xué)教授博導(dǎo)賈生華博士四.經(jīng)濟發(fā)展與房地產(chǎn)業(yè)互動：宏觀調(diào)控下的趨勢2023/3/1034浙江大學(xué)教授博導(dǎo)賈生華博士1、房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的背景1998年開始，政府“培育市場，刺激需求”。浙江省房地產(chǎn)市場持續(xù)繁榮，形成“浙江現(xiàn)象”。到2003年，房地產(chǎn)市場明顯過熱低收入家庭住不起房房地產(chǎn)投資出現(xiàn)超額利潤集體財富效應(yīng)誘發(fā)房地產(chǎn)泡沫2023/3/1035浙江大學(xué)教授博導(dǎo)賈生華博士在過熱的市場形勢下供給被快速“收藏”需求被不斷“復(fù)制”價格被人為“炒高”住房被作為“價值象征符號”2023/3/1036浙江大學(xué)教授博導(dǎo)賈生華博士由于市場失靈，繁榮可能導(dǎo)致泡沫。資源配置失調(diào)，專業(yè)開發(fā)商被擠出，個體理想導(dǎo)致集體非理想。浙江省實體經(jīng)濟的升級和發(fā)展受到影響，創(chuàng)業(yè)和技術(shù)進步不足，商務(wù)成本提高。房地產(chǎn)市場供不應(yīng)求房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲低收入家庭住房困難三外企業(yè)大舉進軍房地產(chǎn)社會資源向房地產(chǎn)業(yè)集聚房地產(chǎn)投資高回報炒房熱浪洶涌澎湃2023/3/1037浙江大學(xué)教授博導(dǎo)賈生華博士2、宏觀調(diào)控的目標和原則宏觀調(diào)控主要針對市場失靈結(jié)構(gòu)性失靈（產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、區(qū)域結(jié)構(gòu)、社會結(jié)構(gòu)）總量性失衡（總需求偏離總供給）宏觀調(diào)控的原則：“需求管理”，“逆風(fēng)行事”2023/3/1038浙江大學(xué)教授博導(dǎo)賈生華博士3、房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的過程朱鎔基總理2002年多次指出,要控制房地產(chǎn)過熱,控制房地產(chǎn)泡沫，由此在全國形成對房地產(chǎn)發(fā)展形勢的爭論2023/3/1039浙江大學(xué)教授博導(dǎo)賈生華博士2003年央行121文件要求嚴格控制房地產(chǎn)信貸風(fēng)險2003年8月12日國務(wù)院頒發(fā)18號文件“國務(wù)院關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知”統(tǒng)一認識——基本健康確立地位——支柱產(chǎn)業(yè)明確方向——市場化導(dǎo)向加強調(diào)控——規(guī)劃、土地、信貸、管理2023/3/1040浙江大學(xué)教授博導(dǎo)賈生華博士從2003年下半年開始，中央的宏觀政策導(dǎo)向發(fā)生變化，“積極的財政政策”和“穩(wěn)健的貨幣政策”變?yōu)椤斑m度從緊”，連續(xù)3次提高銀行存款準備金率，在公開市場大量回籠貨幣，利率調(diào)整箭在弦上。2004年4月15日國家統(tǒng)計局一季度國民經(jīng)濟和社會發(fā)展情況公布，一季度國內(nèi)生產(chǎn)總值27106億元，同比增長9.7%，全社會累計完成固定資產(chǎn)投資8799億元，同比增長43%，其中，城鎮(zhèn)投資7059億元，增長47.8%。4月下旬，國務(wù)院發(fā)出通知，決定適當(dāng)提高鋼鐵、電解鋁、水泥、房地產(chǎn)開發(fā)固定資產(chǎn)投資項目的資本金比例，鋼鐵由25％及以上提高到40％，水泥、電解鋁、房地產(chǎn)開發(fā)（不含經(jīng)濟適用房）均由20％及以上提高至35％及以上。2023/3/1041浙江大學(xué)教授博導(dǎo)賈生華博士2004年9月3日中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會頒布了《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理指引》，強調(diào)風(fēng)險控制。2004年11月底，中國人民銀行發(fā)布了2004年第三季度的《中國貨幣政策報告》。央行貨幣政策分析小組認為目前貸款結(jié)構(gòu)中存在的問題主要包括：房地產(chǎn)貸款在新增中長期貸款中的比重過高，尤其是風(fēng)險較高的開發(fā)貸款增加偏多。前三季度，各類房地產(chǎn)貸款（包括住房開發(fā)貸款和個人住房貸款）增加4264億元，占全部中長期貸款增加額的37%，其中房地產(chǎn)開發(fā)貸款增加1350億元，同比增加1006億元。對房地產(chǎn)貸款尤其是房地產(chǎn)開發(fā)貸款高速增長中可能存在的系統(tǒng)性信貸風(fēng)險應(yīng)當(dāng)予以警惕。2023/3/1042浙江大學(xué)教授博導(dǎo)賈生華博士2004年下半年，房地產(chǎn)市場價格再次高漲2005年3月26日，“國務(wù)院辦公廳關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的通知”（國8條）2005年4月27日，國務(wù)院常務(wù)會議提出房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的8條措施（新國8條）2005年5月11日，國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)了建設(shè)部等七部委《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》，落實“國8條”房地產(chǎn)市場趨勢復(fù)雜化2023/3/1043浙江大學(xué)教授博導(dǎo)賈生華博士2023/3/1044浙江大學(xué)教授博導(dǎo)賈生華博士上海市二手房價格指數(shù)走勢圖2023/3/1045浙江大學(xué)教授博導(dǎo)賈生華博士宏觀調(diào)控政策走向6月初，國務(wù)院七個部委抽調(diào)有關(guān)人員組成4個督導(dǎo)組，由財政部部長助理王軍帶隊檢查河北、北京，國土資源部副部長贠小蘇帶隊檢查山東、湖北，建設(shè)部副部長劉志峰帶隊檢查重慶、湖南，國家稅務(wù)總局領(lǐng)導(dǎo)帶隊檢查安徽、江蘇，對其貫徹“國八條”及七部委《意見》情況進行了檢查。2023/3/1046浙江大學(xué)教授博導(dǎo)賈生華博士8月9日，新華社發(fā)表新華時評“正確看待當(dāng)前房地產(chǎn)市場”，指出隨著中央穩(wěn)定住房價格各項調(diào)控政策的逐步落實,房地產(chǎn)市場正朝著遏制投機、控制投資、引導(dǎo)合理消費、穩(wěn)定房價的預(yù)期目標發(fā)展。建設(shè)部有關(guān)負責(zé)人表示,盡管當(dāng)前房地產(chǎn)市場調(diào)控有了一些效果,但應(yīng)當(dāng)看到目前的成效只是初步的,市場發(fā)展中的問題依然突出。要求必須堅定不移地貫徹落實好已經(jīng)出臺的各項宏觀調(diào)控措施,穩(wěn)定政策,狠抓落實,解決好突出問題;堅定不移地把房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè),促進其健康發(fā)展。2023/3/1047浙江大學(xué)教授博導(dǎo)賈生華博士4、浙江房地產(chǎn)市場近期走勢有效供應(yīng)增加有效需求消散成交量萎縮政府間博弈，投資者卻步，消費者觀望，開發(fā)商促銷，價格回落，市場冷卻市場拐點已經(jīng)形成：政策拐點，預(yù)期和信心拐點，成交量拐點，價格拐點2023/3/1048浙江大學(xué)教授博導(dǎo)賈生華博士杭州市區(qū)透明售房信息月份20