合肥房地產(chǎn)四月市場(chǎng)月報(bào)課件

合肥4月市場(chǎng)月報(bào)MarketingResearch——合肥研展部附：下月看點(diǎn)目錄Part1宏觀市場(chǎng)Part2住宅市場(chǎng)Part3產(chǎn)品篇Part4營(yíng)銷(xiāo)篇我國(guó)二三線(xiàn)城市房?jī)r(jià)看漲分析稱(chēng)將制定更嚴(yán)政策知名房企“暗戰(zhàn)”安徽省內(nèi)二線(xiàn)城市土地市場(chǎng)對(duì)住宅市場(chǎng)的影響成交大幅下挫近郊產(chǎn)品迎來(lái)機(jī)遇學(xué)區(qū)房概念進(jìn)一步凸顯活動(dòng)促銷(xiāo)增多優(yōu)惠幅度加大Part1宏觀市場(chǎng)1.1政策資訊1.2市政動(dòng)態(tài)contents多數(shù)城市房?jī)r(jià)仍在上漲中央堅(jiān)持調(diào)控不動(dòng)搖官方稱(chēng)市場(chǎng)態(tài)勢(shì)向調(diào)控預(yù)期發(fā)展業(yè)內(nèi)看跌后市業(yè)內(nèi)人士也多認(rèn)為，下半年調(diào)控效果將更加明顯，看跌后市成共識(shí)。16日，在博鰲亞洲2011年年會(huì)“持續(xù)調(diào)控下的房地產(chǎn)創(chuàng)新”分論壇上，首都創(chuàng)業(yè)集團(tuán)副董事長(zhǎng)、總經(jīng)理劉曉光認(rèn)為，此輪地產(chǎn)調(diào)控已初見(jiàn)成效，預(yù)計(jì)到今年8月份，效果將更加明顯。我愛(ài)我家副總裁胡錦暉認(rèn)為，如果政策執(zhí)行得好，全年房?jī)r(jià)下調(diào)10%-15%是有可能的。1.1政策資訊4月18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新公布的數(shù)據(jù)顯示，3月份70個(gè)大中城市中新建商品住宅環(huán)比價(jià)格下降的只有12個(gè)城市，同比價(jià)格下降的城市僅有2個(gè)。而一季度，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積17643萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)14.9%。其中，住宅銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)14.3%。1.1政策資訊樓市督查組返京調(diào)控升級(jí)風(fēng)聲驟緊市場(chǎng)現(xiàn)在最為期待的，莫過(guò)于國(guó)務(wù)院督查組調(diào)查結(jié)果的落地之音。記者25日從住建部、國(guó)土部等方面獲悉，國(guó)務(wù)院督查組已經(jīng)返京，正在匯總調(diào)查情況，隨后將酌情對(duì)社會(huì)公布調(diào)查結(jié)果。調(diào)控力度不減，政策儲(chǔ)備良多——各部委近期不約而同的表態(tài)再度強(qiáng)化了市場(chǎng)對(duì)于樓市調(diào)控升級(jí)的預(yù)期。樓市進(jìn)入量減向價(jià)跌轉(zhuǎn)變關(guān)鍵期目前的房?jī)r(jià)走勢(shì)依舊處于僵持狀態(tài)，北京大學(xué)公共經(jīng)濟(jì)研究中心研究員韓世同認(rèn)為：結(jié)構(gòu)性?xún)r(jià)格變化也是一種變化，而且往往是房?jī)r(jià)將要發(fā)生實(shí)質(zhì)性變化的前兆;房企在現(xiàn)金流不足、高存貨、流動(dòng)負(fù)債大量到期的情況下，極有可能選擇降價(jià)出貨以回籠資金，從而為未來(lái)價(jià)格的進(jìn)一步走低提供了條件。知名房企“暗戰(zhàn)”安徽省內(nèi)二線(xiàn)城市綠地登陸安慶、萬(wàn)科進(jìn)入蕪湖、恒大挺進(jìn)銅陵、碧桂園則遍地開(kāi)花，相繼進(jìn)入巢湖、安慶。在合肥市場(chǎng)再有保利之后，國(guó)內(nèi)知名房企在我省已經(jīng)攻城略地，遍布除合肥之外的二三線(xiàn)城市。專(zhuān)家認(rèn)為，相對(duì)合肥，安徽其他小城市以更寬松的政策、更低廉的土地吸引越來(lái)越多的知名開(kāi)發(fā)企業(yè)。1.2市政動(dòng)態(tài)合肥更多樓盤(pán)將可用公積金貸款今年合肥通過(guò)引入擔(dān)保機(jī)構(gòu)，公積金放款將提速，今后更多樓盤(pán)將可用公積金貸款。市住房公積金管理中心的相關(guān)負(fù)責(zé)人透露說(shuō)，公積金中心今年正在加緊推進(jìn)獨(dú)立核算的工作，一旦獨(dú)立核算的系統(tǒng)上線(xiàn)，公積金貸款速度將更快。安徽加速推進(jìn)保障房建設(shè)1.2市政動(dòng)態(tài)今年，我省計(jì)劃建設(shè)10.29萬(wàn)套公租房，同比增幅逾28倍。在省政府辦公廳專(zhuān)門(mén)出臺(tái)的加快發(fā)展公租房的實(shí)施意見(jiàn)中，明確要求新建普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、拆遷安置房項(xiàng)目在配建5%的廉租住房的同時(shí)，配建10%的公租房，力求更多地惠及“夾心層”。一季度合肥市招商引資近450億元第一季度，我市招商引資總量449.52億元（按美元與人民幣匯率1∶6.6計(jì)算），同比增長(zhǎng)41%，超全年工作目標(biāo)序時(shí)進(jìn)度5個(gè)百分點(diǎn)。其中實(shí)際到位省外資金421.58億元，同比增長(zhǎng)43.75%；實(shí)際到位外資4.2338億美元，同比增長(zhǎng)13%。Part2住宅市場(chǎng)2.1一級(jí)市場(chǎng)2.2樓市資訊2.3供求分析contents4月20日17點(diǎn)15分，競(jìng)買(mǎi)師落下競(jìng)價(jià)錘，S1103地塊順利掛牌出讓?zhuān)源?月份合肥土地市場(chǎng)成交量為3.55畝，而5月份的土地供應(yīng)計(jì)劃尚未公布，或?qū)⑾萑胪恋氐牧愎?yīng)。土地價(jià)格下降一季度合肥土地成交單價(jià)為362.71萬(wàn)元/畝，低于2010年合肥430萬(wàn)元/畝的土地成交單價(jià)，降幅為15.65%。世紀(jì)金源北城摘牌的3宗N1103、N1104、N1105號(hào)地塊為例，住宅成交單價(jià)為150萬(wàn)元/畝，預(yù)計(jì)后期的銷(xiāo)售成本價(jià)格為3000元/㎡。2.1一級(jí)市場(chǎng)克爾瑞機(jī)構(gòu)（合肥）總經(jīng)理葛百會(huì)表示：“目前土地市場(chǎng)和樓市都出現(xiàn)了冷淡的現(xiàn)象，這是調(diào)控取得成效的表現(xiàn)，同時(shí)這也是一個(gè)僵局，但是關(guān)鍵的保障性住房盈利點(diǎn)還未真正解決，現(xiàn)在說(shuō)樓市拐點(diǎn)就要到來(lái)還尚早。保障性住房的大面積入市，才是樓市拐點(diǎn)到來(lái)的標(biāo)志?！甭曇?.2樓市資訊第一周合肥有1家開(kāi)盤(pán)，3家認(rèn)籌第三周合肥有7家開(kāi)盤(pán)，4家認(rèn)籌第二周合肥有3家開(kāi)盤(pán)，4家認(rèn)籌第四周合肥有5家開(kāi)盤(pán)，2家認(rèn)籌相對(duì)于上月25個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，本月開(kāi)盤(pán)和認(rèn)籌數(shù)相對(duì)于上月大幅減少，本月計(jì)16家開(kāi)盤(pán)，12家認(rèn)籌，眾多項(xiàng)目紛紛進(jìn)入觀望期由于三月市場(chǎng)成交不如預(yù)期，直接讓本來(lái)在四月開(kāi)盤(pán)的開(kāi)發(fā)商做了延期準(zhǔn)備2.3供求分析數(shù)據(jù)來(lái)源：金達(dá)利數(shù)據(jù)中心備注：不包括集資房和經(jīng)濟(jì)適用房本月市場(chǎng)成交2093套，成交面積20.9萬(wàn)㎡，環(huán)比大幅下跌，調(diào)控使得買(mǎi)賣(mài)雙方都出現(xiàn)資金困難，對(duì)于政策前景的不明朗也使得市場(chǎng)觀望氛圍濃厚成交大幅下挫2.2樓市資訊【恒大華府】尋找“插花ＤＩＹ”達(dá)人火熱報(bào)名中【印象西湖】空中四合院全球開(kāi)放【華鳳國(guó)際】“產(chǎn)品鑒賞暨主力商家簽約會(huì)”完美落幕【御湖觀邸】曠世新作即將啟動(dòng)認(rèn)籌【旺角香水岸】4月16日藝術(shù)盛宴撼世上演【印象西湖】空中四合院16日全球首獻(xiàn)開(kāi)放【愛(ài)上城】小高層約60兩房90三房特惠清盤(pán)【融僑·天駿】天觀140-180㎡終極大戶(hù)載譽(yù)公開(kāi)【水墨蘭庭·景觀樓王】4月17日盛大開(kāi)盤(pán)尊享四重大禮不限購(gòu)【金大地1912公館】合肥風(fēng)雅美學(xué)新紀(jì)元【萬(wàn)科·鉑客公寓】新鮮上市4月16日全城意向登記【融僑·中央美域】4月17日瑜伽養(yǎng)生溫情開(kāi)啟【融僑·天駿】榮膺政務(wù)區(qū)三月份銷(xiāo)售冠軍【安糧·東怡金融廣場(chǎng)】禮獻(xiàn)全球即將耀世開(kāi)盤(pán)【御景·前城】12#新品上市75-126㎡價(jià)值湖居【萬(wàn)達(dá)·中心名宅】限量房源循眾加推【高速·濱湖時(shí)代廣場(chǎng)】尊品住宅17號(hào)樓89-133㎡傾情發(fā)售【文華閣】35-106㎡學(xué)區(qū)名宅17日盛大認(rèn)籌【中環(huán)城】5.4米挑高公寓全城預(yù)約2.3供求分析備注：不包括集資房和經(jīng)濟(jì)適用房本月市場(chǎng)供大于求較為明顯，供求比達(dá)到1.97：1，主要由于成交量大幅下滑所致2.3供求分析備注：不包括集資房和經(jīng)濟(jì)適用房4月市場(chǎng)成交均價(jià)持續(xù)小幅震蕩，在6300元/㎡左右，相對(duì)于3月份小幅上升，在成交量大幅下跌的同時(shí)，房?jī)r(jià)依舊堅(jiān)挺，而促銷(xiāo)的方法和手段卻在不斷翻新2.3供求分析備注：不包括集資房和經(jīng)濟(jì)適用房限購(gòu)的老城區(qū)蜀山，包河，廬陽(yáng)瑤海成交量所占比重由上月的7成將為現(xiàn)在的5成，降幅顯著，政策效果明顯本月成交區(qū)域分布較為均衡，政務(wù)區(qū)和蜀山區(qū)依舊是市場(chǎng)成交主力區(qū)域，但比重都環(huán)比大幅下滑3.1產(chǎn)品綜述近郊產(chǎn)品單價(jià)低，總價(jià)低，大多項(xiàng)目90㎡以下戶(hù)型占據(jù)80%左右的份額，因而，良好的性?xún)r(jià)比和優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品配比使其成為新政下市場(chǎng)的寵兒江南花園金水灣花園近郊產(chǎn)品迎來(lái)機(jī)遇12123.1產(chǎn)品綜述學(xué)區(qū)房概念進(jìn)一步凸顯位于濱湖新區(qū)中心位置，其周邊配套尤其是學(xué)校成為其強(qiáng)勢(shì)資源，使產(chǎn)品產(chǎn)生較大溢值本月成交142套，目前在售均價(jià)7000元/㎡書(shū)香門(mén)第3.1產(chǎn)品綜述希望能買(mǎi)90㎡以下的房子，89的最好了，可以省點(diǎn)稅錢(qián)面積：兩三房就行了，采光和通風(fēng)是最重要的戶(hù)型：客戶(hù)對(duì)產(chǎn)品的基本要素依舊非常關(guān)注90㎡左右的戶(hù)型是目前剛需首選戶(hù)型4月之客戶(hù)觀點(diǎn)3.2熱銷(xiāo)產(chǎn)品項(xiàng)目概況：項(xiàng)目總占地面積6.7萬(wàn)平米，規(guī)劃多層，高層銷(xiāo)售信息：目前在售高層均價(jià)5500元/平方米，95折優(yōu)惠產(chǎn)品類(lèi)型：多層，高層容積率：2.0市場(chǎng)定位：中低端項(xiàng)目風(fēng)格：現(xiàn)代化戶(hù)型面積：

75-95㎡價(jià)格：高層均價(jià)5500元/㎡配套中小學(xué):高升公學(xué)、朗溪路小學(xué)、龍崗中學(xué)、大店路小學(xué)、馬崗實(shí)驗(yàn)小學(xué)

幼兒園：雙語(yǔ)幼兒園

綜合商場(chǎng):長(zhǎng)江批發(fā)市場(chǎng)，國(guó)風(fēng)超市

醫(yī)院：合肥第一人民醫(yī)院

其他：公交分公司，羅崗菜市瑞泰江南花園3月26日開(kāi)盤(pán)推出約160套房源，至4月底目前已經(jīng)售出75%，逆市強(qiáng)銷(xiāo)份外搶眼3.2熱銷(xiāo)產(chǎn)品四大亮點(diǎn)一：稀缺多層二：超高性?xún)r(jià)比三：低公攤四：成熟環(huán)境在售22#、24#、28#、30#樓75-95平米戶(hù)型，均價(jià)5500元/平米。所有多層每平米優(yōu)惠400元，按揭首付款95折優(yōu)惠。在售20#、21#樓78-89平米戶(hù)型，折后均價(jià)5200元/平米。17#、23#、25#、26#樓70-90平米戶(hù)型，4月30日開(kāi)盤(pán)。4.1營(yíng)銷(xiāo)綜述本月?tīng)I(yíng)銷(xiāo)關(guān)鍵字：聚氣本月合肥各式營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)層出不窮，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，4月合肥各個(gè)項(xiàng)目共舉辦活動(dòng)67場(chǎng)，環(huán)比增加27%，單單是四月的最后一周，各式樓盤(pán)活動(dòng)就高達(dá)21場(chǎng)各式活動(dòng)4.1營(yíng)銷(xiāo)綜述活動(dòng)升級(jí)，花樣翻新DIY，手繪高端品鑒，名車(chē)試駕4.1營(yíng)銷(xiāo)綜述網(wǎng)站看房團(tuán)，媒體全接觸相對(duì)于普通廣告宣傳，更多商家選擇與本地知名網(wǎng)站合作，帶動(dòng)網(wǎng)友直接去現(xiàn)場(chǎng)看房，拉動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)氣氛4.1營(yíng)銷(xiāo)綜述4月看房團(tuán)活動(dòng)頻頻，在新政調(diào)控下，各家樓盤(pán)銷(xiāo)售狀況普遍較差，因而希望借力網(wǎng)絡(luò)來(lái)達(dá)到宣傳促銷(xiāo)的作用看房團(tuán)效果不錯(cuò)，一天可以看很多樓盤(pán)，既漲知識(shí)又漲見(jiàn)識(shí)，可以選到自己如意的樓盤(pán)很多人根本不是買(mǎi)房的，過(guò)來(lái)玩的么，希望網(wǎng)站能帶來(lái)更多的有效客戶(hù)效果客戶(hù)說(shuō)商家說(shuō)4.1營(yíng)銷(xiāo)綜述促銷(xiāo)依舊是市場(chǎng)的主旋律促銷(xiāo)方式不同力度的打折每㎡直接優(yōu)惠一口價(jià)特價(jià)房幸運(yùn)抽獎(jiǎng)最噱頭：樓市一元一平米“70年產(chǎn)權(quán)、5.4米層高，一元一平米，現(xiàn)在預(yù)約另享總房款兩萬(wàn)元優(yōu)惠?！边@樣的公寓你信不信，你要不要。一元一平米，不過(guò)是僅有一平米，也就是說(shuō)其他面積還是按開(kāi)盤(pán)價(jià)格來(lái)算。比如戶(hù)型為60平米的一套公寓，其中59平米按開(kāi)盤(pán)?時(shí)的價(jià)格正常收取，剩下的一平米只收一元媒體綜述：本月市場(chǎng)價(jià)格優(yōu)惠訴求和優(yōu)惠訴求較之上個(gè)月小有提升，可見(jiàn)在新政下多個(gè)項(xiàng)目加大了促銷(xiāo)和宣傳的力度來(lái)回籠資金，同時(shí)也是銷(xiāo)售者在新的市場(chǎng)狀況下的反應(yīng)數(shù)據(jù)來(lái)源：金達(dá)利數(shù)據(jù)中心4.2媒體策略4.2媒體策略降幅最大4