北京市房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢畢業(yè)論文

北京市房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢研究班級：學號號：作者：導師：培養(yǎng)單位：論文提交日期：：論文摘要本文通過在對房房地產(chǎn)市場的的調(diào)查（開發(fā)發(fā)投資情況、市市場形勢、市市場需求、居居民居住的狀狀況），數(shù)據(jù)據(jù)統(tǒng)計的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，全面地地分析了房地地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀狀、存在的問問題及影響其其發(fā)展的因素素，并對北京京市房地產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展趨勢進進行了著重的的分析，提出出了房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展的的戰(zhàn)略略。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)；影響因因素；趨勢；；戰(zhàn)略目錄論文摘要1關(guān)鍵詞11.導論12.北京市房房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展展現(xiàn)狀概況12.1北京市房房地產(chǎn)開發(fā)投投資情況12.2北京市房房地產(chǎn)市場形形勢22.3市場需求求分析42.4居民居住住狀況分析53.影響北京京房地產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展的因素553.1影響北京京市房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展的政策53.2北京市房房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展展過快帶來的的影響74.北京市房房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展展趨勢分析884.1房地產(chǎn)投投資增速將略略有減緩84.2房地產(chǎn)投投資資金不難難解決94.3市場供求求不平衡矛盾盾將繼續(xù)存在在94.4房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)的資資產(chǎn)重組將向向縱深推進1104.5消費者對對住宅需求多多樣化104.6房地產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展的空間間較大115.北京房地地產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略125.1落實政策策，加強對土土地市場的監(jiān)監(jiān)督管理125.2加強宏觀觀調(diào)控125.3規(guī)范房屋屋中介、加快快培育二級市市場126.結(jié)語133參考文獻14北京市房地產(chǎn)業(yè)業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展展趨勢研究1.導論房地產(chǎn)行業(yè)是我我國國民經(jīng)濟濟的主導產(chǎn)業(yè)業(yè)，在現(xiàn)代社會會經(jīng)濟生活中中有著舉足輕輕重的地位，隨隨著我國經(jīng)濟濟的不斷高速速發(fā)展，人民民生活水平在在不斷的提高高，房地產(chǎn)行行業(yè)也在飛速速發(fā)展。自我國加入WTTO、首都北北京成功申辦辦2008年第二十九九屆全球最大大的體育盛會會—奧運會以后后，北京房地地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)飛飛速發(fā)展的趨趨勢，住房呈呈現(xiàn)增長需求求和改善需求求雙旺盛，這這也使得房屋屋的價格在近近幾年有較大大幅度的升高高。房地產(chǎn)泡泡沫的聲音不不絕于耳，政政府通過控制制收縮銀根和和調(diào)控房貸等等辦法，并出出臺一系列房房地產(chǎn)行業(yè)的的規(guī)定，來控控制房地產(chǎn)投投資增長過快快和房價大幅幅上漲現(xiàn)象。這這些措施收到到了一定的效效果，房地產(chǎn)產(chǎn)投資增長率率有明顯的下下降，房價趨趨于穩(wěn)定，也也促使北京市市的房地產(chǎn)業(yè)業(yè)朝著健康有有序的方向發(fā)發(fā)展。2.北京市房地地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)現(xiàn)狀概況近幾年，北京房房地產(chǎn)有很大大的變動，由由于需求過盛盛、炒房等原原因，北京房房價大幅增長長。從03年下半年開開始，國家出出臺房地產(chǎn)宏宏觀調(diào)控政策策，其頻率之之高、力度之之大前所未有有，這也使北北京的房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)與與往年不同的的特征。2.1北京市市房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資情況20世紀90年年代以來，北北京市的房地地產(chǎn)發(fā)展非常常迅速。無論論從投資、竣竣工面積來看看，都呈現(xiàn)迅迅猛發(fā)展態(tài)勢勢。在90年代初時，每每年只有20到30多億元，1995年達到了355.8億元，而2000年達到了989.4億元，房地地產(chǎn)投資占全全市固定資產(chǎn)產(chǎn)投資的比重重已達到54.5%。2006年，北京市市房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資為1719..9億元，占全全社會固定資資產(chǎn)比重的一一半以上。具具體情況見下下表：表一：北京市房房地產(chǎn)投資情情況年份投資總額（億元）商品房施工面積積（萬平方米）竣工面積（萬平方米）1997330.32869.6682.31998377.43499.1842.81999421.53784.01208.52000522.14455.01365.62001783.85966.71707.42002989.47510.72384.420031202.59070.72593.720041473.39931.33067.020051525.010748.553770.920061719.910483.553193.92007年1--4月北京市房房地產(chǎn)開發(fā)投投資增速放緩緩施工面積和和就竣工面積積繼續(xù)保持年年初以來的增增長趨勢。1月至4月，房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)投資394.7億元，比2006年同期增長11.6%，住宅投資206.8億元，增長10.2%，其中經(jīng)濟濟適用房完成成投資3.6億元，下降59.6%。4月末北京市市商品房施工工面積為7389..8萬平方米，比比2006年同期略增增長1%。其中，住住宅施工面積積為4130..6萬平方米，比比2006年同期下降9.1%。上述表明，從22003年開始，政政府加強了對對房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)的宏觀調(diào)控控，北京市房房地產(chǎn)開發(fā)投投資、施工面面積和竣工面面積增長的速速度逐漸放緩緩。2.2北京市市房地產(chǎn)市場場形勢一、房地產(chǎn)市場場銷售變動情情況在房地產(chǎn)發(fā)展非非常迅速的同同時，房地產(chǎn)產(chǎn)銷售方面亦亦呈現(xiàn)出快速速增長的趨勢勢。20世紀90年代初銷售售額只有20多億元，1995年銷售額為66.7億元，而到到了2002年銷售額就就達到了813.8億元，到2006年實際銷售售額為2159億元，比2005年有較大幅幅度的增長。自2003年下下半年國家對對宏觀經(jīng)濟進進行調(diào)控，尤尤其是從2005年3月開始加大大房地產(chǎn)業(yè)宏宏觀調(diào)控的力力度以來，政政策目標開始始指向抑制部部分地區(qū)房地地產(chǎn)投資規(guī)模模過大、商品品住房價格上上漲過快和住住房供應結(jié)構(gòu)構(gòu)不合理等問問題。2005年5月份以后，隨隨著房地產(chǎn)業(yè)業(yè)調(diào)控政策效效果的顯現(xiàn)，北北京市房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)投資增增速開始放緩緩，月用比增增長速度明顯顯降低。具體體情況見下表表：表二：北京市房房地產(chǎn)銷售情情況年份商品房銷售面積積（萬平方米）商品房銷售額（億元）1997290.9164.11998409.2241.41999544.4307.52000956.9407.720011205.0609.920021708.3813.820031995.8898.020042472.01249.120052803.21758.820062607.62159.02007年商品品房銷售面積積減少，住宅宅降幅明顯。1月至4月，北京市市商品房和期期房銷售面積積繼續(xù)較大幅幅度下降，現(xiàn)現(xiàn)房銷售面積積為123.4萬平方米，期期房銷售面積積為395.1萬平方米，分分別比2006年同期下降47.8%和14.7%。其中，住住宅現(xiàn)房銷售售面積91.2萬平方米，下下降54%；住宅期房房銷售面積302.6萬平方米，下下降29.6%。從以上數(shù)據(jù)中可可以看出，雖雖然政府已經(jīng)經(jīng)對房地產(chǎn)投投資資金和土土地的供給進進行了有效的的調(diào)控，但是是房屋的銷售售面積和銷售售額還是在不不斷的增長，二、房地產(chǎn)市場場價格變動情情況1.期房住宅均均價增長較快快，四至五環(huán)環(huán)路突破萬元元。從分環(huán)路路住宅期房均均價來看，四四環(huán)以內(nèi)住宅宅期房均價達達到13121元/平方米；四四環(huán)至五環(huán)路路均價突破均均價萬元，達達到了10616元/平方米、五五環(huán)到六環(huán)和和六環(huán)以外價價格分別為7037元/平方米和4865元/平方米.2.價格指數(shù)依依然高位運行行，住宅價格格漲幅突破兩兩位數(shù)。1月至4月，北京市市房屋銷售價價格指數(shù)為109.11%，其中新建建商品房價格格指數(shù)分別為為109.00%。分區(qū)域看，各功功能區(qū)價格指指數(shù)漲幅差距距明顯，城市市功能核心區(qū)區(qū)、城市功能能拓展區(qū)及生生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)房房屋銷售價格格指數(shù)分別為為107%、109.11%及110.22%。隨著住宅宅郊區(qū)化發(fā)展展，城市發(fā)展展新區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)力度不不斷加大，房房屋銷售價格格指數(shù)達到全全市功能區(qū)之之最，為112.44%。房屋價格上漲的的主要原因：：（1）土地價格格上漲。國家家發(fā)展和改革革委員會、國國家統(tǒng)計局發(fā)發(fā)布的調(diào)查報報告顯示，2004年第一季度度北京土地交交易價格漲幅幅超過10個百分點，第第二季度，北北京土地交易易價格同比漲漲幅還是超過過10%，可見，地地價上漲是當當前房價上漲漲中的重要因因素。（2）房地產(chǎn)市市場供求結(jié)構(gòu)構(gòu)變動。中低低價位商品住住房供應量下下降，高檔商商品房供應增增加，導致商商品房平均價價格上揚和房房地產(chǎn)市場的的結(jié)構(gòu)性矛盾盾。這種結(jié)構(gòu)構(gòu)性失衡的原原因，一是政政府對經(jīng)濟適適用房投資的的減少。二是是市場的內(nèi)在在決定力量：：在較高收入入者的需求未未基本滿足之之前，市場供供給的重點不不太可能是檔檔次較低、盈盈利較差的低低價商品房。三三是隨著城鎮(zhèn)鎮(zhèn)居民收入水水平的提高，對對住房品質(zhì)的的要求提高，推推動高品質(zhì)住住房比重增加加，提升了平平均價格。（3）國家對房房地產(chǎn)開發(fā)的的“地根”、“銀根”緊縮，特別別是對“地根”的緊縮，影影響消費者對對房價的預期期。房地產(chǎn)開開發(fā)商利用市市場信息的不不對稱有意炒炒作，經(jīng)媒體體放大，進一一步強化了消消費者的心理理預期，引起起更多人跟風風。（4）從2003年下半年開開始采取的宏宏觀調(diào)控措施施總體上抑制制了商品房供供應量的增加加，加劇了供供不應求的情情況，客觀上上起到了推動動價格增長的的作用。2.3市場需求求分析2001年以來來，北京市住住宅市場需求求逐年擴大，導導致了供需矛矛盾，從而推動了住住宅價格的上上升。影響北京市住宅宅市場需求逐逐年擴大主要要有三大因素素：城鎮(zhèn)化進進程加快增加加了住宅的消消費需求；居居民收入提高高加大了住宅宅的有效需求求；良好區(qū)位位吸引了外來來需求。1.城鎮(zhèn)化進程程加快增加了了住宅的消費費需求。隨著著經(jīng)濟建設(shè)步步伐的加快，農(nóng)農(nóng)村剩余勞動動力不斷向城城鎮(zhèn)非農(nóng)產(chǎn)業(yè)業(yè)轉(zhuǎn)移，大量量農(nóng)民進城安安居樂業(yè)、投投資創(chuàng)業(yè)，有有力地推進了了北京市城鎮(zhèn)鎮(zhèn)化的進程。數(shù)數(shù)據(jù)顯示，2006年北京市城城鎮(zhèn)化率達到到84.3%，比2001年擴大了6.2個百分點。新新增城鎮(zhèn)人口口的進城置業(yè)業(yè)需求與拆遷遷人口的拆遷遷需求使得對對于住宅的主主動消費需求求和被動消費費需求不斷擴擴大。2.居民收入提提高加大了住住宅的有效需需求。北京市市城市居民人人均可支配收收入從2001年的115777.8元上升到2006年的199777.5元。居民收收入的大幅提提高，使居民民的實際購買買力增強，加加大了住宅的的有效需求。

收入的提高成成為支撐房價價上漲的一個個重要因素。在2001年至2006年的6年間，北京市住宅銷售價格與人均可支配收入均有不同程度的增長，人均可支配收入累積上漲幅度比住宅銷售價格指數(shù)累計增長幅度高80.1個百分點。經(jīng)濟的發(fā)展，使居民可支配收入較快增長，居民改善居住條件的需求日益強烈，住宅消費能力進一步提高，這是房價上漲的基礎(chǔ)。3.良好區(qū)位吸吸引了外來需需求。北京市市作為首都，其其獨特的區(qū)位位優(yōu)勢是國內(nèi)內(nèi)其它城市不不能同日而語語的，中央單單位在京人員員、外省人及及每年大量高高校留京畢業(yè)業(yè)生等的購買買力均對北京京市住宅市場場產(chǎn)生影響。近近年來，北京京市國際化、現(xiàn)現(xiàn)代化進程加加快，其作為為國際大都市市的地位越來來越受到其他他國家認可和和重視，這吸吸引著境外的的需求進入北北京的住宅市市場。尤其是是北京市申奧奧成功以來，它它良好的區(qū)位位更吸引著全全世界的目光光。據(jù)建設(shè)管管理部門的調(diào)調(diào)查顯示，2006年1-11月外埠個人人在京購房數(shù)數(shù)量占市場份份額的35.3%，并以購買買高價位住宅宅為主。大量量外埠消費群群體涌入北京京的住宅市場場，加大了北北京市住宅市市場的外來需需求，從而也使得房價進進一步上漲。2.4居民居住住狀況分析近幾年來，住宅宅建設(shè)規(guī)模的的擴大，使居居民的住房條條件和生活環(huán)環(huán)境有了較大大的改善和提提高。數(shù)據(jù)顯示，19975年，北京市市城鎮(zhèn)居民人人均住房面積積僅為3.70平方米。20世紀90年代中期后后，由于每年年新建住宅建建設(shè)規(guī)模的不不斷擴大，加加之市民自有有住房比例額額的不斷增加加，人均居住住面積每年都都以較平穩(wěn)的的幅度增長。截截止到2006年，北京市市城鎮(zhèn)居民的的人均住房面面積已達到20平方米。半半個世紀以來來，人均居住住面積增長了了4倍多。而從新建樓房的的室內(nèi)平面布布局的變化來來看，可以清清楚的感覺到到北京市居民民在擁有屬于于自己住房的的同時，已不不再僅僅滿足足有一個“容身之處”，而是開始始追求居住舒舒適，強調(diào)增增強住宅的功功能，注意周周邊環(huán)境的優(yōu)優(yōu)勢等。3.影響北京房房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展展的因素3.1影響北京京市房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展的政策近年來，我國經(jīng)經(jīng)濟發(fā)展迅速速，每年以10%左右的速度度增長，但經(jīng)經(jīng)濟運行中也也出現(xiàn)很多問問題，主要表表現(xiàn)為固定資資產(chǎn)投資增長長過快、新開開工項目過多多、重復建設(shè)設(shè)情況嚴重，房房地產(chǎn)開發(fā)資資金過份依賴賴于銀行貸款款。為控制房房地產(chǎn)行業(yè)過過熱，防止房房地產(chǎn)泡沫的的加劇，2004年政府抓住住房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)的兩大命脈脈——土地和資金金，中央實施施了以“管嚴土地，看看緊信貸”為主的宏觀觀調(diào)控措施。各各商業(yè)銀行緊緊縮銀根，嚴嚴格控制對房房地產(chǎn)的信貸貸投放，土地地管理部門持持續(xù)開展土地地市場的清理理整頓，房地地產(chǎn)企業(yè)普遍遍感受到了“地根”嚴控和“銀根”緊縮的壓力力。從2003年下下半年開始，中中國房地產(chǎn)市市場烙上了深深刻的宏觀調(diào)調(diào)控烙印，并并將對以后幾幾年房地產(chǎn)的的發(fā)展繼續(xù)產(chǎn)產(chǎn)生深刻影響響。1.緊縮“銀根根”自2004年以以來有關(guān)部門門連續(xù)采取措措施，加強和和改進房地產(chǎn)產(chǎn)信貸管理，調(diào)調(diào)整信貸投向向。(1)4月255日央行提高高存款準備金金率0.5個百分點。(2)4月277日國務院下下發(fā)通知，將將房地產(chǎn)(不含經(jīng)濟適適用住房項目目)開發(fā)項目資資本金比例由由20%提高到35%以上。(3)10月118日銀監(jiān)會發(fā)發(fā)布《信托投投資公司房地地產(chǎn)信托業(yè)務務管理辦法》(征求意見稿)，對房地產(chǎn)產(chǎn)信托業(yè)務的的經(jīng)營規(guī)則、監(jiān)監(jiān)督管理、風風險控制、處處罰等方面作作出詳盡規(guī)定定。(4)10月229日央行上調(diào)調(diào)存貸款基準準利率。（5）20055年4月30日國家七部委委出臺《關(guān)于于做好穩(wěn)定住住房價格工作作的意見》。（6）05年66月2日國家稅務總總局、財政部部、建設(shè)部發(fā)發(fā)布了《關(guān)于于加強房地產(chǎn)產(chǎn)稅收管理的的通知》。（7）06年44月28日和8月19日起，央行行在不到4個月時間，兩兩次分別上調(diào)調(diào)人民幣貸款款基準利率0.27個百分點，意意在釋放實行行貨幣緊縮政政策的信號。（8）06年99部門在《關(guān)關(guān)于調(diào)整住房房供應結(jié)構(gòu)穩(wěn)穩(wěn)定住房價格格的意見》（即“國十五條”）中規(guī)定，6月1日起，個人住房貸款首付提至30％，但購買自住房且套型面積低于90平方米仍執(zhí)行首付比例20％。2.嚴控土地供供給，規(guī)范土土地市場通過土地政策調(diào)調(diào)控，土地政政策一個是要要控制農(nóng)地轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)為建設(shè)用地地的總量和速速度，控制了了總量就可能能抑制固定資資產(chǎn)投資。第第二個通過供供地政策，來來實現(xiàn)調(diào)控產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，對于房房地產(chǎn)行業(yè)要要給予限制。控控制結(jié)構(gòu)，控控制總量，控控制產(chǎn)業(yè)，來來實現(xiàn)宏觀調(diào)調(diào)控的目的。(1)國土資源源部、監(jiān)察部部聯(lián)合出臺《關(guān)關(guān)于繼續(xù)開展展經(jīng)營性土地地使用權(quán)招標標拍賣掛牌出出讓情況執(zhí)法法監(jiān)察工作的的通知》，要要求各地在2004年8月31日后對全部部經(jīng)營性土地地必須通過招招拍掛出讓。(2)20044年10月底國務院院頒布了《關(guān)關(guān)于深化改革革嚴格土地管管理的決定》。為為貫徹落實該該決定，完善善土地供應計計劃。（3）20044年11月國土資源源部先后出臺臺《關(guān)于貫徹徹落實〈國務務院關(guān)于深化化改革嚴格土土地管理的決決定〉的通知知》、《土地地利用年度計計劃管理辦法法》、《建設(shè)設(shè)項目用地預預審管理辦法法》。（4）20055年1月11日國土資源源部正式對外外發(fā)布了《2005年工作要點點》（5）20066年11月，財政部部、國土資源源部和人民銀銀行聯(lián)合發(fā)布布《關(guān)于調(diào)整整新增建設(shè)用用地有償使用用費政策等問問題的通知》,規(guī)定自2007年1月1日起，新增增建設(shè)用地土土地有償使用用費標準將提提高一倍。國家陸續(xù)出臺的的“銀根”“地根”的緊縮政策，已已經(jīng)見到了成成效，目前房地產(chǎn)產(chǎn)貸款的發(fā)放放增速明顯放放緩，特別是流動動資金貸款逐逐月負增長，使使房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資規(guī)模受受到了資金的的約束?！暗馗钡木o縮將利于于抑制地價上上漲的速度，從從而有助于減減緩地價上漲漲給住宅價格格上漲帶來的的壓力。同時時促使優(yōu)勢房房地產(chǎn)企業(yè)更更加注重對存存量土地資源源的整合，而對存量土土地資源的整整合，將推動動行業(yè)集中度度的進一步提提高。3.2房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展過快帶來來的影響2000年到22004年北京房屋屋平均價格處處于一個相對對穩(wěn)定的狀態(tài)態(tài)，一般維持持在5000元/平方米左右右，但2005年突然上漲漲了1735元，漲幅高高達34.344%。而且這種種價格的突然然上漲給房地地產(chǎn)行業(yè)帶來來了很大影響響。3.2.1北京京房地產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展過快帶來來的危害隨著房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)的升溫，房房價的飛漲，住住房價格的上上漲，加重了了居民的生活活負擔，從而而產(chǎn)生對消費費和投資的雙雙重擠出效應應，擴大貧富富差距，加深深了社會矛盾盾。根據(jù)經(jīng)濟學原理理，一個家庭庭消費隨著收收入的增長而而呈現(xiàn)出一種種漸進變化的的趨勢。低收收入家庭具有有高消費收入入彈性，而高高收入家庭缺缺乏消費收入入彈性。因此此，社會財富富集中于少部部分消費缺乏乏收入彈性的的高收入家庭庭的手中，而而那些收入的的提高能夠極極大刺激消費費的貧困家庭庭卻沒有更多多的收入用于于消費。這在在一定意義上上抑制了社會會的有效需求求，對當前內(nèi)內(nèi)需不足的經(jīng)經(jīng)濟形勢無疑疑是雪上加霜霜。房地產(chǎn)的投資風風險已經(jīng)顯露露。另外，過過高的房價給給城市帶來的的是大量的空空置房和滿目目瘡咦的爛尾尾樓，這些都都成了城市建建設(shè)的心腹大大患。3.2.2抑制制房地產(chǎn)發(fā)展展過快的對策策抑制房地產(chǎn)過快快增長顯然不不能僅僅依靠靠貨幣政策。除除了央行的貨貨幣政策之外外，還需要有有土地政策、稅稅收政策、信信貸政策等方方面共同努力力，才能對我我國房地產(chǎn)價價格的過快增增長起到應有有的調(diào)控作用用。財政政策策是讓有錢的的人對社會多多作貢獻，征征收的稅收可可以多造經(jīng)濟濟適用房和廉廉租住房。北北京必須建立立節(jié)約土地的的住房發(fā)展政政策。在信貸貸政策上，央央行已經(jīng)取消消了貸款利率率的上限，商商業(yè)銀行應該該學會對于房房貸進行風險險議價，用自自己的利率去去覆蓋房貸的的風險。我們們應該學習和和借鑒國外銀銀行同資本市市場投資者及及聯(lián)邦國民抵抵押貸款協(xié)會會和聯(lián)邦住房房貸款抵押公公司共同承擔擔向房地產(chǎn)商商及居民的住住房貸款。4.北京市房地地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨趨勢分析經(jīng)過十幾年的發(fā)發(fā)展，中國房房地產(chǎn)業(yè)正處處于向規(guī)?；⑵放苹?、規(guī)規(guī)范運作的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)型時期，房房地產(chǎn)業(yè)的增增長方式正在在由偏重速度度規(guī)模向注重重效益和市場場細分的轉(zhuǎn)變變，從主要靠靠政府政策調(diào)調(diào)控向依靠市市場和企業(yè)自自身調(diào)節(jié)的方方式轉(zhuǎn)變。2008年奧運運會給北京房房地產(chǎn)開發(fā)商商帶來了絕佳佳的發(fā)展契機機。對于北京京房地產(chǎn)市場場而言，未來來充滿機遇和和挑戰(zhàn)。未來來幾年對于房房地產(chǎn)市場來來說依然會是是一個“政策調(diào)控年年”，而隨著20005年、20066年、2007年房地產(chǎn)調(diào)調(diào)控政策的深深入，一些具具體的操作層層面已經(jīng)有了了非常巨大的的突破，為了了政策的執(zhí)行行到位也制定定了明確的量量化指標；但但是，面對房房價的繼續(xù)快快速上漲，如如何確保具體體的政策能夠夠真正執(zhí)行到到位將成為一一個主旋律。4.1房地產(chǎn)投投資增速將略略有減緩在政府控制房價價、調(diào)整住房房供應結(jié)構(gòu)、加加強土地控制制、信貸控制制等一系列宏宏觀調(diào)控政策策陸續(xù)出臺的的背景下，過過度的投資沖沖動將受到一一定程度的抑抑制，對土地地與房屋開發(fā)發(fā)投資的增速速也將相應減減緩。與此同同時，加息、提提高存款準備備金率等措施施所導致的房房地產(chǎn)開發(fā)貸貸款與消費貸貸款增速的放放緩將直接影影響房地產(chǎn)開開發(fā)的規(guī)模和和施工、竣工工速度。因此此從整體上看看，如果國家家針對房地產(chǎn)產(chǎn)的宏觀調(diào)控控政策落實到到位，未來２２—３年我國房房地產(chǎn)開發(fā)投投資的增速將將略有減緩。4.2房地產(chǎn)產(chǎn)投資資金不不難解決雖然銀監(jiān)會提出出了限制別墅墅類住宅產(chǎn)品品開發(fā)貸款等等多項措施，國國務院也提出出了要把好信信貸閘門、調(diào)調(diào)控信貸貨幣幣增長，但對對銀行來講，房房地產(chǎn)仍然是是一個“金礦”。從融資角角度看，銀行行對政策鼓勵勵發(fā)展的住宅宅產(chǎn)品開發(fā)貸貸款仍然是積積極的。這是是因為，除了了巨大的房地地產(chǎn)信貸需求求之外，商業(yè)業(yè)銀行可將房房地產(chǎn)信貸封封閉運行，且且其系統(tǒng)風險險是尅以控制制的。居民所所購住房被抵抵押給銀行，銀銀行放貸資金金安全有保障障。這些都決決定了在宏觀觀調(diào)控形勢下下，房地產(chǎn)也也發(fā)展過程中中的融資問題題不會如想象象中那么困難難。4.3市場供求求不平衡矛盾盾將繼續(xù)存在在近年來針對房地地產(chǎn)的宏觀調(diào)調(diào)控政策中影影響需求變動動的因素主要要有：上調(diào)銀銀行存貸款利利率、控制二二次購房與投投機性購房、控控制拆遷規(guī)模模等。在當前前居民居住水水平普遍較低低，房地產(chǎn)市市場以首次購購房與改善住住房等真實需需求為主的背背景下，以上上政策對未來來２－３年房房地產(chǎn)市場的的真實需求影影響不大。但但是，由于人人民幣升值的的預期不斷刺刺激“熱錢”涌入我國，且且大部分流入入了房地產(chǎn)領(lǐng)領(lǐng)域，未來２２－３年房地地產(chǎn)市場的投投資性需求仍仍將有所提高高。因此可以以預測，未來來２—３年房地產(chǎn)產(chǎn)市場的需求求將繼續(xù)迅速速增長。從供給看，近近期出臺的提提高存款準備備金率、存貸貸款利率和項項目資本金比比例、嚴格土土地管理、控控制拆遷規(guī)模模等宏觀政策策都在一定程程度上減緩了了房地產(chǎn)市場場的供給增速速。在國家控控制投資規(guī)模模、緊縮“銀根”、“地根”的宏觀調(diào)控控政策不可能能有根本改變變的情況下，未未來２－３年年房地產(chǎn)市場場的供給增速速將略有減緩緩。房地產(chǎn)市市場供求發(fā)展展不平衡的矛矛盾將繼續(xù)存存在。房地產(chǎn)價格格將保持上升升趨勢。從對對供求關(guān)系的的分析可以判判斷，未來２２—３年房地產(chǎn)產(chǎn)價格仍將保保持上升的趨趨勢，原因是是：第一，房地地產(chǎn)市場供求求發(fā)展不平衡衡的矛盾（特特別是需求將將繼續(xù)迅速增增長的趨勢）必必然反映在房房價的持續(xù)增增長上；第二，近年年來地價、建建筑材料、商商品房品質(zhì)提提高所帶來的的開發(fā)成本增增加將推動房房價上漲；第三，從經(jīng)經(jīng)濟學理論來來看，房價的的運動趨勢和和國民經(jīng)濟增增長率以及居居民可支配收收入正相關(guān)。目目前我國經(jīng)濟濟高速發(fā)展，居居民收入持續(xù)續(xù)增加、除非非遭遇金融危危機，經(jīng)濟增增長趨勢被迫迫中斷，否則則房價的運行行趨勢只會上上升，而不可可能下降。普通住房供應量量將上升，高高檔住宅供應應量將減少。為為了合理引導導住房建設(shè)與與消費，國家家在規(guī)劃審批批、信貸、稅稅收等方面對對中小套型、中中低價位的普普通住房給予予了優(yōu)惠的政政策支持，并并明文規(guī)定了了享受優(yōu)惠政政策的普通住住房的具體標標準。未來２２—３年，隨著著房地產(chǎn)宏觀觀調(diào)控細則的的相繼出臺，目目前房地產(chǎn)市市場上大戶型型、低密度住住宅占比偏高高的狀況將改改變，中低價價位、中小套套型普通商品品房、經(jīng)濟適適用房與廉租租房的供應將將有所增加。4.4房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)的資資產(chǎn)重組將向向縱深推進。利潤率的下降、宏宏觀調(diào)控帶來來的銷售速度度放緩以及信信貸的收縮將將使房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)的資資金壓力空前前加大，從而而形成一個自自動淘汰機制制?？梢灶A見見未來２－３３年房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)的并并購將在現(xiàn)有有的基礎(chǔ)上得得以延續(xù)并進進一步發(fā)展，以以獲取資源為為目的的并購購仍將是主流流。有實力的的房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)通過并并購與重組逐逐步擴大市場場份額；一些些缺少土地與與資金支撐的的中小開發(fā)商商、不具備專專業(yè)素質(zhì)和能能力而只是憑憑借有利時機機以資金合作作方式從房地地產(chǎn)業(yè)務中分分一杯羹的企企業(yè)、一些高高負債公司有有可能被兼并并或破產(chǎn)。而而無論是強強強聯(lián)合，還是是強弱結(jié)合，都都是通過進行行土地、資金金、人力、品品牌等資源的的整合追求資資源利用最大大化，達到企企業(yè)雙贏甚至至多贏的目標標。4.5消費者者對住宅需求求多樣化當前住宅分為三三種類型，即即生存型住宅宅、生活型住住宅和享受型型住宅，而今今后一個較長長時期的主要要任務是滿足足居民生活型型住宅目標，即即滿足剛置業(yè)業(yè)的單身白領(lǐng)領(lǐng)、剛組織家家庭的兩口之之家，有一般般收入的普通通家庭的需求求。這里，中中小戶型正逐逐步成為市場場的主角。當當前房地產(chǎn)市市場已回歸到到自住時代，但但收入和房價價之比仍然過過大，一般工工薪階層職能能購置一些中中小戶型。而而“國六條”（即措施1：切實調(diào)整整住房供應結(jié)結(jié)構(gòu)。重點發(fā)發(fā)展中低價位位、中小套型型普通商品住住房、經(jīng)濟適適用房和廉租租住房。各地地都要制定和和實施住房建建設(shè)規(guī)劃，對對新建住房結(jié)結(jié)構(gòu)提出具體體比例要求。措施2：進一步發(fā)發(fā)揮稅收、信信貸、土地政政策的調(diào)節(jié)作作用。嚴格執(zhí)執(zhí)行住房開發(fā)發(fā)、銷售有關(guān)關(guān)政策，完善善住房轉(zhuǎn)讓環(huán)環(huán)節(jié)稅收政策策，有區(qū)別地地適度調(diào)整信信貸政策，引引導和調(diào)節(jié)住住房需求。科科學確定房地地產(chǎn)開發(fā)土地地供應規(guī)模，加加強土地使用用監(jiān)管，制止止囤積土地行行為。措施3：合理控制制城市房屋拆拆遷規(guī)模和進進度，減緩被被動性住房需需求過快增長長。措施4：進一步整整頓和規(guī)范房房地產(chǎn)市場秩秩序。加強房房地產(chǎn)開發(fā)建建設(shè)全過程監(jiān)監(jiān)管，制止擅擅自變更項目目、違規(guī)交易易、囤積房源源和哄抬房價價行為。措施施5：加快城鎮(zhèn)鎮(zhèn)廉租住房制制度建設(shè)，規(guī)規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟濟適用住房，積積極發(fā)展住房房二級市場和和租賃市場，有有步驟地解決決低收入家庭庭的住房困難難。措施6：完善房地地產(chǎn)統(tǒng)計和信信息披露制度度，增強房地地產(chǎn)市場信息息透明度，全全面、及時、準準確地發(fā)布市市場供求信息息，堅持正確確的輿論導向向。）的出臺臺，有助于推推動90平方米以下下小戶型的發(fā)發(fā)展。在住宅宅消費成為一一種大眾消費費的環(huán)境下，投投資者要造“大家都買得得起的房子”，從而給住住宅市場帶來來了廣闊的銷銷售空間。4.6房地產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展的空間間較大由于宏觀調(diào)控、銀銀行收緊，消消費者需求中中的投機性需需求受到了一一定程度的抑抑制。但從長長期來看，房房地產(chǎn)業(yè)仍將將有較大的發(fā)發(fā)展空間。對對于投資者而而言，一直走走俏的房地產(chǎn)產(chǎn)作為一種保保值增值的投投資渠道愈發(fā)發(fā)被他們所青青睞。一是房房地產(chǎn)具有良良好的保值性性，盡管房產(chǎn)產(chǎn)有折舊存在在，但作為不不動產(chǎn)，數(shù)年年內(nèi)它使用價價值不會降低低，且會因土土地的稀缺性性，使得土地地使用權(quán)價值值超過銀行利利率的許多倍倍；二是房地地產(chǎn)具有投資資、自用消費費的雙重屬性性，對家庭而而言投資房地地產(chǎn)既可以使使資產(chǎn)增值，也也可以滿足家家庭未來的住住房需要；三三是投資房地地產(chǎn)可以通過過出租和出售售兩種形式獲獲利，有利于于投資者在長長期出租和短短期出售之間間調(diào)整投資策策略，規(guī)避風風險；四是房房地產(chǎn)也已成成為北京乃至至中國經(jīng)濟發(fā)發(fā)展的支柱產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，國家必必然會支持起起健康發(fā)展。上述分析表明，房房價上漲的趨趨勢不會逆轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，在當前形形勢下對影響響經(jīng)濟重要支支柱之一的房房地產(chǎn)業(yè)進行行投資是有利利可圖的。對對于房地產(chǎn)企企業(yè)而言，關(guān)關(guān)鍵是要正確確分析當前宏宏觀調(diào)控對房房地產(chǎn)業(yè)的影影響，適應政政府的變化調(diào)調(diào)整自己運營營策略，從而而在新的一輪輪宏觀調(diào)控中中提升競爭力力獲得更大的的發(fā)展。