地產(chǎn)項(xiàng)目全程策劃報(bào)告

XX地產(chǎn)項(xiàng)目全程策劃報(bào)告目錄HYPERLINK\l"_Toc262549835"第一章市場(chǎng)研究究5HYPERLINK\l"_Toc262549836"一、我國(guó)宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)分析5HYPERLINK\l"_Toc262549837"1、經(jīng)濟(jì)總體狀狀況：5HYPERLINK\l"_Toc262549838"2、房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)市場(chǎng)總體狀狀況5HYPERLINK\l"_Toc262549839"3、近期房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)政策、法法規(guī)、金融形形勢(shì)7HYPERLINK\l"_Toc262549840"二、重慶市經(jīng)濟(jì)濟(jì)總體狀況110HYPERLINK\l"_Toc262549841"1、宏觀經(jīng)濟(jì)持持續(xù)增長(zhǎng)100HYPERLINK\l"_Toc262549842"2、居民生活水水平10HYPERLINK\l"_Toc262549843"3、重慶本土房房地產(chǎn)政策及及影響11HYPERLINK\l"_Toc262549844"三、合川區(qū)發(fā)展展總體概況112HYPERLINK\l"_Toc262549845"1、行政區(qū)劃分分與人口情況況12HYPERLINK\l"_Toc262549846"2、整體經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展12HYPERLINK\l"_Toc262549847"3、合川區(qū)房地地產(chǎn)市場(chǎng)狀況況14HYPERLINK\l"_Toc262549848"第二章、項(xiàng)目環(huán)環(huán)境分析166HYPERLINK\l"_Toc262549849"一、項(xiàng)目地塊具具體分析166HYPERLINK\l"_Toc262549850"1、項(xiàng)目地塊區(qū)區(qū)域分析166HYPERLINK\l"_Toc262549851"2、項(xiàng)目地塊四四至17HYPERLINK\l"_Toc262549852"3、項(xiàng)目地塊內(nèi)內(nèi)部情況分析析18HYPERLINK\l"_Toc262549853"4、地塊經(jīng)濟(jì)技技術(shù)指標(biāo)188HYPERLINK\l"_Toc262549854"5、地塊交通條條件調(diào)查199HYPERLINK\l"_Toc262549855"6、周邊市政配配套設(shè)施調(diào)查查20HYPERLINK\l"_Toc262549856"二、項(xiàng)目分析（SWOT）20HYPERLINK\l"_Toc262549857"第三章項(xiàng)目定位位21HYPERLINK\l"_Toc262549858"一、目標(biāo)客戶群群定位21HYPERLINK\l"_Toc262549859"1、消費(fèi)者需求求與收入調(diào)查查21HYPERLINK\l"_Toc262549860"2、住宅目標(biāo)客客戶確定222HYPERLINK\l"_Toc262549861"3、購(gòu)買(mǎi)商鋪的的目標(biāo)群分析析24HYPERLINK\l"_Toc262549862"二、項(xiàng)目形象定定位25HYPERLINK\l"_Toc262549863"1、綠色觀念成成為關(guān)注重點(diǎn)點(diǎn)25HYPERLINK\l"_Toc262549864"2、項(xiàng)目形象定定位25HYPERLINK\l"_Toc262549865"三、項(xiàng)目核心競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力分析226HYPERLINK\l"_Toc262549866"四、價(jià)格定位227HYPERLINK\l"_Toc262549867"1、價(jià)格定位考考慮因素277HYPERLINK\l"_Toc262549868"2、定價(jià)思路227HYPERLINK\l"_Toc262549869"五、產(chǎn)品定位228HYPERLINK\l"_Toc262549870"1、建筑風(fēng)格定定位28HYPERLINK\l"_Toc262549871"2、建筑環(huán)境建建設(shè)定位299HYPERLINK\l"_Toc262549872"3、小區(qū)初步規(guī)規(guī)劃29HYPERLINK\l"_Toc262549873"4、項(xiàng)目產(chǎn)品戶戶型設(shè)計(jì)300HYPERLINK\l"_Toc262549874"六、小區(qū)命名方方案33HYPERLINK\l"_Toc262549875"第四章投資估算算33HYPERLINK\l"_Toc262549876"一、投資估算333HYPERLINK\l"_Toc262549877"1、投資估算依依據(jù)33HYPERLINK\l"_Toc262549878"2、工程費(fèi)用333HYPERLINK\l"_Toc262549879"3、開(kāi)發(fā)規(guī)費(fèi)337HYPERLINK\l"_Toc262549880"4、開(kāi)發(fā)費(fèi)用估估算37HYPERLINK\l"_Toc262549881"5、建設(shè)總投資資估算38HYPERLINK\l"_Toc262549882"二、銷(xiāo)售收入估估算39HYPERLINK\l"_Toc262549883"1、估算說(shuō)明339HYPERLINK\l"_Toc262549884"2、銷(xiāo)售收入估估算表39HYPERLINK\l"_Toc262549885"第五章投資收益益分析40HYPERLINK\l"_Toc262549886"一、財(cái)務(wù)分析440HYPERLINK\l"_Toc262549887"1、投資計(jì)劃與與資金籌措表表40HYPERLINK\l"_Toc262549888"2、借款還本付付息表41HYPERLINK\l"_Toc262549889"3、利潤(rùn)與所得得稅測(cè)算422HYPERLINK\l"_Toc262549890"4、現(xiàn)金流量表表43HYPERLINK\l"_Toc262549891"第六章?tīng)I(yíng)銷(xiāo)推廣廣策劃44HYPERLINK\l"_Toc262549892"一、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)進(jìn)度計(jì)劃甘特特圖44HYPERLINK\l"_Toc262549893"二、項(xiàng)目市場(chǎng)推推廣方案444HYPERLINK\l"_Toc262549894"1、對(duì)企業(yè)外部部的策略455HYPERLINK\l"_Toc262549895"2、項(xiàng)目自身策策略47HYPERLINK\l"_Toc262549896"3、營(yíng)銷(xiāo)整體規(guī)規(guī)劃方案建議議書(shū)49HYPERLINK\l"_Toc262549897"4、廣告宣傳策策劃建議書(shū)551HYPERLINK\l"_Toc262549898"4、媒介投放策策略53第一章市場(chǎng)研研究一、我國(guó)宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)分析1、經(jīng)濟(jì)總體狀狀況：總體看來(lái)，我國(guó)國(guó)經(jīng)濟(jì)一直保保持平穩(wěn)較快快發(fā)展，國(guó)內(nèi)內(nèi)生產(chǎn)總值從從1998年844022.28億元到2009年的3353553億元，增長(zhǎng)長(zhǎng)了近4倍。國(guó)內(nèi)生生產(chǎn)總值增長(zhǎng)長(zhǎng)率也由98年的7.8%到07年的13%，經(jīng)濟(jì)發(fā)展展趨勢(shì)良好。自08年以來(lái)受?chē)?guó)際形勢(shì)和金融危機(jī)影響，雖然國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)率沒(méi)能實(shí)現(xiàn)持續(xù)增長(zhǎng)，但也實(shí)現(xiàn)保八目標(biāo)，經(jīng)濟(jì)保持良好發(fā)展勢(shì)頭，投資環(huán)境優(yōu)越。表1-19988-20099年度國(guó)內(nèi)生生產(chǎn)總值和國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值值增長(zhǎng)率2009年全年年全社會(huì)固定定資產(chǎn)投資2248446億元，比上上年增長(zhǎng)30.1%。分城鄉(xiāng)看看，城鎮(zhèn)投資資1941339億元，增長(zhǎng)30.5%；農(nóng)村投資30707億元，增長(zhǎng)27.5%。分地區(qū)看看，東部地區(qū)區(qū)投資95653億元，比上上年增長(zhǎng)23.0%；中部地區(qū)區(qū)投資49846億元，增長(zhǎng)35.8%；西部地區(qū)區(qū)投資49662億元，增長(zhǎng)38.1%；東北地區(qū)區(qū)投資23733億元，增長(zhǎng)26.8%。在城鎮(zhèn)投投資中，第一一產(chǎn)業(yè)投資3373億元，比上上年增長(zhǎng)49.9%；第二產(chǎn)業(yè)業(yè)投資82277億元，增長(zhǎng)26.8%；第三產(chǎn)業(yè)業(yè)投資1084889億元，增長(zhǎng)33.0%。2、房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)市場(chǎng)總體狀狀況2009年房地地產(chǎn)市場(chǎng)狀況況2009年，房房屋新開(kāi)工面面有較大幅度度增加，施工工面積和竣工工面積增幅則則有所減少。2009年，房屋新開(kāi)工面面積11.554億平方米，同同比增長(zhǎng)122.5%；施工面積311.96億平方米，同同比增長(zhǎng)122.8%；竣工面積7..02億平方米，同同比增長(zhǎng)5..5%。2009年，商商品房銷(xiāo)售額額439955億元，比上上年增長(zhǎng)755.5%。其其中，商品住住宅銷(xiāo)售額增增長(zhǎng)80.00%，辦公樓樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)業(yè)用房銷(xiāo)售額額分別增長(zhǎng)666.9%和和45.5%%。20099年商品房銷(xiāo)銷(xiāo)售額同比增增長(zhǎng)創(chuàng)歷史新新高，這基于于商品房市場(chǎng)場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升，全國(guó)商品房房銷(xiāo)售面積99.37億平方米，比比上年增長(zhǎng)442.1%。其中，商品品住宅銷(xiāo)售面面積增長(zhǎng)433.9%；辦辦公樓銷(xiāo)售面面積增長(zhǎng)300.8%；商商業(yè)營(yíng)業(yè)用房房銷(xiāo)售面積增增長(zhǎng)24.22%。09年商品品房銷(xiāo)售面積積又出現(xiàn)一個(gè)個(gè)高峰，雖然然相比20005年的45.113%仍低一一些。2009年，商商品房銷(xiāo)售面面積大于商品品房竣工面積積，說(shuō)明房地地產(chǎn)市場(chǎng)需求求旺盛，從而而有效吸納了了一部分商品品房空置量。2009年年，全國(guó)完成成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)投資362232億元元，比上年增增長(zhǎng)16.11%。其中，商商品住宅完成成投資256619億元元，增長(zhǎng)144.2%，占占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)投資的比重重為70.77%2010年第一一季度房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)狀況2010年4月月份，全國(guó)70個(gè)大中城市市房屋銷(xiāo)售價(jià)價(jià)格同比上漲漲12.8%，其中新建建住宅銷(xiāo)售價(jià)價(jià)格同比上漲漲15.4%，商品住宅宅銷(xiāo)售價(jià)格上上漲17.3%。雖然4月房地產(chǎn)調(diào)調(diào)控政策措施施密集、力度度空前，但全全國(guó)房?jī)r(jià)依舊舊保持同比上上漲態(tài)勢(shì)，不不過(guò)與此同時(shí)時(shí)，商品房銷(xiāo)銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)銷(xiāo)售額均開(kāi)始始出現(xiàn)下降，全全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)數(shù)也在連續(xù)12個(gè)月上漲后后首次出現(xiàn)下下降。4月份，全國(guó)國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)景氣指數(shù)為為105.666，比3月份回落0.23點(diǎn)，比去年年同期提高10.90點(diǎn)。這是國(guó)國(guó)房景氣指數(shù)數(shù)自去年4月份以來(lái)的的首次回落，雖雖然105.666仍處于100點(diǎn)以上的景景氣區(qū)間，但但連續(xù)12個(gè)上漲后的的首次回落依依舊釋放出強(qiáng)強(qiáng)烈的市場(chǎng)調(diào)調(diào)整信號(hào)。圖1-1.22008.33-20100.4國(guó)房景氣指指數(shù)1－4月，全國(guó)國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)房屋施施工面積26.46億平方米，同同比增長(zhǎng)31.7%；房屋新開(kāi)開(kāi)工面積4.57億平方米，同同比增長(zhǎng)64.1%。楊紅旭表表示，這一數(shù)數(shù)據(jù)不僅遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)2009年全年12.5%的同比增幅幅，而且漲幅幅比1－3月增加3.3個(gè)百分點(diǎn)。反反映出商品房房新開(kāi)工面積積依然快速增增長(zhǎng)，有助于于增加2010年商品房供供應(yīng)量，從而而逆轉(zhuǎn)商品房房供求不平衡衡的局面，有有助于穩(wěn)定房房?jī)r(jià)。從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企企業(yè)資金來(lái)源源情況看，1－4月，房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本本年資金來(lái)源源21603億元，同比比增長(zhǎng)59.9%，增幅較1－3月減少1.5個(gè)百分點(diǎn)。在在國(guó)家嚴(yán)防房房地產(chǎn)貸款風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)，以及抑抑制投資、投投機(jī)性購(gòu)房需需求情況下，開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金金來(lái)源增幅峰峰值出現(xiàn)在今今年1－2月，接下來(lái)來(lái)增幅將持續(xù)續(xù)收窄，開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)資金面面或?qū)⒅饾u趨趨緊。另外，1－4月月，全國(guó)房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)完成土地購(gòu)購(gòu)置面積9183萬(wàn)平方米，同同比增長(zhǎng)26.4%，土地購(gòu)置置費(fèi)1912億元，同比比增長(zhǎng)66.0%。相比2009年18.9%的降幅，說(shuō)說(shuō)明開(kāi)發(fā)商拿拿地的積極性性遠(yuǎn)好于去年年。但相較1－3月，增幅回回落了3.6個(gè)百分點(diǎn)，預(yù)預(yù)示著開(kāi)發(fā)商商拿地積極性性有所下降。3、近期房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)政策、法法規(guī)、金融形形勢(shì)從2009年年年初的“兩會(huì)”和政府工作作報(bào)告到年底底的中央經(jīng)濟(jì)濟(jì)工作會(huì)議，政政府對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展展中的地位和和作用都做了了肯定。報(bào)告告指出，以房房地產(chǎn)代表的的核心產(chǎn)業(yè)，將將是中國(guó)經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展的發(fā)動(dòng)動(dòng)機(jī)，在本輪輪經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇中中具有較強(qiáng)的的推動(dòng)作用。今今年房地產(chǎn)市市場(chǎng)的調(diào)控重重點(diǎn)是促進(jìn)市市場(chǎng)穩(wěn)定健康康發(fā)展，調(diào)控控政策是以鼓鼓勵(lì)和扶持為為主，即使年年底政策在金金融、財(cái)稅及及土地上有溫溫和調(diào)整，這這一趨勢(shì)仍將將是20100年房地產(chǎn)宏宏觀調(diào)控的主主線。到2008年下下半年開(kāi)始實(shí)實(shí)行適度寬松松的貨幣政策策在20099年延續(xù)：貸貸款利率處于于相對(duì)低點(diǎn)，使使融資環(huán)境相相對(duì)寬松；減減免一、二手手房的購(gòu)房契契稅、降低首首付款和房貸貸利率打折從從2009年初初正式執(zhí)行，刺刺激了消費(fèi)者者的購(gòu)房需求求；在20009年5月降低了商商品住宅項(xiàng)目目資本金比例例，房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目的資本金金比例出現(xiàn)11996年資資本金制度建建立以來(lái)的首首次調(diào)低使,,更多的開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)放手實(shí)實(shí)施新項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)發(fā)。可以說(shuō)說(shuō)2009年執(zhí)執(zhí)行的適度寬寬松的貨幣政政策是樓市在在快速?gòu)?fù)蘇的的有力推手。房?jī)r(jià)在20099年快速上漲漲后，國(guó)家也也對(duì)金融財(cái)稅稅政策進(jìn)行了了微調(diào)，增強(qiáng)強(qiáng)針對(duì)性和靈靈活性：開(kāi)始始警惕房地產(chǎn)產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，將將個(gè)人住房轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征征免時(shí)限由22年恢復(fù)到5年，試圖金金融監(jiān)管手段段來(lái)調(diào)控高房房?jī)r(jià)。表1-2.：22009年底以來(lái)出出臺(tái)的房地產(chǎn)產(chǎn)調(diào)控策略列列表時(shí)間措施深圳版新國(guó)十條條出出爐暫停三套房房貸款央行年內(nèi)第三次次上上調(diào)存款準(zhǔn)準(zhǔn)備備金率北京出臺(tái)地方樓樓市市新政同一家庭限限新購(gòu)一套套房房，暫停三套及及以上房貸貸、首首提個(gè)人售售房房計(jì)稅、限限制制外地人購(gòu)購(gòu)房房二套房以住房套套數(shù)數(shù)界定不再以貸款款為準(zhǔn)住建部要求商品品住住房嚴(yán)格實(shí)實(shí)行行購(gòu)房實(shí)名名制制，未獲預(yù)售許許可開(kāi)發(fā)商商不不得收取定定金金國(guó)務(wù)院：房?jī)r(jià)過(guò)過(guò)高高地區(qū)可暫暫停停發(fā)放第三三套套房貸國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)::貸貸款買(mǎi)二套套房房首付不得得低低于50%住建部：加快保保障障房建設(shè)遏制房?jī)r(jià)過(guò)過(guò)快上漲銀監(jiān)會(huì)：銀行不不得得對(duì)投機(jī)投投資資購(gòu)房貸款款國(guó)資委要求788家家非地產(chǎn)主主業(yè)業(yè)央企15天出退出方方案國(guó)土部強(qiáng)調(diào)房地地產(chǎn)產(chǎn)用地監(jiān)管將開(kāi)展突擊擊檢查銀監(jiān)會(huì)發(fā)布流動(dòng)動(dòng)資資金貸款管管理理暫行辦法法打打擊炒房者者央行上調(diào)準(zhǔn)備金金率率強(qiáng)力遏制制信信貸沖鋒國(guó)辦發(fā)出通知要要求求促進(jìn)房地地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)穩(wěn)健健康發(fā)展財(cái)政部：五年內(nèi)內(nèi)住住房轉(zhuǎn)讓全全額額征收營(yíng)業(yè)業(yè)稅稅5部委新政打擊擊囤地地炒地：拿拿地地首付不低低于于50%國(guó)務(wù)院提四措施施遏遏制部分城城市市房?jī)r(jià)過(guò)快快上上漲個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)營(yíng)業(yè)業(yè)稅征免時(shí)時(shí)限限由2年恢復(fù)到5年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)會(huì)議議：明年要要增增加普通商商品品住房供給給從上表可以看出出，自2009年12月份以來(lái)，我我國(guó)政府出臺(tái)臺(tái)一系列調(diào)控控政策，從“國(guó)四條”，到“國(guó)11條”，再到4月17日的新“國(guó)十條”等，堅(jiān)決遏遏制房?jī)r(jià)過(guò)快快上漲。各地地也結(jié)合本地區(qū)區(qū)實(shí)際，制定定落實(shí)文件的的實(shí)施細(xì)則。截止五月初，樓市新政效果初顯，京廣等地市場(chǎng)明顯降溫。全國(guó)的土地市場(chǎng)場(chǎng)在20088年和20099年初均不景景氣，部分地地方政府在年年初出臺(tái)了促促進(jìn)土地成交交的政策，重重慶市雖未出出臺(tái)促進(jìn)土地地成交的政策策，但也減少少了房地產(chǎn)相相關(guān)用地的供供應(yīng)量。從2009年年年中開(kāi)始，全全國(guó)土地市場(chǎng)場(chǎng)開(kāi)始火爆，開(kāi)開(kāi)發(fā)商開(kāi)始囤囤地，“地王”頻出，中央央則開(kāi)始了對(duì)對(duì)土地的調(diào)控控。土地控制制從有效增加加城市建設(shè)用用地著手，同同時(shí)加大了囤囤地的成本，試試圖通過(guò)加大大普通住宅用用地的方法以以加大普通商商品房的供應(yīng)應(yīng)以達(dá)到平抑抑房?jī)r(jià)的目的的。從趨勢(shì)上上看，20110年這一調(diào)調(diào)控方式仍將將是土地調(diào)控控的重點(diǎn)。表1-3：20009年房地地產(chǎn)相關(guān)土地地宏觀政策列列表政策名稱時(shí)間發(fā)布單位主要內(nèi)容及影響響《關(guān)于嚴(yán)格建設(shè)設(shè)用用地管理促進(jìn)批而未未用土地利利用用的通知》2009-9--11國(guó)土資源部加快城市建設(shè)用用地地審批和土土地地征收實(shí)施施，抓抓好批而未未征征土地的處處理理，規(guī)范和和加加強(qiáng)建設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目目用地管理理，查查處違法批批地地和用地行行為為，加強(qiáng)建建設(shè)設(shè)用地批后后監(jiān)監(jiān)管?！蛾P(guān)于開(kāi)展土地地儲(chǔ)儲(chǔ)備制度建建設(shè)設(shè)和運(yùn)行情情況況調(diào)查的緊緊急急通知》2009-9--116國(guó)土資源部旨在了解各地土土地地儲(chǔ)備制度度建建設(shè)和運(yùn)行行情情況，提出出完完善土地儲(chǔ)儲(chǔ)備備相關(guān)制度度建建設(shè)的政策策建建議和措施施?！断拗朴玫仨?xiàng)目目目目錄（20006年本增增補(bǔ)本）》、《禁禁止用地項(xiàng)目目目錄（20006年本本增補(bǔ)本）》2009-111--10國(guó)土資源部為打壓對(duì)大型開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)商囤地問(wèn)問(wèn)題題，對(duì)商品品住住宅項(xiàng)目用用地地作出了明明確確規(guī)定。規(guī)規(guī)定定商品住宅宅項(xiàng)項(xiàng)目宗地出出讓讓面積上限限：：小城市（鎮(zhèn)鎮(zhèn)鎮(zhèn)）7公頃，中中等城市144公頃，大大城市20公頃?！蛾P(guān)于開(kāi)展第二二次次全國(guó)土地地調(diào)調(diào)查中“批而未用”土地核實(shí)工工作的通知知》2009-111--18國(guó)土資源部為促進(jìn)城市新增增建建設(shè)用地及及時(shí)時(shí)有效供應(yīng)應(yīng)并并得到充分分利利用，審查查“批而未用”土地批地文文件的真實(shí)實(shí)性性和有效性性，“批而未用”土地在第二二次全國(guó)土地地調(diào)查中屬于于建設(shè)用地。《進(jìn)一步加強(qiáng)土土地地出讓收支支管管理的通知知》2009-122--18財(cái)政部、國(guó)土資資源源部、中國(guó)國(guó)人人民銀行、監(jiān)監(jiān)監(jiān)察部、審審計(jì)計(jì)署土地出讓首付款款繳繳納比例不不得得低于全部部土土地出讓價(jià)價(jià)款款的50%，分期期繳納全部部?jī)r(jià)價(jià)款的期限限原原則上不超超過(guò)過(guò)1年。二、重慶市經(jīng)濟(jì)濟(jì)總體狀況1、宏觀經(jīng)濟(jì)持持續(xù)增長(zhǎng)預(yù)計(jì)重慶市20009年GDP可達(dá)58366億元左右，增增長(zhǎng)幅度約114.5%。受受外部環(huán)境影影響，重慶GGDP增長(zhǎng)速速度低于20007年和20088年，但GDPP仍保持了兩兩位數(shù)的持續(xù)續(xù)增長(zhǎng)。圖1-2.22000-22009重慶市GDP及增長(zhǎng)率2、居民生活水水平由于外部經(jīng)濟(jì)的的不確定，22009年重重慶經(jīng)濟(jì)增速速相對(duì)放緩，影影響居民收入入增長(zhǎng)回落，2009年重慶主城區(qū)人均可支配收入預(yù)計(jì)將達(dá)到17220元，增速回落至9.6%。圖1-3重慶慶城鎮(zhèn)人均可可支配收入重慶市人均房屋屋建筑面積呈呈逐年上升趨趨勢(shì)，目前已已經(jīng)超出全國(guó)國(guó)平均水平，據(jù)據(jù)預(yù)測(cè)，重慶2020年人均住房房建筑面積將將達(dá)到35平方米，人均均住房建筑面面積不僅能反反映城市居民民的居住水平平，還能反映居民民未來(lái)對(duì)住房房市場(chǎng)的需求求態(tài)勢(shì)。圖1-4.22000-22009年重慶城市市居民人均房房屋建筑面積積3、重慶本土房房地產(chǎn)政策及影響2009年重慶慶本土的房地地產(chǎn)調(diào)控政策策仍遵循中央央的調(diào)控政策策，重點(diǎn)仍然然在規(guī)范本地地房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)秩序、保障障消費(fèi)者權(quán)益益方面。表1-4：20009年重慶慶主要房地產(chǎn)產(chǎn)策列表政策名稱頒布日期發(fā)布單位主要內(nèi)容及影響響《重慶市關(guān)于住住房房公積金管管理理有關(guān)具體體問(wèn)問(wèn)題的規(guī)定定》2009-1--221重慶住房公積金金管管理委員會(huì)會(huì)擴(kuò)大繳存對(duì)象，降降低首付比例例，提高貸款款限額，延長(zhǎng)長(zhǎng)還款期限，放放松第二套房房限制?！吨貞c市商品房房預(yù)預(yù)售信息監(jiān)監(jiān)控控管理規(guī)定定》2009-2--112重慶市國(guó)土房管管局局開(kāi)發(fā)商須備案及及公公示商品信信息息，對(duì)捂盤(pán)盤(pán)銷(xiāo)銷(xiāo)售制訂認(rèn)認(rèn)定定及處罰標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)?！吨貞c市人民政政府府關(guān)于擴(kuò)大大內(nèi)內(nèi)需促進(jìn)房房地地產(chǎn)業(yè)健康康發(fā)發(fā)展的實(shí)施施意意見(jiàn)》——重慶市財(cái)政局、市市地稅局、人人民銀行重慶慶營(yíng)管部對(duì)普通商品住房房（含含二手住房房）、高高檔住房、商商商業(yè)用房和和辦辦公用房（含含含寫(xiě)字樓）的的的契稅、營(yíng)營(yíng)業(yè)業(yè)稅和手續(xù)續(xù)費(fèi)費(fèi)等減免。新《重慶市物業(yè)業(yè)管管理?xiàng)l例》2009-100--1重慶市政府業(yè)主可和物業(yè)管管理理公司在合合同同中約定安安保保責(zé)任，一一旦旦簽訂合同同后后業(yè)主家失失竊竊，物管將將按按照合同承承擔(dān)擔(dān)責(zé)任?！吨貞c市人民政政府府關(guān)于調(diào)整整城城市建設(shè)配配套套費(fèi)征收標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的決定》2009-111--13重慶市政府主城區(qū)城市建設(shè)設(shè)配配套費(fèi)每平平方方米提高600-1000元元等，提高高商商品房成本本。三、合川區(qū)發(fā)展展總體概況1、行政區(qū)劃分分與人口情況況合川地處重慶西西北部，距重重慶主城核心心區(qū)58公里，是重重慶市六大區(qū)區(qū)域性中心城城市之一，也是重慶“一小時(shí)經(jīng)濟(jì)濟(jì)圈”的重要版塊塊。合川幅員面面積23566.21平方方公里，割合合陽(yáng)、南津街街、釣魚(yú)城33個(gè)街道辦事事處，27個(gè)鎮(zhèn)，54個(gè)居民委委員會(huì)，5117個(gè)村民委委員會(huì)。根據(jù)據(jù)《合川城市市總體規(guī)劃（2007~2020）》，合川將建成以“一心、兩翼、三極、四區(qū)”為主，具有江城特色的長(zhǎng)江上游的園林城市和歷史文化名城。目前，全區(qū)總?cè)巳丝?53萬(wàn)人，人人均收入1..485388萬(wàn)。市區(qū)人人口39.66萬(wàn)；預(yù)計(jì)20020年總?cè)巳丝趯⑦_(dá)到1170.777萬(wàn)人，其中中非農(nóng)業(yè)人口口137.550萬(wàn)人。目目前，合川尚尚處于國(guó)際化化標(biāo)準(zhǔn)的城市市化初級(jí)階段段，城市化水水平較低，未未來(lái)提升空間間較大。2009年末，重重慶市合川區(qū)區(qū)常住人口(實(shí)際居住半半年以上)為128.554萬(wàn)人，與上上年相比，增增加0.37萬(wàn)人，增長(zhǎng)0.3%。其中城鎮(zhèn)鎮(zhèn)人口67.64萬(wàn)人，比上上年增長(zhǎng)3.9%。城鎮(zhèn)化率率達(dá)到52.6%，比上年提提高1.8個(gè)百分點(diǎn)。常住人口增長(zhǎng)的的主要原因是是：人口自然然增長(zhǎng)影響;外來(lái)人口不不斷增加;受世界金融融風(fēng)暴和沿海海產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)調(diào)整的影響，我我區(qū)外出打工工人員回流明明顯;近年來(lái)隨著著我區(qū)經(jīng)濟(jì)的的不斷發(fā)展，就就業(yè)崗位的增增加，凈外出出人口呈減緩緩趨勢(shì)。2、整體經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟(jì)狀況2009年，合合川全區(qū)全年年實(shí)現(xiàn)GDPP為238億元，增增長(zhǎng)17%；地方財(cái)政總總收入25..399億元元，增長(zhǎng)488.2%；全社會(huì)固定定資產(chǎn)投資2200億元，增增長(zhǎng)30.88%；社會(huì)消費(fèi)品品零售總額993億元，增增長(zhǎng)22%。合川區(qū)20099年招商引資資實(shí)現(xiàn)重大突突破，20009年1月—12月中旬，新新簽項(xiàng)目1990個(gè)，協(xié)議議投資5500億元，到位位資金73億元，同同比分別增長(zhǎng)長(zhǎng)94%、80%、123%，刷刷新合川招商商歷史紀(jì)錄。2009年實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值232億元，增長(zhǎng)46.7%，規(guī)模工業(yè)達(dá)到131.9億元，增長(zhǎng)46.9%，整體市場(chǎng)上呈現(xiàn)出較為樂(lè)觀的發(fā)展態(tài)勢(shì)。2009年，全全區(qū)工業(yè)總產(chǎn)產(chǎn)值突破2000億大關(guān)，實(shí)實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)產(chǎn)值231..9億元，同同比增長(zhǎng)466.7%。工工業(yè)企業(yè)不斷斷成長(zhǎng)壯大。全全區(qū)工業(yè)企業(yè)業(yè)由去年的11112戶上上升至11446戶，較年年初增長(zhǎng)344戶，工業(yè)總總產(chǎn)值20224萬(wàn)元，同同比增長(zhǎng)422.4%，工工業(yè)企業(yè)增勢(shì)勢(shì)喜人。工業(yè)業(yè)投資規(guī)模進(jìn)進(jìn)一步擴(kuò)大。工工業(yè)投資800.4億元，同同比增長(zhǎng)277.9%，超超額1.2%%。工業(yè)園區(qū)區(qū)建設(shè)全面提提速。園區(qū)工工業(yè)總產(chǎn)值突突破100億元，同同比增長(zhǎng)1226.7%；；實(shí)現(xiàn)工業(yè)增增加值33億元，同同比增長(zhǎng)1225%；完成成固定資產(chǎn)投投資24億元，同同比增長(zhǎng)600%。招商引引資成效顯著著。新簽項(xiàng)目目協(xié)議投資5550億元，到到位資金733億元，分別別同比增長(zhǎng)880%和123%。收入增長(zhǎng)情況及及特點(diǎn)今年上半年，我我區(qū)城鎮(zhèn)居民民生活水平有有了進(jìn)一步的的提高，居民民消費(fèi)結(jié)構(gòu)進(jìn)進(jìn)一步優(yōu)化，家家庭總收入為為6898..0元，同比增增長(zhǎng)17.1%，其中，人人均工資性收收入為3938..5元，占家庭庭總收入的57.1%；人均經(jīng)營(yíng)營(yíng)性收入792.5元，占家庭庭總收入的11.5%；人均財(cái)產(chǎn)產(chǎn)性收入187.9元，占家庭庭總收入的2.7%；人均轉(zhuǎn)移移性收入1979..1元，占家庭庭總收入的28.7%。工資性收入平穩(wěn)穩(wěn)增長(zhǎng)：受企事業(yè)機(jī)機(jī)關(guān)增資及工工資性收入的的自然性增長(zhǎng)長(zhǎng)，上半年我我區(qū)城鎮(zhèn)居民民工資性收入入繼續(xù)平穩(wěn)增增長(zhǎng)，人均工工資性收入為為3938..5元，同比增增長(zhǎng)11.5%。經(jīng)營(yíng)性收入較快快增長(zhǎng)：隨著我區(qū)商商貿(mào)持續(xù)興旺旺發(fā)展，上半半年我區(qū)城鎮(zhèn)鎮(zhèn)居民經(jīng)營(yíng)性性收入增長(zhǎng)較較快。上半年年我區(qū)城鎮(zhèn)居居民人均經(jīng)營(yíng)營(yíng)性收入為792.5元，同比增增長(zhǎng)22.3％。財(cái)產(chǎn)性收入穩(wěn)定定增長(zhǎng)：隨著社會(huì)經(jīng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)發(fā)展,城鎮(zhèn)居民投投資方式與渠渠道日益多元元上半年我區(qū)城鎮(zhèn)鎮(zhèn)居民人均財(cái)財(cái)產(chǎn)性收入為為187.9元，同比增增長(zhǎng)32.0%。轉(zhuǎn)移性收入增長(zhǎng)長(zhǎng)平穩(wěn)：隨著國(guó)家財(cái)財(cái)政轉(zhuǎn)移支付付力度不斷增增強(qiáng)，城鎮(zhèn)居居民最低生活活保障標(biāo)準(zhǔn)和和最低工資標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)不斷提高高，離退休人人員基本養(yǎng)老老金和困難家家庭救濟(jì)救助助金額增長(zhǎng)平平穩(wěn)，上半年年我區(qū)城鎮(zhèn)居居民人均轉(zhuǎn)移移性收入為1979..1元，同比增增長(zhǎng)24.8%。居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)三十年來(lái),隨著著合川居民收收入的快速增增長(zhǎng),市場(chǎng)商品供供應(yīng)也越來(lái)越越豐富，消費(fèi)費(fèi)熱點(diǎn)不斷涌涌現(xiàn),居民消費(fèi)結(jié)結(jié)構(gòu)大大改善善，生活質(zhì)量量快速提高。三三十年來(lái)，以以體現(xiàn)提升生生活質(zhì)量的汽汽車(chē)、住宅、通通訊等為主的的消費(fèi)熱點(diǎn)基基本形成，消消費(fèi)結(jié)構(gòu)發(fā)生生了很大改變變，其結(jié)構(gòu)升升級(jí)明顯加快快。居民消費(fèi)費(fèi)中擴(kuò)張最快快的一些新興興領(lǐng)域主要集集中在：以移移動(dòng)通訊和信信息為代表的的通訊信息消消費(fèi)；以私人人汽車(chē)為代表表的交通消費(fèi)費(fèi)；與住房相相關(guān)的商品消消費(fèi)；以教育育、旅游為代代表的精神文文化消費(fèi)。社會(huì)經(jīng)濟(jì)的整體體增長(zhǎng)與工業(yè)業(yè)的快速發(fā)展展，加快了合合川區(qū)的城市市化進(jìn)程，未未來(lái)10年合川主主城將增加近近100萬(wàn)的城城市人口，平平均每年增加加10萬(wàn)的城市市人口，這會(huì)會(huì)帶來(lái)每年近近200萬(wàn)方的的住房剛性需需求，這為地地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展的提供供較大的市場(chǎng)場(chǎng)需求空間。3、合川區(qū)房地地產(chǎn)市場(chǎng)狀況況2009年，合合川區(qū)完成房房地產(chǎn)投資116.1億元元，竣工商品品房面積達(dá)880.6萬(wàn)平平方米，新開(kāi)開(kāi)工商品房面面積126..3萬(wàn)平方米米。商品房銷(xiāo)銷(xiāo)售量34萬(wàn)平方米米，增長(zhǎng)800%；全區(qū)房房屋均價(jià)達(dá)22575元，上上漲25%。市場(chǎng)供應(yīng)與銷(xiāo)售售情況2010年房交交會(huì)共推出331個(gè)樓盤(pán)、600萬(wàn)平方米商商品房及二手手房6天時(shí)間共成成交41733套商品房和和二手房、成成交面積達(dá)336.93萬(wàn)萬(wàn)平方米、總總成交額達(dá)到到10.866億元，銷(xiāo)售售均價(jià)達(dá)29940元，較較2009年上上漲14.77%。土地開(kāi)發(fā)開(kāi)始轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)向南城片區(qū)區(qū)和東渡片區(qū)區(qū)從近年新推出項(xiàng)項(xiàng)目分布區(qū)域域來(lái)看，合陽(yáng)陽(yáng)片區(qū)占600.87%、南南城片區(qū)占334.78%%、東渡片區(qū)區(qū)占4.355%。由于合合陽(yáng)為合川早早期開(kāi)發(fā)區(qū)域域，土地供應(yīng)應(yīng)量的逐漸減減少，目前土土地供應(yīng)量則則逐步轉(zhuǎn)向南南城、東渡兩兩大片區(qū)。而而區(qū)府搬遷至至南城后開(kāi)發(fā)發(fā)熱點(diǎn)更是集集中在了南城城的區(qū)府片區(qū)區(qū)。、南城新區(qū)作為合合川未來(lái)的“縱橫兩軸、一一心一帶、三三片四點(diǎn)”，居住人口口約達(dá)27..56萬(wàn)，并并將打造成具具有行政辦公公、商務(wù)金融融、會(huì)議會(huì)展展、商業(yè)文娛娛、高品位旅旅游休閑為一一體的區(qū)域性性中心區(qū)域。供應(yīng)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)向于于中高檔次，房房?jī)r(jià)普遍上漲漲從目前在售的項(xiàng)項(xiàng)目看，洋房房體量有了明明顯的增加，高高層物業(yè)在規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)、園園林景觀、建建筑立面、戶戶型結(jié)構(gòu)和開(kāi)開(kāi)發(fā)理念較22年前的項(xiàng)目目有了很大提提高。特別是是綠港地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)的藍(lán)濱11號(hào)項(xiàng)目，從從整體開(kāi)發(fā)思思路到營(yíng)銷(xiāo)手手法來(lái)看都基基本接近了主主城區(qū)成熟開(kāi)開(kāi)發(fā)商的運(yùn)營(yíng)營(yíng)水平。這也也促進(jìn)了區(qū)域域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)水平的提高高。從價(jià)格來(lái)看，22009年銷(xiāo)銷(xiāo)售均價(jià)比22008年上上漲40%，單價(jià)價(jià)3000元/平方米以上上的項(xiàng)目增多多，部分樓盤(pán)盤(pán)甚至達(dá)到44000元/平方米的價(jià)價(jià)格。而今年年一線樓盤(pán)的的銷(xiāo)售價(jià)格高高層已達(dá)到33800元/平方米，洋洋房?jī)r(jià)格全面面突破40000元/平方米，最最高達(dá)到62200元/平方米。圖1-6合川川中心城區(qū)房房?jī)r(jià)走勢(shì)圖從上圖可以發(fā)現(xiàn)現(xiàn)，合川中心心城區(qū)房?jī)r(jià)在在去年下半年年受拆遷政策策和全市房地地產(chǎn)市場(chǎng)的影影響出現(xiàn)較大大幅度的上漲漲后已基本趨趨于正常，今今年以來(lái)房?jī)r(jià)價(jià)穩(wěn)步上漲表表現(xiàn)出了區(qū)域域房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)健康發(fā)展的的態(tài)勢(shì)。第二章、項(xiàng)目環(huán)環(huán)境分析一、項(xiàng)目地塊具具體分析1、項(xiàng)目地塊區(qū)區(qū)域分析本地塊位于合川川南城西部，緊緊鄰白鹿山立立交與白鹿山山新城居住區(qū)區(qū)相鄰，與合合陽(yáng)片區(qū)隔江江相望。南城城新區(qū)作為合合川新的政治治經(jīng)濟(jì)中心，區(qū)區(qū)域內(nèi)自然條條件優(yōu)越，文文峰古塔、九九峰山省級(jí)森森林公園、白白塔坪宗教勝勝地等，使整整體區(qū)域形成成了良好的綠綠化環(huán)境氛圍圍。高綠化率將是項(xiàng)項(xiàng)目的核心競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力之一。2、項(xiàng)目地塊四四至本項(xiàng)目位置在南南城西區(qū)，東—與渝合高速速公路相連，南—與電力公司司職工樓隔路路相對(duì)，西—與南屏小學(xué)學(xué)、教育建司司相鄰，北—至金浩公司司與釣魚(yú)城公公司的地塊。3、項(xiàng)目地塊內(nèi)內(nèi)部情況分析析本地塊形狀呈梯梯形，西北較較窄，東南略略寬，整體性性較好，便于于項(xiàng)目的整體體規(guī)劃。地塊塊內(nèi)有兩個(gè)77米高切坡，并并與高速公路路相隔約有112米高度。如如何處理和利利用好地塊內(nèi)內(nèi)部的高差，這這將是項(xiàng)目整整體規(guī)劃的難難點(diǎn)也是亮點(diǎn)點(diǎn)。本地塊周邊已有有部部分低檔次次的的商業(yè)及住住宅宅小區(qū)，雖雖然然南城新區(qū)區(qū)整整體開(kāi)發(fā)氛氛圍圍較好，但但項(xiàng)項(xiàng)目地塊位位于于南城西區(qū)區(qū)其其位置較為為偏偏僻，商業(yè)業(yè)配配套也不太太完完善，而電電力力公司和教教師師集資房的的低低入住率以以及及當(dāng)?shù)刂苓呥叺牡脑∶竦牡膶訉哟尾桓卟徊浑y難得出結(jié)論論。目目前該地塊的的消費(fèi)者接接受受程度較差差。但但緊鄰南屏屏小小學(xué)、魚(yú)城城中中學(xué)、北部部建建材倉(cāng)儲(chǔ)市市場(chǎng)場(chǎng)，隨著白白鹿鹿山立交和和白白鹿山新社社區(qū)區(qū)（中高端端組組團(tuán)物業(yè)）的的的開(kāi)發(fā)和成成熟熟，將會(huì)帶帶動(dòng)動(dòng)和提升該該地地段的開(kāi)發(fā)發(fā)潛潛質(zhì)。因此此，本本項(xiàng)目的發(fā)發(fā)展展?jié)摿烷_(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)價(jià)值將逐逐漸漸顯現(xiàn)。4、地塊經(jīng)濟(jì)技技術(shù)指標(biāo)標(biāo)根據(jù)測(cè)算得出地地塊塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)標(biāo)如如下表：表2-1地塊塊主要要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)標(biāo)數(shù)據(jù)名稱具體數(shù)據(jù)建設(shè)用地面積50980MM22總建筑面積128627M22其中住宅建筑面積109520MM2所占比例85%%商業(yè)及配套公建建建建筑面積5350M22所占比例4%地下建筑面積13757MM22所占比例111%%綜合容積率2.5建筑密度34%綠地率40%地下車(chē)庫(kù)位個(gè)數(shù)數(shù)344個(gè)總戶數(shù)972戶其中：二室二廳664戶所占比例699%%三室二廳308戶所占比例311%%5、地塊交通條條件調(diào)查查項(xiàng)目東與渝合高高速速公路相連連，南靠近渝武武高速，南津津街上什字字轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)盤(pán)附近，出出出門(mén)就可乘乘車(chē)車(chē)，任何一一路路公交車(chē)都都需需從此經(jīng)過(guò)過(guò)，交交通很方便便。宗地出行主要依依靠靠：公交車(chē)車(chē)和和單車(chē)（部部分分私家），建建建議開(kāi)發(fā)商商在在對(duì)項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)行行推廣時(shí)可可利利用公交站站牌牌及馬路路路邊邊POP廣告的形象象宣傳。6、周邊市政配配套設(shè)施施調(diào)查周邊有南坪小學(xué)學(xué)、育才幼兒兒園、合川一一中、銀行、合川川中醫(yī)院、重重百分店等，生活活交通配套比比較完善、周邊配套設(shè)設(shè)施齊全，交交通便捷，讓您盡享居居家生活之便便利。二、項(xiàng)目分析（SSWOT）優(yōu)勢(shì)分析（sttrrengtthhens）本案所處的地理理位位置為規(guī)劃劃發(fā)發(fā)展的重點(diǎn)點(diǎn)區(qū)區(qū)域。周邊各各項(xiàng)配套設(shè)設(shè)施施齊全，已形形成一定的的居居住氛圍。容積率低、綠地地率率高、視野野好好、地塊整體體性好。交通便利，給客客戶戶帶來(lái)直接接的的便利與學(xué)校，醫(yī)院形形成成一個(gè)相對(duì)對(duì)獨(dú)獨(dú)立的居住住中中心，不受受其其他項(xiàng)目的的影影響。劣勢(shì)分析（weeaaknesssses）項(xiàng)目地塊位于南南城城西區(qū)其位位置置較為偏僻僻，商商業(yè)配套也也不不太完善，地塊內(nèi)有2個(gè)高高切切坡，處理：打造商業(yè)業(yè)、娛娛樂(lè)、居住住為為一體的全全方方位豐盛生生活活小區(qū)；將將高高切坡周?chē)鷩M(jìn)進(jìn)行美化，打打打造營(yíng)造自自然然環(huán)境；機(jī)會(huì)(oppoorrtuniitties))南城區(qū)為政府規(guī)規(guī)劃劃重點(diǎn)發(fā)展展片片區(qū)，區(qū)域域發(fā)發(fā)展前景樂(lè)樂(lè)觀觀。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研發(fā)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)，當(dāng)?shù)鼐泳用衩駥?duì)項(xiàng)目所所在在區(qū)域的發(fā)發(fā)展展前景比較較樂(lè)樂(lè)觀。威脅(threeaatenss))本案附近其它的的房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目很多，如何在在激烈的市市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中脫穎穎而出將成為為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)發(fā)首首要解決的的問(wèn)問(wèn)題。國(guó)家一系列宏觀觀調(diào)調(diào)控措施對(duì)對(duì)房房地產(chǎn)業(yè)的的影影響日益體體現(xiàn)現(xiàn)，消費(fèi)者者觀觀望態(tài)度日日趨趨明顯，保保守守的客戶會(huì)會(huì)缺缺乏信心，周邊在銷(xiāo)項(xiàng)項(xiàng)目規(guī)模、品品品質(zhì)與本項(xiàng)項(xiàng)目目存在較大大競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力，從從某某種程度上上分分流消費(fèi)群群體體。通過(guò)對(duì)本項(xiàng)目的的優(yōu)優(yōu)劣勢(shì)比較較，機(jī)機(jī)會(huì)和風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)并并存。唯一一的的辦法就是是尊尊重市場(chǎng)、適適適應(yīng)市場(chǎng)，順順順應(yīng)消費(fèi)者者的的心愿，服服從從國(guó)家政策策安安排，整合合與與項(xiàng)目有關(guān)關(guān)的的各種要素素，運(yùn)運(yùn)用智慧，創(chuàng)創(chuàng)創(chuàng)造出具有有超超前性、差差異異性、引導(dǎo)導(dǎo)性性、適用性性的的產(chǎn)品，以以合合理的成本本、利利潤(rùn)，達(dá)到到科科學(xué)的“投入產(chǎn)業(yè)比”，追求產(chǎn)品品供給需求的完善善性，使項(xiàng)項(xiàng)目目達(dá)到預(yù)期期的的市場(chǎng)期望望值值。對(duì)項(xiàng)目具有的優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)，應(yīng)充分分和和其機(jī)會(huì)發(fā)發(fā)展展起來(lái)，讓讓項(xiàng)項(xiàng)目錦上添添花花，成核心心競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力。并并盡盡量利用自自身身優(yōu)勢(shì)地址址周周邊的威脅脅。對(duì)項(xiàng)目具有的劣劣勢(shì)勢(shì)，應(yīng)盡量量避避免和周邊邊威威脅重合，應(yīng)應(yīng)應(yīng)盡量利用用發(fā)發(fā)展機(jī)會(huì)去去平平衡，甚至至化化腐朽為神神奇奇。第三章項(xiàng)目定定位一、目標(biāo)客戶群群定位位1、消費(fèi)者需求求與收收入調(diào)查從2004年——20010年這六年之之間，重慶慶住住房消費(fèi)者者對(duì)對(duì)住宅的需需求求量逐年遞遞增增，隨著生生活活水平的不不斷斷提高，他他們們對(duì)住宅還還有有很高的需需求求，而且對(duì)對(duì)住住宅也開(kāi)始始有有更高的要要求求，再也不不是是單純的用用來(lái)來(lái)遮風(fēng)避雨雨，現(xiàn)現(xiàn)在他們買(mǎi)買(mǎi)房房更重視其其環(huán)環(huán)境，區(qū)域域，配配套設(shè)施等等等等。表3-1居住情情況調(diào)調(diào)查表：居住情況比例及情況租賃10%自購(gòu)房30%單位房35%其他25%近年來(lái)，合川區(qū)區(qū)城城鎮(zhèn)居民生生活活水平有了了進(jìn)進(jìn)一步的提提高高，居民消消費(fèi)費(fèi)結(jié)構(gòu)進(jìn)一一步步優(yōu)化，20009年上半年平平均家庭總收收入為6898..0元，同比增增長(zhǎng)17.1%，其中，人人均工資性性收收入為3938..5元，占家庭庭總收入的57.1%；人均經(jīng)營(yíng)營(yíng)性收入792.5元，占家庭庭總收入的11.5%；人均財(cái)產(chǎn)產(chǎn)性收入187.9元，占家庭庭總收入的2.7%；人均轉(zhuǎn)移移性收入1979..1元，占家庭庭總收入的28.7%。2、住宅目標(biāo)客客戶確定定所謂目標(biāo)客戶，即即即企業(yè)或商商家家提供產(chǎn)品品、服服務(wù)的對(duì)象象。目目標(biāo)客戶是是市市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)工工作作的前端，只只只有確立了了消消費(fèi)群體中中的的某類目標(biāo)標(biāo)客客戶，才能能展展開(kāi)有效具具有有針對(duì)性的的營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)事務(wù)。具具具體從以下下四四個(gè)方面來(lái)來(lái)確確定目標(biāo)客客戶戶：在確定目標(biāo)客戶戶之之前，要先先尋尋找項(xiàng)目的的潛潛在客戶，在在在尋找的潛潛在在客戶中確確定定有效的潛潛在在客戶，這這些些有效的潛潛在在客戶就是是我我們的目標(biāo)標(biāo)客客戶。對(duì)消消費(fèi)費(fèi)群體的準(zhǔn)準(zhǔn)確確定位，尋尋找找合格的潛潛在在客戶是一一種種事半功倍倍的的途徑，也也是是產(chǎn)品銷(xiāo)售售的的前提。本本項(xiàng)項(xiàng)目尋找潛潛在在客戶的方方法法用到了：：網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)尋找法法、廣廣告尋找法法、資資料查詢尋尋找找法、房交交會(huì)會(huì)尋找法、客客客戶資料整整理理法等。通過(guò)這些方法客客戶戶找到后，要要要篩選合格格的的潛在客戶戶。合合格的潛在在客客戶必須具具備備三個(gè)方面面的的條件：一一是是購(gòu)買(mǎi)力；；二二是決定權(quán)權(quán)；；三是有需需求求。這三個(gè)個(gè)要要素缺一不不可可，只有當(dāng)當(dāng)客客戶同時(shí)具具備備這三個(gè)方方面面的條件，才才才是我們的的合合格的潛在在的的用戶。通過(guò)調(diào)查發(fā)現(xiàn)首次置業(yè)人士與與二二次或多次次置置業(yè)人士的的比比例大致持持平平；在作出購(gòu)置居所所的的決定前，大大大多會(huì)咨詢?cè)兩砩磉呌H朋的的意意見(jiàn)；客戶普遍對(duì)居住住環(huán)環(huán)境有較高高的的要求，希希望望有精致的的園園林，小區(qū)區(qū)環(huán)環(huán)境清靜安安全全，而本案案的的環(huán)境正好好符符合他們的的需需要。同時(shí)考慮到本項(xiàng)項(xiàng)目目推售的戶戶型型單位的面面積積、位置、售售售價(jià)等因素素，以以及在該區(qū)區(qū)域域市場(chǎng)中同同類類型對(duì)手項(xiàng)項(xiàng)目目的目標(biāo)客客戶戶情況，認(rèn)認(rèn)為為本項(xiàng)目的的目目標(biāo)客戶群群定定位如下：：第一類：經(jīng)濟(jì)基基礎(chǔ)礎(chǔ)扎實(shí)，收收入入豐厚群體體客戶心理分析：：收入水平：每月月有有較為豐厚厚的的收入，同同時(shí)時(shí)已經(jīng)一定定的的積蓄交通工具：出入入基基本以私家家車(chē)車(chē)或出租車(chē)車(chē)代代步，并且且其其中大多數(shù)數(shù)已已經(jīng)擁有小小汽汽車(chē)；客戶需求的戶型型及及面積：對(duì)對(duì)于于居住的空空間間有較高的的要要求，希望望購(gòu)購(gòu)置的面積積基基本是超過(guò)100㎡的三房單單位，最好好配配置主臥套套間間配套要求：因?yàn)闉閾頁(yè)碛休^強(qiáng)的的經(jīng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力，因因因?yàn)閾碛休^較強(qiáng)強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)實(shí)力力，對(duì)生活活的的基本配套套不不會(huì)太過(guò)注注重重，反而對(duì)對(duì)于于享受型、奢奢奢侈型的配配套套設(shè)施更為為渴渴求，希望望小小區(qū)的配套套設(shè)設(shè)施能彰顯顯個(gè)個(gè)人的身份份和和素質(zhì)品位位。另另外對(duì)軟件件的的要求也極極為為推崇，追追求求全方位的的服服務(wù)配套。生活環(huán)境要求：：希希望居住環(huán)環(huán)境境寧?kù)o清謐謐，可可以遠(yuǎn)離煩煩囂囂的騷擾，渴渴渴求大自然然的的氣息，能能感感受到小區(qū)區(qū)高高層次的文文化化氛圍，同同時(shí)時(shí)擁有高度度安安全保障。消費(fèi)心理：豐富富的的人生閱歷歷令令這批客戶戶有有自己獨(dú)立立的的判斷能力力，因因而在購(gòu)房房時(shí)時(shí)會(huì)保持冷冷靜靜的心態(tài)，會(huì)會(huì)會(huì)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)行行多方面的的比比較，而且且有有一定的付付款款能力，一般般不會(huì)受到外外在促銷(xiāo)因因素素及他人意意見(jiàn)見(jiàn)的影響。第二類：經(jīng)濟(jì)實(shí)實(shí)力力一般，但但收收入穩(wěn)定群群體體各企事業(yè)單位的的專專業(yè)人士、知知知識(shí)分子、普普普通中層職職員員（例如：：科科員、企業(yè)業(yè)的的中層管理理干干部、教師師）；；專業(yè)人士（如律律師師、會(huì)計(jì)師師）個(gè)體經(jīng)商者（包包括括：個(gè)體戶戶、小小型私企老老板板）；擁有閑散資金，以以出租創(chuàng)收的的本地村民心理分析：客戶基本特征：：介介乎于26-40歲之間，基基本擁有自自己己的家庭，家家家庭平均月月收收入相對(duì)穩(wěn)穩(wěn)定定在2000元的水平，并并并已擁有一一定定積蓄。需求面積、間隔隔要要求：70-1000㎡的單位包包括兩房二二廳廳至三房二二廳廳不等，以以間間隔實(shí)用為為選選擇標(biāo)準(zhǔn)。配套要求：這一一群群體是比較較注注重家庭，對(duì)對(duì)對(duì)各方面的的生生活要求都都較較為追求完完善善、便利、休休休閑，屬基基本本生活類型型的的買(mǎi)家。而而且且極為重視視子子女的教育育，對(duì)對(duì)小區(qū)周邊邊的的教育配套套要要求較高。物業(yè)管理價(jià)格要要求求：這一群群體體較為實(shí)際際，既既要得到各各項(xiàng)項(xiàng)服務(wù)的完完善善和高質(zhì)素素，又又要價(jià)格適適中中合理，追追求求性價(jià)比。消費(fèi)心理：他們們?cè)谠谶x擇購(gòu)房房時(shí)時(shí)將抱著謹(jǐn)謹(jǐn)慎慎、猶豫的的態(tài)態(tài)度，仔細(xì)細(xì)與與其它項(xiàng)目目進(jìn)進(jìn)行對(duì)比，更更更會(huì)傾聽(tīng)親親朋朋好友的意意見(jiàn)見(jiàn)及推薦，同同同時(shí)對(duì)促銷(xiāo)銷(xiāo)中中的優(yōu)惠比比較較看重，追追求求高性價(jià)比比3、購(gòu)買(mǎi)商鋪的的目標(biāo)群群分析商鋪若是出售，利利于回收資金金，但是銷(xiāo)售售起來(lái)比較困困難，如是出出租，開(kāi)發(fā)商商擔(dān)負(fù)資金壓壓力就大，本本案可以留一一部分用于出出售，剩余出出租。商鋪的目標(biāo)消費(fèi)費(fèi)群群：作為確定定商鋪購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)對(duì)對(duì)象前，先先要要確定商鋪鋪的的目標(biāo)消費(fèi)費(fèi)群群定位，如如果果購(gòu)買(mǎi)商鋪鋪用用于只是針針對(duì)對(duì)本社區(qū)居居住住人群消費(fèi)費(fèi)面面就太狹窄窄，也也不能形成“氣候”，本案商鋪鋪將來(lái)的消消費(fèi)費(fèi)目標(biāo)不僅僅僅僅針對(duì)本社社區(qū)區(qū)居民還要要擴(kuò)擴(kuò)大到周邊邊社社區(qū)的居住住人人群，這不不僅僅僅只是為為了了銷(xiāo)售目標(biāo)標(biāo)，同同時(shí)對(duì)本案案的的知名度更更是是利好。經(jīng)營(yíng)商：如果建建設(shè)設(shè)中等檔次和品品質(zhì)較高的的商商鋪（同時(shí)時(shí)這這類商鋪能能使使總體價(jià)格格具具有提升空空間間，爭(zhēng)取到到更更大的利益益價(jià)價(jià)值），在在進(jìn)進(jìn)入商鋪的的商商品品牌要要稍稍增加相應(yīng)的“門(mén)檻”。對(duì)商鋪的目標(biāo)消消費(fèi)費(fèi)群定位和和消消費(fèi)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)項(xiàng)目目定位及功功能能定位進(jìn)行行了了確定，綜綜合合以上情況況商商鋪特色就就一一目了然了了：：集中中等檔次的購(gòu)購(gòu)物、休閑閑、娛娛樂(lè)、餐飲飲與與一體的綜綜合合性商鋪，這這這樣定位的的好好處還有：：降降低各類消消費(fèi)費(fèi)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目目的的數(shù)量，提提升升整體價(jià)值值水水平，造成成市市場(chǎng)供不應(yīng)應(yīng)求求的局面。二、項(xiàng)目形象定定位位1、綠色觀念成成為關(guān)關(guān)注重點(diǎn)據(jù)調(diào)查顯示，8866.7％的人認(rèn)為為治理環(huán)境境污污染問(wèn)題事事關(guān)關(guān)重大且迫迫在在眉睫；71.3％的人認(rèn)為為發(fā)展環(huán)保保產(chǎn)產(chǎn)業(yè)、開(kāi)發(fā)發(fā)綠綠色產(chǎn)品對(duì)對(duì)改改善環(huán)境狀狀況況大有裨益益。人們普遍認(rèn)認(rèn)為綠色產(chǎn)產(chǎn)品品應(yīng)具有健健康康、節(jié)能、無(wú)無(wú)無(wú)污染的特特點(diǎn)點(diǎn)，對(duì)以上上特特點(diǎn)的認(rèn)同同比比例分別超超過(guò)過(guò)了70％。2、項(xiàng)目形象定定位作為項(xiàng)目策劃的的重重要組成部部分分，項(xiàng)目的的形形象定位的的重重要性是不不言言而語(yǔ)的。項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)目的形象象定定位相當(dāng)與與人人穿什么樣樣的的衣服，雖雖然然衣服無(wú)法法改改變?nèi)说耐馔獠坎肯嗝?，但但絕絕對(duì)能改變變?nèi)巳说木衩婷婷裁?。同樣，好好好的形象定定位位能給消費(fèi)費(fèi)者者帶來(lái)“市場(chǎng)區(qū)分”——“親和度”的基礎(chǔ)，樹(shù)樹(shù)立項(xiàng)目的“唯一性”。周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)盤(pán)相對(duì)對(duì)較多，區(qū)區(qū)別別與競(jìng)爭(zhēng)樓樓盤(pán)盤(pán)的市場(chǎng)形形象象定位也是是為為了保證將將來(lái)來(lái)的銷(xiāo)售不不至至于混亂。提升宗地項(xiàng)項(xiàng)目物業(yè)的的綜綜合檔次，有有有利與將來(lái)來(lái)的的價(jià)格提升升。本地塊區(qū)域內(nèi)自自然然條件優(yōu)越越，文文峰古塔、九九九峰山省級(jí)級(jí)森森林公園、白白白塔坪宗教教勝勝地等，使使整整體區(qū)域形形成成了良好的的綠綠化環(huán)境氛氛圍圍。綠色環(huán)保成為許許多多消費(fèi)者選選擇擇樓盤(pán)優(yōu)先先考考慮得因素素，本本案小區(qū)綠綠地地率達(dá)到40%，樓間距寬寬敞，容積積率率為2.5，視野非常常好。稀有一梯兩戶小小高高層電梯洋洋房房，就為本本項(xiàng)項(xiàng)目首推。一一梯兩戶小小高高層住宅的的設(shè)設(shè)計(jì)，無(wú)論論在在戶型設(shè)計(jì)計(jì)、景景觀視野、采采采光通風(fēng)等等方方面，都徹徹底底超越了傳傳統(tǒng)統(tǒng)高層電梯梯公公寓一梯四四戶戶以上的戶戶型型設(shè)計(jì)，得得房房率更高，生生生活尺度更更開(kāi)開(kāi)闊，最大大程程度的提升升了了居住者的的生生活舒適度度?？梢哉f(shuō)，這種一一梯梯兩戶的高高端端配備，既既保保留了多層層住住宅的優(yōu)點(diǎn)點(diǎn)，又又擁有高層層電電梯住宅的的舒舒適，為都都市市雅貴營(yíng)造造的的奢適居住住空空間。注重塑造本案的獨(dú)獨(dú)特性、優(yōu)優(yōu)越越性，將本本案案塑造成一一種種溫馨、浪浪漫漫、高貴、綠綠綠色、生態(tài)、悠悠閑的精神神場(chǎng)場(chǎng)所，一個(gè)個(gè)上上層身份標(biāo)標(biāo)簽簽的高尚生生活活特區(qū)。重重點(diǎn)點(diǎn)訴求產(chǎn)品品的的優(yōu)越性、高高高尚性，營(yíng)營(yíng)造造出一種高高貴貴、高品位位生生活氛圍。環(huán)境優(yōu)美、交通通便便利、品位位高高雅、配套套完完善、三代代受受益——合川全方位位豐盛生活活小小區(qū)三、項(xiàng)目核心競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力分析在房地產(chǎn)市場(chǎng)日日益益同質(zhì)化的的今今天，要在在市市場(chǎng)上站穩(wěn)穩(wěn)腳腳跟，占領(lǐng)領(lǐng)市市場(chǎng)，更要要進(jìn)進(jìn)一步去挖挖掘掘產(chǎn)品本身身的的核心競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力力，只有認(rèn)認(rèn)識(shí)識(shí)了核心競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力，才能能超超越同質(zhì)化化，在在市場(chǎng)上獨(dú)獨(dú)樹(shù)樹(shù)一幟，作作為為項(xiàng)目形象象定定位的指導(dǎo)導(dǎo)。我我們將以專專業(yè)業(yè)的行為來(lái)來(lái)探探討本案的的核核心競(jìng)爭(zhēng)力力，鑒鑒于此，我我們們初步得到到的的結(jié)論為：：環(huán)保、綠色主題題；；立足于產(chǎn)品本身身，超超越同質(zhì)化化，建建造一個(gè)檔檔次次高、功能能全全、服務(wù)全全的的全方位的住宅宅小區(qū)；享受南城片區(qū)未未來(lái)來(lái)最具升值值潛潛力黃金地地段段的區(qū)位優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)。四、價(jià)格定位1、價(jià)格定位考考慮因因素過(guò)往推售中存在在的的自我競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)嚴(yán)嚴(yán)重，在未未來(lái)來(lái)的定價(jià)及及推推廣中應(yīng)梳梳理理在售及將將推推產(chǎn)品的均均衡衡性?？紤]市場(chǎng)各種因因素素的影響，雖雖雖然來(lái)年樓樓市市不穩(wěn)定的的因因素較多，但但但在經(jīng)濟(jì)利利好好的牽引下下，樓樓市仍將穩(wěn)穩(wěn)定定地增長(zhǎng)?？紤]客戶對(duì)各單單位位的景觀、朝朝朝向、戶型型的的喜好，有有效效調(diào)整各單單位位之間的價(jià)價(jià)差差，使各單單位位的價(jià)格更均均衡。2、定價(jià)思路選擇可類比項(xiàng)目目并并運(yùn)用市場(chǎng)場(chǎng)比比較定價(jià)方方法法進(jìn)行計(jì)算算。根根據(jù)本案的的區(qū)區(qū)位特征，本本本方案依照照與與本案在同同一一房地產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)供需圈內(nèi)內(nèi)、物物業(yè)類型相相近近的原則，選選選擇了3個(gè)08年開(kāi)盤(pán)，并并且在售樓盤(pán)盤(pán)作為本案案的的可類比項(xiàng)項(xiàng)目目，選擇了以以小高層為主主的純陽(yáng)金沙沙水岸、南城華府，和以高層為主主的有東海濱濱江城。具體定價(jià)思思路見(jiàn)下表表：：表3-2定價(jià)價(jià)計(jì)算算表項(xiàng)目及權(quán)重本項(xiàng)目純陽(yáng)金沙水岸南城華府東海濱江城平均價(jià)格（元//mm2）PX350024003850權(quán)重（%）306010總分項(xiàng)目權(quán)重評(píng)定評(píng)定評(píng)定評(píng)定項(xiàng)%目得分加權(quán)得分加權(quán)得分加權(quán)得分加權(quán)得分得分得分得分位置及環(huán)境區(qū)位級(jí)差570.3580.470.3590.45生活環(huán)境290.1880.1670.1470.14商業(yè)環(huán)境590.4580.470.3590.45升值潛力690.5490.5470.4290.54交通狀況道路狀況380.2490.2790.2790.27公交通達(dá)580.480.470.3580.4配套設(shè)施文化設(shè)施280.1680.1670.1480.16商業(yè)服務(wù)490.3690.3680.3280.32學(xué)校380.2480.2480.2480.24金融服務(wù)380.2470.2160.1870.21規(guī)劃設(shè)計(jì)小區(qū)規(guī)劃580.460.350.2580.4外觀設(shè)計(jì)2.580.280.270.17570.175實(shí)用性380.2480.2460.1860.18通風(fēng)采光1.580.1280.1280.1280.12小區(qū)配套車(chē)位配比380.2480.2460.1880.24會(huì)所40070.2870.2880.32娛樂(lè)設(shè)施370.2170.2170.2180.24物業(yè)管理提供服務(wù)470.2870.2870.2880.32收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)360.1860.1880.2480.24公司品牌350.1560.1860.1860.18物業(yè)形象現(xiàn)場(chǎng)包裝370.2180.2470.2180.24售樓處包270.1470.1470.1480.16營(yíng)銷(xiāo)策劃情景營(yíng)銷(xiāo)460.2460.2480.3280.32廣告宣傳360.1880.2460.1870.21銷(xiāo)售素質(zhì)280.1670.1470.1490.18戶型結(jié)構(gòu)590.4570.3570.3580.4發(fā)展商品牌、實(shí)實(shí)力力670.4270.4260.3680.48項(xiàng)目規(guī)模580.480.470.3570.35合計(jì)(Qx)100QX7.38Q17.54Q26.905Q37.935PX=QX×((PP1×W1/Q11+P2×W2/Q22+P3×W3/Q33)=2925元/平米由于本項(xiàng)目在220010年8月開(kāi)始建設(shè)到2011年第7月再進(jìn)行銷(xiāo)售售，通過(guò)市市場(chǎng)場(chǎng)比較分析析保保守估計(jì)當(dāng)當(dāng)時(shí)時(shí)距現(xiàn)在價(jià)價(jià)格格上漲幅度度為為10%，故最終確確定住宅類類價(jià)價(jià)格為2925×1110%=3200元/平米。五、產(chǎn)品定位1、建筑風(fēng)格定定位建筑方案總體構(gòu)構(gòu)想想：建筑的的構(gòu)構(gòu)想是創(chuàng)造符符合時(shí)代精精神神面貌的現(xiàn)現(xiàn)代代化建筑和和優(yōu)優(yōu)美環(huán)境的的精精品住宿小小區(qū)區(qū)，且應(yīng)與與周周?chē)h(huán)境協(xié)協(xié)調(diào)調(diào)統(tǒng)一。同同時(shí)時(shí)考慮到，由由由于社會(huì)經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)的發(fā)展，人人人們審美觀觀念念也隨之化化，對(duì)對(duì)現(xiàn)代建筑筑功功能環(huán)境的的要要求以及建建筑筑技術(shù)、材材料料也提出了了高高的要求，因因因此，小區(qū)區(qū)的的建筑風(fēng)格格和和形式還應(yīng)應(yīng)注注意不受傳傳統(tǒng)統(tǒng)風(fēng)的影響響或或限制，建建設(shè)設(shè)成生態(tài)的的、高高檔的社區(qū)區(qū)。平面設(shè)計(jì)：=1\*GB3①功功能能分區(qū)合理理，睡睡眠、活動(dòng)動(dòng)、就就餐等功能能區(qū)區(qū)域明確；；還還要注意干干濕濕分區(qū)、動(dòng)動(dòng)靜靜分區(qū)，減減少少相互干擾擾而而又分區(qū)思思路路清晰才能能提提升樓盤(pán)品品質(zhì)質(zhì)。=2\*GB3②建筑設(shè)計(jì)時(shí)時(shí)應(yīng)盡可能能的的考慮裝修修時(shí)時(shí)的思路，把把把建筑設(shè)計(jì)計(jì)和和裝修設(shè)計(jì)計(jì)更更有機(jī)的串串聯(lián)聯(lián)起來(lái)，使使整整個(gè)戶型的的設(shè)設(shè)計(jì)理念達(dá)達(dá)到到完美的統(tǒng)統(tǒng)一一。=3\*GB3③住宅的通風(fēng)風(fēng)、采光等等方方面也是平平面面設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)應(yīng)考考慮的問(wèn)題題。立面設(shè)計(jì)：=1\*GB3①通通過(guò)過(guò)一定的局局部部造型，彌彌補(bǔ)補(bǔ)立面設(shè)計(jì)計(jì)上上一些不足足之之處。=2\*GB3②適當(dāng)運(yùn)用豎豎向線條或或造造型，以彌彌補(bǔ)補(bǔ)和適當(dāng)勻勻稱稱橫向的體體型型旁然之感感。=3\*GB3③創(chuàng)造建筑立立面的特有風(fēng)風(fēng)格，盡可能能在立面上又又要有變化。統(tǒng)統(tǒng)一是為了和和諧，變化是是為了豐富。幢幢與幢之間的的變化和統(tǒng)一一處理，還與與環(huán)境、區(qū)域域布局、造型型、綠化等諸諸多要素相關(guān)關(guān)聯(lián)。2、建筑環(huán)境建建設(shè)定位位現(xiàn)代人們對(duì)小區(qū)區(qū)的的要求不僅僅是是住宅的質(zhì)質(zhì)量量等方面，在在在環(huán)境方面面也也有很高的的要要求，所以以小小區(qū)的環(huán)境境建建設(shè)應(yīng)有特特色色?，F(xiàn)代住住宅宅除在舒適適、寬寬敞等方面面要要做的漂亮亮外外，應(yīng)加強(qiáng)強(qiáng)住住宅的環(huán)保，做到綠綠色的天然然住住所。小區(qū)區(qū)的的環(huán)境應(yīng)設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)的與眾不不同同，給居民民視視覺(jué)美、感感覺(jué)覺(jué)美，讓小小區(qū)區(qū)人們感受受到到大自然的的美美好和寧?kù)o靜，同同時(shí)體現(xiàn)出出積積極向上的的生生活態(tài)勢(shì)。還還還有，小區(qū)區(qū)的的環(huán)境建設(shè)設(shè)應(yīng)應(yīng)符合國(guó)家家小小區(qū)和住宅宅環(huán)環(huán)境建設(shè)的的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)。3、小區(qū)初步規(guī)規(guī)劃在區(qū)市政路兩旁旁打打造兩條商業(yè)街，共共占地面積積為為5200平米，建筑為為地上十一層層，其中首首層層為商業(yè)，2-11層為住宅，戶戶戶型為兩室室一一廳的中小戶戶型，住宅共419戶。市政路北北邊小區(qū)，設(shè)設(shè)設(shè)有14棟一梯兩戶戶的住宅樓樓，戶戶型為三室一一廳，建筑筑面面積約120平米，共308戶；市政路南南邊小區(qū)，設(shè)設(shè)設(shè)有12棟一梯兩戶住住宅樓，戶戶型型為兩室一廳廳，建筑面面積積約80平米，共249戶；樓間距26米。除了小區(qū)道道路外，其其余余全部作綠綠化化，并建公公共共娛樂(lè)設(shè)施施。小區(qū)內(nèi)高切坡作作防防護(hù)后，進(jìn)進(jìn)行行美化，周周?chē)鷩ㄔO(shè)居民娛樂(lè)樂(lè)休閑場(chǎng)所所。4、項(xiàng)目產(chǎn)品戶戶型設(shè)計(jì)計(jì)戶型設(shè)計(jì)原則：：①.目標(biāo)客戶承承受力與與套型銷(xiāo)售售總總價(jià)、面積積控控制相符原原則則；②.保證戶型舒舒適性原原則③.合理功能分分區(qū)與工工程技術(shù)處處理理相符原則則；；④.可持續(xù)發(fā)展展原則；；⑤.適度超前原原則；⑥.彈性（可改改造性）原原則；⑦.賣(mài)點(diǎn)原則；；⑧.相對(duì)最優(yōu)化化借景原原則；⑨.相對(duì)最優(yōu)化化采光通通風(fēng)（坐北北朝朝南、南北北通通透）原則則?，F(xiàn)代優(yōu)秀戶型設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)基本特征征描描述①.注重平面功功能的細(xì)細(xì)化，如增增設(shè)設(shè)小書(shū)房、小小小工作間、儲(chǔ)儲(chǔ)儲(chǔ)藏間、更更衣衣室、衣帽帽間間等；②.功能分區(qū)合合理明確確，基本做做到到動(dòng)靜分區(qū)區(qū)、干干濕分區(qū)、潔潔潔污分區(qū)、居居居寢分居、公公公私分區(qū)、主主主客分區(qū)、主主主仆分區(qū)；；③.注重開(kāi)發(fā)餐餐廚套間間式設(shè)計(jì)，餐餐餐廳不再是是客客廳的一個(gè)個(gè)角角落，而是是一一個(gè)真正獨(dú)獨(dú)立立空間；④.注重洗漱與與浴而空空間合理分分開(kāi)開(kāi)設(shè)計(jì)；⑤.增設(shè)工作陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)，南南面臥室增增設(shè)設(shè)生活陽(yáng)臺(tái)臺(tái)（晾晾曬衣物）等等等；⑥.注重戶型平平面生態(tài)態(tài)化，滿足足居居家自然采采光光和空氣對(duì)對(duì)流流；⑦.注重開(kāi)發(fā)戶戶型的智智能化設(shè)施施配配套，如社社區(qū)區(qū)局域網(wǎng)、光光光纖電纜預(yù)預(yù)埋埋等；⑧.注重推出室室內(nèi)空氣氣更新系統(tǒng)統(tǒng)；；注重四明明設(shè)設(shè)計(jì)，較多多采采用低臺(tái)凸凸窗窗、轉(zhuǎn)角窗窗、弧弧形窗、落落地地玻璃窗等等；；⑨.注重對(duì)電梯梯的噪間間處理，將將次次要功能單單元元安置于與與電電梯間毗鄰鄰。=10\*GB3⑩.注重采光效效果，塑塑造陽(yáng)光戶戶型型。減少戶戶內(nèi)內(nèi)過(guò)道，采采用用大陽(yáng)臺(tái)、大大大窗臺(tái)，增增強(qiáng)強(qiáng)采光效果果，符符合消費(fèi)潮潮流流。項(xiàng)目產(chǎn)品戶型定定位位產(chǎn)品戶型定位是是否否準(zhǔn)確、科科學(xué)學(xué)合理是事事關(guān)關(guān)項(xiàng)目成敗敗極極為關(guān)鍵的的因因素。讓產(chǎn)產(chǎn)品品能恰到好好處處地滿足目目標(biāo)標(biāo)消費(fèi)者的的需需求與潛在在需需求，我們們?cè)谠诰C合研究究這這一部分消消費(fèi)費(fèi)者的生活活背背景、消費(fèi)費(fèi)心心理、消費(fèi)費(fèi)特特征，充分分考考量項(xiàng)目所所處處的地理特特征征、景觀環(huán)環(huán)境境、人文環(huán)環(huán)境境、項(xiàng)目的的規(guī)規(guī)劃布局、小小小區(qū)內(nèi)環(huán)境境營(yíng)營(yíng)造等一系系列列因素后，讓讓讓產(chǎn)品戶型定位切合合市場(chǎng)的需求求。從市場(chǎng)調(diào)研獲得得的的信息可知，市場(chǎng)上最受受歡迎的戶戶型型是二房二二廳廳和三房二二廳廳。戶型面積積配比定位位要要具備適當(dāng)當(dāng)?shù)牡某靶?，不不不僅要迎合合目目前的主流流市市場(chǎng)需求，更更更應(yīng)考慮到到項(xiàng)項(xiàng)目隨后開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)的可持續(xù)續(xù)性性和不落后后性性。所以項(xiàng)目目的戶型應(yīng)應(yīng)定定位為：以以兩兩房二廳小戶型為為主，配以以三三房二廳的戶型。表3-2戶戶型配配置比例戶型兩室戶型三室戶型面積約80㎡約120㎡配比70%30%戶數(shù)664308參考戶型圖六、小區(qū)命名方方案根據(jù)上述定位，初初步得出小區(qū)區(qū)命名方案“榮景城”———“榮”——繁繁榮，榮耀耀；“景”——優(yōu)雅，溫馨馨；此命名融合商業(yè)業(yè)與與住宅的特特性性，更加突突出出小區(qū)的亮亮點(diǎn)點(diǎn)，本小區(qū)區(qū)不不僅有很大大投投資價(jià)值，也也也是你理想想的的家園。第四章投資估估算算一、投資估算1、投資估算依依據(jù)本項(xiàng)目的投資成成本本費(fèi)用估算算依依據(jù)：本項(xiàng)目的投資成成本本費(fèi)用估算算依依據(jù)：重慶市物價(jià)局公公布布的經(jīng)營(yíng)性性收收費(fèi)中有關(guān)關(guān)園園林、建設(shè)設(shè)、招招標(biāo)等收費(fèi)費(fèi)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)。重慶市頒發(fā)的有有關(guān)關(guān)建設(shè)方面面的的稅費(fèi)文件件。貸款利率=貸款款基基準(zhǔn)利率+浮動(dòng)利率。中國(guó)人民銀行最最新新調(diào)整的一一至至三年貸款款基基準(zhǔn)利率5.4%,半年利率為2.67%%《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)濟(jì)評(píng)評(píng)價(jià)方法與與參參數(shù)》第三三版版。《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)價(jià)方方法》。其他相關(guān)資料。2、工程費(fèi)用（1）土地費(fèi)用用本項(xiàng)目土地費(fèi)為為880萬(wàn)/畝，土地費(fèi)用用合計(jì)為74.67畝*800萬(wàn)/畝=5973..6萬(wàn)元。（2）工程成本本根據(jù)如下項(xiàng)目計(jì)計(jì)算算，本項(xiàng)目目工工程成本=前期工程費(fèi)+建安工程費(fèi)+配套設(shè)施費(fèi)=9695..53萬(wàn)元。①前期工程費(fèi)計(jì)算方法為計(jì)費(fèi)費(fèi)基基礎(chǔ)*費(fèi)率。其中估算投資資額為項(xiàng)目目建建安工程費(fèi)費(fèi)。表4-1前期工工程費(fèi)費(fèi)用計(jì)算表前期工程費(fèi)估算算表表序號(hào)項(xiàng)目計(jì)費(fèi)基礎(chǔ)單位基數(shù)費(fèi)率金額（萬(wàn)元）估算依據(jù)1規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)建安工程費(fèi)萬(wàn)元15748.882%314.9766計(jì)價(jià)格[200022]10號(hào)2工程勘察費(fèi)建安工程費(fèi)萬(wàn)元15748.880.5%78.744計(jì)價(jià)格[200022]11號(hào)3可行性研究費(fèi)91計(jì)價(jià)格［199999］1283號(hào)3.1編制項(xiàng)目建議書(shū)書(shū)18計(jì)價(jià)格［199999］1283號(hào)3.2編制可行性研究究報(bào)報(bào)告51計(jì)價(jià)格［199999］1283號(hào)3.3評(píng)估項(xiàng)目建議書(shū)書(shū)10計(jì)價(jià)格［199999］1283號(hào)3.4評(píng)估可行性研究究報(bào)報(bào)告12計(jì)價(jià)格［199999］1283號(hào)4三通一平費(fèi)用建設(shè)用地面積m2509801050.98合計(jì)535.7②建安工程費(fèi)建安工程費(fèi)是指指直直接用于工工程程建設(shè)的總總成成本費(fèi)用，主主主要包括建建筑筑工程費(fèi)（結(jié)結(jié)結(jié)構(gòu)、建筑筑、特特殊裝修工工程程），設(shè)備備及及安裝工程程費(fèi)費(fèi)（給排水水、電電氣照明、空空空調(diào)、消防防、弱弱電等設(shè)備備安安裝），智智能能設(shè)備購(gòu)置置安安裝費(fèi)等。表4-2建安工工程費(fèi)費(fèi)計(jì)算表建安工程費(fèi)估算算表表序號(hào)計(jì)費(fèi)項(xiàng)目計(jì)費(fèi)基礎(chǔ)建筑面積(m22）單方造價(jià)（元）總額（萬(wàn)元）1地上住宅1125123211.1土建工程建筑面積1095206006571.21.2裝飾工程建筑面積1095201801971.3661.3水電工程建筑面積1095201001095.21.4電梯建筑面積1095201001095.21.5消防工程建筑面積10952035383.321.6通訊建筑面積10952010109.521.7燃?xì)饨ㄖ娣e10952010109.521.8有線電視建筑面積10952010109.521.9智能化設(shè)備建筑面積10952080876.162商業(yè)建筑建筑面積520013006763地下建筑建筑面積1375920002751.8合計(jì)15748.88土地費(fèi)用用地面積74.67805973.6③配套設(shè)施費(fèi)配套設(shè)施費(fèi)包括括供供水、供電電、排排污、排洪洪、道道路、環(huán)衛(wèi)衛(wèi)等等。通常粗粗略略估算采用用單單位指標(biāo)估估算算法。計(jì)算方方法：計(jì)費(fèi)基基礎(chǔ)*費(fèi)率。表4-3基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施建建設(shè)費(fèi)計(jì)算表基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)費(fèi)估估算表序號(hào)項(xiàng)目計(jì)費(fèi)基礎(chǔ)面積（m2)費(fèi)率金額（萬(wàn)元）1供電工程總用地面積5098022112.15662供水工程總用地面積509801576.473供氣工程總用地面積509801471.3724小區(qū)道路工程道路面區(qū)綠化工程綠化面積20505150307.57556環(huán)衛(wèi)設(shè)施總用地面積509800.52.5497室外地下網(wǎng)管建建設(shè)設(shè)費(fèi)總用地面積5098027137.64668高切坡?lián)跬翂?0合計(jì)844.7688表4-4公共配配套設(shè)設(shè)施費(fèi)用估估算算表公共配套設(shè)施費(fèi)費(fèi)用用估算表序號(hào)項(xiàng)目計(jì)費(fèi)基礎(chǔ)單位概算指標(biāo)金額（萬(wàn)元）1社區(qū)用房150m260092健身設(shè)備30套10003合計(jì)123、開(kāi)發(fā)規(guī)費(fèi)表4-5開(kāi)發(fā)規(guī)規(guī)費(fèi)計(jì)計(jì)算表開(kāi)發(fā)規(guī)費(fèi)估算表表序號(hào)項(xiàng)目計(jì)費(fèi)基礎(chǔ)基數(shù)費(fèi)率金額（萬(wàn)元）計(jì)費(fèi)依據(jù)1城市配套建設(shè)費(fèi)費(fèi)（含含人防）總建筑面積144870701014.09900合川府發(fā)[200002]2882招標(biāo)管理費(fèi)建安工程費(fèi)15748.880.04%6.300渝價(jià)[20000]3552號(hào)3定額測(cè)定費(fèi)建安工程費(fèi)15748.880.03%4.725渝價(jià)[20000]3552號(hào)4預(yù)算編制費(fèi)建安工程費(fèi)15748.880.04%5.670渝價(jià)[20000]3552號(hào)5施工圖審查費(fèi)建設(shè)用地面積5098015.098渝價(jià)[20055]6449號(hào)6勘察成果審查費(fèi)費(fèi)工程勘察費(fèi)78.7448%6.300渝價(jià)[20055]6449號(hào)7監(jiān)理費(fèi)建筑面積144870343.461渝價(jià)[20000]3552號(hào)8規(guī)劃管理費(fèi)建安工程費(fèi)15748.880.25%39.3729建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)監(jiān)督督費(fèi)建安工程費(fèi)15748.880.20%31.498渝價(jià)(20011))345號(hào)10國(guó)土房管系統(tǒng)規(guī)規(guī)費(fèi)費(fèi)51.33710.1預(yù)售許可證辦理理費(fèi)費(fèi)0.10010.2初始登記費(fèi)房屋套數(shù)972807.77610.3交易手續(xù)費(fèi)建筑面積144870343.461渝價(jià)（20022）130號(hào)合計(jì)1207.844994、開(kāi)發(fā)費(fèi)用估估算表4-6開(kāi)發(fā)費(fèi)費(fèi)用計(jì)計(jì)算表開(kāi)發(fā)費(fèi)用估算表表序號(hào)項(xiàng)目計(jì)費(fèi)基礎(chǔ)基數(shù)費(fèi)率金額（萬(wàn)元）1管理費(fèi)用土地費(fèi)+前期++建建安+設(shè)施23910.55663%717.31772出售租賃費(fèi)用出售租賃收入40384.661615.388442.1廣告費(fèi)用出售租賃收入40384.662%807.69222.2代理費(fèi)出售租賃收入40384.661.50%605.76992.3其他銷(xiāo)售費(fèi)用出售租賃收入40384.660.50%201.92333財(cái)務(wù)費(fèi)用13415、建設(shè)總投資資估算算表4-7總投資資估算算表總投資估算表序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)一開(kāi)發(fā)成本25052.339981土地費(fèi)用5973.600002前期工程費(fèi)用535.70003建安工程費(fèi)15748.880004基礎(chǔ)配套設(shè)施費(fèi)費(fèi)844.76885公共配套設(shè)施費(fèi)費(fèi)12.0006開(kāi)發(fā)規(guī)費(fèi)1207.844997不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)729.6822二開(kāi)發(fā)費(fèi)用3673.700118管理費(fèi)用717.31779財(cái)務(wù)費(fèi)用134110銷(xiāo)售費(fèi)用1615.38844三合計(jì)28726.00999二、銷(xiāo)售收入估估算算1、估算說(shuō)明本項(xiàng)目銷(xiāo)售收入入共共三部分構(gòu)構(gòu)成成，包括住住宅宅出售、商商鋪鋪出售和出出租租收入、地地下下車(chē)庫(kù)出售售收收入，具體體估估算方法如如下下：（1）住宅收入入根據(jù)前面所做測(cè)測(cè)算算，本項(xiàng)目目住住宅類均價(jià)為3200元/平米，住宅銷(xiāo)銷(xiāo)售面積共共計(jì)計(jì)1095220m2，預(yù)計(jì)在竣工工前一年半半時(shí)時(shí)間開(kāi)始預(yù)預(yù)售售，并在完完工工后半年住住宅宅剛好出售售完完畢，總住住宅宅銷(xiāo)售收入入為為36743.2萬(wàn)元。具體銷(xiāo)銷(xiāo)售進(jìn)度及及收收入見(jiàn)銷(xiāo)售售收收入估算表表。（2）商鋪出售售、出租租收入根據(jù)測(cè)算，商鋪鋪銷(xiāo)銷(xiāo)售均價(jià)為11000元/平米，預(yù)計(jì)計(jì)在銷(xiāo)售期期內(nèi)內(nèi)有30%商鋪出售出出去，剩余余的的在完工后后半半年出租完完畢畢。并取得得半半年租金，預(yù)預(yù)預(yù)計(jì)銷(xiāo)售費(fèi)費(fèi)用用為1765..5萬(wàn)元，半年年的出租收收入入為224.7萬(wàn)元。（3）地下車(chē)庫(kù)庫(kù)出售收入入根據(jù)測(cè)算，地下下車(chē)車(chē)價(jià)格為8萬(wàn)元/個(gè)，可售車(chē)庫(kù)庫(kù)個(gè)數(shù)為344個(gè)，預(yù)計(jì)銷(xiāo)售售期結(jié)束時(shí)時(shí)，車(chē)車(chē)庫(kù)有一半半出出售完畢，總總總車(chē)庫(kù)出售售收收入為1651.22萬(wàn)元。2、銷(xiāo)售收入估估算表表表4-8銷(xiāo)售收收入估估算表銷(xiāo)售收入估算表表2011年下半半年年2012年上半半年年2012年下半半年年2013年上半半年年合計(jì)住宅銷(xiāo)售收入14018.55668761.67009.2886953.76636743.22商鋪銷(xiāo)售收入588.5588.5588.51765.5商鋪出租收入224.7224.7車(chē)庫(kù)銷(xiāo)售收入825.6550.4275.21651.2合計(jì)40384.6600第五章投資收收益益分析一、財(cái)務(wù)分析1、投資計(jì)劃與與資金籌籌措表本項(xiàng)目資金來(lái)源源為為自有資金金和和銀行借貸貸，比比例分別為30%和70%。建設(shè)投資資依據(jù)建設(shè)設(shè)進(jìn)進(jìn)度分期分分比比例投入，具具具體計(jì)算過(guò)過(guò)程程下見(jiàn)表：：表5-1投資計(jì)計(jì)劃與與資金籌措措表表投資計(jì)劃與資金金籌籌措表序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期2010201120122013下半年上半年下半年上半年下半年上半年40%2520151投資總額28726.009992511.833666976.1336610162.229906729.288221729.58811616.97441.1建設(shè)投資27385.009992511.833666976.133669622.299006328.788221462.58811483.4744土地成本5973.61493.41493.41493.41493.4前期工程費(fèi)535.7000535.700000000建安工程費(fèi)15748.88000050007000374900基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)844.7688000200644.76880公建配套設(shè)施費(fèi)費(fèi)12.000000012.0000開(kāi)發(fā)期間規(guī)費(fèi)1207.84499241.5700241.5700241.5700241.5700241.57000不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)