浙江臺(tái)州永臻-公館90項(xiàng)目營銷顧問的報(bào)告

浙江臺(tái)州永臻_公館90項(xiàng)目營銷顧問的報(bào)告NewVisualAngle永臻·公館90項(xiàng)目營銷顧問報(bào)告Contents

市場分析整體定位產(chǎn)品建議整合營銷NewVisualAngle永臻·公館90項(xiàng)目營銷顧問報(bào)告項(xiàng)目解讀Contents

市場分析整體定位產(chǎn)品建議整合營銷■區(qū)位條件■四至情況■周邊配套■項(xiàng)目規(guī)劃■SWOT分析NewVisualAngle永臻·公館90項(xiàng)目營銷顧問報(bào)告■區(qū)位條件本案東商務(wù)區(qū)西商務(wù)區(qū)中央商務(wù)區(qū)體育中心區(qū)高教園區(qū)市府大道行政文化區(qū)東環(huán)大道中心大道體育場路廣場南路東海大道二十號(hào)路臺(tái)州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)（中心城區(qū)）

本案地處臺(tái)州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)中心城區(qū)南部，地塊由廣場南路（東側(cè)）、體育場路（南側(cè)）和二十號(hào)路（北側(cè)）三條城市干道圍合而成。本案交通區(qū)位優(yōu)越，周邊路網(wǎng)密集，與行政文化區(qū)、東西商務(wù)區(qū)、中央商務(wù)區(qū)、體育中心區(qū)和高教園區(qū)這六大功能區(qū)的距離均在2-3分鐘車程范圍內(nèi)。隨著開發(fā)區(qū)中心城區(qū)南拓發(fā)展和三大商務(wù)區(qū)的崛起，本案區(qū)域商品住宅項(xiàng)目不斷云集，并日漸成為一個(gè)為商務(wù)區(qū)配套的生活居住區(qū)。本案地處開發(fā)區(qū)中心城區(qū)南部，交通區(qū)位優(yōu)越，未來片區(qū)將逐步發(fā)展成一個(gè)為商務(wù)區(qū)配套的生活居住區(qū)。NewVisualAngle永臻·公館90項(xiàng)目營銷顧問報(bào)告■四至情況本案四至環(huán)境利弊交織，區(qū)域居住氛圍有待提高，西側(cè)安置房小區(qū)對(duì)本案形象有一定的負(fù)面影響。

東側(cè)——海灣浪琴，社區(qū)規(guī)模26萬㎡，以多層和小高層為主，簡歐建筑風(fēng)格，目前入住率30-40%，底層商業(yè)店面營業(yè)率不到三分之一；西側(cè)——殿后陶村安置房小區(qū)，均為南北向多層立地房，建筑品質(zhì)較為一般，內(nèi)部居住人口整體素質(zhì)偏低，以村民和打工人員為主；南側(cè)—東南方向?yàn)樵诮ǖ腻\水灣住宅項(xiàng)目，社區(qū)規(guī)模4.6萬㎡

，以小高層和聯(lián)排別墅為主，采用中式建筑風(fēng)格，正南方向目前仍為空地；北側(cè)——占地200畝的臺(tái)州市中心醫(yī)院，此外東北方向規(guī)劃有一個(gè)殘疾人康復(fù)社區(qū)；中心醫(yī)院待整治空地殿后陶村安置房殘疾人康復(fù)社區(qū)和平家園海灣浪琴錦水灣待整治空地本案NewVisualAngle永臻·公館90項(xiàng)目營銷顧問報(bào)告■周邊配套商業(yè)配套——向東2-3分鐘車程可達(dá)歐尚購物廣場和耀達(dá)百貨，向北同樣2-3分鐘車程可達(dá)世紀(jì)聯(lián)華超市，此外項(xiàng)目北面東商務(wù)區(qū)還擁有巨鼎廣場、鑫泰廣場、國際家居廣場等豐富的商業(yè)金融配套；

教育配套——周邊擁有臺(tái)州市實(shí)驗(yàn)中學(xué)（省級(jí)重點(diǎn)中學(xué)）、白云小學(xué)、白云學(xué)校等優(yōu)質(zhì)的教育資源；

醫(yī)療配套——項(xiàng)目對(duì)面即為臺(tái)州市中心醫(yī)院，其是一家集醫(yī)療和康復(fù)為一體的大型綜合性三級(jí)乙等醫(yī)院；

交通配套——主要分布于市府大道，共有103、108、109、902四條公交線路，基本可以解決城市內(nèi)外交通出行；

休閑配套——項(xiàng)目北面市民廣場擁有水景公園、文化藝術(shù)中心、海洋館等豐富多樣的休閑娛樂場所；本案周邊配套極為完善，各類生活資源均分布在3分鐘車程范圍內(nèi)，故形成十分便利的3分鐘生活圈。本案臺(tái)州市中心醫(yī)院歐尚購物廣場白云小學(xué)白云中學(xué)市實(shí)驗(yàn)中學(xué)羽乒球館市體育中心高教園區(qū)世紀(jì)聯(lián)華市民廣場耀達(dá)百貨3分鐘生活圈NewVisualAngle永臻·公館90項(xiàng)目營銷顧問報(bào)告■項(xiàng)目規(guī)劃受地塊客觀條件限制，本案在社區(qū)規(guī)劃上很難發(fā)揮出品質(zhì)優(yōu)勢，然而走經(jīng)濟(jì)型產(chǎn)品路線卻是本案贏得主動(dòng)的有力法寶。占地面積22549㎡建筑面積總建40428㎡住宅33828㎡商業(yè)6600㎡容積率1.8綠化率25%建筑密度35%主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目規(guī)劃——本案地塊呈長條形弓字布局，內(nèi)部地勢較為平坦，無可利用自然景觀資源，受其影響社區(qū)總平規(guī)劃極為單調(diào)，社區(qū)圍合感和私密性不強(qiáng)，加上自身為4萬㎡的小盤項(xiàng)目，社區(qū)景觀營造空間十分有限，景觀營造效果很難得到發(fā)揮，這都對(duì)本案品質(zhì)感造成較大的損傷；產(chǎn)品特點(diǎn)——本案建筑形態(tài)為多層（6層帶電梯）和小高層（11層），采用現(xiàn)代簡約建筑風(fēng)格，戶型以86-111㎡小三房為主力，其次為82-85㎡左右二房和47㎡以下一房及單身公寓，走經(jīng)濟(jì)型產(chǎn)品路線是本案最為鮮明的特色。戶型配比（產(chǎn)品調(diào)整后）戶型種類面積套數(shù)比重單身公寓28-33㎡8719.9%一房45-47㎡4710.7%二房82-85㎡13430.6%三房86-93㎡、109-111㎡17038.8%合計(jì)438套100%NewVisualAngle■項(xiàng)目SWOT分析S優(yōu)勢：1、本案地處開發(fā)區(qū)中心城區(qū)南部，交通區(qū)位優(yōu)越，片區(qū)定位為一個(gè)為商務(wù)區(qū)配套的生活居住區(qū)；2、本案周邊配套極為完善，其中商業(yè)、教育和醫(yī)療配套充裕且優(yōu)質(zhì)，形成十分便利的3分鐘生活圈；3、本案走經(jīng)濟(jì)型產(chǎn)品路線，無可比擬的總價(jià)優(yōu)勢將使本案在區(qū)域樓盤競爭中贏得先機(jī)；W劣勢：1、本案自然景觀資源缺失，加上片區(qū)是在農(nóng)村改造基礎(chǔ)上形成的新興住宅區(qū)，人文底蘊(yùn)不足，因此本案先天優(yōu)勢不盡人意；2、本案周邊住宅社區(qū)目前入住率普遍不高，沿街商鋪營業(yè)率較為低下，片區(qū)居住氛圍尚不濃郁，這將在一定程度上影響購房者對(duì)本案區(qū)域的升值預(yù)期；3、本案西側(cè)安置房小區(qū)建筑品質(zhì)欠佳，內(nèi)部居住人口素質(zhì)偏低，其布局又與本案社區(qū)緊密相連，因而對(duì)購房者感觀和心理均有明顯的負(fù)面影響；4、本案地塊呈長條形弓字布局，受其影響社區(qū)總平規(guī)劃極為單調(diào)，社區(qū)圍合感和私密性不強(qiáng)，加上自身為小盤項(xiàng)目，社區(qū)景觀營造空間十分有限，營造效果很難發(fā)揮，這都對(duì)本案品質(zhì)感有較大的損傷；O機(jī)遇：1、臺(tái)州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)作為臺(tái)州中心城市建設(shè)的核心區(qū)塊，日益成為臺(tái)州市行政、金融商貿(mào)、文教體衛(wèi)中心，這將推動(dòng)開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展；2、本案近擁東中西三大商務(wù)區(qū)，隨著商務(wù)區(qū)的建成使用，未來區(qū)域就業(yè)人口將大幅攀升，這將為本案帶來十分可觀的潛在購房客群；3、本案周邊商品住宅項(xiàng)目不斷云集，區(qū)域市場逐漸發(fā)力，并日趨成熟，這將為本案開發(fā)提供良好的市場環(huán)境基礎(chǔ)；T威脅：1、2007年以來開發(fā)區(qū)商品住宅供應(yīng)量猛增，市場供求過剩局面逐步顯現(xiàn)，而本案區(qū)域新增住宅項(xiàng)目眾多，未來市場競爭將更加白熱化；2、開發(fā)區(qū)品質(zhì)項(xiàng)目不斷涌現(xiàn)，特別是大盤社區(qū)以其完善的規(guī)劃配套和濃郁的生活氛圍對(duì)本案潛在購房客群形成較強(qiáng)的分流作用；3、本輪行業(yè)調(diào)整仍將持續(xù)，購房者消費(fèi)日漸理性成熟，未來只有致力于客戶價(jià)值的創(chuàng)造與提升才能突圍市場，跑贏對(duì)手；永臻·公館90項(xiàng)目營銷顧問報(bào)告NewVisualAngle■項(xiàng)目屬性界定永臻·公館90項(xiàng)目營銷顧問報(bào)告項(xiàng)目事實(shí)區(qū)域?qū)傩越缍ㄎ挥陂_發(fā)區(qū)中心城區(qū)南部，為城市重點(diǎn)發(fā)展方向。城市重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域與六大城市功能區(qū)的距離均在2-3分鐘車程范圍內(nèi)。交通便利周邊配套完善，形成便利的3分鐘生活圈，但目前片區(qū)居住氛圍尚不濃郁。外部資源優(yōu)越，但認(rèn)知度不高地塊內(nèi)部無可利用自然景觀資源內(nèi)部資源缺失占地2.25萬㎡，總建4萬㎡，容積率1.8中等密度，小規(guī)模社區(qū)項(xiàng)目屬性界定：待成熟度區(qū)的小規(guī)模住宅項(xiàng)目NewVisualAngle永臻·公館90項(xiàng)目營銷顧問報(bào)告項(xiàng)目解讀Contents

市場分析整體定位產(chǎn)品建議整合營銷■近期市場運(yùn)行情況■板塊樓盤全面剖析■未來競爭態(tài)勢研判NewVisualAngle■近期市場運(yùn)行情況受全國大勢影響，2008年椒江區(qū)商品住宅市場出現(xiàn)量跌價(jià)穩(wěn)，但總體運(yùn)行依然保持良性態(tài)勢。

供銷情況——2003年以來椒江區(qū)房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)高速發(fā)展態(tài)勢，商品住宅年均供應(yīng)量基本保持在50萬㎡以上，與此同時(shí)，全區(qū)商品住宅需求量穩(wěn)步增長，其中2006年和2007年銷售量雙雙突破75萬㎡，市場出現(xiàn)供不應(yīng)求的旺銷局面；但進(jìn)入2008年，受全國房地產(chǎn)業(yè)調(diào)整和國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增速放緩的雙重影響，椒江區(qū)房地產(chǎn)市場同樣進(jìn)入調(diào)整周期，全年商品住宅供應(yīng)量為46.6萬㎡，同比下降39%，而銷售量僅為31.2萬㎡，同比萎縮高達(dá)143%，特別是2008年下半年隨著項(xiàng)目推盤節(jié)奏的放緩，全區(qū)住宅供應(yīng)量快速減少，眾多月份出現(xiàn)零供應(yīng)量，與此同時(shí)銷售量逐月下滑，月均銷售量僅為去年同期的十分之一，最終導(dǎo)致供求過剩局面的出現(xiàn)，2008年全區(qū)住宅積壓量達(dá)到15.4萬㎡，未來需要半年的時(shí)間才能完成存量去化。

價(jià)格情況——近年來椒江區(qū)商品住宅銷售價(jià)格保持穩(wěn)步上漲趨勢，2008年全區(qū)商品住宅銷售均價(jià)為5586元/㎡，同比上漲6%；整體上看去年以來全區(qū)住宅價(jià)格維持穩(wěn)定，僅是同比漲幅有所回落。以上數(shù)據(jù)來源于臺(tái)州政府信息網(wǎng)。永臻·公館90項(xiàng)目營銷顧問報(bào)告萬㎡元/㎡NewVisualAngle永臻·公館90項(xiàng)目營銷顧問報(bào)告■板塊樓盤全面剖析

板塊樓盤分布——目前開發(fā)區(qū)板塊樓盤主要分布在五大片區(qū)，即行政文化區(qū)、東商務(wù)區(qū)、西商務(wù)區(qū)、大學(xué)園區(qū)和西開發(fā)區(qū)，各大片區(qū)樓盤特征頗為鮮明，其中行政文化區(qū)以高端住宅為主，東商務(wù)區(qū)和西開發(fā)區(qū)以小盤住宅為主，而西商務(wù)區(qū)和大學(xué)園區(qū)則以大盤住宅為主。玉蘭廣場東京灣金岸公寓白云山1號(hào)新明半島香格里拉花園國際商務(wù)廣場萬家華庭臺(tái)都名苑楓華嘉苑錦水灣本案金之領(lǐng)苑開發(fā)區(qū)板塊樓盤NO1、行政文化區(qū)NO2、東商務(wù)區(qū)NO3、西商務(wù)區(qū)NO4、大學(xué)園區(qū)NO5、西開發(fā)區(qū)藍(lán)庭花園目前開發(fā)區(qū)板塊樓盤主要分布在五大片區(qū)，本案所處的東商務(wù)區(qū)以小盤住宅開發(fā)為主。NewVisualAngle永臻·公館90項(xiàng)目營銷顧問報(bào)告■板塊樓盤全面剖析

項(xiàng)目整體規(guī)劃：五大片區(qū)樓盤規(guī)劃特征區(qū)分明顯，其中行政文化區(qū)樓盤走高端路線，強(qiáng)調(diào)建筑品質(zhì)高尚華貴；東商務(wù)區(qū)和西開發(fā)區(qū)樓盤走簡約路線，強(qiáng)調(diào)居住實(shí)用便利；而西商務(wù)區(qū)和大學(xué)園區(qū)走規(guī)模路線，強(qiáng)調(diào)大盤規(guī)劃和生活氛圍；壹行政文化區(qū)社區(qū)規(guī)模：10-15萬㎡中盤；建筑形態(tài)：22F以上高層為主；建筑風(fēng)格：現(xiàn)代簡約風(fēng)格，建筑外立面成熟穩(wěn)重，品質(zhì)感強(qiáng)；景觀營造：采用主題景觀園林，以中庭水系、休閑廣場、植被小品等為主，注重社區(qū)景觀的均好性；配套資源：依托周邊完善的休閑文化配套，自身主要有會(huì)所、運(yùn)動(dòng)設(shè)施、沿街商鋪等配套；代表樓盤：萬家華庭香格里拉1東商務(wù)區(qū)、西開發(fā)區(qū)社區(qū)規(guī)模：基本為10萬㎡以下小盤；建筑形態(tài)：11-18F小高層為主；建筑風(fēng)格：現(xiàn)代簡約風(fēng)格為主，部分采用中式風(fēng)格，建筑外立面現(xiàn)代簡潔，缺乏細(xì)部營造，整體質(zhì)感一般；景觀營造：受小盤規(guī)模制約，社區(qū)缺乏景觀營造空間，以簡單植被小品為主；配套資源：社區(qū)配套均以底層商業(yè)為主，其他配套匱乏，主依托周邊生活配套資源；代表樓盤：國際商務(wù)廣場金岸公寓2西商務(wù)區(qū)、大學(xué)園區(qū)社區(qū)規(guī)模：20萬㎡以上大盤；建筑形態(tài)：11-18F小高層和22-26F高層為主；建筑風(fēng)格：現(xiàn)代簡約、歐式、地中海風(fēng)格多樣，注重建筑細(xì)部營造，強(qiáng)調(diào)個(gè)性發(fā)揮，品質(zhì)感較為出眾；景觀營造：大盤景觀優(yōu)勢明顯，突出中庭水系、主題廣場等公空活動(dòng)空間，營造奢適且濃郁的生活氛圍；配套資源：社區(qū)各類生活配套齊備；代表樓盤：東京灣新明半島3高端路線簡約路線規(guī)模路線NewVisualAngle永臻·公館90項(xiàng)目營銷顧問報(bào)告■板塊樓盤全面剖析

項(xiàng)目產(chǎn)品供給：與其開發(fā)路線相一致，五大片區(qū)樓盤供給產(chǎn)品特征鮮明，行政文化區(qū)產(chǎn)品供給以130-180㎡的三房和四房為主力；東商務(wù)區(qū)和西開發(fā)區(qū)產(chǎn)品供給以30-70㎡的單身公寓（一房）和120-150㎡的三房為主力；而西商務(wù)區(qū)和大學(xué)園區(qū)產(chǎn)品供給同樣以130-180㎡的三房和四房為主力。貳行政文化區(qū)主力戶型：三房：130-160㎡

四房：160-180㎡1東商務(wù)區(qū)、西開發(fā)區(qū)主力戶型：單身公寓/一房：30-70㎡

三房：120-150㎡2西商務(wù)區(qū)、大學(xué)園區(qū)主力戶型：三房、四房：130-180㎡

二房：80-110㎡3三房/四房130-180㎡二房80-120㎡躍層200㎡以上單身公寓/一房30-70㎡三房120-150㎡二房/四房80-110㎡160-180㎡三房/四房130-180㎡單身公寓/一房30-70㎡二房80-110㎡NewVisualAngle永臻·公館90項(xiàng)目營銷顧問報(bào)告■板塊樓盤全面剖析

項(xiàng)目銷售情況：整體上看，五大片區(qū)中東商務(wù)區(qū)和西開發(fā)區(qū)樓盤銷售價(jià)格最低，平均在5000-6000元/㎡，加上其以中小戶型為主力，總價(jià)優(yōu)勢明顯，因此其去化速度最快，平均銷售率達(dá)80%以上；而行政文化區(qū)樓盤銷售價(jià)格最高，平均在8500元/㎡以上，由于總價(jià)過高，其去化速度最為緩慢；此外，西商務(wù)區(qū)和大學(xué)園區(qū)樓盤銷售價(jià)格兩極分化明顯，去化速度喜憂參半。從戶型上看，區(qū)域120㎡以下中小戶型去化速度較快，而140㎡以上大三房和四房戶型去化速度緩慢，同時(shí)眾多樓盤中朝北戶型出現(xiàn)明顯滯銷。三行政文化區(qū)銷售情況：銷售均價(jià)：8500-9500元/㎡

銷售速度：去化較為緩慢1東商務(wù)區(qū)、西開發(fā)區(qū)銷售情況：銷售均價(jià)：5000-6000元/㎡銷售速度：去化較快2西商務(wù)區(qū)、大學(xué)園區(qū)376%2006.3開盤60%2005.12開盤香格里拉:9500元/㎡萬家華庭:8500元/㎡100%銷售率10000元/㎡銷售價(jià)格90%2008.5開盤80%2007.1開盤國際商務(wù)廣場:9500元/㎡金岸公寓:5700元/㎡銷售率10000元/㎡100%90%2008.1開盤楓華嘉苑:4800元/㎡85%50%2008.10開盤2007.1開盤新明半島:6800元/㎡銷售率10000元/㎡銷售價(jià)格100%90%2005年開盤東京灣:5400元/㎡85%銷售價(jià)格銷售情況：銷售均價(jià)：5000-7000元/㎡銷售速度：喜憂參半NewVisualAngle永臻·公館90項(xiàng)目營銷顧問報(bào)告■板塊樓盤全面剖析

項(xiàng)目客群特征：開發(fā)區(qū)樓盤客群主要分為三類，一類為金字塔頂端客群，其來源臺(tái)州各地，以私營業(yè)主、成功人士居多，主要選擇行政文化區(qū)和其他區(qū)域的高端樓盤，購房看重地段價(jià)值和樓盤品質(zhì)，習(xí)慣用房產(chǎn)來詮釋身份和地位；另一類為年輕中產(chǎn)階級(jí)客群，以在椒江工作的新椒江人為主，購房關(guān)注總價(jià)和配套優(yōu)勢；此外，還有一類是以三區(qū)、溫嶺等地為主的投資客群，喜好中小戶型投資，看重房產(chǎn)升值潛力，但這部分客群自去年下半年以來基本消失。四行政文化區(qū)區(qū)域來源：分布廣泛，臺(tái)州各地均有；年齡特征：40歲以上中年人為主；職業(yè)特征：高收入群體，其中私營業(yè)主、成功人士居多；購房動(dòng)機(jī)：看重行政文化區(qū)稀缺的地段價(jià)值和高尚的生活氛圍，主要為改善型多次置業(yè)；客群特征：區(qū)域多源金字塔頂端1東西商務(wù)區(qū)、大學(xué)園區(qū)、西開發(fā)區(qū)區(qū)域來源：以溫嶺、路橋、黃巖等周邊地區(qū)為主，其次為椒江本地；年齡特征：25-40歲中青年人為主，高端項(xiàng)目以40歲以上中年人為主；職業(yè)特征：教育層次普遍較高，在椒江工作，其中很大一部分在開發(fā)區(qū)工作，具備中等及以上收入；購房動(dòng)機(jī)：首次購房，想長期在椒江置業(yè)生活，以三口之家為主，購房看重總價(jià)優(yōu)勢和周邊配套?？腿禾卣餍陆方四贻p中產(chǎn)階級(jí)2NewVisualAngle萬家華庭項(xiàng)目位置臺(tái)州市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)大會(huì)堂南側(cè)開發(fā)團(tuán)隊(duì)開發(fā)商：臺(tái)州萬家房地產(chǎn)開發(fā)有限公司；策劃推廣：杭州蘭苑廣告項(xiàng)目規(guī)模及規(guī)劃占地：3.4萬㎡；總建：8.9萬㎡；容積率：2.6；綠化率：40%；建筑密度：14.7%；社區(qū)規(guī)劃9幢22層的高層住宅，其中一二層為商鋪。社區(qū)配套沿街商鋪，音樂廣場、藝術(shù)廣場、陽光樂園戶型配比住宅540套三房：137-145㎡，占19%四房：150-174㎡，占81%銷售情況起價(jià)7000元/㎡，均價(jià)8400元/㎡2006年3月開盤，2008年1月交房，目前處于尾盤階段，住宅銷售率76%客群特征區(qū)域來源：分布廣泛，臺(tái)州各地均有。購房動(dòng)機(jī)：自住為主職業(yè)特征：高收入人群，以私營企業(yè)主為主。永臻·公館90項(xiàng)目營銷顧問報(bào)告■板塊樓盤全面剖析在售NewVisualAngle香格里拉項(xiàng)目位置市民廣場東北側(cè)開發(fā)團(tuán)隊(duì)開發(fā)商：鑫泰投資有限公司景觀設(shè)計(jì)：貝爾高林建筑設(shè)計(jì)：北京中聯(lián)環(huán)建策劃推廣：博尚地產(chǎn)策略項(xiàng)目規(guī)模及規(guī)劃占地：5.2萬㎡；總建：13.8萬㎡；容積率：2.65；社區(qū)規(guī)劃14幢22層的高層住宅，其中沿街1-2層為商鋪。社區(qū)配套地中海風(fēng)情水景、會(huì)所、幼兒園、游泳池等戶型配比住宅908套二房：80-120㎡，占7%三房：130-160㎡，占91%躍層：200㎡，占2%銷售情況起價(jià)8000元/㎡，均價(jià)9500元/㎡2005年12月開盤，交房時(shí)間：2008年12月，目前住宅銷售率60%（其中6、7#兩幢尚未推出）?？腿禾卣鲄^(qū)域來源：臺(tái)州各地均有，其中以椒江、路橋和溫嶺居多。購房動(dòng)機(jī)：自住為主，多為二次及以上改善型置業(yè)。職業(yè)特征：高收入人群，以私營企業(yè)主為主。永臻·公館90項(xiàng)目營銷顧問報(bào)告■板塊樓盤全面剖析在售NewVisualAngle臺(tái)州國際商務(wù)廣場項(xiàng)目位置椒江區(qū)云西路（市政府對(duì)面）開發(fā)團(tuán)隊(duì)開發(fā)商：白云山房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑單位：方遠(yuǎn)建設(shè)整合推廣：百川廣告策略項(xiàng)目規(guī)模及規(guī)劃占地：24.5萬㎡；總建：36.6萬㎡；容積率：1.49；社區(qū)規(guī)劃由寫字樓和住宅以及商務(wù)區(qū)三部分組成。其中住宅由一幢16層和一幢18層小高層組成社區(qū)配套游樂城、商業(yè)街、娛樂場所等戶型配比推出住宅236套單身公寓：36-64㎡，占76%二房：76、112㎡，占6%三房：147㎡，占6%四房：170-180㎡，占12%銷售情況起價(jià)8000元/㎡，均價(jià)9500元/㎡2007年1月開盤，目前住宅銷售率80%，剩余多為單身公寓?？腿禾卣鲄^(qū)域來源：以溫嶺、臺(tái)州三區(qū)為主購房動(dòng)機(jī)：自住為主，單身公寓自住、投資兼有職業(yè)特征：在椒江工作年輕一族占據(jù)較大比重永臻·公館90項(xiàng)目營銷顧問報(bào)告■板塊樓盤全面剖析在售NewVisualAngle東京灣·自由城項(xiàng)目位置白云山西路與十三號(hào)路轉(zhuǎn)角開發(fā)團(tuán)隊(duì)開發(fā)商：富爾達(dá)集團(tuán)策劃推廣：杭州元石廣告物業(yè)：臺(tái)州君泰物業(yè)管理有限公司項(xiàng)目規(guī)模及規(guī)劃占地：7.1萬㎡；總建：28萬㎡；容積率：3.3；社區(qū)規(guī)劃22幢小高層（12層）和高層（18-24層）。社區(qū)配套商業(yè)、智能物業(yè)戶型配比自由城推出住宅694套單身公寓：35-73㎡，占77%三房：141-153㎡，占21%四房：162、188㎡，占0.4%躍層：210㎡以上，占1.6%銷售情況起價(jià)4200元/㎡均價(jià)：5300-5400元/㎡2005年開盤，2008年2月交房，目前住宅銷售率77%，剩余較多為低樓層和高樓層戶型，單身公寓剩余較多為朝北戶型。客群特征區(qū)域來源：以椒江，路橋，溫嶺等地為主。購房動(dòng)機(jī)：單身公寓自住投資兼有，自住看重總價(jià)優(yōu)勢。職業(yè)特征：在椒江工作年輕一族占據(jù)較大比重永臻·公館90項(xiàng)目營銷顧問報(bào)告■板塊樓盤全面剖析在售NewVisualAngle東京灣·沁泉苑項(xiàng)目位置白云山西路與十三號(hào)路轉(zhuǎn)角開發(fā)團(tuán)隊(duì)開發(fā)商：富爾達(dá)集團(tuán)策劃推廣：杭州元石廣告物業(yè)：臺(tái)州君泰物業(yè)管理有限公司項(xiàng)目規(guī)模及規(guī)劃占地：7.1萬㎡；總建：28萬㎡；容積率：3.3；社區(qū)規(guī)劃22幢小高層（12層）和高層（18-24層）。社區(qū)配套商業(yè)、智能物業(yè)戶型配比沁泉苑推出住宅603套單身公寓：28-47㎡，占1%三房：131-156㎡，占73%四房：183-269㎡，占26%銷售情況起價(jià)4200元/㎡均價(jià)：5300-5400元/㎡2005年開盤，2008年2月交房，目前住宅銷售率87%客群特征區(qū)域來源：以椒江，路橋，溫嶺等地為主。購房動(dòng)機(jī)：自住為主，看重總價(jià)優(yōu)勢。職業(yè)特征：在椒江工作年輕一族占據(jù)較大比重永臻·公館90項(xiàng)目營銷顧問報(bào)告■板塊樓盤全面剖析在售NewVisualAngle新明半島項(xiàng)目位置椒江區(qū)白云山西路開發(fā)團(tuán)隊(duì)開發(fā)商：新明房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目規(guī)模及規(guī)劃占地：24萬㎡；總建：43萬㎡；容積率：1.79；綠化率：34%；社區(qū)規(guī)劃10幢16層的小高層和18幢26層的高層。社區(qū)配套會(huì)所、購物中心、游泳池、幼兒園等配套齊全戶型配比住宅3200多套，分兩期開發(fā)，一期推出885套二房：88㎡，占20%三房：112㎡、130-170㎡，占73%四房：233、260㎡，占8%銷售情況起價(jià)5700元/㎡，均價(jià)6800元/㎡一期2008年10月開盤，目前銷售率50%，其中一房銷售完畢?？腿禾卣鲄^(qū)域來源：以椒江本地及周邊地區(qū)在椒江工作人群為主。購房動(dòng)機(jī)：自住為主，其中小戶型投資為主。職業(yè)特征：開發(fā)區(qū)公務(wù)員、金融工作者等高素質(zhì)人群。永臻·公館90項(xiàng)目營銷顧問報(bào)告■板塊樓盤全面剖析在售NewVisualAngle金岸公寓項(xiàng)目位置臺(tái)州市府大道臺(tái)州書城對(duì)面開發(fā)團(tuán)隊(duì)開發(fā)商：國強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司銷售代理：合肥同人房地產(chǎn)投資咨詢有限公司項(xiàng)目規(guī)模及規(guī)劃占地：1.46萬㎡；總建：5.37萬㎡；容積率：3.0；綠化率：33%；社區(qū)規(guī)劃3幢13-16層的小高層。社區(qū)配套底層商業(yè)戶型配比住宅367套，一房：35-52㎡，占55%三房：117-130㎡，占25%四房：150-160㎡，占15%躍層：180㎡以上，占5%銷售情況2008年5月開盤，2009年10月交房均價(jià)5700元/㎡，目前處于尾盤階段，銷售率達(dá)90%，剩余戶型多為朝北單身公寓和四房戶型?？腿禾卣鲄^(qū)域來源：以溫嶺為主，其次臺(tái)州三區(qū)客群。購房動(dòng)機(jī)：單身公寓投資為主，其他以自住為主。職業(yè)特征：在椒江工作年輕一族占據(jù)較大比重。永臻·公館90項(xiàng)目營銷顧問報(bào)告■板塊樓盤全面剖析在售NewVisualAngle楓華嘉苑項(xiàng)目位置椒江區(qū)楓南東路開發(fā)團(tuán)隊(duì)開發(fā)商：臺(tái)州九龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司全案策劃：臺(tái)州市百川廣告策略有限公司項(xiàng)目規(guī)模及規(guī)劃占地：1.25萬㎡；總建：2.47萬㎡；容積率：1.98；一期社區(qū)規(guī)劃3幢12層小高層，其中沿街1-2層為商鋪。社區(qū)配套底層商鋪戶型配比住宅160套二房：86㎡，占12%三房：118-140㎡，占78%躍層：190-220㎡，占10%銷售情況起價(jià)4280元/㎡，均價(jià)在4800元/㎡2008年1月開盤，目前住宅銷售率85%客群特征區(qū)域來源：以椒江本地為主，部分溫嶺客群購房動(dòng)機(jī)：以自住為主，看重總價(jià)優(yōu)勢。職業(yè)特征：無明顯特征，職業(yè)收入水平一般。永臻·公館90項(xiàng)目營銷顧問報(bào)告■板塊樓盤全面剖析在售NewVisualAngle東方太陽城項(xiàng)目位置市府大道西延伸段南側(cè)，綠心生態(tài)區(qū)開發(fā)團(tuán)隊(duì)開發(fā)商：東方太陽城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司銷售代理：喬克代理機(jī)構(gòu)物業(yè)管理：東方太陽城旅游開發(fā)有限公司項(xiàng)目規(guī)模及規(guī)劃占地：24.5萬㎡；總建：36.6萬㎡；容積率：1.49；社區(qū)規(guī)劃9幢25-32層的高層，其中1-2層為商鋪。社區(qū)配套底層商業(yè)戶型配比普通住宅1145套（曼哈頓廣場）一房：35-70㎡，占18%二房：70-110㎡，占35%三房：130-160㎡，占27%四房：160-185㎡，占20%銷售情況2004年10月開盤，起價(jià)3700元/㎡，均價(jià)4200元/㎡目前住宅銷售率77%，所剩房型以東西朝向的單身公寓為主。客群特征區(qū)域來源：臺(tái)州各地均有，椒江以外居多。購房動(dòng)機(jī)：以自住為主，看重總價(jià)優(yōu)勢。客群特征：在椒江工作年輕一族占據(jù)較大比重。永臻·公館90項(xiàng)目營銷顧問報(bào)告■板塊樓盤全面剖析在售NewVisualAngle玉蘭廣場項(xiàng)目位置臺(tái)州西商務(wù)區(qū)開發(fā)團(tuán)隊(duì)開發(fā)商：浙能綠城置業(yè)有限公司；建筑設(shè)計(jì)：浙江綠城建筑設(shè)計(jì)有限公司；全案策劃：和聲機(jī)構(gòu)。項(xiàng)目規(guī)模及規(guī)劃占地：14.1萬㎡；總建：28.8萬㎡；容積率：2.0；綠化率：40%。一期規(guī)劃2幢10-12層小高層和1幢22層高層社區(qū)配套會(huì)所、游泳池、一站式購物中心、五星級(jí)酒店等戶型配比一期住宅300多套（12萬㎡）三房：165㎡，占10%四房：170-180㎡、228-280㎡，占80%躍層：300㎡-455㎡，占10%銷售情況一期預(yù)計(jì)2009年5月開盤，推出138套帶精裝修起價(jià)15000元/㎡客群特征區(qū)域來源：臺(tái)州各地高端客群。購房動(dòng)機(jī)：終極置業(yè)客群特征：高收入群體，基本為私營業(yè)主。永臻·公館90項(xiàng)目營銷顧問報(bào)告■板塊樓盤全面剖析預(yù)告NewVisualAngle藍(lán)庭花園項(xiàng)目位置體育中心以西，規(guī)劃大學(xué)城以南開發(fā)團(tuán)隊(duì)開發(fā)商：臺(tái)州中貝開元置業(yè)有限公司景觀設(shè)計(jì)：貝爾高林建筑設(shè)計(jì)：浙工大建筑設(shè)計(jì)研究院廣告策劃：中原地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)模及規(guī)劃占地：15.5萬㎡；總建：22.0萬㎡；容積率：1.02；綠化率：30%；社區(qū)規(guī)劃26幢多層以及124套聯(lián)排別墅。社區(qū)配套人工湖、會(huì)所、網(wǎng)球場，乒乓球館、地中海園林景觀戶型配比普通住宅500多套四房：146-168㎡，占85%躍層：170-180㎡，占15%聯(lián)排別墅：270-360㎡銷售情況尚未開盤，預(yù)計(jì)今年六月推出38套聯(lián)排別墅，預(yù)計(jì)價(jià)格在10000元/㎡以上?？腿禾卣鲄^(qū)域來源：以臺(tái)州三區(qū)為主，此外部分溫嶺、玉環(huán)等地購房動(dòng)機(jī)：自住為主，看重社區(qū)規(guī)劃與配套。職業(yè)特征：多為高收入人群，私營業(yè)主占多數(shù)。。永臻·公館90項(xiàng)目營銷顧問報(bào)告■板塊樓盤全面剖析預(yù)告NewVisualAngle臺(tái)都名苑項(xiàng)目位置椒江機(jī)場路東側(cè)開發(fā)團(tuán)隊(duì)開發(fā)商：方遠(yuǎn)房產(chǎn)建筑單位：方遠(yuǎn)建設(shè)物業(yè)管理：方遠(yuǎn)物業(yè)項(xiàng)目規(guī)模及規(guī)劃占地：0.858萬㎡；總建：2.13萬㎡；容積率：1.9；社區(qū)規(guī)劃3幢11層的小高層，其中底層為商業(yè)店鋪。社區(qū)配套底層商業(yè)戶型配比住宅144套，單身公寓：34㎡，占12%一房：62-80㎡，占25%二房：83-88㎡，占38%三房：118㎡、140㎡，占25%銷售情況開盤時(shí)間與價(jià)格均未定永臻·公館90項(xiàng)目營銷顧問報(bào)告■板塊樓盤全面剖析預(yù)告NewVisualAngle白云山1號(hào)項(xiàng)目位置經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)白云山南側(cè)，君悅大廈西面開發(fā)團(tuán)隊(duì)開發(fā)商：愛華房產(chǎn)建筑設(shè)計(jì)：深圳市建筑設(shè)計(jì)研究總院景觀設(shè)計(jì)：朗石景觀設(shè)計(jì)公司全案策劃：杭州高盛項(xiàng)目規(guī)模及規(guī)劃占地：12萬㎡；總建：28萬㎡；容積率：1.9；社區(qū)規(guī)劃13幢小高層和高層以及5幢西班牙花園洋房。社區(qū)配套生態(tài)廣場，網(wǎng)球場，兒童游樂場等戶型配比住宅950套，一房：50-60㎡，占30%二房：86-88㎡，占5%三房：106-150㎡，占60%四房：160-238㎡，占5%銷售情況開盤時(shí)間未定，銷售價(jià)格預(yù)計(jì)在7000以上。永臻·公館90項(xiàng)目營銷顧問報(bào)告■板塊樓盤全面剖析預(yù)告NewVisualAngle錦水灣項(xiàng)目位置體育場路南側(cè)，廣場南路東側(cè)開發(fā)團(tuán)隊(duì)開發(fā)商：方遠(yuǎn)建設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑單位：方遠(yuǎn)建設(shè)物業(yè)管理：方遠(yuǎn)物業(yè)管理項(xiàng)目規(guī)模及規(guī)劃占地：2.1萬㎡；總建：4.6萬㎡；容積率：2.2；社區(qū)規(guī)劃4幢11層的小高層和36套聯(lián)排別墅。社區(qū)配套景觀湖、中庭廣場、沿街商業(yè)等戶型配比普通住宅350套，聯(lián)排別墅36套90㎡以下戶型占70%以上。銷售情況開盤時(shí)間和銷售價(jià)格均未定永臻·公館90項(xiàng)目營銷顧問報(bào)告■板塊樓盤全面剖析預(yù)告NewVisualAngle永臻·公館90項(xiàng)目營銷顧問報(bào)告■未來競爭態(tài)勢研判2009年對(duì)本案構(gòu)成直接或間接競爭項(xiàng)目（已知）地塊地點(diǎn)/項(xiàng)目名稱競爭體量合計(jì)新明半島（新明房產(chǎn)）10萬㎡85萬㎡臺(tái)都名苑（方遠(yuǎn)地產(chǎn)）2.12萬㎡白云山1號(hào)（愛華房產(chǎn)）10萬㎡錦水灣（三友房產(chǎn)）4.6萬㎡金之領(lǐng)苑（三友房產(chǎn)）2.5萬㎡東京灣西北側(cè)（富爾達(dá)集團(tuán)）2.2萬㎡東環(huán)大道西側(cè)，開發(fā)大道北側(cè)（中氣集團(tuán)）4.5萬㎡白云山南路東側(cè)，白云學(xué)校南側(cè)（宏業(yè)房產(chǎn)）5.3萬㎡東、西商務(wù)區(qū)地塊（天天置業(yè)、浙信房產(chǎn)）13萬㎡機(jī)場路東側(cè)，市府大道南側(cè)（方遠(yuǎn)地產(chǎn)）17.3萬㎡白云山南側(cè)，學(xué)院路西側(cè)地塊（椒江建設(shè)）7.6萬㎡景元商業(yè)東街一期（信達(dá)置業(yè)）6萬㎡

競爭體量——根據(jù)在售項(xiàng)目和待推項(xiàng)目兩方面進(jìn)行預(yù)測，得到2009年對(duì)本案構(gòu)成直接或間接競爭的項(xiàng)目共有12個(gè)，競爭建筑體量高達(dá)85萬㎡，相當(dāng)于2008年椒江全年住宅供應(yīng)量的近2倍，其中錦水灣、金之領(lǐng)苑和東商務(wù)區(qū)天天置業(yè)地塊這3個(gè)項(xiàng)目供應(yīng)體量多達(dá)11萬㎡，對(duì)本案構(gòu)成最為直接的競爭威脅，由此可見未來競爭態(tài)勢將不容樂觀。競爭特征——未來開發(fā)區(qū)住宅市場將以產(chǎn)品競爭為主導(dǎo)，特別是經(jīng)歷了本輪房地產(chǎn)業(yè)調(diào)整，購房者消費(fèi)日趨理性成熟，這就迫使未來供給項(xiàng)目將更加注重產(chǎn)品品質(zhì)提升，本案所處東商務(wù)區(qū)內(nèi)樓盤以小盤為主，且基本走集約開發(fā)路線，產(chǎn)品供給以中小戶型為主力，這無疑將對(duì)本案潛在客群形成分流作用，加上本案規(guī)劃中存在不利因素，因此未來只有進(jìn)行差異化定位發(fā)展才能使本案避開競爭而贏得市場。以上在售項(xiàng)目均為剩余體量，地塊均為待推項(xiàng)目（案名未定），其中大盤項(xiàng)目按一年10萬㎡的推盤體量計(jì)算。未來開發(fā)區(qū)住宅市場將以產(chǎn)品競爭為主導(dǎo)，差異化定位發(fā)展是本案跑贏市場的唯一途徑。NewVisualAngle永臻·公館90項(xiàng)目營銷顧問報(bào)告項(xiàng)目解讀Contents

市場分析整體定位產(chǎn)品建議整合營銷■本案發(fā)展戰(zhàn)略■本案客群定位■本案價(jià)格定位■本案問題輸理NewVisualAngle永臻·公館90項(xiàng)目營銷顧問報(bào)告■本案問題輸理客戶目標(biāo)項(xiàng)目特征市場狀況提升項(xiàng)目價(jià)值實(shí)現(xiàn)快速去化待成熟區(qū)，客戶認(rèn)知度低小規(guī)模住宅項(xiàng)目項(xiàng)目規(guī)劃存在不利因素競爭項(xiàng)目供應(yīng)量龐大產(chǎn)品競爭占據(jù)主導(dǎo)綜合客戶目標(biāo)、項(xiàng)目特征和市場狀況三方面分析，結(jié)合開發(fā)商背景，認(rèn)為本案主要面臨以下核心問題：如何對(duì)本案進(jìn)行差異化定位，揚(yáng)長避短，發(fā)揮項(xiàng)目價(jià)值最大化，并實(shí)現(xiàn)市場快速去化。NewVisualAngle永臻·公館90項(xiàng)目營銷顧問報(bào)告■本案問題輸理差異化定位形象價(jià)值重構(gòu)：如何提升區(qū)域認(rèn)知度，在客戶心里塑造較高的項(xiàng)目形象？功能價(jià)值重構(gòu)：如何優(yōu)化產(chǎn)品規(guī)劃，規(guī)避地塊劣勢，集關(guān)鍵功能于一體？情感價(jià)值重構(gòu)：如何發(fā)掘潛在客戶需求，最大程度滿足客戶情感訴求？客戶價(jià)值重構(gòu)核心問題分解NewVisualAngle永臻·公館90項(xiàng)目營銷顧問報(bào)告■本案發(fā)展戰(zhàn)略客戶價(jià)值重構(gòu)一：形象價(jià)值重構(gòu)價(jià)值重構(gòu)發(fā)展戰(zhàn)略一：強(qiáng)化區(qū)域認(rèn)知，拔高項(xiàng)目形象戰(zhàn)略核心：打造城市CBD后花園區(qū)位特征配套特征開發(fā)區(qū)中心城區(qū)南部，北距東、中、西三大商務(wù)區(qū)僅需3分鐘車程。周邊商業(yè)、教育、醫(yī)療、交通配套充裕且優(yōu)質(zhì)，均分布在3分鐘車程范圍內(nèi)。CBD配套生活區(qū)3分鐘便利生活圈價(jià)值點(diǎn)梳理價(jià)值點(diǎn)提升NewVisualAngle永臻·公館90項(xiàng)目營銷顧問報(bào)告■本案發(fā)展戰(zhàn)略客戶價(jià)值重構(gòu)二：功能價(jià)值重構(gòu)（基于本案產(chǎn)品規(guī)劃）客群分類及其關(guān)注功能要素臺(tái)州國際商務(wù)廣場金岸公寓本案商務(wù)派（投資派）商務(wù)生活功能：注重工作，要求地段優(yōu)越，交通發(fā)達(dá)，商務(wù)活動(dòng)便利，并享受市中心級(jí)別配套，喜好精致、集約型升值產(chǎn)品?！铩铩铩铩铩铩铩铩锾岣吣繕?biāo)：★★★★螞蟻派簡約生活功能：首次置業(yè)，交通便捷、周邊配套較好，對(duì)居住品質(zhì)要求一般，喜好經(jīng)濟(jì)實(shí)用、功能緊湊的產(chǎn)品。★★★★提高目標(biāo)：★★★★蝴蝶派個(gè)性生活功能：首次置業(yè)，交通便捷、周邊配套較好，追求一定的居住品質(zhì)，喜好打破傳統(tǒng)、個(gè)性自我的產(chǎn)品?！铩飫?chuàng)造目標(biāo)：★★★改善派完善生活功能：二次及以上置業(yè)，交通較為便捷，周邊配套完善，喜好舒適宜居、功能完善的產(chǎn)品。★★★★★★減少目標(biāo)：★★享受派情趣生活功能：二次及以上置業(yè)，交通較為便捷，對(duì)周邊配套要求不高，追求高生活品質(zhì)，喜好具有享樂、情趣、炫耀功能的產(chǎn)品?！铩飫h除奢適派奢適生活功能：二次及以上置業(yè)，對(duì)交通、周邊配套要求不高，對(duì)地段、景觀等稀缺資源占有欲強(qiáng)，喜好突顯身份和地位的奢適產(chǎn)品?！铩铩铩铩铩飫h除空巢派空巢生活功能：以老年人獨(dú)居為主，周邊環(huán)境安靜，生活便利，喜好具有養(yǎng)老、療養(yǎng)功能的產(chǎn)品。★★創(chuàng)造目標(biāo)：★★★大力提高積極創(chuàng)造積極創(chuàng)造果斷削減價(jià)值點(diǎn)梳理：NewVisualAngle永臻·公館90項(xiàng)目營銷顧問報(bào)告■本案發(fā)展戰(zhàn)略客戶價(jià)值重構(gòu)二：功能價(jià)值重構(gòu)（基于本案產(chǎn)品規(guī)劃）努力做乘法積極做加法提高商務(wù)生活功能和簡約生活功能，擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)實(shí)用和投資升值兩大利基。創(chuàng)造個(gè)性生活功能和空巢生活功能，有效規(guī)避先天劣勢，增添產(chǎn)品附加值。價(jià)值點(diǎn)提升價(jià)值重構(gòu)發(fā)展戰(zhàn)略二：擴(kuò)大產(chǎn)品核心價(jià)值，創(chuàng)造附加值戰(zhàn)略核心：借鑒“馬賽公寓”產(chǎn)品理念NewVisualAngle永臻·公館90項(xiàng)目營銷顧問報(bào)告■本案發(fā)展戰(zhàn)略客戶價(jià)值重構(gòu)三：情感價(jià)值重構(gòu)商務(wù)派（投資派）螞蟻派情感聚焦：守財(cái)升值，發(fā)覺城市金礦的財(cái)富欲望，迫切想擁有日進(jìn)斗金的升值體驗(yàn)。情感聚焦：安身立命，尋找家的歸屬感，城市高房價(jià)高首付已讓他們陷入安家無望的失落狀態(tài)。優(yōu)升值價(jià)值點(diǎn)梳理價(jià)值點(diǎn)提升蝴蝶派空巢派情感聚焦：時(shí)尚社交，熱衷生活品質(zhì)，在繁忙的工作之余一定要有屬于自己個(gè)性的社交生活圈。情感聚焦：養(yǎng)生健康，子女遠(yuǎn)離身邊，生活起居缺乏關(guān)愛，渴望溫馨的人文關(guān)懷和健康關(guān)懷；優(yōu)置業(yè)優(yōu)社交優(yōu)健康價(jià)值重構(gòu)發(fā)展戰(zhàn)略三：注入情感訴求，制造精神寄托戰(zhàn)略核心：引領(lǐng)都市優(yōu)生活方式NewVisualAngle永臻·公館90項(xiàng)目營銷顧問報(bào)告■本案發(fā)展戰(zhàn)略通過三種客戶價(jià)值重構(gòu)方法，我們得到本案發(fā)展戰(zhàn)略體系：發(fā)展戰(zhàn)略一：強(qiáng)化區(qū)域認(rèn)知，拔高項(xiàng)目形象打造城市CBD后花園發(fā)展戰(zhàn)略二：擴(kuò)大產(chǎn)品核心價(jià)值，創(chuàng)造附加值借鑒“馬賽公寓”產(chǎn)品理念發(fā)展戰(zhàn)略三：注入情感訴求，制造精神寄托引領(lǐng)都市優(yōu)生活方式NewVisualAngle永臻·公館90項(xiàng)目營銷顧問報(bào)告■本案客群定位基于本案發(fā)展戰(zhàn)略前提，我們對(duì)本案客群定位如下：區(qū)域來源：臺(tái)州三區(qū)、溫嶺為主年齡特征：30-60歲職業(yè)特征：中高收入群體為主購房動(dòng)機(jī)：投資購房偏好：看重開發(fā)區(qū)發(fā)展前景，關(guān)注地段升值潛力，具有一定的投資眼光，喜好低總價(jià)中小戶型房產(chǎn)投資。區(qū)域來源：路橋、黃巖、溫嶺等周邊地區(qū)年齡特征：25-40歲為主職業(yè)特征：工薪階層為主，中等及以上收入購房動(dòng)機(jī)：首次置業(yè)，想長期在椒江置業(yè)發(fā)展，其中很大一部分在開發(fā)區(qū)就業(yè)。購房偏好：首要關(guān)注價(jià)格，總價(jià)承受能力弱，首付款在20萬元以下，其次關(guān)注地段和配套。一級(jí)潛在客戶區(qū)域來源：椒江本地為主年齡特征：25-40歲和60歲以上職業(yè)特征：工薪階層、退休干部為主購房動(dòng)機(jī)：以首次置業(yè)（結(jié)婚成家）和空巢養(yǎng)老為主，部分二次置業(yè)。購房偏好：年輕置業(yè)者首要關(guān)注價(jià)格，總價(jià)承受能力弱，首付款在20萬元以下，其次看重開發(fā)區(qū)發(fā)展前景和配套資源；而老年置業(yè)者多用于養(yǎng)老用房，關(guān)注醫(yī)療、交通等便利的生活配套。二級(jí)潛在客戶三級(jí)潛在客戶一級(jí)潛在客戶NewVisualAngle永臻·公館90項(xiàng)目營銷顧問報(bào)告■本案價(jià)格定位

市場比較法——根據(jù)本案客群定位，綜合考慮認(rèn)為“海灣浪琴”、“金岸公寓”及“東京灣”三個(gè)項(xiàng)目對(duì)本案價(jià)格走向具有較高的參考價(jià)值，因此選取這三個(gè)樓盤當(dāng)前的銷售價(jià)格進(jìn)行市場比較定價(jià)。方法解釋——根據(jù)房地產(chǎn)評(píng)估法則，我們把消費(fèi)者最為關(guān)心的購房因素作為衡量數(shù)值標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合在售的重點(diǎn)個(gè)案進(jìn)行打分（把數(shù)值100分作為等同數(shù)值）。本案綜合因素優(yōu)于它案，數(shù)值高于100分；而劣于它案，數(shù)值則低于100分，通過比較得到本案預(yù)估價(jià)格。

本案與海灣浪琴對(duì)比(100分)

細(xì)化因素權(quán)重本案打分本案得分外部因素65％環(huán)境37%自然景觀8%1008.0環(huán)境污染2%1002.0區(qū)域印象6%1006.0生活氣氛9%1009.0人文環(huán)境6%1006.0升值潛力9%1009.0交通8%公共交通5%1005.0順暢情況4%1004.0配套20%教育配套8%1008.0生活配套6%1006.0商業(yè)配套6%1006.0自身因素35％規(guī)模14%8011.2項(xiàng)目品質(zhì)12%809.6開發(fā)商實(shí)力5%1005.0合計(jì)100%94.8目前銷售均價(jià)（二手房均價(jià)）5400本案比較價(jià)格5119NewVisualAngle永臻·公館90項(xiàng)目營銷顧問報(bào)告■本案價(jià)格定位本案與金岸公寓對(duì)比(100分)

細(xì)化因素權(quán)重本案打分本案得分外部因素65％環(huán)境37%自然景觀8%1008.0環(huán)境污染2%1002.0區(qū)域印象6%905.4生活氣氛9%908.1人文環(huán)境6%1006.0升值潛力9%1009.0交通8%公共交通5%904.5順暢情況4%1004.0配套20%教育配套8%1108.8生活配套6%905.4商業(yè)配套6%905.4自身因素35％規(guī)模14%10014.0項(xiàng)目品質(zhì)12%809.6開發(fā)商實(shí)力5%1005.0合計(jì)100%95.2目前銷售均價(jià)5700本案比較價(jià)格5426本案與東京灣對(duì)比(100分)

細(xì)化因素權(quán)重本案打分本案得分外部因素65％環(huán)境37%自然景觀8%1008.0環(huán)境污染2%1002.0區(qū)域印象6%1006.0生活氣氛9%1009.0人文環(huán)境6%1006.0升值潛力9%1009.0交通8%公共交通5%1005.0順暢情況4%1004.0配套20%教育配套8%1108.8生活配套6%1006.0商業(yè)配套6%1006.0自身因素35％規(guī)模14%8011.2項(xiàng)目品質(zhì)12%809.6開發(fā)商實(shí)力5%1005.0合計(jì)100%95.6目前銷售均價(jià)5400本案比較價(jià)格5162NewVisualAngle永臻·公館90項(xiàng)目營銷顧問報(bào)告■本案價(jià)格定位根據(jù)市場比較法，將本案目前可售均價(jià)修正為5200元/㎡左右。市場比較法結(jié)果參考項(xiàng)目海灣浪琴金岸公寓東京灣目前銷售均價(jià)540057005400比較價(jià)格511954265162比較權(quán)重50%30%20%加權(quán)平均5220權(quán)重說明海灣浪琴與本案區(qū)位、資源最為類似，取50%的權(quán)重，金岸公寓在社區(qū)規(guī)模及規(guī)劃上與本案較為相似，取30%的權(quán)重，而東京灣與本案相似性最低，取20%的權(quán)重。NewVisualAngle永臻·公館90項(xiàng)目營銷顧問報(bào)告項(xiàng)目解讀Contents

市場分析整體定位產(chǎn)品建議整合營銷■產(chǎn)品優(yōu)化建議■產(chǎn)品借鑒案例NewVisualAngle永臻·公館90項(xiàng)目營銷顧問報(bào)告■產(chǎn)品借鑒案例馬賽公寓產(chǎn)品核心理念：簡約而不簡單，創(chuàng)造最大化的產(chǎn)品價(jià)值。馬塞公寓——1952年在法國馬賽市郊建成了一座舉世矚目的超級(jí)公寓住宅，其被設(shè)計(jì)者稱之為“居住單元盒子”。大樓長165米，寬24米，高56米，總共17層，其中1-6層和9-17層是居住層，可住337戶1600人，7-8層是商店和公用設(shè)施。以中小戶型為主力，多數(shù)為挑高4.8米的復(fù)式結(jié)構(gòu)，根據(jù)馬塞當(dāng)?shù)厝说木幼×?xí)慣，設(shè)計(jì)了23種適合各種類型住戶的單元，從單身漢到有八個(gè)孩子的家庭都可找到合適的住房；產(chǎn)品特點(diǎn)1：豐富多樣的戶型選擇NewVisualAngle永臻·公館90項(xiàng)目營銷顧問報(bào)告馬賽公寓產(chǎn)品核心理念：簡約而不簡單，創(chuàng)造最大化的產(chǎn)品價(jià)值。主流戶型基本在90平方米以下，但內(nèi)部各功能之間的關(guān)系處理得非常好，主臥、客廳、廚房、衛(wèi)生間等排序緊湊且精致，同時(shí)大多采取精裝修的方式，做到面面具到，展現(xiàn)個(gè)性十足，其樂融融的理想居家模式.。產(chǎn)品特點(diǎn)2：簡約精致的戶型格局■產(chǎn)品借鑒案例NewVisualAngle永臻·公館90項(xiàng)目營銷顧問報(bào)告馬賽公寓產(chǎn)品核心理念：簡約而不簡單，創(chuàng)造最大化的功能價(jià)值。

建筑7-8層是商店和公用設(shè)施，包括面包房，副食品店，餐館，藥房，洗衣房，理發(fā)室，郵電所和旅館等，在17層設(shè)有幼兒園，而屋頂上有兒童游戲場、游泳池、日光浴室、成人健身房和電影場等，此外沿屋頂周圍還布置了一條長200米的休閑跑道，充分滿足了居民日常生活的基本需要。產(chǎn)品特點(diǎn)3：個(gè)性完善的生活配套■產(chǎn)品借鑒案例NewVisualAngle永臻·公館90項(xiàng)目營銷顧問報(bào)告國內(nèi)借鑒案例：萬科螞蟻工房中小戶型潮流的引領(lǐng)者。螞蟻工房——萬科集團(tuán)內(nèi)最成熟產(chǎn)品和品牌之一，自從2004年登陸上海之后，螞蟻工房被各大城市不同項(xiàng)目復(fù)制和改良，其低于50萬的起步價(jià)格、緊湊精巧的戶型格局、一站式的裝修解決方案以及時(shí)尚的建筑風(fēng)格迅速占領(lǐng)了各地小戶型的市場，成為最受消費(fèi)者青睞的住宅產(chǎn)品之一。

■產(chǎn)品借鑒案例NewVisualAngle永臻·公館90項(xiàng)目營銷顧問報(bào)告國內(nèi)借鑒案例：萬科螞蟻工房中小戶型潮流的引領(lǐng)者?！叭婕揖咏鉀Q方案”以客戶需求為導(dǎo)向，針對(duì)客戶人群的差異化需求，將產(chǎn)品劃分為基礎(chǔ)級(jí)、領(lǐng)先級(jí)和豪華級(jí)三個(gè)檔次，以消費(fèi)者的價(jià)值取向?yàn)橹行?，建立梯度產(chǎn)品體系，通過為購房者創(chuàng)造價(jià)值，實(shí)現(xiàn)購房者的終身鎖定。成功因素1：健全的梯度產(chǎn)品體系

以戶型精致時(shí)尚，功能齊備聞名，50平方米的空間，緊湊實(shí)用，一廚、一衛(wèi)、一陽臺(tái)，功能齊備起居室臥室可以滿足睡覺、會(huì)客、用餐、工作等多種功能分區(qū)的需要。同時(shí)附送精致裝修，配送空調(diào)、冰箱、洗衣機(jī)和微波爐，真正意義上實(shí)現(xiàn)讓客戶輕松入住。成功因素2：精致時(shí)尚、功能齊備的戶型格局

關(guān)注年輕人與老年人生活習(xí)慣，在戶型和裝修中加入人性化和個(gè)性化細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)，如適合年輕人的戶型中創(chuàng)造了更多的獨(dú)立小空間，而老年人戶型則更多考慮休閑便利空間，此外提供出菜單式的裝修設(shè)計(jì)手冊(cè)，充分滿足多樣個(gè)性的客戶需求。成功因素3：人性化與個(gè)性化的細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)注重生活品質(zhì)，社區(qū)配套有以休閑和健康為主題的生活會(huì)所、同時(shí)景觀突破平面空間，充分利用建筑立面空間進(jìn)行景觀營造，此外社區(qū)還增添了以生態(tài)環(huán)保技術(shù)為核心的領(lǐng)先配套，如太陽能集熱系統(tǒng)、雨水收集系統(tǒng)、生物指紋識(shí)別系統(tǒng)等來提高社區(qū)的宜居性和安全性。成功因素4：注重生態(tài)與健康的社區(qū)配套■產(chǎn)品借鑒案例NewVisualAngle永臻·公館90項(xiàng)目營銷顧問報(bào)告建議一：以客戶需求為導(dǎo)向，形成梯度產(chǎn)品體系?！霎a(chǎn)品優(yōu)化建議本案梯度產(chǎn)品體系目標(biāo)客麇產(chǎn)品等級(jí)產(chǎn)品特征首次置業(yè)為主基礎(chǔ)級(jí)總價(jià)：40-50萬二房：82-85㎡小三房：86-93㎡二次置業(yè)為主領(lǐng)先級(jí)總價(jià)：55-60萬三房：109-111㎡空巢置業(yè)為主基礎(chǔ)級(jí)總價(jià)：40-50萬二房：82-85㎡商務(wù)、投資置業(yè)為主升值級(jí)建議帶精裝修單身公寓：28-33㎡一房：45-47㎡注：以上總價(jià)按本案5500元/㎡的銷售均價(jià)測算NewVisualAngle永臻·公館90項(xiàng)目營銷顧問報(bào)告A-1、A-2戶型優(yōu)化建議■產(chǎn)品優(yōu)化建議調(diào)整后調(diào)整前

把A-2戶型的部分房間劃歸A-1戶型，變成一套兩房兩廳和一套單身公寓，陽臺(tái)也要相應(yīng)調(diào)整，避免鄰里相互干擾。

A-1戶型原為一房二廳，面積76.3㎡，而調(diào)整后變?yōu)槎慷d，面積86㎡左右；

A-2戶型原為一房一廳，面積38.2㎡，而調(diào)整后變?yōu)閱紊砉?，面積28㎡左右；NewVisualAngle永臻·公館90項(xiàng)目營銷顧問報(bào)告■產(chǎn)品優(yōu)化建議調(diào)整前調(diào)整后

A-3戶型公用衛(wèi)生間太小，建議適當(dāng)調(diào)整。A-3戶型優(yōu)化建議NewVisualAngle永臻·公館90項(xiàng)目營銷顧問報(bào)告■產(chǎn)品優(yōu)化建議A-5、A-6戶型優(yōu)化建議調(diào)整前調(diào)整后

A-6戶型沒必要配那么大的廚房，可在入門處設(shè)一料理臺(tái)便可，把廚房的位置劃歸A-5戶型，就可以改變A-5戶型房套房的布局。

A-5戶型原為二房二廳，面積77.3㎡，而調(diào)整后變?yōu)槎慷d，面積86㎡左右；

A-6戶型原為一房一廳，面積41.2㎡，而調(diào)整后變?yōu)橐环恳粡d，面積33㎡左右；NewVisualAngle永臻·公館90項(xiàng)目營銷顧問報(bào)告■產(chǎn)品優(yōu)化建議B-1、B-2戶型優(yōu)化建議調(diào)整后調(diào)整前

把B-2戶型的部分房間劃歸B-1戶型，變成一套兩房兩廳和一套單身公寓，陽臺(tái)也要相應(yīng)調(diào)整，避免鄰里相互干擾。

B-1戶型原為一房二廳，面積70.6㎡，而調(diào)整后變?yōu)槎慷d，面積82㎡左右；

B-2戶型原為一房一廳，面積38.9㎡，而調(diào)整后變?yōu)閱紊砉ⅲ娣e28㎡左右；NewVisualAngle永臻·公館90項(xiàng)目營銷顧問報(bào)告建議二：以重要空間為核心，營造特色園林景觀?！霎a(chǎn)品優(yōu)化建議本案地面綠化空間比較零碎，沒有完整的空間，綠化難于成為規(guī)模，其景觀設(shè)計(jì)空間需重點(diǎn)關(guān)注三個(gè)方面：以道路及路邊景觀為訴求：重點(diǎn)在于植物的選擇、布置以及道路的鋪裝，建議選擇一些樹形比較漂亮，適合當(dāng)?shù)厣L的喬木，結(jié)合路燈、休閑座椅、雕塑小品等，以道路為主軸沿路布置，形成一條浪漫的回家之路。1NewVisualAngle永臻·公館90項(xiàng)目營銷顧問報(bào)告建議二：以重要空間為核心，營造特色園林景觀。■產(chǎn)品優(yōu)化建議本案地面綠化空間比較零碎，沒有完整的空間，綠化難于成為規(guī)模，其景觀設(shè)計(jì)空間需重點(diǎn)關(guān)注三個(gè)方面：以風(fēng)情商業(yè)景觀為訴求：強(qiáng)化鋪地引導(dǎo)效果，組織合理商業(yè)人流，通過噴泉流水等水景點(diǎn)綴，以及一些標(biāo)志性構(gòu)建，突顯商業(yè)風(fēng)情和生活氛圍。2NewVisualAngle永臻·公館90項(xiàng)目營銷顧問報(bào)告建議二：以重要空間為核心，營造特色園林景觀?！霎a(chǎn)品優(yōu)化建議本案地面綠化空間比較零碎，沒有完整的大面積空間，綠化難于形成規(guī)模，其景觀設(shè)計(jì)空間需重點(diǎn)關(guān)注三個(gè)方面：以屋面特色景觀為訴求：商業(yè)店面體量大，形成大面積屋頂天臺(tái)，因此可借助盆栽植物，以顏色和造型為主要表現(xiàn)點(diǎn)，輔以花架、欄桿、街燈、座椅等小品，形成特色屋面景觀。3NewVisualAngle永臻·公館90項(xiàng)目營銷顧問報(bào)告建議三：以優(yōu)生活方式為倡導(dǎo)，健全個(gè)性生活配套。■產(chǎn)品優(yōu)化建議休閑泛會(huì)所：本案底層商業(yè)規(guī)模較大，建議選擇數(shù)間連體店面打造成本案休閑泛會(huì)所，會(huì)所定位于以休閑、健康為主題的生活服務(wù)，可為年輕一族提供健身、瑜伽、休閑吧等時(shí)尚社交活動(dòng)，而針對(duì)老年人設(shè)置棋牌、閱覽、茶飲為主的日常休閑活動(dòng)。1本案社區(qū)規(guī)劃中存在諸多不利因素，其將有礙于居住品質(zhì)的提升，因此本案要克服先天劣勢，就必須在社區(qū)配套上下足功夫，以完善的自身配套消除客戶對(duì)居住品質(zhì)的擔(dān)憂，從而拉近客戶與項(xiàng)目間的心理距離。NewVisualAngle永臻·公館90項(xiàng)目營銷顧問報(bào)告建議三：以優(yōu)生活方式為倡導(dǎo)，健全個(gè)性生活配套。■產(chǎn)品優(yōu)化建議屋頂休憩場所：本案社區(qū)公共活動(dòng)空間十分有限，這將不利于鄰里關(guān)系和生活氛圍的培育，因此必須開辟除了地面空間以外的第二公共空間，建議充分利用本案較大面積的屋頂天臺(tái)，配合上述景觀營造，相應(yīng)設(shè)置如MINI高爾夫練習(xí)場、日光浴臺(tái)、兒童游樂園、植物園等供居民休憩娛樂的設(shè)施，營造與眾不同的特色生活氛圍。2本案社區(qū)規(guī)劃中存在諸多不利因素，其將有礙于居住品質(zhì)的提升，因此本案要克服先天劣勢，就必須在社區(qū)配套上下足功夫，以完善的自身配套消除客戶對(duì)居住品質(zhì)的擔(dān)憂，從而拉近客戶與項(xiàng)目間的心理距離。NewVisualAngle永臻·公館90項(xiàng)目營銷顧問報(bào)告建議三：以優(yōu)生活方式為倡導(dǎo)，健全個(gè)性生活配套?！霎a(chǎn)品優(yōu)化建議家居解決方案：本案中小戶型產(chǎn)品在自身創(chuàng)新和附加值方面并無太大亮點(diǎn)，也無法真正意義上復(fù)制馬塞公寓或萬科螞蟻工房的產(chǎn)品設(shè)計(jì)，但本案可在產(chǎn)品銷售過程中附送家居解決方案（借鑒萬科5U方案），針對(duì)中青年人、老年人、投資者不同的需求提供菜單式的裝修解決方案，其中單身公寓和一房產(chǎn)品也可通過多種風(fēng)格的精裝修后進(jìn)行打包銷售，為產(chǎn)品增添附加值。3本案社區(qū)規(guī)劃中存在諸多不利因素，其將有礙于居住品質(zhì)的提升，因此本案要克服先天劣勢，就必須在社區(qū)配套上下足功夫，以完善的自身配套消除客戶對(duì)居住品質(zhì)的擔(dān)憂，從而拉近客戶與項(xiàng)目間的心理距離。項(xiàng)目解讀Contents

市場分析整體定位產(chǎn)品建議整合營銷■推廣策略■渠道建設(shè)■形象定位根據(jù)上述的市場情況結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況，若我司操盤將從下面三個(gè)方面闡述我司的的整合營銷策略。

形象定位

推廣策略

渠道建設(shè)NewVisualAngle營銷整合

形象定位

推廣策略

渠道建設(shè)定位原則的提出定位依據(jù)的導(dǎo)入定位體系定位的提出定位闡釋定位魅力化NewVisualAngle定位原則的提出第一性、領(lǐng)先法則：好產(chǎn)品不一定賣得好，做得更好不如成為第一，沒有競爭對(duì)手的產(chǎn)品才是最好的產(chǎn)品；走在別人的前面，做市場的領(lǐng)跑者。唯一性、差異法則：在敵我雙方勢均力敵時(shí)，避開對(duì)手強(qiáng)的方面，精心打造獨(dú)一無二的理念，就會(huì)從眾多項(xiàng)目中脫穎而出。權(quán)威性法則：在價(jià)格能夠承受的范圍內(nèi)，在消費(fèi)者的頭腦中，占據(jù)了“第一名”的位置，就好像占據(jù)了戰(zhàn)場上一座山峰的制高點(diǎn)一樣。反彈琵琶、坦誠法則：項(xiàng)目存在劣勢且難以根本性改變，就坦誠承認(rèn)不足，把劣勢影響降至最低，運(yùn)用逆向思維，把劣勢轉(zhuǎn)變?yōu)閮?yōu)勢。以人為本、順應(yīng)原則：從消費(fèi)者的需求出發(fā)進(jìn)行項(xiàng)目價(jià)值提升，把握消費(fèi)者的內(nèi)心需求，以人為本，為消費(fèi)者提供渴望已久的產(chǎn)品及生活方式。根據(jù)我司多年形象定位經(jīng)驗(yàn)總結(jié)出如下5大法則，讓我們的定位能將項(xiàng)目的核心魅力得到最大限度發(fā)掘，直擊消費(fèi)者的內(nèi)心。NewVisualAngle定位依據(jù)的導(dǎo)入從地緣優(yōu)勢出發(fā)——交通發(fā)達(dá)，配套齊全

項(xiàng)目周邊交通十分發(fā)達(dá)，體育場路、二十號(hào)路、廣場南路直接城市主干道臺(tái)州大道、東海大道、開發(fā)大道；市政配套齊全，學(xué)校有白云小學(xué)、中學(xué)，省重點(diǎn)中學(xué)市實(shí)驗(yàn)中學(xué)，與中心醫(yī)院只一路之隔，歐尚、世紀(jì)聯(lián)華等大型超市近在咫尺，羽毛球乒乓球館、體育中心全民健身盡享便利，并與政府重金打造的市民廣場相鄰，鬧中取靜，悠然自得。

從產(chǎn)品特色出發(fā)——集約戶型鋒尚生活

本項(xiàng)目產(chǎn)品為精巧一居（30-40平米），浪漫兩居（70-80平米），溫馨三居（110-120平米），10棟樓無論11層還是6層均配備電梯，兩層通高露臺(tái)，3米層高，大面積飄窗，項(xiàng)目品質(zhì)優(yōu)秀符合當(dāng)下，城市新生代的居住要求，并因其戶型集約、緊湊，大大降低了投資風(fēng)險(xiǎn)，必將吸引投資客的青睞。

NewVisualAngle從營銷學(xué)出發(fā)——建立核心差異化優(yōu)勢策略

據(jù)我司前期市調(diào)分析，周邊項(xiàng)目如還未正式銷售的錦水灣走中式高端路線，金之領(lǐng)苑走小公寓路線，已售完的海灣浪琴、港灣花園、和平家園均走的是綜合大盤策略，我們?nèi)绾尾拍茉趨^(qū)域脫穎而出？綜合考量我司認(rèn)為，只有突破傳統(tǒng)觀念，給社區(qū)注入最新鮮、最時(shí)尚的流行元素，將賣房子轉(zhuǎn)變成賣居住理念、賣居住方式、賣未來升值潛力，這樣才能做到“唯一性和排它性”在競爭中立于不敗之地。從消費(fèi)者出發(fā)——呼喚健康、自由的生活空間

城市的發(fā)展，給人們帶來了物質(zhì)上的滿足，也帶來了“環(huán)境惡化、人情冷漠、緊張和壓力”，人們渴望悠閑、專屬的自由空間，紛紛遠(yuǎn)離紛繁喧囂的城市，遠(yuǎn)離擁擠混濁的人流，遠(yuǎn)離煩憂與人情世故，遠(yuǎn)離鋼筋水泥和石頭森林，尋求一種全新的生活形態(tài)，一種輕松現(xiàn)代的生活氛圍，健康、生態(tài)、和諧、自由的居住社區(qū)可以讓人們忘卻一切煩惱，拋開一切憂愁，盡情享受大自然賜予的世外桃源般的優(yōu)悠生活，找到心靈的慰藉。定位依據(jù)的導(dǎo)入NewVisualAngle定位體系跳出表象看本源，抓住定位的最核心要素由本質(zhì)出發(fā)，去探尋關(guān)鍵的要素定位本質(zhì)環(huán)境產(chǎn)品整合提升推論印證NewVisualAngle定位體系延伸純板、電梯直達(dá)，新型社區(qū)椒江開發(fā)區(qū)未來發(fā)展重心，毗鄰商務(wù)核心區(qū)精致化，舒適中、小戶型形象、推盤策略、渠道建設(shè)整體考量從單一的賣房子，變成賣居住理念、賣居住方式、賣居住夢想本質(zhì)環(huán)境最終定位？產(chǎn)品整合提升定位提出新升代理想城

YOHO族的自由城邦NewVisualAngle定位闡釋YUHO族：新生活文化創(chuàng)造者，優(yōu)活族這個(gè)遍布在25至70歲年齡層的族群追求的是心靈健康和環(huán)境永續(xù)，希望自我實(shí)現(xiàn)又時(shí)刻關(guān)注社會(huì)整體性和諧，并以自身價(jià)值特質(zhì)衍生新的文化生活方式。YOHO優(yōu)活族生活方式：優(yōu)環(huán)境、優(yōu)意識(shí)、優(yōu)社交、優(yōu)空間YOHO族十大宣言:快樂、創(chuàng)意、生態(tài)、積極、活力、健康、環(huán)保、愛心、時(shí)尚、簡單新升代理想城：預(yù)示著這里聚集了有理想、有追求，高素質(zhì)的城市新興力量，他們渴望擁有自己的生活方式，本項(xiàng)目就是針對(duì)這一群體而橫空出世的理想家園。NewVisualAngle定位魅力化體系定位魅力化九大要素：我司以三力、九大要素全方位魅力化本案形象。

NewVisualAngle魅力化體系定位魅力化表現(xiàn)-案名、LOGONewVisualAngle定位魅力化表現(xiàn)-行銷概念定位魅力化表現(xiàn)-精神性廣告語定位魅力化表現(xiàn)-產(chǎn)品力核心訴求定位魅力化表現(xiàn)-產(chǎn)品力訴求定位魅力化表現(xiàn)–產(chǎn)品力訴求定位魅力化表現(xiàn)-利基訴求VI示意樓書提袋紙杯VI示意信封、名片、便簽VI示意指示牌圍墻示意備選案名及定位備選案名：金域藍(lán)灣行銷概念：3分鐘繽紛都市生活圈

永臻·MINI公館行銷概念：小空間演繹大生活其他案名：蜂鳥社區(qū)螞蟻工坊陽光北岸藍(lán)色時(shí)光…備選案名及定位LOGO備選案名及定位形象稿備選案名及定位形象稿

形象定位

推廣策略

渠道建設(shè)總推廣思路推廣時(shí)序及節(jié)點(diǎn)安排價(jià)格策略NewVisualAngle總推廣思路由于項(xiàng)目體量不大，因此在推盤中將采取穩(wěn)、準(zhǔn)、快的方式，省略一些不必要的營銷步驟，有效縮短銷售周期。并配合有針對(duì)性的價(jià)格策略，獲取最大利潤空間。NewVisualAngle醞釀期（形象打造，積蓄客戶）工作內(nèi)容：進(jìn)行售樓處的包裝，銷售道具的準(zhǔn)備樓書、海報(bào)等，媒體組合策略出臺(tái)，強(qiáng)力造勢。引爆開盤期工作內(nèi)容：集中認(rèn)購簽約，造成現(xiàn)場搶購場面，快速去化房源回籠資金，具體開盤形式將根據(jù)蓄水情況制定。強(qiáng)銷期工作內(nèi)容：借助引爆開盤期的強(qiáng)勁慣性，不斷擴(kuò)大銷售戰(zhàn)果，將房源不斷推出，保證持續(xù)銷售熱潮。清盤期工作內(nèi)容：促銷策略的跟進(jìn)，促銷計(jì)劃的推出，將剩余房源去化，快速清盤。推廣時(shí)序及節(jié)點(diǎn)安排強(qiáng)銷期會(huì)根據(jù)客戶需求推出新房源，在銷售進(jìn)行的同時(shí)不斷蓄客，達(dá)到動(dòng)態(tài)的平衡，縮短銷售周期；我們將根據(jù)實(shí)際蓄水情況，嚴(yán)密把控引爆開盤的時(shí)機(jī)，并隨時(shí)調(diào)整相關(guān)跟進(jìn)計(jì)劃；營銷是一個(gè)系統(tǒng)工程，我們將在整個(gè)營銷過程中，靈活運(yùn)用各種促銷手段，并進(jìn)行資源的全面整合，包括人員、推廣渠道、資金等；在引爆開盤、強(qiáng)銷等關(guān)鍵時(shí)期，我司還將抽調(diào)各個(gè)部門的精英，組成“新景祥突擊隊(duì)”，全面保證銷售效果和速度；NewVisualAngle強(qiáng)銷期加推上述推盤安排僅為初步預(yù)期，我司會(huì)根據(jù)實(shí)際的蓄客情況，靈活把握每一期的推盤位置和數(shù)量，保證銷售速度和利潤的最大化。推廣時(shí)序及節(jié)點(diǎn)安排引

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