房地產(chǎn)物業(yè)服務(wù)二

第九章房地產(chǎn)物業(yè)服務(wù)9.1物業(yè)服務(wù)概述9.2物業(yè)服務(wù)基本制度9.3物業(yè)服務(wù)的程序與內(nèi)容9.4不同類型物業(yè)服務(wù)---散隱居士1第九章物業(yè)服務(wù)9.1物業(yè)服務(wù)概述物業(yè)？2物業(yè)是指在一定范圍內(nèi)存在并被使用或可以投入使用的各類建筑物及其附屬設(shè)備、配套設(shè)備，包括建筑物所占用的土地等。物業(yè)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的統(tǒng)一。3第九章物業(yè)服務(wù)9.1物業(yè)服務(wù)概述物業(yè)的構(gòu)成要素（1）已建成并具有使用功能的各類建筑物；（2）與這些建筑物相配套的設(shè)備和市政、公共設(shè)施；（3）建筑物所占用的場地、庭院、停車場、小區(qū)內(nèi)道路、綠化等。單體建筑無配套設(shè)施建筑未開發(fā)土地4第九章物業(yè)服務(wù)9.1物業(yè)服務(wù)概述物業(yè)管理物業(yè)服務(wù)2007年物業(yè)服務(wù)物業(yè)服務(wù)是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)和管理，對相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序進(jìn)行維護(hù)。關(guān)系客體和對象依據(jù)目的物業(yè)服務(wù)簡介物業(yè)服務(wù)5第九章物業(yè)服務(wù)9.1物業(yè)服務(wù)概述物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)劃分——一級、二級、三級級別注冊資本人員結(jié)構(gòu)一級500萬元專職管理和技術(shù)人員不少于30人，其中中級20人以上二級300萬元專職管理和技術(shù)人員不少于20人，其中中級10人以上三級50萬元專職管理和技術(shù)人員不少于10人，其中中級5人以上《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》2004年3月17日建設(shè)部令第125號發(fā)布，自2004年5月1日起施行。2007年《建設(shè)部關(guān)于修改<物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法>的決定》6第九章物業(yè)服務(wù)9.1物業(yè)服務(wù)概述物業(yè)服務(wù)的特征社會化專業(yè)化市場化風(fēng)華園案例物業(yè)更換7第九章物業(yè)服務(wù)9.1物業(yè)服務(wù)概述房地產(chǎn)資產(chǎn)管理物業(yè)管理聘用方被聘用方范圍大范圍小房地產(chǎn)資產(chǎn)管理與物業(yè)管理8第九章物業(yè)服務(wù)9.1物業(yè)服務(wù)概述物業(yè)服務(wù)發(fā)展歷程起源于英國，19世紀(jì)60年代1981年3月深圳市物業(yè)服務(wù)公司1993年6月深圳市物業(yè)服務(wù)協(xié)會目前，已超過3萬家，人員超300萬9第九章物業(yè)服務(wù)9.1物業(yè)服務(wù)概述存在主要問題（1）物業(yè)服務(wù)不規(guī)范，沒有統(tǒng)一的管理標(biāo)準(zhǔn)，管理費(fèi)收取與服務(wù)成為最突出問題。（2）有的物業(yè)服務(wù)企業(yè)忽視自身的建設(shè)，把自身看成是房管所的翻版，缺乏企業(yè)化經(jīng)營思想。（3）物業(yè)服務(wù)與公用事業(yè)銜接的脫節(jié)。10第九章物業(yè)服務(wù)發(fā)展趨勢9.1物業(yè)服務(wù)概述（1）住宅物業(yè)服務(wù)仍將以開發(fā)商自建自管的模式為主。（2）住宅物業(yè)服務(wù)行業(yè)集中度將逐漸提高。（3）商業(yè)物業(yè)的市場化程度將提高，市場競爭加劇。（4）商業(yè)物業(yè)的全價值鏈經(jīng)營業(yè)務(wù)會進(jìn)一步增加。（5）物業(yè)服務(wù)公司將向管理集成商轉(zhuǎn)型。11第九章章物物業(yè)業(yè)服務(wù)務(wù)9.2物業(yè)服服務(wù)基基本制制度業(yè)主大大會業(yè)主委委員會會12第九章章物物業(yè)業(yè)服務(wù)務(wù)9.2物業(yè)服服務(wù)基基本制制度業(yè)主大大會職職責(zé)（1）制定定和修修改業(yè)業(yè)主大大會議議事規(guī)規(guī)則；；（2）制定定和修修改建建筑物物及其其附屬屬設(shè)施施的管管理規(guī)規(guī)則；；（3）選舉舉業(yè)主主委員員會或或者更更換業(yè)業(yè)主委委員會會成員員；（4）選聘聘和解解聘物物業(yè)服服務(wù)企企業(yè)或或者其其他管管理人人；（5）籌集集和使使用建建筑物物及其其附屬屬設(shè)施施的維維修資資金；；（6）改建建、重重建建建筑物物及其其附屬屬設(shè)施施；（7）有關(guān)關(guān)共有有和共共同管管理權(quán)權(quán)利的的其他他重大大事項項。13第九章章物物業(yè)業(yè)服務(wù)務(wù)9.2物業(yè)服服務(wù)基基本制制度業(yè)主委委員會會職責(zé)責(zé)（1）召集集業(yè)主主大會會會議議，報報告物物業(yè)服服務(wù)的的實施施情況況；（2）代表表業(yè)主主與業(yè)業(yè)主大大會選選聘的的物業(yè)業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)業(yè)簽訂訂物業(yè)業(yè)服務(wù)務(wù)合同同；（3）及時時了解解業(yè)主主、物物業(yè)使使用人人的意意見和和建議議，監(jiān)督和協(xié)助助物業(yè)業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)業(yè)履行行物業(yè)業(yè)服務(wù)務(wù)合同同；（4）監(jiān)督督管理理規(guī)約約的實實施；；（5）業(yè)主主大會會賦予予的其其他職職責(zé)。。14第九章章物物業(yè)業(yè)服務(wù)務(wù)9.2物業(yè)服服務(wù)基基本制制度專項維維修資資金業(yè)主應(yīng)應(yīng)該按按照國國家有有關(guān)規(guī)規(guī)定交交納專專項維維修資資金。。專項維維修資資金屬屬于業(yè)業(yè)主所所有，，專項項用于于物業(yè)業(yè)保修修期滿滿后物物業(yè)共共用部部位、、共用用設(shè)施施設(shè)備備的維維修、、更新新、改改造，，不得得挪作作他用用。案例—長春物物業(yè)15第九章章物物業(yè)業(yè)服務(wù)務(wù)9.2物業(yè)服服務(wù)基基本制制度其他制制度（1）業(yè)主主公約約制度度；（2）物業(yè)業(yè)服務(wù)務(wù)招投投標(biāo)制制度；；（3）物業(yè)業(yè)承接接驗收收制度度；（4）物業(yè)服務(wù)專業(yè)人人員職業(yè)資格制度度。16第九章物業(yè)服服務(wù)9.3物業(yè)服務(wù)的程序與與內(nèi)容階段劃分策劃階段前期準(zhǔn)備階段啟動階段日常運(yùn)作階段17第九章物業(yè)服服務(wù)9.3物業(yè)服務(wù)的程序與與內(nèi)容策劃階段物業(yè)服務(wù)早期介入入制定物業(yè)服務(wù)方案案制定業(yè)主臨時公約約及有關(guān)制度選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)業(yè)18第九章物業(yè)服服務(wù)9.3物業(yè)服務(wù)的程序與與內(nèi)容前期準(zhǔn)備階段內(nèi)部機(jī)構(gòu)的設(shè)置于于人員編制的擬定定人員的選聘和培訓(xùn)訓(xùn)規(guī)章制度的制定19第九章物業(yè)服服務(wù)9.3物業(yè)服務(wù)的程序與與內(nèi)容啟動階段物業(yè)的接管驗收用戶入住檔案資料的建立首次業(yè)主大會會的召開和業(yè)業(yè)主委員會的的成立20第九章物物業(yè)服務(wù)9.3物業(yè)服務(wù)的程程序與內(nèi)容日常運(yùn)作階段段日常綜合服務(wù)與管理系統(tǒng)的協(xié)調(diào)21第九章物物業(yè)服務(wù)9.4不同類型的物物業(yè)服務(wù)居住物業(yè)辦公物業(yè)商業(yè)物業(yè)22第九章物物業(yè)服務(wù)9.4不同類型的物物業(yè)服務(wù)居住物業(yè)（1）統(tǒng)一規(guī)劃、、綜合開發(fā)；；（2）規(guī)模大、功功能全；（3）房屋結(jié)構(gòu)整整體化、配套套設(shè)施系統(tǒng)化化；（4）產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)多多元化、物業(yè)業(yè)種類多樣化化；（5）分期開發(fā)，物物業(yè)新舊程度不不同；（6）業(yè)主的文化水水平和經(jīng)濟(jì)能力力差異較大、管管理服務(wù)復(fù)雜化化；（7）業(yè)主對物業(yè)服服務(wù)的需求標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)不一樣。服務(wù)特點(diǎn)23第九章物業(yè)業(yè)服務(wù)9.4不同類型的物業(yè)業(yè)服務(wù)居住物業(yè)服務(wù)內(nèi)容（1）物業(yè)共用部位位的日常維護(hù)與與管理；（2）物業(yè)共用設(shè)備備、設(shè)施及其運(yùn)運(yùn)行、使用的日日常維護(hù)和管理理；（3）環(huán)境衛(wèi)生、綠綠化服務(wù)管理；；（4）交通秩序與車車輛停放的管理理服務(wù)；（5）物業(yè)管理區(qū)域域內(nèi)的治安、消消防等協(xié)助管理理事項的服務(wù)；；（6）物業(yè)裝飾裝修修管理服務(wù)；（7）物業(yè)資料的管管理；（8）開展住宅小區(qū)區(qū)的社區(qū)文化活活動；（9）開展多種形式式的便民服務(wù)。。案例—沒有物業(yè)24第九章物業(yè)業(yè)服務(wù)9.4不同類型的物業(yè)業(yè)服務(wù)辦公物業(yè)是指國家機(jī)關(guān)、、社會團(tuán)體、企企事業(yè)單位用于于辦理行政事務(wù)務(wù)或從事各類業(yè)業(yè)務(wù)經(jīng)營活動的的建筑物，一般般又稱之為寫字字樓。特點(diǎn)是地理位置置好、物業(yè)檔次次高、整體形象象好、機(jī)電設(shè)備備多、使用人員員不固定、社會會關(guān)系復(fù)雜、人人員素質(zhì)參差不不齊、人流量大大、財產(chǎn)數(shù)額大大等等。視頻——酒店、寫字樓物物業(yè)25第九章物業(yè)業(yè)服務(wù)9.4不同類型的物業(yè)業(yè)服務(wù)商業(yè)物業(yè)分類（1）市級購物中心心（2）地區(qū)購物商場場（3）居住區(qū)商場（4）林立服務(wù)性商商店（5）特色商店26第九章物業(yè)業(yè)服務(wù)9.4不同類型的物業(yè)業(yè)服務(wù)商業(yè)物業(yè)服務(wù)特點(diǎn)（1）進(jìn)出人員無法法控制、成分復(fù)復(fù)雜，安全、消消防管理工作量量大；（2）使用人如采取取攤位經(jīng)營、獨(dú)獨(dú)立柜臺經(jīng)營，，則較為分散和和獨(dú)立，統(tǒng)一管管理難度大，欠欠費(fèi)、逃費(fèi)現(xiàn)象象時有發(fā)生；（3）購物糾紛和矛矛盾多，物業(yè)管管理人員一般物物權(quán)處理，導(dǎo)致致公共秩序維護(hù)護(hù)難度較大。27第九章物業(yè)業(yè)服務(wù)9.4不同類型的物業(yè)業(yè)服務(wù)商業(yè)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容一般服務(wù)（1）對小業(yè)主或承承租商的管理；；（2）安全保衛(wèi)管理理；（3）消防管理；（4）設(shè)備管理；（5）清潔衛(wèi)生及車