土地估價(jià)師歷年真題

一、判斷題（10題，題號(hào)1—10,共10分。請(qǐng)判斷各題說(shuō)法正確或錯(cuò)誤，并將答題卡相同題號(hào)對(duì)應(yīng)的

符號(hào)涂黑，正確涂“、/"，錯(cuò)誤涂“X”。評(píng)分說(shuō)明：每題1分，判斷錯(cuò)誤不得分并倒扣1分，最

多扣至判斷題總分為0）

1.土地還原利率大小與待估宗地的土地權(quán)利、土地用途相關(guān)。（）

2.采用市場(chǎng)比較法評(píng)估宗地價(jià)格時(shí)，比準(zhǔn)案例應(yīng)處于同一供需圈，也就是“區(qū)域因素”所描述的范圍。

（）

3.土地估價(jià)是為交易雙方進(jìn)行土地交易提供價(jià)值參考。（）

4.采用成本逼近法評(píng)估城鎮(zhèn)待拆遷國(guó)有土地使用權(quán)價(jià)格時(shí)，土地取得費(fèi)可按拆遷安置費(fèi)計(jì)算。拆遷安

置費(fèi)主要包括拆除房屋及構(gòu)筑物的補(bǔ)償費(fèi)及拆遷安置補(bǔ)助費(fèi)。（）

5.采用剩余法估價(jià)時(shí)，應(yīng)該把握好最佳開(kāi)發(fā)利用方式的分析、開(kāi)發(fā)總價(jià)值的預(yù)測(cè)，以及開(kāi)發(fā)成本、開(kāi)

發(fā)期、利潤(rùn)等項(xiàng)的估算。（）

6.土地評(píng)估價(jià)格的高低與土地估價(jià)人員的水平關(guān)系很大，估價(jià)師水平越高，評(píng)估價(jià)格越高。（）

7.在規(guī)劃限定的其他條件不變的情況下，單位地價(jià)與土地容積率呈正相關(guān)。（）

8.某待估宗地設(shè)定有他項(xiàng)權(quán)利后，會(huì)適當(dāng)提高該宗地的市場(chǎng)價(jià)值。（）

9.相對(duì)于土地面積、土地形狀等條件，交通條件對(duì)地價(jià)水平的影響最大。（）

10.在采用收益還原法計(jì)算附著有建筑物的土地價(jià)格時(shí)，需要遵循最有效使用原則，將土地收益從房

地收益中分離出來(lái)。（）

二、單項(xiàng)選擇題（45題，題號(hào)11—55,共45分。每題有A、B、C、D四個(gè)備選項(xiàng)，其中只有一個(gè)最符

合題意，請(qǐng)選擇并將答題卡相同題號(hào)對(duì)應(yīng)的字母涂黑。評(píng)分說(shuō)明：每題1分，選錯(cuò)不得分，不倒扣分）

11.工業(yè)區(qū)位理論的核心就是對(duì)運(yùn)輸、勞力及（）相互作用的分析和計(jì)算。

A.道路因素B.區(qū)位因素C.集聚因素D.資金因素

12.某城市二級(jí)住宅用地平均容積率為2.0,以樓面地價(jià)為標(biāo)準(zhǔn)的基準(zhǔn)地價(jià)為1200元/平方米。現(xiàn)有

一宗住宅用地位于二級(jí)地，其容積率為4.0,除容積率外無(wú)須進(jìn)行其他修正，則該宗住宅用地樓面地

價(jià)最可能為（）元/平方米。

A.950B.1200C.1300D.1500

13.某大型百貨商城臨街寬150米，進(jìn)深100米，采用路線價(jià)法評(píng)估其土地價(jià)格時(shí)必須進(jìn)行修正的內(nèi)

容有（）。

A.寬深比修正B.區(qū)位修正C.用途修正D,出讓方式修正

14.《全國(guó)工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》發(fā)布實(shí)施以來(lái)，對(duì)全國(guó)各地的工業(yè)地價(jià)有一定影響，這屬于影

響土地價(jià)格的（）。

A.一般因素B.區(qū)域因素C.個(gè)別因素D.環(huán)境因素

15.關(guān)于描述土地價(jià)格的主要特征，下面描述不正確的是（）o

A.土地價(jià)格是權(quán)益價(jià)格B.土地價(jià)格由生產(chǎn)成本決定

C.土地價(jià)格總體呈上升趨勢(shì)D.土地價(jià)格具有明顯的地域性

16.生地價(jià)格、熟地價(jià)格、毛地價(jià)格是按（）進(jìn)行分類的。

A.權(quán)利類型B.價(jià)格形成方式

C.價(jià)格表示方法D.土地的存在形態(tài)

17.基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法是（）在估價(jià)實(shí)踐中的具體運(yùn)用。

A.合法原則B.預(yù)期收益原則

C.最有效使用原則D.替代原則

18.土地還原利率為7.0%,房屋還原利率為9.6%,則房地產(chǎn)綜合還原利率可能為（）。

A.6.5%B.7.0%C.8.5%D.9.6%

19.我國(guó)土地價(jià)格是（）和收益的購(gòu)買價(jià)格。

A.土地價(jià)值B.土地所有權(quán)

C.土地使用價(jià)值D.土地權(quán)利

20.新占典主義地租模型中的代表阿蘭索的主要貢獻(xiàn)在于：將空間作為地租的一個(gè)核心問(wèn)題進(jìn)行了考

慮，首次引入（）概念，解決了城市地租計(jì)算的理論方法。

A.競(jìng)爭(zhēng)模式B.區(qū)位平衡C.邊際效益D.博弈占位

21.按行政原則確定的居民出行購(gòu)物距離比按市場(chǎng)原則確定的距離要（）。

A.近B.完全相同C.略有差異D.遠(yuǎn)

22.影響土地區(qū)位的行政因素有（）。

A.城市拆遷B.城市規(guī)劃C.用地審批D.規(guī)劃審批

23.某宗容積率為r（r>l）的宗地，樓層數(shù)為n層，每層建筑面積均相等，樓面地價(jià)為%,地面地價(jià)為％,

建筑覆蓋率為e,則卜面描述錯(cuò)誤的是（）。

24.在城市土地定級(jí)時(shí)，要考慮主次干道對(duì)周圍土地的影響距離，該距離一般用以下（）方式確定。

A.從道路中心到周邊可以到達(dá)該路的最遠(yuǎn)地塊的距離作為影響距離

B.建成區(qū)面積與所有主、次干道總長(zhǎng)度比值的一半

C.道路所在的級(jí)別范圍內(nèi)的道路總長(zhǎng)度與級(jí)別面積的比

D.兩條道路之間的中心線到路中心線的距離

25.在建立路線價(jià)及其修正體系的基本程序中，首先是要（）。

A.設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度B.劃分地價(jià)區(qū)段

C.劃分地價(jià)等級(jí)D.劃分路線價(jià)調(diào)查區(qū)段

26.關(guān)于成本逼近法中求取有限年期土地使用權(quán)價(jià)格時(shí)，卜列選項(xiàng)中描述錯(cuò)誤的是（）。

A.當(dāng)土地增值收益是以有限年期市場(chǎng)價(jià)格與成本價(jià)格的差額確定時(shí)，要進(jìn)行年期修正

B.當(dāng)土地增值收益是以無(wú)限年期市場(chǎng)價(jià)格與成本價(jià)格的差額確定時(shí)，

需對(duì)土地增值收益進(jìn)行年期修正

C.當(dāng)土地增值收益是以無(wú)限年期的市場(chǎng)價(jià)格與成本價(jià)格的差額確定時(shí)，需對(duì)成本價(jià)格進(jìn)行年期修正

D.當(dāng)待估宗地為出讓土地時(shí)，應(yīng)進(jìn)行剩余使用權(quán)年期修正

27.下列選項(xiàng)中說(shuō)法錯(cuò)誤的是（）

A.絕對(duì)地租是土地價(jià)格存在的根源

B.級(jí)差地租的存在是決定.上地價(jià)格高低的主要因素

C.壟斷地租來(lái)自農(nóng)業(yè)雇傭工人創(chuàng)造的剩余價(jià)值

D.礦山地租的決定方法和農(nóng)業(yè)地租?樣，都包含級(jí)差地租和絕對(duì)地租

28.最有效使用應(yīng)當(dāng)以預(yù)測(cè)原則和（）原則為基礎(chǔ)，就過(guò)去、現(xiàn)在以至將來(lái)作長(zhǎng)遠(yuǎn)的考慮后予以確定。

A.需求與供給B.報(bào)酬遞增遞減

C.最有效使用D.變動(dòng)

29.采用剩余法估價(jià)時(shí)，調(diào)查待估土地區(qū)位條件和利用狀況的主要目的是（）。

A.計(jì)算建筑密度B.估算土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用

C.估算建筑成本D.確定土地最佳利用方式

30.關(guān)于絕對(duì)地租描述，下列選項(xiàng)中不正確的是（）。

A.絕對(duì)地租是平均利潤(rùn)的一部分

B.絕對(duì)地租是農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)價(jià)格高于生產(chǎn)價(jià)格的余額

C.絕對(duì)地租的實(shí)質(zhì)和來(lái)源是農(nóng)業(yè)工人創(chuàng)造的剩余價(jià)值

D.土地所有權(quán)的壟斷是絕對(duì)地租形成的根本原因

31.下列選項(xiàng)中（）不屬于路線價(jià)估價(jià)法中深度修正的方法。

A.四三二一法則B.蘇慕斯法則

C.杉木正幸法則D.哈柏法則

32.根據(jù)土地報(bào)酬遞減的基本原理.，下列選項(xiàng)中表述不正確的是（）。

A.當(dāng)邊際報(bào)酬大于平均報(bào)酬時(shí)，平均報(bào)酬具有上升趨勢(shì)

B.當(dāng)邊際報(bào)酬小于平均報(bào)酬時(shí)，平均報(bào)酬開(kāi)始下降

C.當(dāng)邊際報(bào)酬等于平均報(bào)酬時(shí)，平均報(bào)酬最低

D.當(dāng)坐標(biāo)原點(diǎn)與總報(bào)酬曲線上某一點(diǎn)的連線恰好是總報(bào)酬曲線的切線時(shí)，平均報(bào)酬率最高

33.城市規(guī)劃限制條件往往會(huì)影響土地價(jià)格，下列選項(xiàng)中不屬于此類的是（）。

A.宗地容積率B.宗地形狀C.建筑密度D.宗地用途

34.某宗地土地使用者經(jīng)2年自行開(kāi)發(fā)完成基礎(chǔ)設(shè)施配套，而所在區(qū)域土地開(kāi)發(fā)期需要3年，如開(kāi)發(fā)

費(fèi)均勻投入，則采用成本逼近法估價(jià)時(shí)，土地開(kāi)發(fā)費(fèi)的計(jì)息期應(yīng)為（）年。

A.1B.1.5C.2D.3

35.某住宅小區(qū)的平均月租金為21元/平方米，年總費(fèi)用為72元/平方米，房地產(chǎn)總價(jià)為3000元/平

方米，土地還原利率為4%,該小區(qū)土地樓面價(jià)格為900元/平方米，則建筑物還原利率為（）。

A.5.23%B.6.43%C.6.86%D.7.21%

36.建筑地段地租的一個(gè)顯著特點(diǎn)是（）占有顯著的優(yōu)勢(shì)。

A.壟斷地租B.級(jí)差地租C.絕對(duì)地租D.相對(duì)地租

37.決定土地價(jià)格高低的主要因素是（）的存在。

A.壟斷地租B.級(jí)差地租C,絕對(duì)地租D.相對(duì)地租

38.下列選項(xiàng)中，最適合采用成本逼近法進(jìn)行價(jià)格評(píng)估的是（）。

A.城市中心的商業(yè)用地B.公益設(shè)施用地

C.城市中心的綜合用地D.待開(kāi)發(fā)住宅小區(qū)用地

39.公式“還原利率=安全利率+風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值”的“安全利率”一般可用（）代表。

A.一年期定期存款利率B.一年期貸款利率

C.證券年平均收益利率D.期貨年收益利率

40.下列選項(xiàng)中，不屬于交易案例與待估宗地的相關(guān)性和替代性的描述是（）。

A.用途應(yīng)相同B.同一供需圈內(nèi)

C.兩年內(nèi)的交易案例D.交易案例的真實(shí)性

41.卜.列選項(xiàng)中，不適合用市場(chǎng)比較法進(jìn)行評(píng)估的是（）。

A.工業(yè)區(qū)待出讓地塊B.市中心辦公樓的租金

C.二手房交易價(jià)格D.邊遠(yuǎn)地區(qū)辦公用地

42.基準(zhǔn)地價(jià)是城鎮(zhèn)土地市場(chǎng)的（）和公示性價(jià)格，通過(guò)定期公布，向社會(huì)提供土地市場(chǎng)的有關(guān)地價(jià)水

平及其變動(dòng)趨勢(shì)。

A.宏觀性B.微觀性C.指導(dǎo)性D.控制性

43.某宗工業(yè)用地，土地取得費(fèi)為100元/平方米，相關(guān)稅費(fèi)為50元/平方米，土地開(kāi)發(fā)費(fèi)是200元/

平方米，利息為15元/平方米，投資利潤(rùn)率為25%,則土地投資利潤(rùn)為（）元/平方米。

A.86.00B.87.50C.88.00D.91.25

44.某城市以2005年為基期，2006年、2007年、2008年的地價(jià)指數(shù)分別為110、115、123。某比較

案例2006年成交價(jià)為1200元/平方米，則2008年該比較案例價(jià)格為（）元/平方米。

A.1476B.1342C.1200D,1073

45.甲、乙、丙三宗土地的單價(jià)分別為1200元/平方米、860元/平方米、800元/平方米，建筑容積率

分別為8、5、4.5,若其他條件相同，則購(gòu)買者會(huì)優(yōu)先選擇（）。

A.甲宗地B.乙宗地

C.乙宗地、丙宗地任選其一D.甲宗地、乙宗地任選其一

46.下表為某城市基于樓面地價(jià)的住宅容積率修正系數(shù)表。比較案例的容積率為2,樓面地價(jià)為2000

元/平方米，待估宗地容積率為3.5,其地面地價(jià)為（）元/平方米。

容積率1.822.533.5

修正系數(shù)1.000.970.920.880.85

A.1753B.5950C.6134D.7988

47.現(xiàn)有一宗規(guī)劃為商住綜合的土地，其所在區(qū)域的商業(yè)用途價(jià)格為800元/平方米，商住混合用途價(jià)

格為1000元/平方米，則該宗土地的評(píng)估價(jià)值應(yīng)為（）元/平方米。

A.800B.900C.1000D.1800

48.某宗地的土地取得成本為1500萬(wàn)元，土地開(kāi)發(fā)成本為3000萬(wàn)元，投資利息500萬(wàn)元，銷售費(fèi)用

400萬(wàn)元，銷售稅費(fèi)600萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值為9000萬(wàn)元，則投資該宗地的收益率為（）。

A.55.6%B.50.0%C.61.2%D.66.7%

49.2006年某寫字樓出租，簽訂了3年租賃合同，合同月租金50元/平方米，每年租金增長(zhǎng)率為10%,

每年支出總費(fèi)用為380元/平方米。2008年該寫字樓的房地純收益為（）元/平方米。

A.220B.346C.592D.700

50.某大型國(guó)有企業(yè)有一臨街商鋪，耐用年限50年，已經(jīng)使用2年，殘值率2機(jī)現(xiàn)上市需按作價(jià)人

股方式處置，評(píng)估時(shí)設(shè)定土地出讓年限40年，房屋重置價(jià)1200元/平方米。假設(shè)土地出讓年限到期

后商鋪無(wú)償收為國(guó)有，則年折舊費(fèi)為（）元/平方米。

A.24.00B.28.57C.30.00D.31.58

51.某宗地的無(wú)限年期土地使用權(quán)價(jià)格為1000萬(wàn)元，土地還原利率為6%,該宗地70年土地使用權(quán)價(jià)

格是（）萬(wàn)元。

A.1017B.987C.983D.910

52.2004年某宗地土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用為1000萬(wàn)元。2008年某評(píng)估公司對(duì)該宗地進(jìn)行評(píng)估，據(jù)調(diào)查，目前

該區(qū)域同等情況下土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用需2000萬(wàn)元，年利息率為6隊(duì)采用成本逼近法評(píng)估時(shí)，土地開(kāi)發(fā)費(fèi)

應(yīng)該?。ǎ┤f(wàn)元。

A.1000B.1124C.2000D.2247

53.某工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)面積100萬(wàn)平方米,開(kāi)發(fā)區(qū)總地價(jià)為3億元,可出讓土地的比例為60%,現(xiàn)出讓一

宗工業(yè)用地，其土地出讓底價(jià)為（）元/平方米。

A.300B.400C.500D.600

54.某城市工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定土地開(kāi)發(fā)程度為“五通一平”，其修正值如下表?，F(xiàn)有一宗工業(yè)用

地坐落在四級(jí)地內(nèi)，達(dá)到“三通（通路、通上水、通電）一平”，則其土地開(kāi)發(fā)程度修正值為（）元/

平方米。

A.0B.-5C.-6D.-11

55.某宗地內(nèi)建有一座建筑物，建筑層數(shù)為5層，各層建筑面積相等，建筑密度為50%,土地單價(jià)為

2500元/平方米，則其樓面地價(jià)為（）元/平方米。

A.2500B.1250C.1000D.500

三、多項(xiàng)選擇題（15題，題號(hào)56-70,共30分。每題有A、B、C、D、E五個(gè)備選項(xiàng)，其中至少有兩

個(gè)符合題意，請(qǐng)選擇并將答題卡相同題號(hào)對(duì)應(yīng)的字母涂黑。評(píng)分說(shuō)明：每題2分，多選、有錯(cuò)誤選項(xiàng)

的不得分，不倒扣分;少選但均為正確選項(xiàng)的每項(xiàng)得0.5分）

56.關(guān)于重置價(jià)格與重建價(jià)格的區(qū)別，

A.估價(jià)時(shí)點(diǎn)不同

C.選用的建筑材料不同

E.采用的人工單價(jià)不同

卜.列選項(xiàng)中說(shuō)法錯(cuò)誤的有（）

B.建筑工藝不同

D.建筑構(gòu)配件不同

57.適用于對(duì)大批量宗地進(jìn)行估價(jià)的方法有（.）

A.路線價(jià)法B.基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法

C.成本逼近法D.市場(chǎng)比較法

E.收益還原法

58.根據(jù)剩余法的基本原理，卜列計(jì)算公式正確的有（）。

A.地價(jià)=開(kāi)發(fā)后不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)值一整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本一開(kāi)發(fā)商正常利潤(rùn)

B.地價(jià)=市場(chǎng)價(jià)格一正常成本一正常利潤(rùn)一不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)

C.地價(jià)=不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)一建筑開(kāi)發(fā)費(fèi)一管理費(fèi)一維修費(fèi)一保險(xiǎn)費(fèi)一稅金一開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)

D.地價(jià)=房地產(chǎn)預(yù)期售價(jià)一建筑總成本一銷售費(fèi)用一稅金一利息

E.地價(jià)=不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)一建筑開(kāi)發(fā)費(fèi)一專、業(yè)費(fèi)一利息一稅金一開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)

59.基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估宗地地價(jià)時(shí)必須確定待估宗地的（）。

A.土地用途B.土地級(jí)別

C.土地使用者D.,土地開(kāi)發(fā)程度

E.基準(zhǔn)地價(jià)

60.下列選項(xiàng)中關(guān)于土地價(jià)格描述，正確的有（）o

A.總體呈上升趨勢(shì)，上升速度較一般商品緩慢

B.具有明顯個(gè)別性和地區(qū)性

c.土地價(jià)格高低決定了地租水平高低

D.土地價(jià)格由開(kāi)發(fā)成本決定

E.土地價(jià)格高低與社會(huì)經(jīng)濟(jì)水平相適應(yīng)

61.關(guān)于各種估價(jià)方法的適用范圍，下列選項(xiàng)中說(shuō)法iE確的有（）。

A.路線價(jià)法是僅適用于特大城市的估價(jià)方法

B.成本逼近法適用于工業(yè)用地估價(jià)，對(duì)商業(yè)及住！

c.市場(chǎng)比較法除了可以用于土地價(jià)格評(píng)估外，；姜暴惹髻孥票薔琴為產(chǎn)租金評(píng)估

D.收益法只適用于有收益或有潛在收益的不動(dòng)琦

E.基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的適用范圍與市場(chǎng)發(fā)育程度無(wú)關(guān)

62.卜一列關(guān)于單位地價(jià)、樓面地價(jià)描述正確的有（'）。

A.樓面地價(jià)：?jiǎn)挝坏貎r(jià)+容積率。

B.單位地價(jià)比樓面地價(jià)更能反映地價(jià)水平高低

c.樓面地價(jià)：?jiǎn)挝坏貎r(jià)+建筑面積—

D.單位地價(jià)：樓面地價(jià)+土地總面積51

E.樓面地價(jià)：?jiǎn)挝坏貎r(jià)X土地面積+建筑面積

63.根據(jù)房屋的承重構(gòu)件、建筑材料和建筑標(biāo)準(zhǔn)的不同，房屋的結(jié)構(gòu)分為（）。

A.鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)B.土木結(jié)構(gòu)

c.磚混結(jié)構(gòu)D.磚木結(jié)構(gòu)

E.簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)

64.我國(guó)現(xiàn)階段地租的具體表現(xiàn)形式包括（）

A.土地出讓金B(yǎng).青苗補(bǔ)償費(fèi)

c.土地承包費(fèi)D.房屋拆連補(bǔ)償費(fèi)

E.耕地占用稅：

65.根據(jù)馬爾薩斯的觀點(diǎn)，地租是總產(chǎn)品中的剩余部分，產(chǎn)生該剩余的原因有（）。

A.土地的性質(zhì)B.土地的用途

c.生活必需品所特有的性質(zhì)D.'肥沃土地的相對(duì)稀少性

E.土地空間分布不均

66.下圖是土地報(bào)酬曲線示意圖，下列選項(xiàng)中正確的有（）。

A.L1,L2、L3分別為總報(bào)酬、平均報(bào)酬和邊際報(bào)酬

B.從計(jì)算過(guò)程來(lái)看，邊際報(bào)酬是總報(bào)酬的一階導(dǎo)數(shù)值

C.總報(bào)酬曲線中的轉(zhuǎn)向點(diǎn)為邊際報(bào)酬曲線的最高點(diǎn)

D.第一階段為報(bào)酬增加最劇烈的階段，也是最合理的階段

E.總報(bào)酬為最大時(shí)，邊際報(bào)酬為零

67.估價(jià)人員根據(jù)國(guó)有土地使用證記載的事項(xiàng)，能夠了解到宗地的（）等信息。

A.四至B.面積C.用途D.取得價(jià)格

E.權(quán)屬糾紛

68.在影響宗地價(jià)格的因素中，下列選項(xiàng)中屬于區(qū)域因素的有（）。

A.交通條件B.物價(jià)變動(dòng)C.繁華程度D.宗地臨街狀況

E.房地產(chǎn)投機(jī)

69.建筑物折|「|的類型包括（）。

A.物理折舊B.經(jīng)濟(jì)折舊C.功能折舊D.材料折舊

E.環(huán)境性折舊

70.在區(qū)域因素修正中，衡量基本生活設(shè)施完善度的指標(biāo)有（）。

A.設(shè)施類型是否齊備B.設(shè)施價(jià)格

C.設(shè)施水平D.使用保證率

E.設(shè)施使用頻率

四、情景分析題（3題，內(nèi)含15小題，題號(hào)71—85,共15分。每小題有A、B、C、D四個(gè)備選項(xiàng)，

其中至少有一個(gè)符合題意，請(qǐng)選擇并將答題卡相同題號(hào)對(duì)應(yīng)的字母涂黑。評(píng)分說(shuō)明：每小題1分，多

選、有錯(cuò)誤選項(xiàng)的不得分，不倒陽(yáng)分;少選但均為正確選項(xiàng)的每項(xiàng)得0.25分），

（一）某縣賓館建于20世紀(jì)80年代，以劃撥方式取得國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)。1998年5月賓館領(lǐng)取了

國(guó)有土地使用證，土地登記用途為招待所。賓館周圍為商服用地，道路以生活型主干道為主，電力設(shè)

施骨干輸電線路為雙回路10千伏，供水管徑300毫米，排水管徑500毫米，固定電話裝機(jī)容量為1000

門.賓館內(nèi)部道路、供電、供水、排水和通訊設(shè)施齊全?，F(xiàn)因賓館經(jīng)營(yíng)不善，縣人民政府批準(zhǔn)其在不

改變用途的前提下進(jìn)行整體改制。就上述內(nèi)容，回答71-75小題的

問(wèn)題。

71.下列選項(xiàng)中，關(guān)于劃撥用地使用權(quán)及其價(jià)格評(píng)估描述錯(cuò)誤的有（）。

A.劃撥土地使用權(quán)價(jià)格=出讓土地使用權(quán)價(jià)格

B.企業(yè)改制時(shí)，可依據(jù)劃撥土地的平均取得和開(kāi)發(fā)成本，評(píng)定劃撥土

地使用權(quán)價(jià)格，作為原土地使用者的權(quán)益，計(jì)人企業(yè)資產(chǎn)

C.該賓館土地使用權(quán)以無(wú)償方式取得，土地資產(chǎn)不應(yīng)計(jì)入其企業(yè)資產(chǎn)

D.劃撥土地使用權(quán)價(jià)格不包含土地增值收益

72.根據(jù)《土地利用現(xiàn)狀分類》（GB/T21010-2007）,評(píng)估時(shí)可設(shè)定其土地用途為（）.

A.批發(fā)零售用地B.住宿餐飲用地

C.商務(wù)金融用地D.商服用地

73.若你為該賓館改制的上地估價(jià)師，優(yōu)先選擇的兩個(gè)估價(jià)方法為（）。

A.市場(chǎng)比較法B.收益還原法

C.成本逼近法D.剩余法

74.對(duì)該賓館進(jìn)行土地評(píng)估時(shí)，關(guān)于土地開(kāi)發(fā)程度的描述，卜列選項(xiàng)中正確的有（）。

A.待估宗地設(shè)定開(kāi)發(fā)程度為紅線內(nèi)外“五通”和內(nèi)部場(chǎng)地平整

B.待估宗地因企業(yè)需要改制須重新設(shè)定開(kāi)發(fā)程度

C.待估宗地實(shí)際開(kāi)發(fā)程度為宗地紅線內(nèi)外“五通”和紅線內(nèi)場(chǎng)地平整

D.待估宗地必須按“五通一平”進(jìn)行地價(jià)評(píng)估

75.該賓館改制時(shí)，關(guān)于土地資產(chǎn)處置方式的描述，下列選項(xiàng)中正確的有（）。

A.補(bǔ)辦出讓手續(xù)B.保留劃撥

C.作價(jià)出資（入股）D.國(guó)有租賃

（二）某企業(yè)因融資需要委托某土地評(píng)估機(jī)構(gòu)，對(duì)所屬某宗地2008年6月30日的價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。待估

宗地位于市區(qū)綜合級(jí)別三級(jí)地、商業(yè)用地二級(jí)地、住宅用地三級(jí)地，宗地面積10000平方米，其中商

業(yè)用地占20%,住宅用地占80'城市基準(zhǔn)地價(jià)的評(píng)估基準(zhǔn)日為2007年1月1日，綜合級(jí)別三級(jí)地基

準(zhǔn)地價(jià)為3500元/平方米，商業(yè)用地二級(jí)地基準(zhǔn)地價(jià)為5000元/平方米，住宅用地三級(jí)地基準(zhǔn)地價(jià)為

3000元/平方米。市國(guó)土資源局公布城市地價(jià)指數(shù)（以上季度為100）如下表。就上述內(nèi)容，回答76~80

小題的問(wèn)題。

公告期2007.2007.2007.6.2007.

1.13.31302007.9.3012.312008.3.312008.6.30

商業(yè)用100.00102.18103.26104.55105.46104.15101.20

地

住宅用地100.00103.35102.02104.26106.33103.81102.69

76.對(duì)待估宗地進(jìn)行評(píng)估時(shí)，估價(jià)人員需要進(jìn)一步掌握基準(zhǔn)地價(jià)的修正因素百（）。

A.定級(jí)類型B.開(kāi)發(fā)程度C.容積率D.年期

77.該城市的土地定級(jí)類型有（）o

A.商業(yè)用地定級(jí)B,商住混合用地定級(jí)

C.住宅用地定級(jí)D.土地綜合定級(jí)

78.2008年第二季度與2007年第二季度同比城市商業(yè)用地地價(jià)上升了（）。

A.115.36%B.116.21%C.15.36%D.16.21%

79.住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)的期口修正系數(shù)應(yīng)該是（）。

A.1.28B.1.25C.1.23D.1.20

80.若待估宗地商業(yè)容積率修正系數(shù)為1.12,區(qū)域和個(gè)別因素修正系數(shù)為5.06%,年期修正系數(shù)為

0.9942;住宅容積率修正系數(shù)為1.08,區(qū)域和個(gè)別因兼修正系數(shù)為6.01%,年期修正系數(shù)為0.9981,

開(kāi)發(fā)程度均不需作修正，則該殺地總地價(jià)為（）萬(wàn)元。

A.7171B.5721

C.4851D.4271

（三）某賓館首層用于餐飲，租金收入為18萬(wàn)元/月，其余各層為客房，共00個(gè)房間，平均每間房費(fèi)

95元/天，空置率為25%,該賓館營(yíng)業(yè)實(shí)際花費(fèi)25礦元/月?周圍同檔次的賓館客房部分一般每間房

費(fèi)90元/天，空置率為20%,E常營(yíng)業(yè)費(fèi)用為年收入的30%;同檔次、同規(guī)模餐飲業(yè)房地產(chǎn)租金為25

萬(wàn)元/日，營(yíng)業(yè)費(fèi)用為8萬(wàn)元。本區(qū)域的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的還原率為10乳如果一