房地產(chǎn)項(xiàng)目拓展城市布局及拿地策略

項(xiàng)目拓展城市布局及拿地策略

產(chǎn)業(yè)/地產(chǎn)業(yè)務(wù)版塊2018.01目錄一公司拿地拓展戰(zhàn)略取向二公司重點(diǎn)關(guān)注項(xiàng)目及拓展拿地方式2017房地產(chǎn)市場總結(jié)一二線城市三四線城市

永不落幕”的一線城市與“正在崛起”的新一線城市受城市發(fā)展邊界、人口控制目標(biāo)等限制，一線城市供應(yīng)規(guī)模嚴(yán)重受制約，剛需市場也越來越多的被二手房所承接，新建商品房地產(chǎn)市場規(guī)模增速明顯放緩，但需求和資金開始向周邊城市溢出，加速區(qū)域一體化進(jìn)程，一線城市依舊是中國房地產(chǎn)市場發(fā)展的第一梯隊(duì)。

隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快推進(jìn)，越來越多二線城市的城市建設(shè)快速擴(kuò)張，迎來了周邊區(qū)域價(jià)值快速提升，城市人口吸附力急劇增強(qiáng)，商品房成交規(guī)模也逐年放大，典型如成都、合肥、武漢、鄭州、重慶、杭州、蘇州、南京、天津等9大“新一線”城市商品房成交金額占到全國的23%，成交面積占到全國的18%。而且，就是未來發(fā)展?jié)摿C合分析來看，各項(xiàng)評(píng)價(jià)指標(biāo)也明顯領(lǐng)先，人口導(dǎo)入能力較佳、市場供不應(yīng)求、基建快速發(fā)展是這些城市的共有特征。三四線市場火熱難以持續(xù)盡管當(dāng)下三四線城市成交火熱，但這類城市經(jīng)濟(jì)基本面及收入水平并不出眾，房價(jià)過快上漲必將抑制成交量繼續(xù)上行空間。更為重要的是，三四線城市人口長期凈流出，新增購房需求以本地自住及投資性需求居多，普遍存在著可持續(xù)性較差的通病。短期內(nèi)存量購房需求急劇釋放之后，后續(xù)置業(yè)需求將難以為繼，極端情況下甚至?xí)霈F(xiàn)成交斷檔期，屆時(shí)成交量將緩步回落至正常水平。SUMMRY2017房地產(chǎn)市場總結(jié)一線城市及外溢有效城市北、上、廣、深外溢有效城市重點(diǎn)考慮的是時(shí)間距離，而不是物理距離。一個(gè)半小時(shí)以內(nèi)的“市內(nèi)”軌道交通才是可靠的！本地沒有產(chǎn)業(yè)，完全依靠人口“外溢”的區(qū)域沒有前途。城市產(chǎn)業(yè)定位：模塊和生產(chǎn)加工城市（比如倉儲(chǔ)、金融、保險(xiǎn)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、科研基地）；養(yǎng)老、養(yǎng)生城市，會(huì)議和度假中心SUMMRY啟示及關(guān)注點(diǎn)：2017房地產(chǎn)市場總結(jié)傍大款細(xì)分市場在一二線城市，地價(jià)越來越貴，連萬科、保利這樣的千億房企都需要聯(lián)合作戰(zhàn)才能拿到，小房企單打獨(dú)斗基本上沒戲。

所以，我們應(yīng)適當(dāng)和其他地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行聯(lián)合拿地或者采取股權(quán)投資等方式來落地項(xiàng)目。除了住宅，商辦、酒店、公寓等以往的常規(guī)項(xiàng)目可以利用當(dāng)前優(yōu)勢持續(xù)探索諸如綠色科技住宅、長租公寓、特色酒店、文化旅游，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等垂直細(xì)分領(lǐng)域做一個(gè)“小而美”的地產(chǎn)公司SUMMRY大體量找合作單位一起開發(fā)融入公司的產(chǎn)品特色如文旅、生態(tài)等

中體量爭取做一級(jí)土地開發(fā)同時(shí)找好下級(jí)買家小體量自行開發(fā)運(yùn)營探索具有鐵漢特色的產(chǎn)品線2018拿地拓展戰(zhàn)略取向公司戰(zhàn)略布局戰(zhàn)略取向一、規(guī)模擴(kuò)張型，主要考慮銷售額和資金周轉(zhuǎn)率指標(biāo)。此類項(xiàng)目強(qiáng)調(diào)快速開發(fā)，快速銷售，快速回籠資金，通過提高資金周轉(zhuǎn)率，減少資金的沉淀，來提高盈利能力。二、現(xiàn)金流收益型，此類型的項(xiàng)目主要側(cè)重高投資回報(bào)率高，能夠提供可觀的現(xiàn)金流。三、戰(zhàn)略培育型，此類型的項(xiàng)目比如南京金牛湖項(xiàng)目，需要三到五年或者恒大進(jìn)入后帶來的培育周期，但可以在項(xiàng)目培育成熟后轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)金流收益型或規(guī)模擴(kuò)張型。項(xiàng)目拿地拓展戰(zhàn)略取向：一、公司拿地拓展戰(zhàn)略取向產(chǎn)業(yè)/地產(chǎn)業(yè)務(wù)版塊2018.01目錄1第一梯隊(duì)城市及拿地策略拿地拓展戰(zhàn)略取向第一梯隊(duì)城市：項(xiàng)目拿地方式及策略探討拿地拓展戰(zhàn)略取向第一梯隊(duì)城市：北京、上海、深圳、廣州及緊鄰周邊城市，以及例如海南、雄安等具有資源性、稀缺性項(xiàng)目的全國重點(diǎn)城市。城市描述：項(xiàng)目拿地方式及策略探討北京、上海及廣州等一線城市是經(jīng)濟(jì)和政治具有重要作用的大都市，在城市規(guī)模、基建、財(cái)政收入、消費(fèi)、對(duì)人才吸引力等各層面，均領(lǐng)先于其他城市。因此，從房地產(chǎn)發(fā)展來看，一線城市市場容量大、需求旺盛，宏觀調(diào)控影響比較有限且周期較短，產(chǎn)品銷售相對(duì)暢旺。拿地拓展戰(zhàn)略取向第一梯隊(duì)城市：項(xiàng)目拿地方式及策略探討從表中，我們可以看出大陸新增人口3536萬人，而城鎮(zhèn)常駐人口增加量為10219萬人，與總?cè)丝诒容^，凈增加6683萬人，農(nóng)村進(jìn)城務(wù)工人員大量涌入城鎮(zhèn)。這就是推動(dòng)房價(jià)上漲的動(dòng)因。拿地策略略：◆“三舊”改改造項(xiàng)目目：廣佛地區(qū)區(qū)及珠三三角區(qū)域域的“三三舊”改改造項(xiàng)目目、長租租公寓項(xiàng)項(xiàng)目及海海南、雄雄安項(xiàng)目目等作為為優(yōu)先考考慮并加加快推進(jìn)進(jìn)?！簟颁N售穩(wěn)健健型”的大中型型項(xiàng)目及及“短平快”的中小型型項(xiàng)目.拿地拓展展戰(zhàn)略取取向項(xiàng)目拿地地方式及及策略探探討拿地策略略：◆土地一級(jí)級(jí)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目(含資源性性及稀缺缺性項(xiàng)目目)：具有成片片的、在在城市發(fā)發(fā)展方向向區(qū)域內(nèi)內(nèi)、由政政府主導(dǎo)導(dǎo)、產(chǎn)業(yè)業(yè)帶動(dòng)、、整合其其他相相關(guān)關(guān)產(chǎn)業(yè)的的土地一一級(jí)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目或或一二級(jí)級(jí)聯(lián)動(dòng)開開發(fā)項(xiàng)目目，規(guī)模模大致1000畝及以上上。目的的是以相相對(duì)較少少的資金金投入控控制較大大規(guī)模土土地資源源?！珙U養(yǎng)養(yǎng)大健康康、足球球競技、、綠色生生態(tài)食物物區(qū)塊產(chǎn)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目目。拿地拓展展戰(zhàn)略取取向項(xiàng)目拿地地方式及及策略探探討一、公司司拿地拓拓展戰(zhàn)略略取向產(chǎn)業(yè)/地產(chǎn)業(yè)務(wù)務(wù)版塊2018.01目錄2第二梯隊(duì)隊(duì)城市及及拿地策策略第二梯隊(duì)隊(duì)城市：：成都、合合肥、武武漢、鄭鄭州、重重慶、杭杭州、蘇蘇州、南南京、天天津等9大“新一一線”城市隨著城鎮(zhèn)鎮(zhèn)化進(jìn)程程的加快快推進(jìn)，，越來越越多二線線城市的的城市建建設(shè)快速速擴(kuò)張，，迎來了了周邊區(qū)區(qū)域價(jià)值值快速提提升，城城市人口口吸附力力急劇增增強(qiáng)，商商品房成成交規(guī)模模也逐年年放大，，商品房房成交金金額占到到全國的的23%，成交面面積占到到全國的的18%。而且，，就是未未來發(fā)展展?jié)摿C綜合分析析來看，，各項(xiàng)評(píng)評(píng)價(jià)指標(biāo)標(biāo)也明顯顯領(lǐng)先，，人口導(dǎo)導(dǎo)入能力力較佳、、市場供供不應(yīng)求求、基建建快速發(fā)發(fā)展是這這些城市市的共有有特征。。城市描述述：拿地拓展展戰(zhàn)略取取向項(xiàng)目拿地方式及及策略探討拿地策略：項(xiàng)目甄選標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目以中小規(guī)模模優(yōu)先考慮，或或者項(xiàng)目規(guī)模較較大但付款條件件比較寬松。經(jīng)評(píng)估預(yù)測項(xiàng)目目開發(fā)后住宅產(chǎn)產(chǎn)品平均售價(jià)不不低于15000元/平方米，而初步投資估算下，，銷售凈利率不不低于25%。拿地拓展戰(zhàn)略取取向項(xiàng)目拿地方式及及策略探討拿地策略：轉(zhuǎn)讓或者合作開開發(fā)項(xiàng)目或土地地招拍掛項(xiàng)目股權(quán)轉(zhuǎn)讓或項(xiàng)目目公司收購項(xiàng)目目必須是權(quán)屬清清晰，來源合法法。合作開發(fā)模模式可靈活多樣，，可以使用合作作雙方的成熟品品牌，我司對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目擁有同股同同權(quán)的控制權(quán)。。例如：重慶江北北項(xiàng)目與天健地地產(chǎn)的合作，此此類合作的項(xiàng)目目未來積極尋求求多個(gè)城市獲取取多個(gè)中小規(guī)模模項(xiàng)目，當(dāng)多個(gè)個(gè)項(xiàng)目的土地平平均地價(jià)水平達(dá)達(dá)到一定水平，，則具有規(guī)模成成本優(yōu)勢。拿地拓展戰(zhàn)略取取向項(xiàng)目拿地方式及及策略探討一、公司拿地拓拓展戰(zhàn)略取向產(chǎn)業(yè)/地產(chǎn)業(yè)務(wù)版塊2018.01目錄3第三梯隊(duì)城市及及拿地策略第三梯隊(duì)城市：：人口、人均GDP、人均可支配收收入、房地產(chǎn)產(chǎn)投資額、商品品房銷售量/額、均價(jià)六項(xiàng)指指標(biāo)方面均位居居全國前100名。以及全國國100強(qiáng)房企已經(jīng)進(jìn)入入的城市（如成成都、西安、、太原等）。在在資金富余的情情況下，我們在在資金能力允許許的范疇內(nèi)可適適當(dāng)拓展第三梯梯隊(duì)城市。第三梯隊(duì)的城市市中，有不少城城市在人口、人人均GDP、人均可支配收收入、房地產(chǎn)產(chǎn)投資額、商品品房銷售量/額、均價(jià)六項(xiàng)指指標(biāo)方面均位居居全國前100名。也就是說這這些城市本身的的地位和輻射力力都比較高，房房地產(chǎn)開發(fā)的前前景較好。因此此，我們可以在在這些城市中進(jìn)進(jìn)行篩選，一一旦選中，就利利用品牌優(yōu)勢，，迅速介入，提提高市場份額及及影響力。城市描述：拿地拓展戰(zhàn)略取取向項(xiàng)目拿地方式及及策略探討拿地策略：項(xiàng)目甄選標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目獲取途徑主主要是股權(quán)轉(zhuǎn)讓讓或者項(xiàng)目收購購，土地成本較較低，投入資金小，能快速實(shí)實(shí)現(xiàn)資金回籠。。項(xiàng)目規(guī)模以中中等優(yōu)先，項(xiàng)目目產(chǎn)品銷售均價(jià)不低于6000元/㎡，項(xiàng)目開發(fā)銷銷售凈利率不低低于25%。附全國100強(qiáng)城市名單+TOP100房企名單。拿地拓展戰(zhàn)略取取向項(xiàng)目拿地方式及及策略探討地產(chǎn)項(xiàng)目可進(jìn)入入城市區(qū)域篩選選模型為快速遴選出適適合我司地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目進(jìn)入的城市市及區(qū)域，節(jié)省省人力和時(shí)間，，現(xiàn)搭建該篩選選模型。模型指指標(biāo)分兩大部分分，分別為“可可進(jìn)入門檻指標(biāo)標(biāo)”與“經(jīng)營營風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估指標(biāo)標(biāo)”。篩選流程為：評(píng)評(píng)估意向項(xiàng)目是是否滿足“可進(jìn)進(jìn)入門檻指標(biāo)””，如是，則可可進(jìn)行下一步的的“經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)評(píng)評(píng)估指標(biāo)”評(píng)估估，并移交產(chǎn)業(yè)業(yè)地產(chǎn)籌備組進(jìn)進(jìn)行可行性研究究等詳細(xì)評(píng)估工工作；如否，則則終止該項(xiàng)目的的跟進(jìn)工作。拿地拓展戰(zhàn)略取取向項(xiàng)目拿地方式及及策略探討模塊指標(biāo)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)備注可進(jìn)入門檻指標(biāo)是否在百強(qiáng)城市名單中一線城市≤100KM范圍內(nèi)；二線城市及周邊區(qū)域需超過100萬人口規(guī)模；三、四線城市及周邊30KM范圍內(nèi)，城市人口50萬以上。城市名單詳見附表一；滿足該條件即可進(jìn)入后續(xù)評(píng)估。Top100房企是否已進(jìn)入Top100房企已有落地項(xiàng)目或參與相關(guān)土地的競拍Top100房企名單詳見附表二；滿足該條件即可進(jìn)入后續(xù)評(píng)估。經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估指標(biāo)老齡化人口比例1.≤8%，則風(fēng)險(xiǎn)可控；2.＞8%，則風(fēng)險(xiǎn)較高；

小學(xué)入學(xué)人口數(shù)量近三年的小學(xué)入學(xué)人口數(shù)量變化趨勢呈遞增，則風(fēng)險(xiǎn)可控；若遞減，則風(fēng)險(xiǎn)較高

商品房銷售均價(jià)1.均價(jià)≥6000元/㎡，則風(fēng)險(xiǎn)可控；2.均價(jià)＜6000元/㎡，則風(fēng)險(xiǎn)較高

商品房庫存量的出清周期1.出清周期≤2年，則風(fēng)險(xiǎn)可控；2.出清周期＞2年，則風(fēng)險(xiǎn)較高出清周期=現(xiàn)有庫存量/近6個(gè)月的平均去化量規(guī)劃設(shè)計(jì)條件是否明確根據(jù)具體條件進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估規(guī)劃設(shè)計(jì)條件包括：用地性質(zhì)、容積率、可售與自持比例及其他限制條件拿地拓展戰(zhàn)略取取向項(xiàng)目拿地方式及及策略探討1上海21濟(jì)南41鹽城61榆林81濱州2北京22東莞42揚(yáng)州62惠州82蕪湖3廣州23泉州43昆明63呼和浩特83湛江4深圳24南通44南昌64威海84菏澤5天津25唐山45臨沂65中山85江門6重慶26西安46東營66保定86柳州7蘇州27哈爾濱47包頭67漳州87株洲8武漢28合肥48臺(tái)州68貴陽88許昌9成都29福州49泰州69吉林89咸陽10杭州30長春50嘉興70德州90棗莊11南京31石家莊51洛陽71鞍山91廊坊12青島32濰坊52廈門72太原92宿遷13長沙33徐州53鎮(zhèn)江73聊城93周口14無錫34常州54金華74烏魯木齊94連云港15佛山35溫州55泰安75衡陽95湖州16寧波36紹興56南寧76常德96蘭州17大連37鄂爾多斯57滄州77岳陽97郴州18鄭州38濟(jì)寧58襄陽78南陽98新鄉(xiāng)19沈陽39淄博59宜昌79淮安99通遼20煙臺(tái)40大慶60邯鄲80茂名100遵義附表一：百強(qiáng)城城市名單拿地拓展戰(zhàn)略取取向項(xiàng)目拿地方式及及策略探討附表二：TOP房企名單（2017中國房企品牌價(jià)價(jià)值排名）拿地策略：對(duì)于第三梯隊(duì)城城市的選擇，我我們將嚴(yán)格按照照意向城市進(jìn)入入的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)進(jìn)行篩選?！鯌?zhàn)略層面——該不該進(jìn)入該城城市主要是深入分析析該城市的房地地產(chǎn)現(xiàn)狀及發(fā)展展前景，包括城城市在背景區(qū)域中的角色和和定位、城市產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展及外部部環(huán)境的變化帶帶給房地產(chǎn)業(yè)的機(jī)遇和風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)、橫向觀察周周邊城市的房地地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r以以及其它發(fā)展商在該城市表表現(xiàn)等方面。拿地拓展戰(zhàn)略取取向項(xiàng)目拿地方式及及策略探討拿地策略：目前前風(fēng)險(xiǎn)性強(qiáng)重要要提示拿地拓展戰(zhàn)略取取向項(xiàng)目拿地方式及及策略探討1、人口凈流出的的區(qū)域：暫不進(jìn)進(jìn)入——如東北三?。?、政策穩(wěn)定因素素的區(qū)域：暫不進(jìn)入入——如西藏、新疆；；3、地方財(cái)政發(fā)展展GDP增速在6%以下，預(yù)算計(jì)劃劃收入為負(fù)增長長的城市：暫不不進(jìn)入——如從2016年年各地級(jí)市一般般公共財(cái)政預(yù)算算收入同比增速速來看，共有50個(gè)地級(jí)市的財(cái)政政預(yù)算收入增速速為負(fù)值，共涉涉及18個(gè)省份份，其中廣東省省最多有2個(gè)地級(jí)市，其次次是山西（7個(gè)個(gè)）、江蘇（6個(gè)）、江西（（6個(gè)）、黑龍龍江（5個(gè)）、、陜西（4個(gè)））、遼寧（3個(gè)個(gè)）等。4、距第三梯隊(duì)城城市中心直線距距離超過30公里的產(chǎn)業(yè)用地地，商業(yè)用地原原則上不適宜有有利用現(xiàn)金流回回收項(xiàng)目的開發(fā)發(fā)；5、一至三梯隊(duì)城城市中心，體量量超過10萬平米以上的商商業(yè)綜合體項(xiàng)目目，原則上需要要謹(jǐn)慎專業(yè)評(píng)估估，例萬達(dá)城市市綜合體、新城城控股吾悅廣場場綜合體常規(guī)商商業(yè)比例規(guī)模也也不超過這個(gè)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)。拿地策略：目前前風(fēng)險(xiǎn)性強(qiáng)重要要提示拿地拓展戰(zhàn)略取取向項(xiàng)目拿地方式及及策略探討山西省增收比運(yùn)城5%太原3.10%朔州0.60%其它城市為負(fù)—0%遼寧省增收比鐵嶺-7.70%朝陽-6.80%阜新-3.50%黑龍江省增收比哈爾濱-7.70%七臺(tái)河-10.40%伊春-1.50%綏化-0.74%江蘇省增收比連云港-27.50%鹽城-13.50%淮安-9.90%南通-5.67%鎮(zhèn)江-3.25%徐州-2.75%江西省增收比萍鄉(xiāng)-0.50%鷹潭-1.70%景德鎮(zhèn)-2.08%吉安-2.90%新余-3.10%撫州-3.20%廣東省增收比肇慶-34.60%陽江-11.40%陜西省增收比榆林-21.28%延安-19%寶雞-12.12%一、公司拿地拓拓展戰(zhàn)略取向產(chǎn)業(yè)/地產(chǎn)業(yè)務(wù)版塊2018.01目錄4拿地的分析思路路與關(guān)注的指標(biāo)標(biāo)立足于完整的項(xiàng)項(xiàng)目資源體系，，梳理出項(xiàng)目現(xiàn)現(xiàn)狀下的優(yōu)劣勢勢，盤點(diǎn)對(duì)于銷銷售會(huì)產(chǎn)生影響響的要素項(xiàng)目資源是項(xiàng)目目開展的起點(diǎn)，，項(xiàng)目資源體系系的每個(gè)環(huán)節(jié)上上都有可能產(chǎn)生生相對(duì)于市場上上其他項(xiàng)目的競競爭優(yōu)勢，即價(jià)價(jià)值項(xiàng)目交通條件項(xiàng)目配套資源項(xiàng)目區(qū)位、四至地質(zhì)地貌狀況項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目規(guī)劃方案項(xiàng)目資源體系拿地拓展戰(zhàn)略取取向拿地的分析思路路與關(guān)注的指標(biāo)標(biāo)1——GDP綜合體承載著多多項(xiàng)城市功能，，因此基于城市市規(guī)劃和區(qū)域特特征，判斷項(xiàng)目目的規(guī)劃利好和和有力支撐城市中心發(fā)展方方向城市未來發(fā)展規(guī)規(guī)劃研究區(qū)域未來的發(fā)展展站位區(qū)域功能的現(xiàn)狀狀盤點(diǎn)城市背景研究區(qū)域價(jià)值盤點(diǎn)分析內(nèi)容分析工具和視角角解決問題站位城市及區(qū)域域功能層面，找找到項(xiàng)目未來銷銷售實(shí)現(xiàn)方面的的規(guī)劃利好和有有利支撐拿地拓展戰(zhàn)略取取向拿地的分析思路路與關(guān)注的指標(biāo)標(biāo)1——GDP總量指標(biāo)：GDP、人口、人均GDP、固定資產(chǎn)投資資、新批三資企企業(yè)人數(shù)、接待待入境旅游人數(shù)數(shù)……結(jié)構(gòu)指標(biāo)：產(chǎn)業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)及布局、、就業(yè)人口結(jié)構(gòu)構(gòu)水平指標(biāo)：人均均收入水平、消消費(fèi)水平、人均均居住面積、住住宅消費(fèi)支出水水平城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)計(jì)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃劃、城市總體規(guī)規(guī)劃政策環(huán)境：限購購、限貸、房產(chǎn)產(chǎn)稅、藍(lán)印戶口口數(shù)據(jù)來源各地方統(tǒng)計(jì)年鑒鑒、統(tǒng)計(jì)公報(bào)、、經(jīng)濟(jì)發(fā)展月報(bào)報(bào)、地方經(jīng)濟(jì)信信息網(wǎng)、地方政政府網(wǎng)站、中房房指數(shù)、國房指指數(shù)、地方房地地產(chǎn)年鑒土地、規(guī)劃部門門的政府官員訪訪談規(guī)劃、房地產(chǎn)等等專業(yè)人士訪談?wù)勀玫赝卣箲?zhàn)略取取向拿地的分析思路路與關(guān)注的指標(biāo)標(biāo)1——GDP投資：開發(fā)投資資額土地開發(fā)：土地地開發(fā)投資、開開發(fā)面積、土地地出讓金商品房開發(fā)：施施工面積、竣工工面積、年開發(fā)發(fā)量銷售：銷售額、、銷售面積、價(jià)價(jià)格、空置量、、吸納量房地產(chǎn)景氣指指數(shù)、價(jià)格指指數(shù)數(shù)據(jù)來源各地方統(tǒng)計(jì)年年鑒、統(tǒng)計(jì)公公報(bào)、經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展月報(bào)、地地方經(jīng)濟(jì)信息息網(wǎng)、地方政政府網(wǎng)站、中中房指數(shù)、國國房指數(shù)、地地方房地產(chǎn)年年鑒土地、規(guī)劃部部門的政府官官員訪談規(guī)劃、房地產(chǎn)產(chǎn)等專業(yè)人士士訪談拿地拓展戰(zhàn)略略取向拿地的分析思思路與關(guān)注的的指標(biāo)1——GDPGDP增速與房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展關(guān)系宏觀經(jīng)濟(jì)增長房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r小于4%萎縮4-5%停滯5-8%穩(wěn)定發(fā)展大于8%高速發(fā)展拿地拓展戰(zhàn)略略取向拿地的分析思思路與關(guān)注的的指標(biāo)1——GDP人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展展關(guān)系發(fā)展階段啟動(dòng)階段快速發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段減緩發(fā)展階段人均GDP（美元）800～30003000～40004000～80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主發(fā)展特征超速發(fā)展單純數(shù)量型快速發(fā)展以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型拿地拓展戰(zhàn)略略取向拿地的分析思思路與關(guān)注的的指標(biāo)1——GDP必需

豐富

提升

享受人均GDP與消費(fèi)需求變化7000第二階段第三階段第四階段第一階段210004900070000西南城市中部城市沿海城市核心城市1234（單位：元）第一階段第二階段第三階段第四階段享受型消費(fèi)階段

物質(zhì)消費(fèi)后，滿足精神需求，

傾向于休閑、享樂型消費(fèi)。提升型消費(fèi)階段

體現(xiàn)個(gè)性特點(diǎn)的消費(fèi)階段，

關(guān)注品質(zhì)、講究品牌消費(fèi)。豐富型消費(fèi)階段

較好解決基本生活后的消費(fèi)階段，延展基礎(chǔ)消費(fèi)內(nèi)容。生活必需型消費(fèi)階段

滿足生活基本需要，以吃、

穿、用為主要消費(fèi)內(nèi)容。拿地拓展戰(zhàn)略略取向拿地的分析思思路與關(guān)注的的指標(biāo)1——GDP異?；菊Ｕ＿\(yùn)行基本正常異常房地產(chǎn)開發(fā)投資額增幅<-5%-5%~5%5%~15%15%~25%>25%適度投資利于拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長，而增幅過高，將使供給過量，若無需求匹配，將導(dǎo)致供過于求房地產(chǎn)開發(fā)投資/GDP<0.050.05-0.10.1-0.140.14-0.2>0.2反映房地產(chǎn)投資規(guī)模的基礎(chǔ)指標(biāo)，合理指標(biāo)為0.1-0.15房地產(chǎn)開發(fā)投資/固定資產(chǎn)投資<1515~2222~3030~37>37反映投資結(jié)構(gòu)是否合理的基礎(chǔ)性指標(biāo)，發(fā)達(dá)國家的比例為20%-25%銷售面積/批售面積<0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.1>1.1反映商品房供求是否平衡的指標(biāo)商品房銷售額/房地產(chǎn)投資額<0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.1>1.1反映房地產(chǎn)投入與產(chǎn)出的效益指標(biāo)，表明房地產(chǎn)開發(fā)的總體效率房地產(chǎn)市場預(yù)預(yù)警預(yù)報(bào)指標(biāo)標(biāo)體系拿地拓展戰(zhàn)略略取向拿地的分析思思路與關(guān)注的的指標(biāo)1——GDP人口紅利與棚棚改1如果地方政府府沒能抓住這這三年棚改的的央行定向放放水，就會(huì)錯(cuò)錯(cuò)失城市改善善的最后機(jī)遇遇。拿地拓展戰(zhàn)略略取向拿地的分析思思路與關(guān)注的的指標(biāo)2——人口紅利與棚棚改去庫存只要做做好三件事：：一是減供應(yīng)應(yīng)，二是漲房房價(jià)、三是增增需求！當(dāng)市場庫存積積壓時(shí)，政府府借助棚改去去了庫存、漲漲了地價(jià)、改改善了城市、、消弭了債務(wù)務(wù)。其實(shí)道理也很很簡單，當(dāng)市市場需求100套房子時(shí)時(shí)，我們究竟竟應(yīng)該是供應(yīng)應(yīng)100套房房子呢？還是是120套房房子呢？如果果我們開盤，，推出100套房子，我我們需要邀約約多少組客戶戶才能達(dá)到100%去化化率呢？顯然，100組客戶肯定定是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠夠的，甚至120組都不不夠，毫無疑疑問，營銷總總們需要至少少150組客客戶，而且在在產(chǎn)品還不錯(cuò)錯(cuò)的情況下，，才有可能達(dá)達(dá)成100%去化率。當(dāng)當(dāng)然，這就必必然導(dǎo)致供不不應(yīng)求。三四線城市究究竟是什么原原因，導(dǎo)致不不少三四線城城市突然買不不到房了呢？？1、城市人口的的婚姻剛性需需求。2、城市人口的的改善性需求求。3、進(jìn)城農(nóng)民的的剛性需求。。人口紅利與房房地產(chǎn)稅2人口規(guī)模是該該城市房地產(chǎn)產(chǎn)市場發(fā)展的的基礎(chǔ)。決定定了城市未來來房地產(chǎn)購買買客戶是否具具有基本支持持。拿地拓展戰(zhàn)略略取向拿地的分析思思路與關(guān)注的的指標(biāo)2——人口紅利與房房地產(chǎn)稅1、從市場來看，，人口凈流入入地區(qū)房租將將上漲，推動(dòng)動(dòng)房價(jià)上升。?？罩梅孔雍苌偕俚膮^(qū)域，房房東可以很輕輕易地把大部部分房地產(chǎn)稅稅轉(zhuǎn)移給房客客。而且因?yàn)榉康氐禺a(chǎn)稅是同時(shí)時(shí)開征，業(yè)主主們幾乎是同同時(shí)行動(dòng)，租租客并沒有博博弈的空間，，只能被動(dòng)接接受。2、從地方政府府來看，他們們將在房地產(chǎn)產(chǎn)稅和賣地收收入之間求得得平衡，穩(wěn)中中有升是最佳佳選擇。地方政府如果果想要做出政政績，就必須須有錢進(jìn)行各各種建設(shè)、完完善各種保障障體系，而錢錢的來源很多多時(shí)候就是““賣地”。二、弱三四線線等房屋空置置率比較高的的人口凈流出出地區(qū)，房價(jià)價(jià)可能下降。。不發(fā)達(dá)地區(qū)有有不開征房地地產(chǎn)稅的可能能。但是一旦開征征，人口凈流流出地區(qū)，有有大量空置房房屋存在，樓樓市的變化會(huì)會(huì)按下面的步步驟走：?

開始征收收房地產(chǎn)稅，，空置房屋的的業(yè)主將在這這前后拋售房房屋、出租房房屋。?

房屋供應(yīng)應(yīng)大量增加，，房價(jià)下降、、房租下降。。?

地方政府府征收房地產(chǎn)產(chǎn)稅出現(xiàn)困難難，只能繼續(xù)續(xù)賣地來滿足足財(cái)政需求。。?

房屋供應(yīng)應(yīng)繼續(xù)增加，，房價(jià)繼續(xù)下下降……一、人口凈流流入、基本沒沒有空置房屋屋的地區(qū)，房房價(jià)穩(wěn)中有升升。如阜陽、亳州、、樂山等三四線城市市

多數(shù)需求屬于第一置業(yè)或者第一次換房需求，以自住為主

多數(shù)消費(fèi)者收入有限，客戶對(duì)價(jià)格的變動(dòng)十分敏感

發(fā)展商的策略以控制成本為重要原則

投資比例偏低

各物業(yè)類型的價(jià)值差沒有拉開，市場對(duì)于附加值帶來的溢價(jià)反應(yīng)十分有限，市場供應(yīng)的產(chǎn)品類型有限，基本沒有高端別墅類產(chǎn)品

市場多以普通多層和少量小高層為主

開發(fā)商和客戶對(duì)于房產(chǎn)品品質(zhì)的理解十分有限

市規(guī)劃呈現(xiàn)蠶食替換原有城市核心，及核心區(qū)邊緣土地的現(xiàn)象，但未出現(xiàn)新區(qū)潮

營銷作用更多在于促銷，而非提高價(jià)格，營銷水準(zhǔn)十分初級(jí)經(jīng)驗(yàn)指標(biāo)——當(dāng)年城市平均單價(jià)<6000元的市場按4000元/M2經(jīng)驗(yàn)值取單方樓面開發(fā)成本按25%利潤水平控制反推拿地水平拿地樓面地價(jià)：700元以上為風(fēng)險(xiǎn)值；拿地拓展戰(zhàn)略略取向拿地的分析思思路與關(guān)注的的指標(biāo)3——現(xiàn)行售價(jià)比當(dāng)年開發(fā)：利利潤為零；等待開發(fā)：25%也虧。如溫州、南京京、青島、東東莞、中山等等多數(shù)需求為二次及其以上置業(yè)，為改善生活或追求生活品質(zhì)提高有較多的高收入人群，尤其那些聚集大量高端白領(lǐng)和金領(lǐng)的市場物業(yè)投資比例很高，人們普遍認(rèn)同房地產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)增值作用，而且市場實(shí)際回報(bào)也比較高各種物業(yè)類型的價(jià)值差別得到發(fā)展商，客戶的充分認(rèn)可，各種溢價(jià)因素有充足的市場溢價(jià)空間，需求多樣性明顯市場供應(yīng)中，奢侈產(chǎn)品的比例增高客戶對(duì)于各種創(chuàng)新還是相當(dāng)敏感，也愿意追求更好更美好的創(chuàng)意，客戶的可引導(dǎo)空間很大城市規(guī)劃上可以充分的體現(xiàn)新區(qū)潮，各種名義的新區(qū)不斷涌現(xiàn)，但仍舊集中在老城區(qū)核心區(qū)邊緣，很多新區(qū)已經(jīng)成熟營銷溢價(jià)能力充分體現(xiàn)拿地拓展戰(zhàn)略略取向拿地的分析思思路與關(guān)注的的指標(biāo)3——現(xiàn)行售價(jià)比經(jīng)驗(yàn)指標(biāo)——當(dāng)年城市平均均單價(jià)<10000－15000的市場按4000元/M2經(jīng)驗(yàn)值取單方樓面開開發(fā)成本按25%利潤水平控制制反推拿地水水平拿地樓面地價(jià)價(jià)：4700元以上為風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)值；樓面地價(jià)的計(jì)計(jì)算方式：出出讓價(jià)÷出讓讓畝數(shù)÷容積積率當(dāng)年開發(fā)：利利潤為零；等待開發(fā)：25%也虧。上一年庫存要求統(tǒng)計(jì)準(zhǔn)確；年內(nèi)預(yù)計(jì)新增供應(yīng)量=（已取得土地可供應(yīng)量+預(yù)計(jì)新增土地可供應(yīng)量）x預(yù)計(jì)推盤量系數(shù)年內(nèi)預(yù)計(jì)銷售量通常根據(jù)上一年成交量和近幾年成交特點(diǎn)做出判斷。年度供需比=上一年庫存+年內(nèi)預(yù)計(jì)新增供應(yīng)量年內(nèi)預(yù)計(jì)銷售量120萬平米+260萬平米70萬平米=5.43:1如，某城市商品住宅14年供需比=拿地拓展戰(zhàn)略略取向拿地的分析思思路與關(guān)注的的指標(biāo)4——年度供需比二、公司重點(diǎn)關(guān)注注項(xiàng)目及拓展展拿地方式產(chǎn)業(yè)/地產(chǎn)業(yè)務(wù)版塊塊2018.01目錄1土地一級(jí)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目公司重點(diǎn)關(guān)注注項(xiàng)目土地一級(jí)開發(fā)發(fā)，是指由政政府或其授權(quán)權(quán)委托的企業(yè)業(yè)，對(duì)一定區(qū)區(qū)域范圍內(nèi)的的城市國有土土地(毛地)或鄉(xiāng)村集體土土地(生地)進(jìn)行統(tǒng)一的征征地、拆遷、、安置、補(bǔ)償償，并進(jìn)行適適當(dāng)?shù)氖姓渑涮自O(shè)施建設(shè)設(shè)，使該區(qū)域域范圍內(nèi)的土土地達(dá)到“三三通一平”、、“五通一平平”或“七通通一平”的建建設(shè)條件(熟地)，再對(duì)熟地進(jìn)進(jìn)行有償出讓讓或轉(zhuǎn)讓的過過程。土地一級(jí)開發(fā)發(fā)的界定定義北京模式重慶模式云南模式武漢模式公司重點(diǎn)關(guān)注注項(xiàng)目土地一級(jí)開發(fā)發(fā)的界定北京市目前為為政府主導(dǎo)型型和企業(yè)主導(dǎo)導(dǎo)型兩種土地地一級(jí)開發(fā)模模式并存。政府主導(dǎo)模式式企業(yè)主導(dǎo)型模式公司重點(diǎn)關(guān)注注項(xiàng)目北京土地一級(jí)級(jí)開發(fā)模式典型的政府主主導(dǎo)型模式土地一級(jí)開發(fā)發(fā)的主體是市市政府，代表表市政府實(shí)行行一級(jí)開發(fā)的的機(jī)構(gòu)是九個(gè)個(gè)國有控股集集團(tuán)(城市建設(shè)、高高速公路、高高等級(jí)公路、、水務(wù)、地產(chǎn)產(chǎn)、水利投資資、開發(fā)投資資集團(tuán)、渝富富)。公司重點(diǎn)關(guān)注注項(xiàng)目重慶土地一級(jí)級(jí)開發(fā)模式云南運(yùn)作模式式是將開發(fā)后后的土地進(jìn)行行招、拍、掛掛，所得價(jià)款款在扣除開發(fā)發(fā)成本后，在在開發(fā)企業(yè)與與政府之間進(jìn)進(jìn)行分成，并并且政府向企企業(yè)承諾一定定的保本收益益率，此類土土地的性質(zhì)多多為住宅商業(yè)業(yè)用地。如云云南城投負(fù)責(zé)責(zé)開發(fā)的環(huán)湖湖東路項(xiàng)目、、中天城投旗旗下公司開發(fā)發(fā)的漁安安井井項(xiàng)目，以及及綿世股份、、龍?jiān)ㄔO(shè)采采取的都是這這種模式。公司重點(diǎn)關(guān)注注項(xiàng)目云南土地一級(jí)級(jí)開發(fā)模式公司重點(diǎn)關(guān)注注項(xiàng)目1、與當(dāng)?shù)卣耐恋貎?chǔ)備備中心合作2、與當(dāng)?shù)厥幸灰患?jí)政府的土土地整理機(jī)構(gòu)構(gòu)企業(yè)合作1、在規(guī)范性強(qiáng)強(qiáng)的地區(qū)，采采用招投標(biāo)方方式參與2、在缺乏政府府壟斷性整理理機(jī)構(gòu)的部分分地區(qū)，采用用協(xié)議委托方方式參與3、在財(cái)政緊張的地地區(qū)，采用融資方方式參與4、以項(xiàng)目主導(dǎo)方介介入，與政府共同同成立城投公司，，以城投公司為主主體參與土地一級(jí)開發(fā)模式式解析從參與項(xiàng)目方式上上講，無論是政府府主導(dǎo)模式還是企企業(yè)主導(dǎo)模式，企企業(yè)參與分以下方方式無論是政府主導(dǎo)模模式還是企業(yè)主導(dǎo)導(dǎo)模式，都分兩種種具體的合作方式式項(xiàng)目拓展拿地方式式及應(yīng)注意問題目前國內(nèi)一級(jí)土地地開發(fā)的現(xiàn)狀◆各個(gè)地方政府需要要資金，有強(qiáng)烈的的賣地沖動(dòng)，但緊緊張的地方財(cái)政卻卻無法支持大量的的土地一級(jí)開發(fā)；；因此，地方政府府很樂意借助外來來資金進(jìn)行一級(jí)土土地開發(fā)。◆國家對(duì)土地利用的的政策不斷收緊，，主要政策集中在在二級(jí)市場，但最最近開始逐步規(guī)范范一級(jí)市場，不斷斷完善一級(jí)市場管管理法規(guī)，這就與與地方政府的利益益產(chǎn)生沖突。土地一級(jí)現(xiàn)狀和存存在的問題項(xiàng)目拓展拿地方式式及應(yīng)注意問題目前國內(nèi)一級(jí)土地地開發(fā)的現(xiàn)狀◆對(duì)開發(fā)商來說，隨隨著二級(jí)土地市場場的拿地越來越規(guī)規(guī)范，尋租空間越越來越少，最近都都將眼光放在一級(jí)級(jí)市場，期望能達(dá)達(dá)到曲線拿地的目目標(biāo)。剛好在國家家對(duì)一級(jí)開發(fā)市場場缺乏法律法規(guī)控控制的情況下，可可以跟地方政府一一起合作。◆在一級(jí)市場的博弈弈中，往往地方政政府更能和開發(fā)商商有共同的大利益益，他們的分歧僅僅僅是相互分多少少的問題，兩者都都一起打如何在非非競爭環(huán)境中獲得得國家土地收益的的主意，因此，開開發(fā)商要用好地方方的政策，同時(shí)要要很技巧地規(guī)避國國家大的法律法規(guī)規(guī)的約束。土地一級(jí)現(xiàn)狀和存存在的問題項(xiàng)目拓展拿地方式式及應(yīng)注意問題目前國內(nèi)一級(jí)土地地開發(fā)存在的問題題◆土地開發(fā)計(jì)劃和建建設(shè)用地指標(biāo)的問問題◆地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平平和補(bǔ)償價(jià)格以及及地價(jià)的問題◆征地補(bǔ)償和安置的的問題◆成本核算的問題◆收益分配的問題◆如何做帳的問題◆如何實(shí)現(xiàn)出讓金利利潤分配返還的問問題◆如何與規(guī)劃協(xié)調(diào)的的問題◆一級(jí)開發(fā)融資難的的問題土地一級(jí)現(xiàn)狀和存存在的問題項(xiàng)目拓展拿地方式式及應(yīng)注意問題什么樣的土地一級(jí)級(jí)開發(fā)可以參與A、經(jīng)濟(jì)快速成長的的城市；B、二、三線政策環(huán)環(huán)境寬松的城市；；C、建設(shè)用地指標(biāo)相相對(duì)寬松的城市；；D、最好是有國有開開發(fā)公司的城市；；E、一把手項(xiàng)目；F、班子在預(yù)見的投投資回報(bào)時(shí)間內(nèi)穩(wěn)穩(wěn)定，需要政績；；G、項(xiàng)目地段好；H、項(xiàng)目周期不會(huì)太太長；土地一級(jí)開發(fā)應(yīng)注注意事項(xiàng)項(xiàng)目拓展拿地方式式及應(yīng)注意問題談判應(yīng)注意事項(xiàng)土地一級(jí)開發(fā)應(yīng)注注意事項(xiàng)A、建設(shè)用地指標(biāo)一一定要保證；B、了解清楚成本核核算規(guī)定才決定是是自己包干還是政政府包干；C、一定要很清晰如如何實(shí)現(xiàn)利潤的財(cái)財(cái)政返還；D、一定清晰各種合合作方式如何做帳帳，尤其是在政府府包干的環(huán)境下的的發(fā)票問題；E、一定要明確該地地的規(guī)劃問題，明明確該地塊的強(qiáng)制制性控制規(guī)劃已經(jīng)經(jīng)被上級(jí)審批，避避免中途規(guī)劃變更更對(duì)自己不利。二、公司重點(diǎn)關(guān)注項(xiàng)目目及拓展拿地方式式產(chǎn)業(yè)/地產(chǎn)業(yè)務(wù)版塊2018.01目錄2“短、平、快”項(xiàng)項(xiàng)目公司重點(diǎn)關(guān)注項(xiàng)目目“短平快”的中小型型項(xiàng)目是項(xiàng)目規(guī)模3-20萬平方米，項(xiàng)目總總投資資金可控、、產(chǎn)品消化速度快快，能實(shí)現(xiàn)快速資資金周轉(zhuǎn)，財(cái)務(wù)指指標(biāo)的銷售凈利率率25～30%，平均售價(jià)不低于于6000元/平方米，交易方式式為土地招拍掛拿拿地、股權(quán)轉(zhuǎn)讓或或項(xiàng)目公司收購等等。短平快項(xiàng)目土地招拍掛制度土地招拍掛方式土地招拍掛制度是是國家土地資源出出讓、買賣的招標(biāo)標(biāo)、拍賣、掛牌制制度的簡稱，具體體是指國家在土地地出讓或者買賣程程序中的“招標(biāo)””“拍賣”“掛牌牌”交易的政策或或規(guī)定。該方式作為我國經(jīng)經(jīng)營性用地出讓的的指定方式，對(duì)規(guī)規(guī)范土地市場、提提高政府的對(duì)城市市土地的管理水平平、促進(jìn)房地產(chǎn)市市場的有序發(fā)展等等方面都有著重要要意義。A、土地招拍掛拍賣、招標(biāo)、掛牌牌三種方式主要區(qū)區(qū)別交易方式類別掛牌交易拍賣招標(biāo)底價(jià)是否公開公開不公開不公開底價(jià)由誰確定委托人拍賣委員會(huì)招標(biāo)委員會(huì)是否設(shè)立獨(dú)立于委托人的集體決策組織不需要設(shè)立拍賣委員會(huì)設(shè)立招標(biāo)委員會(huì)報(bào)價(jià)方式交易中心電腦報(bào)價(jià)終端報(bào)價(jià)舉牌填寫投標(biāo)書報(bào)價(jià)次數(shù)可多次報(bào)價(jià)可多次報(bào)價(jià)一次報(bào)價(jià)機(jī)會(huì)競買（投）人數(shù)≥1人≥3人≥3人土地招拍掛方式A、土地招拍掛項(xiàng)目拓展拿地方式式及應(yīng)注意問題招拍掛方式拿地注注意事項(xiàng)土地招拍掛方式1、事前詳盡勘查土土地，對(duì)于土地瑕瑕疵和異議及時(shí)咨咨詢清楚。2、將相關(guān)資格文件件準(zhǔn)備齊備，保證證金按時(shí)支付。3、對(duì)競爭對(duì)手進(jìn)行行背景調(diào)查。4、制定競拍策略，，各種出價(jià)的成本本利潤核算清楚，，設(shè)置競拍底限。。5、高調(diào)亮相或低調(diào)調(diào)出擊。高調(diào)亮相相展示勢在必得的的氣勢，報(bào)名時(shí)廣廣為宣傳，在氣勢勢上壓倒對(duì)手；低低調(diào)出擊在于報(bào)名名截止前幾天亮相相，避免成為競爭爭對(duì)手的研究對(duì)象象。6、競拍時(shí)除現(xiàn)任何何異常情況都要及及時(shí)與領(lǐng)導(dǎo)溝通情情況。以出讓方式取得土土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，至至少應(yīng)當(dāng)符合下列列條件：（一）按照出讓合合同約定已經(jīng)支付付全部土地使用權(quán)權(quán)出讓金，并取得得土地使用權(quán)證書書；（二）按照出讓合合同約定進(jìn)行投資資開發(fā)，屬于房屋屋建設(shè)工程的，完完成開發(fā)投資總額額的百分之二十五五以上，屬于成片片開發(fā)土地的，形形成產(chǎn)業(yè)用地、商商業(yè)用等建設(shè)用地地條件的優(yōu)先；項(xiàng)目土地轉(zhuǎn)讓條件件B項(xiàng)目土地轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目土地轉(zhuǎn)讓條件件和手續(xù)中的法律律問題（１）轉(zhuǎn)受讓方應(yīng)應(yīng)具備房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)經(jīng)營資格（但受受讓方受讓項(xiàng)目后后作自用情形的除除外）；（２）轉(zhuǎn)讓方已取取得項(xiàng)目所在地塊塊的建設(shè)用地批準(zhǔn)準(zhǔn)證書或房地產(chǎn)權(quán)權(quán)證；（３）轉(zhuǎn)讓方持有有建設(shè)工程規(guī)劃許許可證和建設(shè)工程程施工許可證；（４）項(xiàng)目土地使使用權(quán)為出讓取得得的，房屋建設(shè)應(yīng)應(yīng)達(dá)到開發(fā)投資額額的百分之二十五五以上。項(xiàng)目土地轉(zhuǎn)讓條件件和手續(xù)中的法律律問題項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓需要辦理理的法律手續(xù)包括括：（１）項(xiàng)目土地使使用權(quán)為劃撥取得得的，應(yīng)辦理土地地使用權(quán)出讓手續(xù)續(xù)；（２）項(xiàng)目土地使使用權(quán)的變更登記記手續(xù)；（３）房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的備案案手續(xù)，具體向房房地產(chǎn)開發(fā)主管部部門辦理；（４）建設(shè)工程規(guī)規(guī)劃許可證及建設(shè)設(shè)工程施工許可證證的更名手續(xù)，具具體向規(guī)劃管理部部門和建設(shè)管理部部門辦理；（５）其他根據(jù)有有關(guān)政府部門要求求需要辦理更名或或備案的手續(xù)。公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓在實(shí)踐操作過程中中，投資者往往避避開直接的項(xiàng)目轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓形式，而是以以房地產(chǎn)公司股權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式實(shí)現(xiàn)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓讓的，即投資者將將其持有的目標(biāo)企企業(yè)的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給給他人，從而使受受讓方間接取得房房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的的所有權(quán)益，達(dá)到到降低成本，利益益最大化的目的。。C、公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓利弊弊利：1、股權(quán)收購方式手手續(xù)簡單。2、股權(quán)收購方式可可以節(jié)省費(fèi)用。。3、開發(fā)快捷。弊：1、風(fēng)險(xiǎn)較大.2、談判的時(shí)間較長長。3、股權(quán)性質(zhì)對(duì)轉(zhuǎn)讓讓帶來的限制。。公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的項(xiàng)項(xiàng)目本身法律風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)防范策略1、應(yīng)當(dāng)對(duì)目標(biāo)公司司的外部環(huán)境和內(nèi)內(nèi)部環(huán)境進(jìn)行詳細(xì)細(xì)的調(diào)查和評(píng)估。。2、對(duì)目標(biāo)公司轉(zhuǎn)讓讓項(xiàng)目本身進(jìn)行詳詳細(xì)調(diào)查，這一階階段是決定項(xiàng)目轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓成功與否的關(guān)關(guān)鍵性階段。3、通過簽訂合同，，將股權(quán)轉(zhuǎn)讓存在在的法律風(fēng)險(xiǎn)降低低到最低。4、必須按照有關(guān)法法律法規(guī)的規(guī)定，，合法有效而履行行股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。。通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式式拿地應(yīng)注意的法法律問題1、擬收購股權(quán)的性性質(zhì)。股權(quán)的性質(zhì)質(zhì)將首先決定了股股權(quán)交易手續(xù)、主主體迥異。2、轉(zhuǎn)讓方的聲明與與保證。3、付款安排。4、交接手續(xù)及股權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)辦理的的時(shí)間限制。5、合同解除權(quán)。二