房地產(chǎn)交易法律制度

房地產(chǎn)交易法律制度3/13/20231本講教學(xué)內(nèi)容一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與房地產(chǎn)交易二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓法律制度三、商品房預(yù)售法律制度四、房地產(chǎn)按揭法律問(wèn)題五、房屋租賃法律制度3/13/20232一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與房地產(chǎn)交易（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)概述房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，是指在依法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。1.取得建設(shè)用地使用權(quán)，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前提條件。2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)包括如下兩種行為：3/13/20233（1）土地開(kāi)發(fā)（或再開(kāi)發(fā)），即進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。①土地開(kāi)發(fā)，也稱“三通一平”或“七通一平”，把生地變成熟地；P176②土地再開(kāi)發(fā)，即對(duì)城區(qū)原有土地進(jìn)行改造。（2）房屋開(kāi)發(fā)，即進(jìn)行房屋建設(shè)，包括住宅、工業(yè)廠房、商業(yè)樓宇、辦公用房和其他專(zhuān)門(mén)用房的開(kāi)發(fā)。3/13/20234房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的特點(diǎn)1、綜合性強(qiáng)，涉及面廣。2、工程量大，綜合成本高，建設(shè)工期長(zhǎng)。3、建設(shè)項(xiàng)目種類(lèi)繁多。4、與銀行關(guān)系密切。3/13/20235房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的內(nèi)容p1791.規(guī)劃設(shè)計(jì)。2.征地拆遷。3.施工組織。4.竣工驗(yàn)收。5.經(jīng)營(yíng)管理。3/13/20236房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的基本原則p1791、嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃；2、經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益三統(tǒng)一；3、綜合開(kāi)發(fā)、配套建設(shè)：統(tǒng)籌安排配套基礎(chǔ)設(shè)施，先地下、后地上（如樓房與車(chē)庫(kù)）。4、按約開(kāi)發(fā)土地：按合同約定的用途、約定的動(dòng)工期限開(kāi)發(fā)（防止炒賣(mài)地皮、利用土地投機(jī)）。5、嚴(yán)格按標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范設(shè)計(jì)、施工，保證開(kāi)發(fā)產(chǎn)品質(zhì)量合格：（1）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工必須符合標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范；（2）項(xiàng)目竣工驗(yàn)收合格后方可使用。6、鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)、建設(shè)居民住宅。3/13/20237（二）房地產(chǎn)交易概述1、房地產(chǎn)交易的概念p224房地產(chǎn)交易，是指以房地產(chǎn)為商品而進(jìn)行的轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押等各種經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的總稱。商品房成為“商品”必須“五證”齊全：（1）《建設(shè)土地規(guī)劃許可證》；（2）《國(guó)有土地使用證》；（3）《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》；（4）《施工許可證》；（5）《房產(chǎn)證》。3/13/202382、房地產(chǎn)交易的分類(lèi)（1）地產(chǎn)交易。地產(chǎn)交易在我國(guó)迄今為止仍限于城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押等形式。（2）房產(chǎn)交易。房產(chǎn)交易的形式主要有房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)、租賃、抵押、交換、典當(dāng)、信托等方式（既包括了房產(chǎn)使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓?zhuān)舶朔慨a(chǎn)所有權(quán)的交易）。3/13/202393、房地產(chǎn)交易的特性（1）標(biāo)的物位置固定性。房地產(chǎn)不動(dòng)，雙方運(yùn)用所有權(quán)證書(shū)和使用權(quán)證書(shū)及合同交易。（2）房地連動(dòng)。房地產(chǎn)交易存在著房與地之間關(guān)系的定性問(wèn)題。我國(guó)采用了”房地連動(dòng)”措施，即二者須一起轉(zhuǎn)讓與抵押。（3）標(biāo)的額大、專(zhuān)業(yè)性強(qiáng)。房地產(chǎn)價(jià)格受多種因素影響，市場(chǎng)信息瞬息萬(wàn)變，因此，我國(guó)實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度，提倡房地產(chǎn)中介服務(wù)。3/13/202310（4）稀缺性。房地地產(chǎn)市場(chǎng)在整體體上是供給稀缺缺的市場(chǎng)。土地地是不可再生資資源，房產(chǎn)受土土地稀缺性的限限制，其供給彈彈性較小。（5）承接性。房地地產(chǎn)交易中土地地使用權(quán)出讓行行為所設(shè)定的權(quán)權(quán)利義務(wù)具有承承接性（如土地地使用年限）。。土地使用權(quán)出出讓合同對(duì)每一一次房地產(chǎn)交易易均具有約束性性（原則性不能能變更）。p226.3/6/2023114、房地產(chǎn)交易必必須遵守的原則則p226—227（1）及時(shí)登記原則則：轉(zhuǎn)讓、抵押押，租賃（備案案）（2）房地一體原則則：（3）房地產(chǎn)交易價(jià)價(jià)格由國(guó)家實(shí)施施管理：（4）土地出讓合同同設(shè)定的權(quán)利、、義務(wù)隨土地使使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)移移原則：國(guó)家所所有者身份不變變，直接與土地地使用者發(fā)生關(guān)關(guān)系（5）不得損害土地地及房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)效效益原則，即效效益不可損原則則3/6/2023125、我國(guó)城市房地地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)作三三階段第一階段：土地地使用權(quán)出讓階階段即一級(jí)市場(chǎng)階段段，活動(dòng)發(fā)生在在地產(chǎn)市場(chǎng)，即即由政府通過(guò)拍拍賣(mài)、招標(biāo)和協(xié)協(xié)議等方式，向向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商商提供國(guó)有土地地使用權(quán)。3/6/202313第二階段：二級(jí)級(jí)市場(chǎng)階段（開(kāi)開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售階段段）在此階段，開(kāi)發(fā)發(fā)商首先要籌集集資金，在籌集集資金的同時(shí)及及之后，要進(jìn)行行勘察設(shè)計(jì)、建建筑招標(biāo)、投標(biāo)標(biāo)、開(kāi)工興建，，直至竣工驗(yàn)收收一系列活動(dòng)，，完成房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，將已已竣工并驗(yàn)收合合格的房屋投向向市場(chǎng)。這時(shí)房房地產(chǎn)產(chǎn)運(yùn)作作由開(kāi)開(kāi)發(fā)進(jìn)進(jìn)入銷(xiāo)銷(xiāo)售階階段，，并通通常有有金融融機(jī)構(gòu)構(gòu)與律律師行行業(yè)的的介入入。在銷(xiāo)售售階段段，買(mǎi)買(mǎi)賣(mài)雙雙方均均要進(jìn)進(jìn)行物物業(yè)交交易準(zhǔn)準(zhǔn)備，，而后后買(mǎi)方方進(jìn)行行物業(yè)業(yè)選擇擇，雙雙方商商定成成交價(jià)價(jià)，完完成定定金預(yù)預(yù)付。。3/6/202314買(mǎi)方可可向銀銀行申申請(qǐng)購(gòu)購(gòu)房貸貸款，，銀行行委托托物業(yè)業(yè)評(píng)估估機(jī)構(gòu)構(gòu)提供供正式式估價(jià)價(jià)報(bào)告告而后后決定定是否否給予予貸款款。如予貸貸款，，則可可通知知律師師準(zhǔn)備備貸款款合同同，買(mǎi)買(mǎi)方同同時(shí)應(yīng)應(yīng)通過(guò)過(guò)律師師或中中介機(jī)機(jī)構(gòu)查查閱物物業(yè)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移情情況及及是否否辦理理了銀銀行抵抵押，，確定定交易易無(wú)障障礙之之后，，雙方方可準(zhǔn)準(zhǔn)備契契約。。待合同同正式式簽訂訂、繳繳清首首期付付款，，買(mǎi)方方取得得房產(chǎn)產(chǎn)鑰匙匙，正正式接接收物物業(yè)。。但是房房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)卻并并非此此時(shí)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移，，雙方方須執(zhí)執(zhí)合同同前往往土地地、房房產(chǎn)管管理部部門(mén)登登記，，產(chǎn)權(quán)權(quán)于登登記之之時(shí)正正式移移交。。3/6/202315第三階階段：：房地地產(chǎn)交交易階階段即調(diào)劑劑階段段的房房地產(chǎn)產(chǎn)交易易，或或稱為為第三三級(jí)房房地產(chǎn)產(chǎn)交易易。這一階階段房房地產(chǎn)產(chǎn)交易易主要要方式式為再再轉(zhuǎn)讓讓、抵抵押、、租賃賃。在上述述全過(guò)過(guò)程中中，行行為主主體可可以尋尋求房房地產(chǎn)產(chǎn)中介介機(jī)構(gòu)構(gòu)的幫幫助：：如向房房地產(chǎn)產(chǎn)咨詢?cè)儥C(jī)構(gòu)構(gòu)咨詢?cè)冇嘘P(guān)關(guān)政策策、法法律、、價(jià)格格情況況；向向房地地產(chǎn)價(jià)價(jià)格評(píng)評(píng)估機(jī)機(jī)構(gòu)委委托評(píng)評(píng)估房房?jī)r(jià)地地價(jià)；；向房房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)紀(jì)機(jī)構(gòu)構(gòu)尋求求洽談?wù)剠f(xié)議議、交交易對(duì)對(duì)手等等房地地產(chǎn)交交易服服務(wù)。。需要注注意的的是，，各交交易階階段均均須做做好房房地產(chǎn)產(chǎn)登記記及稅稅費(fèi)繳繳納工工作。。3/6/202316二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓法法律制度（一）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓讓概述1、概念房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)侵钢阜康禺a(chǎn)權(quán)利人通通過(guò)買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與或或者其他合法方式式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移移給他人的行為。。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的本質(zhì)質(zhì)特點(diǎn)：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓是將房產(chǎn)所有有權(quán)或地產(chǎn)使用權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)移給他人的行行為，一旦轉(zhuǎn)讓行行為成立，則原產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人的一切權(quán)利利均由新產(chǎn)權(quán)人享享有，原產(chǎn)權(quán)人喪喪失原權(quán)利。（以此區(qū)別于房地產(chǎn)產(chǎn)租賃與抵押等其其他交易方式。））3/6/2023172、特點(diǎn)（1）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的主主體：房地產(chǎn)權(quán)利利人，包括房產(chǎn)所所有人及土地使用用權(quán)人。（2）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的客客體：房屋的所有有權(quán)以及該房屋所所占用范圍內(nèi)的土土地使用權(quán)。房地地一體（3）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的形形式：房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)賣(mài)、贈(zèng)與、交換、、繼承等。既可有有償也可無(wú)償（如如贈(zèng)與）。3/6/202318（二）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓讓行為的有效條件件1、主體具有合法資資格p234.（1）自然人主體。（2）非自然人主體（（必須具有法人資資格）。2、客體符合法律要要求不受限制的房地產(chǎn)產(chǎn)，均可自由轉(zhuǎn)讓讓。（1）禁止買(mǎi)賣(mài)的房地地產(chǎn)：①以出讓方方式取得的土地使使用權(quán)不符合法定條件的，其房地產(chǎn)不得得買(mǎi)賣(mài)。3/6/202319必須符合的法定條條件是：1、須按照出讓合同同的約定已經(jīng)支付付全部土地使用權(quán)權(quán)出讓金，并取得得了土地使用權(quán)證證書(shū)；2、按照出讓合同的的約定進(jìn)行了投資資開(kāi)發(fā)，其中屬于于房屋建設(shè)工程的的須完成開(kāi)發(fā)投資資總額的25%以上；屬于成片開(kāi)開(kāi)發(fā)土地的，形成成工業(yè)用地或者其其他建設(shè)用地條件件；3、轉(zhuǎn)讓時(shí)房屋已經(jīng)經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)權(quán)證書(shū)。3/6/202320（1）禁止買(mǎi)賣(mài)的房地地產(chǎn)：②以劃撥方式取得得土地使用權(quán)的，，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)須須報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人人民政府審批，否否則不得轉(zhuǎn)讓。③司法機(jī)關(guān)和行政政機(jī)關(guān)依法裁定、、決定查封或者以以其他形式限制房房地產(chǎn)權(quán)利的房地地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。④依法收回土地使使用權(quán)的房地產(chǎn)不不得轉(zhuǎn)讓。根據(jù)房地一體原則則，房產(chǎn)所有權(quán)的的合法基礎(chǔ)就在于于合法的土地使用用權(quán)。土地使用權(quán)權(quán)被國(guó)家收回后，，房產(chǎn)所有權(quán)一般般也隨土地收歸國(guó)國(guó)有，故原權(quán)利人人已無(wú)權(quán)轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)產(chǎn)。3/6/202321（1）禁止買(mǎi)賣(mài)的房地地產(chǎn)：⑤共有房地產(chǎn)未經(jīng)經(jīng)其他共有人書(shū)面面同意不得轉(zhuǎn)讓。。⑥權(quán)屬有爭(zhēng)議的房房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。。⑦未經(jīng)依法登記領(lǐng)領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的房房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。。因無(wú)法確定其合合法的權(quán)利人，故故禁止轉(zhuǎn)讓。⑧除依人民法院判判決外，在城市改改造規(guī)劃實(shí)施范圍圍內(nèi)，在國(guó)家建設(shè)設(shè)征收土地范圍內(nèi)內(nèi)的城市房屋，禁禁止轉(zhuǎn)讓?zhuān)怪蛊谙薏坏贸^(guò)1年；⑨寺廟、道觀房地地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)一般歸宗宗教團(tuán)體所有，不不得轉(zhuǎn)讓。3/6/202322（2）受到買(mǎi)買(mǎi)賣(mài)限制制的房地地產(chǎn)：①機(jī)關(guān)、、團(tuán)體、、部隊(duì)、、企事業(yè)業(yè)單位不不得購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)或變相相購(gòu)買(mǎi)城城市私有有房屋，，如因特特殊需要要必須購(gòu)購(gòu)買(mǎi)，須須經(jīng)縣以以上人民民政府批批準(zhǔn)。②經(jīng)濟(jì)適適用住房房，購(gòu)房房人擁有有有限產(chǎn)產(chǎn)權(quán)。——購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用住住房不滿滿5年，不得得直接上上市交易易。購(gòu)房房人確需需轉(zhuǎn)讓的的，由政政府回購(gòu)購(gòu)?！?gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用住住房滿5年，購(gòu)房房人上市市轉(zhuǎn)讓的的，應(yīng)按按照屆時(shí)時(shí)同地段段普通商商品住房房與經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用住住房差價(jià)價(jià)的一定定比例向向政府交交納土地地收益等等相關(guān)價(jià)價(jià)款，政政府可優(yōu)優(yōu)先回購(gòu)購(gòu)?！?gòu)房人也也可以按按照政府府所定的的標(biāo)準(zhǔn)向向政府交交納土地地收益等等相關(guān)價(jià)價(jià)款后，，取得完完全產(chǎn)權(quán)權(quán)。3/6/202323（2）受到買(mǎi)買(mǎi)賣(mài)限制制的房地地產(chǎn)：③單位集集資建房房的產(chǎn)權(quán)權(quán)關(guān)系按按照經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用住住房的有有關(guān)規(guī)定定執(zhí)行。。④“買(mǎi)買(mǎi)賣(mài)不破破租賃””。房屋屋所有人人出賣(mài)租租出的城城市私有有房屋的的，須在在合理期期限之前前通知承承租人，，在同等等條件下下，承租租人有優(yōu)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)權(quán)；出出租人未未按此規(guī)規(guī)定出賣(mài)賣(mài)房屋，，承租人人可以請(qǐng)請(qǐng)求人民民法院宣宣告該房房屋買(mǎi)賣(mài)賣(mài)行為無(wú)無(wú)效；私私有房屋屋在租賃賃期內(nèi)，，因買(mǎi)賣(mài)賣(mài)、贈(zèng)與與或者繼繼承發(fā)生生房屋產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移移的，原原租賃合合同對(duì)承承租人和和新房主主繼續(xù)有有效。3/6/202324（2）受到買(mǎi)買(mǎi)賣(mài)限制制的房地地產(chǎn)：⑤城市私私房共有有人出賣(mài)賣(mài)共有房房屋的，，在同等等條件下下，共有有人有優(yōu)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)權(quán)。⑥公有舊舊房出售售時(shí)，原原住戶有有優(yōu)先購(gòu)購(gòu)買(mǎi)權(quán)；；職工購(gòu)購(gòu)買(mǎi)舊房房居住或或經(jīng)營(yíng)一一定時(shí)期期后（5年），允允許其出出售，但但原出售售單位有有優(yōu)先購(gòu)購(gòu)買(mǎi)權(quán)。。3/6/2023253、形式要要件房地產(chǎn)的的轉(zhuǎn)讓必必須訂立立書(shū)面合合同，并并須由當(dāng)當(dāng)事人到到房地產(chǎn)產(chǎn)管理部部門(mén)辦理理權(quán)屬登登記手續(xù)續(xù)，領(lǐng)取取房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)屬證證書(shū)之后后，其行行為方才才有效。。4、雙方的的意思表表示必須須真實(shí)非欺詐、、脅迫的的手段或或乘人之之危必須出于于善意。。惡意串串通損害害國(guó)家、、集體及及第三人人利益的的行為，，以合法法形式掩掩蓋非法法目的的的房屋轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓行為為無(wú)效。。5、房地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓不不得違反反政策、、法律和和社會(huì)公公德。3/6/202326（三）房房地產(chǎn)買(mǎi)買(mǎi)賣(mài)（銷(xiāo)銷(xiāo)售）合合同的主主要內(nèi)容容1、標(biāo)的房地產(chǎn)買(mǎi)買(mǎi)賣(mài)合同同的標(biāo)的的就是房房地產(chǎn)。。房地產(chǎn)合合同必須須訂清房房地產(chǎn)坐坐落位置置、部位位、類(lèi)型型、結(jié)構(gòu)構(gòu)、房屋屋朝向、、門(mén)牌號(hào)號(hào)碼等。。房屋附屬屬設(shè)施是是否一同同轉(zhuǎn)讓也也應(yīng)注明明。根據(jù)《城市房地地產(chǎn)管理理法》的規(guī)定，，合同中中應(yīng)當(dāng)載載明土地地使用權(quán)權(quán)取得的的方式。。3/6/2023272、數(shù)量即房地產(chǎn)的面面積與數(shù)量。。合同中關(guān)于于數(shù)量的約定定必須明確，，應(yīng)使用明確確量詞，而不不應(yīng)籠統(tǒng)稱幾幾房幾室等。。如注明面積，，應(yīng)明確是建建筑面積，還還是實(shí)際使用用面積，同時(shí)時(shí)還須明確公公用面積的攤攤銷(xiāo)等。3、價(jià)款這是受讓人取取得房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)所付的代代價(jià)，是房地地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同同必備的條款款。由于我國(guó)國(guó)實(shí)行房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制制度及房地產(chǎn)產(chǎn)成交申報(bào)制制度，所以，，合同當(dāng)事人人應(yīng)如實(shí)填報(bào)報(bào)房地產(chǎn)價(jià)款款。（事例：一房二二價(jià)。）3/6/2023284、履行期限即債務(wù)人實(shí)際際負(fù)擔(dān)其債務(wù)務(wù)的期限，包包括房產(chǎn)何時(shí)時(shí)交付、價(jià)款款何時(shí)交付及及何時(shí)履行過(guò)過(guò)戶登記手續(xù)續(xù)等內(nèi)容。5、履約方式指價(jià)款的交付付方式以及房房地產(chǎn)交付方方式。前者如一次性性付款或是分分期付款；后者包括房屋屋及其附屬設(shè)設(shè)施的驗(yàn)收、、接管，過(guò)戶戶手續(xù)的辦理理，有關(guān)稅費(fèi)費(fèi)的交納，房房地產(chǎn)權(quán)利證證書(shū)的領(lǐng)取。。3/6/2023296、違約責(zé)任當(dāng)事人違反房房地產(chǎn)合同規(guī)規(guī)定，不履行行或不完全履履行合同規(guī)定定的義務(wù)，必必須承擔(dān)違約約責(zé)任。具體體承擔(dān)責(zé)任的的方式有支付付違約金、賠賠償損失；有有定金約定的的執(zhí)行定金罰罰則。（交付定金的的一方違約，，無(wú)權(quán)要求返返還定金；接接受定金的一一方違約，應(yīng)應(yīng)該雙倍返還還定金）3/6/202330（四）房地地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓程程序1、申請(qǐng)由房屋所有有人或代理理人向房管管部門(mén)遞交交要求買(mǎi)賣(mài)賣(mài)房屋的申申請(qǐng)書(shū)并附附上有關(guān)證證明。如果代理進(jìn)進(jìn)行房屋買(mǎi)買(mǎi)賣(mài)，還應(yīng)應(yīng)附具所有有人的正式式委托書(shū)。。有關(guān)證明是是指土地使使用權(quán)證、、房屋產(chǎn)權(quán)權(quán)證、共有有人的證明明、身份證證明、預(yù)售售房產(chǎn)的有有關(guān)證明等等。3/6/2023312、簽訂買(mǎi)賣(mài)賣(mài)合同買(mǎi)賣(mài)雙方經(jīng)經(jīng)協(xié)商一致致，簽訂房房屋買(mǎi)賣(mài)合合同或契約約。3、評(píng)估價(jià)格格房管部門(mén)接接到賣(mài)房人人的申請(qǐng)后后，應(yīng)對(duì)相相關(guān)材料進(jìn)進(jìn)行審查，，并安排測(cè)測(cè)量和評(píng)估估。3/6/2023324、繳納契稅稅和補(bǔ)交地地價(jià)房屋買(mǎi)賣(mài)必必須由買(mǎi)方方向稅務(wù)機(jī)機(jī)關(guān)繳納契契稅（稅率率為房屋買(mǎi)買(mǎi)價(jià)的6%）。對(duì)無(wú)償劃撥撥土地的房房屋買(mǎi)賣(mài)（（不包括房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)新建的商商品房），，出賣(mài)人必必須繳納土土地收益金金給房地產(chǎn)產(chǎn)管理部門(mén)門(mén)。3/6/2023335、登記發(fā)證房屋買(mǎi)賣(mài)雙方持合合法證件（如產(chǎn)權(quán)權(quán)證明書(shū)、納稅證證明、買(mǎi)賣(mài)合同、、土地使用權(quán)證、、身份證、工作證證或戶籍簿及有關(guān)關(guān)批件等），到房房屋所在地房產(chǎn)管管理部門(mén)進(jìn)行產(chǎn)權(quán)權(quán)登記，辦理過(guò)戶戶手續(xù)。并應(yīng)到土土地管理部門(mén)辦理理土地使用權(quán)變更更登記，換取土地地使用權(quán)證。注：我國(guó)有些地方方（如深圳）由于于撤銷(xiāo)了房地產(chǎn)管管理局，故房屋買(mǎi)買(mǎi)賣(mài)只需到規(guī)劃國(guó)國(guó)土局辦理產(chǎn)權(quán)登登記過(guò)戶手續(xù)，并并且不需分別領(lǐng)房房屋所有權(quán)證和土土地使用權(quán)證，只只需領(lǐng)一個(gè)《房地產(chǎn)證》即可。3/6/202334（五）已購(gòu)公房和和經(jīng)濟(jì)適用房轉(zhuǎn)讓讓的法律制度1、概念已購(gòu)公房和經(jīng)濟(jì)適適用房，是指城鎮(zhèn)鎮(zhèn)職工依據(jù)國(guó)家和和縣級(jí)以上地方政政府有關(guān)城鎮(zhèn)住房房制度改革政策規(guī)規(guī)定，按照成本價(jià)價(jià)（或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)）購(gòu)購(gòu)買(mǎi)的公有住房，，或者按照地方政政府指導(dǎo)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的的經(jīng)濟(jì)適用住房。。從該概念中可以看看出，已購(gòu)公房和和經(jīng)濟(jì)適用房均是是在國(guó)家提供補(bǔ)貼貼的前提下成交的的，故成交價(jià)格一一般低于市場(chǎng)價(jià)。。3/6/2023352、已購(gòu)公房和經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房禁止轉(zhuǎn)讓讓的情形（1）以低于房改政策策規(guī)定的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)且沒(méi)有按照規(guī)定定補(bǔ)足房?jī)r(jià)款的。。（在轉(zhuǎn)讓時(shí)，原購(gòu)購(gòu)買(mǎi)人應(yīng)補(bǔ)足房?jī)r(jià)價(jià)款，將國(guó)家承擔(dān)擔(dān)的房?jī)r(jià)款歸還后后，才能轉(zhuǎn)讓。））（2）住房面積超過(guò)省省、自治區(qū)、直轄轄市人民政府規(guī)定定的控制標(biāo)準(zhǔn)，或或者違反規(guī)定利用用公款超標(biāo)準(zhǔn)裝修修，且超標(biāo)部分未未按照規(guī)定退回或或者補(bǔ)足房?jī)r(jià)款及及裝修費(fèi)用的。（3）處于戶籍凍結(jié)地地區(qū)并已列入拆遷遷公告范圍內(nèi)的。。（4）上市出售后形成成新的住房困難的的。（5）擅自改變房屋使使用性質(zhì)的。3/6/2023363、收益分配城鎮(zhèn)職工以成本價(jià)價(jià)或者標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)公房和經(jīng)濟(jì)適用用房，法律效果是是不同的。以成本價(jià)購(gòu)買(mǎi)房屋屋的，購(gòu)房人能夠夠取得完整的房屋屋所有權(quán)以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)公房房或者經(jīng)濟(jì)適用房房的，有可能形成成購(gòu)房人與單位共共同擁有房屋的情情形。因此不同情況下，，房屋出售之后的的收益分配不同：：（1）在城鎮(zhèn)職工以成成本價(jià)購(gòu)買(mǎi)公房和和經(jīng)濟(jì)適用房，且且職工取得完整所所有權(quán)的情況下，，職工出售房屋并并繳納稅費(fèi)和土地地收益后，所得收收益歸個(gè)人所有。。3/6/202337（2）城鎮(zhèn)職工以標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)公房或經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用房時(shí)，房房屋產(chǎn)權(quán)由職工與與單位共同享有。。若職工在出售房屋屋之前，已經(jīng)按照照成本價(jià)補(bǔ)足房?jī)r(jià)價(jià)款，出售房屋后后繳納稅費(fèi)和土地地收益后，所得收收益應(yīng)當(dāng)完全歸職職工所有。（此時(shí)，單位已經(jīng)通通過(guò)職工補(bǔ)足的房房?jī)r(jià)款得到補(bǔ)償。。）若職工并未補(bǔ)足房房?jī)r(jià)款即將房屋出出售，則所得收益益應(yīng)當(dāng)在其與單位位之間按照產(chǎn)權(quán)比比例進(jìn)行分配，單單位所得的房?jī)r(jià)款款實(shí)質(zhì)仍為職工補(bǔ)補(bǔ)足的房?jī)r(jià)款部分分。若此時(shí)原單位已經(jīng)經(jīng)撤銷(xiāo)，則其應(yīng)當(dāng)當(dāng)所得部分由房地地產(chǎn)交易管理部門(mén)門(mén)代收后，納入地地方住房基金專(zhuān)戶戶管理。3/6/202338課堂練習(xí)題一、判斷題1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)包括括兩種行為：土土地開(kāi)發(fā)和再開(kāi)開(kāi)發(fā)。2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)應(yīng)當(dāng)當(dāng)統(tǒng)籌安排配套套基礎(chǔ)設(shè)施，先先地上、后地下下。3、商品房成為“商商品”必須“五五證”齊全。4、房產(chǎn)交易既包括括房產(chǎn)使用權(quán)的的轉(zhuǎn)讓?zhuān)舶ɡǚ慨a(chǎn)所有權(quán)的的交易。5、權(quán)屬有爭(zhēng)議的房房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓讓。3/6/202339二、選擇題1、以下說(shuō)法哪些些是不正確的？？（））A、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓必必須是有償?shù)?。。B、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的的客體是房屋的的使用權(quán)以及該該房屋所占用范范圍內(nèi)的土地使使用權(quán)。C、購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用用住房不滿5年，不得直接上上市交易。D、以低于房改政政策規(guī)定的價(jià)格格購(gòu)買(mǎi)且沒(méi)有按按照規(guī)定補(bǔ)足房房?jī)r(jià)款的公房，，禁止轉(zhuǎn)讓。3/6/2023402、根據(jù)我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理理法》的規(guī)定，該法所所稱的房地產(chǎn)交交易包括哪些內(nèi)內(nèi)容？A、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓B、房地產(chǎn)抵押C、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)D、房屋租賃3/6/202341參考答案一、判斷題1、錯(cuò)。2、錯(cuò)。3、對(duì)。4、對(duì)。5、對(duì)。二、選擇題答：1、AB；2、ABD。3/6/202342三、商品房預(yù)售售法律制度（一）商品房預(yù)預(yù)售的概念商品房，是指由由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公公司綜合開(kāi)發(fā)，，建成后出售的的住宅、商業(yè)用用房以及其他建建筑物。商品房預(yù)售，又又被稱為“賣(mài)樓樓花”，是指房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)商將建設(shè)中中的商品房預(yù)先先出售給承購(gòu)人人，由承購(gòu)人根根據(jù)預(yù)售合同支支付房款并在房房屋竣工驗(yàn)收合合格后取得房屋屋所有權(quán)的房屋屋買(mǎi)賣(mài)形式。3/6/202343商品房預(yù)售售的涵義：：1、預(yù)售房房屋買(mǎi)賣(mài)賣(mài)行為的的標(biāo)的物物是訂約約時(shí)尚在在施工中中的商品品房，即即期房。。2、樓花本本身可以以自由轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓。3、商品房房預(yù)售領(lǐng)領(lǐng)域具有有較強(qiáng)的的國(guó)家干干預(yù)性。。3/6/202344（二）商商品房預(yù)預(yù)售的條條件1、預(yù)售方方應(yīng)當(dāng)符符合法律律規(guī)定的的資格條件件，否則不不能從事事商品房房預(yù)售活活動(dòng)。2、工程建設(shè)設(shè)已基本本落實(shí)。3、有商品品房預(yù)售售方案。。預(yù)售方方案應(yīng)當(dāng)當(dāng)說(shuō)明預(yù)預(yù)售商品品房的位位置、面面積、竣竣工交付付日期等等內(nèi)容，，并應(yīng)當(dāng)當(dāng)附預(yù)售售商品房房分層平平面圖。。4、按提供供預(yù)售的的商品房房計(jì)算，，投入開(kāi)開(kāi)發(fā)建設(shè)設(shè)的資金金達(dá)到工工程建設(shè)設(shè)總投資資25%以上，并并已經(jīng)確確定施工工進(jìn)度和和開(kāi)工、、竣工交交付日期期。5、向縣級(jí)級(jí)以上人人民政府府房產(chǎn)管管理部門(mén)門(mén)辦理預(yù)預(yù)售登記記，取得得商品房房預(yù)售許許可證明明。3/6/202345預(yù)售方應(yīng)當(dāng)具具備以下條件件：(1)預(yù)售方一般為為商品房的開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)；(2)有自己的名稱稱和組織機(jī)構(gòu)構(gòu)；(3)有固定的經(jīng)營(yíng)營(yíng)場(chǎng)所；(4)有符合國(guó)務(wù)院院規(guī)定的注冊(cè)冊(cè)資本：有100萬(wàn)元以上的注注冊(cè)資本（過(guò)低）；(5)有足夠的專(zhuān)業(yè)業(yè)技術(shù)人員：：有4名以上持有資資格證書(shū)的房房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)、、建筑工程專(zhuān)專(zhuān)業(yè)的專(zhuān)職技技術(shù)人員，2名以上持有資資格證書(shū)的專(zhuān)專(zhuān)職會(huì)計(jì)人員員；(6)法律、行政法法規(guī)規(guī)定的其其他條件。3/6/202346工程建設(shè)已基本落落實(shí)(1)要有合法取得土地地使用權(quán)的證明文文件（辦理土地使使用審批手續(xù)，已已交付全部土地使使用權(quán)出讓金并取取得土地使用權(quán)證書(shū)）；(2)要獲得建筑物規(guī)劃劃設(shè)計(jì)方案的批準(zhǔn)準(zhǔn)文件，持有建設(shè)工程規(guī)劃許可可證；(3)已獲得施工許可證，有施工合同以及及有關(guān)施工進(jìn)度的的說(shuō)明；(4)要做好建造房屋的的場(chǎng)地準(zhǔn)備工作，，即所謂“七通一一平"。3/6/202347（三））商品品房預(yù)預(yù)售合合同的的法律律問(wèn)題題1、商品品房預(yù)預(yù)售許許可問(wèn)問(wèn)題商品房房預(yù)售售，預(yù)預(yù)售方方首先先應(yīng)取取得商商品房房預(yù)售售許可可證明明。出賣(mài)人人（預(yù)預(yù)售方方）未未取得得商品品房預(yù)預(yù)售許許可證證明，，與買(mǎi)買(mǎi)受人人訂立立的商商品房房預(yù)售售合同同，應(yīng)應(yīng)當(dāng)認(rèn)認(rèn)定無(wú)無(wú)效。。但是在起訴前取得得商品房預(yù)售許可可證明的，可以認(rèn)認(rèn)定有效。3/6/2023482、商品房預(yù)售合同同登記備案問(wèn)題登記備案的時(shí)間限限定在合同簽訂之之日起的30日內(nèi)（但登記備案手續(xù)不不是合同生效的要要件，當(dāng)事人有約定的，，從其約定。）（注：還有簽訂認(rèn)認(rèn)購(gòu)書(shū)的問(wèn)題，““一房二賣(mài)”問(wèn)題題。）《物權(quán)法》規(guī)定了不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)的預(yù)告告登記制度度：當(dāng)事人人簽訂買(mǎi)賣(mài)賣(mài)房屋或者者其他不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的的協(xié)議，為為保障將來(lái)來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)權(quán)，按照約約定可以向向登記機(jī)構(gòu)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告告登記。預(yù)預(yù)告登記后后，未經(jīng)預(yù)預(yù)告登記的的權(quán)利人同同意，處分分該不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)的，不發(fā)發(fā)生物權(quán)效效力。3/6/2023493、商品房預(yù)預(yù)售合同對(duì)對(duì)標(biāo)的的約約定問(wèn)題為了預(yù)防糾糾紛，合同同中應(yīng)載明明預(yù)售商品品房的基本本情況，具具體包括：：——房屋坐落位位置——建筑面積（（及其分?jǐn)倲偯娣e）——土地使用權(quán)權(quán)證號(hào)——土地使用權(quán)權(quán)取得方式式（出讓或或是劃撥））——土地使用性性質(zhì)——商品房預(yù)售售許可證號(hào)號(hào)——建筑工程規(guī)規(guī)劃許可證證號(hào)——房屋結(jié)構(gòu)、、質(zhì)量、竣竣工交付日日期、裝修修標(biāo)準(zhǔn)、所所購(gòu)房屋平平面圖等。。3/6/202350案例：商品品房預(yù)售合合同糾紛案案2003年10月10日付某訴至至法院稱，，其購(gòu)買(mǎi)位位于海淀區(qū)區(qū)復(fù)興路甲甲×號(hào)××園××號(hào)房屋并和和金建公司司簽訂了商商品房預(yù)售售契約，約約定交付房房屋日期為為2001年12月28日。簽定合合同后，付付某依照合合同約定，，將全部購(gòu)購(gòu)房款1219735元交付金建建公司。但但金建公司司未能按期期交付房屋屋。經(jīng)催促促后，金建建公司帶原原告驗(yàn)收房房屋，得知知其購(gòu)買(mǎi)的的房屋處在在管道比較較集中的設(shè)設(shè)備層，房房屋內(nèi)多處處分布有管管道，付某某為此找金金建公司協(xié)協(xié)商，要求求對(duì)所購(gòu)房房屋進(jìn)行吊吊頂裝飾，，遭到金建建公司多次次拒絕后其其終于同意意，但要求求原告在拿拿鑰匙前必必須將2001年12月28日至今的物物業(yè)費(fèi)交給給物業(yè)公司司。3/6/202351原告認(rèn)為，，金建公司司故意隱瞞瞞該房屋處處于設(shè)備層層這一事實(shí)實(shí)，交付的的房屋與樣樣板間嚴(yán)重重不一致，，嚴(yán)重侵犯犯了原告知知情權(quán)。該房屋內(nèi)公公用管道和和閥門(mén)占用用了房屋的的一定空間間，致房間間內(nèi)可使用用空間減少少，可利用用高度降低低，居住環(huán)環(huán)境變差。。（該房最最低空間只只有2.31米。）訴訟請(qǐng)求：：金建公司司為所購(gòu)房房屋安裝吊吊頂；如果果金建公司司不同意吊吊頂，則要要求金建公公司給付吊吊頂費(fèi)用2萬(wàn)元；金建建公司承擔(dān)擔(dān)逾期交房房的損失，，參照合同同約定的違違約金數(shù)額額，要求金金建公司賠賠償78342元，并支付付該房自2001年12月28日至交付房房屋之日期期間的物業(yè)業(yè)管理費(fèi)；；由金建公公司承擔(dān)本本案訴訟費(fèi)費(fèi)。3/6/2023524、在建房屋的抵抵押?jiǎn)栴}現(xiàn)實(shí)中，開(kāi)發(fā)商商為獲得工程資資金，往往將在在建的房屋抵押押給銀行。這就就給預(yù)購(gòu)人的房房屋所有權(quán)埋下下了隱患，一旦旦開(kāi)發(fā)企業(yè)無(wú)法法償還貸款，銀銀行有權(quán)將房屋屋拍賣(mài)并優(yōu)先受受償。還有，現(xiàn)實(shí)中也也有的開(kāi)發(fā)商將將已預(yù)售的商品品房再出售（即前述的“一一房二賣(mài)”）。。預(yù)售人應(yīng)當(dāng)保證證預(yù)購(gòu)人對(duì)房屋屋的所有權(quán)應(yīng)當(dāng)當(dāng)是完整的，不不應(yīng)當(dāng)因第三人人對(duì)該房屋享有有權(quán)利而遭受任任何阻礙。3/6/202353若第三人對(duì)房房屋享有的權(quán)權(quán)利對(duì)預(yù)購(gòu)人人的房屋所有有權(quán)造成損害害，預(yù)售人應(yīng)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)法律律責(zé)任。（買(mǎi)受人可以以請(qǐng)求解除合合同、返還已已付購(gòu)房款及及利息、賠償償損失，并可可以請(qǐng)求出賣(mài)賣(mài)人承擔(dān)不超超過(guò)已付購(gòu)房房款一倍的賠賠償責(zé)任。））3/6/2023545、商品房預(yù)售售中的專(zhuān)款專(zhuān)專(zhuān)用問(wèn)題預(yù)售方通過(guò)預(yù)預(yù)售商品房獲獲得資金，必必須全部用于于商品房的建建設(shè)，不能挪挪作他用。現(xiàn)實(shí)中，由于于缺乏監(jiān)督機(jī)機(jī)制，導(dǎo)致該該規(guī)定并不能能真正實(shí)現(xiàn)。。預(yù)售人通過(guò)過(guò)預(yù)售獲得資資金后，并沒(méi)沒(méi)有任何機(jī)構(gòu)構(gòu)對(duì)資金的用用途進(jìn)行監(jiān)督督，這就導(dǎo)致致預(yù)售人可以以任意使用該該款項(xiàng)。因此此，有必要確確定一個(gè)監(jiān)督督機(jī)構(gòu)，對(duì)預(yù)預(yù)售所得資金金的使用進(jìn)行行監(jiān)督，真正正實(shí)現(xiàn)專(zhuān)款專(zhuān)專(zhuān)用。3/6/202355（四）商品房預(yù)售售的程序1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商向向房地產(chǎn)管理部門(mén)門(mén)提出商品房預(yù)售售許可證申請(qǐng)；進(jìn)行商品房預(yù)售，，應(yīng)當(dāng)向承購(gòu)人出出示《商品房預(yù)售許可證證》。售樓廣告和說(shuō)明明書(shū)必須載明《商品房預(yù)售許可證證》的批準(zhǔn)文號(hào)。未取取得《商品房預(yù)售許可證證》的，不得進(jìn)行商品品房預(yù)售。2、申請(qǐng)獲得批準(zhǔn)之之后，預(yù)售單位方方可將樓盤(pán)向社會(huì)會(huì)出售，方可與承承購(gòu)者簽訂商品房房預(yù)售合同。3、辦理商品房預(yù)售售合同登記備案手手續(xù)。4、房地產(chǎn)交付。3/6/202356（五）預(yù)售商品房房的再轉(zhuǎn)讓1、概述預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓讓?zhuān)址Q“炒樓花花”，是指商品房房預(yù)售合同簽訂之之后，承購(gòu)人將尚尚未竣工的預(yù)售房房屋再行轉(zhuǎn)讓給他他人?！俺礃腔ā笔欠穹窈戏?3/6/202357“炒樓花”是否否合法？目前，我國(guó)法律對(duì)對(duì)該行為尚無(wú)明確確規(guī)定。一直存在爭(zhēng)論。因?yàn)槌匈?gòu)人在簽約約之后并未得到真真正的房屋所有權(quán)權(quán)，其轉(zhuǎn)讓的只是是將來(lái)取得房屋所所有權(quán)的期待權(quán)利利，吸引炒作者行行為的是“樓花””價(jià)格上漲時(shí)的高高額利潤(rùn)，因此，，炒樓花最終可發(fā)發(fā)展成為極具投機(jī)機(jī)性的行為。3/6/2023582、預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓行為的性質(zhì)預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓讓行為是典型的合合同轉(zhuǎn)讓行為，必必須遵守《合同法》有關(guān)合同轉(zhuǎn)讓條款款的規(guī)定。相關(guān)法律規(guī)定：（1）關(guān)于合同轉(zhuǎn)讓?zhuān)海骸睹穹ㄍ▌t》關(guān)于禁止通過(guò)合同同轉(zhuǎn)讓牟利的規(guī)定定，《合同法》已不再采納。（2）對(duì)于債權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)?，《合同法》采取通知生效原則則；而對(duì)于債務(wù)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑒t規(guī)定須經(jīng)經(jīng)債權(quán)人同意。（3）商品房預(yù)售合同同的再轉(zhuǎn)讓?zhuān)瓤煽赡苁莻鶛?quán)讓與也也可能是債務(wù)承擔(dān)擔(dān)，還可能是合同同的概括承受。法律法規(guī)應(yīng)該禁止止預(yù)售合同權(quán)利及及全部義務(wù)的讓與與：這種讓與即意味著著承購(gòu)人簽訂預(yù)售售合同后，未支付付任何房款即將合合同轉(zhuǎn)讓出去。這這種行為投機(jī)性極極大，屬典型的空空買(mǎi)空賣(mài)。3/6/2023593、預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓的條件（1）須簽訂再轉(zhuǎn)讓合合同（2）依照《合同法》關(guān)于合同轉(zhuǎn)讓的規(guī)規(guī)定（3）須發(fā)生在承購(gòu)人人取得房屋所有權(quán)權(quán)之前（4）預(yù)售合同須合法法有效3/6/202360案例分析：“一房房二賣(mài)”某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司司（以下簡(jiǎn)稱A公司）在某市商業(yè)業(yè)街開(kāi)發(fā)了一幢商商品樓，售價(jià)4000元/㎡。某甲選中了其中中一套三居室，雙雙方簽訂了購(gòu)房合合同并于2004年2月1日辦理了付款交房房的手續(xù)，并約定定1年之內(nèi)辦理所有權(quán)權(quán)證書(shū)。某甲因公需要出國(guó)國(guó)1年，為了方便房屋屋的維護(hù)，某甲在在2004年2月18日將房屋鑰匙交給給A公司下屬的物業(yè)處處保管。3月份以后，該市的的樓價(jià)大幅上漲，，商品房供不應(yīng)求求。3月5日，A公司售樓人員某乙乙從物業(yè)處取走了了某甲房屋鑰匙，，打開(kāi)房門(mén)讓購(gòu)房房者參觀選購(gòu)。該該房屋被某丙看中中，某乙以A公司名義與某丙簽簽訂了購(gòu)房合同，，雙方于3月30日辦理了交房付款款手續(xù)，并隨即辦辦理了過(guò)戶登記手手續(xù)。3/6/202361某甲于2005年5月回國(guó)后后發(fā)現(xiàn)本本屬于自自己的房房屋被他他人居住住，十分分氣憤，，手持購(gòu)購(gòu)房合同同要求某某丙騰退退房屋，，遭到某某丙拒絕絕。某甲甲找到A公司交涉涉，A公司負(fù)責(zé)責(zé)人表示示“一房房二賣(mài)””的確是是自己的的工作人人員所為為，向某某甲道歉歉并表示示愿意按按照合同同約定返返還某甲甲的全部部購(gòu)房款款及利息息，但拒拒絕某甲甲要求返返還房屋屋的請(qǐng)求求。根據(jù)上述述案例，，請(qǐng)回答答以下問(wèn)問(wèn)題：3/6/202362（1）A公司與與某甲甲的購(gòu)購(gòu)房合合同是是否有有效？？（2）A公司與與某丙丙的購(gòu)購(gòu)房合合同是是否有有效？？為什什么？？（3）A公司拒拒絕某某甲要要求返返還房房屋的的請(qǐng)求求，是是否成成立？？該房房屋的的所有有權(quán)應(yīng)應(yīng)當(dāng)歸歸誰(shuí)？？為什什么？？（4）A公司應(yīng)應(yīng)對(duì)某某甲承承擔(dān)什什么法法律責(zé)責(zé)任？？為什什么？？（5）為避避免A公司““一房房二賣(mài)賣(mài)”的的現(xiàn)象象，某某甲在在簽訂訂購(gòu)房房合同同時(shí)可可以采采用我我國(guó)房房地產(chǎn)產(chǎn)法規(guī)規(guī)定的的哪項(xiàng)項(xiàng)法律律制度度？3/6/202363四、房房地產(chǎn)產(chǎn)按揭揭法律律問(wèn)題題（一））概述述按揭最最早起起源于于英國(guó)國(guó)，即即英美美法中中的Mortgage，它是是英國(guó)國(guó)普通通法中中的一一種以以轉(zhuǎn)移移擔(dān)保保物所所有權(quán)權(quán)于債債權(quán)人人為特特定物物的擔(dān)擔(dān)保制制度。。按揭揭是Mortgage的粵語(yǔ)語(yǔ)音譯譯，并并由香香港傳傳入內(nèi)內(nèi)地。。p262房地產(chǎn)產(chǎn)按揭揭，是是指購(gòu)購(gòu)房者者向銀銀行貸貸款來(lái)來(lái)支付付房款款，并并就所所購(gòu)房房屋為為貸款款設(shè)定定擔(dān)保保的行行為。。目前，，我國(guó)國(guó)內(nèi)地地尚無(wú)無(wú)明確確規(guī)范范按揭揭制度度的法法律或或行政政法規(guī)規(guī)。僅僅有一一部部部門(mén)規(guī)規(guī)章，，即中中國(guó)人人民銀銀行《個(gè)人住住房貸貸款管管理辦辦法》，效力力等級(jí)級(jí)低。。我國(guó)內(nèi)內(nèi)地的的房地地產(chǎn)按按揭包包括現(xiàn)現(xiàn)房按按揭及及樓花花按揭揭（期期房按按揭））。3/6/202364（二））現(xiàn)房房按揭揭現(xiàn)房按按揭是是指購(gòu)購(gòu)房者者以所所購(gòu)現(xiàn)現(xiàn)房向向貸款款銀行行設(shè)定定物的的擔(dān)保保，在在還款款期限限屆滿滿而購(gòu)購(gòu)房者者不能能返還還貸款款時(shí)，，貸款款銀行行得以以行使使抵押押權(quán)而而使其其債權(quán)權(quán)獲實(shí)實(shí)現(xiàn)的的融資資購(gòu)房房方式式。現(xiàn)房按按揭過(guò)過(guò)程：：第一步步：由由銀行行代為為交付付約定定數(shù)額額的房房款；；第二步步：開(kāi)開(kāi)發(fā)商商與購(gòu)購(gòu)房人人辦理理產(chǎn)權(quán)權(quán)過(guò)戶戶手續(xù)續(xù)；第三步步：購(gòu)購(gòu)房者者與銀銀行辦辦理產(chǎn)產(chǎn)權(quán)抵抵押登登記，，該房房產(chǎn)證證經(jīng)背背書(shū)記記載抵抵押事事項(xiàng)后后，交交銀行行保管管。（出賣(mài)人為規(guī)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，也也不能把房產(chǎn)產(chǎn)證交由購(gòu)房房人保管。一一般是：在原原《房屋所有權(quán)證證》上作他項(xiàng)權(quán)利利記載后，由由抵押人收?qǐng)?zhí)執(zhí)（中介或購(gòu)購(gòu)房者），并并向抵押權(quán)人人（銀行）頒頒發(fā)《房屋他項(xiàng)項(xiàng)權(quán)證》。）3/6/202365現(xiàn)房按揭揭的三個(gè)個(gè)法律關(guān)關(guān)系（1）購(gòu)房者者與銀行行之間的的借貸法法律關(guān)系系；（2）購(gòu)房者者與開(kāi)發(fā)發(fā)商之間間的買(mǎi)賣(mài)賣(mài)法律關(guān)關(guān)系；（3）購(gòu)房者者與貸款款銀行間間的擔(dān)保保法律關(guān)關(guān)系（具具有從屬屬性）。。3/6/202366（三）樓樓花按揭揭的概念念及法律律特征所謂的樓樓花按揭揭，是指指銀行、、預(yù)購(gòu)人人、開(kāi)發(fā)發(fā)商在商商品房預(yù)預(yù)售中共共同參加加的一種種融資活活動(dòng)，即即由預(yù)購(gòu)購(gòu)人依約約向開(kāi)發(fā)發(fā)商支付付部分房房款，其其余房款款以銀行行貸款墊墊付，同同時(shí)預(yù)購(gòu)購(gòu)人就房房屋所有有權(quán)的請(qǐng)請(qǐng)求權(quán)（（期權(quán)））設(shè)定擔(dān)擔(dān)保，并并于房屋屋建成后后在該房房屋上設(shè)設(shè)定抵押押權(quán)而替替代原擔(dān)擔(dān)保的融融資購(gòu)房房方式。。3/6/202367樓花按揭揭的兩個(gè)個(gè)階段第一階段段（質(zhì)押押擔(dān)保））：預(yù)購(gòu)購(gòu)人依其其與開(kāi)發(fā)發(fā)商簽訂訂的《商品房預(yù)預(yù)售合同同》交付首期期房款后后，與銀銀行辦理理按揭貸貸款手續(xù)續(xù)，簽訂訂《房地產(chǎn)按按揭貸款款協(xié)議》，以所貸貸款項(xiàng)墊墊付剩余余房款。。其后，預(yù)預(yù)購(gòu)人在在《商品房預(yù)預(yù)售合同同》上背書(shū)設(shè)設(shè)定擔(dān)保保（實(shí)質(zhì)質(zhì)上是質(zhì)質(zhì)押擔(dān)保保）并將將該背書(shū)書(shū)事項(xiàng)于于房管部部門(mén)備案案，然后后將合同同之影印印件交由由貸款銀銀行保有有。第二階段段（抵押押擔(dān)保））：房屋屋竣工后后，由開(kāi)開(kāi)發(fā)商協(xié)協(xié)助預(yù)購(gòu)購(gòu)人去當(dāng)當(dāng)?shù)胤康氐禺a(chǎn)主管管部門(mén)辦辦理產(chǎn)權(quán)權(quán)過(guò)戶手手續(xù)，以以便購(gòu)房房人及時(shí)時(shí)取得《土地使用用權(quán)證書(shū)書(shū)》和《房屋產(chǎn)權(quán)權(quán)證書(shū)》，并與銀銀行辦理理房屋抵抵押手續(xù)續(xù)。這兩種不不同的擔(dān)擔(dān)保方式式以房屋屋竣工、、辦理產(chǎn)產(chǎn)權(quán)過(guò)戶戶登記為為界。3/6/202368樓花按揭揭具有如如下特征征：1、是一種種要式法法律行為為。樓花按揭揭中涉及及的法律律關(guān)系錯(cuò)錯(cuò)綜復(fù)雜雜，應(yīng)當(dāng)當(dāng)以書(shū)面面形式來(lái)來(lái)明確當(dāng)當(dāng)事人之之間的權(quán)權(quán)利義務(wù)務(wù)關(guān)系。。2、須登記記備案。。商品房預(yù)預(yù)售合同同應(yīng)采取取書(shū)面形形式，并并報(bào)縣級(jí)級(jí)以上民民政房產(chǎn)產(chǎn)管理部部門(mén)和土土地管理理部門(mén)登登記備案案。3、既有諾諾成性的的法律行行為，又又有實(shí)踐踐性的法法律行為為。開(kāi)發(fā)商與與預(yù)購(gòu)人人簽訂《商品房預(yù)預(yù)售合同同》具有諾成成性。第第一階段段的擔(dān)保保方式實(shí)實(shí)為質(zhì)押押擔(dān)保，，預(yù)購(gòu)人人在擔(dān)保保貸款時(shí)時(shí)，須轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移債權(quán)權(quán)證書(shū)（（商品房房預(yù)售合合同）的的占有。。3/6/202369五、房屋屋租賃法法律制度度（一）房房屋租賃賃的概念念及法律律特征1、房屋租租賃的概概念房屋租賃賃，是指指出租人人將房屋屋出租給給承租人人使用，，由承租租人向出出租人支支付租金金的行為為。房屋租賃賃可以看看做是出出租人有有期限地地出讓房房屋的使使用權(quán)、、占有權(quán)權(quán)、收益益權(quán)，換換回承租租人支付付的代價(jià)價(jià)，即租租金。3/6/2023702、房屋租賃的的法律特征（1）出租人必須須對(duì)房屋具有有處分權(quán)。除除房屋所有人人之外，還存存在其他幾種種情況：①房屋的經(jīng)營(yíng)營(yíng)管理人。②房屋所有人人委托的代理理人，如房屋屋租賃中介機(jī)機(jī)構(gòu)。③經(jīng)出租人同同意的承租人人。（2）房屋的所有有權(quán)與使用權(quán)權(quán)、占有權(quán)等等權(quán)能發(fā)生分分離。3/6/202371（3）房屋租賃賃是雙務(wù)、、有償、要要式的民事事法律行為為。出租人與承承租人互享享權(quán)利，互互負(fù)義務(wù)；；房屋租賃不不同于房屋屋借用；房屋租賃當(dāng)當(dāng)事人應(yīng)在在簽訂房屋屋租賃合同同之后30日內(nèi)，辦理理登記備案案手續(xù)。（4）出租行為為是有期限限的，受租租期限制。。根據(jù)我國(guó)《合同法》的規(guī)定，租租賃期限最最長(zhǎng)不能超超過(guò)20年。（5）房屋租賃賃的標(biāo)的物物具有特定定性。租賃房屋屬屬于特定物物，而不是是種類(lèi)物。。3/6/202372（二）房屋屋租賃的分分類(lèi)1、按租賃房房屋的所有有權(quán)性質(zhì)分分類(lèi)，可將將房屋租賃賃分為公房房租賃與私私房租賃兩兩類(lèi)。公房即公有有房屋，又又可分為自自管公房與與直管公房房。自管公公房是國(guó)家家授權(quán)的單單位自行管管理的房屋屋，主要是是全民所有有制單位管管理的房屋屋；直管房房屋是指由由國(guó)家授權(quán)權(quán)的部門(mén)（（主要指各各級(jí)政府房房地產(chǎn)行政政主管部門(mén)門(mén)），直接接管理的公公有房屋。。而私房租賃賃則是指出出租人為公公民個(gè)人的的房屋出租租形式。私私房主要指指位于城鎮(zhèn)鎮(zhèn)的私有房房屋。3/6/202373對(duì)于農(nóng)村的的私房出租租，我國(guó)沒(méi)沒(méi)有特別法法方面的規(guī)規(guī)定，主要要通過(guò)民法法、合同法法等進(jìn)行調(diào)調(diào)整。對(duì)于公房租租賃與私房房租賃，我我國(guó)法律對(duì)對(duì)之規(guī)定有有所不同。?？偟膩?lái)說(shuō)，，公房租賃賃尤其是公公房住宅租租賃具有較較強(qiáng)的社會(huì)會(huì)福利性（（如廉租房房具有住房房保障的性性質(zhì)），，國(guó)家法律律和政策對(duì)對(duì)其干預(yù)較較多。3/6/2023742、房屋租賃賃按住房的的使用性質(zhì)質(zhì)可分為：：住宅用房房租賃（以以居住生活活為目的的的房屋）與與非住宅用用房租賃（（即從事生生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活活動(dòng)的房屋屋）兩類(lèi)。。以營(yíng)利為目目的、房屋屋所有權(quán)人人將劃撥方方式取得使使用權(quán)的國(guó)國(guó)有土地上上建成的房房屋出租的的，應(yīng)當(dāng)將將租金中所所含土地收收益上繳國(guó)國(guó)家。3/6/202375（三）房屋屋租賃關(guān)系系的成立1、房屋租賃賃的禁止性性規(guī)定下列房屋不不得出租：：（1）未依法取取得所有權(quán)權(quán)證的；（（2）司法機(jī)關(guān)關(guān)和行政機(jī)機(jī)關(guān)依法裁裁定、決定定查封或者者以其他形形式限制房房地產(chǎn)權(quán)利利的；（3）共有房屋屋未取得共共有人同意意的；（4）權(quán)屬有爭(zhēng)爭(zhēng)議的；（（5）屬于違法法建筑的；；（6）不符合安安全標(biāo)準(zhǔn)的的；（7）已抵押，，未經(jīng)抵押押權(quán)人同意意的；（8）不符合公公安、環(huán)保保、衛(wèi)生等等主管部門(mén)門(mén)有關(guān)規(guī)定定的；（9）其他情形形。p270對(duì)于第(1)種及第(7)種情況，有有學(xué)者提出出不同意見(jiàn)見(jiàn)。3/6/2023762、房屋租賃賃必須簽訂訂書(shū)面合同同房屋租賃，，當(dāng)事人應(yīng)應(yīng)簽訂書(shū)面面租賃合同同，但是當(dāng)當(dāng)事人只有有口頭合同同的，并不不當(dāng)然無(wú)效效。出租人采取取口頭方式式訂立房屋屋租賃合同同，承租人人亦履行主主要合同義義務(wù)，則房房屋租賃合合同可以成成立。對(duì)于于沒(méi)有約定定租期且租租期長(zhǎng)于6個(gè)月的，為為不定期租租賃。3/6/202377簽訂《房地產(chǎn)租賃合同同》應(yīng)該注意的幾個(gè)個(gè)問(wèn)題（1）出租人必須合合法；（2）明確租賃用途途。租賃用途一一旦定明，則承承租人不得擅自自改變用途，尤尤其不得用房屋屋從事非法活動(dòng)動(dòng)；（3）明確租賃期限限。（時(shí)間不宜宜過(guò)長(zhǎng)）承租人有下列行行為之一的，出出租人可以終止止租賃合同：①將承租的房屋屋擅自轉(zhuǎn)租的；；②擅自轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)借他人或擅自自調(diào)換使用的；；3/6/202378③將承租的房屋屋擅自拆改結(jié)構(gòu)構(gòu)或擅自改變房房屋用途的；④拖欠房屋租金金累計(jì)6個(gè)月以上或違反反租賃合同約定定的租金繳納條條款的；⑤公有住宅用房房無(wú)正當(dāng)理由閑閑置6個(gè)月以上的；⑥利用承租房屋屋進(jìn)行非法活動(dòng)動(dòng)的；⑦故意損壞承租租房屋的；⑧擅自買(mǎi)賣(mài)公有有房屋使用權(quán)的的；⑨法律、法規(guī)規(guī)規(guī)定其他可以收收回的。3/6/202379（4）明確修繕責(zé)任任?！逗贤ā返?20條規(guī)定：“出租租人應(yīng)當(dāng)履行租租賃物的維修義義務(wù)，但當(dāng)事人人另有約定的除除外。”（5）轉(zhuǎn)租的規(guī)定。。承租人不得擅擅自轉(zhuǎn)租；經(jīng)