房地產(chǎn)企業(yè)涉稅稅種簡介

房地產(chǎn)企業(yè)涉稅稅種簡介龍巖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司財(cái)務(wù)部

房地產(chǎn)企業(yè)涉及的九大稅種印花稅契稅營業(yè)稅個(gè)人所得稅城鎮(zhèn)土地使用稅耕地占用稅房產(chǎn)稅土地增值稅企業(yè)所得稅印花稅

一、納稅范圍現(xiàn)行印花稅只對(duì)《印花稅暫行條例》列舉的憑證征收，沒有列舉的憑證不征稅。具體征稅范圍如下：

1.經(jīng)濟(jì)合同稅目稅率表中列舉了10大類合同。它們是：（1）購銷合同。（2）加工承攬合同。（3）建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)合同。（4）建筑安裝工程承包合同。（5）財(cái)產(chǎn)租賃合同。

（6）貨物運(yùn)輸合同。（7）倉儲(chǔ)保管合同。（8）借款合同。（9）財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)合同。（10）技術(shù)合同。

2.產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)

3.營業(yè)賬簿按照營業(yè)賬簿反映的內(nèi)容不同，在稅目中分為記載資金的賬簿（簡稱資金賬簿）和其他營業(yè)賬簿兩類，以便于分別采用按金額計(jì)稅和按件計(jì)稅兩種計(jì)稅方法。（1）資金賬簿。（2）其他營業(yè)賬簿。二、稅目及稅率序號(hào)稅目范圍稅率納稅人1購銷合同包括采購、供應(yīng)、購銷等合同0.3‰立合同人2加工承攬合同包括：加工、定作、修繕、測繪、印刷廣告0.5‰立合同人3建筑工程勘察設(shè)計(jì)合同包括：勘察、設(shè)計(jì)合同0.5‰立合同人4建筑安裝工程承包合同包括：建筑、安裝合同0.3‰立合同人5財(cái)產(chǎn)租賃合同包括：租賃房屋、車輛、機(jī)械、設(shè)備等合同1‰立合同人6貨物運(yùn)輸合同包括：航空、鐵路、海上、聯(lián)運(yùn)合同0.5‰立合同人7倉儲(chǔ)保管合同包括：倉儲(chǔ)、保管合同1‰立合同人8財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)合同包括：財(cái)產(chǎn)、責(zé)任、保證、信用等保險(xiǎn)1‰立合同人9技術(shù)合同包括：技術(shù)開發(fā)、轉(zhuǎn)讓、咨詢、服務(wù)等0.3‰立合同人10借款合同包括：銀行及其他金融機(jī)構(gòu)的借款0.05‰立合同人11產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書包括：財(cái)產(chǎn)所有權(quán)、版權(quán)、商標(biāo)專用權(quán)、專利權(quán)、專有技術(shù)使用權(quán)、土地使用權(quán)出讓、商品房銷售合同等0.5‰立據(jù)人12營業(yè)賬簿包括：生產(chǎn)經(jīng)營用賬冊(cè)資金賬簿0.5‰，其他賬簿5元/件立賬簿人13權(quán)利、許可證照包括：營業(yè)執(zhí)照、專利證、商標(biāo)注冊(cè)證、土地使用權(quán)證、房屋產(chǎn)權(quán)證等每件5元領(lǐng)受人

三、有關(guān)規(guī)定

1、在中華人民共和國境內(nèi)書立、領(lǐng)受條例所列舉憑證的單位和個(gè)人，都是印花稅的納稅義務(wù)人,應(yīng)當(dāng)按照條例規(guī)定繳納印花稅。

2、應(yīng)納稅憑證應(yīng)當(dāng)于書立或者領(lǐng)受時(shí)貼花。

3、簽訂供貨合同,沒有金額的，按照實(shí)際交易金額計(jì)算。

4、簽訂合同的雙方都繳納印花稅。

5、如果沒有簽訂合同，地方稅務(wù)局會(huì)視同簽訂了合同，按照實(shí)際交易金額計(jì)算印花稅。

四、會(huì)計(jì)處理繳納印花稅時(shí)：借：管理費(fèi)用貸：銀行存款契稅一、繳納對(duì)象契稅的征稅對(duì)象是境內(nèi)轉(zhuǎn)移的土地、房屋權(quán)屬。具體包括以下內(nèi)容：⑴國有土地使用權(quán)的出讓，由承受方交。是指土地使用者向國家交付土地使用權(quán)出讓費(fèi)用，國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者的行為。⑵土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，除了考慮土地增值稅，另由承受方交契稅。是指土地使用者以出售、贈(zèng)與、交換或者其他方式將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給其他單位和個(gè)人的行為。土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓不包括農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)移。

⑶房屋買賣：即以貨幣為媒介，出賣者向購買者過渡房產(chǎn)所有權(quán)的交易行為。以下幾種特殊情況，視同買賣房屋：

A、以房產(chǎn)抵債或?qū)嵨锝粨Q房屋，應(yīng)由產(chǎn)權(quán)承受人，按房屋現(xiàn)值繳納契稅。

B、以房產(chǎn)作投資或股權(quán)轉(zhuǎn)讓，以自有房產(chǎn)作股投入本人獨(dú)資經(jīng)營的企業(yè)，免納契稅。

C、房屋買賣：即以貨幣為媒介，出賣者向購買者過渡房產(chǎn)所有權(quán)的交易行為。以下幾種特殊情況，視同買賣房屋：

A、以房產(chǎn)抵債或?qū)嵨锝粨Q房屋，應(yīng)由產(chǎn)權(quán)承受人，按房屋現(xiàn)值繳納契稅。

B、以房產(chǎn)作投資或股權(quán)轉(zhuǎn)讓，以自有房產(chǎn)作股投入本人獨(dú)資經(jīng)營的企業(yè)，免納契稅。

C、買房拆料或翻建新房，應(yīng)照章納稅。房屋贈(zèng)與贈(zèng)與方不納土地增值稅，但承受方應(yīng)納契稅。

二、納稅義務(wù)人契稅的納稅義務(wù)人是境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個(gè)人。境內(nèi)是指中華人民共和國實(shí)際稅收行政管轄范圍內(nèi)。土地、房屋權(quán)屬是指土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)。單位是指企業(yè)單位、事業(yè)單位、國家機(jī)關(guān)、軍事單位和社會(huì)團(tuán)體以及其他組織。個(gè)人是指個(gè)體經(jīng)營者及其他個(gè)人，包括中國公民和外籍人員。三、稅率

1、接受以土地使用權(quán)等不動(dòng)產(chǎn)出資。按照土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣成交價(jià)格的3%—5%適用稅率繳納契稅；2、以自有房產(chǎn)作股投入本人獨(dú)資經(jīng)營的企業(yè)，免交契稅。

3、個(gè)人購房按以下稅率繳納①.個(gè)人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于其家庭唯一住房的，契稅稅率減按1%。

②.個(gè)人購買90平方米以上普通住房，且該住房屬于其家庭唯一住房的，契稅稅率減按1.5%。

③.個(gè)人購買經(jīng)濟(jì)適用住房契稅稅率減按1.5%；購買90平方米及以下的經(jīng)濟(jì)適用住房，且為家庭唯一住房的，契稅稅率減按1%。家庭成員范圍包括購買人、配偶以及未成年子女。父母與成年子女共同購房的，應(yīng)作為兩個(gè)家庭購房。注：家庭唯一住房根據(jù)房管部門出具的居民家庭原有住房信息書面查詢結(jié)果確定。

四、契稅的計(jì)稅稅依據(jù)如何何確定《中華人民共共和國契稅稅暫行條例例》第四條規(guī)定定，契稅的的計(jì)稅依據(jù)據(jù)：（一）國有土地使用用權(quán)出讓、、土地使用用權(quán)出售、、房屋買賣賣，為成交交價(jià)格；（二）土地使用權(quán)贈(zèng)贈(zèng)與、房屋屋贈(zèng)與，由由征收機(jī)關(guān)關(guān)參照土地地使用權(quán)出出售、房屋屋買賣的市市場價(jià)格核核定；（三）土地使用權(quán)交交換、房屋屋交換，為為所交換的的土地使用用權(quán)、房屋屋的價(jià)格的的差額。前款成交價(jià)價(jià)格明顯低低于市場價(jià)價(jià)格并且無無正當(dāng)理由由的，或者者所交換土土地使用權(quán)權(quán)、房屋的的價(jià)格的差差額明顯不不合理并且且無正當(dāng)理理由的，由由征收機(jī)關(guān)關(guān)參照市場場價(jià)格核定定。五、契稅的的繳納時(shí)間間契稅的納稅稅義務(wù)發(fā)生生時(shí)間，為為納稅人簽簽訂土地、、房屋權(quán)屬屬轉(zhuǎn)移合同同的當(dāng)天，，或者納稅稅人取得其其他具有土土地、房屋屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移移合同性質(zhì)質(zhì)憑證的當(dāng)當(dāng)天。六、會(huì)計(jì)處處理1、用于土土地開發(fā)：：開發(fā)成本本——土地地開發(fā)；2、用于商商品房開發(fā)發(fā)：開發(fā)成成本——房房屋開發(fā)；；3、自建用用房：無形形資產(chǎn)———土地使用用權(quán)；4、暫時(shí)沒沒確定使用用用途：無無形資產(chǎn)———土地使使用權(quán)；5、用于賺賺取租金：：開發(fā)成本本——土地地開發(fā)營業(yè)稅一、稅目及及稅率1、建筑安安裝工程作作業(yè)3%2、轉(zhuǎn)讓無無形資產(chǎn)5%3、銷售不不動(dòng)產(chǎn)5%4、出租不不動(dòng)產(chǎn)5%二、計(jì)稅依依據(jù)與稅款款計(jì)算1、建筑安安裝工程作作業(yè)的營業(yè)業(yè)稅計(jì)稅依依據(jù)①納稅人將將建筑工程程分包給其其他單位的的，以其取取得的全部部價(jià)款和價(jià)價(jià)外費(fèi)用扣扣除其支付付給其他單單位的分包包款后的余余額為營業(yè)業(yè)額。②除提供建筑業(yè)業(yè)勞務(wù)的同時(shí)銷銷售自產(chǎn)貨物的的混合銷售行為外，納稅人提供建筑筑業(yè)勞務(wù)（不含含裝飾勞務(wù)）的的，其營業(yè)額應(yīng)應(yīng)當(dāng)包括工程所所用原材料、設(shè)設(shè)備及其他物資資和動(dòng)力價(jià)款在在內(nèi)，但不包括括建設(shè)方提供的的設(shè)備價(jià)款。③自建行為和單單位或個(gè)人將不不動(dòng)產(chǎn)或者土地地使用權(quán)無償贈(zèng)贈(zèng)送其他單位或或者個(gè)人，由主主管稅務(wù)機(jī)關(guān)按按照“視同銷售售行為價(jià)格的確確定順序”規(guī)定定的順序核定營營業(yè)額。④納稅人采用清清包工形式提供供的裝飾勞務(wù)，，按照其向客戶戶實(shí)際收取的人人工費(fèi)、管理費(fèi)費(fèi)和輔助材料費(fèi)費(fèi)等收入（不含含客戶自行采購購的材料價(jià)款和和設(shè)備價(jià)款）確確認(rèn)計(jì)稅營業(yè)額額。2、轉(zhuǎn)讓土地使使用權(quán)的營業(yè)稅稅計(jì)稅依據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓讓土地使用權(quán)營營業(yè)稅的計(jì)稅依依據(jù)為房地產(chǎn)企企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地使使用權(quán)向?qū)Ψ绞帐杖〉娜績r(jià)款款和價(jià)外費(fèi)用。3、銷售不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)的營業(yè)稅計(jì)稅稅依據(jù)納稅人的營業(yè)額額為納稅人銷售售不動(dòng)產(chǎn)向?qū)Ψ椒绞杖〉娜績r(jià)價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。4、出租不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)的營業(yè)稅計(jì)稅稅依據(jù)納稅人的營業(yè)額額為納稅人出租租不動(dòng)產(chǎn)向?qū)Ψ椒绞杖〉娜績r(jià)價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用用。5、其他應(yīng)稅行行為的營業(yè)稅計(jì)計(jì)稅依據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)將不不動(dòng)產(chǎn)或者土地地使用權(quán)無償贈(zèng)贈(zèng)送其他單位或或個(gè)人按視同銷銷售確認(rèn)應(yīng)稅營營業(yè)額。三、納稅時(shí)間與地點(diǎn)點(diǎn)1、納稅時(shí)間營業(yè)稅納稅義務(wù)務(wù)發(fā)生時(shí)間為納納稅人提供應(yīng)稅稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無無形資產(chǎn)或者銷銷售不動(dòng)產(chǎn)并收收訖營業(yè)收入款款項(xiàng)或者取得索索取營業(yè)收入款款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天天。營業(yè)稅扣繳繳義務(wù)發(fā)生時(shí)間間為納稅人營業(yè)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)發(fā)生的當(dāng)天。2、納稅地點(diǎn)提供應(yīng)稅勞務(wù)——?jiǎng)趧?wù)發(fā)生地主管管稅務(wù)機(jī)關(guān)轉(zhuǎn)讓、出租土地地使用權(quán)——土地所在地主管管稅務(wù)機(jī)關(guān)轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)——機(jī)構(gòu)所在地主管管稅務(wù)機(jī)關(guān)銷售、出租不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)——不動(dòng)產(chǎn)所在地主主管稅務(wù)機(jī)關(guān)建筑業(yè)業(yè)務(wù)——在建筑業(yè)應(yīng)稅勞勞務(wù)發(fā)生地納稅稅扣繳義務(wù)人代扣扣建筑業(yè)營業(yè)稅稅——工程建筑業(yè)應(yīng)稅稅勞務(wù)所在地四、會(huì)計(jì)處理房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)繳繳營業(yè)稅時(shí)：借：營業(yè)稅金及及附加貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交營業(yè)稅繳納營業(yè)稅時(shí)：：借：應(yīng)交稅金——應(yīng)交營業(yè)稅貸：銀行存款城市維護(hù)建設(shè)稅稅以營業(yè)稅為基基數(shù)按照7%（5%），教育費(fèi)附加加以營業(yè)稅為基基數(shù)按照3%的稅率計(jì)繳。注意：房地產(chǎn)企企業(yè)銷售不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)向購房者收取取的定金、違約約金、賠償金、、延期付款利息息等價(jià)外費(fèi)用，，均應(yīng)該按照規(guī)規(guī)定繳納營業(yè)稅稅。否則存在涉涉稅風(fēng)險(xiǎn)。個(gè)人所得稅一、納稅范圍稅法規(guī)定的個(gè)人人所得包括：1、工資薪金所得得；2、個(gè)體工商戶的的生產(chǎn)、經(jīng)營所所得；3、對(duì)企事業(yè)單位位的的承包經(jīng)營營、承租經(jīng)營所所得；4、勞務(wù)報(bào)酬所得得；5、稿酬所得；6、特許權(quán)使用費(fèi)費(fèi)所得；7、利息、股息、、紅利所得；8、財(cái)產(chǎn)租賃所得得；9、財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得得；10、偶然所得；11、經(jīng)國務(wù)院財(cái)政政部門確定征收收的其他所得；；二、工資薪金所所得個(gè)人所得稅稅稅率級(jí)數(shù)含稅級(jí)距不含稅級(jí)距稅率速算扣除數(shù)1不超過1500元的不超過1455元的302超過1500—4500元的部分超過1455—4155元的部分101053超過4500—9000元的部分超過4155—7755元的部分205554超過9000—35000元的部分超過7755—27255元的部分2510055超過35000—55000元的部分超過27555—41255元的部分3027756超過55000—80000元的部分超過31375元—45375元的部分3555057超過80000元部分超過57505的部分4513505說明：1、本表含稅級(jí)距距指以每月收入入額減除費(fèi)用3500元后的余額或者者減除附加減除除費(fèi)用后的余額額。2、含稅級(jí)距適用用于由納稅人負(fù)負(fù)擔(dān)稅款的工資資、薪金所得；；不含稅級(jí)距適適用于由他人(單位)代付稅款的工資資、薪金所得。。3、新個(gè)人所得稅稅稅率表中不含含稅級(jí)距是按以以下基本計(jì)算公公式計(jì)算所得：：本級(jí)不含稅級(jí)距距的上限額=含稅級(jí)距的上限限額-（含稅級(jí)距的上上限額×本級(jí)對(duì)應(yīng)稅率-速算扣除數(shù)）三、全年一次性性獎(jiǎng)金的個(gè)人所所得稅計(jì)算方法法國稅發(fā)[2005]9號(hào)文件（《國家稅務(wù)總局關(guān)關(guān)于調(diào)整個(gè)人取取得全年一次性性獎(jiǎng)金等計(jì)算征征收個(gè)人所得稅稅方法問題的通通知》）規(guī)定：納稅人人取得全年一次次性獎(jiǎng)金，單獨(dú)獨(dú)作為一個(gè)月工工資、薪金所得得計(jì)算納稅，并并按以下計(jì)稅辦辦法,由扣繳義務(wù)人發(fā)發(fā)放時(shí)代扣代繳繳：1、先將雇員當(dāng)月月內(nèi)取得的全年年一次性獎(jiǎng)金，，除以12個(gè)月，按其商數(shù)數(shù)確定適用稅率率和速算扣除數(shù)數(shù)。如果在發(fā)放放年終一次性獎(jiǎng)獎(jiǎng)金的當(dāng)月，雇雇員當(dāng)月工資薪薪金所得低于稅稅法規(guī)定的費(fèi)用用扣除額，應(yīng)將將全年一次性獎(jiǎng)獎(jiǎng)金減除“雇員員當(dāng)月工資薪金金所得與費(fèi)用扣扣除額的差額””后的余額，按按上述辦法確定定全年一次性獎(jiǎng)獎(jiǎng)金的適用稅率率和速算扣除數(shù)數(shù)。2、將雇員個(gè)人當(dāng)當(dāng)月內(nèi)取得的全全年一次性獎(jiǎng)金金，按本條第1項(xiàng)確定的適用稅稅率和速算扣除除數(shù)計(jì)算征稅，，計(jì)算公式如下下：A.如果雇員當(dāng)月工工資薪金所得高高于（或等于））稅法規(guī)定的費(fèi)費(fèi)用扣除額的，，適用公式為：：應(yīng)納稅額=雇員當(dāng)月取得全全年一次性獎(jiǎng)金金×適用稅率-速算扣除數(shù)B.如果雇員當(dāng)月工工資薪金所得低低于稅法規(guī)定的的費(fèi)用扣除額的的，適用公式為為：應(yīng)納稅額=(雇員當(dāng)月取得全全年一次性獎(jiǎng)金金-雇員當(dāng)月工資薪薪金所得與費(fèi)用用扣除額的差額額)×適用稅率-速算扣除數(shù)3、案例分析案例一：方女士是一家家公司雇員，2013年12月取得當(dāng)月工資資8500元，年終獎(jiǎng)48000元，其應(yīng)繳納多多少個(gè)人所得稅稅？按照新《個(gè)人所得稅法》規(guī)定，方女士當(dāng)當(dāng)月工資薪金應(yīng)應(yīng)繳納個(gè)稅=（8500-3500）×20%-555=445元年終獎(jiǎng)48000÷12=4000，對(duì)應(yīng)稅率為10%，速算扣除數(shù)為為105年終獎(jiǎng)應(yīng)納稅額額=48000××10%-105=4695元方女士12月份共計(jì)應(yīng)繳納納個(gè)人所得稅=445+4695=5140元。案例二：我國公民王先先生在某銀行工工作，2013年12月11日取得工資收入入3000元，月底又一次次取得年終獎(jiǎng)金金50000元，計(jì)算其12月份繳納多少個(gè)個(gè)人所得稅？王先生月工資收收入低于3500元，可用其取得得的獎(jiǎng)金收入50000元補(bǔ)足其差額部部分500元，剩余49500元除以12個(gè)月，得出月均獎(jiǎng)金4125元，其對(duì)應(yīng)的稅稅率和速算扣除除數(shù)分別為10%和105元。全年一次性獎(jiǎng)金金的應(yīng)納稅額=49500××10%-105=4845元工資薪金的應(yīng)納納稅額=0元12月份應(yīng)納個(gè)人所所得稅額=4845+0=4845元案例三：中國公民李某某2013年12月份工資4000元，12月取得不含稅全全年一次性獎(jiǎng)金金50000元，問李某取得得的不含稅全年年一次性獎(jiǎng)金應(yīng)應(yīng)繳納的個(gè)人所所得稅？①不含稅的全年年一次性獎(jiǎng)金適適用的稅率和速速算扣除數(shù)為：：50000元按12個(gè)月分?jǐn)偤蟮贸龀雒吭陋?jiǎng)金為4166.66元，對(duì)應(yīng)的稅率率和速算扣除數(shù)數(shù)分別為20%和555元。②含稅的全年一一次性獎(jiǎng)金收入入=（50000-555）÷（1-20%）=61806.25元③含稅的全年一次次性獎(jiǎng)金適用的的稅率和速算扣扣除數(shù)為：61806.25元按12個(gè)月分?jǐn)偤竺總€(gè)個(gè)月收入為5150.52元，對(duì)應(yīng)的稅率率和速算扣除數(shù)數(shù)仍然為20%和555元。④應(yīng)繳納的個(gè)人所所得稅=61806.25×20%-555=11806.29元注意事項(xiàng)值得注意的是，，在一個(gè)納稅年年度內(nèi)，對(duì)每一一個(gè)納稅人只允允許按上述方法法計(jì)算一次全年年一次性獎(jiǎng)金。。員工取得的除除全年一次性獎(jiǎng)獎(jiǎng)金以外的其他他名目的獎(jiǎng)金，，如半年獎(jiǎng)、季季度獎(jiǎng)、加班獎(jiǎng)獎(jiǎng)、現(xiàn)金獎(jiǎng)、出出勤獎(jiǎng)等，一律律與當(dāng)月工資、、薪金收入合并并繳納個(gè)人所得得稅。四、會(huì)會(huì)計(jì)處處理代扣員員工個(gè)個(gè)人所所得稅稅：借：應(yīng)應(yīng)付職職工薪薪酬貸：應(yīng)應(yīng)交稅稅費(fèi)——應(yīng)交個(gè)個(gè)人所所得稅稅繳納個(gè)個(gè)人所所得稅稅時(shí)：：借：應(yīng)應(yīng)交稅稅費(fèi)——應(yīng)交個(gè)個(gè)人所所得稅稅貸：銀銀行存存款城鎮(zhèn)土土地使使用稅稅一、城城鎮(zhèn)土土地使使用稅稅的納納稅人人（一））納稅稅人范范圍在城市市、縣縣城、、建制制鎮(zhèn)、、工礦礦區(qū)范范圍內(nèi)內(nèi)使用用土地地的單單位和和個(gè)人人，為為城鎮(zhèn)鎮(zhèn)土地地使用用稅的的納稅稅人。。（二））納稅稅人分分類城鎮(zhèn)土土地使使用稅稅的納納稅人人通常常包括括以下下幾類類：1、擁有有土地地使用用權(quán)的的單位位和個(gè)個(gè)人；；2、擁有有土地地使用用權(quán)的的單位位和個(gè)個(gè)人不不在土土地所所在地地的，，其土土地的的實(shí)際際使用用人和和代管管人為為納稅稅人；；3、土地地使用用權(quán)未未確定定或權(quán)權(quán)屬糾糾紛未未解決決的，，其實(shí)實(shí)際使使用人人為納納稅人人；4、土地地使用用權(quán)共共有的的，共共有各各方都都是納納稅人人，由由共有有各方方使用用土地地面積積占總總面積積的比比例，，分別別計(jì)算算繳納納土地地使用用稅。。二、城城鎮(zhèn)土土地使使用稅稅稅率率級(jí)別人口（人）每平方米稅額（元）大城市50萬以上1.5—30中等城市20—50萬1.2—24小城市20萬以下0.9—18縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0.6—12三、城城鎮(zhèn)土土地使使用稅稅的納納稅時(shí)時(shí)間情況納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間購置新建商品房房屋交付使用之次月起購置存量房房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)簽發(fā)房屋權(quán)屬證書之次月起出租、出借房地產(chǎn)交付出租、出借房地產(chǎn)之次月起以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時(shí)間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時(shí)間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅（新內(nèi)容）新征用的非耕地批準(zhǔn)征用次月起新征用的耕地批準(zhǔn)使用之日起滿一年時(shí)納稅人因土地權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止土地使用稅的納稅義務(wù)的其應(yīng)納稅款的計(jì)算應(yīng)截止到房產(chǎn)的實(shí)物或權(quán)利發(fā)生變化的當(dāng)月末（即次月免除納稅義務(wù)）四、城城鎮(zhèn)土土地使使用稅稅的納納稅期期限城鎮(zhèn)土土地使使用稅稅實(shí)行行按年年計(jì)算算、分分期繳繳納的的方法法，具具體納納稅期期限由由省、、自治治區(qū)、、直轄轄市人人民政政府確確定。。五、會(huì)會(huì)計(jì)處處理房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)繳納納城鎮(zhèn)鎮(zhèn)土地地使用用稅時(shí)時(shí)：借：管管理費(fèi)費(fèi)用——城鎮(zhèn)土土地使使用稅稅貸：銀銀行存存款耕地占占用稅稅一、耕耕地占占用稅稅納稅稅人1、納稅稅人：：是占占用耕耕地建建房或或從事事非農(nóng)農(nóng)業(yè)建建設(shè)的的單位位和個(gè)個(gè)人。。2、征稅稅范圍圍：包包括納納稅人人為建建房或或從事事其他他非農(nóng)農(nóng)業(yè)建建設(shè)而而占用用的國國家所所有和和集體體所有有的耕耕地。。二、應(yīng)應(yīng)納稅稅額的的計(jì)算算1、計(jì)稅稅依據(jù)據(jù)：以以納稅稅人占占用耕耕地的的面積積為計(jì)計(jì)稅依依據(jù)，，以每每平方方米為為計(jì)量量單位位。2、耕地地占用用稅在在稅率率設(shè)計(jì)計(jì)上采采用了了地區(qū)區(qū)差別別定額額稅率率，稅稅率具具體規(guī)規(guī)定如如下：：各省、、自治治區(qū)、、直轄轄市耕耕地占占用稅稅平均均稅額額地區(qū)每平方米平均稅額（元）上海45北京40天津35江蘇、浙江、福建、廣東30遼寧、湖北、湖南25河北、安徽、江西、山東、河南、重慶、四川22.50廣西、海南、貴州、云南、陜西20山西、吉林、黑龍江17.50內(nèi)蒙古、西藏、甘肅、青海、寧夏、新疆12.503、稅額額計(jì)算算應(yīng)納稅稅額=實(shí)際占占用耕耕地面面積（（平方方米））×適用定定額稅稅率三、會(huì)會(huì)計(jì)處處理1、用于于土地地開發(fā)發(fā)：開開發(fā)成成本——土地開開發(fā)2、用于于商品品房開開發(fā)：：開發(fā)發(fā)成本本——房屋開開發(fā)3、用于于自建房房：無無形資資產(chǎn)——土地使使用權(quán)權(quán)4、暫時(shí)時(shí)沒確確定使使用用用途：：無形形資產(chǎn)產(chǎn)——土地使使用權(quán)權(quán)5、用于于賺取取租金金：開開發(fā)成成本——土地開開發(fā)房產(chǎn)稅稅一、房房產(chǎn)稅稅納稅稅人1、產(chǎn)權(quán)權(quán)屬于于國家家所有有的，，由經(jīng)經(jīng)營管管理單單位納納稅；；屬于于集體體、個(gè)個(gè)人所所有的的，由由集體體或個(gè)個(gè)人納納稅；；2、產(chǎn)權(quán)權(quán)出典典的，，由承承典人人納稅稅；3、產(chǎn)權(quán)權(quán)所有有人、、承典典人不不在房房屋所所在地地的，，由房房產(chǎn)代代管人人或者者使用用人納納稅；；4、產(chǎn)權(quán)權(quán)未確確定及及租典典糾紛紛未解解決的的，亦亦由房房產(chǎn)代代管人人或者者使用用人納納稅；；5、無租租使用用其他他房產(chǎn)產(chǎn)的問問題：：納稅稅單位位和個(gè)個(gè)人無無租使使用房房產(chǎn)管管理部部門、、免稅稅單位位及納納稅單單位的的房產(chǎn)產(chǎn)，應(yīng)應(yīng)由使使用人人代為為繳納納房產(chǎn)產(chǎn)稅。。二、征征稅對(duì)對(duì)象房產(chǎn)稅稅的征征稅對(duì)對(duì)象是是房產(chǎn)產(chǎn)。房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)建造造的商商品房房，在在出售售前，，不征征收房房產(chǎn)稅稅；但但對(duì)出出售前前房地地產(chǎn)開開發(fā)企企業(yè)已已使用用或出出租、、出借借的商商品房房應(yīng)按按規(guī)定定征收收房產(chǎn)產(chǎn)稅。。三、征征稅范范圍房產(chǎn)稅稅的征征稅范范圍為為城市市、縣縣城、、建制制鎮(zhèn)和和工礦礦區(qū)。。房產(chǎn)產(chǎn)稅的的征稅稅范圍圍不包包括農(nóng)農(nóng)村。。四、計(jì)計(jì)稅依依據(jù)（一））從價(jià)價(jià)計(jì)征征1、按照照房屋屋原價(jià)價(jià)征收收房產(chǎn)產(chǎn)稅2、房產(chǎn)產(chǎn)原值值界定定3、改建支支出不不構(gòu)成成房產(chǎn)產(chǎn)原值值4、其他他政策策5、房屋屋附屬屬設(shè)備備和配配套設(shè)設(shè)施的的計(jì)稅稅規(guī)定定6、居民民住宅宅區(qū)內(nèi)內(nèi)業(yè)主主共有有的經(jīng)經(jīng)營性性房產(chǎn)產(chǎn)繳納納房產(chǎn)產(chǎn)稅（二））從租租計(jì)征征《房產(chǎn)稅稅暫行行條例例》規(guī)定，，房產(chǎn)產(chǎn)出租租的，，以房房產(chǎn)租租金收收入為為房產(chǎn)產(chǎn)稅的的計(jì)稅稅依據(jù)據(jù)。四、稅稅率和和計(jì)算算公式式1、從價(jià)價(jià)計(jì)征征：按按照房房產(chǎn)原原值一一次減減除10%—30%后的余余值計(jì)計(jì)征，，稅率率1.2%。計(jì)算算公式式：應(yīng)納稅稅額=應(yīng)稅房房產(chǎn)原原值×（1-扣除比比例））×1.2%2、從租租計(jì)征征：按按照房房產(chǎn)出出租的的租金金收入入計(jì)征征，稅稅率為為12%。從2008年3月1日起，，對(duì)個(gè)個(gè)人按按市場場價(jià)格格出租租的居居民住住房，，不區(qū)區(qū)分用用途，，按4%征收房房產(chǎn)稅稅，免免征土土地使使用稅稅。計(jì)算公公式：：應(yīng)納納稅額額=租金收收入×12%（或4%）五、會(huì)會(huì)計(jì)處處理：：1、每月月提取取承租租的房房產(chǎn)稅稅時(shí)：：借：管管理費(fèi)費(fèi)用——房產(chǎn)稅稅貸：其其他應(yīng)應(yīng)付款款——張三三2、支付付房產(chǎn)產(chǎn)稅時(shí)時(shí)：借：其其他應(yīng)應(yīng)付款款——張三三貸：銀銀行存存款（（或：：現(xiàn)金金）土地增增值稅稅一、土土地增增值稅稅的納納稅人人與納納稅范范圍1、納稅稅人：：土地地增值值稅的的納稅稅義務(wù)務(wù)人為為轉(zhuǎn)讓讓國有有土地地使用用權(quán)、、地上上的建建筑物物及其其附著著物（（簡稱稱轉(zhuǎn)讓讓房地地產(chǎn)））并取取得收收入的的單位位和個(gè)個(gè)人。。2、征稅稅范圍圍：土土地增增值稅稅的征征稅范范圍包包括：：有償償轉(zhuǎn)讓讓國有有土地地使用用權(quán)及及地上上建筑筑物和和其他他附著著物產(chǎn)產(chǎn)權(quán)所所取得得的增增值額額。①轉(zhuǎn)讓讓國有有土地地使用用權(quán)；；②地上上的建建筑物物及其其附著著物連連同國國有土土地使使用權(quán)權(quán)一并并轉(zhuǎn)讓讓。二、土土地增增值稅稅稅率率土地增增值稅稅稅率率設(shè)計(jì)計(jì)的基基本原原則是是增值值多的的多征征，增增值少少的少少征，，無增增值的的不征征，對(duì)對(duì)建造造普通通標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)住房房的適適當(dāng)照照顧。。土地增增值稅稅四級(jí)級(jí)超率率累進(jìn)進(jìn)稅率率表級(jí)數(shù)增值額與扣稅項(xiàng)目金額的比率稅率（%）速算扣除系數(shù)（%）1不超過50%的部分3002超過50%至100%的部分4053超過100%至200%的部分50154超過200%的部分6035三、土土地增增值稅稅應(yīng)稅稅收入入的確確定1、貨幣幣收入入2、實(shí)物物收入入3、其他收收入四、土地地增值稅稅扣除項(xiàng)項(xiàng)目的確確定（一）房房地產(chǎn)開開發(fā)成本本1、土地征征用及拆拆遷補(bǔ)償償費(fèi)2、前期工工程費(fèi)3、建筑安安裝工程程費(fèi)4、基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施建設(shè)設(shè)費(fèi)5、公共配配套設(shè)施施費(fèi)6、開發(fā)間間接費(fèi)(二)房地產(chǎn)開開發(fā)費(fèi)用用房地產(chǎn)開開發(fā)費(fèi)用用是指與與房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目有關(guān)關(guān)的銷售售費(fèi)用、、管理費(fèi)費(fèi)用和財(cái)財(cái)務(wù)費(fèi)用用。作為為土地增增值稅扣扣除項(xiàng)目目的房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)費(fèi)用，，不是按按照納稅稅人房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目實(shí)實(shí)際發(fā)生生的費(fèi)用用進(jìn)行扣扣除，而而是依據(jù)據(jù)《土地增值值稅暫行行條例實(shí)實(shí)施細(xì)則則》的規(guī)定標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，按按照取得得土地使使用權(quán)所所支付的的金額和和房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)成成本之和和的一定定比例扣扣除?！锻恋卦鲋抵刀悤盒行袟l例實(shí)實(shí)施細(xì)則則》規(guī)定：1、財(cái)務(wù)費(fèi)費(fèi)用中的的利息支支出，凡凡能夠按按轉(zhuǎn)讓房房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目計(jì)算算分?jǐn)偛⒉⑻峁┙鸾鹑跈C(jī)構(gòu)構(gòu)證明的的，允許許據(jù)實(shí)扣扣除，但但最高不不能超過過按商業(yè)業(yè)銀行同同類同期期貸款利利率計(jì)算算的金額額。具體含義義：實(shí)際支付付利息+（取得土土地使用用權(quán)所支支付的金金額+房地產(chǎn)開開發(fā)成本本）×5%以內(nèi)2、凡不能能按轉(zhuǎn)讓讓房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)計(jì)算分?jǐn)倲偫⒅еС龌虿徊荒芴峁┕┙鹑跈C(jī)機(jī)構(gòu)證明明的，房房地產(chǎn)開開發(fā)費(fèi)用用按《實(shí)施細(xì)則則》第七條（（一）、、（二））項(xiàng)規(guī)定定計(jì)算的的金額之之和的10%以內(nèi)計(jì)算算扣除。。具體含義義：（取得土土地使用用權(quán)所支支付的金金額+房地產(chǎn)開開發(fā)成本本）×10%以內(nèi)（三）與與轉(zhuǎn)讓房房地產(chǎn)有有關(guān)的稅稅金與轉(zhuǎn)讓房房地產(chǎn)有有關(guān)的稅稅金是指指在轉(zhuǎn)讓讓房地產(chǎn)產(chǎn)時(shí)繳納納的營業(yè)業(yè)稅、城城市維護(hù)護(hù)建設(shè)稅稅、印花花稅、教教育費(fèi)附附加。注意：房地產(chǎn)企企業(yè)在轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓房地地產(chǎn)時(shí)繳繳納的印印花稅因因列入管管理費(fèi)用用中，故故在此不不允許單單獨(dú)再扣扣除。其其他納稅稅人繳納納的印花花稅（按按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移書據(jù)據(jù)所載金金額的萬萬分之五五貼花））允許在在此扣除除。房地產(chǎn)企企業(yè)為取取得土地地使用權(quán)權(quán)所支付付的契稅稅，應(yīng)視視同“按按國家統(tǒng)統(tǒng)一規(guī)定定交納的的有關(guān)費(fèi)費(fèi)用”，，計(jì)入““取得土土地使用用權(quán)所支支付的金金額”中中扣除。。（四）財(cái)財(cái)政部規(guī)規(guī)定的其其他扣除除項(xiàng)目對(duì)從事房房地產(chǎn)開開發(fā)的納納稅人可可按《土地增值值稅暫行行條例實(shí)實(shí)施細(xì)則則》第七條（（一）、、（二））項(xiàng)規(guī)定定計(jì)算的的金額之之和，加加計(jì)20%的扣除。?！敬藯l優(yōu)惠惠只適用用于從事事房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)的的納稅人人】五、土地地增值稅稅應(yīng)納稅稅額的計(jì)計(jì)算方法法計(jì)算公式式：應(yīng)納稅額額=∑（每級(jí)距距的土地地增值額額×適用稅率率）在實(shí)際工工作中，，分步計(jì)計(jì)算比較較繁瑣，，一般采采用速算算扣除法法計(jì)算。。具體公公式如下下：1、增值額額未超過過扣除項(xiàng)項(xiàng)目金額額的50%土地增值值稅稅額額=增值額×30%2、增值額額超過扣扣除項(xiàng)目目金額的的50%，未超過過100%土地增值值稅稅額額=增值額×40%-扣除項(xiàng)目目金額×5%3、增值額額超過扣扣除項(xiàng)目目金額的的100%，未超過過200%土地增值值稅稅額額=增值額×50%-扣除項(xiàng)目目金額×15%4、增值額額超過扣扣除項(xiàng)目目金額的的200%土地增值值稅稅額額=增值額×60%-扣除項(xiàng)目目金額×35%六、房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)土土地增值值稅的預(yù)預(yù)征土地增值值稅預(yù)征征規(guī)定：：納稅人在在項(xiàng)目全全部竣工工結(jié)算前前轉(zhuǎn)讓房房地產(chǎn)取取得的收收入，由由于涉及及成本確確定或其其他原因因而無法法據(jù)以計(jì)計(jì)算土地地增值稅稅的，可可以預(yù)征征土地增增值稅，，待該項(xiàng)項(xiàng)目全部部竣工、、辦理結(jié)結(jié)算后再再進(jìn)行清清算，多多退少補(bǔ)補(bǔ)。具體體辦法由由各省、、自治區(qū)區(qū)、直轄轄市地方方稅務(wù)局局根據(jù)當(dāng)當(dāng)?shù)厍闆r況制定。。龍巖市地地方稅務(wù)務(wù)局對(duì)土土增稅的的預(yù)征率率規(guī)定如如下:1、普通住住宅2%2、非普通通住宅3%3、非住宅宅5%七、房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)土土地增值值稅的會(huì)會(huì)計(jì)處理理1、計(jì)算應(yīng)應(yīng)由當(dāng)期期營業(yè)收收入負(fù)擔(dān)擔(dān)的土地地增值稅稅：借：營業(yè)業(yè)稅金及及附加貸：應(yīng)交交稅費(fèi)—應(yīng)交土地地增值稅稅2、房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)繳納納土地增增值稅時(shí)時(shí)：借：應(yīng)交交稅費(fèi)—應(yīng)交土地地增值稅稅貸：銀行行存款八、土地地增值稅稅與房地地產(chǎn)銷售售價(jià)格稅稅收籌劃劃1、免稅臨臨界點(diǎn)定定價(jià)系數(shù)數(shù)1.670242、高收益益最低定定價(jià)系數(shù)數(shù)1.82014企業(yè)所得得稅一、企業(yè)業(yè)所得稅稅納稅人人1、居民企企業(yè)：是是指依法法在中國國境內(nèi)成成立，或或者依照照外國（（地區(qū)））法律成成立但實(shí)實(shí)際管理理機(jī)構(gòu)在在中國境境內(nèi)的企企業(yè)。2、非居民民企業(yè)：：是指依依照外國國（地區(qū)區(qū)）法律律成立且且實(shí)際管管理機(jī)構(gòu)構(gòu)不在中中國境內(nèi)內(nèi)，但在在中國境境內(nèi)設(shè)立立機(jī)構(gòu)、、場所的的，或者者在中國國境內(nèi)未未設(shè)立機(jī)機(jī)構(gòu)、場場所，但但有來源源于中國國境內(nèi)所所得的企企業(yè)。二、企業(yè)業(yè)所得稅稅征稅對(duì)對(duì)象1、銷售貨貨物所得得2、提供勞務(wù)所得得3、轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)所得得4、股息、紅利等等權(quán)益性投資收收益5、利息所得6、租金所得7、特許權(quán)使用費(fèi)費(fèi)所得8、接受捐贈(zèng)所得得9、其他所得三、企業(yè)所得稅稅稅率（一）基本稅率率為25%適用于居民企業(yè)業(yè)和在中國境內(nèi)內(nèi)設(shè)有機(jī)構(gòu)、場場所且所得與機(jī)機(jī)構(gòu)、場所有關(guān)關(guān)聯(lián)的非居民企企業(yè)。（二）低稅率為為20%適用于在中國境境內(nèi)未設(shè)立機(jī)構(gòu)構(gòu)、場所的，或或者雖設(shè)立機(jī)構(gòu)構(gòu)、場所但取得得的所得與其所所設(shè)機(jī)構(gòu)、場所所沒有實(shí)際聯(lián)系系的居民企業(yè)。。四、成本費(fèi)用的的扣除政策（一）成本對(duì)象象的確定原則會(huì)計(jì)核算中成本本對(duì)象的確定原原則1、單體開發(fā)項(xiàng)目目，一般以每一一獨(dú)立編制設(shè)計(jì)計(jì)概算或施工圖圖預(yù)算所列的單單項(xiàng)開發(fā)工程為為成本核算對(duì)象象。2、在同一開發(fā)地地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)類型型相同、開竣工工時(shí)間相近、由由同一施工單位位施工或總包的的群體開發(fā)項(xiàng)目目，可以合并為為一個(gè)成本核算算對(duì)象。3、成片分期（區(qū)區(qū)）開發(fā)的項(xiàng)目目，以各期（區(qū)區(qū)）為成本核算算對(duì)象。4、同一項(xiàng)目有裙裙房、公寓、寫寫字樓等不同功功能的，在按期期（區(qū)）劃分成成本核算對(duì)象的的基礎(chǔ)上，還應(yīng)應(yīng)按功能劃分成成本核算對(duì)象。。5、同一小區(qū)、同同一期有高層、、多層、復(fù)式等等不同結(jié)構(gòu)的，，還應(yīng)按結(jié)構(gòu)劃劃分成本對(duì)象。。6、根據(jù)核算和管管理需要，對(duì)獨(dú)獨(dú)立的設(shè)計(jì)概算算或施工圖預(yù)算算的配套設(shè)施，，不論其支出是是否攤?cè)敕课莸鹊乳_發(fā)產(chǎn)品成本本，均應(yīng)單獨(dú)作作為成本核算對(duì)對(duì)象。（二）成本及費(fèi)費(fèi)用的扣除范圍圍1、計(jì)稅成本①土地征用費(fèi)及及拆遷補(bǔ)償費(fèi)②前期工程費(fèi)③建筑安裝工程程費(fèi)④基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)設(shè)費(fèi)⑤公共配套設(shè)施施費(fèi)⑥開發(fā)間接費(fèi)2、營業(yè)稅金及附附加（包括：土土地增值稅）3、期間費(fèi)用①管理費(fèi)用②營銷費(fèi)用③財(cái)務(wù)費(fèi)用（三）扣除項(xiàng)目目的標(biāo)準(zhǔn)在計(jì)算應(yīng)納稅所所得額時(shí)，下列列項(xiàng)目可按照實(shí)實(shí)際發(fā)生額或規(guī)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)扣除除。1．工資、薪金支支出。2、職工福利費(fèi)支支出。不超過工工資薪金總額14%的部分準(zhǔn)予扣除除。3、工會(huì)經(jīng)費(fèi)。不不超過工資薪金金總額2%的部分準(zhǔn)予扣除除。4、職工教育經(jīng)費(fèi)費(fèi)支出。不超過過工資薪金總額額2.5%的