房地產(chǎn)公司產(chǎn)品線開發(fā)與產(chǎn)品標準化

新常態(tài)下的高周轉(zhuǎn)策略產(chǎn)品線開發(fā)與產(chǎn)品標準化June6,2014?REMC-2013房市可能很快，甚至已經(jīng)觸頂——好時光不多了★

2013年，全國商品房銷售面積13.1億平方米，同比增長17.3%；銷售額8.1萬億元，同比增長26.8%?！?/p>

何時、是否達到市場總量高點，有待通過“后視鏡”判斷。但確定的是，好時光不多了！黃金時代/上半場白銀時代/下半場中期盤整■（首先要）摒棄效仿，善見未來；走自己的路，讓別人無路可走！是到了重新思考企業(yè)戰(zhàn)略及開發(fā)策略的是時候了★

有的企業(yè)轉(zhuǎn)型剛需后業(yè)績增速未見提高；有的企業(yè)，保持克制，堅定高端，反而快而優(yōu)，如方興?！?/p>

配套服務、云服務等，其實是被動到主動的轉(zhuǎn)變，沒必要盲目效仿。是到了重新思考企業(yè)戰(zhàn)略及開發(fā)策略的是時候了“三中”時期“三中”時代中期盤整中年成熟期中利時代如何“三高”■高增長■高收益■高價值從老三高到新三高——高周轉(zhuǎn)高杠桿高增長高增長高收益高價值沒有什么不可能！高周轉(zhuǎn)2.0模式推行產(chǎn)品線開發(fā)的主要目的是為了實現(xiàn)高周轉(zhuǎn)——■高周轉(zhuǎn)已成為過去幾年備受業(yè)內(nèi)企業(yè)所推崇的至上模式。受資金來源少、資金成本高所限，預計未來幾年內(nèi)高周轉(zhuǎn)依然業(yè)內(nèi)主流企業(yè)的主流開發(fā)模式。推行產(chǎn)品線開發(fā)的主要目的是為了實現(xiàn)高周轉(zhuǎn)?！虍a(chǎn)品設計標準總體戰(zhàn)略快速定位快速設計快速招采快速施工快速銷售標準化產(chǎn)品開發(fā)標準化產(chǎn)品線開發(fā)◎產(chǎn)品級配標準◎開發(fā)運營標準快速周轉(zhuǎn)快速決策產(chǎn)品決策前置但要嚴防高周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)為高庫存！■但如果把產(chǎn)品線僅理解為設計標準化或產(chǎn)品標準化，不僅成果難以落地，或落地效果不彰，在產(chǎn)品競爭力不強的情況下，如果市場銷售形勢不好，高周轉(zhuǎn)就可能轉(zhuǎn)為高庫存。拿地量增加投資額增加銷售額增加可售貨值增加開工量增加存貨值增加資金鏈斷裂高周轉(zhuǎn)陷阱新常態(tài)下的高周轉(zhuǎn)策略主題——房企如何推行產(chǎn)品線開發(fā)與產(chǎn)品標準化一、深刻理解高周轉(zhuǎn)二、產(chǎn)品線規(guī)劃與產(chǎn)品標準化三、落地實施及應用實效（一）為什么還要繼續(xù)高周轉(zhuǎn)（二）如何實現(xiàn)“新三高”

（一）產(chǎn)品戰(zhàn)略及產(chǎn)品線規(guī)劃（二）產(chǎn)品模式設計與產(chǎn)品線策劃（三）建模和建庫（四）開發(fā)運營標準（一）實例（二）應用實效一、深刻理解高周轉(zhuǎn)（一）為什么還要繼續(xù)高周轉(zhuǎn)（二）如何實現(xiàn)“新三高”（一）為什么還要繼續(xù)高周轉(zhuǎn)時下質(zhì)疑高周轉(zhuǎn)的幾個典型觀點——■

市場已觸及高點，容量有限；■

市場銷售形勢不好時，高周轉(zhuǎn)容易導致高庫存；■

高周轉(zhuǎn)的企業(yè)大都是財務高杠桿的企業(yè)…總之，想得到的論證結(jié)論是：高周轉(zhuǎn)可能導致資金鏈斷裂。

人不管是誰，都無法看清現(xiàn)實中的一切，大多數(shù)人只希望看到自己想看到的和想要的現(xiàn)實而言。

——2000多年前凱撒的感慨高周轉(zhuǎn)的目的主要是為了“快”——快速開發(fā)，快速銷售，快速實現(xiàn)現(xiàn)金流平衡，快速轉(zhuǎn)戰(zhàn)新項目——為什么一定要“快”？1、只有“快”，才才能搶占市場份額額，才能不枉費將將逝的好時光2013年TOP10房企銷售業(yè)績及平均售價排名企業(yè)簡稱合約銷售額同比增長銷售面積同比增長銷售均價1→萬科170921.0%149015%114702→綠地162553.0%166041%97893→保利125323.2%106418%117764↑1中海1385/109024.2%92327%118095↑4碧桂園1060123.0%1593109%66546→恒大10048.8%1489-3.84%67417↓3萬達1456/84432%/-6.7%———8↑2世茂67145.5%52428%128029↓1華潤66327.0%57822%1147110↓3綠城621（+30）19.2%3099%20115備注⑴均為合約銷售額（非權益銷售額）和銷售面積。⑵中海地產(chǎn)銷售額單位是億港元（包括中海宏洋172億，不包括中建地產(chǎn)），折合人民幣1090億元（按2013年12月31日匯率0.78693）；保利不包括保利置業(yè)267億元。業(yè)績梯級分化越來來越明顯——★注：2013年，“千億級”企企業(yè)是7家，“過千億”企企業(yè)可能只有5家。2013年百億房企已達73家，增加了20家——雖然市場集中度越越來越高，但市場場總體格局依然是是“小散亂”■無論市場容量是否否已經(jīng)見頂，銷售售額和銷售面積也也不會快速萎縮，，預計“白銀時代代”要持續(xù)15-20年?！锉^預測，到2017年，全國商品房銷銷售面積至少也要要10億平方米，相當于于2011年的銷售量。單一企業(yè)的市場占占有率仍很低！■發(fā)達國家NO.1房企的市場占有率率通常在4%左右?！镞@意味著，2019年前（按20%增長率推算）我國國可能會出現(xiàn)年銷銷售額1000億美元的房企?！镞@也意味著，未來來五年內(nèi)將有一半半左右的房企被洗洗牌出局。不盡快快做大做強，很有有可能出局！這還意味著，市場場有足夠大的容量量支持高周轉(zhuǎn)?？挚只艜r要貪婪！2.只有“快”，才能能跑贏市場，才能能從亂局中脫穎而而出■多快才算快？多快才算快？我們建議：20%＜CAGR﹤35%■2013年，全國商品房銷銷售額81428億元，比上年增長長26.3%■2013年，TOP10房企銷售總額10504.2億元，平均增長率率27.5%（蘭德咨詢數(shù)據(jù)））■2013年，百強房企銷售售總額25038.4億元，平均增長率率34.0%（搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)）注：并非“愈大愈愈快”（第二、三三梯隊企業(yè)發(fā)展增增速快于第一梯隊隊）3.只有“快”，才能能更早做大做強，，才能成為一線主主流企業(yè)■很早進入內(nèi)地的港港資企業(yè)，如長和和系、九龍倉、新新世界等，沒有一一家占據(jù)到房地產(chǎn)產(chǎn)市場主要地位，，主要原因是偏愛愛囤地，緩慢開發(fā)發(fā)，過于保守（長長實內(nèi)地地產(chǎn)業(yè)務務負債率4.9%，九龍倉稍高，但但也只不過20%左右），不接地氣氣?！镒ⅲ阂延懈圪Y房企企與蘭德接洽，計計劃開始走高周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)模式。“萬保招”對比——“華南五虎”近年年來業(yè)績增長對比比——企業(yè)上市2013年營收增長率恒大2009936.743.5%碧桂園2007626.849.6%合生創(chuàng)展1998156.5億港元58%富力地產(chǎn)200536319%雅居樂2006354.418.5%梳理后三家企業(yè)的的發(fā)展脈絡發(fā)現(xiàn)，，“慢周轉(zhuǎn)”、過過分依賴旅游地產(chǎn)產(chǎn)、高溢價等拖慢慢了增長步伐。典型的高周轉(zhuǎn)、標準化開發(fā)模式早期主業(yè)央企近年年來業(yè)績對比——★第一批主業(yè)央企是是2004年核定。當年6月28日國資委發(fā)文，推推薦了五家重組母母體企業(yè)，分別是是中國建筑、招商商局集團、中房集集團、保利集團和和華僑城集團。幾乎可以肯定地說說，高周轉(zhuǎn)仍將是是未來五年的主流流開發(fā)模式！★沒有高周轉(zhuǎn)，就不不可能快增長；沒沒有快增長，就很很難快速做大；沒沒有大，就不可能能強，就可能被并并購或出局。（二）如何實現(xiàn)““新三高”■只有快還不行，還還要提高產(chǎn)品競爭爭力，不能把高周周轉(zhuǎn)變成高庫存??！拿地量增加投資額增加銷售額增加可售貨值增加開工量增加存貨值增加資金鏈斷裂高周轉(zhuǎn)陷阱新三高：高增長高收益高價值一味追求快和大，，是不可取的追求收益最大化才才是企業(yè)的核心要要義！■去年至今狂飆突進進的泰禾集團，經(jīng)經(jīng)營策略之一是高高難度的“四高”：高地價、高杠桿桿、高周轉(zhuǎn)、高溢溢價。附：近年來主要業(yè)業(yè)績及負債情況所以，只要高周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)、高增長不行，，還要高收益、高高價值■房地產(chǎn)企業(yè)不同階階段的不同追求：：成長期成熟期■房地產(chǎn)企業(yè)的核心要義：實現(xiàn)價值或收益益最大化可以簡化為一個公公式：其中——【M】指投資回報或收益益，可以理解為凈凈利潤、歸屬于股股東的凈利潤等。?！維】泛指企業(yè)規(guī)模類指指標，可理解為資資產(chǎn)、投資額、開開發(fā)量、銷售額等等?！緁】泛指盈利能力指標標，可以理解為凈凈資產(chǎn)收益率、投投資內(nèi)部收益率。。M=S×f1.房企核心要義——產(chǎn)品創(chuàng)新和產(chǎn)品標標準化的理論基礎礎實現(xiàn)M最大化的兩條途徑徑——1.做大規(guī)模S◆做加法，高周轉(zhuǎn)，，快增長：S＝S1+S2+S3+…◆先乘后加，復制開開發(fā)：S＝xA+yB+zC+…如果沒渠道、沒能能力、沒膽量高負負債、高杠桿，那那么，快速做大規(guī)規(guī)模S的最安全、最有效效的策略就是提高高效率——高周轉(zhuǎn)！快速做大規(guī)模S，還有兩種方式：：合作開發(fā)，并購購重組自我積累合作開發(fā)＋自我積累股權收購＋合作開開發(fā)＋自我積累股權并購＋企業(yè)重重組＋自我積累＋合作開開發(fā)★注：合作開發(fā)、并并購重組等能快速速放大杠桿。實現(xiàn)M最大化的兩條途徑徑——2.提高收益率f反映盈利能力的收收益率f，反映股東每一元元錢資產(chǎn)或投資每每年所產(chǎn)生的凈利利潤是多少。在企企業(yè)層面上就是凈凈資產(chǎn)收益率ROE；在項目層面上，，就是投資內(nèi)部收收益率IRR，見公式（IRR時，總資產(chǎn)置換為為總投資，凈資產(chǎn)產(chǎn)置換為實際自有有投資）。凈利潤凈資產(chǎn)凈利潤銷售收入銷售收入總資產(chǎn)總資產(chǎn)凈資產(chǎn)＝＝ROE＝ROE＝ROE＝凈利潤率×周轉(zhuǎn)率×權益乘數(shù)f=利潤率f1×周轉(zhuǎn)率f2×杠桿率f3（1）提高f1（2）提高f2（3）提高f32.如何提高收益率f（1）提高利潤率f1——難度越來越大，因因為行業(yè)利潤率越越來越低（1）提高利潤率f1——措施：控+提■“控”——控制成本和費用◆控制土地成本本是基礎——模式先導（有品牌牌知名度、政府認認可度和市場競爭爭力的產(chǎn)品模式））◆控制資金成本本是關鍵——快速周轉(zhuǎn)，標準化化開發(fā)◆其他——很難再挖潛■“提”——提高附加值和溢價價力◆通過產(chǎn)品創(chuàng)新新和標準化來提高高附加值和溢價力力■近年來，隨著土地地成本和資金成本本的上升，其實是是降低了地產(chǎn)企業(yè)業(yè)賴以生存的杠桿桿化空間。而且，為了控制債債務風險，企業(yè)也也不應過于放大杠杠桿倍數(shù)或權益乘乘數(shù)（3倍以下安全性較高高）。（2）提高杠桿率f3——（2）提高杠桿率f3——■可以說，利潤率和和杠桿率的“雙降”趨勢拉低了房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)的投資回報報?！瞿壳翱磥?，提高杠杠桿率（權益乘數(shù)數(shù)、投資杠桿倍數(shù)數(shù)）的可能途徑有有三：1、并購重組、聯(lián)合合開發(fā)（項目股權權開放），例如萬萬科、融創(chuàng)等；2、模式先導，聯(lián)動動開發(fā)，例如萬達達、華夏幸?；鶚I(yè)業(yè)等；3、通過快速周轉(zhuǎn)間間接提高杠桿率——主流模式。（3）在利潤率和杠桿桿率走低的情況下下，提高周轉(zhuǎn)率是是最有效的途徑■要提高周轉(zhuǎn)率，實實現(xiàn)高效開發(fā)、快快速周轉(zhuǎn)，盡早早啟動并大力推行行產(chǎn)品線開發(fā)及產(chǎn)產(chǎn)品標準化。■為了提高收益率（（＝凈利潤/凈資產(chǎn)），企業(yè)還還要適當控制凈資資產(chǎn)增速，并提高高多種方式提高凈凈利潤（萬科近些年的做做法）對比示例:3.產(chǎn)品創(chuàng)新和產(chǎn)品標標準化是實現(xiàn)M最大化的根本之道道M=S××f=（S1+S2+S3+…）×（利潤率f1×周轉(zhuǎn)率f2×杠桿率f3）高周轉(zhuǎn)，快增長，做大規(guī)模S標準化產(chǎn)品線開發(fā)⑵通過玩概念、、講故事、巧促促銷等，提高溢溢價⑶品牌、模式先先導，低價拿地地⑷產(chǎn)品線開發(fā)，，通過高周轉(zhuǎn)，，降低資金成本本⑸產(chǎn)品線開發(fā)，，戰(zhàn)略（批量））采購，降低工工程成本（最低效的方式式是壓榨乙方））⑴通過產(chǎn)品創(chuàng)新，實現(xiàn)差異化，提高溢價合作開發(fā)并購重組推行產(chǎn)品線開發(fā)發(fā)的戰(zhàn)略意義：：多快好省4.如何實現(xiàn)高價值值新三高：高增長高收益高價值內(nèi)涵1為股東創(chuàng)造更高投資價值2為客戶創(chuàng)造更高使用價值3為行業(yè)創(chuàng)造更高典范價值4為城市創(chuàng)造更高社會價值更高品牌價值總結(jié)■我們處于一個中中期盤整、劇烈烈分化、散亂與與集中度漸高并并存的市場中，，競爭越來越激激烈，利潤率越越來越低的時代代?！鲈谫Y金少，還不不想高息率、高高杠桿負債的情情況下，要實現(xiàn)現(xiàn)快速做大做強強，高周轉(zhuǎn)并將將仍是未來一定定時期內(nèi)的主流流開發(fā)模式——要做的，就是升升級到低風險、、高收益、高價價值的高周轉(zhuǎn)2.0模式?！龇康禺a(chǎn)市場競爭爭焦點已是模式式競爭、產(chǎn)品競競爭、品牌競爭爭、價值觀競爭爭。產(chǎn)品，永遠遠是企業(yè)生存、、發(fā)展的根本；；產(chǎn)品創(chuàng)新和產(chǎn)產(chǎn)品線開發(fā)是實實現(xiàn)“新三高”、實現(xiàn)企業(yè)做大大做強的重要戰(zhàn)戰(zhàn)略舉措。一只站在樹上的的鳥兒，從來不不會害怕樹枝斷斷裂，因為它相相信的不是樹枝枝，而是它自己己的翅膀。第二部分產(chǎn)產(chǎn)品戰(zhàn)略及產(chǎn)品品線規(guī)劃（一）產(chǎn)品戰(zhàn)略略及產(chǎn)品線規(guī)劃產(chǎn)品戰(zhàn)略產(chǎn)品線規(guī)劃產(chǎn)品標準化產(chǎn)品模式設計產(chǎn)品線策劃開發(fā)運營標準模式先導——以現(xiàn)金流為導向的的產(chǎn)品模式設計；高瞻遠矚——以市場為導向的產(chǎn)品線策劃產(chǎn)品標準（三）建模和建建庫（四）開發(fā)運營營標準（二）產(chǎn)品模式式設計與產(chǎn)品線策劃產(chǎn)品戰(zhàn)略產(chǎn)品戰(zhàn)略是企業(yè)核心戰(zhàn)略略之一。在很大大程度上，企業(yè)業(yè)商業(yè)模式依附附于產(chǎn)品模式（（如萬達模式、、恒大模式），，市場戰(zhàn)略、品品牌戰(zhàn)略也都體體現(xiàn)在產(chǎn)品戰(zhàn)略略上。（一）產(chǎn)品戰(zhàn)略略及產(chǎn)品線規(guī)劃劃■產(chǎn)品戰(zhàn)略要解決決的兩大問題：：1、如何提高產(chǎn)品品競爭力和溢價價力；2、做幾條產(chǎn)品線線，產(chǎn)品標準化化的路線圖和時時間表是什么。。產(chǎn)品戰(zhàn)略基本框框架■不同企業(yè)的產(chǎn)品品戰(zhàn)略的具體內(nèi)內(nèi)容有很大區(qū)別別，但涉及的方方面或要解決的的問題（即戰(zhàn)略架構）都差差不多，基本包包括八項內(nèi)容：：1.產(chǎn)品戰(zhàn)略總體指指導思想2.產(chǎn)品理念3.產(chǎn)品戰(zhàn)略目標：：特色認知目標標，產(chǎn)品標準化化率目標，產(chǎn)品品滿意度目標…4.產(chǎn)品選擇與產(chǎn)品品定位：做哪幾幾類產(chǎn)品，不同同產(chǎn)品的定位是是什么5.產(chǎn)品體系與產(chǎn)品品結(jié)構6.產(chǎn)品研發(fā)與創(chuàng)新新7.產(chǎn)品系列、產(chǎn)品品品牌與產(chǎn)品線線規(guī)劃8.產(chǎn)品標準化1.產(chǎn)品戰(zhàn)略總體指指導思想要明確的問題：：◆遵循什么，，導向是什么◆產(chǎn)品構成是是什么——以什么產(chǎn)品為主主，什么為輔◆產(chǎn)品定位是是什么◆產(chǎn)品模式是是什么◆基本目標是是什么原則：用要簡明明語言表述出產(chǎn)產(chǎn)品戰(zhàn)略的主要要內(nèi)容。2.產(chǎn)品理念■很多房企分不清清企業(yè)的經(jīng)營理理念、開發(fā)理念念、產(chǎn)品理念的的關系。其實，，通常作為企業(yè)業(yè)LOGO組合要素之一的的核心價值觀，，可能包括或者者側(cè)重于產(chǎn)品理理念，但與產(chǎn)品品理念又不相同同。例如——◎萬科：讓建筑贊贊美生命（經(jīng)營營策略：主流住住宅，區(qū)域深耕耕，快速周轉(zhuǎn)））◎保利：和者筑善善◎綠城：真誠、善善意、精致、完完美■顧名思義，產(chǎn)品品理念是指企業(yè)業(yè)產(chǎn)品觀，主要要體現(xiàn)企業(yè)的產(chǎn)產(chǎn)品宗旨和價值值追求。■蘭德咨詢認為，，房企的產(chǎn)品理理念首先要真正正體系企業(yè)的產(chǎn)產(chǎn)品觀，以防與與其他企業(yè)“撞車”，并盡量避免雷雷同化。其次，，要盡可能地凝凝練、簡約、富富有內(nèi)涵。3.產(chǎn)品戰(zhàn)略目標■產(chǎn)品戰(zhàn)略目標≠工程質(zhì)量目標（（例如，工程合合格率100%）■產(chǎn)品戰(zhàn)略目標是是公司總體戰(zhàn)略略目標的重要組組成部分?！霎a(chǎn)品戰(zhàn)略目標應應圍繞以下幾個個方面予以設定定：（1）產(chǎn)品特色：社社會公眾和同行行對本企業(yè)的產(chǎn)產(chǎn)品認知是什么么，要達到什么么目標（2）要形成幾條產(chǎn)產(chǎn)品線，產(chǎn)品標標準化率達到多多少（3）產(chǎn)品溢價率，，產(chǎn)品滿意度…【釋義】1．標準化率是指指產(chǎn)品組成中標標準化模塊所占占的比例。2.根據(jù)標準化率不不同，產(chǎn)品劃分分為標準化產(chǎn)品品（70%）、成熟產(chǎn)品（（40%）和創(chuàng)新產(chǎn)品。。其中創(chuàng)新產(chǎn)品中中，也要有20%的標準化率，而而不是全部創(chuàng)新新。總體戰(zhàn)略目標產(chǎn)品戰(zhàn)略目標4.產(chǎn)品選擇與產(chǎn)品品定位■簡單來說，產(chǎn)品品選擇就是企業(yè)業(yè)根據(jù)自身資源源、能力、經(jīng)驗驗，在“房地產(chǎn)產(chǎn)品全景景圖”中進行細分市場場選擇。做什么么，不做什么，，一定要明確。。豪宅高端中高端產(chǎn)品中、低端商品住宅自住型商品房示例：產(chǎn)品品類產(chǎn)品細分戰(zhàn)略選擇住宅……★商務寫字樓超高層甲級寫字樓細分市場分析（鏈接，略）×高層甲級寫字樓細分市場分析（鏈接，略）√乙級|總部基地細分市場分析（鏈接，略）×乙級|泛金融寫字樓細分市場分析（鏈接，略）×乙級|擠出型商務辦公樓細分市場分析（鏈接，略）√商業(yè)……樣張節(jié)選再例如，融創(chuàng)、方興等是聚焦高端，，恒大、旭輝等以剛需為主……★注：有些企業(yè)對對外宣傳的與實實際做的不太相相符。5.產(chǎn)品體系與產(chǎn)品品結(jié)構■一個企業(yè)無論有有多少產(chǎn)品品類類，有多少項目目，所有產(chǎn)品及及項目必然構成成一個“群”。這個“群”就是企業(yè)的產(chǎn)品品體系。但這個個“群”有優(yōu)劣之分：有有的結(jié)構合理，，有的結(jié)構不合合理，需要進行行結(jié)構調(diào)整。如如何進行調(diào)整，，取決于資金狀狀況下的產(chǎn)品結(jié)結(jié)構設計。產(chǎn)品體系分析推推導工具1-3：1產(chǎn)品體系的完整性評估產(chǎn)品體系復雜程度評估與發(fā)展展略要求和市場選擇形成的差異化評估

產(chǎn)品體系分析關鍵點保證產(chǎn)品體系完整性、延續(xù)性基礎上，進行的體系科學細分結(jié)論2xA+yB+zC+N+W3麻將的數(shù)學模型型：【xAAA+yABC+DD】產(chǎn)品結(jié)構：根據(jù)據(jù)資金狀況進行行產(chǎn)品結(jié)構設計計是重中之重?。‘a(chǎn)品結(jié)構設計主主要是明確產(chǎn)品品體系中不同類類型產(chǎn)品或項目目的結(jié)構比例（（占比）：◆長線項目與與短平快項目，，或現(xiàn)金流項目目與高收益項目目（或高周轉(zhuǎn)與與高溢價）的比比例；◆不同產(chǎn)品類類型的結(jié)構比例例，例如住商比比；◆住宅產(chǎn)品的的高中低檔次比比，商業(yè)的持售售比等?！Y(jié)構合理者得市市場！注意：產(chǎn)品結(jié)構構≠市場結(jié)構≠產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構；不同同階段、各年度度結(jié)構占比不同同，需動態(tài)調(diào)整整?！臼纠渴纠悍脚d地產(chǎn)產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構、、產(chǎn)品結(jié)構和產(chǎn)產(chǎn)品系列規(guī)劃產(chǎn)品線類型住宅產(chǎn)品線“綠金”:綠色金茂產(chǎn)品產(chǎn)品線細分類型改善型高端化墅系山系湖系灣系悅系府系目的致力于產(chǎn)品的深入研發(fā)、細分，同時形成體系化，實現(xiàn)快速復制。6.產(chǎn)品研發(fā)與創(chuàng)新新■首先，產(chǎn)品創(chuàng)新新是必需的（是是提高產(chǎn)品競爭爭力、溢價力的的重要戰(zhàn)略舉措措）！■其次，研發(fā)創(chuàng)新新有兩個方向：：（1）單一項目、單單一戶型、單一一技術的創(chuàng)新，，但一定要謹防防“創(chuàng)新成為創(chuàng)傷”；（2）針對產(chǎn)品系列列、產(chǎn)品線的研研發(fā)與創(chuàng)新?！霰静糠种攸c明確確以下重要問題題：（1）是否設立研發(fā)發(fā)部，產(chǎn)品研發(fā)發(fā)部與設計管理理部的權責邊界界如何切分；（2）是否考慮參股股或并購一家設設計公司；（3）人員保障、資資金保障；（4）成果評定；（5）制度保障，如如《研發(fā)管理辦法》、《研發(fā)創(chuàng)新成果評評定標準》等?！癤X城”系列標準圖城市綜合體產(chǎn)品線改善型住宅產(chǎn)品線7.產(chǎn)品系列、產(chǎn)品品品牌與產(chǎn)品線線規(guī)劃■本部分是產(chǎn)品標標準化策略的核核心！■本部分重點明確確以下重要問題題：（1）形成幾個產(chǎn)品品系列；（2）重點做幾條產(chǎn)產(chǎn)品線，每條產(chǎn)產(chǎn)品線的標準化化率目標設定為多少少；（3）產(chǎn)品線如何組組合成產(chǎn)品系列列；（4）“企業(yè)品牌→產(chǎn)品品牌→項項目品牌”構成的品牌族譜設計…■重要說明：：蘭德咨詢早年年提出的“土地-客戶-產(chǎn)品”LPC模型只是產(chǎn)品線線劃分模型，并并不是品類劃分分模型，見右圖（近近年來業(yè)界以訛訛傳訛，很多咨咨詢機構和房企理解有誤誤）。7.產(chǎn)品系列、產(chǎn)品品品牌與產(chǎn)品線線規(guī)劃案例A:東京建屋和帕爾爾迪的產(chǎn)品線規(guī)規(guī)劃與產(chǎn)品線定定位對應關系案例B:萬科的產(chǎn)品系列列規(guī)劃（全產(chǎn)品品系）高端城市中心低端郊區(qū)蘭喬圣菲紅郡藍山城市花園金域藍灣四季花城ParkMansion金色城品山地小鎮(zhèn)客戶土地注：所有住宅產(chǎn)產(chǎn)品中，2013年萬科144平米以下中小套套型產(chǎn)品占92%（產(chǎn)品結(jié)構）案例C:綠城的產(chǎn)品線規(guī)規(guī)劃（全產(chǎn)品系系）產(chǎn)品線代表項目土地土地一級開發(fā)一二級聯(lián)動項目CPX0101暫無一二三級聯(lián)動項目CPX0102暫無住宅地產(chǎn)類別墅（低密度系列）CPX02杭州九溪玫瑰園、湖州御園公寓多層，洋房CPX0301桂花

新疆百合北京御園二代高層/三代高層CPX0302杭州藍色錢江

杭州西溪誠園安置房CPX04青島理想之城商業(yè)地產(chǎn)類商業(yè)街沿街商業(yè)CPX0501商業(yè)步行街CPX0502商業(yè)物業(yè)酒店CPX0601喜來登酒店寫字樓CPX0602寧波研發(fā)園酒店式公寓CPX07城市綜合體CPX08溫州鹿城廣場主題地產(chǎn)旅游地產(chǎn)、文化地產(chǎn)CPX08海南清水灣案例D:旭輝的產(chǎn)品線規(guī)規(guī)劃（剛需產(chǎn)品品開發(fā)商）實例：旭輝集團團住宅產(chǎn)品·產(chǎn)品線規(guī)劃（鏈鏈接1）案例E:誠通的高端產(chǎn)品品線規(guī)劃（中小小開發(fā)商）九章產(chǎn)品體系表產(chǎn)品品類產(chǎn)品系列品類細分產(chǎn)品類型產(chǎn)品代碼產(chǎn)品線類型產(chǎn)品系列名稱產(chǎn)品線名稱高端住宅別墅產(chǎn)品九章別墅終置產(chǎn)品CT+V-1獨棟城市（區(qū)域）名稱+九章別墅，如：北京·九章別墅九章別墅產(chǎn)品線（CT+V）CT+V-2聯(lián)排再改產(chǎn)品CT+V-3疊拼+MINI公寓產(chǎn)品九章公寓終置產(chǎn)品CT+F-1-1城市中心高層公寓九章+（案名）+公寓，如：九章·逸景（天津）公寓九章公寓產(chǎn)品線（CT+F）CT+F-1-2城市中心多層公寓再改產(chǎn)品CT+F-2-1副中心高層公寓九章+案名+地名（區(qū)域名）CT+F-2-2副中心多層公寓九章產(chǎn)品線定位細化產(chǎn)品定位產(chǎn)品類型產(chǎn)品代碼城市特征區(qū)位客戶特征終置產(chǎn)品CT+V-11、2線發(fā)達城市經(jīng)濟基礎非常好近郊、中心區(qū)邊緣富貴家族CT+V-2企業(yè)主精英階層CT+V-32線城市近郊、新城外環(huán)新富階層終置產(chǎn)品CT+F-1-11、2線發(fā)達城市經(jīng)濟基礎非常好城市中心富貴家族精英階層CT+F-1-2再改產(chǎn)品CT+F-2-13線以上的城市（含3線經(jīng)濟強市）副中心、新區(qū)中心追求性價比的新富階層、精英群體CT+F-2-2城市副中心8.產(chǎn)品標準化■本部分重點明確確以下問題：（1）產(chǎn)品標準化體體系構成——應形成哪些產(chǎn)品品標準；（2）整體推行計劃劃是什么；（3）先從那條產(chǎn)品品線切入？（4）先形成什么標標準（建議先形形成示范區(qū)標準準和建筑設計標標準）（5）產(chǎn)品標準化的的工作機制是什什么，工作分工工是什么，是否否和哪些需要外外包……■最后，制定定出《產(chǎn)品標準化實施施計劃》。重要提示：不同同企業(yè)產(chǎn)品標準準化實踐及方法法論不盡相同！?。ǘ┊a(chǎn)品模式式設計與產(chǎn)品線線策劃■如果貴公司認為為“可以直接從某個個產(chǎn)品系列的研研究與策劃切入入”，而不必先確定定今后的產(chǎn)品選選擇、產(chǎn)品定位位、產(chǎn)品結(jié)構、、產(chǎn)品創(chuàng)新、產(chǎn)產(chǎn)品標準化的方方向、策略和路路線圖等，可從從蘭德咨詢的“產(chǎn)品模式研究與與產(chǎn)品線策劃”開始?！觥爱a(chǎn)品模式研究與與產(chǎn)品線策劃”針對的是企業(yè)某某個產(chǎn)品系列。例如：■多數(shù)企業(yè)選擇今今后擬重點開發(fā)發(fā)的主流產(chǎn)品。某房企產(chǎn)品體系（根據(jù)產(chǎn)品戰(zhàn)略及產(chǎn)品線規(guī)劃）住宅產(chǎn)品商業(yè)地產(chǎn)1.MOCO時代系列（剛需型）2.悅府系列（改善型）3.號院系列（高端精品）4.廣場系列（10萬㎡左右中小型城市綜合體）5.匯系列（社區(qū)購物中心）■“三位一體”方法論，見下圖圖。“產(chǎn)品模式設計計與產(chǎn)品線策劃劃”的技術模型型■重要提示：產(chǎn)品標準化、運運營標準化只是是顯性標準，實實質(zhì)是盈利模式式下的現(xiàn)金流標標準化！1.產(chǎn)品模式設計■目的：以開發(fā)盈利目標標為導向，形成成特定產(chǎn)品系列列的盈利模式、、產(chǎn)品模式和開開發(fā)模式，以及及相關經(jīng)濟、技技術和績效指標標，為研究制定定產(chǎn)品標準和開開發(fā)運營標準提提供基礎依據(jù)。?！龇椒ㄕ摚阂詫崿F(xiàn)投資收收益率及“三率”目標為導向，統(tǒng)統(tǒng)籌“產(chǎn)品模式+盈利模式+開發(fā)模式”的一體化研究與與設計。（1）以戰(zhàn)略目標為為導向，推算、、確定產(chǎn)品系列列的開發(fā)目標■開發(fā)目標的推算算——企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略產(chǎn)品戰(zhàn)略及產(chǎn)品線規(guī)劃產(chǎn)品模式及產(chǎn)品線標準標準化連鎖開發(fā)產(chǎn)品標準化構建步驟如何實現(xiàn)100億元的開發(fā)目標標？未來規(guī)劃期內(nèi)，公司累計銷售目標是多少比如，300億元根據(jù)產(chǎn)品結(jié)構比例，該產(chǎn)品系列占比多少比如，35%左右，約計100億元規(guī)劃期內(nèi)，該產(chǎn)產(chǎn)品系列需做幾幾個項目？（2）以戰(zhàn)略目標為為導向，推算、、確定產(chǎn)品系列列的投資盈利目目標■投資盈利目標的的推算——利潤率凈利率周轉(zhuǎn)率凈利潤f1f2杠桿率啟動資金占總投資比例f3

項目開發(fā)周期項目開發(fā)節(jié)點計劃投資峰值資金平衡時間股東權益及投資回收時間項目IRR戰(zhàn)略目標凈利率/潤規(guī)模、利潤率要要求客群與產(chǎn)品定位位城市與區(qū)位開發(fā)周期、節(jié)點點前期投入與年化化收益率產(chǎn)品特征開發(fā)運營特征規(guī)模、定位、城市分布、城市區(qū)位要求、基地特點…

…開發(fā)周期與節(jié)點要求、開發(fā)節(jié)奏…

…盈利特征投入產(chǎn)出情況、利潤率、成本特點…

…市場特點基地特征項目特點開發(fā)運營投入產(chǎn)出（3）進而確定產(chǎn)品品系列的開發(fā)盈盈利模式產(chǎn)品線盈利模式式：通過把握產(chǎn)品要要素，發(fā)掘產(chǎn)品品線盈利特征。。示例：某住宅產(chǎn)產(chǎn)品系列盈利模模式（簡表）產(chǎn)品要素產(chǎn)品特征目標客群追求居住改善和舒適，產(chǎn)品定位首置首改為主城市分布二三線城市為主，一四線為輔中觀區(qū)位XX產(chǎn)業(yè)園及周邊，中央生活區(qū)，城鄉(xiāng)結(jié)合部，城市副中心項目規(guī)模規(guī)劃建面30萬㎡左右（浮動區(qū)間10萬㎡）銷售利潤率30%以上開發(fā)周期4年左右，周轉(zhuǎn)率0.25節(jié)點控制按照“61086”時間節(jié)點（據(jù)實倒推）前期投資在銷售前，實際投資占到目標銷售額30%左右，財務杠桿1:3年化收益率30%×0.25×3=22.5%產(chǎn)品模式創(chuàng)新：：難度較大，但但能開創(chuàng)一片藍藍?！鰧嵗喝f達·文化旅游城。綠地·綠地中心復星·蜂巢城市（新型型城鎮(zhèn)化的產(chǎn)城城一體化解決方方案）麒龍·五個一工程（西西部三線城市小小型綜合體）?！鲈瓌t：先行先試試，成功后同時時復制創(chuàng)新產(chǎn)品標準化產(chǎn)品（二）產(chǎn)品線策策劃■產(chǎn)品線策劃的原原則：1）立足于對現(xiàn)有有標桿項目產(chǎn)品品標準的固化和和優(yōu)化2）前瞻產(chǎn)品未來來趨勢，力爭三三年領先、六年年不落后“產(chǎn)品”趨勢：建建筑科技化，設設計精細化，產(chǎn)產(chǎn)服一體化■產(chǎn)品線策劃的核核心：滿足收益益率及“三率””目標要求的標標準化體系策劃劃■產(chǎn)品線策劃的結(jié)結(jié)果：1）形成產(chǎn)品線的的主要技術指標標和設計準則，，如軟硬景比例例、戶型配比等等；2）為“產(chǎn)品線標準”研究及建模、建建庫工作提供基基礎依據(jù)。1.產(chǎn)品標準體系策策劃■產(chǎn)品戰(zhàn)略中應明明確每條產(chǎn)品線線的標準化率目目標。比如，“到2015年，新一代剛改改產(chǎn)品線標準化化率達到40%”?！鲎R別出構成產(chǎn)品品線的所有“產(chǎn)產(chǎn)品元”（模塊塊），標注成可可實現(xiàn)標準化率率目標的待建標標準條目（其實實就是“建庫””的第一階段工工作任務）。實例：某“濱水水住宅產(chǎn)品線””標準體系設計計2.技術標準與設計計準則策劃■技術標準與設計計準則策劃是產(chǎn)產(chǎn)品線策劃的重重中之重，是建建庫的基礎?！鰧嵗耗澈勒a(chǎn)品線《產(chǎn)品技術標準》。某上市房企綠色色節(jié)能建筑《產(chǎn)品級配標準》3.產(chǎn)品線開發(fā)全程程現(xiàn)金流標準化化■再次強調(diào)的是，，產(chǎn)品標準化和和開發(fā)運營標準準化是實操，是是外在表現(xiàn)，而而隱含的內(nèi)在實實質(zhì)是現(xiàn)金流標標準化?！霈F(xiàn)金流流標準準化的的最終終目的的是滿滿足產(chǎn)產(chǎn)品線線盈利利模式式的要要求，，實現(xiàn)現(xiàn)資金金成本本最小小化和和投資資利潤潤最大大化。。（只只要實實現(xiàn)了了現(xiàn)金金流標標準化化，公公司的的全面面預算算管理理存在在的問問題自自然迎迎刃而而解））■現(xiàn)金流流標準準化的的核心心是：：根據(jù)據(jù)周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)率、、杠桿桿率目目標，，進行行全程程現(xiàn)金金流設設計。。關鍵鍵點是是推算算、確確定各各個重重要的的現(xiàn)金金流節(jié)節(jié)點計計劃。。主要要有：：◎項項目啟啟動資資金戰(zhàn)戰(zhàn)略項項目總總投資資的控控制比比例（（比如如35%）◎除除土地地出讓讓金外外，后后續(xù)資資金投投入比比例；；◎投投資峰峰值◎首首期開開盤量量及去去化率率（能能否覆覆蓋土土地出出讓金金）◎現(xiàn)現(xiàn)金流流平衡衡點（（比如如15個月））◎股股東權權益及及回收收時間間……注：現(xiàn)現(xiàn)金流流節(jié)點點與項項目開開發(fā)里里程碑碑節(jié)點點“和而不不同”。實例：：某上市房房企中中高端端住宅宅產(chǎn)品品線《產(chǎn)品模模式與與產(chǎn)品品線策策劃》（后鏈鏈）（三））產(chǎn)品品標準準化：：建模模和建建庫■是否推推行產(chǎn)產(chǎn)品標標準化化，不不是條條件問問題，，而是是思維維問題題，認認識問問題??！■優(yōu)秀的的企業(yè)業(yè)不僅僅僅是是能提提供創(chuàng)創(chuàng)新產(chǎn)產(chǎn)品的的企業(yè)業(yè)，還還是能能處理理好創(chuàng)創(chuàng)新和和標準準化辯辯證關關系的的企業(yè)業(yè)！復雜的的汽車車、飛飛機、、船舶舶等都都是模模塊化化、標標準化化制造造——房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)推行行產(chǎn)品品標準準化情情況■調(diào)查顯顯示，，目前前房地地產(chǎn)業(yè)業(yè)界的的幾乎乎所有有一線線房企企都已已經(jīng)形形成了了多個個產(chǎn)品品系列列和多多條產(chǎn)產(chǎn)品線線，并并在不不同城城市的的不同同項目目上進進行著著標準準化連連鎖、、復制制開發(fā)發(fā)?！鎏m德咨咨詢最最新調(diào)調(diào)查顯顯示，，百強強房企企中92%的企業(yè)業(yè)都在在推行行產(chǎn)品品標準準化建建設工工作，，每個個企業(yè)業(yè)平均均有3.7個產(chǎn)品品系列列?！鍪芤痪€線房企企推行行產(chǎn)品品標準準化成成功實實踐的的啟發(fā)發(fā)，近近年來來，年年銷售售額20億元以以上的的第三三、第第四梯梯級企企業(yè)和和發(fā)展展速度度較快快的新新興企企業(yè)也也紛紛紛啟動動了產(chǎn)產(chǎn)品線線規(guī)劃劃和產(chǎn)產(chǎn)品標標準化化建設設工作作。某種意意義上上說，，房地地產(chǎn)市市場已已進入入以高高周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)開發(fā)發(fā)模式式為主主流的的標準準化時時代??！■建模和和建庫庫：就是是根據(jù)據(jù)產(chǎn)品品戰(zhàn)略略及產(chǎn)產(chǎn)品線線策略略、產(chǎn)產(chǎn)品模模式與與產(chǎn)品品線策策劃的的結(jié)構構，針針對特特定產(chǎn)產(chǎn)品線線，研研究制制定出出可實實現(xiàn)復復制開開發(fā)的的產(chǎn)品品標準準。如何實實現(xiàn)產(chǎn)產(chǎn)品標標準化化：建建模和和建庫庫■產(chǎn)品標標準的的建立立分為為兩個個階段段：1、“建?！彪A段2、“建庫階階段”產(chǎn)品標標準研研究與與建立立的步步驟企業(yè)自行“建庫”委托協(xié)作單位，多方合作“建庫”Pase2建庫階段3４５推廣應用，增補完善標準庫形成標準設計圖集委托制圖單位（設計公司）和其他供方Pase1建模階段標準研究制定各類標準的模板，形成標準手冊12進行市場研究、產(chǎn)品研究，確定模板（如“白圖”）深度，形成設計標準、級配標準等手冊1.““建?！薄薄⒏鞲鱾€標標準的的模板板■產(chǎn)品標標準“三位一一體”構成模模型：：產(chǎn)品級配標準■注：如果僅僅將產(chǎn)產(chǎn)品標標準理理解為為設計計標準準是不不完整整的。。這也也意味味著，，產(chǎn)品品標準準的構構建需需要公公司的的設計計部門門、成成本部部門、、招采采部門門共同同參與與?！敖Ｄ！狈斗秶a(chǎn)品標準化體系設計標準（“XX”產(chǎn)品線）＋開發(fā)運營標準規(guī)劃設計標準裝修設計標準形象系統(tǒng)標準建筑設計標準景觀設計標準樣張成本標準部品標準+產(chǎn)品線標準“建?！狈秶鷺藴蕟螁卧臼纠纠簶藴驶瘑误w-GA-1T2系列單元簡圖標準層面積戶型配置180平方米(A)編號名稱(B)編號名稱圖示+圖+說明+要求首置剛剛需住住宅套套內(nèi)使使用面面積及及房間間面寬寬優(yōu)化化示例例——均為凈凈尺寸寸目標：：精確研研究出出滿足足基本本功能能的最最小尺尺寸。。（續(xù)））單元簡圖標準層面積戶型配置270平方米(A)編號名稱(B)編號名稱(C)編號名稱一層平面（北入戶）標準層平面一層平面（南入戶）圖例1：標準準出入入口【標準型型入口口平面面圖】適用尺尺寸：：20mx25m（紅色色虛線線框為為大門門位置置）■注意：：白圖圖（標標準圖圖）與與藍圖圖的表表現(xiàn)形形式、、內(nèi)容容是不不同的的。圖例2：游泳泳池之之“池池底、、池壁壁照明明”實景照片標準圖模塊標標準化化圖例例1：——通過建建模的的方式式，形形成標標準。。以建建筑單單體為為例，，可以以通過過模塊塊化分分解，，尋找找和固固化相相關內(nèi)內(nèi)容。。模塊標標準化化圖例例2：頂部主體基座主要材料構圖比例主要色調(diào)12123四坡屋頂檐口及仿斗拱紅花格窗4材料分格5陽臺欄桿6空調(diào)格柵7單元門斗8裝飾柱主要構件123458140度四坡屋面235度四坡屋面“建模?！背沙晒臼纠m德為為某客客戶制制定的的建筑筑立面面模塊塊（二二級））材料模板單位：mm編號材料名稱照片規(guī)格單價位置工藝要求廠家信息WMW-023灰色水泥瓦400*300*3538元/m2屋頂30*30木掛瓦條，30*30木順水條，用預埋12號鍍鋅低碳鋼絲綁扎西安市天虹彩瓦S-011EPS構件1380*820*250mm400元/件屋頂檐口處施工溫度不低于5°C；粘接時網(wǎng)格布反包，與基層粘結(jié)縫小于3mm，粘接縫應隨粘隨勾，灰縫爆滿。西安立毫裝飾工程公建模?！背沙晒纬筛鞲黝悩藰藴适质謨允纠海篨X產(chǎn)品系系列《景觀設設計標標準》1設計導則2配置標準3成本控制內(nèi)容1.1功能性1.2地域性1.3不均衡使用目標成本1.4效果策略2.1平面布局說明2.2活動場地面積控制標準2.3各類運動場地標準尺寸2.4兒童、老年人活動場地設計要求4主要功能模塊4.1出入口（主次）4.2游泳池4.3單元入戶空間4.4沿街商業(yè)空間4.5停車位4.6道路4.7地下車庫出入口5硬景控制要點5.1鋪裝5.2小區(qū)圍墻5.3構筑物5.4雕塑、小品、家具5.5照明5.6標識5.7井蓋6綠化控制要點6.1綠化控制原則6.2綠化設計6.3綠化施工及養(yǎng)護產(chǎn)品標標準手手冊圖圖例2、“建建庫””■“建庫庫”工工作：：“建建庫””工作作是長長期工工作，，由企企業(yè)比比照標標準模模板及及“建建庫””要求求，由由企業(yè)業(yè)產(chǎn)品品研發(fā)發(fā)、成成本管管理、、招采采部門門各自自自行行完成成，或或委托托外協(xié)協(xié)單位位協(xié)助助完成成。戶型庫庫圖例例：戶型特特點純南兩兩居，，空間間緊湊湊；戶型方方正，，分區(qū)區(qū)合理理；起居餐餐廳通通暢明明亮，，廚房房臺面面動線線合理理；居室空空間尺尺度適適宜，，南向向飄窗窗贈送送面積積；獨立玄玄關集集中儲儲藏，，入口口空間間井井井有序序。使用面積套內(nèi)建筑面積本層分攤后建筑面積63.09m272.64m289.61m218層樓棟91.12m219-28層樓棟《啟航（（剛需需）產(chǎn)產(chǎn)品線線標準準化圖圖集》（鏈接接）《設計標標準》實例：：某房房企““剛需需首置置產(chǎn)品品線標標準圖圖集””目錄Contents原則建筑篇室內(nèi)篇景觀篇Ⅰ理念Ⅱ定位Ⅲ代表項目Ⅳ特征Ⅰ規(guī)劃Ⅱ產(chǎn)品體系Ⅲ公建配套Ⅰ公共空間部分Ⅱ毛坯交房、精裝房Ⅲ批量精裝房Ⅰ設計導則Ⅱ配置標準Ⅲ成本控制內(nèi)容Ⅳ主要功能區(qū)塊控制標準Ⅴ硬景控制要點Ⅵ綠化控制要點Ⅱ產(chǎn)品體系標準化體系1產(chǎn)品線2產(chǎn)品系列3標準化單體4標準化模塊立面風格1建筑風格2造型元素3立面材料4效果示范Ⅰ規(guī)劃規(guī)劃要則1規(guī)劃結(jié)構2建筑布局3交通系統(tǒng)4園林綠化5公建設施Ⅲ配套售樓處1平面2立面3裝修效果配套商業(yè)1平面2立面3裝修效果《級配標標準》實例：：■級配標標準=成本標標準+部品配配置標標準■制定產(chǎn)產(chǎn)品級級配標標準的的目的的◆快速確確立成成本等等級和和限額額設計計，根根據(jù)設設計控控制要要點和和不同同階段段設計計輸入入的條條件快快速輸輸出圖圖紙，，預防防方案案反復復。◆逐步實實現(xiàn)不不同檔檔次的的部品品標準準化和和戰(zhàn)略略采購購，加加快采采購周周期，，降低低采購購成本本?！糁圃O設計標標準落落地，，實現(xiàn)現(xiàn)快速速周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)?！鼋⒓壖壟錁藰藴实牡闹笇枷胂耄骸裟繕藢騌OE→產(chǎn)品線線加權權平均均IRR→開發(fā)利利潤率率（及及周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)率、、杠桿桿倍數(shù)數(shù)）→成本控控制目目標→限額設設計→級配標標準◆客戶導導向目標客客群敏敏感點點分析析→價值工工程分分析→級配標標準■萬科全全裝修修成本本等級級：T、A、B、C、D五級；；當代代置業(yè)業(yè)：高高配、、標配配、普普配（（后鏈鏈）產(chǎn)品價價值樹樹與級級配標標準示示例★萬科全全裝修修成本本等級級：T、A、B、C、D五級；；當代代置業(yè)業(yè)：高高配、、標配配、普普配（（后鏈鏈）由此也也說明明，產(chǎn)產(chǎn)品標標準化化需要要多部部門協(xié)協(xié)同推推行——公司標準化委員會或產(chǎn)品標準化領導小組設計部門：設計標準、配置標準成本部門：成本標準、供方庫、部品部件庫工程部門：質(zhì)量標準運營部門：開發(fā)運營標準咨詢單位：蘭德咨詢設計單位：建筑、景觀、精裝、照明等其他單位：營銷策劃、商業(yè)運營會所經(jīng)營等內(nèi)部部門外協(xié)機構區(qū)域公司一線公司（城市公司/項目公司）（四））開發(fā)發(fā)運營營標準準■開發(fā)運運營標標準在產(chǎn)品品標準準化體體系中中的環(huán)環(huán)節(jié)和和位置置，見見圖示示。產(chǎn)品標準現(xiàn)金流標準開發(fā)運營標準開發(fā)運營標準，是針對產(chǎn)品線下的開發(fā)項目的復制標準，是確保產(chǎn)品線標準有效落地實施的保障標準，類似于快餐店的“連鎖手冊”肯德基基是怎怎么開開店的的？◆有了統(tǒng)統(tǒng)一的的漢堡堡、雞雞翅、、薯條條的加加工制制作標標準——產(chǎn)品標標準◆有了統(tǒng)統(tǒng)一的的加盟盟條件件——盈利模模式還要有有指導導如何何開店店、如如何經(jīng)經(jīng)營的的《連鎖經(jīng)經(jīng)營手手冊》?！哆B鎖經(jīng)經(jīng)營手手冊》有哪些些內(nèi)容容？◆有選址址條件件◆有裝修裝飾標準◆有人力資源配置標標準和崗位工作標標準◆有采購標準◆有加工制作標準◆有財務管理標準◆有服務標準所有這些標準要能能保證正常經(jīng)營，，實現(xiàn)盈利目標。。《開發(fā)運營標準》的主要使用者是項目總經(jīng)理針對某一產(chǎn)品系列所形成的《開發(fā)運營標準》包括以下內(nèi)容：01城市選擇02項目規(guī)模與選址03項目獲取與投資決決策04開發(fā)目標與計劃基基準05項目啟動階段工作作標準06項目策劃與規(guī)劃設設計07成本控制、招標采采購與工程建設08項目營銷與招商09項目運營管理與物物業(yè)服務10項目后評價與標準準完善——“開發(fā)運營標準”置置入并串聯(lián)起了企企業(yè)的拿地標準、、產(chǎn)品標準、計劃劃運營、管理標準準等，是項目開發(fā)發(fā)標準的標準?！伴_發(fā)運營標準””架構內(nèi)容蘭德咨詢·房企高效運營管理理體系總結(jié)（一）產(chǎn)品戰(zhàn)略及產(chǎn)品線規(guī)劃◎要解決的核心問題產(chǎn)品理念，產(chǎn)品定位，產(chǎn)品戰(zhàn)略目標產(chǎn)品體系規(guī)劃，產(chǎn)品結(jié)構，產(chǎn)品品牌族譜產(chǎn)品系列，產(chǎn)品線規(guī)劃，產(chǎn)品標準化◎《產(chǎn)品戰(zhàn)略及產(chǎn)品標準化策略》（二）產(chǎn)品模式設計與產(chǎn)品線策劃◎針對某一產(chǎn)品系列，要解決的核心問題產(chǎn)品模式，盈利模式，開發(fā)模式產(chǎn)品標準化，現(xiàn)金流標準化，開發(fā)標準化主要技術標準，如成本等級、戶型配比等◎《產(chǎn)品模式研究報告》《產(chǎn)品線策劃》（三）建模和建庫◎針對某一產(chǎn)品線，要解決的核心問題標準體系構成產(chǎn)品設計標準，包括樣板區(qū)、建筑等產(chǎn)品級配標準，包括成本和部品配置標準◎各個《產(chǎn)品標準手冊》（四）制定并推行開發(fā)運營標準◎針對某一產(chǎn)品系列，要解決的核心問題城市選擇和項目選擇開發(fā)目標和現(xiàn)金流節(jié)點、里程碑節(jié)點基準全程各階段各項工作的規(guī)范化、標準化◎《開發(fā)運營標準》■產(chǎn)品線開發(fā)發(fā)及產(chǎn)品標準化的的四項基本工作三、落地實施與應應用實效一切為了應用，為為了實效！■第二部分四項內(nèi)容容：（一）產(chǎn)品戰(zhàn)略及及產(chǎn)品線策劃（二）產(chǎn)品模式研研究與產(chǎn)品線策劃劃（三）產(chǎn)品標準研研究與建立：建庫庫和建模（四）開發(fā)運營標標準是蘭德咨詢“產(chǎn)品品線研究與咨詢””的四項基本服務務，也是我們的核核心咨詢產(chǎn)品“房房企戰(zhàn)略與運營一體化化解決方案”——高周轉(zhuǎn)2.0模式——的重要一環(huán)。蘭德咨詢//高周轉(zhuǎn)2.0模式——方法論、模型簡介介■15年至今，蘭德的核核心咨詢產(chǎn)品：房房企戰(zhàn)略與運營一一體化解決方案■蘭德咨詢2004年在業(yè)界率先提提出產(chǎn)品系列的概概念，2008年年正式成立“產(chǎn)品品線研究與咨詢部部”。開展房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品線咨詢以來來，我們已為三十十多家知名房企提提供了咨詢服務，，積累了豐富的咨咨詢經(jīng)驗，能確保保理論和方法論正正確，成果落地。。附：蘭德的“產(chǎn)品品標準化咨詢”業(yè)業(yè)務歷程產(chǎn)品標準化理論和和方法論體系：4S+四化+4個三位一體14S理論1一體化××系列%產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)保障房%××系列中端%××系列%%%%高端%××系列工業(yè)園系列廣場系列××系列旅游地產(chǎn)工業(yè)地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)住宅地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品體系產(chǎn)品體系2系列化3標準化景觀設計標準建筑設計標準節(jié)點基準，工作標準等開發(fā)運營標準裝修設計標準示范區(qū)（樣板區(qū)）標準級配標準設計標準不同成本、部品的級配標準規(guī)劃設計標準產(chǎn)品標準企業(yè)產(chǎn)品體系產(chǎn)品標準化體系產(chǎn)品標準化理論和和方法論體系：4S+四化+4個三位一體1四化理論和方法論體系系：4S+四化+4個三位一體4閉環(huán)化：企業(yè)建立和推行產(chǎn)品標準化的“路線圖”理論和方法論體系系：4S+四化+4個三位一體蘭德咨詢的特點——■是業(yè)界唯一一家以以產(chǎn)品線研究與咨咨詢?yōu)橹鳂I(yè)的專業(yè)業(yè)咨詢機構；■遵循戰(zhàn)略、運營及及現(xiàn)金流為核心的的市場導向，而非非簡單的設計或營營銷思維；■已形成了系統(tǒng)成熟熟的產(chǎn)品線理論、、方法論和應用模模型；■曾服務過中海、綠綠城、龍湖、旭輝輝等企業(yè)，該項業(yè)業(yè)務市場份額遙遙遙領先；■建立有220家典型房企的產(chǎn)品品線資料庫，能使使企業(yè)知己知彼；；■咨詢實例、經(jīng)驗豐豐富，能確保成果果快速落地，快速速見效?。ㄒ唬┞涞貙嵤┖秃妥稍儗嵗鲇行┢髽I(yè)產(chǎn)品標準準應用效果不彰的的主要原因：——只有設計標準（而而且可能還不接地地氣），缺乏級配配標準的支撐；——缺乏強制要求和開開發(fā)運營標準，一一線公司有抗性，，不愿用；——公司領導不太重視視或偶爾重視，認認為只是產(chǎn)品設計計部門的工作……1.確保能夠落地實施施并快速見效的三三個要點(1)要樹立“四大思維”并付諸實踐：1)戰(zhàn)略思維：遵循房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)的發(fā)展思維邏輯輯：戰(zhàn)略思維＞財財務思維＞產(chǎn)品思思維＞營銷思維＞＞管理思維＞軟件件思維；根據(jù)企業(yè)業(yè)總體發(fā)展戰(zhàn)略，，從企業(yè)產(chǎn)品戰(zhàn)略略研究入手；通過過評估產(chǎn)品標準化化實施績效，檢測測戰(zhàn)略目標（包括括業(yè)績增長率、投投資收益率等）完完成情況。2)前瞻性思維：鑒于標準成果一一經(jīng)形成就要推廣廣應用，盡管企業(yè)業(yè)在開發(fā)實踐中應應持續(xù)進行標準完完善，但產(chǎn)品戰(zhàn)略略、產(chǎn)品標準一定定要符合產(chǎn)品未來來趨勢，確保適度度領先。3)研發(fā)思維：對行業(yè)和企業(yè)來來說，產(chǎn)品標準化化都是一項前沿課課題。只有樹立研研發(fā)思維，具有課課題意識，才能保保證成果領先。我我們建議，相關研研究與咨詢費用列列入企業(yè)總部本級級“研發(fā)費”預算算科目中。4)系統(tǒng)性思維：產(chǎn)品標準是由多多個標準構成的一一個完整體系，從從標準研究、成果果落地到標準完善善，也是一個完整整體系。只有樹立立系統(tǒng)性思維，才才能預防偏差和漏漏洞，才能整體推推進，整體提升。。(2)要明確產(chǎn)品線規(guī)劃劃及產(chǎn)品線標準化化工作的目標、工工作任務、路線圖圖、時間表、內(nèi)部部責任分工、獎懲懲標準等，并嚴格格執(zhí)行。（3）標準一旦建立就就盡快推行，在今今后開發(fā)實際中再再持續(xù)優(yōu)化和完善善。2.咨詢實例oneonone■作為目前業(yè)界唯一一一家專業(yè)提供“房企戰(zhàn)略與運營一一體化解決方案”的服務商，以及唯唯一一家將“房地產(chǎn)產(chǎn)品線研究究與咨詢”作為第一主業(yè)的專專業(yè)機構，蘭德咨咨詢在6年、30多家房企產(chǎn)品標準準化咨詢實踐中深深刻體會到，多數(shù)數(shù)企業(yè)其實并不太太在意服務費用高高低，而是在意：：1）值不值；2）應用實效如何。?！龌趯蛻舾叨蓉撠撠煹木?，“一切為了應用，為為了實效”是我們的工作宗旨旨，而且將踐行了了15年的oneonone咨詢理念應用到了了產(chǎn)品線及產(chǎn)品標標準化咨詢工作中中。事實證明，我我們完全能夠做到到……近年蘭德典型企業(yè)業(yè)咨詢實例：■從理論到到實踐的的咨詢服服務，是是一個針針對性極極強的過過程。——蘭德產(chǎn)品品線咨詢詢著重于于為企業(yè)業(yè)“量身身定做””，從而而避免了了復制和和教條。。同樣是是實施標標準化，，但是具具體要求求完全不不同，產(chǎn)產(chǎn)生出不不同的咨咨詢服務務成果：：資源導向向型的企企業(yè)開展展標準化化研究案案例高周轉(zhuǎn)、、規(guī)模速速度型企企業(yè)標準準化研究究案例全品類、、穩(wěn)健型型企業(yè)標標準化研研究案例例生態(tài)、科科技導向向型企業(yè)業(yè)標準化化研究案案例高溢價、、品質(zhì)型型企業(yè)標標準化研研究案例例——開展標準準化研究究的初衷衷、動機機、階段段性目的的均有差差異，實實現(xiàn)的過過程也就就不同。。蘭德咨咨詢恪守守標準化化研究的的基本理理念前提提下，憑憑借十五五年房企企管控專專業(yè)服務務的積淀淀，為客客戶提供供針對性性強、特特征鮮明明、具有有落地實實效的服服務?！獦藴驶すぷ鏖_展展不分早早晚、先先后，但但是，沒沒有切和和自身實實際一味味去追求求萬科、、中海等等標桿企企業(yè)，事事倍功半半，因此此，要有有清醒的的認知和和專業(yè)的的服務伙伙伴。1、一定要要樹立戰(zhàn)戰(zhàn)略思維維、財務務思維。。戰(zhàn)略思維維＞財務務思維＞＞產(chǎn)品思思維＞營營銷思維維＞管理理思維＞＞軟件思思維2、精細化化、復合合化、生生態(tài)化、、科技化化是未來來產(chǎn)品趨趨勢，要要有前瞻瞻性思維維、課題題研發(fā)思思維。3、勿忘初初衷——提高產(chǎn)品品競爭力力及附加加值、溢溢價力是是目標，，打造出出產(chǎn)品特特色是重重點。4、建議先先做好產(chǎn)產(chǎn)品線梳梳理和標標準化體體系設計計，再置置入現(xiàn)有有的標準準成果。。5、工業(yè)化化有難度度，不要要盲目效效仿，模模塊標準準化+部分單體體標準化化是可行行途徑。。6、可先建建筑設計計標準和和示范區(qū)區(qū)標準入入手。7、不要以以與設計計單位斗斗智斗勇勇為樂，，沉淀下下成果和和作品才才是最重重要的。。8、不要閉閉門造車車。產(chǎn)品品是企業(yè)業(yè)的“硬硬實力””，建立立標準化化體系是是個多方方協(xié)作的的系統(tǒng)工工程。附：落地地實施及及注意事事項（二）應應用推演演及推行行效果■實踐證明明，該預預期完全全可以實實現(xiàn)：★產(chǎn)品品戰(zhàn)略導導向，基基本可實實現(xiàn)拿地標準準化★拿地地前和拿拿地后，，運用產(chǎn)產(chǎn)品體系系、產(chǎn)品品系列、、產(chǎn)品線線規(guī)劃表表，可快快速確定定項目適適用于哪哪個產(chǎn)品品線和套套入哪個個產(chǎn)品系系列；運運用產(chǎn)品品價值樹樹及級配配標準，，可快速速完成項項目定位位、策劃劃，快速速確定項項目方案案和目標標成本。?！锬玫氐睾?，從從標準圖圖庫中選選取標準準圖，可可實現(xiàn)快快速開工工，快速速銷售，，快速實實現(xiàn)現(xiàn)金金流轉(zhuǎn)正正……■產(chǎn)品線開開發(fā)及產(chǎn)產(chǎn)品標準準化的核核心目的的：拿地標準化產(chǎn)品標準化實現(xiàn)“新三