從賣房保殼看房地產(chǎn)后續(xù)計量問題,會計學(xué)畢業(yè)論文

從賣房保殼看房地產(chǎn)后續(xù)計量問題,會計學(xué)畢業(yè)論文內(nèi)容摘要：隨著房地產(chǎn)價格的飆升,越來越多的上市公司開場利用房地產(chǎn)的出售實現(xiàn)扭虧為盈、拯救業(yè)績,對股市及房市產(chǎn)生了重大影響。通過對*ST寧通B的案例分析發(fā)現(xiàn),期末房地產(chǎn)價值的歷史成本計量是上市公司借助賣房操縱盈余的根本源頭所在。建議準(zhǔn)則制定者及證券監(jiān)管部門進(jìn)一步完善期末房地產(chǎn)價值計量及房地產(chǎn)出售損益確認(rèn)方式方法的有關(guān)規(guī)定,加強各地區(qū)房地產(chǎn)價格信息平臺的建設(shè)及審計監(jiān)督,從根本源頭上杜絕上市公司利用房地產(chǎn)買賣操縱盈余的行為。本文關(guān)鍵詞語：房地產(chǎn);公允價值;后續(xù)計量;每年的來自微信公眾號的文章引發(fā)媒體對上市公司賣房保殼的熱議,賣房保殼、賣房拯救業(yè)績、賣房套現(xiàn)一時成為網(wǎng)絡(luò)熱詞。事件緣起2021年9月20日*ST寧通B發(fā)布的出售公司資產(chǎn)的公告。公告稱公司董事會同意將該公司在北京的兩套學(xué)區(qū)房(該公司駐北京辦事處)掛牌出售,掛牌價格不低于經(jīng)備案的房產(chǎn)評估價值。上述兩套房產(chǎn)原值總計214.71萬元,截至2021年7月底,已計提折舊84.97萬元,賬面凈值總計129.74萬元,評估價值(比擬法)2272.62萬元,增值2142.88萬元(2272.62-129.74),增值率為16.52倍(2142.88/129.74)。上述房產(chǎn)如銷售成功,*ST寧通B有望一舉扭轉(zhuǎn)連續(xù)虧損的被動局面。賣房扭虧的行為絕非上市公司奇葩,事實上,近年來上市公司依靠賣房、變賣資產(chǎn)扭虧為盈的案例已層出不窮,且有愈演愈烈的趨勢,僅2021年下半年就有十幾家上市公司采用出售(擬出售)房產(chǎn)的方式拯救業(yè)績。除這些已經(jīng)準(zhǔn)備賣房的公司外,根據(jù)CSMAR數(shù)據(jù)庫的統(tǒng)計結(jié)果,在擁有投資性房地產(chǎn)的1294家A股公司中有77家公司2021年和2021年上半年均虧損,這一數(shù)據(jù)不包括在北京、上海、廣州、深圳、廈門等房價一直攀升城市中擁有房地產(chǎn)的上市公司,若考慮這些公司,則可能有更多的上市公司成為賣房拯救業(yè)績的潛在公司。賣房拯救業(yè)績的行為能否能夠從本質(zhì)上解決企業(yè)本身的經(jīng)營問題不僅令人懷疑和擔(dān)憂,而且更為嚴(yán)重的是大批企業(yè)賣房的行為極有可能擾亂整個房地產(chǎn)市場秩序,乃至整個宏觀經(jīng)濟(jì)秩序。20世紀(jì)90年代日本房地產(chǎn)泡沫破裂導(dǎo)致實體經(jīng)濟(jì)的重創(chuàng)令人警醒,華而不實一個重要原因就是房價大幅上升導(dǎo)致上市公司大規(guī)模投資房地產(chǎn),使經(jīng)濟(jì)實體與房地產(chǎn)投資之間越來越嚴(yán)密,房產(chǎn)泡沫破裂后大量上市公司倒閉,進(jìn)而重創(chuàng)實體經(jīng)濟(jì)[1]。從我們國家來看,擁有投資性房地產(chǎn)的A股上市公司已近半數(shù),再加上在北、上、廣、深等一線城市擁有房地產(chǎn)的上市公司,其數(shù)量更為可觀,假如這些公司大量拋售房地產(chǎn),不僅會對上市公司的業(yè)績產(chǎn)生重大影響,而且對實體經(jīng)濟(jì)帶來一定沖擊。那么,從我們國家當(dāng)前來看,何以使得賣房創(chuàng)收、賣房摘帽成為上市公司提升業(yè)績的又一大高招呢?拋開房市火爆和實體經(jīng)濟(jì)無奈的客觀現(xiàn)實,僅從上市公司年報本身來看,會計準(zhǔn)則、審計和上市公司監(jiān)管制度等方面能否還存在上市公司有利可鉆的空隙呢?*ST寧通B的案例分析或許能夠幫助我們找到答案:并引發(fā)更多的考慮。一、賬面價值與市場價格嚴(yán)重偏離情況下企業(yè)房地產(chǎn)的后續(xù)計量問題作為以經(jīng)營通信和電器兩大行業(yè)四類產(chǎn)品為主的國有資金控股企業(yè),*ST寧通B自2020年開場連續(xù)虧損,2020年虧損189.75萬元,2021年虧損1659.08萬元,2021年中報虧損到達(dá)2110.91萬元,2021年下半年若不及時扭虧,公司將面臨退市危險。該公司自2020年虧損至今,主營業(yè)務(wù)沒有重大調(diào)整,也無資產(chǎn)重組意向,若2021年9月企業(yè)掛牌出售的房產(chǎn)能銷售成功,則可一舉扭轉(zhuǎn)乾坤,銷售盈利不僅能夠補虧,而且還會產(chǎn)生161.71萬元的盈余。據(jù)公司2021年第三季度報,第三季度虧損119.09萬元,第四季度若運行順利并止虧,*ST寧通B仍然有望扭虧為盈。2021年1月25日該公司發(fā)布業(yè)績公告,估計2021年度將扭虧為盈,估計2021年度公司凈利潤為500萬元至800萬元。然而實際運營的結(jié)果并未如人愿。2021年4月29日該公司披露的2021年年報顯示,2021年度公司虧損額為643.45萬元。除此之外,該公司于2021年5月3日又發(fā)布公告稱2021年擬處置北京的兩套房產(chǎn)是公司中長期發(fā)展戰(zhàn)略的一部分,與2021年公司保殼無關(guān),截至2021年12月31日,公司尚未完成北京兩套房產(chǎn)處置。姑且放下*ST寧通B賣房的真實目的,僅從效果來看,*ST寧通B之所以可能賣房扭虧,得益于固定資產(chǎn)的歷史成本計量方式方法。隨著房價幾倍、十幾倍的增值,其在北京房地產(chǎn)的賬面凈值不但沒有增加,反而隨著折舊的提取越來越少,房產(chǎn)一旦出售,十幾倍的增值收益則一次性在銷售當(dāng)期予以確認(rèn)和計量。從企業(yè)的賬務(wù)處理來看,符合我們國家企業(yè)會計準(zhǔn)則的有關(guān)規(guī)定,但從財務(wù)會計目的和會計信息的基本質(zhì)量特征來看,則不符合決策有用觀下會計信息應(yīng)具備的相關(guān)性和如實反映的基本質(zhì)量特征。(一)財務(wù)會計目的與會計計量方式方法確認(rèn)和計量是財務(wù)會計的基本和核心問題,也是會計理論和實務(wù)界長期討論的熱門話題。對企業(yè)資產(chǎn)、負(fù)債和所有者權(quán)益、收入和費用等會計要素的不同確認(rèn)和計量標(biāo)準(zhǔn)將直接影響企業(yè)的財務(wù)狀況和經(jīng)營成果,并直接影響財務(wù)會計目的的實現(xiàn)。會計目的隨客觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化而不斷變遷,在會計目的從受托責(zé)任觀到?jīng)Q策有用觀的演變經(jīng)過中,歷史成本信息正在被弱化,而公允價值信息則遭到越來越多的重視。受托責(zé)任觀下,財務(wù)報告的目的是反映管理者受托責(zé)任的履行和投資人投資的回報情況,會計收益計量的收入費用觀成為主導(dǎo),會計信息著眼于過去,歷史成本是唯一的計量屬性,用于評價企業(yè)經(jīng)營者對所有者所承當(dāng)?shù)馁Y本保值增值、法律責(zé)任和會計責(zé)任等,會計信息的可靠性勝于相關(guān)性[2];決策有用觀下,經(jīng)營者受托責(zé)任的履行情況被弱化,投資者愈加關(guān)注股票市場行情和整個資本市場,財務(wù)報表信息在投資決策和資源配置中的作用得到更多的重視,著眼于確認(rèn)資產(chǎn)將來價值的資產(chǎn)負(fù)債觀成為主導(dǎo),會計信息不僅著眼于過去,更注重如今和將來,進(jìn)而產(chǎn)生了多重會計計量屬性,公允價值計量得到更多重視和應(yīng)用以提高財務(wù)報告信息的決策相關(guān)性和有用性,歷史成本遭到較大沖擊,會計信息的相關(guān)性勝于可靠性,以公允價值取代歷史成本計量資產(chǎn)成為當(dāng)下及將來發(fā)展的趨勢[3]。新的FASB財務(wù)報告概念框架(2018)及IASB財務(wù)報告概念框架征求意見稿(ED2021)將財務(wù)會計的目的界定為向當(dāng)下及潛在投資者、貸款人及其他債權(quán)人提供報告主體的財務(wù)信息[4,5],這些信息對其投資決策是有用的。投資決策包括買賣或持有產(chǎn)權(quán)及債務(wù)證書、提供或清償貸款及其他形式的信貸。ED2021還將計量方式方法分為歷史成本和現(xiàn)值兩種,華而不實現(xiàn)值包括公允價值和資產(chǎn)的在用價值及負(fù)債的履行價值。這一界定充分具體表現(xiàn)出了決策有用觀的思想并給予公允價值更多的重視。不同于國際財務(wù)報告目的,我們國家新修訂的(企業(yè)會計準(zhǔn)則基本準(zhǔn)則〕(2020)將財務(wù)報告的目的界定為向財務(wù)會計報告使用者提供與企業(yè)財務(wù)狀況、經(jīng)營成果和現(xiàn)金流量等有關(guān)的會計信息,反映企業(yè)管理層受托責(zé)任履行情況,有助于財務(wù)會計報告使用者作出經(jīng)濟(jì)決策。從這一界定能夠判定,我們國家財務(wù)報告目的兼顧了受托責(zé)任和決策有用雙重目的。因而,從計量方式方法來看,仍然處在歷史成本、重置成本、可變現(xiàn)凈值、現(xiàn)值、公允價值等多重計量方式方法并存的狀態(tài),公允價值并不是會計計量的主流。事實上,公允價值計量產(chǎn)生于物價變動對會計計量的持續(xù)沖擊[6],但由于其順周期性[7,8]而飽受爭議。2008年美國金融危機(jī)險將公允價值歸結(jié)為罪魁,經(jīng)太多方論證后,公允價值終得以正名。公允價值較歷史成本的優(yōu)勢具體表現(xiàn)出在能夠及時反映資產(chǎn)的變現(xiàn)價值,有助于決策者預(yù)測企業(yè)將來現(xiàn)金流前景。公允價值并不是資產(chǎn)負(fù)債表波動性的根本來源,相反,公允價值恰恰將經(jīng)濟(jì)本身的波動信息傳遞出來[9,10]。因而,公允價值會計不僅不會被取締,而且將成為將來計量的趨勢和首選。ED2021將計量屬性重新劃分為歷史成本計量和現(xiàn)值計量的做法也充分證實了這一點。能夠講在經(jīng)歷了多重計量屬性后,會計的計量方式方法又回歸到歷史成本和現(xiàn)值兩種計量方式方法。由于歷史成本在物價變動幅度較大情況下不具有任何信息含量,因而,對于價格變動幅度較大的資產(chǎn)(負(fù)債)采用現(xiàn)值法進(jìn)行后續(xù)計量更符合相關(guān)性和如實反映的基本質(zhì)量特征,以此為基礎(chǔ)提供的財務(wù)報告能夠更好地反映出企業(yè)的財務(wù)狀況和經(jīng)營成果,更具有決策有用性,*ST寧通B房地產(chǎn)的案例就是很好的例證。2021年7月該企業(yè)在北京兩套房產(chǎn)的變現(xiàn)價值(公允價值)已從歷史成本214.71萬元增值為2272.62萬元,但根據(jù)歷史成本計量和配比原則,上述兩套房產(chǎn)的價值不但沒有增值,反而減值到129.74萬元,歷史成本計量最終導(dǎo)致企業(yè)資產(chǎn)價值嚴(yán)重低估,不僅致使企業(yè)財務(wù)報告信息喪失了相關(guān)性和如實反映的基本質(zhì)量特征,而且也為企業(yè)操縱盈余提供了可乘之機(jī)。(二)公允價值計量與相關(guān)性和如實反映相關(guān)性和如實反映是各國準(zhǔn)則制定機(jī)構(gòu)所公認(rèn)的決策有用會計信息的基本質(zhì)量特征。ED2021將相關(guān)性(Relevance)解釋為具有預(yù)測價值(PredictiveValue)、確證價值(ConfirmativeValue)或兩者兼而有之的會計信息。確證價值是指對之前估值確實認(rèn)或變更,也就是講對于初始確認(rèn)和計量的會計信息需要對其價值的變化加以調(diào)整,而且初始和后續(xù)計量的會計信息不存在高度不確定性,由其產(chǎn)生的將來經(jīng)濟(jì)利益流入和流出的可能性極大;如實反映(FaithfulRepresentation)是對經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象本質(zhì)而不僅僅僅是對其法律形式信息的披露。如實反映的信息包括完好(Complete)、中立(Neutral)和沒有重大錯誤(FreeFromMaterialError)等特征。華而不實,中立性應(yīng)以慎重性的使用為依托。公允價值計量與歷史成本計量在賬務(wù)處理上的本質(zhì)差異不同在于對資產(chǎn)和負(fù)債的后續(xù)計量。公允價值是市場介入者在計量日發(fā)生的有序交易中,出售一項資產(chǎn)所能收到或者轉(zhuǎn)移一項負(fù)債所需支付的價格,入賬后的公允價值就是歷史成本,因而其初始計量的價值是相等的。固定資產(chǎn)的歷史成本入賬后一般保持不變,對于資產(chǎn)的損耗和減值根據(jù)配比原則采取計提折舊和計提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備等方式方法將資產(chǎn)的損耗價值和減值損失計入當(dāng)期損益,根據(jù)慎重性原則不確認(rèn)和計量資產(chǎn)的增值及增值收益。而公允價值計量需要根據(jù)市場價格的變動對資產(chǎn)(負(fù)債)的期末賬面價值進(jìn)行調(diào)整,并將調(diào)增或調(diào)減的價值確以為公允價值變動損益計入當(dāng)期損益或綜合收益,因此其后續(xù)計量的價值是不同的,從預(yù)測價值和確證價值來看公允價值較歷史成本更具決策有用的相關(guān)性。除此之外,公允價值計量的信息較歷史成本能更好地具體表現(xiàn)出經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象的本質(zhì)及企業(yè)當(dāng)下及將來經(jīng)濟(jì)資源的流入及流出,而非僅僅強調(diào)會計信息的可靠性,因而,更具如實反映的基本質(zhì)量特征[11]。就企業(yè)房地產(chǎn)資產(chǎn)而言,采用公允價值計量能夠及時將房地產(chǎn)市場價格變動具體表現(xiàn)出在企業(yè)的財務(wù)報告中,因而不僅能夠如實反映企業(yè)的財務(wù)狀況和經(jīng)營成果,而且其會計信息更具價值相關(guān)性。歷史成本計量的房地產(chǎn)信息不僅不能將企業(yè)房地產(chǎn)價值的變動情況及時具體表現(xiàn)出在企業(yè)財務(wù)報告中,甚至由于折舊的提取和賬面凈值的減少而扭曲了企業(yè)資產(chǎn)的實際價值,因而不僅不能夠如實反映企業(yè)的財務(wù)狀況和經(jīng)營成果,而且也不具有預(yù)測價值和確證價值等價值相關(guān)性的質(zhì)量特征。以*ST寧通B北京的房產(chǎn)為例,假如該企業(yè)期末房地產(chǎn)采用公允價值計量,不僅能夠如實具體表現(xiàn)出其年末資產(chǎn)的價值及將來可變現(xiàn)的凈值,而且當(dāng)企業(yè)出售該房地產(chǎn)時,當(dāng)期所確認(rèn)的收益只是年初按公允價值計量的資產(chǎn)賬面價值與該資產(chǎn)出售時的售價(公允價值)之差額,不會將以前年度資產(chǎn)的增值全部計入銷售當(dāng)期,進(jìn)而避免了由于資產(chǎn)價值嚴(yán)重低估而導(dǎo)致資產(chǎn)出售時收益嚴(yán)重高估的問題,也更符合配比原則。除此之外,公允價值計量的信息能夠如實反映企業(yè)價值,而不是高估或低估企業(yè)價值,進(jìn)而更具決策有用性。二、賬面價值與市場價格嚴(yán)重偏離情況下房地產(chǎn)增值及銷售損益確實認(rèn)問題根據(jù)*ST寧通B2021年半年報,2021年6月30日,該公司固定資產(chǎn)賬面凈額為7608.1萬元,華而不實,準(zhǔn)備出售的兩處經(jīng)營用房產(chǎn)為2004年購入,用作部分在京營銷工程人員辦公寓居使用,2021年賬面凈額129.74萬元,占全部固定資產(chǎn)凈額的1.71%;該房產(chǎn)掛牌售價2272.62萬元,按售價計算,其占全部固定資產(chǎn)賬面凈額的比例將由1.71%提升到29.87%。假設(shè)該公司北京的兩處房產(chǎn)增值額每年相等,在其持有的12年半中,以原值為基數(shù)計算,平均每年增值額為164.63萬元[(2272.62-214.71)/12.5],增值率76.68%(164.63/214.71),平均連續(xù)三年漲幅230.03%。假如以凈值為基數(shù)計算增值額,其每年的增值率可到達(dá)132.13%。該企業(yè)的年報顯示,公司一直采用歷史成本計價法,也就是講,由于采用歷史成本法,該公司固定資產(chǎn)的重大增值并未在企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表和綜合收益表中具體表現(xiàn)出出來,此種會計處理方式已嚴(yán)重低估了企業(yè)資產(chǎn)和所有者權(quán)益價值,由此,再次引出不同會計目的下?lián)p益確實認(rèn)問題。(一)受托責(zé)任觀下房地產(chǎn)增值及銷售損益確實認(rèn)如前所述,會計目的的受托責(zé)任觀下,會計收益計量以收入費用觀為主導(dǎo),強調(diào)收益確實定要符合權(quán)責(zé)發(fā)生制原則、配比原則、歷史成本原則和穩(wěn)健性原則[12]。收益計量是會計的重心,通過收入與費用的直接配比來計量企業(yè)收益,再根據(jù)產(chǎn)生的收益計量資產(chǎn)或負(fù)債的增減[13],收益表信息較資產(chǎn)負(fù)債表信息更為有用。收入費用觀下,企業(yè)購入的房地產(chǎn)采用歷史成本計量,通過計提折舊將房地產(chǎn)的損耗價值在其服務(wù)期內(nèi)逐期計提確以為費用,并與其所產(chǎn)生的收入相配比以計算損益,根據(jù)穩(wěn)健性原則,對固定資產(chǎn)的減值還需進(jìn)行減值測試并計提減值準(zhǔn)備。由于固定資產(chǎn)的折舊是根據(jù)固定資產(chǎn)的原值、估計殘值和預(yù)期使用年限來計算的,應(yīng)提折舊的金額和預(yù)期使用年限能否正確就成為固定資產(chǎn)折舊計算和折舊費用提取的關(guān)鍵問題。在房地產(chǎn)價格不斷飆升的情況下,房地產(chǎn)報廢時的估計殘值會遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出歷史成本法下房地產(chǎn)的殘值,甚至?xí)叱龇康禺a(chǎn)的歷史成本。此時,以歷史成本計算的折舊費用及據(jù)此計算的損益顯然已嚴(yán)重失真。以*ST寧通B在北京的兩處房地產(chǎn)為例,上述兩套房產(chǎn)系該公司于2004年購入新建房地產(chǎn),估計使用年限30年,預(yù)期殘值為10.74萬元(殘值率按5%計算),按直線法計提折舊,每年提取折舊的金額為6.79萬元。按照當(dāng)下市價2272.62萬元計算,上述房地產(chǎn)的估計殘值應(yīng)為113.63萬元。假如根據(jù)新的殘值來計算,顯然以往折舊費用計提過高,進(jìn)而導(dǎo)致以前年度的收益少計。假如此時處置該資產(chǎn),則會將之前少計的收益全部計入銷售當(dāng)期,同時,房地產(chǎn)持有期間的增值也全部計入銷售當(dāng)期,此時采用歷史成本計量方式方法嚴(yán)重違犯了權(quán)責(zé)發(fā)生制和配比原則。(二)決策有用觀下房地產(chǎn)增值及銷售損益確實認(rèn)會計目的的決策有用觀下,資產(chǎn)負(fù)債觀成為主導(dǎo),以資產(chǎn)和負(fù)債的變動來計量收益,企業(yè)的收益就是當(dāng)期凈資產(chǎn)的凈增長額。資產(chǎn)負(fù)債觀更為注重交易和事項的本質(zhì),要求盡可能采用公允價值計量資產(chǎn)和負(fù)債,進(jìn)而確保了企業(yè)各時點上資產(chǎn)和負(fù)債存量的真實準(zhǔn)確,提供的收益總額信息相關(guān)性更強[12,13],資產(chǎn)負(fù)債觀下資產(chǎn)負(fù)債表信息較收益表信息更為有用。資產(chǎn)負(fù)債觀下,當(dāng)房地產(chǎn)采用公允價值計量后,房地產(chǎn)價格的增值或貶值直接具體表現(xiàn)出在期末資產(chǎn)負(fù)債表中,房地產(chǎn)公允價值的變動損益能夠列入其他綜合收益中。這樣處理不僅能夠如實反映期末房地產(chǎn)可變現(xiàn)凈值和企業(yè)價值,為利益相關(guān)者提供更多決策有用信息,而且房地產(chǎn)增值(貶值)收益(損失)也在當(dāng)期的所有者權(quán)益中具體表現(xiàn)出出來,從這一點來看更能如實反映所有者投資的保值和增值情況。當(dāng)房地產(chǎn)出售時,計入當(dāng)期損益的金額也只是銷售當(dāng)期房地產(chǎn)增值(貶值)的部分,以前年度增值(貶值)的收益(損失)能夠直接轉(zhuǎn)為資本公積,進(jìn)而避免了銷售當(dāng)期一次性確認(rèn)持有期間的全部增值收益(貶值損失),不僅能夠防止企業(yè)人為操縱利潤,而且也愈加符合權(quán)責(zé)發(fā)生制和配比原則。以*ST寧通B在北京的兩處房地產(chǎn)為例,若該企業(yè)采用公允價值計量房地產(chǎn),則該房地產(chǎn)的增值額將在持有期內(nèi)逐期調(diào)增企業(yè)房地產(chǎn)價值,并將增值收益確以為其他綜合收益,增加了所有者權(quán)益。假設(shè)根據(jù)平均每年164.63萬元增值額計算,到2021年初該企業(yè)上述房地產(chǎn)的公允價值為2190.27萬元,2021年7月31日該房地產(chǎn)的評估價為2272.62萬元,若該房地產(chǎn)于2021年下半年以評估價成功出售,則計入2021年的房地產(chǎn)處置損益僅為82.35萬元(2272.62-2190.27),以前年度增值收益全部轉(zhuǎn)入資本公積,這樣就能夠成功避免企業(yè)為保殼或拯救業(yè)績而出售房地產(chǎn)的行為發(fā)生,確保實體經(jīng)濟(jì)不會遭到重大沖擊。三、我們國家會計準(zhǔn)則的現(xiàn)行規(guī)定及相應(yīng)建議如前所述,我們國家(企業(yè)會計準(zhǔn)則基本準(zhǔn)則〕(2020)將財務(wù)報告的目的定位于受托責(zé)任和決策有用的雙重目的,并允許歷史成本、重置成本、可變現(xiàn)凈值、現(xiàn)值和公允價值等多重會計計量方式方法并存,規(guī)定不管采用哪種計量方式方法,都應(yīng)保證所確定的會計要素金額能夠獲得并可靠計量。除此之外,(企業(yè)會計準(zhǔn)則第4號固定資產(chǎn)〕規(guī)定企業(yè)固定資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)根據(jù)成本進(jìn)行初始計量,采取計提折舊及減值測試方式進(jìn)行后續(xù)計量,進(jìn)而排除了采用公允價值進(jìn)行后續(xù)計量的方式方法。只要(企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號投資性房地產(chǎn)〕允許企業(yè)在限定條件下選擇公允價值對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量。根據(jù)我們國家現(xiàn)行會計準(zhǔn)則的相關(guān)規(guī)定,在企業(yè)固定資產(chǎn)的歷史成本與現(xiàn)行市價偏離不大的情況下,資產(chǎn)負(fù)債表和損益表能夠較為真實地反映企業(yè)的財務(wù)狀況和經(jīng)營成果;當(dāng)固定資產(chǎn)出現(xiàn)嚴(yán)重貶值,根據(jù)慎重性原則,企業(yè)應(yīng)采取減值測試的方式方法計提減值準(zhǔn)備,調(diào)整資產(chǎn)賬面價值和當(dāng)期損益;而對于固定資產(chǎn)的大幅度增值,則不需作出任何調(diào)整。上述規(guī)定適用于固定資產(chǎn)價格相對穩(wěn)定或存在貶值的情形,但在固定資產(chǎn)價格大幅上漲情況下,這一處理方式方法的直接后果是導(dǎo)致企業(yè)的固定資產(chǎn)被嚴(yán)重低估,而固定資產(chǎn)一旦變現(xiàn)又會產(chǎn)生高額利潤,進(jìn)而在會計準(zhǔn)則的政策層面為企業(yè)操縱盈余創(chuàng)造了便利條件。那么,怎樣理解慎重性原則成為價格大幅上漲情況下對固定資產(chǎn)后續(xù)計量的關(guān)鍵。ED2021將慎重性解釋為不高估資產(chǎn)和收入,不低估負(fù)債和費用。同時,慎重性的使用也不允許低估資產(chǎn)和收入或高估負(fù)債和費用。也就是講,慎重性原則的應(yīng)用并不排除對資產(chǎn)增值的重新評估和對收入確實認(rèn)。根據(jù)ED2021對慎重性原則的界定和解釋,我們應(yīng)重新審視我們國家會計目的的重點及慎重性原則在我們國家會計準(zhǔn)則中的應(yīng)用,尤其在物價大幅上漲情況下正確處理好資產(chǎn)和負(fù)債的后續(xù)計量及損益確實認(rèn)問題。鑒于當(dāng)前我們國家房地產(chǎn)價格尤其是北、上、廣、深等一線城市房地產(chǎn)價格逐年大幅上漲的事實,受托責(zé)任觀下的歷史成本計量已遠(yuǎn)遠(yuǎn)知足不了對企業(yè)經(jīng)營者所承當(dāng)?shù)馁Y本保值、增值等業(yè)績評價的需要,而決策有用觀下的公允價值計量能夠兼顧對企業(yè)經(jīng)營者業(yè)績評價的需要。因而,為提高財務(wù)會計信息的決策有用性和如實反映等基本質(zhì)量特征,建議準(zhǔn)則制定機(jī)構(gòu)在準(zhǔn)則制定時應(yīng)明確我們國家會計目的的重點,并同等重視貶值和增值問題。對企業(yè)擁有的房地產(chǎn)(包括投資性房地產(chǎn)及經(jīng)營用房地產(chǎn)),當(dāng)其所在地的房地產(chǎn)價格連續(xù)三年漲幅超過100%時,應(yīng)強迫企業(yè)采用公允價值披露期末房地產(chǎn)價值。建議可選擇下面方式之一作為詳細(xì)的處理方式方法:方式一,改用公允價值計量和披露期末房地產(chǎn)價值;方式二,保持歷史成本計量法,但同時在年度財務(wù)報告中披露期末房地產(chǎn)公允價值及其增值情況。采用方式一公允價值計量方式方法時,由于資產(chǎn)增值在資產(chǎn)持有期仍存在可逆轉(zhuǎn)性,因而根據(jù)慎重性原則,未實現(xiàn)的增值收益不宜計入當(dāng)期損益,建議將其計