房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基本知識(shí)40

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全然知識(shí)第一節(jié)房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)一、房地產(chǎn)分類(lèi)純的土地、單純的房屋、土地房屋的綜合體。土地上的各類(lèi)建筑物、構(gòu)筑物和其他不可不離的物質(zhì)及其權(quán)利構(gòu)成的財(cái)產(chǎn)總體。房地產(chǎn)按照不同的標(biāo)準(zhǔn)能夠劃分為不同類(lèi)型，房地產(chǎn)大體上能夠分為：居住用房地產(chǎn)、生產(chǎn)用房地產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)用房地產(chǎn)、行政用房地產(chǎn)、其他專(zhuān)用房地產(chǎn)等。2、房地產(chǎn)的特性地產(chǎn)位置的固定性〔二〕房地產(chǎn)地域的差異性〔三〕房地產(chǎn)的高值耐久性〔四〕房地產(chǎn)的保值增值性二、房地產(chǎn)業(yè)要緊〔3〕地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，包括土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃和抵押；〔5〕房地產(chǎn)中介效勞，包括咨詢(xún)、估價(jià)、測(cè)量、效勞、效勞公證等；〔6〕房地產(chǎn)物業(yè)治理效勞，包括家居效勞、房屋及配套設(shè)施和公共場(chǎng)所的維修養(yǎng)護(hù)、〔7〕房地產(chǎn)金融，包括信貸、保險(xiǎn)和房地產(chǎn)金融資產(chǎn)投資等。2、房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)的關(guān)系生產(chǎn)屬于第三產(chǎn)業(yè)。3、居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)變化對(duì)住宅形成巨大的需求4、舊城改造的速度加快，安置居民需要大量住宅第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的程序上能夠劃分為七個(gè)時(shí)期或運(yùn)行過(guò)程。運(yùn)行第三節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)土地使用權(quán)的取得所有制的形式存在。任何個(gè)人不能取得土地的所有權(quán)。二、土地所有權(quán)和土地使用權(quán)及使用權(quán)出讓與轉(zhuǎn)讓土地所有權(quán)是指土地所有者在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，對(duì)其擁有的土地享有的權(quán)利。這種權(quán)1、土地占有權(quán)。土地占有權(quán)確實(shí)是基家鄉(xiāng)地所有者對(duì)土地的實(shí)際操縱權(quán)。它是行使土地所有權(quán)和使用權(quán)的根底。2、土地使用權(quán)。土地使用權(quán)確實(shí)是基家鄉(xiāng)地所有者依據(jù)土地分類(lèi)對(duì)土地加以利用的權(quán)3、土地收益權(quán)。土地收益權(quán)確實(shí)是根基基于對(duì)土地使用權(quán)而取得的利息的權(quán)利。土地收益權(quán)和土地所有權(quán)緊密相關(guān)，土地收益確實(shí)是基家鄉(xiāng)地使用的結(jié)果。4、土地處分權(quán)。土地處分權(quán)確實(shí)是根基依法對(duì)土地處置的權(quán)利，即在法律準(zhǔn)許的范圍之內(nèi)決定土地的種種最終回屬。地除享有一定的權(quán)利外，還必須對(duì)土地?fù)?dān)當(dāng)保衛(wèi)和合理利用義務(wù)。土地使用權(quán)能夠依法轉(zhuǎn)讓?zhuān)坏靡云渌问椒欠ㄞD(zhuǎn)讓土地。權(quán)出讓的概念土地使用權(quán)是指國(guó)家以土地所有者身份，按指定地塊的使用年限、用途和都市規(guī)劃等條件，將都市土地使用權(quán)出讓給土地使用者，并向土地使用者收取土地使用權(quán)出讓金的行為。使用權(quán)有償出讓的土地，必須是國(guó)有土地；集體所有的土地必須辦理征用手續(xù)轉(zhuǎn)化為國(guó)有土地后，才能出讓。有償出讓的地塊能夠是待開(kāi)發(fā)的(土地生地)，也能夠是完成市政設(shè)2、土地使用權(quán)出讓形式土地使用權(quán)出讓采納協(xié)議、招標(biāo)、拍賣(mài)和掛牌四種合同形式進(jìn)行?！?〕協(xié)議出讓土地使用權(quán)確實(shí)是根基當(dāng)事人雙方通過(guò)反復(fù)協(xié)商，最終達(dá)成出讓協(xié)議，經(jīng)登記受讓人取得土地使用權(quán)的形式?！?〕招標(biāo)出讓土地使用權(quán)，是指在規(guī)劃規(guī)定期限內(nèi)，由符合條件的單位和個(gè)人以書(shū)面投標(biāo)一切手續(xù)后取得土地使用權(quán)方式。〔3〕拍賣(mài)出讓土地使用權(quán)，是指在指定時(shí)刻、公開(kāi)場(chǎng)合，在土地治理部門(mén)拍賣(mài)主持人主持〔4〕掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)，是指市、縣人民政府土地行政主管部門(mén)公布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場(chǎng)所掛牌公布，同意竟買(mǎi)人的報(bào)價(jià)申請(qǐng)并更新掛牌價(jià)格，依據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。3、土地使用權(quán)出讓年限用地70年；(3)商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年；第四節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)工程經(jīng)營(yíng)治理工程前期預(yù)備工作要緊包括以下一些內(nèi)容：二、房地產(chǎn)建設(shè)工程招標(biāo)與承包房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)工程工程涉及的內(nèi)容許多，在社會(huì)化大生產(chǎn)的條件下，許多工作是通過(guò)4、建筑工程設(shè)計(jì)招標(biāo)5、建筑材料設(shè)備需求招標(biāo)投標(biāo)6、建設(shè)工程工程施工招標(biāo)投標(biāo)7、工程總承包招標(biāo)投標(biāo)三、房地產(chǎn)建設(shè)工程質(zhì)量治理建設(shè)工程工程的施工質(zhì)量治理是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)治理工作中最重要環(huán)節(jié)之一。工程復(fù)核。2、對(duì)施工企業(yè)集中加工或采購(gòu)的成品、構(gòu)件、配件、設(shè)備等進(jìn)行質(zhì)量檢驗(yàn)。3、對(duì)施工的建筑物，構(gòu)筑物、地下網(wǎng)線路等開(kāi)工前的定位進(jìn)行測(cè)量復(fù)核；對(duì)沉落有要求的建筑物，做定期瞧瞧；對(duì)混凝土的澆注質(zhì)量應(yīng)指定有關(guān)的試塊制作、養(yǎng)護(hù)、試壓等治理制度，并有專(zhuān)人監(jiān)督執(zhí)行。4、對(duì)重要承重結(jié)構(gòu)要緊部位的隱蔽工程，進(jìn)行檢查驗(yàn)收，經(jīng)檢查合格后辦理隱蔽工程驗(yàn)收手續(xù)。5．參加給排水、熱通、空調(diào)、電氣安裝、設(shè)備安裝的試壓、試水、試運(yùn)轉(zhuǎn)、試車(chē)等，并簽證試驗(yàn)記錄。6．參加工程質(zhì)量評(píng)定和竣工驗(yàn)收。進(jìn)行的操縱。其具體工作內(nèi)容要緊包括：進(jìn)度方案和材料需求方案的編制等。和優(yōu)化使用等。使施工所需的各類(lèi)材料和機(jī)器設(shè)備能按時(shí)到達(dá)施工現(xiàn)場(chǎng)。位出面協(xié)調(diào)處理。六．竣工驗(yàn)收治理竣工驗(yàn)收是國(guó)家為了保證工程質(zhì)量，由法律規(guī)定的一個(gè)法定程序，也是開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)工程工程治理的最后一個(gè)環(huán)節(jié)。竣工驗(yàn)收的目的和作用是通過(guò)驗(yàn)收檢驗(yàn)工程設(shè)計(jì)和工程質(zhì)量，及時(shí)發(fā)覺(jué)并解決一些礙事正常使用、正常生產(chǎn)的咨詢(xún)題，保證工程能夠到達(dá)設(shè)計(jì)要求的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。對(duì)驗(yàn)收合格的工程，發(fā)給工程質(zhì)量合格證，并及時(shí)辦理有關(guān)手續(xù)。第五節(jié)房屋買(mǎi)賣(mài)經(jīng)營(yíng)治理房屋買(mǎi)賣(mài)，是房地產(chǎn)交易的一種形式。房地產(chǎn)交易，是有償取得或轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所有權(quán)、使用權(quán)及其他項(xiàng)權(quán)利的經(jīng)濟(jì)過(guò)程與法律行為。由于房地產(chǎn)是一種特不商品，在交換過(guò)程中，權(quán)利關(guān)系，要緊是指土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)、房地產(chǎn)抵押權(quán)等。這些權(quán)利關(guān)系的變化，只有得到在國(guó)家房地產(chǎn)主管部門(mén)登記并得到確認(rèn)，才具有法律效力。以1、房地產(chǎn)商品買(mǎi)賣(mài)雙方在達(dá)成協(xié)議時(shí)，必須訂立具有法律約束力的、買(mǎi)賣(mài)雙方必須遵2、訂立房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)契約，必須遵守國(guó)家的法律和法規(guī)，同時(shí)同意房地產(chǎn)行政治理部門(mén)治理；3、房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)成交后，必須按照規(guī)定到房地產(chǎn)行政部門(mén)，辦理房地產(chǎn)立契手續(xù)，以及房地產(chǎn)所有權(quán)和土地使用權(quán)的相對(duì)性權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，領(lǐng)取房產(chǎn)的所有權(quán)和土地的使用權(quán)證書(shū)，以便取得國(guó)家法律的保衛(wèi)。品房出售，都必須符合以下的條件：1、房屋的產(chǎn)權(quán)必須是清楚的，有合法的產(chǎn)權(quán)證件；才能進(jìn)進(jìn)市場(chǎng)進(jìn)行交易；3、凡以?xún)?yōu)惠方式購(gòu)置的公有住宅或以?xún)?yōu)惠方式建筑的住宅，原產(chǎn)權(quán)單位或房地產(chǎn)治理部門(mén)有優(yōu)先購(gòu)置權(quán)；先購(gòu)置的權(quán)利；下，房屋共有人有優(yōu)先購(gòu)置權(quán)；6、關(guān)于接著、贈(zèng)予等方式取得的房屋，必須在辦理合法手續(xù)后才能投進(jìn)房地產(chǎn)交易市具有以下情況的房屋，不能投進(jìn)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)進(jìn)行交易；2、有產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議的房屋；、差不多批準(zhǔn)征用或劃撥土地使用權(quán)范圍內(nèi)的房屋；4、經(jīng)人民法院裁定限制產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移或經(jīng)人民法院批準(zhǔn)代管的房屋；房屋；進(jìn)進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易主體，必須符合國(guó)家的有關(guān)規(guī)定。1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)出售新建的商品房，必須持有工商行政主管部門(mén)核發(fā)的營(yíng)業(yè)執(zhí)2、居民個(gè)人購(gòu)置都市房屋，必須符合當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定；4、單位購(gòu)置公房，必須有市級(jí)主管部門(mén)的或區(qū)、縣有關(guān)政府的批準(zhǔn)證實(shí)；〕房屋買(mǎi)賣(mài)契約治理賣(mài)契約是標(biāo)準(zhǔn)房屋買(mǎi)賣(mài)行為的重要環(huán)節(jié)。〔1〕房屋買(mǎi)賣(mài)契約標(biāo)志著房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移。房屋買(mǎi)賣(mài)雙方必須簽訂房屋的所有權(quán)和土地的使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移；律效力；方的有償合同。雙方當(dāng)事人在地位上是平等的，既有一定的權(quán)利，也要擔(dān)當(dāng)一定的義務(wù)；雙方的合法權(quán)益受到國(guó)家的法律保衛(wèi)。2、房屋買(mǎi)賣(mài)契約的內(nèi)容房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)的契約包括以下的內(nèi)容。雙方當(dāng)事人必須是自然人或法人，要是是法人，還應(yīng)有法人代表名稱(chēng)和簽字；〔2〕對(duì)標(biāo)的房屋的情況確實(shí)切講明。應(yīng)講明房屋建成年代、建筑質(zhì)量、建筑面積、坐落地址、室內(nèi)裝修、設(shè)備等情況；〔3〕房屋的價(jià)格。買(mǎi)賣(mài)的房屋應(yīng)當(dāng)按照建筑面積計(jì)價(jià)，必須標(biāo)明每平方米的價(jià)格，房屋的總價(jià)格。房屋的買(mǎi)賣(mài)價(jià)格必須符合當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定；〔4〕房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)契約，必須講明房屋交付使用和房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的時(shí)刻；須規(guī)定買(mǎi)方在什么時(shí)刻、地點(diǎn)，用什么方式、以什么貨幣支付房屋的價(jià)格；〔6〕房地產(chǎn)契約也要規(guī)定違約責(zé)任，以及補(bǔ)償?shù)姆椒ǖ取?、房屋買(mǎi)賣(mài)雙方權(quán)利和義務(wù)〔1〕賣(mài)方的權(quán)利，賣(mài)方有權(quán)按照契約規(guī)定的房地產(chǎn)的價(jià)格、時(shí)刻收取房地產(chǎn)售賣(mài)的價(jià)款。要是買(mǎi)方違約，賣(mài)方能夠請(qǐng)求法律保衛(wèi)，或者要求償付違約金；〔2〕賣(mài)方的義務(wù)。按照房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)契約的規(guī)定，賣(mài)方有義務(wù)把房屋轉(zhuǎn)交給房地產(chǎn)的購(gòu)置方。要是違約也要交納違約金；〔3〕買(mǎi)方的權(quán)利與義務(wù)。依據(jù)房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)契約確實(shí)定取得房屋并支付房地產(chǎn)的價(jià)格。4、房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)契約的解除?！?〕房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)成交后契約即告解除；〔2〕經(jīng)雙方同意，房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)成交后契約能夠在成交往常解除；買(mǎi)賣(mài)契約的解除；的解除。二、商品房預(yù)購(gòu)預(yù)售治理2、經(jīng)房地產(chǎn)主管部門(mén)批準(zhǔn)后，預(yù)售單位與預(yù)購(gòu)房者就能夠簽訂?房屋預(yù)售合同?。預(yù)售屋交付方式；房屋的使用性質(zhì)、權(quán)屬轉(zhuǎn)移內(nèi)容；房屋產(chǎn)權(quán)人必須遵守的?房屋使用、治理、維修公約?；違約責(zé)任；雙方當(dāng)事人約定的其他內(nèi)容。4、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在房屋竣工后，應(yīng)當(dāng)按?房屋預(yù)售合同?辦理房屋交付手續(xù)。要是出現(xiàn)以下情形，預(yù)售房購(gòu)置者能夠要求取消預(yù)售房合同：〔1〕房屋開(kāi)發(fā)公司部門(mén)按照原定日期交付預(yù)購(gòu)房屋?！?〕建成后的房屋實(shí)際面積與預(yù)售房合同確定的面積不相符合?！?〕建成后房屋建筑的材料與預(yù)售房合同所列剪裁不相符合。者的申請(qǐng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司不但要退回預(yù)交定金，而且還必須補(bǔ)償一定的利息損失。第六節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格與房地產(chǎn)價(jià)格治理和利息率決定的。格要緊是由土地的需求決定。第三，由于土地位置的不動(dòng)性，就使房地產(chǎn)〔土地〕的價(jià)格具有地點(diǎn)性。第四，由于土地位置的不動(dòng)性或固定性，以及自然的差異性，使房地產(chǎn)〔土地〕價(jià)格具的特性，決定了土地〔房地產(chǎn)〕價(jià)格隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的開(kāi)展總是不斷在上漲的，或者講土地價(jià)格具有不斷上漲的趨勢(shì)。7、國(guó)際因素2、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)土地開(kāi)發(fā)費(fèi)4、住宅建筑安裝工程費(fèi)7、公共配套工程費(fèi)費(fèi)第八節(jié)房地產(chǎn)物業(yè)治理與經(jīng)營(yíng)一、物業(yè)治理公司特點(diǎn)主或用戶(hù)提供良好的生活或工作環(huán)境，具有獨(dú)立法人地位的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。物業(yè)治理公司的要緊職能是遵照國(guó)家有關(guān)政策和法規(guī)，運(yùn)用現(xiàn)代治理科學(xué)手段和先進(jìn)的平安的居住和工作環(huán)境?！捕澄飿I(yè)治理公司的性質(zhì)1、物業(yè)治理公司具有獨(dú)立的法人資格。2、物業(yè)治理公司屬于效勞性行業(yè)。〔三〕物業(yè)治理公司的權(quán)利和義務(wù)〔1〕依據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)結(jié)合實(shí)際情況制定物業(yè)治理方法?！?〕依據(jù)?托付物業(yè)治理體制合同?和治理方法收取治理費(fèi)用?！?〕有權(quán)制止違反物業(yè)治理方法及有關(guān)規(guī)定的行為?！?〕有權(quán)選聘專(zhuān)營(yíng)公司〔清潔、保安、綠化等〕擔(dān)當(dāng)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)?！?〕開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)及有償效勞。2、物業(yè)治理公司的要緊義務(wù)是：〔1〕履行物業(yè)治理合同，依法進(jìn)行經(jīng)營(yíng)治理；區(qū)內(nèi)居民的監(jiān)督；〔3〕重大的治理措施應(yīng)當(dāng)提交管委會(huì)審議，并經(jīng)管委會(huì)認(rèn)可通過(guò)；二、業(yè)主與業(yè)主治理委員會(huì)業(yè)主是物業(yè)的所有人或物業(yè)的使用人?；蚪M織，經(jīng)主管部門(mén)批準(zhǔn)成立以后，在規(guī)定的活動(dòng)范圍內(nèi)，國(guó)家成認(rèn)其合法性?！捕硺I(yè)主治理委員會(huì)的產(chǎn)生和組成依據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定以及住宅小區(qū)的實(shí)際情況，為了物業(yè)治理委員會(huì)治理和活動(dòng)的方便，業(yè)主利益的物業(yè)業(yè)主組成。業(yè)主治理委員會(huì)能夠定期改選〔章程中規(guī)定任期〕。在新一屆管有政府主管部門(mén)參加，同時(shí)在政府主管部門(mén)備案。〔三〕業(yè)主治理委員會(huì)的權(quán)利與義務(wù)1、業(yè)主治理委員會(huì)的權(quán)利要緊有：物業(yè)的產(chǎn)權(quán)人、使用人，維護(hù)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人的聘、續(xù)聘或改聘專(zhuān)業(yè)物業(yè)治理公司?！?〕審議物業(yè)治理公司制訂的年度治理方案和有關(guān)治理效勞的重大措施?！?〕審批物業(yè)維修基金的使用方案?！?〕檢查、監(jiān)督各項(xiàng)治理工作的實(shí)施及規(guī)章制度的執(zhí)行。2、權(quán)利與義務(wù)是相對(duì)應(yīng)的，業(yè)主治理委員會(huì)也要擔(dān)當(dāng)相應(yīng)的義務(wù)，要緊有：〔1〕依據(jù)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人的意見(jiàn)和要求，對(duì)物業(yè)治理公司的治理工作進(jìn)行檢查在執(zhí)行決議、行使權(quán)力碰到阻力時(shí)，業(yè)主治理委員會(huì)有義務(wù)出面調(diào)停?！?〕有義務(wù)聽(tīng)取和同意業(yè)主的意見(jiàn)、建議和投訴，并和物業(yè)治理公司協(xié)商解決處理?！?〕通過(guò)各種形式向業(yè)主宣傳關(guān)于物業(yè)治理的方針政策，組織業(yè)主參與各類(lèi)教育和文〔五〕組織召開(kāi)業(yè)主代表大會(huì)和業(yè)主治理委員會(huì)會(huì)議。業(yè)主代表大會(huì)的要緊任務(wù)是：〔1〕選舉新的業(yè)主治理委員會(huì)；；業(yè)主代表大會(huì)閉會(huì)期間，由業(yè)主治理委員會(huì)履行大會(huì)的權(quán)利和義務(wù)。三、物業(yè)治理公司與業(yè)主治理委員會(huì)的關(guān)系勞務(wù)。因此也就決定了它們之間的特定關(guān)系。〔二〕在權(quán)利與義務(wù)方面是一種效勞與被效勞關(guān)系〔三〕在工作中是相互協(xié)商和相互體貼的關(guān)系第九節(jié)房地產(chǎn)中介經(jīng)營(yíng)治理一、房地產(chǎn)中介房地產(chǎn)中介確實(shí)是根基聯(lián)結(jié)房地產(chǎn)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者與消費(fèi)者以有房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)內(nèi)部的各種社業(yè)是一個(gè)巨大的產(chǎn)業(yè)體系，房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品是一個(gè)綜合性的產(chǎn)品，它的生產(chǎn)涉及到50多個(gè)部門(mén)。房地產(chǎn)中介包括的范圍特殊廣，大體來(lái)講，要緊包括以下幾種。房地產(chǎn)中介是由房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過(guò)程的客瞧規(guī)律決定的。只要房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在運(yùn)行和開(kāi)二、房地產(chǎn)中介效勞業(yè)