《物業(yè)管理法規(guī)》項(xiàng)目８物業(yè)交易管理法律制度

項(xiàng)目８物業(yè)交易管理法律制度

８-１物業(yè)交易管理概述８-２物業(yè)轉(zhuǎn)讓制度８-３物業(yè)租賃制度８-４物業(yè)抵押制度８-１物業(yè)交易管理概述一、物業(yè)交易概念與特征（一）物業(yè)交易的概念物業(yè)交易是指以物業(yè)為標(biāo)的而進(jìn)行的轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押等各種民事法律行為。物業(yè)交易的形式有：物業(yè)轉(zhuǎn)讓、物業(yè)租賃、物業(yè)抵押、物業(yè)信托、物業(yè)典當(dāng)?shù)刃问?。下一頁返回上一頁?１物業(yè)交易管理概述（二）物業(yè)交易的特征１．物業(yè)標(biāo)的物的特殊性（１）標(biāo)的物位置的固定性。（２）物業(yè)市場(chǎng)是供給稀缺的市場(chǎng)。（３）物業(yè)交易標(biāo)的額大、專業(yè)性強(qiáng)。（４）標(biāo)的物具有聯(lián)動(dòng)性。２．物業(yè)交易的多樣性３．物業(yè)交易的確定性４．物業(yè)交易為要式法律行為下一頁返回上一頁８-１物業(yè)交易管理概述二、物業(yè)交易原則１．房地產(chǎn)不可分離原則２．物業(yè)權(quán)屬依法登記原則３．物業(yè)交易價(jià)格分別管制原則４．物業(yè)交易中的土地收益合理分配原則下一頁返回上一頁８-２物業(yè)轉(zhuǎn)讓制度

一、物業(yè)轉(zhuǎn)讓概念與形式１．物業(yè)轉(zhuǎn)讓的概念物業(yè)轉(zhuǎn)讓是指物業(yè)權(quán)利人通過買賣、贈(zèng)與或者其他合法方式將其物業(yè)轉(zhuǎn)移給他人的行為。這個(gè)概念包含了三層含義：（１）物業(yè)轉(zhuǎn)讓的主體是房地產(chǎn)權(quán)利人，物業(yè)轉(zhuǎn)讓是對(duì)房地產(chǎn)的處分行為，只有所有權(quán)人才能行使這項(xiàng)權(quán)利。（２）物業(yè)轉(zhuǎn)讓的客體是房屋的所有權(quán)以及該房屋所占用范圍的土地使用權(quán)。房屋和土地在物質(zhì)形態(tài)上是不可分割的，房地產(chǎn)的所有權(quán)人在轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時(shí)，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)必須同時(shí)轉(zhuǎn)讓。（３）物業(yè)轉(zhuǎn)讓的后果是房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓后，房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓人不再是房地產(chǎn)的權(quán)利人，而受讓人成為房地產(chǎn)的權(quán)利人。下一頁返回上一頁８-２物業(yè)轉(zhuǎn)讓制度２．物業(yè)轉(zhuǎn)讓的形式（１）房地產(chǎn)的買賣。（２）房地產(chǎn)的贈(zèng)與。（３）其他合法方式。１）以房地產(chǎn)作價(jià)入股、與他人成立企業(yè)法人，房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；２）一方提供土地使用權(quán)，另一方或者多方提供資金，合資、合作開發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)，而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；３）因企業(yè)被收購、兼并或合并，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的；４）以房地產(chǎn)抵債的；５）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。下一頁返回上一頁８-２物業(yè)轉(zhuǎn)讓制度二、物業(yè)轉(zhuǎn)讓分類１．根據(jù)土地使用權(quán)的獲得方式不同劃分根據(jù)土地使用權(quán)的獲得方式不同，物業(yè)轉(zhuǎn)讓可以分為以出讓方式取得土地使用權(quán)的物業(yè)轉(zhuǎn)讓和以劃撥方式取得土地使用權(quán)的物業(yè)轉(zhuǎn)讓。下一頁返回上一頁８-２物業(yè)轉(zhuǎn)讓制度２．根據(jù)轉(zhuǎn)讓方式劃分根據(jù)轉(zhuǎn)讓的方式，物業(yè)轉(zhuǎn)讓可分為有償轉(zhuǎn)讓和無償轉(zhuǎn)讓兩種方式。下一頁返回上一頁８-２物業(yè)轉(zhuǎn)讓制度三、物業(yè)轉(zhuǎn)讓條件（一）物業(yè)允許轉(zhuǎn)讓的條件１．以出讓方式取得土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)符合下列條件方可轉(zhuǎn)讓：（１）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書。（２）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的２５％以上；屬于成片開發(fā)土地的，應(yīng)依照規(guī)劃對(duì)土地進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，完成給排水、供電、供熱、道路交通、通信等市政基礎(chǔ)設(shè)施、公用設(shè)施的建設(shè)，達(dá)到場(chǎng)地平整，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。（３）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。下一頁返回上一頁８-２物業(yè)轉(zhuǎn)讓制度２．以劃撥方式取得土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓（１）轉(zhuǎn)讓條件。１）土地使用者為企業(yè)、公司、其他經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人。２）領(lǐng)有國(guó)有土地使用權(quán)證。３）具有地上建筑物、其他附著物合法產(chǎn)權(quán)證明。４）必須經(jīng)有審批權(quán)的人民政府審批。下一頁返回上一頁８-２物業(yè)轉(zhuǎn)讓制度（２）處理方式。以劃撥方式取得土地使用權(quán)的物業(yè)轉(zhuǎn)讓有兩種不同的處理方式：一種是辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，變劃撥土地使用權(quán)為出讓土地使用權(quán)，由受讓方繳納土地使用權(quán)出讓金；另一種是不改變?cè)瓌潛芡恋氐男再|(zhì)，不補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)，但必須將轉(zhuǎn)讓所獲收益中的土地收益上繳國(guó)家或作其他處理。下一頁返回上一頁８-２物業(yè)轉(zhuǎn)讓制度

以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，屬下列情形之一的，經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，可以不辦理出讓手續(xù)，但應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國(guó)家或作其他處理。土地收益的繳納和處理辦法按照國(guó)務(wù)院規(guī)定辦理。１）經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)，轉(zhuǎn)讓的土地用于：國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地，城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地，國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地，法律和行政法規(guī)規(guī)定的其他用地；２）私有住宅轉(zhuǎn)讓后，仍用于居住的；３）按國(guó)務(wù)院房改有關(guān)規(guī)定出售公有住宅的；４）同一宗土地上部分房屋轉(zhuǎn)讓而土地使用權(quán)不可分割轉(zhuǎn)讓的；５）轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)暫時(shí)難以確定土地使用權(quán)出讓用途、年限和其他條件的；６）根據(jù)城市規(guī)劃土地使用權(quán)不宜出讓的；７）縣級(jí)以上人民政府規(guī)定暫時(shí)無法或不需要采取土地使用權(quán)出讓方式的其他情形。對(duì)于暫不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)將土地收益上繳國(guó)家或作其他處理，并在合同中注明。下一頁返回上一頁８-２物業(yè)轉(zhuǎn)讓制度（３）《城市房地產(chǎn)管理法》明確規(guī)定，下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓：１）以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合下列規(guī)定的：①按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；②按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。２）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；３）依法收回土地使用權(quán)的；４）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；５）權(quán)屬有爭(zhēng)議的；６）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；７）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。下一頁返回上一頁８-２物業(yè)轉(zhuǎn)讓制度（二）物業(yè)限制轉(zhuǎn)讓的條件（１）房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)經(jīng)營(yíng)的商品房，屬于內(nèi)銷商品房的只準(zhǔn)賣給法人或個(gè)人，屬于外銷商品房的，持其《外銷商品房銷售許可證》或外銷批文，應(yīng)當(dāng)賣給境外的法人或個(gè)人。（２）房屋所有權(quán)人出賣已出租的城市私有房屋，須提前３個(gè)月通知承租人，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權(quán)。出租人未按此規(guī)定出賣房屋，承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告該房屋買賣行為無效。（３）城市私房共有人出賣共有房屋的，在同等條件下，其共有人有優(yōu)先購買權(quán)。下一頁返回上一頁８-２物業(yè)轉(zhuǎn)讓制度四、物業(yè)轉(zhuǎn)讓程序１．洽談２．簽約３．審核４．繳納稅費(fèi)５．辦理權(quán)屬登記手續(xù)下一頁返回上一頁８-２物業(yè)轉(zhuǎn)讓制度五、物業(yè)轉(zhuǎn)讓合同１．物業(yè)轉(zhuǎn)讓合同的特征（１）物業(yè)轉(zhuǎn)讓合同依照平等、自愿、等價(jià)有償?shù)脑瓌t，合同雙方若違背轉(zhuǎn)讓合同規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)，就要承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。（２）物業(yè)轉(zhuǎn)讓合同要受到土地使用權(quán)出讓合同的制約。（３）物業(yè)轉(zhuǎn)讓合同的標(biāo)的物是房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)。（４）物業(yè)轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)當(dāng)以書面形式訂立。（５）物業(yè)轉(zhuǎn)讓合同的成立和有效，必須以到房產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理物業(yè)過戶手續(xù)為準(zhǔn)。下一頁返回上一頁８-２物業(yè)轉(zhuǎn)讓制度２．物業(yè)轉(zhuǎn)讓合同的主要內(nèi)容（１）雙方當(dāng)事人的姓名或者名稱、住所。（２）房地產(chǎn)權(quán)屬證書名稱和編號(hào)。（３）房地產(chǎn)坐落位置、面積、四至界限。（４）土地宗地號(hào)、土地使用權(quán)取得的方式及年限。（５）房地產(chǎn)的用途或使用性質(zhì)。（６）成交價(jià)格及支付方式。（７）房地產(chǎn)交付使用的時(shí)間。（８）違約責(zé)任。（９）雙方約定的其他事項(xiàng)。下一頁返回上一頁８-２物業(yè)轉(zhuǎn)讓制度六、物業(yè)轉(zhuǎn)讓管理工作（一）物業(yè)轉(zhuǎn)讓管理要求１．房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度２．房地產(chǎn)成交價(jià)格申報(bào)制度３．其他規(guī)定（１）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押。（２）以出讓方式取得土地使用權(quán)的，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，土地使用權(quán)出讓合同載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。（３）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同，合同中應(yīng)當(dāng)載明土地使用權(quán)取得的方式。（４）以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，其土地使用權(quán)的使用年限為原土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限。（５）以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，受讓人改變?cè)恋厥褂脵?quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得原出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。（６）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照《城市房地產(chǎn)管理法》第五章的相關(guān)規(guī)定辦理權(quán)屬登記。下一頁返回上一頁８-２物業(yè)轉(zhuǎn)讓制度（二）物業(yè)轉(zhuǎn)讓與土地使用權(quán)出讓的關(guān)系１．物業(yè)轉(zhuǎn)讓的期限以土地使用權(quán)出讓的期限為前提２．受讓人是否繼續(xù)履行土地使用權(quán)出讓合同下一頁返回上一頁８-２物業(yè)轉(zhuǎn)讓制度（三）物業(yè)轉(zhuǎn)讓中的商品房銷售１．商品房銷售的概念商品房銷售，又稱“賣樓花”，是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先售給承購人，由承購人支付定金或房?jī)r(jià)款的行為。它是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的一種最主要的買賣方式，包括商品房預(yù)售和商品房現(xiàn)售。下一頁返回上一頁８-２物業(yè)轉(zhuǎn)讓制度２．商品房銷售條件（１）商品房預(yù)售條件。１）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書。２）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證。３）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投資人開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的２５％以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。４）向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。下一頁返回上一頁８-２物業(yè)轉(zhuǎn)讓制度（２）商品房現(xiàn)售條件。１）現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書。２）取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件。３）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證。４）已通過竣工驗(yàn)收。５）拆遷安置已經(jīng)落實(shí)。６）供水、供電、供熱、燃?xì)?、通信等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期。７）物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。下一頁返回上一頁８-２物業(yè)轉(zhuǎn)讓制度（３）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房的禁止事項(xiàng)。１）不符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預(yù)訂款性質(zhì)的費(fèi)用。２）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標(biāo)的物的商品房再行銷售給他人。３）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。４）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。５）商品住宅必須按套銷售，不得分割拆零銷售。下一頁返回上一頁８-２物業(yè)轉(zhuǎn)讓制度３．商品房銷售合同商品房銷售時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和買受人應(yīng)當(dāng)訂立書面商品房買賣合同。下一頁返回上一頁８-２物業(yè)轉(zhuǎn)讓制度４．商品房?jī)r(jià)格管理（１）按套（單元）計(jì)價(jià)。（２）按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)。（３）按建筑面積計(jì)價(jià)。下一頁返回上一頁８-２物業(yè)轉(zhuǎn)讓制度５．商品房建筑面積計(jì)算（１）計(jì)算規(guī)則。１）套內(nèi)建筑面積。套內(nèi)建筑面積指套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積及套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積之和，即：套內(nèi)建筑面積＝套內(nèi)使用面積＋套內(nèi)墻體面積＋陽臺(tái)建筑面積２）共有建筑面積。房屋共有建筑面積指各產(chǎn)權(quán)人共同占用或共同使用的建筑面積。共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)＝分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e÷套內(nèi)建筑面積下一頁返回上一頁８-２物業(yè)轉(zhuǎn)讓制度（２）誤差處理。１）面積誤差比絕對(duì)值在３％以內(nèi)（含３％）的，據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款。２）面積誤差比絕對(duì)值超出３％時(shí)，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在買受人提出退房之日起３０日內(nèi)將買受人已付房?jī)r(jià)款退還給買受人，同時(shí)支付已付房?jī)r(jià)款利息。買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤差比在３％以內(nèi)的（含３％）部分的房?jī)r(jià)款由買受人補(bǔ)足；超出３％部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時(shí)，面積誤差比絕對(duì)值在３％以內(nèi)（含３％）部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還給買受人；面積誤差比絕對(duì)值超出３％部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。面積誤差比＝產(chǎn)權(quán)登記面積－合同約定面積合同約定面積×１００％下一頁返回上一頁８-２物業(yè)轉(zhuǎn)讓制度６．規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)建設(shè)商品房，商品房銷售后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)。經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)形式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起１０日內(nèi)，書面通知買受人。買受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起１５日內(nèi)作出是否退房的書面答復(fù)。買受人在通知到達(dá)之日起１５日內(nèi)未作書面答復(fù)的，視同接受規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更以及由此引起的房?jī)r(jià)款的變更。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房；買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。下一頁返回上一頁８-２物業(yè)轉(zhuǎn)讓制度７．商品房交付（１）按約支付。（２）《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。下一頁返回上一頁８-３物業(yè)租賃制度一、物業(yè)租賃概念與特征１．物業(yè)租賃的概念物業(yè)租賃是指物業(yè)所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。下一頁返回上一頁８-３物業(yè)租賃制度２．物業(yè)租賃的特征（１）承租人只享有物業(yè)使用權(quán)。（２）租賃合同應(yīng)采用書面形式。（３）物業(yè)租賃合同必須依法備案。（４）物業(yè)租賃不受出租房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的影響。下一頁返回上一頁８-３物業(yè)租賃制度二、物業(yè)租賃分類（１）按物業(yè)所有權(quán)的性質(zhì)，物業(yè)租賃分為公有房屋的租賃和私有房屋的租賃。（２）按物業(yè)的使用用途，物業(yè)租賃分為住宅用房的租賃和非住宅用房的租賃。下一頁返回上一頁８-３物業(yè)租賃制度三、物業(yè)租賃原則與條件１．物業(yè)租賃原則（１）房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循平等、自愿、合法和誠(chéng)實(shí)信用的原則。（２）公民、法人或其他組織對(duì)享有所有權(quán)的房屋和國(guó)家授權(quán)管理和經(jīng)營(yíng)的房屋可以依法出租。（３）承租人經(jīng)出租人同意，可以依照《商品房屋租賃管理辦法》將承租房屋轉(zhuǎn)租。（４）住宅用房的租賃，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行房屋所在地城市人民政府規(guī)定的租賃政策。（５）租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，由租賃雙方協(xié)商議定租金和其他租賃條款。下一頁返回上一頁８-３物業(yè)租賃制度２．物業(yè)租賃條件（１）屬于違法建筑的。（２）不符合安全、防災(zāi)等工程建設(shè)強(qiáng)制性質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)。（３）違反規(guī)定改變房屋使用性的。（４）法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。下一頁返回上一頁８-３物業(yè)租賃制度四、物業(yè)租賃合同（一）物業(yè)租賃合同的內(nèi)容１．當(dāng)事人的姓名（名稱）和住所２．房屋坐落、面積、結(jié)構(gòu)、附屬設(shè)施，家具和家電等室內(nèi)設(shè)施狀況３．租賃用途和房屋使用要求４．租賃期限５．租金和押金數(shù)額、支付方式６．房屋維修責(zé)任７．房屋和室內(nèi)設(shè)施的安全性能８．物業(yè)服務(wù)、水電、燃?xì)獾认嚓P(guān)費(fèi)用的繳納９．爭(zhēng)議解決辦法和違約責(zé)任１０．其他約定下一頁返回上一頁８-３物業(yè)租賃制度（二）物業(yè)租賃合同的效力（１）租賃期間內(nèi)，因贈(zèng)與、析產(chǎn)、繼承或者買賣轉(zhuǎn)讓房屋的，原房屋租賃合同繼續(xù)有效。（２）承租人在租賃期間死亡的，與其生前共同居的人可以按照原租賃合同租賃該房屋。下一頁返回上一頁８-３物業(yè)租賃制度（三）物業(yè)租賃合同的終止與解除１．物業(yè)租賃合同的終止（１）合同的自然終止。１）租賃合同到期，合同自行終止。２）符合法律規(guī)定或合同約定可以解除合同條款的。３）因不可抗力致使合同不能繼續(xù)履行的。下一頁返回上一頁８-３物業(yè)租賃制度（２）合同的人為終止１）將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)租的。２）將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借他人或私自調(diào)換使用的。３）將承租的房屋擅自擴(kuò)改結(jié)構(gòu)或改變承租房屋使用用途的。４）無正當(dāng)理由，拖欠房租６個(gè)月以上的。５）公有住宅用房無正當(dāng)理由閑置６個(gè)月以上的。６）承租人利用承租的房屋從事非法活動(dòng)的。７）故意損壞房屋的。８）法律、法規(guī)規(guī)定的其他租賃人可以收回房屋的情況。下一頁返回上一頁８-３物業(yè)租賃制度２．物業(yè)租賃合同的變更與解除（１）符合法律規(guī)定或者合同約定可以變更或解除合同條款的。（２）因不可抗力致使租賃合同不能繼續(xù)履行的。（３）當(dāng)事人協(xié)商一致的。下一頁返回上一頁８-３物業(yè)租賃制度（四）物業(yè)租賃合同雙方當(dāng)事人的權(quán)利與義務(wù)１．出租人的權(quán)利與義務(wù)（１）出租人的權(quán)利。１）收取租金。２）監(jiān)督承租人合理使用物業(yè)。３）租賃期限屆滿時(shí)，收回物業(yè)。下一頁返回上一頁８-３物業(yè)租賃制度（２）出租人義務(wù)。１）按照合同約定提供物業(yè)給承租人。２）對(duì)房屋及設(shè)備進(jìn)行修繕。下一頁返回上一頁８-３物業(yè)租賃制度２．承租人的權(quán)利與義務(wù)（１）承租人的權(quán)利。１）占有、使用物業(yè)的權(quán)利。２）優(yōu)先承租權(quán)。３）優(yōu)先購買權(quán)。下一頁返回上一頁８-３物業(yè)租賃制度（２）承租人的義務(wù)。１）交付租金。２）按照合同約定使用該物業(yè)。３）租期屆滿時(shí)返還該物業(yè)。下一頁返回上一頁８-３物業(yè)租賃制度五、物業(yè)租賃管理工作（一）物業(yè)租賃政策（１）住宅用房和非住宅用房區(qū)別對(duì)待、分別管理的政策。（２）無論是住宅用房的租賃還是非住宅用房的租賃，只要是房屋所有人以營(yíng)利為目的，將以劃撥方式取得的使用權(quán)的國(guó)有土地上建成的房屋出租的，出租人在出租房屋時(shí)，應(yīng)將房屋租金中所含的土地收益上繳國(guó)家。（３）公有房屋租賃，出租人必須持有《房屋所有權(quán)證》和城市人民政府規(guī)定的其他證明文件，承租人必須持有房屋所在地城市人民政府規(guī)定的租房證明和身份證明；私房出租人必須持有《房屋所有權(quán)證》，承租人必須持有身份證明。（４）承租人在租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋。（５）共有房屋出租時(shí)，在同等條件下，其他共有人有優(yōu)先承租權(quán)（６）租賃期限內(nèi)，房屋所有權(quán)人轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)，原租賃協(xié)議繼續(xù)履行。下一頁返回上一頁８-３物業(yè)租賃制度（二）物業(yè)租賃登記備案１．租賃登記期限２．物業(yè)租賃登記備案申請(qǐng)３．物業(yè)租賃登記備案審查４．房屋租賃證的頒發(fā)下一頁返回上一頁８-３物業(yè)租賃制度（三）物業(yè)轉(zhuǎn)租與租金１．物業(yè)轉(zhuǎn)租房屋轉(zhuǎn)租是指房屋承租人將承租的房屋再出租的行為。２．物業(yè)租金物業(yè)租金是指物業(yè)承租人為取得一定期限內(nèi)物業(yè)的使用權(quán)而付給物業(yè)出租人的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。物業(yè)租金可分為成本租金、商品租金和市場(chǎng)租金。返回上一頁下一頁８-３物業(yè)租賃制度（四）物業(yè)租賃管理注意事項(xiàng)１．物業(yè)租賃用途不得任意改變２．違法建筑不得出租３．物業(yè)租賃與物業(yè)抵押的關(guān)系下一頁返回上一頁８-４物業(yè)抵押制度

一、物業(yè)抵押概念與特征１．物業(yè)抵押的概念物業(yè)抵押是指抵押人以其合法的物業(yè)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。下一頁返回上一頁８-４物業(yè)抵押制度２．物業(yè)抵押的特征（１）物業(yè)抵押具有從屬性。（２）物業(yè)抵押具有不可分性。（３）物業(yè)抵押具有優(yōu)先受償性。（４）物業(yè)抵押具有物上代位性。（５）物業(yè)抵押是要式抵押。下一頁返回上一頁８-４物業(yè)抵押制度二、物業(yè)抵押原則與條件１．物業(yè)抵押原則（１）物業(yè)抵押，應(yīng)當(dāng)遵循自愿、互利、公平和誠(chéng)實(shí)信用的原則。（２）依法設(shè)定的物業(yè)抵押，受國(guó)家法律保護(hù)。（３）國(guó)家實(shí)行物業(yè)抵押登記制度。下一頁返回上一頁８-４物業(yè)抵押制度２．物業(yè)抵押條件依法取得的房屋所有權(quán)連同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)和以出讓方式取得的土地使用權(quán)可以設(shè)定抵押權(quán)。以下物業(yè)不得設(shè)定抵押權(quán)：（１）權(quán)屬有爭(zhēng)議的房地產(chǎn)。（２）用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)。（３）列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物。（４）已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)。（５）被依法查封、扣押、監(jiān)管或以其他形式限制的房地產(chǎn)。（６）依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。下一頁返回上一頁８-４物業(yè)抵押制度三、物業(yè)抵押程序（一）簽約（二）登記１．抵押登記時(shí)限２．提出登記申請(qǐng)３．抵押登記審核與記載下一頁返回上一頁８-４物業(yè)抵押制度四、物業(yè)抵押合同１．物業(yè)抵押合同的概念物業(yè)抵押合同是指抵押人與抵押權(quán)人為了保證債權(quán)債務(wù)的履行，明確雙方權(quán)利與義務(wù)的協(xié)議。下一頁返回上一頁８-４物業(yè)抵押制度２．物業(yè)抵押合同的內(nèi)容（１）抵押人、抵押權(quán)人的名稱或者個(gè)人姓名、住所。（２）主債權(quán)的種類、數(shù)額。（３）抵押物業(yè)的處所、名稱、狀況、建筑面積、用地面積以及四至界限等。（４）抵押物業(yè)的價(jià)值。（５）抵押物業(yè)的占用管理人、占用管理方式、占用管理責(zé)任以及意外損毀、滅失的責(zé)任。（６）抵押期限。（７）抵押權(quán)滅失的條件。（８）違約責(zé)任。（９）爭(zhēng)議解決方式。（１０）抵押合同訂立的時(shí)間與地點(diǎn)。（１１）雙方約定的其他事項(xiàng)。下一頁返回上一頁８-４物業(yè)抵押制度五、物業(yè)抵押管理工作（一）抵押物業(yè)的占用、管理的處分１．抵押物業(yè)的占用與管理（１）抵押房地產(chǎn)的管理。（２）抵押房地產(chǎn)及抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓或者出租。（３）抵押房地產(chǎn)損毀、滅失的處理。下一頁返回上一頁８-４物業(yè)抵押制度２．抵押物業(yè)的處分（１）抵押物業(yè)處分的前提條件。１）債務(wù)履行期滿，抵押權(quán)人未受到清償，抵押人也未能與抵押權(quán)人達(dá)成延期履行協(xié)議的。２）抵押人死亡或者被宣告死亡而無人代為履行到期債務(wù)，或者抵押人的合法繼承人、受遺贈(zèng)人拒絕履行到期債務(wù)的。３）抵押人被依法宣告解散或者破產(chǎn)的。４）抵押人違反《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》的有關(guān)規(guī)定，擅自處理抵押物業(yè)的。５）抵押合同約定的其他情況。下一頁返回上一頁８-４物業(yè)抵押制度（２）處分抵押房地產(chǎn)受償?shù)捻樞?。１）抵押?quán)人處分抵押房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)事先書面通知抵押人；抵押房地產(chǎn)為共有或者出租的，還應(yīng)當(dāng)同時(shí)書面通知共有人或承租人；在同等條件下，共有人或承租人依法享有優(yōu)先購買權(quán)。２）同一房地產(chǎn)設(shè)定兩個(gè)以上抵押權(quán)時(shí)，以抵押登記的先后順序受償。３）處分抵押房地產(chǎn)時(shí)，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財(cái)產(chǎn)一同處分，但對(duì)處分新增房屋所得，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。４）以劃撥方式取得的土地使用權(quán)連同地上建筑物設(shè)定的房地產(chǎn)抵押進(jìn)行處分時(shí)，應(yīng)當(dāng)從處分所得的價(jià)款中繳納相應(yīng)于應(yīng)當(dāng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。下一頁返回上一頁