XX區(qū)后湖鄉(xiāng)可行性研究報(bào)告

江岸區(qū)后湖鄉(xiāng)可行性研究報(bào)告(DOC20頁)

江岸區(qū)后湖鄉(xiāng)，屬于武漢市〝十五〞打算確定的三大住宅新區(qū)之一。本文通過對(duì)江岸區(qū)后湖鄉(xiāng)石橋村畝的一國有拍賣地塊的開發(fā)經(jīng)營環(huán)境的市場調(diào)查分析，以及周邊要緊同類競爭物業(yè)的比較后，依據(jù)江岸區(qū)后湖鄉(xiāng)當(dāng)?shù)氐哪壳笆袌鰻顩r和對(duì)以后的推測，對(duì)項(xiàng)目的可行性與開發(fā)經(jīng)營策劃提出初步意見，并結(jié)合項(xiàng)目的特點(diǎn)優(yōu)勢，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行了投資分析、財(cái)務(wù)評(píng)判和風(fēng)險(xiǎn)分析，以期探討該地塊進(jìn)行住宅開發(fā)經(jīng)營的可能性。依據(jù)本文的方案，項(xiàng)目總建筑面積萬平方米，項(xiàng)目總投資萬元。經(jīng)測算項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬元，項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率，因此項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上具有較強(qiáng)的可行性。

[關(guān)鍵字]后湖花園

項(xiàng)目投資

開發(fā)經(jīng)營

’

〝

〞

.

.

,

,

.

.

,

.

[

]

目

錄

第一章

前言

一、報(bào)告編制目的

二、報(bào)告編制依據(jù)

三、項(xiàng)目概況

第二章

項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析

一、年國內(nèi)經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場回眸

二、武漢市房地產(chǎn)市場分析

三、有利投資經(jīng)濟(jì)形勢成因分析

第三章

項(xiàng)目周邊物業(yè)市場調(diào)查分析

一、投資地塊的地理環(huán)境

二、后湖地區(qū)區(qū)域分析

三、項(xiàng)目周邊要緊物業(yè)分析

四、后湖鄉(xiāng)消費(fèi)者調(diào)查分析

第四章

項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢點(diǎn)與機(jī)會(huì)點(diǎn)分析

一、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營機(jī)會(huì)形成模式

二、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢點(diǎn)

三、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營機(jī)會(huì)點(diǎn)

第五章

項(xiàng)目定位

一、目標(biāo)市場定位

二、產(chǎn)品定位

第六章

項(xiàng)目規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)建議

一、項(xiàng)目總體規(guī)劃建議

二、住宅建筑設(shè)計(jì)建議

三、小區(qū)配套設(shè)施建議

四、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)建議

第七章

項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營策略及投資估算

一、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營策略

二、項(xiàng)目投資估算

三、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排

四、項(xiàng)目投資與籌資打算

第八章

項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營狀況分析

一、項(xiàng)目銷售打算

二、項(xiàng)目銷售收入估算

三、項(xiàng)目經(jīng)營成本估算

四、項(xiàng)目利潤估算

五、項(xiàng)目現(xiàn)金流量、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值及財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率

第九章

項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)分析

一、項(xiàng)目盈虧平穩(wěn)分析

二、項(xiàng)目敏銳性分析

三、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營要緊風(fēng)險(xiǎn)及計(jì)策分析

第十章

結(jié)論與建議

第十一章

終止語

第十二章

附錄及要緊參考文獻(xiàn)

第一章

前

言

一、報(bào)告編制目的

、在對(duì)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境進(jìn)行詳細(xì)分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合項(xiàng)目所處的區(qū)位環(huán)境，對(duì)該地塊的市場價(jià)值進(jìn)行合理的評(píng)估。

、對(duì)項(xiàng)目的可行性與開發(fā)經(jīng)營策劃提出初步意見，并對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑方案設(shè)計(jì)、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)提出相應(yīng)的建議。

、結(jié)合公司的狀況和項(xiàng)目的特點(diǎn)，探究項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營的可行方式。

、對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行投資分析和風(fēng)險(xiǎn)分析。

、對(duì)項(xiàng)目決策及事實(shí)上施的優(yōu)化提出建議。

二、報(bào)告編制依據(jù)

、武漢市規(guī)劃局規(guī)劃方案；

、億房網(wǎng)站〔""\""〕；

、國家建設(shè)部及武漢市頒布的與房地產(chǎn)相關(guān)法律與政策；

、武漢市房地產(chǎn)年鑒；

、現(xiàn)場勘察和實(shí)地調(diào)研所得資料。

、武漢市新洪泰中介代理公司提供的資料

三、項(xiàng)目概況

該地塊位于江岸區(qū)后湖鄉(xiāng)石橋村，總面積約畝，屬于武漢市〝十五〞打算確定的三大住宅新區(qū)之一——后湖鄉(xiāng)居住組團(tuán)，關(guān)于新型住宅開發(fā)有極其重要意義。依照武漢市規(guī)劃局的要求，該地塊差不多差不多平坦通水通電，經(jīng)市人民政府武政土字[]號(hào)文批準(zhǔn)同意，且能夠免收都市基礎(chǔ)配套費(fèi)。并確定該地塊的要緊用途是住宅用地，容積率不超過，建筑密度，綠化率不低于。要緊建筑形式為多層，建筑限高一樣在米以下，，也承諾建高層〔米以下〕，但比例不得超過。

依照調(diào)查分析及以上資料，項(xiàng)目產(chǎn)品定位為中等檔次的住宅新區(qū)。建筑形式采納組合式：多層，小高層,并初步確定項(xiàng)目要緊技術(shù)指標(biāo)如下：

①總用地面積：公頃，合畝。

②容積率：

③總建筑面積：萬

其中：多層住宅：萬

小高層住宅及別墅：萬

公建面積：萬

④建筑密度：

⑤綠化率：

〔以上數(shù)據(jù)是依據(jù)周邊物業(yè)的指標(biāo)參考提出的，該方案僅為初步方案，在專門多方面還有待于進(jìn)一步優(yōu)化〕第二章

項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析

一、年國內(nèi)經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場回眸

投資機(jī)會(huì)孕育于經(jīng)營環(huán)境之中，作為基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性的房地產(chǎn)業(yè)更是如此。因此，對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)、社會(huì)與政策環(huán)境的把握是每一個(gè)開發(fā)決策者所關(guān)注的首要問題。

年依照經(jīng)濟(jì)進(jìn)展的要求，我國堅(jiān)持?jǐn)U大內(nèi)需的方針，連續(xù)實(shí)行積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，大力推進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，加強(qiáng)農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)，加大國有企業(yè)改革和脫困的力度，實(shí)施西部大開發(fā)戰(zhàn)略，采取多種措施擴(kuò)大出口，這些重大措施的實(shí)施，使得我國國民經(jīng)濟(jì)保持了較快的進(jìn)展勢頭，出現(xiàn)出積極變化。投資，消費(fèi)和出口增長加快，社會(huì)需求進(jìn)一步回升，結(jié)構(gòu)調(diào)整穩(wěn)步推進(jìn)，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)得到加強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)體制改革取得新的進(jìn)展，企業(yè)效益和財(cái)政收入大幅增加，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量進(jìn)一步提高?！?新華文摘?’〕

同時(shí)全國房地產(chǎn)開工，竣工面積增勢不減，據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計(jì)局提供資料顯示，年〝國房景氣指數(shù)〞值達(dá)到點(diǎn)，比上年增加點(diǎn)，保持了快速上升的進(jìn)展趨勢，房地產(chǎn)開發(fā)出現(xiàn)以下特點(diǎn)：房地產(chǎn)開發(fā)投資與到位資金連續(xù)快速增長；商品房銷售面積與銷售收入增勢強(qiáng)勁；商品房平均銷售價(jià)格穩(wěn)中趨升；商品房施工總量不斷擴(kuò)大；新開工項(xiàng)目快速增加〔如下表〕，各級(jí)政府消化空置面積的努力初見成效，商品房空置面積顯現(xiàn)大幅度回落，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)出產(chǎn)銷兩旺的局面。隨著國家經(jīng)濟(jì)形勢的好轉(zhuǎn)和相關(guān)政策的出臺(tái)，投向房地產(chǎn)的資金明顯增加，投資結(jié)構(gòu)進(jìn)一步改善，房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)強(qiáng)勁的增長勢頭，〔?中國統(tǒng)計(jì)?

’〕，房地產(chǎn)市場也出現(xiàn)出以下要緊特點(diǎn)：

全國房地產(chǎn)開發(fā)及銷售情形表

年實(shí)際

比上年同期

住宅投資〔億元〕

商品房新開工面積〔萬平方米〕

商品房竣工面積〔萬平方米〕

商品房銷售建筑面積〔萬平方米〕

商品房銷售額〔億元〕

其中：銷售給個(gè)人〔億元〕

占總銷售額的比重〔〕

．

開發(fā)投資量連續(xù)增長，投資結(jié)構(gòu)趨于合理。年全國房地產(chǎn)開發(fā)完成投資億元，與上年同比增長，占固定資產(chǎn)投資的。其中：商品住宅開發(fā)完成投資億元，與上年同比增長。

．

消費(fèi)主題發(fā)生變化，銷售總量逐年上升。年，個(gè)人購買商品住宅億平方米，占商品住宅銷售面積的

，比上年提高個(gè)百分點(diǎn)。

．

銷售價(jià)格穩(wěn)中有升，消費(fèi)信貸不斷擴(kuò)大。年商品房每平方米平均售價(jià)元，較上年上漲，商品住宅平均售價(jià)元，上漲，辦公寫字用房平均售價(jià)元，下跌，商業(yè)營業(yè)用房平均售價(jià)元，上漲。個(gè)人住房貸款逐年翻番。四家商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款余額三年累計(jì)增長倍。其中建設(shè)銀行年末個(gè)人住房貸款余額達(dá)億元，占該行全部貸款余額的，當(dāng)年新增個(gè)人住房貸款占該行當(dāng)年全部貸款新增額的。

．

二級(jí)市場日趨活躍，租賃市場漸成氣候?，F(xiàn)已形成新建商品房增量市場、二手房交易市場和房屋租賃市場三分天下的局面，帶來了房地產(chǎn)市場的繁榮。

．

需求狀況發(fā)生變化，市場供求出現(xiàn)多樣。從各都市反映的情形看，隨著個(gè)人買房的興起，面積不大，設(shè)計(jì)合理，功能齊全的中套型住房〔平方米左右〕總體好銷，環(huán)境，綠化，配套，物業(yè)治理的好壞越來越為購房者重視，住宅產(chǎn)品的創(chuàng)新加快，品牌意識(shí)得到加強(qiáng)，品牌樓盤受到青睞。〔?中國房地產(chǎn)信息?’

謝家瑾〕

以上資料說明，國家宏觀經(jīng)濟(jì)形勢是良好的，房地產(chǎn)市場也在穩(wěn)步進(jìn)展，加之相關(guān)政策法規(guī)的出臺(tái)，進(jìn)行住宅投資是適宜的，是和國家形勢相一致的。

二、武漢市房地產(chǎn)市場分析

．

年房地產(chǎn)市場

年武漢市的房地產(chǎn)市場形勢是總體上處于穩(wěn)步攀升，逐步走高的態(tài)勢。一是全市房地產(chǎn)開發(fā)總投資達(dá)億元，較年增長；全市總開工面積萬平方米，比年增長；總竣工面積為萬平方米，比年增長；其中住宅竣工面積達(dá)萬平方米，占全市總竣工面積的，比年增長；全市商品房銷售總面積為萬平方米，其中住宅為萬平方米，占總面積的，銷售額達(dá)億元；空置商品房從年的萬平方米下降為萬平方米。二是在房地產(chǎn)租賃市場上，全市房屋租賃總戶數(shù)為戶，比年增長，租賃總面積為萬平方米，比年增長，年租金總額為億元，比年增長。三是在房地產(chǎn)抵押方面，全市房地產(chǎn)抵押總戶數(shù)為戶，比年增長，說明個(gè)人購房貸款正迅速地增長。以上情形說明：武漢市年房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)開始回暖，房地產(chǎn)市場開始步入了成長期，正朝著新的繁榮上升期轉(zhuǎn)變。

〔〕個(gè)人購買率進(jìn)一步增加。商品房個(gè)人購買率是反映地區(qū)房地產(chǎn)市場購買力水平的重要指標(biāo)，年第四季度商品房銷售額為億元，其中個(gè)人購買為億元，個(gè)人購買率為。從圖中能夠看出：年武漢市商品房個(gè)人購買率是連續(xù)上升，至第四季度差不多達(dá)到的水平，個(gè)人購買率的不斷上升，也從一個(gè)側(cè)面說明房地產(chǎn)市場發(fā)育良好，房地產(chǎn)消費(fèi)差不多啟動(dòng)同時(shí)連續(xù)增長，為房地產(chǎn)市場的連續(xù)快速進(jìn)展提供了條件。

〔〕房地產(chǎn)投資進(jìn)一步加大，投資結(jié)構(gòu)更趨合理。年第四季度房地產(chǎn)投資總額為億元，在上季度的基礎(chǔ)上進(jìn)一步增長，

從左圖看出：年各季度武漢市房地產(chǎn)投資增長專門迅速，增幅專門大，說明房地產(chǎn)業(yè)新的增長周期差不多到來，同時(shí)也能夠看出房地產(chǎn)需求對(duì)投資強(qiáng)有力的拉動(dòng)作用。

價(jià)格

指數(shù)

一季度

二季度

三季度

四季度

〔〕截止年月份，全市完成住宅投資億元，占房地產(chǎn)總投資的，年武漢市住宅累計(jì)總投資億元，占房地產(chǎn)總投資的。其中住宅類物業(yè)價(jià)格指數(shù)具體見下表：

各季度武漢市住宅加權(quán)平均價(jià)格水平與價(jià)格指數(shù)變化如以下圖所示:

通過以下圖能夠看出，第四季度住宅價(jià)格連續(xù)上漲，但漲幅小于上季度，緣故是二季度的住宅價(jià)格基數(shù)相對(duì)較低，導(dǎo)致三季度住宅價(jià)格增幅較大，第四季度在三季度住宅價(jià)格基數(shù)相對(duì)較高的基礎(chǔ)上難以連續(xù)保持較大的增幅，但總的趨勢是住宅價(jià)格保持攀升。

．市場特點(diǎn)分析

宏觀市場特點(diǎn)：〈億房網(wǎng)""\""〉

．住房分配制度改革的歷史性突破，為房地產(chǎn)市場的進(jìn)展提供了動(dòng)力。年，武漢市正式步入住宅的商品時(shí)代。自年月日連續(xù)了近多年的福利分配住房制度退出歷史舞臺(tái)，貨幣分房制度取而代之，住宅的商品屬性逐步被還原出來。通過年的過度轉(zhuǎn)換，從年開始，實(shí)物分房已完全停止，居民〝?shù)?、靠、要〞的福利性住房觀念差不多開始向商品化轉(zhuǎn)變。年月日往常，凡購買公房一次性付款的，可享受的折扣優(yōu)待；年歲末，購買現(xiàn)住公房一次性付款享受優(yōu)待也全部終止，從今年元旦開始那么實(shí)行〝零折扣〞。住宅那個(gè)人們生活消費(fèi)中占用資金量最大的商品在年完全納入了市場經(jīng)濟(jì)軌道。

．空置商品房消化能力加強(qiáng)。年武漢房地產(chǎn)市場的銷售情形趨暖，市場容量擴(kuò)大，除可吸納上市的商品房外，還消化一部分往年的空置商品房。年武漢市空置商品房為萬平方米，年新增萬平方米，到年底還剩萬平方米，因此在年共消化了萬平方米。

．

經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)取得較好成效。年武漢市不斷推進(jìn)和完善經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)。全年經(jīng)濟(jì)適用房施工面積為萬平方米，竣工面積為萬平方米，占全市住宅總竣工面積的，全年銷〔預(yù)〕售萬平方米，其中預(yù)售萬平方米，銷售率超過，解決了萬余戶居民的住房問題，先后開發(fā)了百步亭花園，華錦城花園等幾個(gè)規(guī)模大、環(huán)境好的重點(diǎn)經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)。

．

房地產(chǎn)二、三級(jí)市場聯(lián)動(dòng)效應(yīng)初步顯現(xiàn)。年武漢市房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)趨于合理，存量房交易明顯放大，二手房市場活躍程度較高。依照房地產(chǎn)發(fā)達(dá)地區(qū)的體會(huì)，二手房市場的活躍會(huì)直截了當(dāng)刺激住宅一級(jí)市場的進(jìn)展，存量房買賣的增加并不意味著增量房市場的萎縮，而是帶動(dòng)增量房市場的增長。廣州、深圳存量房交易大大超過了增量房的交易，而武漢市現(xiàn)在存量房的交易確小于增量房的交易，因此利用二手房交易拉動(dòng)住宅一級(jí)市場的操作空間專門大。年武漢市增量房市場交易起，交易的建筑面積達(dá)萬平方米，而存量房市場交易達(dá)到起，建筑面積為萬平方米。存量房交易的興起和已售公房的上市交易，大大推動(dòng)了武漢房地產(chǎn)市場的梯級(jí)消費(fèi)需求。

住房一級(jí)市場〔增量房〕

住房二級(jí)市場〔存量房〕

住宅總量

起數(shù)

起

起

起

建筑面積

平方米

萬平方米

萬平方米

．

金融系統(tǒng)成為房地產(chǎn)業(yè)的堅(jiān)實(shí)后盾。銀行方面：差不多把個(gè)人住房貸款作為房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)的主體，部分銀行將個(gè)人貸款的上限提至〝成年〞的期限。年全市各銀行發(fā)放個(gè)人住房貸款共計(jì)億元，比投資到建設(shè)環(huán)節(jié)的貸款總額億元多出一倍多。公積金方面：公積金貸款購房面積占全年總銷〔預(yù)〕售面積的強(qiáng)。年新增歸集住房公積金億元，比年增長。共批準(zhǔn)發(fā)放個(gè)人住房貸款戶，共計(jì)億元，同比增長；支持個(gè)人購房建筑面積達(dá)萬平方米，房屋總價(jià)值達(dá)億元。〔上圖〕

．住房抵押對(duì)房地產(chǎn)市場起到舉足輕重的作用。年房地產(chǎn)抵押總戶數(shù)為起，比年增長，說明抵押的戶數(shù)增多，個(gè)人購房選擇銀行貸款按揭的增多，公積金小額度貸款的增多。同時(shí)銀行加快了放款速度和放款條件，為市場資金融通起到專門重要的作用。年底成立了武漢市住房擔(dān)保公司，年全年辦理擔(dān)保業(yè)務(wù)起，發(fā)放貸款萬元，其中為購買新建商品房的貸款，為住房抵押融資。

．

房地產(chǎn)中介服務(wù)為房地產(chǎn)二、三級(jí)市場的啟動(dòng)發(fā)揮了積極作用。年武漢市圍繞加快啟動(dòng)住房二級(jí)市場開展的各項(xiàng)住房消費(fèi)服務(wù)十分活躍，住房消費(fèi)的中介服務(wù)領(lǐng)域有了專門大拓展，為房地產(chǎn)市場的繁榮起到了重要推動(dòng)作用。截止年，共有家中介企業(yè)遍布全市，形成了中介服務(wù)的有形網(wǎng)絡(luò)。與此同時(shí)年月底舉辦了〝百家房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)承諾提供放心中介聯(lián)合宣言活動(dòng)〞，年底又開展了打擊非法中介的整治工作，不僅規(guī)范了武漢市中介市場的服務(wù)行為，而且?guī)?dòng)了整個(gè)行業(yè)的規(guī)范和自律，為活躍武漢市二、三級(jí)市場起到了十分重要的作用。

、

房交會(huì)為活躍房地產(chǎn)市場提供了重要的舞臺(tái)。年武漢市各區(qū)聯(lián)動(dòng)舉辦〝房交會(huì)〞，進(jìn)一步了活躍住房市場。月和月舉辦了兩次全市規(guī)模的大型房交會(huì)，同時(shí)各城區(qū)不失時(shí)機(jī)地舉辦了區(qū)級(jí)房交會(huì)，既促進(jìn)了增量房市場的進(jìn)展，而且也活躍了存量房的交易。據(jù)統(tǒng)計(jì)，年全市的房交會(huì)，共銷售商品房套，成交面積萬平方米，成交金額億元；二手房成交起，成交面積萬平方米，成交金額億元；辦理權(quán)證起；辦理抵押、按揭起。

．

微觀市場特點(diǎn)

．從地理位置來看，都市周邊地區(qū)由于前幾年政府的基礎(chǔ)配套設(shè)施完善，環(huán)境、道路情形都得到了較大的改善，使周邊地區(qū)的投資和銷售量均高于中心地區(qū)。從銷售情形看最旺的是徐東和洪山光谷，年在徐東路上縱橫不下個(gè)樓盤發(fā)售，十分旺銷，形成了扎堆效應(yīng)。徐東作為武昌的新區(qū)，在橋梁經(jīng)濟(jì)的阻礙下已成為武昌最具動(dòng)氣的區(qū)域，成為武昌居民購房的首選。同樣光谷也是年的亮點(diǎn)，不僅聚攏了大量樓盤，人文環(huán)境一流，而且年華工科技的成功上市，光谷地區(qū)經(jīng)濟(jì)捷報(bào)頻傳，其購買力的強(qiáng)勁推動(dòng)差不多上光谷房地產(chǎn)迅速進(jìn)展的緣故。隨著我市大力進(jìn)展光谷的戰(zhàn)略決策的落實(shí)，這一帶的房價(jià)還在不斷地攀升。

．從樓盤結(jié)構(gòu)和戶型來看，磚混結(jié)構(gòu)的樓盤已逐步退出歷史的舞臺(tái)，目前市場上的結(jié)構(gòu)要緊是框架結(jié)構(gòu)。戶型設(shè)計(jì)方面，隨著市民生活質(zhì)量的提高，三室兩廳兩衛(wèi)的戶型逐步取代了兩室兩廳戶型的市場主力地位，受市場的青睞。而面積大都在平方米之間。

．從樓盤的層高看，小高層樓盤的銷售開始啟動(dòng)，改變了多層樓盤占主導(dǎo)地位的格局。這要緊是由于小高層的樓盤帶電梯，幸免了多層要上樓的苦惱，同時(shí)跟高層建筑比較又有通風(fēng)采光好，戶型結(jié)構(gòu)好，有效使用面積多等優(yōu)勢，因此成為年銷售的一個(gè)新變化。

．從樓層的銷售情形看，頂層銷售情形好于往年，要緊是技術(shù)方面的突破帶來的結(jié)果，許多樓盤的頂樓銷售都采取了送閣樓的促銷手段，因此頂樓在空間利用上更合理了，價(jià)格也略低一些，對(duì)客戶有一定的吸引力，銷售也比較順利。例如：統(tǒng)建千禧園，從年月開始銷售，頂樓差不多全部銷售完畢。

．從價(jià)格上看，元平方米左右的商品房是最能被市場同意，也是市民購買商品房時(shí)認(rèn)為最為合理的價(jià)位，而經(jīng)濟(jì)適用房的被市場同意，現(xiàn)在我市經(jīng)濟(jì)適用房的平均價(jià)位在元平方米之間。

．從樓盤設(shè)計(jì)上看，年開盤銷售的樓盤設(shè)計(jì)風(fēng)格各異，以滿足市場日益張揚(yáng)的個(gè)性化需求，年整個(gè)市場中有歐式風(fēng)格，古典風(fēng)格、中西合璧的風(fēng)格等多種特點(diǎn)，可謂百花齊放。不僅表達(dá)了我市進(jìn)展商市場意識(shí)的進(jìn)步，而且也說明了建筑設(shè)計(jì)單位水平的提高。

．從樓盤環(huán)境來看，由于消費(fèi)者的需求層次提高，有追求環(huán)境優(yōu)美的需求，年我市進(jìn)展商都十分注重樓盤硬環(huán)境的美化和完善。進(jìn)展商在增加小區(qū)的綠化面積，在小區(qū)內(nèi)營造環(huán)境藝術(shù)等方面都做了較大的投入。例如常青花園四號(hào)小區(qū)，小區(qū)內(nèi)綠化點(diǎn)、線、面結(jié)合，人均公共綠地平方米，綠地率，通過實(shí)物造園造景，利用色彩及空間處理，形成多層次文化品位。帶動(dòng)了四號(hào)小區(qū)的銷售，年已銷售了萬平方米，占總銷售的以上。

．從樓盤配套設(shè)施來看，

年許多進(jìn)展商的樓盤都配有遠(yuǎn)程抄表、三網(wǎng)合一、紅外監(jiān)控、便民店、會(huì)所、健身房等設(shè)施，注重以業(yè)主的需求為中心，提供全方位的配套服務(wù)。例如百步亭花園，不僅遠(yuǎn)程抄表、三網(wǎng)合一、紅外監(jiān)控、便民店、會(huì)所、健身房等差不多配套一一健全，引進(jìn)了武漢名校育才小學(xué)附屬一分校，把教育嫁接到小區(qū)內(nèi)部，利用育才雄厚的師資力量，關(guān)心業(yè)主解決了子女的就學(xué)和受教育問題。

．從樓盤的賣點(diǎn)來看，年房地產(chǎn)銷售突出的是智能化概念。事實(shí)上那個(gè)概念進(jìn)入武漢的時(shí)刻不算短，但一直都未廣泛推廣。年隨著麗島花園、常青花園四號(hào)小區(qū)、學(xué)府佳園打出〝智能牌〞，逐步將這一概念置根于市場中。年月—日舉辦的智能化樓宇博覽會(huì)也使〝智能化〞概念形成了一種趨勢。智能化將成為每個(gè)樓盤不可缺少的功能。

．從樓盤銷售宣傳上看，市場雖處于買方市場，但消費(fèi)者還未到達(dá)理性化的地步，賣方的有效引導(dǎo)對(duì)買方的購買決策會(huì)起到專門重要的作用。例如藍(lán)灣俊園項(xiàng)目，運(yùn)用了多種宣傳手段，在江城刮起了一陣藍(lán)灣旋風(fēng)，使得一大批有購房意向的消費(fèi)者最終都成為了藍(lán)灣的業(yè)主。

、

從品牌上看，城開、統(tǒng)建、富強(qiáng)、康居、百步亭等企業(yè)的樓盤以〝購買安心、質(zhì)量放心、居住舒心〞的特點(diǎn)，成為市民購房的首選。

年武漢房地產(chǎn)市場總體情形是專門好的，然而也有一些缺憾。例如在某些區(qū)域中存在著住宅商品性價(jià)比不合理等一些問題，部分進(jìn)展商在開發(fā)樓盤過程中還存在著較多片面追求高利潤的短期行為，如選材不精、建筑質(zhì)量不合格，亂收物業(yè)治理費(fèi)等。

．分類物業(yè)特點(diǎn)〔億房網(wǎng)""\""〕

據(jù)?武房指數(shù)?統(tǒng)計(jì)，年四個(gè)季度，武漢市房地產(chǎn)價(jià)格連續(xù)增長，住宅、寫字樓價(jià)格指數(shù)情形如下：

從以上數(shù)據(jù)能夠看出，年住宅增長較快，寫字樓的增長較為平緩。總的來說，我市商品住宅的開發(fā)、銷售都取得了較大的進(jìn)展，銷售價(jià)格、銷售量一年中均有較大增長，寫字樓市場也逐步走出低迷的陰影，步伐雖慢但形勢喜人。通過上圖進(jìn)行簡單的回來分析可知，在年的一季度，住宅、寫字樓及綜合物業(yè)指數(shù)的趨勢仍將上升。

住宅

住宅類物業(yè)一直差不多上房地產(chǎn)市場的中堅(jiān)，不管投資開發(fā)依舊銷售，一直差不多上市場的熱點(diǎn)，我市住宅房屋銷售面積已占總銷售面積的,

個(gè)人購買住宅類房屋的銷售占總銷售面積的。年四個(gè)季度我市住宅價(jià)格分別為元平方米、元平方米、元平方米、元平方米，出現(xiàn)出逐步攀升的態(tài)勢，〔見右圖〕全年平均價(jià)格為元平方米。

．一般商品房銷售情形穩(wěn)中有升，少數(shù)項(xiàng)目售價(jià)略有下調(diào)，但仍舊是市場內(nèi)集合人氣的熱點(diǎn)；

．經(jīng)濟(jì)適用房，走勢良好，產(chǎn)銷兩旺，是市場的搶手品種，價(jià)格比年上漲；我市經(jīng)濟(jì)適用房均價(jià)在元元平方米之間；

．別墅、高檔公寓市場有回暖趨勢，在都市花園、麗島花園的帶動(dòng)下都有反彈的跡象，價(jià)格較年上漲，成為新的市場亮點(diǎn)。

寫字樓

由于宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的轉(zhuǎn)好年我市寫字樓價(jià)格較往年都有提高。年四個(gè)季度寫字樓價(jià)格分別為、、、元平方米，平均售價(jià)為元平方米，租價(jià)為元平方米，較年上漲。年寫字樓市場的特點(diǎn)是寫字樓的地域分布對(duì)其價(jià)格的阻礙程度加大。年由于寫字樓的密集區(qū)域轉(zhuǎn)向了建設(shè)大道〝金融一條街〞，因此年寫字樓最高均價(jià)地區(qū)是〝金融一條街〞。寫字樓地段價(jià)格分布圖如下：

．建設(shè)大道上自青年路，下至香港路一帶是武漢市高檔寫字樓最密集的地點(diǎn)。聚攏了招銀大廈、建銀大廈、新世界國貿(mào)大廈、信合大廈、瑞通廣場等眾多的高檔寫字樓。該地段真正是我市〝寸土寸金〞的黃金地段，平均售價(jià)在元平方米

，平均月租價(jià)為元平方米，平均入住率為左右。

．解放大道至武勝路這一地段也是我市中高擋寫字樓較密集的地段，武漢廣場、泰合廣場、中原大廈、化工大廈、良友大廈。平均售價(jià)為元平方米，平均月租金為元平方米，入住率為，退居次席。

．勝利街至江漢路一帶、沿江大道。集合了武信大廈、金濤大廈、長航大廈、金冠大廈等寫字樓，平均售價(jià)為元平方米，平均月租價(jià)為元平方米，入住率為左右。

．中南路至武珞路沿線。中商廣場、進(jìn)展大廈、中南大廈、江天大廈、匯通大廈、亞貿(mào)廣場，該地段平均售價(jià)為元平方米，平均月租價(jià)為元平方米，入住率達(dá)。

．寶豐路、漢陽地區(qū)。平均售價(jià)為元平方米，平均月租價(jià)為元平方米，平均入住率為左右。

加入后隨著外商外資企業(yè)的進(jìn)入，會(huì)消化一部分的空置寫字樓，因此我市的寫字樓市場會(huì)有一定的改觀，但寫字樓市場的整體走強(qiáng)還要靠我市宏觀國民經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)。商業(yè)服務(wù)用房

年差不多遏制了下滑趨勢，開始反彈走強(qiáng)。要緊得益于年市政府所進(jìn)行的一系列改造建設(shè)工程如：江漢路改造為步行街，洪山廣場、魯巷廣場、首義廣場的設(shè)立等等，這些都為百貨銷售服務(wù)業(yè)帶來了龐大的商機(jī)，也為商業(yè)服務(wù)用房的進(jìn)展提供了機(jī)會(huì)。我市年新開大型商場家——莊勝崇光和魯巷購物廣場，百年老店中心百貨重新市場定位，重新改變形象，武商三家店連為一體形成商業(yè)城，這些都刺激了商家對(duì)商業(yè)服務(wù)用房的需求，促使商業(yè)服務(wù)用房價(jià)格回漲。年漢正街也提出了二次創(chuàng)業(yè)，大夾街商城個(gè)商鋪全部發(fā)售完畢。但由于還有部分地區(qū)的商業(yè)用房沒有配套支持，沒有形成規(guī)模，空置現(xiàn)象依舊比較嚴(yán)峻，經(jīng)濟(jì)效益不行，價(jià)格專門低，比如徐東路上的商鋪。

從以上資料能夠看出，武漢市房地產(chǎn)市場環(huán)境是良好的，各類物業(yè)正朝著有利的方向進(jìn)展，專門是住宅投資，將得到進(jìn)一步進(jìn)展。

．年及以后武漢市房地產(chǎn)市場展望〔億房網(wǎng)""\""〕

年湖北省房地產(chǎn)價(jià)格從低迷狀態(tài)中走出，出現(xiàn)出逐季上揚(yáng)的態(tài)勢。因此年也是武漢市房地產(chǎn)進(jìn)展的重要一年。

．年武漢市的十大工程打算之一確實(shí)是房地產(chǎn)開發(fā)方面的投資達(dá)到億，住宅竣工面積達(dá)萬平方米，這預(yù)示著將掀起一輪新的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)熱潮。年開發(fā)要緊集中在后湖、常青、南湖、四新及長豐地區(qū)，人流分布將向都市外圍分散，武昌、漢口、漢陽人口居住和用地將相對(duì)平穩(wěn)。

．年，武漢市房改的總體目標(biāo)是全面推行住房分配貨幣化，提高住房社會(huì)化、商品化程度，建立適應(yīng)社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)的城鎮(zhèn)住房新制度，落實(shí)住房補(bǔ)貼分配，開釋購買力。

．連續(xù)加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)，并在年武漢市將建立起經(jīng)濟(jì)適用房的審核機(jī)制。經(jīng)濟(jì)適用房的總量在與商品房和諧進(jìn)展的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)三個(gè)操縱：一是銷售對(duì)象的審核操縱；二是完善價(jià)格審核操縱，三是面積標(biāo)準(zhǔn)的操縱。

．年，武漢市市級(jí)和各區(qū)級(jí)房地產(chǎn)有形市場立即全面建成并實(shí)現(xiàn)互相連通。將提供規(guī)范交易場所，提供大量市場信息，提供快速的交易服務(wù)，對(duì)促進(jìn)市場流通將有重要的推動(dòng)作用。

．建立高效的房地產(chǎn)行政治理體系，積極推進(jìn)房地產(chǎn)交易與權(quán)屬治理一體化，落實(shí)?簡化房地產(chǎn)交易與房屋權(quán)屬登記程序的指導(dǎo)意見?，切實(shí)解決目前房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記中審批環(huán)節(jié)多、提供要件紛雜、辦件時(shí)刻過長等問題。推行一個(gè)窗口收件，一個(gè)窗口發(fā)證，簡化程序，降低收費(fèi)，為促進(jìn)房地產(chǎn)交易起積極的推動(dòng)作用。

．規(guī)范物業(yè)治理，明確物業(yè)治理收費(fèi)的定價(jià)原那么、定價(jià)方式和價(jià)格構(gòu)成，規(guī)范物業(yè)治理收費(fèi)并加強(qiáng)監(jiān)管。同時(shí)修訂和完善原有的政策法規(guī)，對(duì)物業(yè)治理進(jìn)展和市場行為進(jìn)行有效規(guī)范，力爭形成一個(gè)系統(tǒng)完整的物業(yè)治理政策法規(guī)體系。

．積極推進(jìn)武漢市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)信息化進(jìn)程，啟動(dòng)房地產(chǎn)信息化、網(wǎng)絡(luò)化的建設(shè)，扶持一批像〝億房網(wǎng)〞一樣的高科技企業(yè)，建立、完善和規(guī)范房地產(chǎn)信息咨詢服務(wù)體系，大力進(jìn)展房地產(chǎn)業(yè)的電子商務(wù)。

另據(jù)專家推測，年房地產(chǎn)價(jià)格的大趨勢是上升，但上升幅度不強(qiáng)，呈〝軟升〝狀態(tài)。

支持軟升的要緊有以下因素，第一是多項(xiàng)房地產(chǎn)扶持政策聯(lián)動(dòng)將拉動(dòng)房價(jià)上揚(yáng)，年這些能阻礙房市的政策要緊有：住房分配體制改革，住房供應(yīng)體制的重大調(diào)整，二手房交易市場的進(jìn)一步開放，住房金融培養(yǎng)和加快進(jìn)展，加強(qiáng)住宅產(chǎn)業(yè)化，提高住宅建設(shè)整體質(zhì)量等，這些政策極有可能將住房的龐大潛在需求轉(zhuǎn)化為有效需求。

另外銀行的多次降息也有利于居民增加對(duì)住房的投資，住宅消費(fèi)的可能性和市場將會(huì)擴(kuò)大，加上有關(guān)金融政策措施的實(shí)施，也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)起推動(dòng)作用，如年國家加大住房公積金的歸集力度，重點(diǎn)進(jìn)展住宅組合貸款業(yè)務(wù)，延長按揭期限，完善住房貸款保證等，都對(duì)促進(jìn)市場消化，提高市場價(jià)格起到積極作用?！?長江日?qǐng)?bào)?’〕

(三)有利投資經(jīng)濟(jì)形勢成因分析〔億房網(wǎng)""\""〕

〔一〕

國家宏觀經(jīng)濟(jì)的阻礙

截止月份，我國經(jīng)濟(jì)保持的高速增長。是亞洲金融危機(jī)以來表現(xiàn)最好的一年。要緊表現(xiàn)如下：

月份，全國完成工業(yè)增加值億元，比上年同月增長，連續(xù)保持比較快的增長勢頭。月累計(jì)完成工業(yè)增加值億元，比上年同期增長。國有和股份制企業(yè)生產(chǎn)增長速度超過集體、外商及港澳臺(tái)投資企業(yè)生產(chǎn)增長，說明我國經(jīng)濟(jì)差不多走上健康進(jìn)展軌道。

工業(yè)產(chǎn)品銷售率穩(wěn)固提高。月份工業(yè)產(chǎn)品銷售率為,比上年同月提高個(gè)百分點(diǎn)，與上月產(chǎn)銷率差不多持平。月累計(jì)，工業(yè)產(chǎn)品銷售率為,比上年同期提高個(gè)百分點(diǎn)。前個(gè)月累計(jì)出口交貨值比上年同期增長，仍保持了快速增長的勢頭。

月份全國居民消費(fèi)價(jià)格總水平比上月上漲％，比去年同月上漲，月累計(jì)平均，全國居民消費(fèi)價(jià)格總水平比去年同期上漲。其中居住商品和服務(wù)項(xiàng)目價(jià)格分別比上月上漲和。

〔二〕

武漢市經(jīng)濟(jì)進(jìn)展勢頭良好

今年以來，武漢市

一直保持以上的增長率，因增長帶來的財(cái)政收入增長額約為億元左右。月份，全市國有工業(yè)及年銷售收入萬元以上的非國有工業(yè)企業(yè)完成工業(yè)增加值億元，按可比價(jià)格運(yùn)算，比上年同期增長。各種經(jīng)濟(jì)類型工業(yè)競相增長，外商及港澳臺(tái)經(jīng)濟(jì)增幅最高。國有經(jīng)濟(jì)、集體經(jīng)濟(jì)、股份制經(jīng)濟(jì)、外商及港澳臺(tái)經(jīng)濟(jì)分別完成工業(yè)增加值億元、億元、億元和億元，比上年同期增長、、和；

－月份，全市完成固定資產(chǎn)投資億元，

比上年同期增長。其中差不多建設(shè)完成投資億元，增長；更新改造完成億元，增長；房地產(chǎn)完成億元，增長。消費(fèi)品市場繁榮興盛，外貿(mào)出口大幅增長。對(duì)外貿(mào)易月份實(shí)現(xiàn)外貿(mào)出口萬美元，比上年同期增長，保持較高的增長幅度。截止月底，全市國有工業(yè)企業(yè)總產(chǎn)值同比增長，產(chǎn)品銷售收入增長，實(shí)現(xiàn)利稅增長，實(shí)現(xiàn)利潤總額由去年同期的負(fù)億元到今年盈利億元，虧損企業(yè)的虧損額由去年同期的億減少到億元。

〔三〕全國整體房地產(chǎn)市場發(fā)育進(jìn)展情形良好

月，空置面積分類指數(shù)值為點(diǎn)，明顯低于去年同期點(diǎn)的水平。

今年前個(gè)月，商品房空置面積的增長速度為，當(dāng)月凈增空置面積萬平方米。

在銷售連續(xù)升溫的推動(dòng)下，商品房銷售價(jià)格穩(wěn)中趨升。截至月，全國商品房平均銷售價(jià)格為每平方米元，同比增長，是下半年以來的最高增幅。其中，商品住宅銷售價(jià)格為每平方米元，比前個(gè)月增加元。

今年，房地產(chǎn)開發(fā)投資明顯快于同期差不多建設(shè)和更新改造投資增長速度。今年前個(gè)月，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資億元，同比增長，增幅比去年同期提高個(gè)百分點(diǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資比重達(dá)。

受房地產(chǎn)開發(fā)與銷售快速增長的阻礙，土地開發(fā)面積明顯高于去年同期。前個(gè)月，全國累計(jì)土地開發(fā)面積萬平方米，同比增長。

〔三〕

積金歸集、商業(yè)銀行住房貸款的有力支持

據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年全市公積金歸集額為億元，超過政府億的目標(biāo)，公積金使用億元，截止今年，公積金歷年累計(jì)歸集額為億元。另外，商業(yè)銀行住房貸款的程序簡化、貸款額度的加大及貸款年限的延長都為啟動(dòng)房地產(chǎn)市場個(gè)人消費(fèi)制造了條件。

在充分的資料基礎(chǔ)上，綜合上述房地產(chǎn)投資環(huán)境分析和經(jīng)濟(jì)形式成因分析，可得出結(jié)論：國家宏觀經(jīng)濟(jì)形式是可喜的，與房地產(chǎn)有關(guān)的政策和法規(guī)有利于房地產(chǎn)市場的進(jìn)一步進(jìn)展和活躍，因此能夠說后湖花園項(xiàng)目在投資機(jī)會(huì)選擇決策、地段選擇決策這兩個(gè)方面是有充分科學(xué)依照的。第三章

項(xiàng)目周邊物業(yè)市場調(diào)查分析

項(xiàng)目調(diào)查是可行性研究工作的基礎(chǔ)，是在地域選擇后進(jìn)行的多項(xiàng)生活指標(biāo)的調(diào)查。本次調(diào)查分析要緊是針對(duì)擬投資地塊的地理環(huán)境，后湖地區(qū)區(qū)域房地產(chǎn)市場，地區(qū)既有的生活消費(fèi)條件，后湖地區(qū)住宅消費(fèi)者等幾個(gè)方面的調(diào)查，為項(xiàng)目的可行性分析和研究提供充實(shí)的研討依據(jù)。

該項(xiàng)目位于江岸區(qū)后湖鄉(xiāng)，現(xiàn)在先對(duì)江岸區(qū)房地產(chǎn)市場作簡要的概述。以下圖表是江岸區(qū)年的房地產(chǎn)價(jià)格和指數(shù)：

江岸區(qū)價(jià)格

江岸區(qū)指數(shù)

一季度

二季度

三季度

四季度

年第四季度江岸區(qū)的價(jià)格指數(shù)走勢由上季度的下跌轉(zhuǎn)變?yōu)樾》蠐P(yáng)，但指數(shù)仍沒有達(dá)到二季度高度，因?yàn)榻秴^(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格水平在武漢市是屬于較高的，而今年房地產(chǎn)開發(fā)大多集中在江南地區(qū)，使得該區(qū)的住宅價(jià)格徘徊不前，江岸區(qū)由于自然條件的限制使得住宅開發(fā)投資大部分都分布在中北部地區(qū)，建設(shè)大道南北，臺(tái)北路、香港路一帶，是房地產(chǎn)開發(fā)投資較集中的地帶，要緊緣故是該地區(qū)的建筑密度較小，交通便利，距離中央商業(yè)區(qū)較近，這一代擁有臺(tái)北花園、臺(tái)南花園、德富花園、澎湖高級(jí)公寓、臺(tái)北花苑，碧波公寓、國信城園林小區(qū)等眾多的住宅小區(qū)。位于高雄路的國信城園林小區(qū)，年月開盤，目前已屬尾房，但第四季度以元平方米的現(xiàn)房價(jià)格出售了平方米，銷售業(yè)績較好。

后湖、竹葉山一帶也是該區(qū)房地產(chǎn)投資的熱點(diǎn)地區(qū)之一，這一地帶是相對(duì)較偏的地段，依照〝都市空心化〞的理論，離市中心區(qū)有一定的距離，自然環(huán)境較好，同時(shí)有開發(fā)大片住宅小區(qū)的條件，是以后最適合居住的地區(qū)之一。這一帶差不多有佳海華苑別墅、竹葉山花園、后湖生態(tài)花園等住宅小區(qū)。這一地區(qū)在以后升值的可能性較大。位于該地區(qū)的東方恒星園，本季度期房銷售價(jià)格為元平方米，低于江岸區(qū)的均價(jià)，本季度銷售了萬方。

一、投資地塊的地理環(huán)境

土地是不可再生資源，一個(gè)項(xiàng)目的土地價(jià)值是有多種因素綜合作用的結(jié)果。土地所處的地理位置，周邊的自然環(huán)境，人文環(huán)境，市政配套及臨近樓盤的品質(zhì)等，決定了此地塊大部分的市場家者，因此，我們第一從地塊環(huán)境入手調(diào)查分析。

.土地性質(zhì)及地理位置綜述

地塊面積：凈用地面積公頃，近似平行四邊形，周邊要緊有水塘，菜地和村鎮(zhèn)建設(shè)用地構(gòu)成，較平坦。

該地塊位于江岸區(qū)后湖鄉(xiāng)石橋村，遠(yuǎn)為農(nóng)田，整個(gè)地塊較平坦，無丘陵，小山包，且地塊的延伸四周也大致是一望平原，地塊周圍有叫多的村莊，要緊有石橋村，塔子湖村〔由漁家墩，福園村，蘆家墩三個(gè)自然村構(gòu)成〕，新春村〔有人左右〕；還有成片的采地和零星的湖面分布在地塊周圍。

.地塊自然景觀及環(huán)境質(zhì)量

自然環(huán)境

該地塊總體來看屬于平原地區(qū)，空氣較好，無大型污染，植被水系豐富。

以下為地塊四個(gè)方向的環(huán)境情形：

.南向

遠(yuǎn)望是一條長條沿路而建的現(xiàn)代化建筑，能隱約感受到大都市生活，京廣鐵路從旁邊橫貫而過，由遠(yuǎn)及近是大片開闊地帶，無障礙物，臨近的后湖大道平行延展，該方向上因有一高壓輸電線路沿后湖大道方向鋪設(shè)，使得該方向上不管近看或遠(yuǎn)望的視線都被干擾，另外區(qū)域環(huán)境因建設(shè)公路略有空氣和噪音污染。

.北向

北面眺望張公堤，成片的草地，帶狀的防護(hù)林區(qū)沿堤分布，大片的湖泊，蓮池密布，自然村落散布其間，湖水清亮，空氣清新，寧靜而漂亮，但近處有零星的小村落削弱了景色。

.東向

遠(yuǎn)方較開闊，中部為建設(shè)中的東方恒星園，近處的竹葉山路邊為商鋪，工棚映入眼簾，黃孝河平行流過，隱約有河水淤積下來的異味。

.西向

西對(duì)姑嫂樹路，進(jìn)處無高層建筑，視野開闊，眺望現(xiàn)代都市居民區(qū)，隱約可見正在施工的新華家園，自然村落和耕田水塘由遠(yuǎn)及近步入視野，也是因大道的施工沿路有灰塵。

項(xiàng)目周邊情形

我們選擇以本地塊為中心，南至五干道〔進(jìn)展大道〕，北至張公堤鄰近，東西以姑嫂樹路和岱黃公路兩側(cè)為界，集中調(diào)查。

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地勢地貌狀況〔詳見附圖地勢地貌圖〕

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物業(yè)形狀劃分圖〔詳見附圖物業(yè)形狀劃分圖〕

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局部放大圖〔詳見附圖局部放大圖〕

附圖說明

.岱黃公路一帶區(qū)域調(diào)查

自然環(huán)境：該帶為平原地段，靠近黃孝河，兩旁不遠(yuǎn)處有假設(shè)干小湖，鄰近的村落有石橋村，塔字湖村，新春村，都屬于后湖鄉(xiāng)。后湖鄉(xiāng)鄉(xiāng)政府靠近竹葉山路，距石橋村不到米。鄰近設(shè)有成片的自然林或人工林，惟有路兩旁不多的樹林，大車過后，塵土飛揚(yáng)，該地段綠化較差，但也沒有什么大型的污染源。

社會(huì)環(huán)境：道路路面狀況較差，經(jīng)常有載貨的大卡車通過，到市內(nèi)的交通不便利，沿線只有一路公交。地段入口處有大東門客運(yùn)站，有許多通向周圍縣市的長途客車。水電氣的基礎(chǔ)建設(shè)均以到位，線已鋪設(shè)，但沒有網(wǎng)絡(luò)線和有線電視線〔新建小區(qū)除外〕。路邊鄰近有個(gè)門診部，有中國信合，農(nóng)行等金融機(jī)構(gòu)的分點(diǎn)。石橋村對(duì)面有華中高級(jí)中學(xué)，但距石橋村較遠(yuǎn)。沒有大型的娛樂場所，只有幾家小型的臺(tái)球廳。

人文環(huán)境：沿路兩旁的居民來自不同的地點(diǎn)，要緊是石橋村，塔字湖村等鄰近的村落。另外還有武昌，漢口，漢陽的居民到此打工。同時(shí)有黃陂等鄰近區(qū)縣的居民。他們大多是出外打工來到那個(gè)地點(diǎn)，租用當(dāng)?shù)鼐用竦淖》?，沿路地帶和石橋村大致有千人。居民的房屋大體為層，比較簡單。

經(jīng)濟(jì)環(huán)境：有一大型鋼材市場，路兩旁一直到石橋村居民的收入水平不等，屬石橋村的居民每年固定有元的收入，來源于村辦企業(yè)，承包隊(duì)，出租房。另外村民可選擇在路兩旁租商鋪，進(jìn)展第三產(chǎn)業(yè)，或在一些私人辦的公司打工，如武漢新基業(yè)混凝土等，他們的收入較高，每月有元左右的收入，另外有些較大的公司都有集體宿舍，職員來在各處，有的住在二七路。

此處本地塊東北方向的村落屬于石橋村六隊(duì)，該隊(duì)共有戶，約人，村民要緊以種田，打工，出租房為生。對(duì)村大隊(duì)而言，收入要緊以〝賣地〞為主〔該村的集體地約畝〕，收入該居民發(fā)放補(bǔ)助，差不多上每戶居民為元年。該村交通不發(fā)達(dá)，小學(xué)，中學(xué)都比較遠(yuǎn)。居民要緊以石橋村人為主，有一些來自黃陂等地區(qū)的打工者。工廠專門少，只有幾個(gè)村民自辦的個(gè)體小企業(yè)。雇員多為本村居民，村民自建房多為二層樓房，建筑面積約平方米左右，專門多房子由外來者租住，該村的水電，通訊等都不完善，綠化狀況較差，周圍有專門多廢墟空地，基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施都不完善。

.塔字湖村至張公堤路段調(diào)查

自然環(huán)境：沿線區(qū)域自然風(fēng)景較好，多湖泊村莊釣魚臺(tái)，無污染，空氣清新，景色怡人。沿張公堤路段以綠地，防護(hù)林區(qū)和湖面次第構(gòu)成，地勢平坦；塔子湖路段屬平原地區(qū)，沿路自西向東依次分布新春村，塔字湖村〔由漁家墩，福園村，蘆家墩三個(gè)自然村構(gòu)成〕。周邊以菜地，耕地為主，零星分布水面，石橋村路段差不多同上。

社會(huì)環(huán)境：該區(qū)域位于江岸區(qū)邊緣?？v有張公堤，橫有竹葉山路，內(nèi)為塔子湖路段，交通便利，有，路公交車。給排水設(shè)施齊備，供電設(shè)施相對(duì)不足，但具備進(jìn)展條件，有待進(jìn)一步建設(shè)，通訊便利，暖氣設(shè)施有待進(jìn)一步開發(fā)建設(shè)，有液化汽供應(yīng)站。

經(jīng)濟(jì)環(huán)境：該區(qū)域人口經(jīng)濟(jì)實(shí)力不強(qiáng)，居民收入水平普遍不高，工礦企業(yè)大都以民營，私人企業(yè)為主，現(xiàn)達(dá)到大都處于半停產(chǎn)狀態(tài)，但私營企業(yè)仍具相當(dāng)活力。商業(yè)，金融業(yè)，服務(wù)業(yè)仍處于落后的萌芽狀態(tài)，有銀行，合作社零星分布其間。當(dāng)?shù)鼐用袷杖氩罹噍^大，新春村，塔字湖村平均月收入在元左右，要緊以房屋出租，村辦工廠承包，打工，養(yǎng)殖為主。

.姑嫂樹路段調(diào)查

沿漢興路至張公堤段,交通便利,有路公交線路通過,物業(yè)差不多為三層商住樓,底層為商鋪,樓上為住房。商業(yè)發(fā)達(dá),相關(guān)的銀行,醫(yī)院診所,小學(xué),中學(xué)設(shè)施齊全,有漢興學(xué)校,武漢市第七十一中學(xué)設(shè)在該區(qū)域,但環(huán)衛(wèi),綠化,無了設(shè)施仍停留在相當(dāng)?shù)偷乃?。居民以本村居民為?外地人占小部分,村居民收入來源以出租房屋,商鋪,打工為主。區(qū)域內(nèi)有祥龍實(shí)業(yè),華美生活鍋爐制造廠,紅巖汽車武漢銷售公司等為民營及私營企業(yè).沿路可視園丁苑、富康花園等已入住的居民小區(qū)。

沿張公堤段以居民區(qū)為主,零星間隔有林區(qū)和小塊菜地,無商業(yè)門面,有兩個(gè)工廠及武漢新世界畜禽水產(chǎn)市場。沿線有路車通行,基礎(chǔ)設(shè)施,公共設(shè)施相對(duì)滯后。姑嫂樹路段以民營,私營工廠為主,大都處于半停產(chǎn)狀態(tài),另外該區(qū)域內(nèi)設(shè)有武漢市勞教所,戒毒所。居民收入要緊以經(jīng)營釣魚臺(tái),打工,出租房屋為來源.道路情形較差,路面較窄,且坎坷不平,綠化專門少,自然環(huán)境一樣,無污染.

整個(gè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力較同區(qū)域內(nèi)其他村較強(qiáng),交通也便利,基礎(chǔ)公共設(shè)施也相對(duì)完備,但自然環(huán)境,景觀不如其他村。

.后湖大道西段至石橋村一帶

屬石橋鄉(xiāng)行政劃分,居民約戶。因沒有土地,鄉(xiāng)民專門少務(wù)農(nóng),鄉(xiāng)里只有少數(shù)魚塘。鄉(xiāng)里人們生活來源要緊靠外出打工和房屋出租,每戶的房屋大部分為層的樓房.區(qū)內(nèi)企業(yè)和少,大部分已關(guān)閉,只有少數(shù)幾家如佳樂化學(xué)涂料,田田股份集團(tuán)在經(jīng)營。漢口殯儀館就在石橋村路旁,有兩所學(xué)校,一所幼兒園,兩個(gè)集貿(mào)市場,一個(gè)衛(wèi)生所和幾個(gè)小診所,因后湖大道在建,鄉(xiāng)里的水電十分方便。

.黃浦路一帶至工農(nóng)兵路一帶

自然環(huán)境:沿線因是城區(qū)主干道,叫喧嘩,進(jìn)展大道至姑嫂樹路兩側(cè)臨街多為建筑,底層為商鋪門面,上層為居民居住。二七路沿線景觀較差,正在進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施道路建設(shè),旁邊多為低層住宅,商業(yè)用房較少,離二七路幾十米以外為江漢鐵路西線，鐵路線以外是大片的農(nóng)田.

人文環(huán)境:進(jìn)展大道一帶科,教,文,衛(wèi),娛樂等公用設(shè)施一應(yīng)俱全。進(jìn)展大道臨街要緊是商鋪,背街處大多為住宅,其中進(jìn)展大道,二七路鄰近都有村莊:黃浦園豐村,勝華村,人口數(shù)量均在人之間。

經(jīng)濟(jì)環(huán)境:進(jìn)展大道一帶較繁華,銀行,酒店及商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)較多;二七路現(xiàn)今在修建公路,路旁有零散建筑物,大部分要拆遷,道路通車后,經(jīng)濟(jì)環(huán)境會(huì)有大幅度的提高。二、后湖地區(qū)區(qū)域分析

.基礎(chǔ)設(shè)施狀況分析

交通狀況

本地塊四周已初步形成了大的交通體系,東西向有近年來新建和在建的進(jìn)展大道,后湖大道,幸福大道,張公堤路段,其中,后湖大道正在加緊施工建設(shè),年底前建成通車后將對(duì)本地塊項(xiàng)目提供良好的條件,南北向要緊為地塊兩頭的姑嫂樹路和岱黃公路。姑嫂樹路交通便利,有路等通向各個(gè)方向,岱黃公路公交少,只有一路公交車,終點(diǎn)止于東方恒星園門口,與進(jìn)展大道交匯路口還有東大門客運(yùn)站,客車要緊是運(yùn)送人員去黃陂等縣城。

人文環(huán)境及生活配套設(shè)施

地塊周邊商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)和金融機(jī)構(gòu)交齊全的要緊位于進(jìn)展大道和姑嫂樹路沿線,如世華大酒店,中百倉儲(chǔ),農(nóng)行,建行等,但距離本地塊較遠(yuǎn),岱黃公路沿線要緊為小的商業(yè)鋪面,專業(yè)性市場,無酒吧,網(wǎng)吧等娛樂設(shè)施。教育機(jī)構(gòu)不健全,僅有華中高級(jí)中學(xué),塔子湖小學(xué)和黃浦園豐村小學(xué),田園小區(qū)小學(xué)等,醫(yī)療設(shè)施缺乏,要緊為小的門診部?？偟膩碚f,人文環(huán)境幾生活配套設(shè)施較差,是項(xiàng)目開發(fā)的一大劣勢。

市政配套設(shè)施

水:該地塊用水有宗關(guān)水廠提供,在地塊南側(cè)的后湖路建有管徑為毫米的給水管,地塊用水可由該管接入。該地塊雨水屬入黃孝河系統(tǒng),污水屬入三金潭污水系統(tǒng)。該地塊南側(cè)的后湖路建有排入黃孝河的雨水箱涵,地塊雨水可接入該箱涵,地塊周邊尚無污水管。

電:該地塊現(xiàn)用電有西北側(cè)的新華路變電所的架空線路引來。?武漢市都市總體規(guī)劃()?中確定在該地塊北側(cè)新建德勝橋變電所,屆時(shí)該地塊供電線路有德勝橋變電所引來。

氣:整個(gè)后湖地區(qū)目前有三種供氣方式,瓶裝液化石油氣,小區(qū)氣化和管道煤氣,其中管道煤氣有管道煤氣公司供氣,有趙家條儲(chǔ)備站沿黃浦路延長線埋設(shè)管道至后湖生態(tài)花園一帶,后湖路在黃浦路延長線西側(cè)已埋設(shè)現(xiàn)狀管道,東段管道氣有管道煤氣公司也正在籌劃埋設(shè)管道。

郵電電信:地區(qū)郵局位于進(jìn)展大道,該地塊現(xiàn)狀電信線路由西南側(cè)的唐家墩電信局引來。?武漢市都市總體規(guī)劃()?中確定在該地塊西側(cè)新建姑嫂樹電信分局,屆時(shí)該地塊閑心線路有姑嫂樹電信分局引來。

居民適應(yīng):此地區(qū)居民要緊為當(dāng)?shù)剞r(nóng)民,生活以打工,種植,養(yǎng)殖為主,年收入水平偏低,居民的文化水平不高,勞動(dòng)之余,以閑聊為主,對(duì)外界差不多不關(guān)懷和接觸較少,但由于地理位置靠近城區(qū)以及外來人員的阻礙,生活已開始都市化傾向。.后湖地區(qū)住宅市場調(diào)查

后湖地區(qū)總體規(guī)劃及土地出讓情形

后湖地區(qū)是武漢市十大綜合組團(tuán)之一,是以水面,都市綠地,低密度區(qū)組成的主城生態(tài)走廊,是以多層建筑為主,小高層,高層,別墅為輔的大型住宅新區(qū)。規(guī)劃常住人口為萬,人均平方米居住用地,綠化率達(dá)到以上,依據(jù)規(guī)劃,后湖地區(qū)將建有一個(gè)市級(jí)商業(yè)副中心公頃的區(qū)級(jí)文化中心(含藝術(shù)館,圖書館,影劇院就,文化館等文化游樂設(shè)施),一平方公里的塔子湖體育中心,后湖成人職業(yè)學(xué)校和一所專門教育學(xué)校,(公頃)一平方公里的地區(qū)級(jí)大型市場,技術(shù)中試基地和小型工業(yè)區(qū),現(xiàn)有村民約萬人,大多為湖南移民。

后湖地區(qū)大約有萬畝地,已征用一萬畝,尚未征用的地塊有萬畝.有四十余家開發(fā)商已征用土地,其中有征地指標(biāo)的約為家,但尚無項(xiàng)目,依據(jù)現(xiàn)狀和路網(wǎng)分隔,將后湖地區(qū)分為:黃浦路下沿線以東以西兩塊,黃浦路下沿線以西稱為左塊,黃浦路下沿線以東稱為右塊。

下面我們據(jù)此論述后湖地塊的出讓情形(以下情形屬規(guī)劃局人員介紹,僅供參考):

右塊地出讓情形:

東方恒星園畝,地價(jià)萬元畝。中聯(lián)三星畝萬元畝,加規(guī)費(fèi)萬元畝,世紀(jì)家園康居工程畝,后湖生態(tài)花園畝萬元畝.后湖鄉(xiāng)政府已征用地畝,城開集團(tuán)畝。

左塊地出讓情形:

左塊地規(guī)劃局拍賣地塊畝,黃浦科技園畝,塔子湖邊城開集團(tuán)畝,統(tǒng)建辦畝,塔子湖西路有澳門花園(從市見義勇為基金會(huì)處購買)新世界公司開發(fā)的別墅和夢湖花園。幸福大道以南有市規(guī)劃土地局()號(hào)拍賣地塊畝,上方約畝,下方臨路邊有畝地,再下方,京廣鐵路預(yù)留線兩邊為黃浦科技園,該拍賣地塊以西為石橋村的三家村辦企業(yè)及散居的村民點(diǎn),菜地,魚塘,以南為菜地和魚塘,因石橋村村規(guī)劃未上報(bào),固堅(jiān)持現(xiàn)狀尚待后續(xù)開發(fā)。

右塊地黃浦路下沿線有佳海華苑和竹葉苑兩個(gè)項(xiàng)目,朝北上方為東方恒星園,再向上為后湖鄉(xiāng)政府和后湖生態(tài)花園及世紀(jì)家園,黃浦路下沿線與竹葉山片東部為萬隆科技工業(yè)區(qū)等。

后湖地區(qū)開發(fā)覺狀及態(tài)勢

后湖地區(qū)目前開發(fā)的住宅小區(qū)要緊集中在大黃公路以東，現(xiàn)有后湖生態(tài)花園，世紀(jì)家園，東方恒星園，佳海華苑，招銀竹葉苑等五個(gè)項(xiàng)目，另外，靠近塔子湖一帶還有夢湖花園，澳門花園兩個(gè)項(xiàng)目．后湖地區(qū)的住宅物業(yè)形狀有多層，小高層，高層，單體別墅，聯(lián)體別墅。后湖地區(qū)住宅出現(xiàn)出明顯的走勢特點(diǎn)：規(guī)模不斷擴(kuò)大，價(jià)格穩(wěn)步上升，社區(qū)文化濃郁，多層住宅暢銷，客源面有待擴(kuò)展等，下面是價(jià)格，付款方式，區(qū)域進(jìn)展，供求關(guān)系，物業(yè)形狀，戶型，物業(yè)治理，目標(biāo)客源等８個(gè)方面的調(diào)查統(tǒng)計(jì)情形．

區(qū)域進(jìn)展?fàn)顩r

現(xiàn)已開發(fā)的土地僅占后湖組團(tuán)土地的，已征地為開工的土地面積為萬畝，占后湖組團(tuán)的．隨著后湖組團(tuán)開發(fā)的不斷深入，配套的逐步完善，規(guī)模的逐步擴(kuò)大，人氣的盡心積聚，后湖組團(tuán)作為武漢市新城區(qū)已初現(xiàn)雛形．后湖組團(tuán)的住宅建設(shè)符合?武漢市都市總體規(guī)劃〔〕?，武漢市政府和江岸區(qū)政府必將在政策上加大力度予以扶持，以及貨幣分房政策的實(shí)施和舊城改造的進(jìn)行，都使后湖組團(tuán)的進(jìn)展具有良好的前景．

供求關(guān)系

現(xiàn)已發(fā)售的樓盤總銷售面積已達(dá)多萬平方米，已動(dòng)工的世紀(jì)家園一期總建筑面積為萬平方米，估量今年內(nèi)后湖組團(tuán)實(shí)際供應(yīng)量約在萬平方米以上，區(qū)域內(nèi)目前已規(guī)劃的項(xiàng)目總規(guī)模達(dá)萬平方米，同時(shí)后湖組團(tuán)的需求量為萬平方米〔萬人*平方米人〕。能夠這么說，以后一段時(shí)刻內(nèi)后湖地區(qū)住宅供應(yīng)量將會(huì)不斷上升，同時(shí)需求量也呈上升狀態(tài)，這兩種上升趨勢保持著相對(duì)的平穩(wěn)。

價(jià)格

年武漢市住宅的價(jià)格全面上漲，今年內(nèi)將連續(xù)上漲，從本區(qū)域樓怕的營銷來看也是如此，各樓盤的多層起價(jià)一樣都上漲到元平方米以上，均價(jià)達(dá)到元平方米以上，小高層，高層和別墅的價(jià)格更高。后湖大道建成通車，各樓盤的配套設(shè)施到位后，品位的培養(yǎng)成熟后，多層的均價(jià)會(huì)漲到元平方米以上，那個(gè)漲幅是漸進(jìn)式的。同時(shí)本區(qū)域樓盤比市內(nèi)同比樓盤低元平方米左右，是客戶選擇在此置業(yè)的最重要因素之一。

付款方式

隨著購房客戶的理財(cái)能力的成熟和投資途徑的增多，購房客戶選擇按揭方式購房越來越多，如后湖生態(tài)花園，的客戶選擇按揭方式購房，東方恒星園更是達(dá)到，按揭的成數(shù)高，年限長，已成為吸引客戶購房的一個(gè)重要條件。

物業(yè)形狀

本區(qū)域的物業(yè)形狀已形成已多層住宅為主的格局，今后仍將是以多層住宅為主，小高層，聯(lián)體別墅為輔的格局。這符合本區(qū)域人口的規(guī)劃要求和客戶在此置業(yè)的生活要求和環(huán)境需求。

戶型

本區(qū)域的大戶型如平方米專門暢銷，平方米的中戶型也較為好銷，平方米以下，平方米以上差不多上處于滯銷狀態(tài)，以后戶型將仍以**和**為主。

物業(yè)治理

物業(yè)治理以人為本，突出人性化，社區(qū)文化，智能化竟是時(shí)下物業(yè)治理的主流，營造濃厚的社區(qū)文化環(huán)境，愛護(hù)舒服溫馨自由的生活氛圍，在物業(yè)治理上強(qiáng)化以人為本的理念和加大服務(wù)的范疇，形成一定的口碑將是本區(qū)域物業(yè)治理的方向。

目標(biāo)客源

目前，在本區(qū)域購房的客戶大差不多上黃浦路和進(jìn)展大道沿線的鄰近區(qū)域客戶。今明年隨著區(qū)域的市政配套設(shè)施的完善，樓盤知名度的提高，來此置業(yè)的市內(nèi)客戶，專門是有房需要換環(huán)境的置業(yè)換房客戶〔政府公務(wù)員，企事業(yè)單位人員，生意人〕仍將是本區(qū)域重要的目標(biāo)客源。三、項(xiàng)目周邊要緊物業(yè)分析

晨星苑

.項(xiàng)目規(guī)劃

晨星苑由武漢新地置業(yè)公司投資開發(fā)，同濟(jì)大學(xué)設(shè)計(jì)院深圳分院設(shè)計(jì)，武建集團(tuán)二公司承建．晨星苑占地畝，總建筑面積４萬平方米。平方米商網(wǎng)配套，綠化率達(dá)，容積率為，有３棟６層，棟層，棟層，總建面配比，總戶數(shù)約戶．目前１棟多層已完成外立面裝修，立即交付使用，２棟小高層和１棟１８層單身公寓將于年月交房。

.戶型設(shè)計(jì)

多層主力戶型為*，面積為平方米；高層主力戶型為*，面積為平方米，小區(qū)首創(chuàng)高層單身公寓戶型為*和*,面積為平方米。戶型面積指標(biāo)如下：

戶型

*

*

*

錯(cuò)式

復(fù)式

面積

分布

層單身公寓

層單身公寓

多層，小高層

小高層

多層

比例

.價(jià)格策略

多層價(jià)格為元／平方米，小高層價(jià)格為元／平方米，高層單身公寓價(jià)格為元／平方米。物業(yè)治理費(fèi)多層為元／平方米*月，高層為元／平方米*月。付款方式靈活多樣，一次性付款，分期付款，七成２０年銀行按揭，公積金貸款。

.宣傳推廣

東方恒星園于年月日開盤，開盤時(shí)在長江日?qǐng)?bào)上連續(xù)兩次做了版的廣告。在竹葉山處有大型戶外廣告牌和路牌廣告，其售樓部為武漢市少有的高標(biāo)準(zhǔn)售樓部之一，開盤是參加過年上半年房交會(huì)。

.銷售情形

小區(qū)年月日開盤，多層銷售狀況較好，套住宅已差不多售完．小高層中*大部分已售完，高層小戶型市場阻力較大。

.客戶分析

客戶要緊是以工商，稅務(wù)，證券，銀行，設(shè)計(jì)院等行政企事業(yè)單位中高收入人員，另有部分中小企業(yè)的業(yè)主。

三、項(xiàng)目周邊要緊物業(yè)分析

晨星苑

.項(xiàng)目規(guī)劃

晨星苑由武漢新地置業(yè)公司投資開發(fā)，同濟(jì)大學(xué)設(shè)計(jì)院深圳分院設(shè)計(jì)，武建集團(tuán)二公司承建．晨星苑占地畝，總建筑面積４萬平方米。平方米商網(wǎng)配套，綠化率達(dá)，容積率為，有３棟６層，棟層，棟層，總建面配比，總戶數(shù)約戶．目前１棟多層已完成外立面裝修，立即交付使用，２棟小高層和１棟１８層單身公寓將于年月交房。

.戶型設(shè)計(jì)

多層主力戶型為*，面積為平方米；高層主力戶型為*，面積為平方米，小區(qū)首創(chuàng)高層單身公寓戶型為*和*,面積為平方米。戶型面積指標(biāo)如下：

戶型

*

*

*

錯(cuò)式

復(fù)式

面積

分布

層單身公寓

層單身公寓

多層，小高層

小高層

多層

比例

.價(jià)格策略

多層價(jià)格為元／平方米，小高層價(jià)格為元／平方米，高層單身公寓價(jià)格為元／平方米。物業(yè)治理費(fèi)多層為元／平方米*月，高層為元／平方米*月。付款方式靈活多樣，一次性付款，分期付款，七成２０年銀行按揭，公積金貸款。

.宣傳推廣

東方恒星園于年月日開盤，開盤時(shí)在長江日?qǐng)?bào)上連續(xù)兩次做了版的廣告。在竹葉山處有大型戶外廣告牌和路牌廣告，其售樓部為武漢市少有的高標(biāo)準(zhǔn)售樓部之一，開盤是參加過年上半年房交會(huì)。

.銷售情形

小區(qū)年月日開盤，多層銷售狀況較好，套住宅已差不多售完．小高層中*大部分已售完，高層小戶型市場阻力較大。

.客戶分析

客戶要緊是以工商，稅務(wù)，證券，銀行，設(shè)計(jì)院等行政企事業(yè)單位中高收入人員，另有部分中小企業(yè)的業(yè)主。后湖生態(tài)花園

.項(xiàng)目規(guī)劃

后湖生態(tài)花園位于后湖進(jìn)展區(qū)，正面沿國道和漢黃高速公路，北鄰六干道，南邊是東方恒星園?？傉嫉孛娣e畝，建筑面積萬平方米，綠化率，容積率為。物業(yè)類型有多層，小高層，高層和別墅。一期總建筑面積約萬平方米，棟多層住宅戶為全現(xiàn)房，

.戶型設(shè)計(jì)

一期要緊戶型*和*，面積為平方米，具體指標(biāo)如下：

戶型

*

*

*

復(fù)式

面積

比例

二期要緊戶型為２＊２和３＊２，面積為９０１４０平方米，具體指標(biāo)如下：

戶型

*

*

*

*

面積

比例

.配套設(shè)施

小區(qū)配有局域網(wǎng)，三網(wǎng)合一，大型會(huì)所，網(wǎng)球場，露天音樂泳池，健身房，美容中心，購物中心，幼兒園，大草坪，闊葉林，管道煤氣．二期將停車場全部設(shè)計(jì)在地下。

４.物業(yè)治理

有武漢金冠物業(yè)治理公司進(jìn)行智能化治理，物業(yè)治理費(fèi)為元／平方米*月

５.價(jià)格策略

后湖生態(tài)花園有一定的價(jià)格優(yōu)勢，一期現(xiàn)起價(jià)為元／平方米，最高價(jià)有開盤時(shí)的元／平方米漲為元／平方米，開盤均價(jià)為元／平方米，現(xiàn)均價(jià)為元／平方米〔未計(jì)入集團(tuán)購買〕，分層價(jià)為，，樓元／平方米，，樓元／平方米，６樓元／平方米，７層復(fù)式元／平方米．前后三次調(diào)價(jià)，年５月調(diào)高元／平方米，６月調(diào)高元／平方米，８月調(diào)高元／平方米。

６.宣傳推廣

要緊采納派發(fā)宣傳單的宣傳手法，同時(shí)參加了兩次房交會(huì)，在竹葉山轉(zhuǎn)盤處有戶外廣告。

７.銷售情形

首期套年月剛推出便銷售火爆，其中大戶購買占較大比重，據(jù)悉空軍雷達(dá)學(xué)院買了棟，后湖鄉(xiāng)政府購棟，一期已差不多售完．年月份完成銷售額萬，月份完成銷售額萬，由于調(diào)價(jià)緣故７月份以后，未超過萬。其中*的戶型銷售最好，要緊緣故依舊因在區(qū)域內(nèi)價(jià)格較低，戶型較好，迎合了客戶需求。不足之處是部分衛(wèi)生間為黑房。

８.客戶分析

一期要緊客戶為集團(tuán)購買，雷達(dá)學(xué)院購棟，后湖鄉(xiāng)政府購棟，散戶要緊為江岸區(qū)行政企事業(yè)單位人員，生意人較少，的散戶購房自用改善居住環(huán)境，其中為子女購房的比例較大，以上的客戶采納銀行按揭貸款的付款方式。竹葉苑

.項(xiàng)目規(guī)劃

竹葉苑由招銀物業(yè)進(jìn)展投資開發(fā)，北京中聯(lián)公司設(shè)計(jì)，首期開發(fā)建筑面積萬平方米。有棟集合別墅戶，棟多層公寓戶，容積率為．綠化率為。工程于年月底動(dòng)工，估量年月中旬開盤，月日竣工交房。

.戶型設(shè)計(jì)

竹葉苑在戶型設(shè)計(jì)上以大面積為主，具體戶型指標(biāo)如下：

戶型

**

**

**

**

面積

分布

區(qū)區(qū)

區(qū)

區(qū)區(qū)

區(qū)區(qū)

比例

.配套設(shè)施

竹葉苑小區(qū)周邊部分景觀住宅底層架空，作為休閑綠化用地，融洽小區(qū)內(nèi)住戶，社交氛圍；小區(qū)內(nèi)道路兩側(cè)鋪設(shè)植被花草并預(yù)留停車位，泊車位可達(dá)，廚房設(shè)置集中排煙管道，管道煤氣，每戶配置ＩＣ卡煤氣表．預(yù)留上下水接口，方便住戶裝修，衛(wèi)生間預(yù)留上下水接口，采納自然采光；可提供有線電視，，數(shù)據(jù)通訊線路，每戶預(yù)留及有線電視接口；水表，電表出戶，可提供ＤＮ水表，配置供電容量ＫＷ，Ａ電表，一戶一表，供電線路引至室內(nèi)操縱開關(guān)．小區(qū)內(nèi)還設(shè)有醫(yī)療中心，文化中心，老年樂園，少兒樂園，門球場，社區(qū)內(nèi)還設(shè)有會(huì)所，幼兒園，金融，郵政服務(wù)等。

.物業(yè)治理

有省級(jí)先進(jìn)物業(yè)治理公司招銀物業(yè)實(shí)行全方位智能化的物業(yè)治理，向住戶提供安全，便利修理服務(wù)．全天侯二十四小時(shí)巡更，紅外線監(jiān)控，閉路電視監(jiān)控，戶內(nèi)安防聯(lián)網(wǎng)，車輛出入治理，抓業(yè)清潔人員負(fù)責(zé)苑內(nèi)公共衛(wèi)生，垃圾袋化集中清潔，家庭清潔報(bào)紙雜志代定，家電修理；代定飛機(jī)，火車票，物業(yè)租售代理等多項(xiàng)服務(wù)．設(shè)備愛護(hù)，通知，１５分鐘內(nèi)上門服務(wù)。

５.價(jià)格策略

多層公寓起價(jià)元平方米，最高價(jià)元平方米，均價(jià)在元平方米之間，集合別墅起價(jià)元平方米，最高價(jià)元平方米，均價(jià)在元平方米之間．付款方式較為靈活，一次性付款，分期付款，七成年銀行按揭，公積金貸款，同時(shí)推出零首付．

６.宣傳推廣

目前竹葉苑尚未開盤，正處在內(nèi)部認(rèn)購時(shí)期，年武漢金秋貿(mào)易洽談會(huì)上首次亮相取得了相當(dāng)?shù)某晒?，隨后又參加了年月的房交會(huì)，同時(shí)在竹葉山轉(zhuǎn)盤處設(shè)有一戶外廣告牌，售樓部設(shè)在竹葉山轉(zhuǎn)盤處。目前處于前期的預(yù)備時(shí)期，將于月正式開盤。

７.銷售情形

竹葉苑在武洽會(huì)上取得了較大成功，在內(nèi)部認(rèn)購時(shí)期，積存了大量的意向客戶，同時(shí)已實(shí)現(xiàn)認(rèn)購銷售套。

８.客戶分析

從前期銷售情形來看，客戶要緊來自進(jìn)展大道和黃浦路鄰近地段的一些行政企事業(yè)單位中高收入人群，客戶分布區(qū)域不廣，客戶購房要緊是為了改善居住環(huán)境．佳海華苑

.項(xiàng)目規(guī)劃

佳海華苑由佳海房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)，第一組團(tuán)占地面積畝，建筑面積萬平方米，要緊為單體別墅和聯(lián)體別墅，共戶。小區(qū)容積率為，綠化率．目前一半為現(xiàn)房，一半為準(zhǔn)現(xiàn)房，別墅面積為平方米。

.價(jià)格策略

早期聯(lián)體別墅價(jià)格為元／平方米，單體別墅價(jià)格為元／平方米，花園**贈(zèng)送．付款方式靈活多樣，一次性付款，免息分期付款，銀行提供七成十五年按揭，協(xié)助辦理公積金及組合貸款。

.銷售推廣

前期推廣較為失敗，要緊以報(bào)紙廣告和路版廣告為主，年月請(qǐng)香港恒大行做企劃，在長江日?qǐng)?bào)上做過幾期版的廣告，成效不是專門理想。

.銷售情形

佳海華苑銷售情形較差，目前僅售十幾套，銷售率約。

.客戶分析

客戶要緊為開發(fā)商的關(guān)系戶，直截了當(dāng)實(shí)現(xiàn)銷售僅兩三套。

世紀(jì)家園

.項(xiàng)目規(guī)劃

有中聯(lián)三星開發(fā)的世紀(jì)家園占地畝，總建筑面積萬平方米。一期總建筑面積萬平方米，容積率為，綠化率為％，項(xiàng)目總規(guī)劃有戶。一期工程于年月日開工，目前在做樁基工程。物業(yè)形狀有多層，小高層和聯(lián)體別墅。

.戶型設(shè)計(jì)

以中大戶型為主，面積在平方米之間，共種戶型，主力戶型為*約占，一期戶型指標(biāo)如下：

戶型／多層

２室

３室

４室

５室

面積

數(shù)量

比例

戶型／小高層

３室

４室躍式

５室躍式

數(shù)量

比例

調(diào)