建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)之小戶型

EvaluationWarning:ThedocumentwascreatedwithSpire.Docfor.NET.論小戶型房產(chǎn)營銷

一、小戶型房屋屋營銷的支持持要素

1、地段支持

小戶型型產(chǎn)品的地段段支持因素主主要有兩個(gè)方方面，一是小小戶型產(chǎn)品本本身的絕對(duì)地地理位置，二二是小戶型產(chǎn)產(chǎn)品的心理位位置。

小戶型型產(chǎn)品的絕對(duì)對(duì)地理位置主主要是指小戶戶型產(chǎn)品的地地理坐標(biāo)位置置，其關(guān)系要要素有該地和和核心商圈的的絕對(duì)距離，交交通條件、社社區(qū)與街區(qū)功功能規(guī)劃、街街區(qū)商業(yè)成熟熟度等因素。

小戶型型產(chǎn)品的心理理位置，其關(guān)關(guān)系要素有與與核心商圈的的心理距離、與與時(shí)尚消費(fèi)圈圈連接的緊密密程度、與前前沿思想潮流流圈結(jié)合的緊緊密程度。

小戶型型產(chǎn)品的地段段因素對(duì)小戶戶型產(chǎn)品的營營銷常常具有有決定性作用用。因此我們們研究小戶型型產(chǎn)品的地段段因素，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)和挖掘小戶戶型產(chǎn)品的地地段優(yōu)勢，常常常成為小戶戶型產(chǎn)品營銷銷中的關(guān)鍵因因素。為此我我們將從我們們所列舉的因因素中對(duì)小戶戶型產(chǎn)品的地地段因素進(jìn)行行分析。

◆與與核心商圈的的絕對(duì)距離：：

與核心心商圈的絕對(duì)對(duì)距離，是小小戶型產(chǎn)品地地段因素中最最為重要的因因素。一個(gè)商商業(yè)業(yè)態(tài)完全全，服務(wù)設(shè)施施一流，交通通系統(tǒng)發(fā)達(dá)，時(shí)時(shí)尚氛圍濃厚厚，思潮居于于前沿地位的的商圈，其價(jià)價(jià)值本身就無無與倫比。

這些地地段內(nèi)，一般般而言，是高高知識(shí)、高技技術(shù)的知識(shí)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)云集的地地方。因此這這里也聚集了了大批的高文文憑、高學(xué)歷歷的高層知識(shí)識(shí)文化精英。與與之相匹配的的是他們的高高收入與高消消費(fèi)。他們的的消費(fèi)通常成成為這個(gè)城市市的消費(fèi)潮流流的代言人，從從某種程度而而言，他們就就是這個(gè)城市市時(shí)尚消費(fèi)的的代言人。

因此在在這些地段的的小戶型產(chǎn)品品一個(gè)最為通通常的表現(xiàn)就就是高價(jià)格，而而且產(chǎn)品創(chuàng)新新也大多在這這些地段。比比如最先小戶戶型的裝修房房營銷，通常常都發(fā)生在這這些地段，在在我們的市場場中，我們可可以舉例的便便是解放碑比比比皆是的精精裝小戶型產(chǎn)產(chǎn)品營銷。

產(chǎn)品的的創(chuàng)新與產(chǎn)品品的高附加值值是緊密聯(lián)系系在一起的，綜綜觀解放碑小小戶型樓市，我我們可以得出出這樣一個(gè)結(jié)結(jié)論，即裝修修房的價(jià)格在在扣除裝修成成本后，仍遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出清水水房的價(jià)格。

與裝修修房高昂的價(jià)價(jià)格相適應(yīng)的的是，該種產(chǎn)產(chǎn)品的營銷的的先進(jìn)性，重重慶樓市中大大多概念產(chǎn)品品都是由他們們貢獻(xiàn)的，而而他們的營銷銷推廣費(fèi)用比比例也遠(yuǎn)遠(yuǎn)高高出清水房。他他們通過大版版面的硬性彩彩色廣告與大大篇幅的新聞聞推廣則從意意識(shí)形態(tài)方面面改變?nèi)藗兊牡南M(fèi)觀與產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)值觀。而而與核心商圈圈的絕對(duì)距離離越近，這種種狀態(tài)也就越越明顯。因此此可以說小戶戶型產(chǎn)品營銷銷的繁榮程度度是由核心商商圈為軸心，向向外延展的。

從上述述論證我們可可以發(fā)現(xiàn)，核核心商圈周圍圍地區(qū)成為小小戶型產(chǎn)品革革新，營銷手手段創(chuàng)新的溫溫床。高附加加值的產(chǎn)品與與革新性產(chǎn)品品多在這些地地方出現(xiàn)。因因此我們可以以得出這樣一一個(gè)結(jié)論，即即與核心商圈圈的絕對(duì)距離離越近，也就就越適宜生產(chǎn)產(chǎn)高附加值與與革新性產(chǎn)品品，而產(chǎn)品營營銷成功的可可能性也就越越大。

◆與與核心商圈的的心理距離

與核心心商圈的心理理距離是個(gè)相相對(duì)概念，即即隨人的不同同，對(duì)一個(gè)地地理位置的認(rèn)認(rèn)識(shí)也不同。但但是通常而言言心理距離的的遠(yuǎn)近，在城城市內(nèi)，與公公交系統(tǒng)的發(fā)發(fā)達(dá)密切相關(guān)關(guān)。公交系統(tǒng)統(tǒng)越繁榮的地地方，人們的的心理距也就就越近。這種種心理上的不不同認(rèn)知感，對(duì)對(duì)小戶型的營營銷顯得尤為為重要。

小戶型型置業(yè)者的目目的有三個(gè)，一一是單身或者者丁克家族的的終極用房，這這類使用者購購買小戶型物物業(yè)，將之使使用功能作為為小戶型的終終極用途，比比較注重產(chǎn)品品的使用功能能；二是準(zhǔn)單單身與準(zhǔn)丁克克家庭將之作作為過度房使使用，該種使使用者，更側(cè)側(cè)重對(duì)產(chǎn)品臨臨時(shí)性過度性性功能；三是是炒房族，他他們關(guān)注的是是房屋的投資資回報(bào)率與出出租率。

前兩個(gè)個(gè)目的的購房房者，從當(dāng)前前我們的城市市人口結(jié)構(gòu)，與與社會(huì)經(jīng)濟(jì)與與教育的發(fā)展展速度來看，多多數(shù)是年輕一一族（在老齡齡社會(huì)或者經(jīng)經(jīng)濟(jì)處于成熟熟期的社會(huì)或或許例外）。在在重慶表現(xiàn)更更為明顯，當(dāng)當(dāng)一個(gè)城市的的中產(chǎn)階層尚尚未形成之時(shí)時(shí)，城市的年年輕的白領(lǐng)階階層就成為這這個(gè)城市的主主導(dǎo)消費(fèi)潮流流的代言人。由由于城市經(jīng)濟(jì)濟(jì)的發(fā)展階段段與我國教育育改革的程度度，在目前，我我國的知識(shí)階階層大多集中中在25—35歲這個(gè)年齡齡階段。

在這個(gè)個(gè)階段的年輕輕城市白領(lǐng)，如如果不是家底底殷實(shí)，只能能靠自己創(chuàng)業(yè)業(yè)來滿足住房房需求的話，大大房對(duì)他們而而言，無疑是是奢侈品，能能夠享受車房房同時(shí)擁有的的年輕金領(lǐng)人人士，在我們們的城市應(yīng)該該說是一個(gè)相相對(duì)小的范圍圍。

通過上上述分析，我我們可以勾畫畫出城市小戶戶型的購買者者中的前兩種種目的的客戶戶的形態(tài)。即即他們靠自己己的知識(shí)與能能力在我們這這個(gè)發(fā)展的城城市中，憑借借自己的才識(shí)識(shí)，經(jīng)過幾年年的打拼，能能夠在這個(gè)生生活要求日益益增高的城市市中站穩(wěn)腳跟跟。迫于城市市生存的壓力力，他們將大大部分的時(shí)間間用在了發(fā)展展自己的事業(yè)業(yè)上，因此時(shí)時(shí)間對(duì)他們而而言，是第一一重要因素。

到達(dá)工工作地與成熟熟商業(yè)街區(qū)的的時(shí)間成了他他們對(duì)住房需需求中的重要要因素。因此此在絕對(duì)距離離相對(duì)較近的的核心商圈因因?yàn)閮r(jià)格的高高昂而讓他們們無法承受之之時(shí)，時(shí)間距距離的遠(yuǎn)近就就成了他們選選擇房屋的一一個(gè)極其重要要的因素。在在城市的時(shí)間間距離，通常常是靠直達(dá)的的公交車來計(jì)計(jì)算的，因此此公交系統(tǒng)的的發(fā)達(dá)與否，即即成了衡量心心理距離的一一個(gè)極端重要要的因素。在在重慶樓市中中，金島花園園就是一個(gè)極極為典型的范范例。

心理距距離遠(yuǎn)近的另另一個(gè)重要因因素就是與時(shí)時(shí)尚商圈、時(shí)時(shí)尚潮流聯(lián)系系的緊密程度度。當(dāng)城市核核心商圈與時(shí)時(shí)尚意識(shí)、時(shí)時(shí)尚潮流相分分離時(shí)，這種種原因在消費(fèi)費(fèi)者購房的因因素分析中的的重要性就顯顯現(xiàn)出來了。這這種情況比較較典型的出現(xiàn)現(xiàn)在重大附近近，與沙區(qū)核核心商圈同樣樣遠(yuǎn)近的楊梨梨路與勞動(dòng)路路的繁榮程度度差別就非常常明顯，同樣樣作為樓盤，勞勞動(dòng)路的小戶戶型呈現(xiàn)的是是哄搶的局面面，而大川花花園與翰林景景園在銷售則則相對(duì)遲緩的的多。在同樣樣的絕對(duì)距離離，交通條件件尚不及的地地，對(duì)小戶型型的認(rèn)同度，卻卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于另另一個(gè)地方，則則充分證明了了心理距離的的遠(yuǎn)近對(duì)小戶戶型需求的重重要程度。

從以上上分析，我們們可以得出這這樣的結(jié)論：：即衡量一個(gè)個(gè)地方是否適適宜營建小戶戶型產(chǎn)品，除除了與核心商商圈的絕對(duì)距距離的遠(yuǎn)近外外，與核心商商圈的心理距距離就成了是是否建設(shè)小戶戶型產(chǎn)品重要要標(biāo)準(zhǔn)。

◆交交通條件

交通條條件的重要性性在上面我們們論述心理距距離遠(yuǎn)近的重重要性時(shí)，已已有所論述，但但是交通條件件對(duì)小戶型產(chǎn)產(chǎn)品的重要性性，我們尚未未完全找出來來。因此我們們將在這繼續(xù)續(xù)對(duì)交通條件件的討論。

在城市市，交通條件件的發(fā)達(dá)與否否，通常決定定了地塊與房房屋的價(jià)值。交交通發(fā)達(dá)可分分為兩種不同同的情況，一一是作為公交交車始發(fā)地點(diǎn)點(diǎn)線路的多少少，二是作為為中間站過往往的公交車線線路的多少。

在大多多情況下，小小戶型產(chǎn)品位位于公交車始始發(fā)線路密集集的地方。但但這些區(qū)域多多為核心商圈圈所在地，在在遠(yuǎn)離核心商商圈的其他人人口聚居地，小小戶型產(chǎn)品并并不多見，比比較典型的只只有金島花園園。這是因?yàn)闉?，非核心商商圈的人口聚聚居地，因?yàn)闉橥ǔＧ闆r下下，整個(gè)地區(qū)區(qū)顯得比較落落后，通常為為傳統(tǒng)的老街街區(qū)。這些地地方不僅城市市生活配套設(shè)設(shè)施落后，人人們意識(shí)形態(tài)態(tài)與觀念落后后，而且通常常也缺乏改變變這種情況的的新興的公司司出現(xiàn)。他們們充當(dāng)了城市市的農(nóng)村的概概念。

中間站站過往的公交交線路發(fā)達(dá)的的地方，通常常位于城市兩兩個(gè)或者以上上的幾個(gè)壓核核心商圈的三三角地帶。它它們到各個(gè)壓壓核心商圈的的距離大致相相等。這些地地方由于在空空間距離上具具有可選擇性性，因此也頗頗受小戶型買買家的青睞。在在這些地方建建設(shè)小戶型產(chǎn)產(chǎn)品也比較容容易獲得成功功。但如果在在這種不是城城市三角地帶帶，但公交系系統(tǒng)相對(duì)又比比較發(fā)達(dá)的地地方建設(shè)小戶戶型產(chǎn)品，營營銷就將面臨臨比較大的挑挑戰(zhàn)，因?yàn)檫@這些地方是向向城市的外延延進(jìn)行延伸。

從以上上的論述可以以得出這樣的的結(jié)論，在選選址建設(shè)小戶戶型產(chǎn)品時(shí)，我我們一定不要要在遠(yuǎn)離核心心商圈而且又又不是城市三三角地帶的地地方建設(shè)小戶戶型產(chǎn)品。

◆街街區(qū)功能規(guī)劃劃

城市社社區(qū)模式，街街區(qū)功能規(guī)劃劃對(duì)小戶型產(chǎn)產(chǎn)品的影響主主要體現(xiàn)在城城市的功能規(guī)規(guī)劃上。城市市功能規(guī)劃參參考因素主要要有三個(gè)方面面，即該區(qū)的的歷史功能，現(xiàn)現(xiàn)在的實(shí)際功功能，或者是是因?yàn)槌鞘幸蛞驗(yàn)閿U(kuò)展，或或者重新規(guī)劃劃而即將在未未來體現(xiàn)的功功能。

街區(qū)的的歷史功能對(duì)對(duì)房產(chǎn)營銷往往往具有質(zhì)的的規(guī)定性與不不可更改性。房房產(chǎn)企業(yè)在處處理街區(qū)的歷歷史功能與產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃時(shí)，應(yīng)應(yīng)注重與街區(qū)區(qū)的歷史功能能相結(jié)合，這這種結(jié)合程度度，與街區(qū)的的歷史功能的的強(qiáng)度密切相相關(guān)—即與街區(qū)在在人們心目中中的印象的穩(wěn)穩(wěn)定性相關(guān)，街街區(qū)歷史功能能越是突出的的地方，項(xiàng)目目的功能與街街區(qū)功能的吻吻合程度就應(yīng)應(yīng)越高。因?yàn)闉橐淖內(nèi)藗儌冃哪恐屑榷ǘㄐ蜗螅@種種形象越是深深刻，就是越越難改變。

街區(qū)現(xiàn)現(xiàn)實(shí)的功能對(duì)對(duì)產(chǎn)品形態(tài)的的制約性比較較小，因?yàn)橐灰粋€(gè)現(xiàn)實(shí)的街街區(qū)功能，因因?yàn)樯倭藲v史史底蘊(yùn)的傳承承性，在人們們心目中的形形象也不穩(wěn)定定，因此發(fā)展展商在建設(shè)產(chǎn)產(chǎn)品時(shí)，可以以依據(jù)塊地的的地理特征與與項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行規(guī)規(guī)劃，但項(xiàng)目目在定位時(shí)，應(yīng)應(yīng)密切關(guān)注地地塊所在街區(qū)區(qū)在項(xiàng)目建設(shè)設(shè)與銷售期，可可能因規(guī)劃產(chǎn)產(chǎn)生的功能改改變與項(xiàng)目的的功能背道而而弛，從而產(chǎn)產(chǎn)生市場的排排斥，影響產(chǎn)產(chǎn)品的銷售。

街區(qū)的的未來功能規(guī)規(guī)劃，主要是是由未來的若若干年時(shí)間內(nèi)內(nèi)，依據(jù)項(xiàng)目目所在地與周周邊各商業(yè)中中心的地理連連接而產(chǎn)生的的機(jī)會(huì)或者因因?yàn)橹卮蠼煌ㄍl件的改變變而產(chǎn)生的機(jī)機(jī)遇。因此發(fā)發(fā)展商在確定定項(xiàng)目的功能能時(shí)，除了應(yīng)應(yīng)密切關(guān)注政政府規(guī)劃方面面的動(dòng)態(tài)外，還還應(yīng)密切關(guān)注注整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展?fàn)顩r，與與地塊地理位位置與經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展區(qū)域的連連接點(diǎn)之間的的關(guān)系，自行行預(yù)測將來在在本區(qū)域可能能擁有的機(jī)遇遇，從而預(yù)先先規(guī)劃產(chǎn)品的的功能形態(tài)，避避免出現(xiàn)產(chǎn)品品功能規(guī)劃失失敗的重大決決策錯(cuò)誤。在在另一個(gè)方面面，由于項(xiàng)目目功能規(guī)劃產(chǎn)產(chǎn)生與項(xiàng)目建建設(shè)成績，也也會(huì)影響到政政府部門對(duì)該該地理區(qū)域的的功能規(guī)劃。因因此從這個(gè)角角度說，發(fā)展展商在選擇一一個(gè)尚未有功功能規(guī)劃地塊塊時(shí)，應(yīng)做好好先期分析，充充分運(yùn)用街區(qū)區(qū)功能對(duì)產(chǎn)品品的相互影響響關(guān)系，爭取取一個(gè)對(duì)項(xiàng)目目最有利的機(jī)機(jī)遇。

本節(jié)論論述的街區(qū)功功能規(guī)劃，與與小戶型產(chǎn)品品連接的緊密密程度不高，但但是作為小戶戶型產(chǎn)品的營營銷，對(duì)街區(qū)區(qū)功能具有更更大的依賴性性。這是因?yàn)闉樾粜彤a(chǎn)品品的營銷對(duì)象象更為單一，性性格指向也更更具特色，營營銷的風(fēng)險(xiǎn)性性也更大。因因此更應(yīng)該注注意對(duì)這個(gè)原原理的合理運(yùn)運(yùn)用。龍湖旁旁邊的加新時(shí)時(shí)代印象就是是忽視了這個(gè)個(gè)原理，因此此產(chǎn)品雖幾度度變化銷售商商，銷售仍不不理想。

◆核核心商圈的商商業(yè)成熟度

核心商商圈的商業(yè)成成熟度，對(duì)小小戶型產(chǎn)品的的規(guī)定性主要要體現(xiàn)在小戶戶型產(chǎn)品的使使用功能上。核核心商圈的商商業(yè)成熟度越越高，小戶型型產(chǎn)品的功能能就更為廣泛泛。從居住，投投資或者商用用三個(gè)方面來來分析，我們們有以下結(jié)論論：

核心商商圈商業(yè)成熟熟度越高，小小戶型產(chǎn)品的的三種功能都都能得到比較較完全的市場場認(rèn)同。在重重慶樓市解放放碑的小戶型型產(chǎn)品推廣中中，用于居住住，投資、商商用的比例相相差并不懸殊殊，就可以充充分證明這個(gè)個(gè)觀點(diǎn)。

在核心心商圈商業(yè)成成熟度較低的的次級(jí)商圈，小小戶型產(chǎn)品的的商用功能就就體現(xiàn)的不那那么明顯，小小戶型產(chǎn)品的的投資者也大大為減少，取取而代之的是是對(duì)小戶型產(chǎn)產(chǎn)品使用功能能的強(qiáng)烈外現(xiàn)現(xiàn)。而遠(yuǎn)離核核心商圈，或或者核心商圈圈的商業(yè)成熟熟度非常低的的話，小戶型型產(chǎn)品的商用用功能則幾乎乎可以忽略不不計(jì)。

核心商商圈對(duì)小戶型型產(chǎn)品的另一一個(gè)規(guī)定性體體現(xiàn)在產(chǎn)品的的價(jià)格上，核核心商圈商業(yè)業(yè)成熟度越高高，小戶型需需求也就越旺旺盛，小戶型型產(chǎn)品的價(jià)格格也就越高，產(chǎn)產(chǎn)品的種類也也越多；核心心商圈的商業(yè)業(yè)成熟度越低低，小戶型需需求也就越低低，小戶型產(chǎn)產(chǎn)品的價(jià)格也也就越低，種種類也越少。

◆與與時(shí)尚消費(fèi)圈圈的關(guān)系

時(shí)尚消消費(fèi)圈主要是是城市功能規(guī)規(guī)劃后，各功功能區(qū)相互分分隔后，產(chǎn)生生的市場影響響。通常而言言，時(shí)尚商圈圈總是與零售售業(yè)態(tài)與思想想潮流緊密銜銜接的，因此此消費(fèi)的時(shí)尚尚商圈主要位位于核心商圈圈的核心位置置，或者是思思想潮流活躍躍的各類新興興商業(yè)業(yè)態(tài)比比較集中的地地方。

時(shí)尚消消費(fèi)圈與小戶戶型產(chǎn)品的關(guān)關(guān)系主要體現(xiàn)現(xiàn)在小戶型產(chǎn)產(chǎn)品的產(chǎn)品性性能與功能上上。因時(shí)尚消消費(fèi)圈充當(dāng)了了一個(gè)城市消消費(fèi)潮流的代代言人，因此此越是距離時(shí)時(shí)尚消費(fèi)圈近近的地方，產(chǎn)產(chǎn)品的創(chuàng)新與與革新程度越越高，其營銷銷推廣的方式式也就需要不不挺的更新。因因潮流天生具具有暫時(shí)性，只只有在有限的的流行時(shí)間內(nèi)內(nèi)，將產(chǎn)品售售出去，才能能實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。

因此距距離時(shí)尚消費(fèi)費(fèi)圈越近的小小戶型產(chǎn)品營營銷的風(fēng)險(xiǎn)也也就越大，因因此小戶型產(chǎn)產(chǎn)品的價(jià)格也也就越高，銷銷售周期也越越短，廣告推推廣力度也就就越大。

2、經(jīng)濟(jì)環(huán)境支支持

小戶型型產(chǎn)品的經(jīng)濟(jì)濟(jì)環(huán)境支持主主要與項(xiàng)目所所在地經(jīng)濟(jì)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)密切切相關(guān)。如果果項(xiàng)目所在地地的經(jīng)濟(jì)支柱柱產(chǎn)業(yè)為二產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，小戶型型需求將非常常有限。依據(jù)據(jù)社會(huì)學(xué)的原原理。二產(chǎn)業(yè)業(yè)作為集體協(xié)協(xié)作性組織，人人的團(tuán)隊(duì)意識(shí)識(shí)相當(dāng)濃厚，人人的價(jià)值觀也也以團(tuán)隊(duì)價(jià)值值觀為取向，人人的獨(dú)立性意意識(shí)并不濃厚厚，所以年輕輕人大多與父父母同居，而而很少向往追追求自己獨(dú)立立的空間。

如果項(xiàng)項(xiàng)目所在地三三產(chǎn)業(yè)比較繁繁榮，市場對(duì)對(duì)小戶型的需需求也就會(huì)表表現(xiàn)的比較強(qiáng)強(qiáng)烈。這種狀狀況隨著三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的繁榮而而愈加強(qiáng)烈。三三產(chǎn)業(yè)不僅帶帶來大量的年年輕的知識(shí)精精英，改變了了當(dāng)?shù)氐娜司泳咏Y(jié)構(gòu)，讓當(dāng)當(dāng)?shù)貜氐鬃優(yōu)闉槟贻p人的社社區(qū)，也給當(dāng)當(dāng)?shù)厣鐣?huì)的價(jià)價(jià)值觀與區(qū)域域精神帶來變變革，讓人們們更加崇尚獨(dú)獨(dú)立，崇尚創(chuàng)創(chuàng)新。大量的的年輕城市知知識(shí)精英本身身的產(chǎn)品需求求，與他們激激發(fā)的當(dāng)?shù)爻绯缟凶粤⒑蟮牡哪贻p人的需需求共同構(gòu)成成了小戶型產(chǎn)產(chǎn)品的總需求求。

三產(chǎn)業(yè)業(yè)中知識(shí)產(chǎn)業(yè)業(yè)的比重越高高，小戶型產(chǎn)產(chǎn)品需求層次次也就越具有有多樣性。對(duì)對(duì)小戶型產(chǎn)品品本身、營銷銷及居住理念念要求也就越越呈現(xiàn)出多樣樣性。這種狀狀況對(duì)營銷者者來說，充滿滿了機(jī)遇與危危險(xiǎn)，需求的的個(gè)性化為產(chǎn)產(chǎn)品的高利潤潤創(chuàng)造了前提提，但同時(shí)也也更增加了營營銷的風(fēng)險(xiǎn)性性。因此在如如何有效在兩兩者中尋求平平衡，就成為為我們應(yīng)該謹(jǐn)謹(jǐn)慎思考的難難題。

3、人口環(huán)境支支持

小戶型型產(chǎn)品的人口口環(huán)境支撐主主要是體現(xiàn)在在當(dāng)?shù)氐娜丝诳诮Y(jié)構(gòu)與人口口素質(zhì)方面。小小戶型產(chǎn)品客客觀上需要有有兩種人口環(huán)環(huán)境，一是社社區(qū)為青年社社區(qū)，二是當(dāng)當(dāng)?shù)匾呀?jīng)進(jìn)入入老齡社區(qū)，家家庭結(jié)構(gòu)中，空空巢期家庭有有相當(dāng)比重。在在我國因?yàn)槌浅鞘谢臍v史史并不悠久，第第二種狀況在在當(dāng)前我們的的城市中，還還比較少見。

小戶型型產(chǎn)品的人口口環(huán)境支持不不僅要求社區(qū)區(qū)為青年社區(qū)區(qū)，而且要求求當(dāng)?shù)氐那嗄昴耆巳簱碛休^較高的文化修修養(yǎng)，價(jià)值取取向趨向現(xiàn)代代化，生活觀觀念潮流化，并并且具有獨(dú)立立的性格特征征。當(dāng)一個(gè)城城市因城市化化速度過快出出現(xiàn)了知識(shí)性性三產(chǎn)業(yè)的異異常發(fā)達(dá)，則則當(dāng)?shù)刭徺I需需求主要體現(xiàn)現(xiàn)在小戶型投投資客戶中。

識(shí)別當(dāng)當(dāng)?shù)氐娜丝诮Y(jié)結(jié)構(gòu)對(duì)小戶型型營銷具有重重要意義，人人口結(jié)構(gòu)對(duì)小小戶型產(chǎn)品營營銷通常具有有決定意義，是是小戶型產(chǎn)品品立項(xiàng)中最為為關(guān)鍵的因素素，營銷者應(yīng)應(yīng)對(duì)此保持高高度重視。

4、小戶型產(chǎn)品品功能要素支支持

通常我我們指的小戶戶型產(chǎn)品有兩兩種概念，其其一是功能型型小戶型產(chǎn)品品，指小戶型型產(chǎn)品的功能能元素只有廚廚測衛(wèi)臥等幾幾個(gè)要素每樣樣只有一個(gè)，即即我們通常所所說的一房的的概念，其面面積通常不會(huì)會(huì)超過50平方米，其其二是面積型型小戶型產(chǎn)品品，指在同樣樣多功能情況況下，產(chǎn)品面面積顯得比較較小，比如60平方米的兩兩房，80平方米的三三房。

我們對(duì)對(duì)小戶型產(chǎn)品品的后一種分分類，無疑擴(kuò)擴(kuò)大了小戶型型產(chǎn)品概念的的外延。因此此給予了小戶戶型產(chǎn)品營銷銷更多的變數(shù)數(shù)。這種分類類對(duì)小戶型產(chǎn)產(chǎn)品營銷的影影響并不十分分強(qiáng)烈，我們們在此不再進(jìn)進(jìn)行單獨(dú)討論論。

5、小戶型行銷銷推廣要素支支持

小戶型型產(chǎn)品行銷推推廣的要素支支持是一個(gè)綜綜合性的概念念，它是項(xiàng)目目所有特質(zhì)的的累積。是這這個(gè)產(chǎn)品的精精神所在。它它集中了小戶戶型產(chǎn)品的地地理位置、產(chǎn)產(chǎn)品特點(diǎn)、使使用功能、小小戶型產(chǎn)品的的居住理念以以及發(fā)展商的的聲望與實(shí)力力等所有要素素。

我們在在此提出小戶戶型產(chǎn)品行銷銷推廣要素，是是為了強(qiáng)調(diào)小小戶型產(chǎn)品營營銷的整體性性，全面把握握整個(gè)產(chǎn)品的的精神，而不不要單純放大大小戶型產(chǎn)品品的某一個(gè)要要素進(jìn)行營銷銷推廣，以至至是使?fàn)I銷陷陷入困境的尷尷尬。對(duì)小戶戶型產(chǎn)品的推推廣要素，我我們將在后面面專門撰文進(jìn)進(jìn)行分析闡述述。

6、小戶型的產(chǎn)產(chǎn)品要素支持持

小戶型型的產(chǎn)品要素素支持主要是是指為使小戶戶型產(chǎn)品更具具個(gè)性，對(duì)小小戶型產(chǎn)品的的外立面設(shè)計(jì)計(jì)與顏色進(jìn)行行調(diào)配；為使使小戶型產(chǎn)品品的使用功能能更大程度的的認(rèn)同，而對(duì)對(duì)小戶型產(chǎn)品品戶型進(jìn)行更更為合理的設(shè)設(shè)計(jì)；為了增增強(qiáng)小戶型產(chǎn)產(chǎn)品更具時(shí)尚尚性，對(duì)各種種數(shù)字化配套套設(shè)施的設(shè)計(jì)計(jì)與搭配，與與各種公共空空間的使用功功能規(guī)劃；小小戶型產(chǎn)品環(huán)環(huán)境景觀設(shè)計(jì)計(jì)等。

二、小戶型產(chǎn)品品價(jià)格策略

1、價(jià)格與地段段的關(guān)系

地段是是小戶型產(chǎn)品品價(jià)格第一決決定因素。我我們這里的地地段將細(xì)化到到項(xiàng)目的背臨臨街面，與步步行街等城市市中心的距離離將以米數(shù)進(jìn)進(jìn)行計(jì)算。地地段與價(jià)格存存在以下關(guān)聯(lián)聯(lián)：

◆背背街面的價(jià)格格通常會(huì)低于于臨街面的價(jià)價(jià)格；

通常情情況下，在背背街面與臨街街面的價(jià)格異異常敏感，在在營銷實(shí)踐中中，我們不得得不謹(jǐn)慎衡量量背街面的價(jià)價(jià)格差，通常常狀況是，產(chǎn)產(chǎn)品的單價(jià)越越高，消費(fèi)者者對(duì)此也就越越敏感，對(duì)價(jià)價(jià)格的敏感系系數(shù)則顯得不不是很高。通常情況下，背背臨街面價(jià)格格差大致在2—3%左右，但是是當(dāng)臨街面與與背街面有顯顯著差別時(shí)，他他們通常的價(jià)價(jià)差將會(huì)上升升到6—8%。在制定價(jià)價(jià)格策略時(shí)，我我們一定要小小心而仔細(xì)分分析顧客的購購買心理與他他們對(duì)本產(chǎn)品品的敏感點(diǎn)分分析。從而賺賺取合理而又又穩(wěn)妥的價(jià)差差利益。

◆離離城市中心越越近其價(jià)格越越高；

這是地地產(chǎn)實(shí)踐中的的普遍原理，在在此我們將不不在論證。值值得指出的是是，項(xiàng)目距城城市中心絕對(duì)對(duì)距離的遠(yuǎn)近近，不能成為為制定價(jià)格的的絕對(duì)標(biāo)準(zhǔn)，在在制定價(jià)格時(shí)時(shí)，還需要參參考項(xiàng)目所在在地的生活配配套設(shè)施與地地塊功能的延延展性，交通通條件在未來來的變化等因因素，再結(jié)合合項(xiàng)目品質(zhì)綜綜合參考，在在這之中找出出本項(xiàng)目的合合理價(jià)格區(qū)間間，再在價(jià)格格區(qū)間中尋找找項(xiàng)目的最佳佳價(jià)格點(diǎn)。

◆商商業(yè)區(qū)的價(jià)格格會(huì)比居住區(qū)區(qū)的價(jià)格高；；

商業(yè)區(qū)區(qū)因?yàn)樾枨竺髅黠@，會(huì)明顯顯高于非商業(yè)業(yè)區(qū)的價(jià)格。非非商業(yè)區(qū)由于于地塊功能的的未被認(rèn)識(shí)性性，或者消費(fèi)費(fèi)者觀念上的的拒絕，因此此需求會(huì)低于于商業(yè)中心。在在制定價(jià)格起起點(diǎn)時(shí)，建議議參照上一條條規(guī)律執(zhí)行，方方能找出最優(yōu)優(yōu)價(jià)格。

◆靠靠近大型商場場的價(jià)格會(huì)比比不靠商場的的價(jià)格高；

大型商商場對(duì)小戶型型產(chǎn)品的價(jià)格格影響，要取取決于地塊位位置與商場經(jīng)經(jīng)營項(xiàng)目與產(chǎn)產(chǎn)品的時(shí)尚程程度，人流指指數(shù)也成為項(xiàng)項(xiàng)目定價(jià)的依依據(jù)之一。如如果項(xiàng)目地塊塊越是位于城城市中心，商商場規(guī)模與信信譽(yù)度越高，經(jīng)經(jīng)營的產(chǎn)品越越具有時(shí)尚性性，那么小戶戶型產(chǎn)品的價(jià)價(jià)格空間也就就越大，如果果再在營銷方方式上，進(jìn)行行變化，價(jià)格格就越有可能能成為市場的的領(lǐng)導(dǎo)者。

◆核核心商業(yè)區(qū)價(jià)價(jià)格會(huì)高于非非核心區(qū)產(chǎn)品品的價(jià)格；

因地段段關(guān)系與功能能關(guān)系，核心心商業(yè)區(qū)的價(jià)價(jià)格會(huì)高于非非核心商業(yè)區(qū)區(qū)的價(jià)格。我我們在制定非非核心商業(yè)區(qū)區(qū)小戶型產(chǎn)品品的價(jià)格時(shí)，一一定要注意到到小戶型產(chǎn)品品的價(jià)格發(fā)展展空間。通常常情況下，小小戶型的價(jià)格格發(fā)展空間，取取決于區(qū)域態(tài)態(tài)勢理論與產(chǎn)產(chǎn)業(yè)態(tài)勢理論論。當(dāng)區(qū)域態(tài)態(tài)勢處于強(qiáng)勢勢的情況下，而而產(chǎn)品又極具具競爭力時(shí)，則則小戶型產(chǎn)品品的價(jià)格指數(shù)數(shù)應(yīng)當(dāng)向核心心商業(yè)區(qū)的中中高端價(jià)格看看齊，華宇時(shí)時(shí)代星空與世世紀(jì)銀河的成成功充分證明明了這一點(diǎn)。當(dāng)當(dāng)區(qū)域產(chǎn)業(yè)競競爭處于強(qiáng)勢勢時(shí)，小戶型型產(chǎn)品的價(jià)格格應(yīng)該具有預(yù)預(yù)見性與市場場競爭力。楊楊家坪的小戶戶型價(jià)格則應(yīng)應(yīng)當(dāng)適當(dāng)高于于南坪區(qū)的小小戶型產(chǎn)品的的價(jià)格。

◆主中中心商業(yè)區(qū)的的價(jià)格高于次次中心商業(yè)區(qū)區(qū)的價(jià)格。

在主中中心商業(yè)區(qū)與與非主中心商商業(yè)區(qū)價(jià)格關(guān)關(guān)系方面，存存在一個(gè)邊緣緣市場理論問問題。在此并并不是否定我我們的結(jié)論。但但是在實(shí)際項(xiàng)項(xiàng)目運(yùn)作中，我我們除了遵循循這個(gè)規(guī)律外外，我們也應(yīng)應(yīng)該注意邊緣緣市場帶給我我們的機(jī)遇與與陷阱：

邊緣市市場理論的核核心是一個(gè)機(jī)機(jī)遇發(fā)現(xiàn)問題題。機(jī)遇的多多少或者價(jià)值值性可用兩個(gè)個(gè)指標(biāo)來尋找找，一是項(xiàng)目目周圍的基準(zhǔn)準(zhǔn)人口數(shù)與傳傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)支持持，二是地塊塊的文化底蘊(yùn)蘊(yùn)與城市人群群對(duì)這種文化化底蘊(yùn)的認(rèn)同同度。

在我們們的市場實(shí)踐踐中，江北與與南坪的小戶戶型產(chǎn)品出現(xiàn)現(xiàn)的較少，其其價(jià)格也相對(duì)對(duì)其他產(chǎn)品形形態(tài)，顯得沒沒有競爭力則則多少基于這這兩個(gè)原因。南南