承包方如何簽訂有利的施工合同

淺析承包方如何簽訂有利的施工合同摘要：關(guān)鍵詞：施工合合同前言：任何承包包工程的乙方方都愿意簽訂訂一份對(duì)自身身有利的工程程承包合同，減減少工程施工工中的風(fēng)險(xiǎn)損損失，獲得更更多的利潤(rùn)。但但由于合同是是甲乙雙方共共同協(xié)商達(dá)成成一致的協(xié)議議，雙方所處處的位置立場(chǎng)場(chǎng)不同，許多多對(duì)自己?jiǎn)畏椒矫娴囊庠冈谠诤贤勁兄兄胁⒎嵌寄軐?shí)實(shí)現(xiàn)。所以要要簽訂一份有有利的合同，必必須從制定投投標(biāo)報(bào)價(jià)、深深入了解工程程情況開始，盡盡可能掌握簽簽證合同的主主動(dòng)權(quán)。安排排精明強(qiáng)悍有有經(jīng)驗(yàn)的人員員進(jìn)行具體的的談判，分析析合同條款中中可能情況下下的不利因素素。采取對(duì)特特殊問題單獨(dú)獨(dú)談判等方法法。逐步達(dá)到到簽訂對(duì)自己己有利的、能降盡量量低風(fēng)險(xiǎn)承包包合同的目標(biāo)標(biāo)。本文主要要是論述在雙雙方公平的原原則下的談判判技巧。對(duì)通通過非公平競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)承攬的工工程，往往承承包方處于劣劣勢(shì)，因此有有些承包方只只能討好發(fā)包包方；不敢得得罪發(fā)包方。所所以在談判中中處處讓步。這這就造成了所所謂的“霸王合同”之說，這類類合同則另當(dāng)當(dāng)別論。合同中常見的問問題合同中漏洞太多多，對(duì)許多可可能發(fā)生的情情況未作出具具體的約定。甚甚至遺漏了某某些必不可少少的條款。合同條款對(duì)某些些問題約定含含糊、概念不不清、難以分分清合同雙方方的責(zé)任和權(quán)權(quán)益，甚至連連起草人也不不能完全準(zhǔn)確確地理解實(shí)際際含義。合同條款之間存存在矛盾。即即：不同的條條款對(duì)同一個(gè)個(gè)問題的約定定不相一致。合同中的條款隱隱含著較大的的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)合合同的一方極極為不利。單單方面的要求求過于苛刻，合合同的責(zé)權(quán)利利劃分不平衡衡，甚至不公公平。合同承包價(jià)款中中沒有約定風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)范圍或者者約定風(fēng)險(xiǎn)范范圍不明確。透徹理解招標(biāo)文文件在實(shí)行招投標(biāo)方方式選擇承建建單位的情況況下，任何承承包工程合同同都是建立在在招標(biāo)文件基基礎(chǔ)上的，乙乙方想要簽訂訂一份有利的的合同，必須須認(rèn)真研究招招標(biāo)文件，透透徹理解其真真實(shí)的含義，了了解將來進(jìn)行行合同變更的的可能性。尋尋找將來進(jìn)行行索賠的突破破口，為自己己將來必須承承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)，準(zhǔn)準(zhǔn)備合理的補(bǔ)補(bǔ)償費(fèi)用。特特別是對(duì)招標(biāo)標(biāo)文件中已明明確規(guī)定的允允許變更及索索賠條件的范范圍、費(fèi)用補(bǔ)補(bǔ)償范圍、延延期的補(bǔ)償?shù)鹊龋瑧?yīng)能弄清清甲方提出這這些條件的意意圖，為制定定投標(biāo)報(bào)價(jià)策策略及調(diào)整提提供依據(jù)。仔細(xì)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)調(diào)調(diào)查由于招標(biāo)文件所所提供的各種種資料并不能能直觀、全面面地反映出工工程施工所需需要的全部重重要情況，一一般進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)踏勘也是甲甲方對(duì)招標(biāo)文文件負(fù)有告知知義務(wù)責(zé)任的的一種推托。也也是乙方經(jīng)過過現(xiàn)場(chǎng)踏勘對(duì)對(duì)投標(biāo)報(bào)價(jià)時(shí)時(shí)的一個(gè)重要要參考依據(jù)。特特別是實(shí)行清清單報(bào)價(jià)的項(xiàng)項(xiàng)目更為重要要。如“工程前期由由第三方施工工的場(chǎng)地平整整，其室外絕絕對(duì)高程與投投標(biāo)工程室外外設(shè)計(jì)高程是是否一直”，都需要乙乙方親臨現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)調(diào)查才能做做到心中有數(shù)數(shù)。乙方還要要根據(jù)工程的的具體情況和和以往的經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)預(yù)先制定一一個(gè)調(diào)查內(nèi)容容的清單，確確定調(diào)查的重重點(diǎn)。對(duì)合同同中所能涉及及的各種問題題以及判斷合合同簽訂后風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)和風(fēng)險(xiǎn)量量的概率是多多大有著重要要的作用。因因此至少要對(duì)對(duì)下列情況進(jìn)進(jìn)行調(diào)查：招標(biāo)工程具體位位置是舊房基基礎(chǔ)，還是新新建場(chǎng)地，場(chǎng)場(chǎng)地的標(biāo)高和和設(shè)計(jì)標(biāo)高的的高差是多少少。施工場(chǎng)地范圍是是已拆遷完畢畢；場(chǎng)地附近是否有有可以利用的的臨時(shí)建筑物物。出入工地的交通通條件是否能能滿足施工的的要求？是否否有道路其他他相關(guān)的收費(fèi)費(fèi)站。所提供的場(chǎng)地是是否能滿足施施工平面布置置條件？會(huì)不不會(huì)發(fā)生材料料的二次轉(zhuǎn)運(yùn)運(yùn)。工程四周在將來來施工時(shí)是否否會(huì)發(fā)生噪音音擾民。供水、供電、通通信網(wǎng)絡(luò)能否否進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)。其他應(yīng)該調(diào)查了了解的問題。選擇優(yōu)秀的合同同主談人要想簽訂一份有有利的施工合合同，選擇合合同主談人就就顯得尤為重重要，擔(dān)任談?wù)勁腥藛T不僅僅要能充分闡闡述本方的意意愿，還應(yīng)考考慮對(duì)方的意意愿和要求，既既要爭(zhēng)取有利利和主動(dòng)，又又要避免爭(zhēng)執(zhí)執(zhí)。保持在簽簽訂合同階段段友好的合作作關(guān)系。因此此，優(yōu)秀合同同主談應(yīng)具備備一下條件：：對(duì)具體工程全貌貌及各種情況況應(yīng)有一個(gè)比比較全面的了了解。參加或經(jīng)歷過類類似工程的合合同談判，具具備豐富的合合同談判知識(shí)識(shí)和經(jīng)驗(yàn)。具體對(duì)施工管理理、合同管理理的實(shí)際經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)，能夠透徹徹分析施工或或合同實(shí)施中中的各種情況況。具有較強(qiáng)的口頭頭及文字表達(dá)達(dá)能力。由于建設(shè)工程一一般都比較龐龐大復(fù)雜，即即使是最優(yōu)秀秀的主持人也也不可能做到到天衣無逢，作作為主談人所所代表的一方方，應(yīng)采取有有力的配合措措施，組建合合同談判團(tuán)隊(duì)隊(duì)，才能按自自己預(yù)定的目目標(biāo)進(jìn)展。掌握好談判和簽簽訂合同的基基本原則。合同一經(jīng)簽訂，只只要合法，即即成為合同雙雙方的最高法法律。雙方的的權(quán)利和責(zé)任任都被限制在在合同條文中中，每一條都都與雙方利益益密切相關(guān)。當(dāng)當(dāng)合同一方草草率、盲目地地簽訂了不利利的合同，致致使自己處于于不利地位、受受到損失時(shí)，常常常連法律專專家也難以提提供幫助和保保護(hù)。所以在在合同談判和和簽訂過程中中，應(yīng)注意掌掌握好以下幾幾個(gè)主要內(nèi)容容。合同的計(jì)價(jià)方式式。有的工程項(xiàng)目在在施工圖紙還還不完整、清清楚的情況下下采用固定總總價(jià)合同，采采用固定總價(jià)價(jià)合同雖說雙雙方結(jié)算比較較簡(jiǎn)單，但是是承包商則承承擔(dān)了較大的的風(fēng)險(xiǎn)，主要要有兩個(gè)方面面：一是價(jià)格格風(fēng)險(xiǎn)，二是是工作量風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)有報(bào)價(jià)錯(cuò)誤誤、漏報(bào)項(xiàng)目目、物價(jià)和人人工費(fèi)上漲等等；工作量風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)有工程量量計(jì)算錯(cuò)誤、工工程范圍不確確定、工程變變更或者由于于設(shè)計(jì)深度不不夠所造成的的誤差等。因因此在談判中中要根據(jù)工程程項(xiàng)目的特點(diǎn)點(diǎn)加以確定合合同計(jì)價(jià)方式式。工程內(nèi)容和范圍圍的確認(rèn)合同最基本的要要素就是合同同的“標(biāo)的”建設(shè)工程合合同的標(biāo)的量量化就是工程程承包內(nèi)容和和范圍。對(duì)于于在談判討論論中經(jīng)雙方確確認(rèn)的內(nèi)容及及范圍方面的的修改和調(diào)整整，應(yīng)和其他他所有在談判判中雙方達(dá)成成一致內(nèi)容一一樣，以文字字確定下來，并并以“合同補(bǔ)遺”或“會(huì)議紀(jì)要”方式作為合合同附件并要要說明它構(gòu)成成合同的一部部分。對(duì)于一般單價(jià)合合同，如發(fā)包包人在招標(biāo)文文件中未明確確工程量變更更部分的限度度，則談判時(shí)時(shí)應(yīng)要求與發(fā)發(fā)包人共同確確定一個(gè)“增減量幅度”，當(dāng)超度時(shí)時(shí)承包人有權(quán)權(quán)要求對(duì)工程程單價(jià)進(jìn)行調(diào)調(diào)整。價(jià)格調(diào)整的條款款可以說，價(jià)格調(diào)調(diào)整和合同單單價(jià)及合同總總價(jià)共同確定定了工程承包包合同的實(shí)際際價(jià)格，直接接影響著承包包人的經(jīng)濟(jì)利利益。在建設(shè)設(shè)工程實(shí)踐中中，價(jià)格向上上調(diào)整的機(jī)會(huì)會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于價(jià)價(jià)格下調(diào)，有有時(shí)最終價(jià)格格調(diào)整金額會(huì)會(huì)高是達(dá)合同同總價(jià)的10%甚至15%以上，因此此承包人在投投標(biāo)過程中，尤尤其是在合同同談判階段務(wù)務(wù)必對(duì)合同的的價(jià)格調(diào)整條條款予以充分分的重視。合同工期和維修修條款合同談判前承包包人首先應(yīng)根根據(jù)投標(biāo)文件件中自己填報(bào)報(bào)的工期及考考慮工程量的的變動(dòng)而產(chǎn)生生的影響，與與發(fā)包人最后后確定工期。關(guān)關(guān)于開工日期期，如可能時(shí)時(shí)應(yīng)根據(jù)承包包人的項(xiàng)目準(zhǔn)準(zhǔn)備情況、季季節(jié)和施工環(huán)環(huán)境因素等洽洽商一個(gè)適當(dāng)當(dāng)?shù)臅r(shí)間。對(duì)于單項(xiàng)工程較較多的項(xiàng)目，應(yīng)應(yīng)當(dāng)在談判中中爭(zhēng)取在合同同中明確允許許分部位或分分批提交發(fā)包包人驗(yàn)收（如如成批的房建建工程應(yīng)允許許分棟驗(yàn)收），并并從該批驗(yàn)收收是起開始算算該部分的維維修期，應(yīng)規(guī)規(guī)定在發(fā)包人人驗(yàn)收并接收收前，承包人人有權(quán)不讓發(fā)發(fā)包人隨意使使用等條款，以以縮短自己責(zé)責(zé)任期限，最最大限度保障障自己的利益益。承包人應(yīng)通過談?wù)勁惺前l(fā)包人人接受并在合合同文本明確確承包人保留留由于工程變變更、惡劣的的氣候影響，以以及種種“作為一個(gè)有有經(jīng)驗(yàn)的承包包人也無法預(yù)預(yù)料的工程施施工中條件的的變化（如地地質(zhì)條件、百百年一遇的洪洪水等）”對(duì)工期產(chǎn)生生不利影響時(shí)時(shí)要求合理地地延長(zhǎng)工期的的權(quán)利。合同中應(yīng)對(duì)保保修工程的范范圍和保修責(zé)責(zé)任的開始和和結(jié)束時(shí)間有有明確的說明明，承包人應(yīng)應(yīng)該只承擔(dān)由由于材料和施施工方法及操操作工藝等不不符合合同規(guī)規(guī)定而產(chǎn)生的的缺陷。承包包人應(yīng)力爭(zhēng)以以維修保函來來代替發(fā)包人人扣留的保留留金，維修保保函對(duì)承包人人有利，主要要是可以提前前取回被扣留留的現(xiàn)金，而而且保函是有有時(shí)效的，期期滿將自動(dòng)作作廢。同時(shí)對(duì)對(duì)發(fā)包人并無無風(fēng)險(xiǎn)，真正正發(fā)生維修費(fèi)費(fèi)用，發(fā)包人人可憑保函向向銀行索取款款項(xiàng)。因此這這一做法是比比較公平的。簽約前再一次對(duì)對(duì)合同進(jìn)行全全面的審查合同擬稿完成后后，甲乙雙方方經(jīng)過多次會(huì)會(huì)談、達(dá)成一一致后不要忘忘了在對(duì)所有有在招標(biāo)、投投標(biāo)及談判前前后各方發(fā)出出的文件、文文字說明、解解釋性的資料料進(jìn)行清理。對(duì)對(duì)凡是與商定定后的合同構(gòu)構(gòu)成相矛盾的的文件（特別別是招標(biāo)文件件的合同條款款部分）應(yīng)宣宣布作廢。并并在雙方簽署署的合同補(bǔ)遺遺中，對(duì)此做做出排除性質(zhì)質(zhì)的聲明。對(duì)合同的某些措措辭要加以推推敲，如有的的合同中會(huì)使使用到“正常的工程變變更”或者說“合理的工程程變更”這里就要對(duì)對(duì)什么是正常常什么是合理理的概念進(jìn)一一步明確。再再如有的合同同中的變更條條款中常有“工程變更直直接費(fèi)在5000元以下時(shí)不不再做調(diào)整，超超過5000元時(shí)其超過過的部分據(jù)實(shí)實(shí)結(jié)算”等。這些語(yǔ)語(yǔ)句中的用詞詞都有多種解解釋，在合同同履行和竣工工結(jié)算中很容容易引發(fā)雙方方的爭(zhēng)議。盡量使用《建設(shè)設(shè)工程施工合合同（示范本本文本）》，在在專用條款中中逐一對(duì)應(yīng)通通用條款需約約定的內(nèi)容，填填寫雙方約定定的條件。合同中的主要條條款的意思表表示，是不是是能讓雙方或或者第三方能能理解為同一一中解釋，還還是有可能會(huì)會(huì)出現(xiàn)多種解解釋的用詞。結(jié)束語(yǔ)總之，所謂“有有利的合同”只是相對(duì)的的，有利合同同主要體現(xiàn)在在以下幾個(gè)方方面：合同的的條款、內(nèi)容容完整全面。對(duì)對(duì)自己有利的的或比較優(yōu)惠惠的條款都已已經(jīng)表達(dá)明確確，不會(huì)使對(duì)對(duì)方發(fā)生誤解解；合同價(jià)格格較高，能在在正常管理狀狀態(tài)下施工，有有較好的盈利利；合同雙方方責(zé)權(quán)利關(guān)系系比較平衡，沒沒有苛刻一方方的單方面約約束條款；合