新概念別墅全程開(kāi)發(fā)實(shí)操步驟

新概念別墅全程開(kāi)發(fā)實(shí)操步驟步驟一、捕捉別別墅的最優(yōu)目目標(biāo)消費(fèi)群別別墅的購(gòu)買(mǎi)者者是我們的服服務(wù)對(duì)象，他他們的構(gòu)成內(nèi)內(nèi)容，年齡、教教育、收入、性性別、家庭狀狀況等，都是是確立別墅市市場(chǎng)定位的要要點(diǎn)。同時(shí)，消費(fèi)者的行為習(xí)慣、消費(fèi)心理，可以為項(xiàng)目規(guī)劃和設(shè)計(jì)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)主題確定提供指導(dǎo)。一、別墅消費(fèi)者共性建在不同市場(chǎng)環(huán)境中的別墅要面向市區(qū)的“薪富一簇”，有的就主要賣(mài)給了城鄉(xiāng)結(jié)合部的鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民。這說(shuō)明不同的區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境孕育了不同的別墅的同時(shí)，不同的產(chǎn)品的消費(fèi)共性心理：1、身份與階層的象征――別墅靈魂（1）別墅是亞文化的載體市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的效益原則使資源逐漸由低效益向高效益處轉(zhuǎn)移，作為資源支配和管理者的人無(wú)疑可以被看做資源不斷的分化重組，一部分人會(huì)掌控更多的資源，因此階層產(chǎn)生了，愿意為優(yōu)質(zhì)空氣付出更高代價(jià)的人群逐步形成，這部分人有回歸自然親和自然的意愿。正象一些專(zhuān)家所言，“亞文化正是房地產(chǎn)賴(lài)以生存和發(fā)展的社會(huì)基礎(chǔ)和文化基礎(chǔ)。房地產(chǎn)消費(fèi)群實(shí)際上是一個(gè)特定文化模式下的亞文化群，文化是整個(gè)社會(huì)生活方式的總和，而亞文化群則是在特定的區(qū)域中具有相類(lèi)似的文化、興趣、愛(ài)好、習(xí)俗等生活方式的人群”。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的社會(huì)生活中，一天就可以產(chǎn)生一個(gè)“暴發(fā)戶(hù)”，但三年卻不能培養(yǎng)一個(gè)“精神貴簇：。這就是文化內(nèi)涵的稀缺性表現(xiàn)之一，別墅是亞文化的載體，別墅的精神就是別墅的靈魂。（2）別墅滿(mǎn)足居住者表現(xiàn)身份與社會(huì)階層的需要按馬斯洛需求層次理論，在人最基本的衣食住生存問(wèn)題解決后，人們將渴望他人的尊重，新興的中產(chǎn)階級(jí)人群渴望社會(huì)承認(rèn)他們的存在價(jià)值，他們?cè)诔酱┐髅坪?，更希望以居所體現(xiàn)他們的身份，而住房可以使居住者的身份和階層一目了然，居住地區(qū)、小區(qū)類(lèi)型房子的外觀特征能告訴你房東所屬的社會(huì)階層。開(kāi)發(fā)商也諳熟此道，紛紛拋出各種題材并以廣告提升物業(yè)的文化精神。別墅具有更大的空間去設(shè)計(jì)定位居住文化理念。別墅將體現(xiàn)居住人的身份和社會(huì)階層這就是別墅的靈魂。2、別墅生活――自然鮮氧的最佳選擇住宅演進(jìn)是人們追求生活質(zhì)量獲取居住效用最大化的歷史過(guò)程，生活質(zhì)量則是人們對(duì)各方面需求綜合滿(mǎn)足程度的抽象量度，總需求滿(mǎn)足程度則是人對(duì)來(lái)自外界一切物質(zhì)和信號(hào)的心理感受程度。人作為一個(gè)獨(dú)立的生理系統(tǒng)，不斷與外界進(jìn)行物質(zhì)和信息交換，“健康生活”的關(guān)建指標(biāo)是人們對(duì)攝入物質(zhì)和接收信息的可控制程度。攝入物質(zhì)決定肌體“硬件”系統(tǒng)的健康狀態(tài)，而接收信息對(duì)人們心理和精神狀態(tài)影響更大。早在幾個(gè)世紀(jì)以前人們就認(rèn)識(shí)到“病從口入”的道理，并在上個(gè)世紀(jì)發(fā)現(xiàn)人每天需要儀食品1公斤，飲用水3公斤，呼吸氧氣15公升。人們對(duì)改善生理系統(tǒng)的物理環(huán)境進(jìn)行了不懈努力，對(duì)食物的生產(chǎn)與加工從農(nóng)耕火種到工業(yè)化的農(nóng)場(chǎng)，又從大量使用化肥的增量生產(chǎn)到注重綠色食品的精細(xì)生產(chǎn)水的加工也是從自然水到粗加工自來(lái)水，從粗加工水到精細(xì)加工的礦泉水、蒸餾水。人們僅僅是對(duì)攝入的食物、水進(jìn)行了史無(wú)前例的精細(xì)加工，且精細(xì)度不斷地提高，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越了精耕細(xì)作、食不厭精的程度。但對(duì)吸入的空氣，即使科學(xué)發(fā)展到今天，人們?nèi)匀徊荒軐?duì)可吸入空氣的質(zhì)量作行之有效的質(zhì)量加工。在食品方面，人們正在瘋狂追求腦白金之類(lèi)的“異化食品”，對(duì)可吸入空氣質(zhì)量的改善僅僅局限在降低工業(yè)有害物的排放和大規(guī)模植樹(shù)造林的綠化工作上，不難證明任何城市的綠化工作對(duì)空氣凈化的貢獻(xiàn)不足以抵消城市化進(jìn)程對(duì)空氣造成的污染危害。目前世界許多大城市的綠化率在45%以上，但城市的污染問(wèn)題并沒(méi)有得到根治，再看上海城市綠地規(guī)劃建設(shè)目標(biāo)：2020年上海市的城市綠化率可以達(dá)到35%。城市中心表面綠地增加了，但由于高樓大廈林立使建筑物的水泥側(cè)面積增加的更快，高容積率使得單位面積的空調(diào)數(shù)量增加和廢氣排放的增加，所以其正負(fù)兩方面因素之和的作用結(jié)果還是空氣質(zhì)量進(jìn)一步惡化。隨著人均收入的不斷提高，越來(lái)越多的人看重空氣質(zhì)量，植物葉表面光合作用吸收二氧化碳并產(chǎn)生出新鮮氧氣，每平方米草地產(chǎn)生的氧氣是一個(gè)定數(shù)，一顆樹(shù)木葉面表面面積產(chǎn)生的氧氣能夠與3平方米的草地所產(chǎn)生氧氣相等。只有當(dāng)綠地的面積大到相當(dāng)程度，城市綠肺的功能才能抵消空氣質(zhì)量的下降，所以人們唯一的選擇是逃避城市，選擇住在郊外。不難證明自身于大面積連片綠地的別墅區(qū)域所吸所吸入的空氣選題質(zhì)量高于城市孤立綠地邊的空氣選題。1平方公里的綠地效果與50平方公里的綠地效果遠(yuǎn)不是50倍的算數(shù)級(jí)差異，而至少是250倍的幾何級(jí)差別。所以城市中心花園洋房的綠地的大氣空氣質(zhì)量也遠(yuǎn)不如別墅區(qū)的空氣質(zhì)量好。目前條件下，人們新鮮空氣（和高標(biāo)準(zhǔn)生活）的唯一解決方案是遠(yuǎn)離城市隹在郊外別墅。在收入條件的約束下，人們最可能先對(duì)食物和飲料進(jìn)行選擇，最后才能對(duì)可吸入空氣進(jìn)行選擇。所以選擇別墅是選擇健康生活“健康住宅：的高級(jí)階段。其實(shí)生態(tài)小區(qū)的總體布局、單體空間組合、房屋構(gòu)造、自然能源的利用、節(jié)能措施、綠化系統(tǒng)以及生活服務(wù)配套的一切工作，都是以改善及提高人的生態(tài)環(huán)境、生命質(zhì)量為出發(fā)點(diǎn)和目標(biāo)。二、別墅目標(biāo)客戶(hù)群分析樓盤(pán)價(jià)格是劃分消費(fèi)群體的最主要的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)之一，擁有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力是消費(fèi)者選擇購(gòu)買(mǎi)別墅的一個(gè)先決條件。此外，在同行人們的樓盤(pán)中消費(fèi)者選擇一般住宅還是選擇別墅則主要取決于他是否擁有以上提及的別墅消費(fèi)群的共性心理以及對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的認(rèn)同。我們對(duì)這一總體的消費(fèi)群體構(gòu)成分析以下幾點(diǎn)：分析一、窗戶(hù)年齡構(gòu)成與家庭人口●個(gè)人購(gòu)房的客戶(hù)年齡基本在25～60歲之間，以30～50歲為主，家庭人員結(jié)構(gòu)在3～6人之間居多。分析二：客戶(hù)職業(yè)背景構(gòu)成●“由外資企業(yè)家、外交使館人員、外企高層管理者等外籍人士構(gòu)成的國(guó)外購(gòu)買(mǎi)需求，特別是在我國(guó)加入WTO，以及隨著開(kāi)放的深化，在國(guó)內(nèi)工作的外國(guó)人增多，國(guó)外購(gòu)買(mǎi)需求將不斷擴(kuò)大。●“海歸派人士”。即從歐美留學(xué)歸國(guó)的創(chuàng)業(yè)者。隨著綠洲政策的調(diào)整和投資環(huán)境的改善，大批留學(xué)人員回國(guó)創(chuàng)業(yè)，他們要求高質(zhì)量的生活和理想的居住環(huán)境，回國(guó)人員不斷增加，而成為主要購(gòu)買(mǎi)群體之一?！窀?、澳、臺(tái)人士，由于港資企業(yè)的增多與香港的高樓價(jià)，港人在內(nèi)地置業(yè)不斷增加（如珠江三角、上海、北京等地），幾百萬(wàn)元在香港根本買(mǎi)不到別墅，而在國(guó)內(nèi)卻能買(mǎi)一套不錯(cuò)的別墅。特別是某些神秘富豪，喜歡在內(nèi)地一擲千萬(wàn)購(gòu)買(mǎi)“天價(jià)別墅”?！裰匈Y企業(yè)家，高級(jí)經(jīng)理人及IT、金融、房地產(chǎn)界精英，精算師，他們積累了大量財(cái)富，追求生活的品位與質(zhì)量、改善居住條件時(shí)，多考慮郊區(qū)環(huán)境優(yōu)美的花園別墅?！癯鞘小爸挟a(chǎn)階級(jí)”，如薪資優(yōu)厚的律師、會(huì)計(jì)師、高級(jí)知識(shí)分子等，二次置業(yè)時(shí)多會(huì)選擇良好人文環(huán)境的經(jīng)濟(jì)型別墅。●體育影視明星、優(yōu)秀科研工作者、文學(xué)家等名人名家，因個(gè)人貢獻(xiàn)，“走穴”或知識(shí)的價(jià)值，而一舉致富，為避免“名人效應(yīng)”的諸多不便，會(huì)選擇一處幽靜而高雅的別墅。●投資人士（來(lái)歷復(fù)雜）。別墅抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)，增值潛力大，特別是一些出租型或旅游型別墅，更被一些外來(lái)或當(dāng)?shù)赝顿Y客看好，低買(mǎi)高賣(mài)或用以出租。●行業(yè)領(lǐng)軍人物，主要是名列“福布斯”中國(guó)排行榜的富翁們。●“一夜暴富者”市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)使致富途徑多樣化，并不違法的投機(jī)取巧，別出心裁的另類(lèi)致富，使極少數(shù)“布衣”瞬間邁進(jìn)“富人俱樂(lè)部”，提高生活水準(zhǔn)理所當(dāng)然要買(mǎi)套別墅。另外，個(gè)別優(yōu)秀企業(yè)，外資企業(yè)租套市區(qū)別墅或“空中別墅”辦公的現(xiàn)象仍然存在。由于社會(huì)文化背景、傳統(tǒng)生活習(xí)慣、知識(shí)文化水平、居住水平、居住觀念的差異，不同別墅買(mǎi)家對(duì)別墅要求相差較大。外籍人士、海歸派及港澳臺(tái)同胞對(duì)別墅環(huán)境和設(shè)計(jì)風(fēng)格較為關(guān)注，而國(guó)內(nèi)買(mǎi)家則更關(guān)心戶(hù)型、面積、價(jià)格等。一個(gè)別墅項(xiàng)目的目標(biāo)客戶(hù)群定位不可能一網(wǎng)打盡這些“金字塔塔尖”人士，項(xiàng)目定位決定消費(fèi)者定位。經(jīng)濟(jì)型別墅只可能是“中產(chǎn)階級(jí)”，高級(jí)白領(lǐng)；高檔別墅則可能是企業(yè)家，職業(yè)經(jīng)理人，海外人士等；極品別墅則是面向那些一擲千金的超級(jí)富豪們或“神秘人士”。分析三：客戶(hù)特征描述●他們屬于社會(huì)上比較富裕的一群，有穩(wěn)定的社會(huì)收入，具有較高甚至顯赫無(wú)比的社會(huì)地位；●他們含蓄內(nèi)斂，深藏不露，不事張揚(yáng)，不要“露富”；●生活閱歷豐富，見(jiàn)多識(shí)廣，視野開(kāi)闊，具有國(guó)際化觀念，對(duì)文化認(rèn)同與敬慕，鐘情于純自然背景和高品質(zhì)建筑，追求“珍品化”生活；●在釋放成功的同時(shí)，喜歡樹(shù)立自我，標(biāo)榜個(gè)性，追求獨(dú)特文化品位，注重高質(zhì)量休閑健康的生活方式；●比較關(guān)注國(guó)家政治、經(jīng)濟(jì)新聞動(dòng)態(tài)，以把握大局，掌控商界風(fēng)云。分析四：客戶(hù)行為習(xí)慣分析●比較喜歡諸如財(cái)經(jīng)、家居、高爾夫等專(zhuān)業(yè)類(lèi)雜志新聞；●工作比較繁忙，出差機(jī)會(huì)多，往返于市內(nèi)、機(jī)場(chǎng)、大城市之間；●日常交際，高級(jí)應(yīng)酬比較多，經(jīng)常出入高檔消費(fèi)場(chǎng)所，如星級(jí)酒店、俱樂(lè)部、高爾夫球場(chǎng)等；●周末喜歡從事一些度假式休閑活動(dòng)或參加國(guó)際化的高檔文化活動(dòng)，名車(chē)展、模特SHOU、高雅文藝演出是他們喜愛(ài)觀看的活動(dòng)；●不喜歡太被注目，一般場(chǎng)合不愛(ài)露面，行蹤甚至有點(diǎn)“詭秘”。實(shí)操步驟二：找到更精準(zhǔn)的別墅定位策略一、別墅開(kāi)發(fā)的選址定位策略1、別墅選址中“宏觀概念”與“微觀概念”房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的“地段定律”對(duì)于別墅來(lái)說(shuō)，最適用不過(guò)了，因?yàn)槿鞯牡囟尾豢赡苤圃斐鲆涣鞯膭e墅，選好地段是別墅開(kāi)發(fā)實(shí)戰(zhàn)第一段。別墅項(xiàng)目的選址要有“宏觀概念”，又要有“微觀概念”?！昂暧^概念”主要是考慮項(xiàng)目用地在整個(gè)城市中的區(qū)位：一方面，當(dāng)別墅位于城市群之間時(shí)，結(jié)合項(xiàng)目定位，設(shè)計(jì)項(xiàng)目要輻射的范圍，選址上最好對(duì)各個(gè)城市都有所考慮；另一方面，具體到所在城市，該地段至少是“價(jià)值地段”，具有稀缺性?xún)r(jià)值，或是潛力價(jià)值，是別墅市場(chǎng)的空白板塊或待熱地塊。“微觀概念”則是具體到某一地段的情況，應(yīng)有無(wú)污染、景觀優(yōu)美、交通方便、空間開(kāi)闊等優(yōu)點(diǎn)。2、別墅主要選擇區(qū)域及選址要點(diǎn)別墅項(xiàng)目的選址，應(yīng)結(jié)合項(xiàng)目定位主要選擇在：旅游度假區(qū)、風(fēng)景游覽區(qū)、生態(tài)農(nóng)業(yè)園、度假海濱場(chǎng)所等環(huán)境地段皆宜的效區(qū)、市內(nèi)成熟商務(wù)區(qū)等。別墅社區(qū)的選址應(yīng)體現(xiàn)以下幾點(diǎn)：（1）環(huán)境資源的稀缺性得天獨(dú)厚的自然環(huán)境，具稀缺性的景觀資源，是最基本的條件。有山、有水、有樹(shù)、鳥(niǎo)語(yǔ)花香，是修身養(yǎng)性、度假休閑、居家生活之處，總體上是一流的環(huán)境地段。別墅選址分類(lèi)類(lèi)類(lèi)型特征市區(qū)交交通型這類(lèi)別墅由由于建在市區(qū)區(qū)邊緣地帶，從從交通上來(lái)講講非常方便，滿(mǎn)滿(mǎn)足了家庭在在工作、就醫(yī)醫(yī)、就學(xué)及參參加各類(lèi)活動(dòng)動(dòng)上的方便。但但這類(lèi)別墅通通常價(jià)格很高高，非一般家家庭所接受，再再者，這類(lèi)別別墅也僅僅在在中小城市能能夠建設(shè)，在在北京、上海海、廣州等大大城市由于城城市總體規(guī)劃劃和城市增容容等問(wèn)題，一一般項(xiàng)目很難難成立。因此此這類(lèi)別墅雖雖然好，但有有一定的局限限性。近郊綜綜合型比較有代表表性的一類(lèi)，多多分布在離城城區(qū)近的地區(qū)區(qū)。因?yàn)檫@里里土地價(jià)格已已經(jīng)大大降低低，開(kāi)發(fā)商有有很大的開(kāi)發(fā)發(fā)余地。由于于投資群體較較多，這類(lèi)項(xiàng)項(xiàng)目一般設(shè)計(jì)計(jì)得較完美，價(jià)價(jià)格相對(duì)來(lái)說(shuō)說(shuō)也適應(yīng)市場(chǎng)場(chǎng)的需要。國(guó)國(guó)內(nèi)很多著名名的別墅都屬屬于此類(lèi)。遠(yuǎn)遠(yuǎn)郊風(fēng)景型在適合建別別墅的城市，如如北京、上海海、深圳、廣廣州、杭州等等地，充分利利用遠(yuǎn)郊的風(fēng)風(fēng)景區(qū)建造別別墅，讓居住住在這里的人人們充分享受受大自然的優(yōu)優(yōu)美風(fēng)光，返返樸歸真。因因此類(lèi)別墅消消費(fèi)群體較少少，目前建的的并不多。異異地度假型這是近年來(lái)來(lái)隨著人們生生活水平的提提高而產(chǎn)生的的一種新地投投資理念，是是開(kāi)發(fā)商為滿(mǎn)滿(mǎn)足一部分人人擇地度假、生生活而建的一一種度假和投投資兼有的別別墅。比如北北京的紅石實(shí)實(shí)業(yè)公司就在在海南的博鰲鰲，為北京的的成功人士專(zhuān)專(zhuān)門(mén)精心設(shè)計(jì)計(jì)建設(shè)的一組組魅力四射的的新別墅，該該別墅群尚在在設(shè)計(jì)中，便便已預(yù)訂一空空。（2）交通的便便捷性別墅的的買(mǎi)家都是有有車(chē)一族，在在市內(nèi)辦公、公公務(wù)較忙，時(shí)時(shí)間觀念強(qiáng)烈烈，而且經(jīng)常常出差，因此此直通市內(nèi)或或機(jī)場(chǎng)的一級(jí)級(jí)公路或快速速干線(xiàn)、城市市輕軌絕對(duì)是是別墅的強(qiáng)力力賣(mài)點(diǎn)，而且且車(chē)程宜在30分鐘以?xún)?nèi)。（3）人文資源源的優(yōu)良性指指居住的人文文氛圍，除去去旅游度假區(qū)區(qū)之外，任何何遠(yuǎn)離城區(qū)的的“野山僻嶺”都可能是別別墅的“禁地”，即便風(fēng)景景也不錯(cuò)。因因?yàn)榫幼≈v究究生活的氛圍圍，周邊不能能太荒涼，更更不能有破敗敗景觀（如垃垃圾場(chǎng)等）。山山有靈性、水水有動(dòng)性、人人有和諧性，能能天人合一；；具備鄉(xiāng)土文文化，或是山山水文化，并并能融于建筑筑文化之中，這這樣才能最終終形成別墅社社區(qū)生活的居居住文化。（4）地段升值值潛力的可能能性房子不僅僅保值，還應(yīng)應(yīng)升值，特別別是對(duì)于價(jià)值值巨大的別墅墅來(lái)說(shuō)，僅能能保值則容易易貶值，必須須具備升值的的潛力或前景景，這也是吸吸引投資性買(mǎi)買(mǎi)家的誘惑所所在。別墅在在地段方面的的升值潛力與與城市規(guī)劃密密切相聯(lián)。新新城市規(guī)劃區(qū)區(qū)、限制開(kāi)發(fā)發(fā)的風(fēng)景度假假區(qū)、控制用用地的郊區(qū)邊邊緣地帶都是是具升值前景景的黃金地段段。作為獨(dú)立立式住宅，別別墅已經(jīng)擺脫脫了很多羈絆絆，完全有可可能設(shè)計(jì)成為為一個(gè)完全滿(mǎn)滿(mǎn)足生活需要要的居住空間間。建筑設(shè)計(jì)計(jì)師們認(rèn)為，居居住的舒適度度不是某一種種功能、面積積的單獨(dú)放大大，而是通過(guò)過(guò)功能種類(lèi)的的增加來(lái)提高高的。因此，雙雙層樓高客廳廳，大幅外飄飄式觀景落地地窗、帶有嬰嬰兒房、足夠夠多的客房和和書(shū)房、能停停下兩輛汽車(chē)車(chē)的車(chē)庫(kù)、大大面積的廚房房和衛(wèi)生間，還還有專(zhuān)門(mén)的桑桑拿房、洗衣衣間、儲(chǔ)藏間間、工人房等等等，是好別別墅的必備要要素。（5）進(jìn)退自如如，居家出門(mén)門(mén)兩方便及完完善的生活環(huán)環(huán)境別墅應(yīng)該該在城里還還是在郊區(qū)？？郊區(qū)空氣清清新，城里生生活便利，似似乎各具優(yōu)勢(shì)勢(shì)。城里的空空氣質(zhì)量是一一個(gè)令世界頭頭痛的大問(wèn)題題，但是生活活購(gòu)物卻是發(fā)發(fā)展商就地可可以解決的小小問(wèn)題。社區(qū)區(qū)里一般都可可以建設(shè)超市市、餐廳、咖咖啡廳、酒吧吧、歌舞廳等等休閑娛樂(lè)場(chǎng)場(chǎng)所，有的還還沒(méi)有保齡球球館、游泳館館等大型運(yùn)動(dòng)動(dòng)場(chǎng)所，只要要設(shè)施配備齊齊全，生活問(wèn)問(wèn)題自然迎刃刃而解。二、別別墅開(kāi)發(fā)定位位策略別墅項(xiàng)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)定定位是使項(xiàng)目目具有針對(duì)性性的要點(diǎn)，也也是一個(gè)進(jìn)行行市場(chǎng)細(xì)分，確確立開(kāi)發(fā)操作作模式的過(guò)程程。一個(gè)成功功的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)發(fā)，應(yīng)具備天天時(shí)、地利、人人和等要素，只只有將國(guó)家政政策，經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展，市場(chǎng)基基本狀況，消消費(fèi)者選擇及及項(xiàng)目特點(diǎn)有有機(jī)結(jié)合起來(lái)來(lái)，方能投其其所好、適得得其所，在市市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中贏贏得勝利，這這需要開(kāi)發(fā)商商首先進(jìn)行準(zhǔn)準(zhǔn)確的開(kāi)發(fā)定定位。別墅的的開(kāi)發(fā)定位應(yīng)應(yīng)做好以下方方面工作：1、戰(zhàn)略定位位就是開(kāi)發(fā)模模式的選擇，是是走規(guī)?；缟鐓^(qū)的開(kāi)發(fā)路路線(xiàn)，還是選選擇旅游（地地產(chǎn)）別墅開(kāi)開(kāi)發(fā)模式，而而標(biāo)新立異的的開(kāi)發(fā)模式或或許更具吸引引力：如別墅墅DIY，木（竹）制制別墅、公寓寓別墅化等。這這一定位除了了周密的市場(chǎng)場(chǎng)分析之外，企企業(yè)自身的實(shí)實(shí)力與操作能能力則舉足輕輕重。2、時(shí)間定位位別墅項(xiàng)目的的建造周期較較短，但整體體項(xiàng)目運(yùn)作時(shí)時(shí)間一般較長(zhǎng)長(zhǎng)，特別對(duì)于于一個(gè)大項(xiàng)目目而言，必須須確定好時(shí)間間競(jìng)爭(zhēng)策略，控控制好開(kāi)發(fā)節(jié)節(jié)奏，形成項(xiàng)項(xiàng)目持續(xù)發(fā)展展的浪式趨勢(shì)勢(shì)，有力控制制資金回收力力度及項(xiàng)目滾滾動(dòng)開(kāi)發(fā)進(jìn)程程。同時(shí)面對(duì)對(duì)市場(chǎng)中可能能減弱項(xiàng)目競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和市市場(chǎng)份額的“亦布亦趨”與“后來(lái)居上”的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手手，別墅項(xiàng)目目開(kāi)發(fā)及推廣廣中要把握市市場(chǎng)先機(jī)，占占領(lǐng)主動(dòng)的地地位，何時(shí)入入局、開(kāi)局，何何時(shí)出局、結(jié)結(jié)局都要有最最適當(dāng)?shù)臅r(shí)間間定位。3、市場(chǎng)定位位（1）消費(fèi)群定定位。解決賣(mài)賣(mài)給誰(shuí)的問(wèn)題題。市場(chǎng)需要要細(xì)分是無(wú)不不可辯的事實(shí)實(shí)。別墅的目目標(biāo)客戶(hù)同樣樣要進(jìn)一步細(xì)細(xì)分，因?yàn)楹：Ｍ馊耸颗c國(guó)國(guó)內(nèi)人士，高高級(jí)白領(lǐng)、金金領(lǐng)人士與企企業(yè)家等對(duì)別別墅的要求顯顯然有差異，這這決定了別墅墅開(kāi)發(fā)中的不不同產(chǎn)品定位位；（2）檔次定位位。是做經(jīng)濟(jì)濟(jì)型精品別墅墅、豪華別墅墅、還是極品品別墅。4、產(chǎn)品定位位就是解決建建什么樣的產(chǎn)產(chǎn)品的問(wèn)題。產(chǎn)產(chǎn)品定位主要要關(guān)注兩個(gè)要要點(diǎn)：（1）功能定位位：是純居住住型，還是投投資型，是作作為第一居所所，還是休閑閑度假的場(chǎng)所所，首先要調(diào)調(diào)查清楚購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)者的真實(shí)動(dòng)動(dòng)機(jī)或深層次次需求；（2）戶(hù)型定位位：任何產(chǎn)品品都有核心層層、緊密層與與無(wú)輻射層之之分，消費(fèi)者者買(mǎi)房最主要要的買(mǎi)核心層層——戶(hù)型與面積積。別墅的個(gè)個(gè)性化特性，使使開(kāi)發(fā)商必須須仔細(xì)考慮空空間設(shè)計(jì)每一一個(gè)細(xì)小環(huán)節(jié)節(jié)，如一樓的的老人房設(shè)計(jì)計(jì)，廚房與室室外花園的連連接，立體空空中花園營(yíng)造造等。對(duì)獨(dú)立立別墅來(lái)說(shuō)，200－450平方米比較較適宜，面積積太大不是豪豪華，而對(duì)于于“袖珍別墅”（主要聯(lián)排排別墅）來(lái)說(shuō)說(shuō)，180平方米可能能恰到好處。面面積大小取決決于別墅形態(tài)態(tài)與買(mǎi)家需求求，但恰到好好處并不太適適宜，適當(dāng)?shù)牡目臻g“浪費(fèi)”體現(xiàn)大氣。5、價(jià)格定位位別墅的價(jià)格格不能走高與與低的極端，太太高曲高和寡寡（或僅是一一種炒作），太太低“有失身份”，關(guān)鍵是適適度“抬高”。別墅不宜宜使用降低策策略，應(yīng)預(yù)留留一定的升值值空間，對(duì)于于滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的的規(guī)?；瘎e墅墅項(xiàng)目來(lái)說(shuō)尤尤其重要。價(jià)價(jià)格定位要對(duì)對(duì)市場(chǎng)有一個(gè)個(gè)適當(dāng)?shù)牧私饨猓荒苊つ磕繕?lè)觀或悲觀觀，在最高利利潤(rùn)回收與市市場(chǎng)可接受上上限中選取一一個(gè)平衡點(diǎn)。三、別墅目標(biāo)消消費(fèi)群的定位位策略1、別墅目標(biāo)標(biāo)消費(fèi)群定位位特點(diǎn)在別墅墅的市場(chǎng)定位位上首先要解解決的是一個(gè)個(gè)把別墅賣(mài)給給誰(shuí)的問(wèn)題，即即確定別墅的的目標(biāo)消費(fèi)費(fèi)群定位。這這一定位將為為整個(gè)別墅項(xiàng)項(xiàng)目的定位提提供一個(gè)物業(yè)業(yè)檔次、市場(chǎng)場(chǎng)形象、產(chǎn)品品設(shè)計(jì)定位等等方面的指引引。確定別墅墅的目標(biāo)消費(fèi)費(fèi)群的定位首首先要對(duì)項(xiàng)目目輻射區(qū)域的的消費(fèi)市場(chǎng)進(jìn)進(jìn)行詳細(xì)的了了解和分析。在在項(xiàng)目的前期期策略中，消消費(fèi)市場(chǎng)的摸摸底工作是必必不可少的，只只有得到充分分的市場(chǎng)數(shù)據(jù)據(jù)的支持，才才能使整個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目的定位顯顯得有理有據(jù)據(jù)，防止不必必要的非理性性投入的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。確定目標(biāo)標(biāo)市場(chǎng)的定位位是否合理一一般來(lái)說(shuō)有以以下幾個(gè)判斷斷標(biāo)準(zhǔn)：（1）確定的目目標(biāo)市場(chǎng)相對(duì)對(duì)項(xiàng)目的整體體規(guī)模與發(fā)展展有相應(yīng)的足足夠大的敲擊擊容量，以支支持項(xiàng)目的銷(xiāo)銷(xiāo)售。（2）確定的目目標(biāo)客戶(hù)群是是否對(duì)項(xiàng)目所所在區(qū)域的特特征以及項(xiàng)目目產(chǎn)品屬性有有相應(yīng)的認(rèn)同同度。（3）確定的目目標(biāo)客戶(hù)群應(yīng)應(yīng)該是相對(duì)穩(wěn)穩(wěn)定的，并且且在媒體可以以接觸的范圍圍之內(nèi)。2、塞拉維拉拉的目標(biāo)客戶(hù)戶(hù)群定位實(shí)戰(zhàn)戰(zhàn)案例塞拉維維拉項(xiàng)目位于于北京朝陽(yáng)區(qū)區(qū)立水橋北的的位置，使它它幸運(yùn)地成為為了扼守亞北北富人區(qū)的南南大門(mén)、也是是亞北富人區(qū)區(qū)中距離奧運(yùn)運(yùn)村最近的豪豪宅，其地段段之優(yōu)越令人人垂涎。優(yōu)越越的地理環(huán)境境區(qū)位受到了了公司以及大大型機(jī)構(gòu)高級(jí)級(jí)管理層的青青睞和普遍的的認(rèn)同，這為為該項(xiàng)目的消消費(fèi)群定位提提供了一個(gè)有有利的依據(jù)。有有著新新建筑筑形式的塞拉拉維拉，在客客戶(hù)定位上也也別出心裁，瞄瞄上了董事階階層，所以號(hào)號(hào)稱(chēng)“董事官邸”。為什么盯盯牢董事階層層而不是CEO？開(kāi)發(fā)商認(rèn)認(rèn)為：因?yàn)樨?cái)財(cái)富和資本的的真正代言人人不是CEO，而是一直直在幕后顯示示力量的董事事一族。美國(guó)國(guó)董事協(xié)會(huì)總總干事彼德、摩摩根曾經(jīng)為董董事作為財(cái)富富和資本力量量的代言人做做出了最好的的詮釋?zhuān)浩髽I(yè)業(yè)的生存和興興旺掌握在公公司董事會(huì)手手中。而董事事會(huì)能否利用用公司的資源源與人才，則則取決于董事事的能力，取取決于他們能能否作為一個(gè)個(gè)團(tuán)隊(duì)有待。這這種設(shè)想表明明開(kāi)發(fā)商在定定位消費(fèi)群時(shí)時(shí)認(rèn)定這一獨(dú)獨(dú)特的定位有有著一定的市市場(chǎng)容量并且且屬于一個(gè)發(fā)發(fā)展當(dāng)中的群群體，消費(fèi)實(shí)實(shí)力與項(xiàng)目的的經(jīng)濟(jì)回收效效益相適應(yīng)。因因此，大膽的的將目標(biāo)消費(fèi)費(fèi)群體定位為為該人群。四四、別墅產(chǎn)品品定位策略別別墅是房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)中個(gè)性性較強(qiáng)的一種種產(chǎn)品，幾乎乎沒(méi)有一個(gè)別別墅項(xiàng)目能將將全體別墅潛潛在客戶(hù)的各各個(gè)層面、各各個(gè)類(lèi)型一網(wǎng)網(wǎng)打盡。別墅墅開(kāi)發(fā)中要通通過(guò)市場(chǎng)細(xì)分分，提示出項(xiàng)項(xiàng)目所面臨的的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，再再在這些細(xì)分分市場(chǎng)進(jìn)行評(píng)評(píng)估，并確定定為哪些細(xì)分分市場(chǎng)服務(wù)。1、評(píng)估細(xì)分分市場(chǎng)（1）細(xì)分市場(chǎng)場(chǎng)的規(guī)模與發(fā)發(fā)展特征。面面對(duì)別墅開(kāi)發(fā)發(fā)的細(xì)分市場(chǎng)場(chǎng)，我們要提提的第一點(diǎn)問(wèn)問(wèn)題：“潛在的細(xì)分分市場(chǎng)是否具具有適度規(guī)模模與發(fā)展特征征。”在這里，“適度規(guī)?！笔侵改硞€(gè)細(xì)細(xì)分市場(chǎng)是否否具有與項(xiàng)目目規(guī)模大小相相適合的容量量，也就是說(shuō)說(shuō)大的規(guī)模項(xiàng)項(xiàng)目一般要選選擇規(guī)模本身身大的細(xì)分市市場(chǎng)，而小項(xiàng)項(xiàng)目則避免進(jìn)進(jìn)入大的細(xì)分分市場(chǎng)，以避避免大量的資資源投入和大大的公司進(jìn)行行競(jìng)爭(zhēng)。以廣廣州碧桂園鳳鳳凰城為例：：作為一個(gè)超超大規(guī)模的別別墅項(xiàng)目，它它進(jìn)入了一個(gè)個(gè)產(chǎn)品類(lèi)型極極其豐富的細(xì)細(xì)分市場(chǎng)，其其高中低端產(chǎn)產(chǎn)品配置齊全全，既有超豪豪華別墅、獨(dú)獨(dú)立別墅現(xiàn)代代版與傳統(tǒng)版版的連體別墅墅，還有風(fēng)格格相差極大的的公寓洋房，其其多達(dá)60多種戶(hù)型可可供選擇，充充分利用自身身的規(guī)模、品品牌效應(yīng)將多多個(gè)細(xì)分市場(chǎng)場(chǎng)組合中的消消費(fèi)群一網(wǎng)打打盡。（2）詳估細(xì)分分市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)構(gòu)A、詳估細(xì)分市市場(chǎng)內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)情況如果某某個(gè)細(xì)分市場(chǎng)場(chǎng)在項(xiàng)目輻射射區(qū)域內(nèi)已經(jīng)經(jīng)為數(shù)眾多，并并且對(duì)手實(shí)力力強(qiáng)大，那么么該細(xì)分市場(chǎng)場(chǎng)可能出現(xiàn)過(guò)過(guò)于穩(wěn)定或者者萎縮的狀態(tài)態(tài)，固定成本本過(guò)高，擠出出市場(chǎng)的壁壘壘過(guò)高；競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)者投資過(guò)大大，想要堅(jiān)守守這個(gè)市場(chǎng)等等情況。這些些情況將會(huì)導(dǎo)導(dǎo)致價(jià)格戰(zhàn)，廣廣告爭(zhēng)奪戰(zhàn)，新新產(chǎn)品不斷的的推出，因此此，要參與競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)所要付出出的代價(jià)就會(huì)會(huì)十分高昂。B、替代產(chǎn)品的威力大隨著別墅市場(chǎng)的發(fā)展，別墅的概念拓展得理為寬廣，這也使一些別墅產(chǎn)品出現(xiàn)了可替代的產(chǎn)品，如城中的空中別墅，可能會(huì)與周邊區(qū)域內(nèi)的豪華公寓造成直接的競(jìng)爭(zhēng)。2、進(jìn)入細(xì)分市場(chǎng)別墅的產(chǎn)品定位在對(duì)市場(chǎng)上的細(xì)分市場(chǎng)的分析總結(jié)基礎(chǔ)上，定位項(xiàng)目將要進(jìn)入的產(chǎn)品細(xì)分，形成產(chǎn)品細(xì)分組合方案。在選擇進(jìn)入細(xì)分市場(chǎng)時(shí)，應(yīng)符合以下房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分準(zhǔn)則：（1）細(xì)分市場(chǎng)必須足夠大以保證其有利可圖。（2）細(xì)分市場(chǎng)必須是可以識(shí)別的。（3）細(xì)分市場(chǎng)必須是媒體能夠接觸到的。（4）不同細(xì)分市場(chǎng)對(duì)營(yíng)銷(xiāo)組合應(yīng)該有不同反應(yīng)。如果用一種市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃就能夠達(dá)到所有的細(xì)分市場(chǎng)，就沒(méi)有必要它們分開(kāi)。（5）就其大小而言，各細(xì)分市場(chǎng)應(yīng)該是穩(wěn)定的。（6）細(xì)分市場(chǎng)應(yīng)該具有合理的一致性。（7）細(xì)分市場(chǎng)應(yīng)該不斷增長(zhǎng)。（8）細(xì)分市場(chǎng)不應(yīng)該主要被競(jìng)爭(zhēng)者占領(lǐng)，以免我們的項(xiàng)目遭到失敗。五、別墅項(xiàng)目的市場(chǎng)定位別墅的開(kāi)發(fā)營(yíng)銷(xiāo)，必須有科學(xué)的市場(chǎng)品位，而不應(yīng)由經(jīng)驗(yàn)引導(dǎo)定位。所謂市場(chǎng)定位：就是將產(chǎn)品置于某個(gè)特定的細(xì)分市場(chǎng)中，針對(duì)目標(biāo)客源，設(shè)計(jì)規(guī)劃出符合消費(fèi)者需求的產(chǎn)品。房地產(chǎn)市場(chǎng)定位包括：項(xiàng)目定位、品質(zhì)定位、客源定位、房型和面積定位、價(jià)格定位。1、項(xiàng)目定位拿到一塊地，首選的問(wèn)題就是確定開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，而這必須建立在了解客戶(hù)需求的前提下，抓住市場(chǎng)空白點(diǎn)，準(zhǔn)確地進(jìn)行定位。如廣州華南板塊的錦繡香江，對(duì)項(xiàng)目的定位就瞄準(zhǔn)了一個(gè)市場(chǎng)空缺，“在一個(gè)公寓為主導(dǎo)產(chǎn)品的市場(chǎng)中建別墅社區(qū)”，這一個(gè)定位成功的彌補(bǔ)了市場(chǎng)的空白，使它得以在同質(zhì)化的激烈市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出。2、品質(zhì)定位一哄而上的INTERNET網(wǎng)絡(luò)、閉路電視、管道熱水與你的別墅的品質(zhì)是否相匹配？高品質(zhì)別墅帶來(lái)高價(jià)位、高入住費(fèi)用、高生活使用成本又是否能被客戶(hù)所接受？目前市場(chǎng)上，一些品質(zhì)適中的別墅在市場(chǎng)上取得了比高檔別墅更好的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，因此，一個(gè)樓盤(pán)的銷(xiāo)售成功與否，并不在于其品質(zhì)的高低，而在于其品質(zhì)的高低，而在于其品質(zhì)檔次能否適合目標(biāo)市場(chǎng)的實(shí)際需求。太高的品質(zhì)訴求會(huì)給項(xiàng)目的成本帶來(lái)負(fù)擔(dān)，同時(shí)不必要的附加功能如不能符合購(gòu)房者的需求，也不會(huì)得到買(mǎi)家的認(rèn)同。總的來(lái)說(shuō)，高效適中、低使用成本，高附加價(jià)值的品質(zhì)定位才使一種能為別墅的銷(xiāo)售帶來(lái)良好動(dòng)力的品質(zhì)定位。3、客源定位不同消費(fèi)者的需求和偏好有很大差異，依據(jù)不同的區(qū)域特點(diǎn)，針對(duì)目標(biāo)客源的特定需求，制定合理的市場(chǎng)定位，就能取得良好的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。4、房型和面積的定位業(yè)內(nèi)有一句說(shuō)，“來(lái)不來(lái)看地段，買(mǎi)不買(mǎi)看戶(hù)型”，充分說(shuō)明了戶(hù)型及面積定位在項(xiàng)目成敗中“臨門(mén)一腳”的重要定位。從一些積壓的別墅項(xiàng)目來(lái)看，其中一個(gè)重要的原因是戶(hù)型設(shè)計(jì)過(guò)是，面積配比不合理，不是過(guò)大，就是偏小。要改變這種局面的根本途徑就是要了解消費(fèi)者的需求，設(shè)計(jì)出符合目標(biāo)客源的需求的產(chǎn)品，以保證市場(chǎng)的供需平衡。對(duì)于別墅這種個(gè)性化特征比較強(qiáng)的產(chǎn)品，戶(hù)型的功能設(shè)計(jì)以及面積的合理性更顯得重要。在各類(lèi)型的別墅中，高檔別墅對(duì)戶(hù)型的功能設(shè)計(jì)要求偏高，而經(jīng)濟(jì)型別墅則更關(guān)注面積的適中得當(dāng)。5、價(jià)格定位高價(jià)的別墅，雖然在短期銷(xiāo)售中可能會(huì)有較高利潤(rùn)，但若不為購(gòu)房者所接受，將會(huì)造成樓盤(pán)的長(zhǎng)期滯銷(xiāo)或者銷(xiāo)售時(shí)間較長(zhǎng)，資金回收較慢等問(wèn)題。若價(jià)格定低了，雖然能在相當(dāng)短的時(shí)期內(nèi)暢銷(xiāo)，但也有可能因價(jià)格太便宜，使開(kāi)發(fā)商無(wú)利可圖。制定一個(gè)合理的價(jià)格是保證開(kāi)發(fā)商資金盡快回籠并取得相應(yīng)銷(xiāo)售周期內(nèi)最高利潤(rùn)的一個(gè)重要條件。別墅價(jià)格的定位一般來(lái)說(shuō)會(huì)根據(jù)發(fā)展商對(duì)資金回收的期限考慮以及市場(chǎng)可接受最高承受力來(lái)衡量。西安的“高山流水”別墅項(xiàng)目就是開(kāi)發(fā)商在了解了客戶(hù)需求的前提下，結(jié)合市場(chǎng)實(shí)際情況，制定了一個(gè)合理的價(jià)格，其結(jié)果既保證了消費(fèi)者的利益，又使發(fā)展商取得了應(yīng)有的經(jīng)濟(jì)效益，達(dá)到了快速回收資金的效果。實(shí)操步驟三：從從規(guī)劃設(shè)計(jì)角角度全面提升升別墅競(jìng)爭(zhēng)力力一、別墅社社區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)的人文特點(diǎn)點(diǎn)：由于別墅墅項(xiàng)目往往占占有城市人文文、景觀的稀稀缺資源，別別墅社區(qū)的設(shè)設(shè)計(jì)規(guī)劃更體體現(xiàn)出傳承城城市文脈，融融合自然景觀觀地域特色的的特點(diǎn)。別墅墅歷史中曾稱(chēng)稱(chēng)別苑，作為為人們的第二二居所，承栽栽著更多關(guān)于于居住精神層層面的寄托。因因此，在“別墅的五大大國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)”中，“逸事”被列入一個(gè)個(gè)重要的地位位。現(xiàn)代別墅墅被人們稱(chēng)為為一種“亞文化的載載體”，成為眾多多地地產(chǎn)規(guī)劃劃、設(shè)計(jì)中最最具人文特征征的種。別墅墅作為一種商商品化住宅在在國(guó)內(nèi)發(fā)展已已有十年左右右，隨著社會(huì)會(huì)經(jīng)濟(jì)文化水水平的提高，消消費(fèi)者越來(lái)越越關(guān)注別墅的的文化內(nèi)涵。無(wú)無(wú)言的建筑和和風(fēng)景環(huán)境一一起不但是社社會(huì)結(jié)構(gòu)及人人與人關(guān)系一一種重要的載載體，而且是是一種無(wú)處不不在，無(wú)時(shí)不不在具有潛移移默化深遠(yuǎn)影影響的文化載載體。一方水水土養(yǎng)一方人人。相對(duì)于只只能產(chǎn)生一定定時(shí)間段心理理沖擊力的媒媒體藝術(shù)而言言，顯然山水水林泉及其后后營(yíng)造的建筑筑和風(fēng)景環(huán)境境，對(duì)于生活活在其間的人人的素質(zhì)孕育育和培養(yǎng)，有有著重大的影影響。別墅消消費(fèi)面對(duì)的一一群目標(biāo)消費(fèi)費(fèi)群處于“消費(fèi)金字塔”的頂部，這這些消費(fèi)者社社會(huì)上物質(zhì)與與精神方面都都相對(duì)富足的的一群人。他他們對(duì)別墅人人文特點(diǎn)表現(xiàn)現(xiàn)在行為科學(xué)學(xué)和心理學(xué)層層面對(duì)居住者者在其間的行行為心理活動(dòng)動(dòng)，其中包括括生活、休閑閑、讀書(shū)、思思考、交往等等等，以及別別墅人文特點(diǎn)點(diǎn)表現(xiàn)在美學(xué)學(xué)層面的審美美的感知及其其伴隨的情緒緒活動(dòng)，涉及及作為審美對(duì)對(duì)象的空間形形態(tài)、風(fēng)格和和裝飾的特征征信息都十分分關(guān)注。別墅墅的人文內(nèi)涵涵對(duì)于這群來(lái)來(lái)自“消費(fèi)金字塔”頂端的消費(fèi)費(fèi)群而言并不不單純是別墅墅的附加值，同同時(shí)也是他們們消費(fèi)和生活活中的一個(gè)重重要購(gòu)買(mǎi)決定定。營(yíng)造一種種被目標(biāo)消消費(fèi)群認(rèn)同的的人文內(nèi)涵是是別墅社區(qū)規(guī)規(guī)劃的一個(gè)要要點(diǎn)。別墅人人文內(nèi)涵的高高下，取決于于先天和后天天兩方面的因因素。先天因因素指的是別別墅選址所在在地原來(lái)的地地貌和文脈；；后天因素的的好壞取決于于前期策劃和和設(shè)計(jì)所界定定的人文內(nèi)涵涵所與之對(duì)應(yīng)應(yīng)的外部形態(tài)態(tài)。別墅設(shè)計(jì)計(jì)表現(xiàn)的商業(yè)業(yè)性在目前國(guó)國(guó)內(nèi)外許多成成功的別墅社社區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)中都得到了了充分的體現(xiàn)現(xiàn)。如上海楓楓丹白露別墅墅項(xiàng)目成功地地將國(guó)外貴族族別墅人文內(nèi)內(nèi)涵引入社區(qū)區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)中，使上海海作為一個(gè)海海納百川的國(guó)國(guó)際化都市的的海派文化文文脈得以體現(xiàn)現(xiàn)的同時(shí)，也也結(jié)合了本地地居住文化的的特點(diǎn)。借特特色建筑語(yǔ)言言，將上海石石庫(kù)門(mén)住宅文文化內(nèi)涵揮灑灑其間，營(yíng)造造出海派新潮潮所代表的社社區(qū)人文內(nèi)涵涵，從而得到到了市場(chǎng)和消消費(fèi)者的認(rèn)同同。二、別墅墅社區(qū)的個(gè)性性和風(fēng)格如何何能夠建立別別墅社區(qū)的個(gè)個(gè)性呢？以下下應(yīng)該是一些些最基本的方方法。1、傳統(tǒng)文脈脈的延續(xù)別墅墅社區(qū)是構(gòu)成成城市的細(xì)胞胞之一，這個(gè)個(gè)組成單位應(yīng)應(yīng)充分體現(xiàn)城城市的建筑文文化傳統(tǒng)、居居住環(huán)境文脈脈、城市景觀觀環(huán)境等要素素，如上海在在分析居民居居住模式的里里弄建筑（石石庫(kù)門(mén)住宅建建筑＿基礎(chǔ)上上創(chuàng)造新里弄弄建筑模式；；北京構(gòu)筑新新四合院的形形式；江南城城市可采用低低層建筑奮、粉粉墻黛瓦以及及傳統(tǒng)造園手手藝，體現(xiàn)江江南水鄉(xiāng)的古古樸、清新、淡淡雅的特色。這這些都是延續(xù)續(xù)傳統(tǒng)城市文文脈的方法。杭杭州的金都?富春山居，占占地1800畝，位于富富春山腳，而而杭州向來(lái)是是文人騷客詠詠詩(shī)作嘆之地地，傳統(tǒng)的文文化底蘊(yùn)濃厚厚。而富春山山居的規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)源于對(duì)所所處文脈的敏敏感性和對(duì)現(xiàn)現(xiàn)代文化的洞洞察力，建筑筑中揉和了中中西文化、經(jīng)經(jīng)典和時(shí)尚；；建筑形式多多樣，分類(lèi)細(xì)細(xì)致，博采各各家之長(zhǎng)又表表達(dá)出自身特特色；設(shè)計(jì)中中十分注重地地形高差變化化和周?chē)h(huán)境境的差異，從從而達(dá)到建筑筑與環(huán)境的和和諧?！鞍鸭逸p輕放放在大自然中中”這一設(shè)計(jì)理理念，使富春春山仿佛隱身身于一幅山墨墨山水畫(huà)中，這這也使東方的的這種博雅的的文脈得以在在建筑中得到到傳承。在西西方國(guó)家中，特特別是在美國(guó)國(guó)，由于在第第二次世界大大戰(zhàn)之后曾經(jīng)經(jīng)一度把住宅宅區(qū)的開(kāi)發(fā)放放到郊區(qū)去，因因此大部分城城市的市中心心區(qū)域住宅功功能的開(kāi)拓被被忽視，直到到20世紀(jì)80年代，才重重新重視傳統(tǒng)統(tǒng)文脈的延續(xù)續(xù)和重建，傳傳統(tǒng)文脈的延延續(xù)現(xiàn)已成為為美國(guó)住宅小小區(qū)規(guī)劃和設(shè)設(shè)計(jì)的重要方方法和流行特特色之一。2、因地制宜宜的布局別墅墅社區(qū)的基地地狀況各自不不同，規(guī)劃時(shí)時(shí)應(yīng)善于把握握地形、地貌貌和地物作為為創(chuàng)作的依據(jù)據(jù)，才能反映映出小區(qū)的特特色。如基地地上的樹(shù)林，要要將其保護(hù)并并與規(guī)劃的空空間有機(jī)地組組織，就能反反映空間環(huán)境境的特點(diǎn)；如如位于高差較較大的山地，應(yīng)應(yīng)依順山地等等高線(xiàn)布置建建筑，突出山山地建筑的特特色。廣州番番禺的錦繡香香江花園位于于“華南板塊”的核心位置置，其所有住住宅建筑均按按原有地形地地貌依山傍水水而建。地塊塊地形以平緩緩起伏的坡地地為主，并兼兼而有大面積積的平地，湖湖泊和溪流，而而地塊有是大大片的長(zhǎng)滿(mǎn)綠綠樹(shù)紅花的坡坡地。園內(nèi)的的別墅均為錯(cuò)錯(cuò)落有致的自自然散落分布布，每個(gè)窗口口均有不同的的景觀，而區(qū)區(qū)內(nèi)保有的原原有生態(tài)植被被，則與外部部的大規(guī)模綠綠色林地融為為一體。正是是這種因地制制宜的規(guī)劃原原則，成就了了錦繡香江難難以想象的綠綠色生態(tài)空間間。第二次世世界大戰(zhàn)之后后，西文流行行國(guó)際主義風(fēng)風(fēng)格，設(shè)計(jì)上上主張無(wú)論地地點(diǎn)、地貌如如何，都采用用同樣的建筑筑形式和規(guī)劃劃風(fēng)格，追求求新理性主義義的面貌，使使大量住宅區(qū)區(qū)形式雷同，與與基地毫無(wú)關(guān)關(guān)系，這種情情況在70年代以來(lái)已已經(jīng)得到糾正正，因地制宜宜成為住宅小小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)中的基本原原則。中國(guó)在在目前的商業(yè)業(yè)住宅小區(qū)開(kāi)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，依依然存在不少少忽視城市文文脈、忽視地地形地貌特征征的規(guī)劃和設(shè)設(shè)計(jì)情況，把把小丘推倒，把把河叉小溪填填平，基地內(nèi)內(nèi)的樹(shù)木被砍砍伐，這情況況每日發(fā)生，對(duì)對(duì)于提高住宅宅小區(qū)的質(zhì)量量來(lái)說(shuō)這種做做法不但無(wú)益益，并且肯定定是有害的。應(yīng)應(yīng)該在發(fā)展的的過(guò)程中特別別給予注意，強(qiáng)強(qiáng)調(diào)因地制宜宜的原則，是是別墅小區(qū)規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)的一一個(gè)根本性的的努力方向。三、別墅社區(qū)設(shè)設(shè)計(jì)的布局結(jié)結(jié)構(gòu)別墅社區(qū)區(qū)由于所處的的環(huán)境條件不不同，其布局局也是多種多多樣的，但基基本原則是要要充分利用原原有地形地貌貌與自然環(huán)境境，景觀變化化豐富。別墅墅區(qū)常見(jiàn)的布布局結(jié)構(gòu)可分分為兩種：組組團(tuán)式與規(guī)則則式，當(dāng)然在在實(shí)際規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)當(dāng)中，常常常是綜合這這兩種布局結(jié)結(jié)構(gòu)的。1、組團(tuán)式布局局整個(gè)別墅區(qū)區(qū)由主干道把把各個(gè)組團(tuán)連連為一體，公公共服務(wù)中心心（如會(huì)所）、中中心綠地位于于全區(qū)的中心心且一般靠近近主干道。主主干道分別聯(lián)聯(lián)系各個(gè)組團(tuán)團(tuán)，每個(gè)組團(tuán)團(tuán)設(shè)組團(tuán)綠地地，各個(gè)組團(tuán)團(tuán)有步行綠公公帶與中心綠綠地相連，形形成完整的步步行景觀系統(tǒng)統(tǒng)。其優(yōu)點(diǎn)是是分級(jí)明顯，結(jié)結(jié)構(gòu)清晰，便便于管理與分分期開(kāi)發(fā)。別別墅區(qū)空間變變化豐富，避避免別墅過(guò)分分排列規(guī)整而而形成單調(diào)建建筑景觀。同同時(shí)每個(gè)組團(tuán)團(tuán)又有自己的的景觀環(huán)境特特點(diǎn)，以提高高其識(shí)別性與與歸屬感。缺缺點(diǎn)是道路面面積比例偏大大，并且可能能形成較多不不規(guī)則的別墅墅用地單元，不不利于以后的的出售。當(dāng)別別墅區(qū)內(nèi)用地地較大，或位位于風(fēng)景區(qū)、旅旅游區(qū)中，組組團(tuán)式布局較較為適用。上上海東苑半島島的二期規(guī)劃劃，就是典型型的組團(tuán)式布布局。中間人人工湖圍成的的小島是整個(gè)個(gè)社區(qū)的中心心，會(huì)所及其其他娛樂(lè)服務(wù)務(wù)設(shè)施位于其其間，別墅住住宅圍繞不同同景觀自成組組團(tuán)，道路環(huán)環(huán)繞四周，結(jié)結(jié)構(gòu)十分清晰晰，景觀層次次豐富，各組組團(tuán)識(shí)別性較較強(qiáng)，僅業(yè)主主有強(qiáng)烈的歸歸屬感，而幾幾條大的綠化化帶又將湖心心島與各組團(tuán)團(tuán)連接起來(lái)，在在步行景觀系系統(tǒng)中將整個(gè)個(gè)小區(qū)融為有有機(jī)的一體。2、規(guī)則式布布局規(guī)則式布布局常用平行行或同心圓的的東、西向道道路組成整個(gè)個(gè)別墅區(qū)道路路骨架，使每每條道路均能能服務(wù)于兩邊邊別墅，這樣樣的道路投資資最省。戶(hù)單單元用地面積積相同，有利利于以后的出出售。當(dāng)城市市用地較緊張張時(shí)規(guī)則式布布局比較適合合。位于上海海閔行別園區(qū)區(qū)的“陽(yáng)光愛(ài)琴?！笔羌兟?lián)排別別墅社區(qū)，其其項(xiàng)目地塊為為三角形，地地塊面積并不不大（11萬(wàn)㎡）。設(shè)設(shè)計(jì)者以一條條橢圓形大道道作為社區(qū)主主干道，其他他支路與弧形形大道相連。支支路弧形大道道將地塊分割割成單元面積積大致相同的的小塊。這樣樣的規(guī)劃布局局有效地利用用了地塊，節(jié)節(jié)省了道路投投資，但小區(qū)區(qū)只有中心區(qū)區(qū)與非中心區(qū)區(qū)的分級(jí)，住住宅的識(shí)別性性與業(yè)主的歸歸屬感不強(qiáng)，規(guī)規(guī)則式布局的的缺點(diǎn)是分級(jí)級(jí)不是很準(zhǔn)確確，機(jī)動(dòng)交通通對(duì)別墅的影影響較大，有有時(shí)由于別墅墅排列過(guò)于規(guī)規(guī)整與密集，使使整個(gè)別墅區(qū)區(qū)的景觀缺少少變化。3、新的布局局方式規(guī)劃中中除了要注意意這種常見(jiàn)的的布局結(jié)構(gòu)外外，具體在布布置別墅單元元時(shí)，最合理理、最經(jīng)濟(jì)的的一種布置方方式應(yīng)為：道道路為東西向向，每條道路路能服務(wù)兩邊邊別墅，別墅墅單元為南北北狹長(zhǎng)形。這這樣，一方面面可以利用道道路寬度，加加大別墅的南南北日照間距距，一方面減減少單元面積積來(lái)節(jié)約用地地。對(duì)于北入入口的別墅，由由于擁有較大大的朝南花園園，因此環(huán)境境比南入口的的別墅好。如如位于奉賢市市海灣旅游開(kāi)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)的“金海灣別墅”，就是以一一條連接小區(qū)區(qū)主入口與次次入口多主干干道為社區(qū)中中的軸線(xiàn)，再再由與中軸線(xiàn)線(xiàn)相連的支路路將小區(qū)分割割成若干個(gè)小小組團(tuán)。這樣樣既使道路寬寬度得到了最最有效的利用用，又使地塊塊的價(jià)值得到到了充分的發(fā)發(fā)揮。時(shí)下別別墅的布局已已擺脫了行列列式、兵營(yíng)式式的水平。而而對(duì)組團(tuán)式也也進(jìn)行了改進(jìn)進(jìn)，多采用點(diǎn)點(diǎn)狀、流線(xiàn)型型布局、曲線(xiàn)線(xiàn)型組團(tuán)布局局或根據(jù)地理理位置進(jìn)行劃劃分的主題布布局形式，以以加強(qiáng)空間的的層次感，并并有效利用間間距，盡可能能組合出多種種豐富的布局局形式。例如如北京康城總總體規(guī)劃以曲曲線(xiàn)為母題，結(jié)結(jié)合組團(tuán)分布布，流暢生動(dòng)動(dòng)，建筑空間間疏密有致。四四、規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)實(shí)例不同的的別墅社區(qū)均均有與之相配配合的設(shè)計(jì)特特點(diǎn)，下面以以度假型別墅墅社區(qū)以及最最新的獨(dú)院住住宅兩種社區(qū)區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)特點(diǎn)及相關(guān)關(guān)項(xiàng)目實(shí)例說(shuō)說(shuō)明。1、度假型別墅墅的規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)度假型別墅墅區(qū)一般位地地自然環(huán)境優(yōu)優(yōu)越的旅游度度假區(qū)、風(fēng)景景名勝區(qū)當(dāng)中中，因此，在在規(guī)劃當(dāng)中，首首先要充分結(jié)結(jié)合原有自然然地形地貌，使使別墅與周?chē)鷩匀荒苋跒闉橐惑w。別墅墅單元面積要要大，最好能能在2畝左右為宜宜，以提供舒舒適宜人的度度假環(huán)境。別別墅區(qū)實(shí)際上上相當(dāng)于一個(gè)個(gè)大型旅館，每每個(gè)別墅相當(dāng)當(dāng)于旅館的客客房，所以別別墅單體功能能上與一般住住宅不同，每每個(gè)房均要設(shè)設(shè)計(jì)成套間（即即帶衛(wèi)生間），每每個(gè)房間要大大（25-30平方米），有有時(shí)客廳、廚廚房倒不一定定需要。別墅墅區(qū)的服務(wù)配配套設(shè)施主要要有商業(yè)、餐餐飲、娛樂(lè)、運(yùn)運(yùn)動(dòng)設(shè)施等。博博鰲藍(lán)色海岸岸位于自然風(fēng)風(fēng)景獨(dú)特的博博鰲，那里是是河流聚匯入入海處，河道道交錯(cuò)，水道道縱橫，地勢(shì)勢(shì)平坦，椰林林景致盡入眼眼簾。在此環(huán)環(huán)境下，度假假區(qū)的規(guī)劃盡盡量利用基地地本身的自然然條件，引水水造河，從傳傳統(tǒng)的江南水水鄉(xiāng)如烏鎮(zhèn)、同同里、周莊等等鄉(xiāng)鎮(zhèn)中吸取取養(yǎng)份，從而而提升營(yíng)造一一個(gè)有時(shí)代感感的現(xiàn)代中國(guó)國(guó)水鄉(xiāng)。博鰲鰲藍(lán)色海岸靠靠河而建，別別墅以排屋及及單體建筑的的不同方式營(yíng)營(yíng)造一個(gè)錯(cuò)落落有致的河景景，間中亦加加入小廣場(chǎng)，踏踏步，水埠碼碼頭，下水斜斜道等，使人人、水和建筑筑的關(guān)系更為為密切?？傮w體規(guī)劃方面，在在南面島嶼加加開(kāi)一段東西西向的運(yùn)河，河河中保留小島島，從而增加加了向河用地地。2、“獨(dú)院住宅”別墅社區(qū)規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)獨(dú)院院住宅由于位位于城市當(dāng)中中，受城市用用地及別墅買(mǎi)買(mǎi)主經(jīng)濟(jì)承受受能力的限制制，別墅單元元面積占地不不能太大，約約在350-7700平方米為宜宜。別墅區(qū)與與城市交通聯(lián)聯(lián)系應(yīng)比較便便利，因?yàn)閯e別墅區(qū)與一般般居住區(qū)一樣樣需要各種文文教、商業(yè)、娛娛樂(lè)等生活服服務(wù)設(shè)施。由由于這種別墅墅區(qū)住戶(hù)均是是中高收入者者，他們對(duì)居居住環(huán)境品質(zhì)質(zhì)要求較高，因因此怎樣提高高別墅區(qū)的整整體環(huán)境質(zhì)量量，將是規(guī)劃劃設(shè)計(jì)的重點(diǎn)點(diǎn)。別墅建筑筑密度不能太太高，別墅區(qū)區(qū)空間變化應(yīng)應(yīng)豐富。由于于擁有自己的的獨(dú)院住宅仍仍是大多數(shù)人人一生的愿望望，所以將來(lái)來(lái)經(jīng)濟(jì)水平發(fā)發(fā)展到更高層層次時(shí)，這種種獨(dú)院住宅應(yīng)應(yīng)更受歡迎。康康橋半島首創(chuàng)創(chuàng)了“新獨(dú)院住宅”的居住理念念，樹(shù)立了近近郊中心城鎮(zhèn)鎮(zhèn)住宅建設(shè)的的成功典范，這這種近郊住宅宅發(fā)展模式的的核心是“工作在市區(qū)區(qū)，生活在近近郊”。簡(jiǎn)單說(shuō)就就是交通便利利的近郊開(kāi)發(fā)發(fā)超大規(guī)模的的住宅社區(qū)，以以較低的價(jià)格格提供給住戶(hù)戶(hù)更大、更好好的居住空間間以及完備的的生活配套設(shè)設(shè)施?！靶陋?dú)院住宅”的住宅模式式是一戶(hù)一幢幢樓，獨(dú)門(mén)獨(dú)獨(dú)院，并有獨(dú)獨(dú)立的花園和和車(chē)庫(kù)。它的的建筑形式介介于別墅和多多層住宅之間間，比別墅密密度大、面積積小，間距小小而合理；和和市區(qū)多層住住宅相比，同同樣的價(jià)格能能增加40-60平方米的居居住面積，更更寬敞舒適，有有更好的綠化化和空氣環(huán)境境?！靶陋?dú)院住宅”特點(diǎn)是“面積適中、功功能齊全”。在盡量控控制建筑面積積的同時(shí)，提提供多種功能能，做到設(shè)計(jì)計(jì)合理，布局局合理?！靶陋?dú)院住宅”是一種先進(jìn)進(jìn)的、成熟的的、符合中國(guó)國(guó)人未來(lái)居住住發(fā)展需要的的住宅模式。五五、別墅社區(qū)區(qū)的內(nèi)部交通通規(guī)劃社區(qū)內(nèi)內(nèi)部人的流動(dòng)動(dòng)包括步行和和車(chē)輛（包括括機(jī)動(dòng)車(chē)輛和和非機(jī)動(dòng)車(chē)輛輛）兩大類(lèi)型型，社區(qū)內(nèi)的的交通組織在在于創(chuàng)造方便便、安全與安安寧的居住環(huán)環(huán)境。小區(qū)的的交通形式可可分為動(dòng)態(tài)與與靜態(tài)兩類(lèi)。動(dòng)動(dòng)態(tài)交通組織織是機(jī)動(dòng)車(chē)行行、非機(jī)動(dòng)車(chē)車(chē)行和人行方方式的組織，靜靜態(tài)交通組織織則指各種車(chē)車(chē)輛存放的安安排。1、動(dòng)態(tài)交通通的組織動(dòng)態(tài)態(tài)交通的解決決在于道路布布局應(yīng)符合車(chē)車(chē)流與人流的的軌跡，實(shí)行行便捷、通順順、合流與分分流的不同處處理，保證交交通安全，同同時(shí)道路等級(jí)級(jí)設(shè)置清楚，區(qū)區(qū)分車(chē)行道、步步行道與綠地地小道，盡量量控制車(chē)輛進(jìn)進(jìn)入院落空間間之內(nèi)，以減減少噪音與不不安全因素。社社區(qū)的道路根根據(jù)規(guī)劃結(jié)構(gòu)構(gòu)可分別采用用三級(jí)或二級(jí)級(jí)路網(wǎng)。社區(qū)區(qū)主路是道路路的骨架，是是居民出行最最頻繁的通道道。它的線(xiàn)型型應(yīng)使居民能能順利便捷地地回到自己的的住處或到達(dá)達(dá)想云的地方方，但不應(yīng)暢暢通無(wú)陰，并并需防止外界界車(chē)輛任意穿穿行，做到“通而不暢，順順而不穿”，根據(jù)社區(qū)區(qū)的規(guī)模大小小和基地形狀狀常采用的有有“風(fēng)車(chē)型”、“環(huán)行型”、“折線(xiàn)型”、“曲線(xiàn)型”等等形式，道道路骨架一旦旦確定，社區(qū)區(qū)的規(guī)劃形式式也基本浮現(xiàn)現(xiàn)。優(yōu)秀的動(dòng)動(dòng)態(tài)交通組織織實(shí)際上是合合理的規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)的前提，因因?yàn)閷?shí)際上小小區(qū)的組團(tuán)劃劃分往往是通通過(guò)道路的分分割來(lái)實(shí)現(xiàn)的的。例如杭州州的金苑山莊莊，主干道實(shí)實(shí)現(xiàn)了組團(tuán)的的劃分，每幢幢單體建筑都都有支路與主主干道連接。道道路分級(jí)明顯顯，加上合理理的綠化布置置，減少了噪噪音污染等不不良因素。又又如杭州的另另一個(gè)別墅小小區(qū)“江南水鄉(xiāng)”的交通規(guī)劃劃，全區(qū)三級(jí)級(jí)道路分級(jí)明明顯。一級(jí)道道路連接兩個(gè)個(gè)主入口，二二級(jí)道路將各各組團(tuán)與一級(jí)級(jí)道路相連，三三級(jí)道路將各各單元與二級(jí)級(jí)道路相連，同同時(shí)也是步行行景觀道。2、靜態(tài)交通通的組織社區(qū)區(qū)中的停車(chē)、存存車(chē)方式普遍遍的有以下這這兩個(gè)類(lèi)型：：獨(dú)立式住宅宅和聯(lián)體住宅宅的獨(dú)立停車(chē)車(chē)房，這些停停車(chē)房都是住住宅的必備組組成部分，從從車(chē)房直接進(jìn)進(jìn)入住宅，是是最方便住戶(hù)戶(hù)的停車(chē)方式式。院落附近近存放。把汽汽車(chē)停放到住住宅的院落內(nèi)內(nèi)部，方便車(chē)車(chē)主出入。院院落內(nèi)存放是是車(chē)主最樂(lè)意意接受的方式式，但卻最易易干擾居民生生活，影響居居住。組團(tuán)入入口附近一側(cè)側(cè)或組團(tuán)之間間的場(chǎng)地上存存車(chē)；中心綠綠地下的車(chē)庫(kù)庫(kù)存車(chē)方式常常被一些別墅墅社區(qū)用于外外來(lái)車(chē)輛的存存放。除了以以下車(chē)輛存放放方式以外，世世茂湖濱花園園首創(chuàng)的“無(wú)煙城”概念，是將將整個(gè)車(chē)輛