金堂建材大市場項目可行性研究報告綱要

目錄引言第一章基礎(chǔ)篇一、“浙川建材中心大市場”項目根植社會經(jīng)濟基礎(chǔ)二、“浙川建材中心大市場”項目依托城鄉(xiāng)建設(shè)快速發(fā)展三、“浙川建材中心大市場”項目優(yōu)越黃金區(qū)位優(yōu)勢第二章概念篇一、戰(zhàn)略格局二、戰(zhàn)略定位三、資源優(yōu)勢四、開發(fā)理念五、前瞻性定位第三章項目篇一、項目名稱二、項目策劃投資建設(shè)單位三、項目選址四、政府優(yōu)惠政策第四章規(guī)劃篇一、規(guī)劃總原則二、規(guī)劃背景三、規(guī)劃指導(dǎo)思想四、規(guī)劃理念五、“浙川建材中心大市場”的功能組成六、主要建設(shè)項目七、規(guī)劃布局八、規(guī)劃目標(biāo)九、規(guī)劃規(guī)模第五章工程篇一、項目設(shè)計；二、工程施工建設(shè)主體內(nèi)容三、質(zhì)量安全保證體系建立第六章效益篇一、市場投入成本及效益二、項目投入費用三、產(chǎn)權(quán)式商鋪與超市經(jīng)營模式四、市場建成運作產(chǎn)生的初始效益五、多種經(jīng)濟成份聯(lián)營、聯(lián)建的投資方式六、政府招商引資優(yōu)惠政策七、項目實施提案意見第七章運作篇一、市場運作二、資金投放三、市場特色四、企業(yè)組織五、經(jīng)營管理機構(gòu)六、實施進(jìn)程第八章策劃篇一、運作基本策略概念二、市場定位三、經(jīng)營布局四、經(jīng)營策略五、招商機構(gòu)的組建和運作模式六、招商計劃七、招商策略八、促銷策略九、規(guī)劃建設(shè)“浙川建材中心大市場”的意義第九章企業(yè)篇一、浙江康帥投資二、中國博宇投資三、優(yōu)秀投資團隊編后一、對建材行業(yè)進(jìn)行全面考察、研究并策劃招商方案二、確保市場的經(jīng)營管理和招商策劃工作三、塑造市場行業(yè)形象，建立行業(yè)管理機制，成立市場運作中心四、引進(jìn)知名專業(yè)品牌，建立區(qū)塊專業(yè)市場，確保建材中心地位五、策劃組織“揚我中華，奮進(jìn)大西部”為主題的文化創(chuàng)意活動六、文藝搭臺，市場唱戲，政府扮演，品牌提升七、項目設(shè)計突出江浙市場建設(shè)特色『浙川建材中心大市場』項目可行性研究報告綱要引言金堂區(qū)地處成都東北部，位于成、德、綿經(jīng)濟帶中心，面積1156平方公里，人口86萬。金堂區(qū)是金堂作為大成都的有機組成部分，具備打造“世界現(xiàn)代田園城市”獨特的資源稟賦和優(yōu)良的自然“本底”。新都-青白江-金堂組團成北副中心的一部分，金堂主要依托于良好的自然環(huán)境和生態(tài)環(huán)境，重點發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)與現(xiàn)代生態(tài)旅游業(yè)，工業(yè)主要以副產(chǎn)品加工、電力資源、機械冶金、制鞋包裝、電力等五大產(chǎn)業(yè)為主。，經(jīng)過幾十年的發(fā)展，特別是改革開放30年以來，發(fā)揮新工業(yè)區(qū)優(yōu)勢，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，增加技改投入，開展招商引資，加強環(huán)境保護。2009年全區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值達(dá)到100多億元，其中規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值達(dá)到16億元。按照“全域成都”理念的產(chǎn)業(yè)定位，金堂區(qū)在強有力的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)支撐下，依托優(yōu)越的交通條件和資源優(yōu)勢，承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，引進(jìn)關(guān)聯(lián)度高的企業(yè)形成產(chǎn)業(yè)聚集效益明顯、特色鮮明、綜合競爭實力強的生態(tài)型“世界現(xiàn)代田園城市”。第一章基礎(chǔ)篇金堂縣地處成都平原東北部，東經(jīng)104°20′37"～104°52′56"、北緯30°29′10"～30°57′41"之間?？h境東鄰中江縣，西連成都市青白江區(qū)、龍泉驛區(qū)，南靠樂至縣、簡陽市，北接廣漢市、中江縣?？h城距成都市中心區(qū)30KM、新都區(qū)26、廣漢市20KM、中江縣45KM、青白江區(qū)15KM、龍泉驛區(qū)36KM。全縣總?cè)丝?6萬人。全縣幅員面積1156平方公里，轄21個鄉(xiāng)鎮(zhèn)和1個省級工業(yè)開發(fā)區(qū)，金堂是“成都平原經(jīng)濟圈”內(nèi)的重點發(fā)展縣和成都市“特色產(chǎn)業(yè)發(fā)展區(qū)”。一、“浙川建材中心大市場”項目根植社會經(jīng)濟基礎(chǔ)1、縣城趙鎮(zhèn)雄踞千里沱江之首，沙河、毗河、金河穿城而過，有“天府花園水城”之美譽，曾榮獲“中國人居環(huán)境范例獎”、“四川省文明縣城”、“省級園林城市”、“成都十大魅力城鎮(zhèn)”等殊榮，并成功創(chuàng)建國家級生態(tài)示范縣。金堂縣旅游景點眾多，有文物保護單位３６個，其中：全國1個、省級２個，市級７個，縣級２６個。素有“金玉滿堂”的金堂，山水以“青幽綺麗，聞名蜀中”，自古為川西旅游勝地。昔有“韓灘春漲”等八大景色，今有“南宋瑞光寶塔”、“云頂石城遺址”、“五鳳觀圣宮”、梨花溝、三學(xué)山、沱江小山峽、九龍長湖、天府水城、綠島景區(qū)等。2、2007年全縣實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值791126萬元，按可比價格計算比2006年增長13.7%，其中：第一產(chǎn)業(yè)增加值276686萬元，增長6.5%；第二產(chǎn)業(yè)增加值233000萬元，增長24.2%；第三產(chǎn)業(yè)增加值281440萬元，增長12.4%。固定資產(chǎn)投資增長30.3%，總額達(dá)到522647。全口徑財政收入76321萬元，增長83.2%，其中地方財政收入51441萬元，增長117.1%。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和農(nóng)民人均純收入分別達(dá)到10606元和4690元。城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額65.2億元，金融機構(gòu)現(xiàn)金收入1112699萬元，現(xiàn)金支出1149995萬元，現(xiàn)金凈投放37296萬元。3、全縣規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)完成總產(chǎn)值37.5億元，同比增長44.9%；實現(xiàn)工業(yè)增加值12.35億元，增長34.7%，高于全市增加值增速8.4個百分點，增速位列全市第一。二、“浙川建材中心大市場”項目依托城鄉(xiāng)建設(shè)快速發(fā)展1.縣城趙鎮(zhèn)先后榮獲省級衛(wèi)生縣城、省級園林城市、全國城市環(huán)境綜合整治優(yōu)秀縣城、全國創(chuàng)建文明小城鎮(zhèn)示范點、全國生態(tài)環(huán)境縣城創(chuàng)模示范點，國家建設(shè)部頒發(fā)的“中國人居環(huán)境范例獎”。2.實施創(chuàng)省級園林城市，全省一流縣城和西部花園水城、成都游樂中心建設(shè)。2007年,金堂城市改造實現(xiàn)提檔升級，中心城市功能更加完善，城市核心競爭力進(jìn)一步提升，全縣城市化率提高了3個百分點。3.為爭創(chuàng)國家園林縣城奠定了堅實基礎(chǔ)。城市經(jīng)營和城市營銷力度進(jìn)一步加大，以市場換資金、資源換資金、項目換資金的“三換”方式有效運作，“天府水城，人居金堂”品牌和“成都買房，首選金堂”更加深入人心。4.房地產(chǎn)方興未艾。發(fā)展層次和水平整體提升，打造精品樓盤，不斷提升房地產(chǎn)附加值，以房地產(chǎn)開發(fā)推動了天府水城建設(shè)。完成房地產(chǎn)開發(fā)投資5.3億元，同比增長26.2%；商品房成交6000宗，成交金額13億元，同比增長50.1%。房地產(chǎn)招商引資力度加大。以親水為特色，隨著城市景觀、基礎(chǔ)設(shè)施、城市文化建設(shè)的推進(jìn)和“休閑、會務(wù)、旅游、人居”功能的強化，“天府水城”的創(chuàng)業(yè)環(huán)境更優(yōu)，人居環(huán)境更佳。5.城市建設(shè)與基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善。2009年，縣城道路面積130萬平方米。城市日供水能力5萬噸，全年供水總量686萬立方米。全年城市天然氣供氣量2020萬立方米，天然氣用氣戶數(shù)27095戶，用氣人口8.5萬人。液化石油氣供氣總量320噸，用氣戶數(shù)1260戶，用氣人口0.38萬人。城市交通不斷壯大，出租汽車發(fā)展迅速。城內(nèi)公共汽車營運車輛69輛，客運總量120萬人次?？h城出租汽車170輛。6.交通郵電迅速發(fā)展。全縣公路總里程1593公里，通公路的鄉(xiāng)鎮(zhèn)21個，通公路的村數(shù)186個。7.通訊建設(shè)日新月異。全縣固定用戶數(shù)10.23萬戶，其中住宅8.15萬戶。建有80座中國移動和35座中國聯(lián)通通訊塔，通訊信號覆蓋全境，移動客戶數(shù)16萬戶?？h水利資源豐富建有中型水庫1座，小（一）型水庫12座，?。ǘ┬退畮?0座；沙河、金河、毗河、沱江、資水河流經(jīng)縣境。金堂是省、市規(guī)劃的成都地區(qū)火電電源點，建有中美合資愛依斯?凱華燃機電廠，建有總投資50億元人民幣，裝機容量2×60萬千瓦的成都金堂電廠2座，兩臺機組分別于2007年6月、10月并網(wǎng)發(fā)電。三、“浙川建材中心大市場”項目優(yōu)越黃金區(qū)位優(yōu)勢1、項目區(qū)位：位于成都市金堂成金快速通道終點兩側(cè)。距成都28公里，北鄰毗河，隔毗河與青白江區(qū)相鄰，距西部鐵路物流中心直線距離2公里，東與金堂主城區(qū)接壤，南距成南高速8公里、成都第二機場15公里。2、投資及規(guī)模：項目占地8000畝，總投資約l60億元。項目建成后，總產(chǎn)值約240億元，創(chuàng)造利稅約78億元，將容納入?yún)^(qū)企業(yè)l400家，創(chuàng)造就業(yè)崗位6一12萬個。3、便捷的交通：項目在成都半小時經(jīng)濟圓。強勢的資源聚集效應(yīng)：隨交通網(wǎng)絡(luò)涌入金堂的不只是人流，還有物流、商流、資金流、信息流，為新城發(fā)展帶來巨大商機。四、黃金口岸：成金復(fù)合工業(yè)新城地處國際鐵路物流樞紐、成都第二機場、新都物流中心三個物流樞紐的中心黃金口岸，得天獨厚的物流條件為項目創(chuàng)造無限的發(fā)展空間。“長風(fēng)破浪會有時，直掛云帆濟滄?！薄Ｄ壳?，金堂正在構(gòu)建和諧發(fā)展的新型工業(yè)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、航空經(jīng)濟的投資環(huán)境。金堂將成為一座成都的“城在水中生，水在城中流，城在林中長，林在城中見”山水生態(tài)名郡。第二章概念篇一、戰(zhàn)略格局“三點一線，十字交叉”由山水生態(tài)城、航空工業(yè)城、自主創(chuàng)新城、邊貿(mào)重鎮(zhèn)、歷史文化古鎮(zhèn)新城三點一線、十字交叉的戰(zhàn)略格局。1、、金堂新型建材：金堂工業(yè)區(qū)被確定為成都市新型建材制造業(yè)生產(chǎn)基地。獨立規(guī)劃2平方公里建設(shè)“成都新型建材工業(yè)園”，全力打造西部最大新型建材產(chǎn)業(yè)集群，凸顯金堂新型建材產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢。2、實施“七大工程”，精心塑造人居品牌金堂交通：金堂縣縣城距成都36公里，時空距離半小時，規(guī)劃面積21.6平方公里，建成區(qū)面積16平方公里。金河、沙河、毗河穿城而過，城內(nèi)水域面積達(dá)3.2平方公里，山、水、樹、草自然和諧，人居優(yōu)勢突出，是成都市境內(nèi)最適宜人居的城市之一，享有“花園水城”之美譽。金堂“七大工程”:一是實施毗河沿岸綜合改造工程。二是實施金堂峽拓寬工程。三是實施城市景觀工程。四是實施生態(tài)人居工程。形成了以金堂中心廣場周邊建筑為標(biāo)志的現(xiàn)代化城市形象，一街一景、一樓一品、一處一貌，環(huán)境幽雅，特色鮮明。五是實施城市基礎(chǔ)設(shè)施改造工程。促進(jìn)城市基礎(chǔ)設(shè)施上檔升級，提升城市形象。六是實施環(huán)保、環(huán)衛(wèi)工程。七是打造水上游樂中心。充分利用我縣得天獨厚的水資源優(yōu)勢，全面塑造“天府花園水城，休閑人居金堂”的旅游品牌，重點打造水上游樂中心，成為成都市最大的城市水上游樂區(qū)之一。二、戰(zhàn)略定位金堂---生態(tài)立區(qū)。工業(yè)強區(qū)、物流興區(qū)、商貿(mào)活區(qū)，建設(shè)成都北部新城、構(gòu)建和諧金堂。天府花園水城---縣城趙鎮(zhèn)雄踞千里沱江之首，沙河、毗河、金河穿城而過。中國人居環(huán)境示范單位；四川省文明縣城；四川省園林城市；成都十大魅力城鎮(zhèn)；成功創(chuàng)建國家級生態(tài)示范縣；全力打造西部最大新型建材產(chǎn)業(yè)集群，凸顯金堂新型建材產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢。三、資源優(yōu)勢1、土地資源金堂縣地處川西平原與川中丘陵交換地帶，幅員面積1154平方公里，折合1730313畝。其中：平壩180645畝，占總面積的10.4%，淺丘611644畝，占總面積的35.3%，深丘574068畝，占總面積的33.2%，低山區(qū)353955.79畝，占總面積的21.1%。為不同企業(yè)的引進(jìn)提供了可供選擇的豐富的土地資源。2、交通資源優(yōu)勢：①構(gòu)成公路、航空、輕軌、高速立件交通網(wǎng)絡(luò)，成為成通周邊道營交通最為發(fā)過便捷的郊縣之一。②成為成都市三圈嘗8個市縣中的首個進(jìn)入“半小時經(jīng)濟圈”城市。③成為成綿高速、成南高速、足成都郊是中唯一兩條高速的郊縣。④城南鐵路、過成鐵路橫貫。⑤成都第二機場規(guī)劃刊，將建成國際復(fù)合性樞紐機場，與之套配的輕軌、高速公路，以機場為中心，將規(guī)刊建設(shè)金堂航空城。金堂---大環(huán)境構(gòu)筑大和諧，大產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)大發(fā)展，大交通通暢大物流。金堂---逐步形成西部地區(qū)具有相當(dāng)競爭力，經(jīng)濟實力雄厚、科學(xué)教育發(fā)達(dá)、服務(wù)體系完備、城市布局合理、基礎(chǔ)設(shè)施完善、生態(tài)環(huán)境良好、社會高度文明的一座現(xiàn)代化都市。四、開發(fā)理念金堂是一個名副其實的西部地區(qū)，且最具經(jīng)濟影響力、暴發(fā)力的經(jīng)濟發(fā)展城市。針對成都市大小不等的十幾個建材市場現(xiàn)狀與城市建設(shè)條件，我們的理念是：“充分利用本地市場資源，采用跨越式投資開發(fā)，提升產(chǎn)品價值及社會綜合效益”的戰(zhàn)略。且與浙江、上海、江蘇、廣州等沿海地區(qū)市場進(jìn)行接軌兼容，采用“市場切入，產(chǎn)品推進(jìn)，供需銜接，多度空間融資招商”，利用市場經(jīng)濟發(fā)展的紐帶，高度聚集人流、物流、信息流，以市場帶動產(chǎn)業(yè)，通過市場走向世界的專業(yè)化市場開發(fā)新理念。五、前瞻性定位本項目有三大：大背景、大規(guī)劃、大氣魄。時逢四川西部大開發(fā)、大建設(shè)、大變革、大發(fā)展時機，植入成熟的市場經(jīng)營理念，打造獨具魁首的綜合商貿(mào)航母。1、高起點規(guī)劃本項目從金堂市場建設(shè)的現(xiàn)狀出發(fā)，揚長避短，超大面積的規(guī)劃，提供完善配套，采用先進(jìn)管理模式，集商務(wù)、辦公、購物、休閑于一體的商貿(mào)建材衛(wèi)星城。2、大市場格局本項目在規(guī)劃上充分利用交通、體量、區(qū)位的優(yōu)勢，挖掘成都（金堂）市場的內(nèi)在潛力，緊接與現(xiàn)有的市場格局相配套，最終形成了與青白江聯(lián)手打造的一個“大中有精，全中有?！钡奈鞑拷ú暮侥福?、大手筆造勢本項目的開發(fā)實施，需要營造一種大手筆的凌空氣勢，宣傳推動本項目向高檔化、品牌化發(fā)展。在不斷積累中，最終完成集各類專業(yè)市場于一體、餐飲生活辦公等配套設(shè)施完善的、體現(xiàn)地方文化特色的綜合性商貿(mào)建材大市場！第三章項目篇一、項目名稱——浙川建材中心大市場。成都屬全國大城市之列，省市政府正全力把成都打造成一個具有國際品牌的生態(tài)都市。本項目以成都“城區(qū)大商場，城郊大市場，城外大物流”的城市建設(shè)及大戰(zhàn)略為基調(diào)；以特定的大區(qū)位、大輻射、大交通、大物流為襯托；以項目的大規(guī)劃、大規(guī)模、大投資造勢；營造大市場、大商貿(mào)、大空間、大功能、大服務(wù)的商業(yè)大氛圍，形成與成都（金堂）生態(tài)大都市相協(xié)調(diào)的大國際建材中心。二、項目策劃投資建設(shè)單位由浙江博宇集團、浙江康帥公司籌成立建“浙川建材中心大市場置業(yè)”三、項目選址成金復(fù)合工業(yè)新城新型建材城規(guī)劃區(qū)內(nèi)：浙川建材中心大市場定位定性基于從規(guī)劃、成都新型建材城分布的現(xiàn)狀出發(fā)，有利于城市建設(shè)，交通物流組織。項目定位滿足以下幾點。1、布局——門類齊全，大中有精，全中有專，有利資源共享，減少重復(fù)建設(shè)。2、定位——交通便捷、梳理安全、方便管理、減少環(huán)境污染，有利于城市建設(shè)。3、規(guī)劃——體現(xiàn)出市場的各種專業(yè)特色，反應(yīng)出市場的各種個性和傳統(tǒng)文化，有利于人性管理，保證可持續(xù)性發(fā)展。①市場構(gòu)成元素建材市場所組成的元素有：建筑五金、竹木家居、裝飾陶瓷、油漆涂科、建材石材等建材相關(guān)門類，同時為市場配備服務(wù)休閑、物流倉儲管、商務(wù)信息中心、精品城、物業(yè)管理、建筑雕像等附屬功能，從而形成城中規(guī)模最大、品類最全、環(huán)境最好、管理最佳的一站式商貿(mào)批發(fā)市場。②用地規(guī)模：約600畝；③市場形成，可容納2萬人以上的消費規(guī)模。四、政府優(yōu)惠政策1、招商引資政策2、稅收優(yōu)惠政策；3、規(guī)費減免政策；4、市場經(jīng)營準(zhǔn)入政策；5、投資環(huán)境的其它政策；6、市場入住及稅務(wù)政策。(1)實行稅收優(yōu)惠政策(地方財政收入部分)；(2)經(jīng)營戶入駐市場前三年免收，后三年按收繳部分的50%獎返經(jīng)營戶；(3)對進(jìn)駐市場的經(jīng)營戶，免收各種辦證費用；(4)任何單位未經(jīng)縣政府的批準(zhǔn)，不得進(jìn)入市場收取任何費用；(5)為提高市場經(jīng)營者的經(jīng)營能力使市場快速形成規(guī)模，要求銀行對購買市場商鋪的給予按揭貸款的信貸政策；(6)應(yīng)作為城鎮(zhèn)居民的待遇幫助解決入住經(jīng)營戶的戶口、子女上學(xué)等問題，作為農(nóng)村城市化建設(shè)進(jìn)程的一條主要政策。第四章規(guī)劃篇一、規(guī)劃總原則首先可以確定，中國浙川建材中心大市場必須是經(jīng)成都市政府批準(zhǔn)設(shè)立的大型建材專業(yè)市場。市場總占地33萬平方米。經(jīng)營區(qū)域劃分：陶瓷制品交易區(qū)、木板線材交易區(qū)、建筑石材裝飾交易區(qū)、水暖五金電器區(qū)、舊貨調(diào)劑交易區(qū)、油漆涂料交易區(qū)。市場規(guī)劃體現(xiàn)以下原則：規(guī)劃一：以人為本，環(huán)境至上。營造市場天地人三合環(huán)境，觸入城市森林點、線、面綠色空間，規(guī)劃庭院式市場經(jīng)營場所。規(guī)劃二：統(tǒng)一市場裝璜設(shè)計，嚴(yán)格裝璜施工。為方便消費者，市場免費為裝潢設(shè)計公司提供辦公場所，保證從設(shè)計、購材、裝修的全程服務(wù)；規(guī)劃三：市場設(shè)立專門物業(yè)管理，嚴(yán)格整合、強化管理、精心動作，繁榮市場。規(guī)劃四：市場規(guī)劃成交額200億元以上，創(chuàng)稅利20億以上，解決社會影響就業(yè)10萬人；規(guī)劃五：市場一切活動以政府為軸線，做到市場搭臺，文化唱戲，政府扮演，打造一流市場、一流品牌；規(guī)劃六：市場的發(fā)展，最大限度帶動金堂地區(qū)建材裝潢業(yè)、金融保險業(yè)、通訊運輸業(yè)、餐飲服務(wù)業(yè)和房地產(chǎn)等第三產(chǎn)業(yè)的掀起，從而有力的推動了當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟建設(shè)；規(guī)劃七：大市場的規(guī)劃，從西部經(jīng)濟崛起發(fā)展的實際出發(fā)，開創(chuàng)西部地區(qū)大型綜合性建材市場的歷史，打造西部中心建材市場航母，成為金堂乃至成都的新的經(jīng)濟增長點，從而推動金堂的城市化進(jìn)程。二、規(guī)劃背景(一)、建材商圈構(gòu)成與城市發(fā)展大環(huán)境需要成都市建材商品經(jīng)營主要有陶瓷市場、木板線材交易市場、建筑石材裝飾市場、水暖五金電器市場、油漆涂料市場等。主要集中在北三環(huán)(焦貓大道)一線內(nèi)側(cè)，大小建材市場7個，各種形式物流點10多處，由此而構(gòu)成了成都建材中心商圈。眾多的建材市場與物流，造成此路段交通堵塞、環(huán)境污染嚴(yán)重影響市容市貌，成都的城市發(fā)展須急待解決大交通大物流的市場業(yè)態(tài)問題。(二)、市場內(nèi)在競爭發(fā)展必然結(jié)果需要近兩年來，特別是“”汶川大地震后，成都市商業(yè)用地的大量開發(fā)，商業(yè)物業(yè)大量供應(yīng)市場，過度的市場供應(yīng)，打破了市場供需平衡。伴隨著商業(yè)物業(yè)的大量供應(yīng)，一些新建的市場也紛紛登場亮相。這些新的市場的開業(yè)，給新經(jīng)濟建設(shè)的成都市建材商業(yè)市場帶來巨大的商機與挑戰(zhàn)。但是，名種矛盾的存在，使整體行業(yè)的效益水平降低，品牌建設(shè)受阻，大大不利現(xiàn)代化城市的發(fā)展。①市場競爭進(jìn)入白熱無序狀態(tài)；②有限的城市資源不能有效共享；③城市交通、環(huán)境、管理成本增加；④社會秩序、公共安全問題日益突出。(三)、市場消費發(fā)展需要1、消費水平成都市城區(qū)人口1190萬，人均收入水平越來越高，致使建材商業(yè)消費水平走高，消費能力擴張，局限性的建材供應(yīng)市場已成為成都市商業(yè)發(fā)展的瓶頸。2、消費發(fā)展趨勢成都市是四川至西部人口、交通、經(jīng)濟、戰(zhàn)略的重要區(qū)域中心，經(jīng)濟發(fā)展迅速，有強勢產(chǎn)業(yè)支撐，加上大量新型商業(yè)市場的進(jìn)駐，建設(shè)“浙川建材中心大市場”已成必然。(四)、成都市建設(shè)川中大都市的需要。成都市及青白江、新都、金堂，甚至德陽地域廣漢等周邊經(jīng)濟增長迅，作為成都城市網(wǎng)絡(luò)的衛(wèi)星城鎮(zhèn)，城鄉(xiāng)建設(shè)成為了成都建設(shè)的排頭堡，顯而現(xiàn)見的大規(guī)模建設(shè)為建材大市場的存在，提供了客觀基礎(chǔ)條件。倡導(dǎo)城市文明，注重人居環(huán)境，這是人類進(jìn)步的象征。且成都市是歷史文化名城。而老城區(qū)的現(xiàn)狀卻與此不相匹配，相關(guān)建材專業(yè)市場在老區(qū)布設(shè)、構(gòu)筑陳舊、經(jīng)營雜亂、車人擁堵，嚴(yán)重影響街容市貌，消防安全隱患無窮，同時更不利于城市井然有序地建設(shè)發(fā)展。在此，市政府提出把成都市建設(shè)成花園城市，為徹底改變成都市的市容市貌指明了方向。因而建材專業(yè)的市場改造，勢在必行。(五)、城市政策法制建設(shè)好需要。市國土局、建設(shè)規(guī)劃局發(fā)出通知。通知根據(jù)《土地管理法》、《城市規(guī)劃法》的相關(guān)規(guī)定，熊貓大道沿線租用土地修建的違建市場、倉儲、物流、停車場將依法拆除。2010年3月2日(六)、招商引資，發(fā)展金堂經(jīng)濟需要。沿海經(jīng)濟發(fā)展迅速，但受各種貧缺資源的制約，因此向中西部地區(qū)延伸為大勢所趨。政府招商引資大門敞開，各路有識之士紛沓而至。天時地利人和的投資環(huán)境，成都是投資經(jīng)商的最佳選擇。(七)、政府的支持，建設(shè)金堂建材中心市場需要。規(guī)劃開發(fā)“浙川建材中心大市場”項目，既是政府為民辦實事的好項目，同時也是老百姓自己的項目。①有利推進(jìn)城市兩個文明建設(shè)；②充分合理保護環(huán)境，有利市場資源共享；③有利促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和發(fā)展；④有利勞動力的安排，解決再就業(yè)的問題；⑤有利創(chuàng)稅，增加地方財政收入。5.開發(fā)商的理念，總結(jié)沿海地區(qū)諸多成功的市場開發(fā)經(jīng)驗，堅持以人為本，務(wù)實創(chuàng)新，用“動則變，變則發(fā)展”的市場經(jīng)營理念，全新策劃打造金堂“浙川建材中心大市場”。三、規(guī)劃指導(dǎo)思想開發(fā)“浙川建材中心大市場”項目，堅持以四川省政府提出“堅持體制創(chuàng)新、管理創(chuàng)新，合理調(diào)整交通運輸結(jié)構(gòu)，加快四川省交通現(xiàn)代化進(jìn)程，促進(jìn)全省國民經(jīng)濟持續(xù)快速健康發(fā)展”的規(guī)劃指導(dǎo)思想?？傮w以成都市“花園城市”、“城區(qū)大商場、城郊大市場、城外大物流”為基調(diào)；充分發(fā)揮金堂的地理區(qū)域優(yōu)勢，始終貫穿“建好市場，服務(wù)城市，促發(fā)經(jīng)濟”這條主線；用“大解決、大改革、大開放”的筆法，重彩喧染，使之高度云集科技、信息、市場、物流、商住、休閑、娛樂、生態(tài)于一體的高品味、多層次、親自然的一站式綜合性四川西部建材物流市場中心。四、規(guī)劃理念1、專業(yè)化：布局門類齊全，大中有精、全中有專；2、主導(dǎo)型：形成四川省乃至西部中國最大建材批發(fā)市場；3、高起點：充分考慮建材市場，發(fā)揮制高點優(yōu)勢；4、強輻射：憑借地理區(qū)域優(yōu)勢、交通優(yōu)勢，使其形成具有強輻射能力的建材批發(fā)市場；5、超前定位：對市場形態(tài)及功能配置實行超前設(shè)計，充分體現(xiàn)其項目的領(lǐng)先主導(dǎo)地位；6、一站式：綜合性大型建材批發(fā)配置中心。五、“浙川建材中心大市場”的功能組成“浙川建材中心大市場”應(yīng)具備完善的功能。如交易、管理、倉儲、物流、會展、綜合服務(wù)等功能，缺一不可。但因市場的功能組成與其發(fā)展階段有關(guān)，因而“浙川建材中心大市場”在不同的發(fā)展階段，其組成功能也各有側(cè)重。六、主要建設(shè)項目根據(jù)“浙川建材中心大市場”的功能定位，以及市場功能完善的需要，主要建項目有：1、市場區(qū)、商住倉儲結(jié)合，便于招商，也便于經(jīng)營及使用，有利于市場前期培育；2、辦公樓：物管、工商、銀行、稅務(wù)等一站式服務(wù)設(shè)施，商務(wù)辦公樓；3、公共設(shè)施。為經(jīng)營戶、外來客商、區(qū)域服務(wù)的公共設(shè)施；為經(jīng)營戶服務(wù)為主的商業(yè)、文化體育、醫(yī)療教育等公共設(shè)施；4、倉儲物流：配合大物流所開展的適度的倉儲物流設(shè)施。5、會展中心：開發(fā)后期建設(shè)；6.配套商住、公共服務(wù)設(shè)施為市場服務(wù)：為專業(yè)市場配套的商住以多層公寓與并配建幼兒園、小學(xué)等設(shè)施；7.大型交易場館：采用較大體量的交易場館，為市場交易活動服務(wù)。8.停車場：在各區(qū)塊內(nèi)，市場主要出入口附近安排。9.中心廣場：結(jié)合會展中心等重要建筑建設(shè)。七、規(guī)劃布局（一）市場交易建筑類型：交易類建筑是商貿(mào)市場的主體，現(xiàn)在主要有大棚市場、商鋪街、大型交易場館等形式，本期主要以大型超市形式為主，商鋪街區(qū)為輔的市場開發(fā)模式。1.商鋪街區(qū)：主要為散戶服務(wù)。發(fā)展方向為特色商業(yè)街區(qū)。2.大型交易場館：對外在形式上接近大型百貨商場，內(nèi)部分隔為各個大小不等的空間作為基本交易單元，樓梯電梯以及衛(wèi)生設(shè)施為市場的主要內(nèi)部公共建筑。部分大型交易場館內(nèi)留有大尺度交易展示空間，兼有展示中心的功能。（二）商貿(mào)市場的效能組織市場效能分為動態(tài)效能和靜態(tài)效能兩部分，其效能流線組織包括對外和內(nèi)部兩方面流線；同時，根據(jù)運輸內(nèi)容的不同，流線又可分為貨物流線（機動車、非機動車）和人的流線（公交車、自備車、非機動車、步行）。1.動態(tài)交通組織（1）對外交通①對外物流：市場內(nèi)物流出入既需要依托交通主干道，同時又要減弱車輛頻繁出入對效能主干道帶來的干擾，往往利用次干道匯集車輛。同時，物流中心和流出入口間的貨物流線應(yīng)簡潔，避免對市場內(nèi)部的物流和人流產(chǎn)生干擾。②對外人流：市場內(nèi)人流出入方式為乘坐機動車（公交車、自備車）、駕駛非機動車、步行等。市場的人流出入口應(yīng)與物流出入口分開，公交車?？空?、自備車停車場等與人流的集散點應(yīng)有便捷的聯(lián)系，而且不應(yīng)深入市場內(nèi)部。（2）內(nèi)部交通①內(nèi)部物流：主要為物流中心至商鋪以及商鋪之間的商品運送兩類，一方面需要避免與對外貨流、人流的交叉干擾；另一方面，需要減少對市場內(nèi)部人流的干擾。通常根據(jù)貨流內(nèi)容和流量大小，可選擇分時段供貨或非機動車運貨等方式來組織安排內(nèi)部物流。②內(nèi)部人流：人流的組織應(yīng)以人車分流為原則，保證步行交通的安全，在主要步行流線上，宜設(shè)置一定面積的步行游憩區(qū)域，配置休息設(shè)施。2.靜態(tài)交通組織⑴停車場種類停車場包括物流車輛停車場、公交車輛停車場、自備車輛停車場和非機動車停車場。⑵停車場設(shè)置①物流車輛停車場需與物流中心聯(lián)系密切，與市場的貨運出入口聯(lián)系便捷；②公交車輛、自備車輛停車場宜接近人流集散點；③非機動車停車場可遵循相對集中的原則散布于交易區(qū)的。⑶停車指標(biāo)機動車以小型汔車為標(biāo)準(zhǔn)車型進(jìn)行換算，大型貨運車輛及公交車輛的換算系數(shù)為；地面停車場單位停車面積為～平方米。3、浙川建材中心大市場的交通組織⑴動態(tài)交通組織①市場對外交通依托的相關(guān)交通主干道；②對外物流：利用次干道匯集出入車輛、倉儲、物流部分沿物流次干道布置；③對外人流：依托公交車?？空驹O(shè)人流出入口，市場的公交車、自備車出入口與物流出入口分開設(shè)置；④內(nèi)部物流：分時段供貨方式，在市場營業(yè)結(jié)束后進(jìn)行內(nèi)部物流，特殊情況時，用非機動車運送；⑤內(nèi)部人流：人流組織實行人車分流，在主要步行流線上設(shè)置游憩區(qū)域，配置休息設(shè)施。⑵靜態(tài)交通組織①停車場：設(shè)置物流車輛停車場、公交車輛停車場、自備車輛停車場和非機動車停車場；②停車場方式以地面停車為主；③停車指標(biāo)：物流停車指標(biāo)宜按每100平方米建筑面積個計算；自備車停車指標(biāo)按每100平方米建筑面積1個計算；非機動車停車指標(biāo)宜按每100平方米建筑面積3個計算?？傊覀儚恼愦ńú闹行拇笫袌霾季忠约鞍l(fā)展的客觀實際與超前的經(jīng)營理念出發(fā)，捕捉城市發(fā)展在時間、空間上的差節(jié)，贏得資源利用的最佳時機，獲得資源利用的最大空間，占得資源利用的最高制點。做到點、線、面之間的科學(xué)分析，準(zhǔn)確定性、定位、定量，保證市場信息化、規(guī)模化、郊區(qū)化的功能發(fā)揮。在金堂特定的區(qū)位上，打造西部一流的云集科技、信息、市場、物流、商住、休閑、娛樂、生態(tài)于一體的高品味、多層次、親自然的一站式綜合性的建材批發(fā)市場。八、規(guī)劃目標(biāo)占地約600畝，區(qū)間規(guī)劃日人流量3萬人，總投資6億元人民幣，設(shè)計年成交額億元/畝，創(chuàng)稅金：600畝×億元/畝×九、規(guī)劃規(guī)模1.綜合技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)(初步估算數(shù)據(jù))：①用地性質(zhì)：商業(yè)市場綜合用地；②建筑密度：＜35%；③容積率：1∶1.2～1.5；④綠化率：≥20%；⑤建筑間距：≥1∶1.0（H）；2.綜合用地平衡：總用地約600畝.建筑占地：35%×600=210畝.（140000㎡），總建筑面積：140000㎡×(1∶1.2～1.5)=196000㎡，園林綠化用地600畝×20%=120畝，停車楊用地72畝。綜合用地平衡表：綠化用地（畝）道路用地（畝）公共用地（畝）營業(yè)房及配套用地（畝）合計（畝）12018090210600總體規(guī)劃內(nèi)容一覽表規(guī)劃內(nèi)容綜合市場、商務(wù)辦公、物業(yè)管理、中心廣場、中心綠地會展中心、市場管理、商業(yè)服務(wù)五金燈具、竹木家具、裝飾陶瓷、油漆涂料、建筑石材線材板材、倉儲物流、附屬商品第五章工程篇一、項目設(shè)計；(1)地質(zhì)勘察設(shè)計；(2)規(guī)劃初步設(shè)計；(3)規(guī)劃詳細(xì)設(shè)計；(4)園林景觀設(shè)計；(5)筑建方案設(shè)計；(6)建筑施工設(shè)計；(7)建筑模型設(shè)計；(8)建筑裝飾設(shè)計。二、工程施工建設(shè)主體內(nèi)容(1)建筑市場的評估；(2)工程預(yù)概算編制；(3)工程招投標(biāo)確定；(4)施工組織的設(shè)計；(5)項目實施的展開。三、質(zhì)量安全保證體系建立(1)施工組織體系(2)工程監(jiān)理體系(3)安全生產(chǎn)體系(4)質(zhì)量保證體系(5)工期管理體系(6)成本控制體系第六章效益篇一、市場投入成本及效益（一）600畝用地地塊成本投入分析“浙川建材中心大市場”地塊緊靠青白江區(qū)國際物流中心2KM，距金堂縣城3KM，青白江區(qū)中心15KM，新都區(qū)中心25KM，廣漢市27kM，成都市三環(huán)線30kM。目前地塊周圍的道路網(wǎng)架已形成，交通便捷；其它為一般農(nóng)作物園地種植構(gòu)成地塊表面形態(tài)。地塊東面為沱江支流，西南面為成都-武漢鐵路干線，地表面有一定量的拆遷工程。分析：1、市政配套工程與城市較為密切，且投入相對減少。2、大物流對市場的輻射較大，便利市場運作。3、地塊表面平整工程量較小，投入地塊工程成本相對較低。4、地塊周邊為總體規(guī)劃物流、商住發(fā)展用地，是金堂區(qū)城市發(fā)展的一支主流向。5、靠近青白江國際物流中心區(qū)，地價增值比較客觀。近期市場人氣尚須多方面的烘托聚集，但今后市場周圍因青白江物流中心的建設(shè)，以及金堂城市建設(shè)與招商引資的不斷深入，大氛圍會有較好提升。二、項目投入費用序號項目內(nèi)容費用（萬元）備注1前期考察項目評估3002公司開辦業(yè)務(wù)支付4003項目初步規(guī)劃設(shè)計5004施工前期投入費用2505前期零星政策處理2006項目地塊征地用費億(600畝)600畝×35萬/畝7項目場地平整費用5008項目地電力安裝費2709項目工程監(jiān)理費用20010項目工程建設(shè)總價∑①建筑設(shè)計費300②園林設(shè)計費20③裝璜設(shè)計費60④土建施工費億132000㎡×1500元/㎡⑤市政施工費800⑥給、排水費200011項目報建各種規(guī)費70012市場策劃廣告費用45013項目建設(shè)各種稅費120014市場運作培育費用200015項目不可預(yù)計費用40016項目運作財務(wù)支出∑2000觸資利息700職工工資500勞動福利200資產(chǎn)物品600水電費用50017其它費用400合計三、產(chǎn)權(quán)式商鋪與超市經(jīng)營模式誰投資誰受益，多種經(jīng)濟成份聯(lián)營、聯(lián)建的投資方式，通過聯(lián)營聯(lián)建收回部分工程費用及其他投入成本。同時，通過市場運作以及大環(huán)境市場的形成，快速使市場升溫升值，有效降低市場投資風(fēng)險。四、市場建成運作產(chǎn)生的初始效益（600畝）在市場建成初始階段年收入：1、自留營業(yè)房出租：300間×4萬/間/年=1200萬2、精品樓店鋪出租：1500位×1800元/位/年=1700萬3、展銷大廳出租：萬㎡×360元/㎡/年=180萬4、倉儲出租：8萬㎡×240元/㎡/年=1920萬5、廣告管理年收入：100萬6、物業(yè)管理：年收入500萬7、市場管理：年收入500萬總計：6100萬元五、根據(jù)多種經(jīng)濟成份聯(lián)營、聯(lián)建的投資方式收回開發(fā)商建設(shè)成本1、預(yù)計投入工程建設(shè)總造價：22880萬2、預(yù)計市場運轉(zhuǎn)投入成本占年總收入的5～8%，即為：1500萬3、預(yù)計利息支付：700萬。4、預(yù)計年總交易額度：20億5、預(yù)計年創(chuàng)稅金（統(tǒng)籌稅計）按5%稅率計億。六、政府招商引資優(yōu)惠政策(一)、舉例：第1～2年稅收(取年平均值)：①營業(yè)稅×600畝×5％＝億；②耕地占用稅：600畝×元/㎡×㎡/畝＝180萬元；③契稅：600畝×100000元/畝×3％＝180萬元；④市場運作后，可實現(xiàn)銷售收入20.2億元，利潤率按10％計算，企業(yè)所得稅×10％×3.5％＝707萬元；⑤增值稅：20.2億×4％＝8080萬元；⑥城建稅：8080萬元×5％＝404萬元；⑦教育附加稅：[8080(增值稅)＋404(城建稅)]萬元×3％＝255萬元；政府地稅部分讓利企業(yè)：[(建筑營業(yè)稅)10200＋(契稅)180＋(城建稅)404＋(教育附加稅)255＋(耕地占用稅)180＋(企業(yè)所得稅)707]萬元×40％＝4770萬元；基礎(chǔ)設(shè)施配套費部分讓利企業(yè)：130000㎡×40元/㎡＝520萬元。企業(yè)計稅收得到讓利總計：5290萬元。而政府地稅部分收入：X＝60×5295/40＝7935萬元【說明：按招商引資相關(guān)政策優(yōu)惠，地稅部分返還企業(yè)40％，政府留成60％】。根據(jù)成熟以后市場實際投資回收期，整個市場經(jīng)營堅持多向性，資源共享，投資共贏的原則，計劃三年收回投資，投資回報率為：25%。（二）市場對社會影響效果。“浙川建材中心大市場”項目實施以后，周邊地區(qū)迅速向大市場聚攏。3萬人的市場人氣流量和一定規(guī)模的商居住條件為市場注入嶄新的活力。全新的市場管理、產(chǎn)生高效的市場經(jīng)濟。與此同時，由于金堂組團的作用和大物流的優(yōu)勢迅速提升，促發(fā)金堂建材大市場的功能不斷完善，從而使區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)生根本的變化，城鎮(zhèn)水平大大改善，社會效益無法估算。其具體表現(xiàn)在以下幾個方面：①極大地提升了金堂專業(yè)市場的地位。②從主體上改善了地區(qū)投資環(huán)境。③從側(cè)面上改變了金堂城市形象。④匯聚強大的專業(yè)化商業(yè)流向，人氣旺盛，帶動相關(guān)行業(yè)的提升和發(fā)展。⑤可以解決近2萬人的社會就業(yè)問題。⑥極大支持了城市環(huán)境的發(fā)展，促進(jìn)城市區(qū)域綜合實力的提升。七、項目實施提案意見(一)、土地問題：(1)確定用地性質(zhì)為商業(yè)綜合或其他用地；(2)土地價格應(yīng)有別于其他建設(shè)用地價格，市場是政府的項目，市場為社會服務(wù)。(二)、政府免收相關(guān)建設(shè)費：(1)教育附加費；(2)市政公用設(shè)施配套費；(3)新增墻改費；(4)各種辦證等相關(guān)費用。(三)、為市場招商引資重點工程項目：將市場納入招商引資重點項目，列為政府重點工程，同時成立由政府牽頭的項目領(lǐng)導(dǎo)機構(gòu)，以加強對項目的領(lǐng)導(dǎo)。(四)、協(xié)調(diào)處理項目在建設(shè)中碰到的問題；(五)、市場入住及稅務(wù)政策：(1)實行稅收優(yōu)惠政策(地方財政收入部分)；(2)經(jīng)營戶入駐市場前2年免收，后2年按收繳部分的30％獎返經(jīng)營戶；(3)對進(jìn)駐市場的經(jīng)營戶，免收各種辦證費用；(4)任何單位未經(jīng)縣政府的批準(zhǔn)，不得進(jìn)入市場收取任何費用；(5)為提高市場經(jīng)營者的經(jīng)營能力，使市場快速形成規(guī)模，要求銀行對購買市場商鋪的給予按揭貸款的信貸政策。(6)應(yīng)作為城鎮(zhèn)居民的待遇幫助解決入住經(jīng)營戶的戶口、子女上學(xué)等問題，作為農(nóng)村城市化建設(shè)進(jìn)程的一條主要政策。(六)、共同打造和諧市場：為了讓全社會共同營造市場，保證市場的商貿(mào)龍頭作用，促進(jìn)金堂經(jīng)濟社會和諧發(fā)展。因此要求政府明確在城市區(qū)域內(nèi)不再新批相應(yīng)的同類專業(yè)批發(fā)市場，同時對城區(qū)內(nèi)市場的分布、拆遷、建設(shè)有一個規(guī)范性的規(guī)劃文件。第七章運作篇一、市場運作：開發(fā)主要以金堂市場資源整合為基調(diào)，突出浙商的理念，利用周邊及沿海地區(qū)成熟的市場優(yōu)勢，短(建設(shè)周期短)、平(運作平穩(wěn))、快(快速形成市場)，重點招商，引領(lǐng)楷模，以“高標(biāo)準(zhǔn)、高起點、高投入、低效益”的原則，迅速培育市場。二、資金投放：計劃明確，環(huán)節(jié)細(xì)化，重點突出，快速跟進(jìn)。三、市場特色從金堂城市總體規(guī)劃實施與發(fā)展的實際出發(fā)，由于“浙川建材中心大市場”的規(guī)劃設(shè)計即與城市環(huán)境相協(xié)調(diào)，因此，建設(shè)一座云集科技、信息、貿(mào)易、物流、商居、休閑、娛樂、生態(tài)于一體的，高品位、親自然、多功能的現(xiàn)代化市場，與城市建設(shè)渾然一體，成為城市新區(qū)建設(shè)的亮點。四、企業(yè)組織1、擬建的“浙川建材中心大市場置業(yè)”是一個實行獨立核算、自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧和承擔(dān)責(zé)任的股份制企業(yè)，“浙川建材中心大市場置業(yè)”實行董事會領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制。五、經(jīng)營管理機構(gòu)“浙川建材中心大市場置業(yè)”設(shè)董事會、監(jiān)事會。其中董事長一人、副董事長一至二人，董事若干人，監(jiān)事長一人，監(jiān)事若干人。公司設(shè)總經(jīng)理一人，總經(jīng)理助理二人。下設(shè)財務(wù)中心、行政中心、營銷中心、工程中心、物管中心等。（見下圖）浙川建材中心大市場置業(yè)組織機構(gòu)股東大會股東大會監(jiān)事會監(jiān)事會董事長董事長總經(jīng)理總經(jīng)理總經(jīng)理助理總經(jīng)理助理行政中心工程中心物管中心行政中心工程中心物管中心財務(wù)中心營銷中心商店部商管部住管部品管部工程一部工程二部信息中心物流中心企劃部市場部客服部培訓(xùn)部行政部人力資源部會計部投資部核算部商店部商管部住管部品管部工程一部工程二部信息中心物流中心企劃部市場部客服部培訓(xùn)部行政部人力資源部會計部投資部核算部根據(jù)公司規(guī)模和運作需要，公司管理層和各部的人員設(shè)置如下：序號科室職務(wù)人數(shù)部門科室人數(shù)1總經(jīng)理1副總經(jīng)理2助理12財務(wù)總監(jiān)1部門經(jīng)理3職員153行政總監(jiān)1部門經(jīng)理3職員204營銷總監(jiān)1部門經(jīng)理5職員805工程總監(jiān)1部門經(jīng)理3職員306物管總監(jiān)1部門經(jīng)理3職員20六、實施進(jìn)程項目建設(shè)根據(jù)“一次規(guī)劃，分項設(shè)計、預(yù)約招商、分期實施”的原則，分三階段實施，用2～3年時間完成建設(shè)并投入營業(yè)。(一)、第一階段：編制科學(xué)的可行性近遠(yuǎn)期實施詳細(xì)規(guī)劃1、進(jìn)入可行性研究，編制科學(xué)的近遠(yuǎn)期實施詳細(xì)規(guī)劃，使“浙川建材中心大市場”項目規(guī)劃迅速進(jìn)入市場，真正使“浙川建材中心大市場”做到“市場未建，廣告招商先行”。同時，在周邊省份、地區(qū)分別設(shè)立150多個招商辦事處，投入相應(yīng)的人力、財力，使“浙川建材中心大市場”項目產(chǎn)生強烈的社會轟動效應(yīng)。另外，要細(xì)化資金運作，采用多渠道招商、招租、引資、入股、信貸、自籌等經(jīng)濟手段，使市場快速形成“短（建設(shè)時間短）、平（運作平穩(wěn)）、快（到位快速）”的開發(fā)局面。2、要做好前期市場開發(fā)的基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)工作，使市場迅速形成一個良好的投資環(huán)境。(二)、第二階段：目標(biāo)明確投入市場建設(shè)。以“高標(biāo)準(zhǔn)、高起點、高投入、低效益”的原則，首先選擇最能吸引人氣的項目作為開發(fā)“浙川建材中心大市場”的突破口，做到密切與總體規(guī)劃實施相結(jié)合，真正使“浙川建材中心大市場”的開發(fā)，成為金堂經(jīng)濟建設(shè)中的一個重要組成部分。第三階段：全方位進(jìn)入市場運作建設(shè)階段。依照項目建設(shè)規(guī)劃開發(fā)形成人氣、財氣、物流、信息等有利條件，整個市場以滾動的方式投入建設(shè)、招商運行。（三）、一期項目工作量序號分項內(nèi)容工作量（月）1項目談判、簽訂有關(guān)合同、土地征用12總體規(guī)劃、一期方案施工圖設(shè)計、工程招標(biāo)43土地工程施工、環(huán)境配套114驗收、試營業(yè)2合計（2010年6月～2011年12月）18（四）、一期工程項目及資金運：“浙川建材中心大市場”項目一期占地400畝（萬平方米），建筑面積266700×(1.2～1.5)=373335平方米，總投資5.36億元人民幣。主要工程內(nèi)容為土地征用、民房拆遷、道路等設(shè)施配套，聯(lián)建營業(yè)房，綜合大樓等。詳細(xì)見下表序號主要項目內(nèi)容計劃投資(萬元)建設(shè)規(guī)模資金來源備注1土地出讓12500266700㎡自籌2設(shè)施配套6000市政配套自籌3市場建筑33600萬m2自籌4其他2000附加項目自籌總計53600（五）、月季度資金運行明細(xì)表年份月資金投入(萬元)使用內(nèi)容資金來源2010615000公司注冊、土地出讓等自籌7～103000各項工程規(guī)劃設(shè)計自籌11～12月10000工程進(jìn)入建設(shè)實施資金逐項落實2011第1季度6000基礎(chǔ)設(shè)施、主體工程自籌第2～3季度10000基礎(chǔ)設(shè)施、主體工程自籌第4季度9600基礎(chǔ)設(shè)施、主體工程自籌合計53600萬元（六）、二期項目實施“浙川建材中心大市場”項目二期占地200畝（13.33萬平方米），建筑面積133300×(1.2～1.5)=186666平方米，總投資2.0億元人民幣。主要工程內(nèi)容為市場續(xù)建及土地費用。項目完成時間：2013年1～12月。加上土地征用費及其他不可預(yù)計費等預(yù)計總投資約7億元人民幣。（七）、資金籌措：項目建設(shè)資金籌集采用“預(yù)約招商，投資聯(lián)營，滾動開發(fā)”的投資方式，建設(shè)資金由開發(fā)商自籌為主，借助市場的聯(lián)營開發(fā)。（八）、市場動作總綱：1、一期開發(fā)首先全面利用沿海各專業(yè)市場成熟的品牌優(yōu)勢，全方位的招商模式，充分吸納浙江、江蘇、廣東經(jīng)營戶進(jìn)場操作，從物流的成本配送優(yōu)勢上解決物流成本問題，從而在市場運作中，解決二級市場的成本問題，使市場具備價格競爭的能力，確保形成周邊地區(qū)的市場輻射。形成物流配送的地域性核心概念。其次，吸納成都眾多市場營銷經(jīng)營戶進(jìn)駐市場2、二期開發(fā)采用商業(yè)延伸概念，形成關(guān)系強勢升值的市場空間概念，使專業(yè)市場的專業(yè)業(yè)態(tài)有序地進(jìn)行運營，從而使市場的商業(yè)功能升級?？傊罢愦ńú闹行拇笫袌觥遍_發(fā)，采用市場資源的整體發(fā)展戰(zhàn)略，使發(fā)展中的專業(yè)化市場科學(xué)地增加市場容量以及主題經(jīng)營業(yè)態(tài)的升級。使之成為“金青”乃至全國聞名的西部建材物流集散地。第八章策劃篇一、運作基本策略概念(一)、前期準(zhǔn)備；1、市場考察；2、項目研究(論證、立項)；3、項目策劃(招商、廣告)；⑴廣告策略：概念先行，大手筆造勢①整體廣告站在“大手筆、高起點”的基礎(chǔ)上，賣市場是銷售概念，準(zhǔn)確的概念定位可以主導(dǎo)顧客潛在的投資行為。②構(gòu)建品牌資產(chǎn)：廣告的核心功能不僅促銷和傳達(dá)信息，更重要的是構(gòu)建本項目的長遠(yuǎn)品牌資產(chǎn)，通過強勢傳播，逐步滲透入客戶群心里，并形成個性鮮明的品牌形象。本項目的品牌定位和品牌形象：——四川建材中心大市場！③品牌內(nèi)涵：·強調(diào)蜀川的交通優(yōu)勢；·強調(diào)市場與金堂遠(yuǎn)景規(guī)劃的結(jié)合；·強調(diào)現(xiàn)有市場資源整合與模規(guī)化、專業(yè)化市場發(fā)展結(jié)合；·強調(diào)以中高檔品質(zhì)，超低檔價格入市；·強調(diào)以現(xiàn)代典雅的建筑風(fēng)格出現(xiàn)，強調(diào)高層次的品牌形象；·強調(diào)推廣概念將以“一體化”、“物流核心”、“綜合性市場”為主要元素；·強調(diào)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)相對低密度的結(jié)構(gòu)進(jìn)行開發(fā)，強調(diào)大面積、大空間更適合經(jīng)營，居住的建筑規(guī)劃。④密集型廣告投放·利用金堂以及相關(guān)區(qū)域的新聞媒體，進(jìn)行密集型廣告宣傳，涵蓋所有相關(guān)主流報紙，擴大版面，加大軟文宣傳?！ふ{(diào)研目標(biāo)客戶群的閱讀習(xí)慣，在省外進(jìn)行報紙投放選擇。·調(diào)研客戶經(jīng)常閱讀的行業(yè)性、專業(yè)性報紙，進(jìn)行策略性投放。·調(diào)研電視媒介和分析深入到位?！ふ{(diào)研其他樓書、宣傳單頁、會展布置。⑤文案要點·新成都版塊交通優(yōu)勢；·新“金-青”結(jié)合的規(guī)劃優(yōu)勢；·新市場物流優(yōu)勢；·新市場價格優(yōu)勢；·新市場功能一體化優(yōu)勢；·新市場配套設(shè)施優(yōu)勢；·新區(qū)域開發(fā)商開發(fā)經(jīng)營理念優(yōu)勢。⑥形象包裝售樓布置、樓書、招商手冊、電視專題片、電視廣告片、建筑三維動畫、客戶通訊、DM（直郵）市場小報、VI企業(yè)形象視覺識別系統(tǒng)。⑦戶外廣告大型路牌、路燈、公路、鐵路、車站、碼頭等一些公共場所。⑧新聞事件策劃的運用可以與報社合作，通過大幅的片紙面，用新聞觀察的方式，對本項目進(jìn)行全景式的新聞報道。(二)、招商策略1、招商的前湊在項目的運轉(zhuǎn)過程中，全面對項目進(jìn)行包裝推銷，結(jié)合政府的大政策、宣傳區(qū)域的大優(yōu)勢。①不同階段地由政府組織一些懇談會、洽談會、推介會；②各種新聞媒體的介入；③組織一些公共活動（同鄉(xiāng)會、聯(lián)誼會、研討會、演唱會）；④招商中心的環(huán)境布置，招商人員的培訓(xùn)；⑤市場考察與招商網(wǎng)點的建立；⑥招商計劃的細(xì)化。2、對大客戶的直接招商調(diào)查結(jié)果顯示，一般經(jīng)營戶都表示，自己不會作為第一批投資者，其根本原因在于擔(dān)心市場不能快速形成預(yù)熱期。①在項目推廣前期，對大經(jīng)銷商進(jìn)行直接拜訪，著重研究落實這些大客戶的產(chǎn)品個性化的需求。②加強對浙江商人的招商。浙江是全國批發(fā)市場速度、數(shù)量和經(jīng)營數(shù)量最高的省份，浙江商人在商業(yè)流通方面也積累了相當(dāng)深度的經(jīng)營理念和開發(fā)經(jīng)驗，同時又是主要的市場產(chǎn)業(yè)基地。因此加強對浙江商業(yè)和浙江商人的聯(lián)系，對本項目開發(fā)的全過程都具有不可估量的促進(jìn)作用。③對各省各地區(qū)的主要商品生產(chǎn)基地進(jìn)行招商，在其建立招商辦事處。④利用本地產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢進(jìn)行招商。⑤在市區(qū)內(nèi)各大市場內(nèi)進(jìn)行招商。3、提升專業(yè)服務(wù)質(zhì)量房產(chǎn)商的專業(yè)服務(wù)具有相當(dāng)大的借鑒促進(jìn)作用，本項目能夠提供產(chǎn)品專業(yè)服務(wù)，具有超強勢競爭優(yōu)勢，因此可以通過提出服務(wù)附加進(jìn)行促銷。4、聘請有業(yè)內(nèi)的“關(guān)系”人士針對本項目的需求的特定客戶進(jìn)行直接的拜訪，以人際傳拌的方式促銷。二、市場定位高檔品牌引領(lǐng)，中檔專業(yè)批發(fā)，零售經(jīng)營為輔，直接面向西部城鄉(xiāng)。1、第一目標(biāo)主力店第一目標(biāo)主力店是市場經(jīng)營和招商的主體，其商戶招商和經(jīng)營，成為構(gòu)建市場骨骼元素。主要以石材、板材、五金、陶瓷、衛(wèi)浴和舊貨調(diào)劑為經(jīng)營主體；2、第二目標(biāo)主力店第二目標(biāo)主力店是市場提升人氣，完善商品結(jié)構(gòu)，促進(jìn)市場由單一的僅以建材商品為主體的專業(yè)市場向集購物、餐飲、娛樂、休閑、觀光、旅游為一體的品牌大市場過渡。主要以經(jīng)營地板、油漆、布藝、門業(yè)、太陽能熱水器等為主。3、第三目標(biāo)主力店第三目標(biāo)主力店作為市場商業(yè)結(jié)構(gòu)和服務(wù)機能的完善服務(wù)。主要包括燈具照明和銀行、保險、郵政等服務(wù)機構(gòu)。三、經(jīng)營布局為使市場整體的消費功能趨于合理，建立真正意義上的品牌市場，有必要對市場的經(jīng)營布局和功能分區(qū)的完善進(jìn)行科學(xué)規(guī)劃和引導(dǎo)。1、商品布局市場整體招商2、規(guī)劃布局分為三個層面第一層面：招商經(jīng)營戶主要以經(jīng)營陶瓷、板材、五金為主，可在此基礎(chǔ)上加以定位和完善，配以餐飲、娛樂、休閑、美容美發(fā)、民特商品等經(jīng)營市場個體元素，形成餐飲娛樂一條街的市場配套服務(wù)內(nèi)容。第二層面：主要任務(wù)是細(xì)化市場，因此而分別設(shè)立油漆、布藝、地板交易區(qū)和板材交易區(qū)，逐步形成精品交易。第三層面：主要為燈具照明交易區(qū)與市場綜合辦公場所，同時金融機構(gòu)、電信、郵政、移動通訊等集團客戶進(jìn)駐，進(jìn)而完善市場的業(yè)態(tài)和服務(wù)；2、總體規(guī)劃與功能布局大市場規(guī)劃主要由三組團形成。甲組團：家具、燈具、衛(wèi)浴、潔具、瓷磚、油漆交易區(qū)。乙組團：板材、家居、樓梯、門窗、地板、五金交易區(qū)。丙組團：交通、停車、物流、金融、物業(yè)、三產(chǎn)服務(wù)區(qū)。3、經(jīng)營布局遵循原則⑴、符合整個市場戰(zhàn)略定位的原則。集購物、餐飲、娛樂、休閑、觀光、旅游六大功能于一體，商品布局從和諧服務(wù)、滿足環(huán)境、保障經(jīng)營以及市場功能需要；⑵、適應(yīng)不同商品經(jīng)營業(yè)態(tài)的原則。如燈具等適合樓層經(jīng)營，石材、油漆等適合單層、分區(qū)經(jīng)營，形成上下分層、同層分區(qū)的經(jīng)營形態(tài)；⑶、尊重市場需求方便選擇的原則。經(jīng)營布局規(guī)劃為招商入市服務(wù)，為方便顧客服務(wù)，為市場發(fā)展服務(wù)；⑷、合理科學(xué)有效使用空間的原則。規(guī)劃從空間資源最合理利用，資源最優(yōu)化配置角度出發(fā)，安排每個點、每條線、每個面；⑸、經(jīng)濟效益與社會效益結(jié)合原則。規(guī)劃既考慮商戶的經(jīng)營利益，又要全面實現(xiàn)市場品牌效應(yīng)，使之形成市場經(jīng)營與社會形象的良性循環(huán)，最終實現(xiàn)多贏的局面。⑹、商品個性與普遍性相關(guān)聯(lián)原則。根據(jù)不同的建材商品的個性與普遍性，有機進(jìn)行分類關(guān)聯(lián)，確定適合不同的經(jīng)營組合，如五金、板材等可形成互補、互促經(jīng)營，這些關(guān)聯(lián)性商品可在同一條街或同一功能區(qū)經(jīng)營，實現(xiàn)一站式配送服務(wù)；⑺、大客戶和知名品牌優(yōu)先的原則。不同區(qū)域、不同品類，均有引領(lǐng)市場的實力客商、龍頭項目的坐鎮(zhèn)，這對確保提升市場，帶動中小商戶、帶動消費起著至關(guān)重要的作用；⑻、考慮經(jīng)營戶愿望和要求的原則。市場招商與市局，必須結(jié)合客戶經(jīng)營產(chǎn)品的特點與個性，最大程度考慮經(jīng)營戶要求，吸引經(jīng)營戶進(jìn)駐，以激發(fā)經(jīng)營戶的經(jīng)營熱情，促進(jìn)市場快速形成；⑼、方便顧客消費促市場運作原則。市場商品布局與業(yè)態(tài)分布，體現(xiàn)兩個原則：一是滿足顧客充分享受一站式消費的樂趣；二是滿足消費者購物→休閑→娛樂的心理規(guī)律；⑽、廣告與視覺形象相結(jié)合原則。廣告的內(nèi)容、動態(tài)、色彩都具有沖擊力與震撼力，是市場整體效果的畫龍點睛之筆。視覺形象即可提升產(chǎn)品、鋪位、業(yè)主的品位。因此，做好廣告與視覺形象設(shè)計，對烘扥市場效果，剌激消費者購物欲，有著非常重要的意義。四、經(jīng)營策略經(jīng)營布局則規(guī)范了商業(yè)行為的硬件手段，而經(jīng)營模式則完善了市場的軟件保證，只有軟硬兼施，市場才能獲得良好的招商和經(jīng)營效果。

經(jīng)營模式“二十四字”：——統(tǒng)一招商、設(shè)施配套、優(yōu)質(zhì)服務(wù)——政策到位、批零兼營、高效回報1、統(tǒng)一招商：店鋪分自營主導(dǎo)與兼營指導(dǎo)兩二種。①自營主導(dǎo)：由公司自主經(jīng)營，左右市場經(jīng)營的主體；②兼營指導(dǎo)：招商引資、品牌聯(lián)營、資本聯(lián)營、招租租賃，是市場品牌建設(shè)必要部分。除公司保留用于自營的商鋪外，為統(tǒng)一形象，盡快繁榮市場，對剩余商鋪應(yīng)采用統(tǒng)一招商的原則，其中大商戶和品牌商戶可采用以上多種方式展開，中小商戶應(yīng)以租賃為主。2、設(shè)施配套為了使大市場盡快形成規(guī)摸化的經(jīng)營模式，克服傳統(tǒng)的獨門獨戶、單槍匹馬的作坊經(jīng)營習(xí)慣，市場物業(yè)除了從硬件上完善市場功能外，更是從軟件設(shè)施上加以分類引導(dǎo)落實，主要有以下幾個方面。①廣告宣傳：形成強大的造勢宣傳，讓全社會都來關(guān)心市場參與消費。②商貿(mào)交流：建立一年一度的建材商貿(mào)洽談會，促進(jìn)商貿(mào)交流，提升市場形象。③文化引領(lǐng)：在市場開張的一段時間里，邀請演藝團體，進(jìn)行專業(yè)文藝演出，促進(jìn)社會對市場的關(guān)注，加快市場消費的形成。④公益活動：規(guī)劃設(shè)計要求市場每年舉辦一些公益活動，宏揚文明，倡導(dǎo)和諧，報答社會對市場的厚愛和支持。⑤環(huán)境建設(shè)：規(guī)劃設(shè)計貼近人居環(huán)境、自然環(huán)境的空間，貼心物管服務(wù)，營造一個輕松的經(jīng)營環(huán)境，用天、地、人三合和諧元素構(gòu)建一個購物天堂。⑥心理造勢：依據(jù)人的集散、群力、視覺、感性等心理活動規(guī)律，在市場營銷設(shè)計過程中不斷造勢，不斷以新的思維方式?jīng)_擊市場銷售的各個層面，以定期有獎促銷推介，帶動人流、物流、信息流，來實現(xiàn)“風(fēng)、馬、牛不相干”的對立統(tǒng)一，從而達(dá)到市場消費。3、批零兼營市場最活躍的成份是批發(fā)，可喻作是市場花園里的花朵，而零售則是它些花朵里的葉子，共同影響，相互促進(jìn)，和諧生存，統(tǒng)一發(fā)展。因此，在招商效果欠佳或部分商戶不原進(jìn)入的行業(yè)進(jìn)行自營的情況下，采用部分自營帶動商戶進(jìn)駐，促進(jìn)市場發(fā)展。在自營項目獲得發(fā)展后，如不愿長期經(jīng)營，可采取逐步退出的辦法，來帶動批發(fā)商客的逐步進(jìn)入。4、優(yōu)質(zhì)服務(wù)在市場銷售規(guī)劃設(shè)計中，務(wù)必考慮加強市場服務(wù)的前提，則是對符合市場建設(shè)的社會相關(guān)元素的有機整合。首先做到：①市場功能整合：將購物、餐飲、娛樂、休閑、觀光、旅游等元素引入市場，提升市場、完善市場。②市場空間整合：根據(jù)市場業(yè)態(tài)、動態(tài)、生態(tài)，對各種商品、色彩、材料、功能進(jìn)行合理分配布局，組合成各有特色，且有機統(tǒng)一的市場經(jīng)營活動空間。③招商資源整合：根據(jù)市場經(jīng)營需要，從三個層次來整合招商元素。第一，對本地銷售資源整合；第二，對成都地區(qū)銷售資源整合；第三，對外省特別是對專業(yè)生產(chǎn)建材地區(qū)的銷售資源整合，使市場銷售元素更具代表性廣泛性普遍性。④營銷廣告整合：觸入更多具有設(shè)計能力、設(shè)計水平的廣告公司進(jìn)入市場，規(guī)口管理，并通過廣告的宣傳帶動招商工作，使整個市場有規(guī)范進(jìn)行經(jīng)營廣告、促銷。其次，即是完善服務(wù)功能，配套服務(wù)設(shè)施。再者，加強服務(wù)制度的建設(shè)，文明市場，規(guī)范管理。5、政策到位政策，始于是市場順利展開、興旺發(fā)達(dá)的主線軸。因此，市場管理必須以爭取政策、制訂政策、落實政策為先，贏得顧客、商客的信譽。第一，向政府及主管部門爭取免稅、免費的相關(guān)政策，讓經(jīng)營商受益；第二，制訂市場物業(yè)一系列優(yōu)惠政策，完善商業(yè)物業(yè)的管理和服務(wù)功能，提升市場軟環(huán)境的競爭力；第三，市場管理要堅定不移不折不扣執(zhí)行政策、落實政策，取信廣民。同時，更要強化提高管理人員的對政策的理解力和執(zhí)行力。6、高效回報市場經(jīng)營管理，始終要突出商客、顧客是上帝的質(zhì)量服務(wù)意識。保證市場以最低的成本投入和最高的產(chǎn)出效益進(jìn)行運行。做到：第一，保證市場和經(jīng)營戶合理的收益，實現(xiàn)雙贏；第二，通過市場整體機能的完善，帶動片區(qū)門市租賃價格的提升，使市場經(jīng)營者和物業(yè)所有者均能獲得良好的回報；第三，通過市場經(jīng)營業(yè)績的提升，促進(jìn)存量土地的持續(xù)開發(fā)利用。五、招商機構(gòu)的組建和運作模式1、成立招商工作班子鑒于目前成都市乃至全國建材市場競爭的激烈環(huán)境，建材市場的建設(shè)從時間上顯得非常的緊迫，從招商上顯得矛盾復(fù)雜，存在緒多不確定的因素。因此，必須組建招商團隊，成立招商領(lǐng)導(dǎo)班子，展開市場招商和政策執(zhí)行的各項工作。這樣可有利于：第一，可以提升商戶對市場的信心；第二，可以充分協(xié)調(diào)政府各職能部門，促進(jìn)政策的執(zhí)行力度；第三，利用職能部門對市場合理的監(jiān)管政策，促進(jìn)商戶進(jìn)駐市場2、招商工作班子籌備和計劃從在項目的立項開始，即便確定本招商方案，成立招商工作班子，分別確定工作職能和執(zhí)行計劃，著手進(jìn)行招商工作的第劃，確保項目建設(shè)全過程的招商跟蹤。同時，由招商工作班子制定出完整的招商政策和方案，并依據(jù)工作要求開展具體招商前期工作。與此相同步的是新聞媒體，典論廣告的跟進(jìn)。六、招商計劃1、招商工作班子主體市場的招商和經(jīng)營都有賴于合理機構(gòu)的成立，依托機構(gòu)制定詳細(xì)可行的經(jīng)營和招商政策，對經(jīng)營和招商方案進(jìn)行審核，并展開操作和執(zhí)行。招商工作的主體由招商工作班子和股東組成。2、確立市場經(jīng)營模式經(jīng)營模式?jīng)Q定了市場經(jīng)營的方式，經(jīng)營模式確立，方可確定招商的政策，市場采用租賃、聯(lián)營、自營等多種方式的結(jié)合。但要重點突出市場物業(yè)管理的主體，即股權(quán)的主導(dǎo)地位。3、制定具體招商政策招商的目標(biāo)和原則：促進(jìn)市場的培育、發(fā)展和成熟，最終形成川蜀建材中心大市場為西部建材一站式購物中心。同時制訂具體的招商政策。舉例有：⑴、免租政策；①大戶免租②品牌戶免租③散戶免租⑵、租金政策。4、招商區(qū)域和目標(biāo)客戶確定大客戶和品牌客戶的招商區(qū)域以四川及廣東、浙江、福建等地建材產(chǎn)地為主，小客戶以成都市區(qū)為主。5、大客戶及品牌商戶招商①招商策略采用以大帶小，以外壓內(nèi)，以品牌帶動一般商戶的策略，以此提高市場招商效果，因此針對大客戶及品牌商戶的招商工作應(yīng)提前展開；②收集大客戶及品牌商戶的招商的資料，采用發(fā)函、郵寄招商手冊、洽談、招商顧問拜訪等推介程序展開招商。6、市場招商的全面展開①針對大客戶及品牌商戶的招商工作啟動后，面向中小商戶的招商工作全面啟動；②針對中小商戶招商，主要利用各種媒體發(fā)布招商信息，向社會廣泛告之，配合業(yè)務(wù)人員展開人員推介。7、商戶的登記和初選①制定商戶登記表（主要包括經(jīng)營商品和面積等）；②所有意向商戶均應(yīng)填表登記，交納定金，建立預(yù)定檔案；③對登記的經(jīng)營商戶按經(jīng)營大類進(jìn)行分類，劃定經(jīng)營區(qū)域；④對經(jīng)營商戶進(jìn)行初選，對不符和經(jīng)營要求的商戶另行規(guī)劃。8、商戶資格審查①審查經(jīng)營類型；②審查經(jīng)濟實力；③審查經(jīng)營能力；④審查品牌優(yōu)勢；⑤優(yōu)先商戶和淘汰商戶確定；⑥確定首披進(jìn)駐商戶；⑦其余商戶視招商情況決定是否入場。9、與商戶簽定合同①交納租金和保證金；②簽定正式合同（聯(lián)營或租賃等）。10、自營項目確定對招商效果不佳，但有必要經(jīng)營的項目，確定自營的范圍和規(guī)模，展開籌備。11、開業(yè)籌備①一次裝修標(biāo)準(zhǔn)（初裝修），建議由公司進(jìn)行統(tǒng)一裝修，一次裝修以地面的鋪裝、墻面處理和水暖等管線的美化為主；②二次裝修（精裝修），由商戶自己裝修，市場方可提供裝修設(shè)計、材料供應(yīng)和裝修施工方面的支持；③統(tǒng)一街道廣告牌制作，進(jìn)行街道的美化和亮化，烘托購物氣氛；④組織和督促商戶進(jìn)貨；⑤進(jìn)行店堂的布置及商品陳列；⑥進(jìn)行開業(yè)活動的籌備。七、招商策略1、廣告形式以軟廣告?zhèn)鞑橹鳎m當(dāng)告之招商信息，期間配合新聞造勢。2、訴求內(nèi)容以對招商政策的訴求為主，配合物業(yè)優(yōu)勢的訴求；3、廣告媒體及投放規(guī)格①報紙廣告，以《成都日報》投放為主，兼投周邊相關(guān)報紙，在大客戶招商階段，配合一定量的《成都日報》、《四川日報》廣告投放；②影視廣告，以成都電視臺、四川電視臺投放為主；③印刷品廣告，主要向大客戶和品牌商戶郵寄和推介使用；印制成都市區(qū)小海報，用于夾報、派送和針對中小商戶推介使用；主要用于對準(zhǔn)客戶或大客戶推介和談判；④戶外廣告，以廣告牌、布標(biāo)、巨副、展板、彩旗、POP掛旗、商品燈箱廣告為主；⑤以媒體價段性發(fā)布的廣告、廣告牌為主，招商期間更換為招商廣告即可；⑥布標(biāo)、巨副、展板主要在促銷期間加以應(yīng)用，以擴大傳播效果；

彩旗、POP掛旗、商品燈箱廣告等主要應(yīng)用于市場現(xiàn)場，用來烘托現(xiàn)場氣氛。八、促銷策略(一)、公關(guān)活動1、活動主題成都市建材市場第一屆經(jīng)營戶座談會暨新聞發(fā)布會2、活動目標(biāo)①利用座談會的商機，加強與經(jīng)營商戶間的溝通，獲取大量準(zhǔn)客戶資料，促進(jìn)招商；②利用談會特殊場所，對市場招商政策進(jìn)行全方位的宣傳推廣；③利用座談會的創(chuàng)意，提高傳播效果，以引起社會廣泛關(guān)注；④利用座談會的媒介，邀請政府領(lǐng)導(dǎo)、媒體參與，進(jìn)行必要的新聞運作；3、活動內(nèi)容①發(fā)布招商信息和招商政策公告；②拓展對客戶登記和商位預(yù)定；③邀請政府官員、知名商界人士和市場準(zhǔn)客戶加入活動。4、活動地點金堂縣人民政府大院內(nèi)。5、活動時間在項目正式立項下文之日起進(jìn)行。(二)、開業(yè)慶典1、活動主題確定活動主題。2、活動目標(biāo)①傳達(dá)市場建設(shè)信息，強化市場信心，提高市場的知名度與透明度；②宣傳大市場的規(guī)劃內(nèi)容、規(guī)劃意義、規(guī)劃實施，提升市場品牌形象；③埋設(shè)消費者對將來購物、消費欲望的伏筆，為逐步提升市場人氣，增強商戶信心打下基礎(chǔ)；④擴大市場的社會影響，讓社會逐步接受市場的全新經(jīng)營理念，實現(xiàn)市場的全面招商目標(biāo)。3、活動內(nèi)容；①邀請市政領(lǐng)導(dǎo)及嘉賓現(xiàn)場參與，并致賀詞、剪彩；②舉辦文藝匯演，以此聚攏人氣，活躍現(xiàn)場氣氛；③開業(yè)期間舉行購物、消費的促銷活動；④邀請新聞媒體現(xiàn)場采訪報道。4、活動地點 在市場內(nèi)進(jìn)行。5、活動時間依據(jù)招商實際而定；(三)、開業(yè)后的促銷活動1、制訂具體促銷活動規(guī)劃。規(guī)劃目標(biāo)：確保市場招商獲得圓滿成功，產(chǎn)生一定規(guī)模的經(jīng)濟效益和社會效益，推動金堂經(jīng)濟發(fā)展和城市化建設(shè)。九、規(guī)劃建設(shè)川蜀建材中心大市場的意義1、推動金堂市場產(chǎn)業(yè)化的進(jìn)一步調(diào)整醞育出一批建材聯(lián)營企業(yè)和私營企業(yè)，逐漸形成“前店后廠”的經(jīng)營模式，在政府部門、金融部門的支持下，產(chǎn)銷一體化的企業(yè)會越來越多，市場化步伐繼續(xù)加快，工業(yè)化進(jìn)程得到實質(zhì)性提升。2、帶動地方經(jīng)濟和第三產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展大市場的建設(shè)，使周邊開發(fā)區(qū)的經(jīng)濟建設(shè)、城市建設(shè)全面啟動，房地產(chǎn)業(yè)、飲食服務(wù)業(yè)、郵政通訊業(yè)、公交水電業(yè)、運輸業(yè)等迅速繁榮起來。3、有利社會資源的共同開發(fā)利與和保護大市場的建設(shè)，帶動周邊的城市化建設(shè)，為金堂的經(jīng)濟建設(shè)增添強大后勁，還可以利物流發(fā)展市場，利用市場發(fā)展場流，共同促進(jìn)，達(dá)到資源合理配置的目的。4、為成都城市現(xiàn)代化交通建設(shè)減輕負(fù)擔(dān)現(xiàn)代城市的繁華，交通樞紐是關(guān)鍵。大市場的建設(shè)可以大大減輕成都市區(qū)的交通負(fù)擔(dān)，進(jìn)一步確城市公共、衛(wèi)生、消防安全。5、發(fā)展三產(chǎn)，為地方與國家增加稅利第三產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，不但為地方政府及國家增加巨大的財政收入，而且還可以提供2萬人的就業(yè)崗位。6、把金堂