房地產項目戰(zhàn)略采購策劃系統(tǒng)講解

“8步4表”助力房企戰(zhàn)略采購文章看點1、戰(zhàn)略采購策策劃細分為8個系統(tǒng)化步步驟。2、戰(zhàn)略采購相相關的4個重要表格格。隨著地產行業(yè)發(fā)發(fā)展的日益成成熟，各房企企之間的競爭爭已延伸到供供應鏈的競爭爭，整合優(yōu)質質供應商資源源的能力已成成為地產公司司的核心競爭爭力，地產行行業(yè)各大標桿桿企業(yè)無一例例外都通過開開展戰(zhàn)略采購購、整合供應應商資源來培培育自己的核核心競爭力。房地產企業(yè)戰(zhàn)略略采購策劃的的10個步驟1.預估項目需需求——明確戰(zhàn)略采采購范圍及規(guī)規(guī)模梳理公司目前的的在建項目，結結合公司未來來幾年的發(fā)展展規(guī)劃，預估估戰(zhàn)略采購的的規(guī)模。項目目需求預估信信息須包括：：項目基本信信息、所需產產品信息、預預估產品的數(shù)數(shù)量、單位及及金額信息。戰(zhàn)略采購范圍的的確定，可以以借助《戰(zhàn)略略采購價值評評價表》（表表1）2.梳理歷史合合作供方信息息——優(yōu)化已有供供應商資源對各項目的歷史史采購及合作作情況進行統(tǒng)統(tǒng)計、梳理，包包括合作項目目名稱、采購購時間、采購購產品名稱、供供應商名稱、品品牌、合作金金額、合作評評價等，同時時對歷史合作作供方進行評評估，評估合合格的供方進進入供應商入入圍名單。如何評估已合作作過的供應商商，是一項復復雜的專業(yè)工工作，一般需需要根據(jù)供方方情況分別設設定評價方式式（如劃分總總包類、分包包工程類、物物資材料類、設設備安裝類、市市政工程類、景景觀環(huán)境類、設設計類、營銷銷類等等），要借助《供方履約評價表》（表2）3.調研市場及及供方資源——整合外界供供應商資源研究產品細分行行業(yè)發(fā)展情況況及市場情況況，包括近幾幾年產品發(fā)展展歷程、產品品的發(fā)展趨勢勢、市場上國國產、進口主主流品牌的競競爭情況、各各品牌的檔次次及差異情況況，以及不同同品牌廠家的的跨地域服務務優(yōu)劣勢分析析、產品的分分類方法、各各類產品優(yōu)缺缺點、主要功功能及使用部部位信息等。4.組建戰(zhàn)略采采購組織機構構明確戰(zhàn)略采購組組織機構人員員，一般由商商務組、技術術組以及領導導決策機構組組成。5.明確戰(zhàn)略采采購合作模式式探討并確定戰(zhàn)略略采購的建立立方式，明確確是采用招投投標還是談判判的方式建立立的戰(zhàn)略采購購，并說明原原因。探討并明確戰(zhàn)略略合作的模式式，確定采用用一家還是多多家合作、強強制執(zhí)行還是是推薦執(zhí)行的的模式。明確戰(zhàn)略合作的的時間期限及及續(xù)簽方式。明確產品的供應應方式，如采采用甲供還是是甲指乙供。明確項目協(xié)議的的簽訂方式，如如項目采用兩兩方合同還是是三方合同。明確服務、安裝裝、維護的相相關要求，如如要求項目所所在地需有供供方分公司或或代理商、采采購響應時間間、資源傾斜斜和專人對接接等要求。6.供方資格審審查及考察計計劃明確供方入圍的的資質等級要要求，并擬定定考察供方名名單及考察計計劃。供方考察也涉及及多維度、多多專業(yè)評估，多多數(shù)企業(yè)為規(guī)規(guī)范管理，采采取量化評估估的方法，可可以借助《戰(zhàn)戰(zhàn)略供方實地地考察評分表表》（表3）7.明確商務計計價方式明確商務計價方方式，同時明明確是否允許許調價以及調調價方式。明明確付款及結結算方式，如如付款條件及及付款比例、是是否留質保金金、是否考慮慮匯票、是否否考慮返點等等。8.明確評定標標規(guī)則及商務務談判策略明確初步的評標標、定標辦法法細則，以及及清標的主要要工作事項。明明確商務談判判策略，如是是否需要高層層出面談判等等要求。評定標是戰(zhàn)略采采購選定的重重要落地環(huán)節(jié)節(jié)，必須嚴格格控制，因此此《戰(zhàn)略采購購供方選定評評分表》（表表4）也尤為重要要。總體來說，戰(zhàn)略略采購策劃直直接關系到戰(zhàn)戰(zhàn)略采購的成成效，做好戰(zhàn)戰(zhàn)略采購策劃劃、確保戰(zhàn)略略采購實施落落地，是每一一家房地產企企業(yè)由粗放走走向成熟的必必修課。亮點借鑒1、戰(zhàn)略采購策策劃的系統(tǒng)梳梳理——文章給出出了制定戰(zhàn)略略采購體系的的“8步法”。2、戰(zhàn)略層面的的采購策劃要要點——戰(zhàn)略采購購要從前期采采購策劃抓起起，房企如何何擬定互利共共贏、風險可可控的戰(zhàn)略采采購方案是采采購的核心問問題，文章簡簡要點明了采采購策劃的4個關鍵表格格，具有參考考價值。附表4：《戰(zhàn)略略采購供方選選定評分表》（涉涉及內容較多多，以總包類類技術評分表表為例）項目評標標準分值資信類（8分))企業(yè)資質優(yōu)于要求的最低低資質等級得得2-4分；與要求求的最低資質質等級一致1分4企業(yè)業(yè)績滿足要求的業(yè)績績每個得1分，最多4分4組織架構及人員員配置（10分）項目管理機構配配備各專業(yè)人員配置置齊全合理，組組織機構形式式符合工程特特點，崗位職職責完善明確確，0-5分5主要人員資質及及業(yè)績情況項目團隊中工程程師以上職稱稱，占團隊人人數(shù)比例50%以上，0-5分5項目經理及團隊隊（32分）項目團隊業(yè)績項目經理團隊（僅僅限于項目經經理、執(zhí)行經經理、技術負負責人）上三三年度已竣工工工程獲國家家建設行政主主管部門優(yōu)質質工程獎，得得3-4分；獲省級級建設行政主主管部門優(yōu)質質工程獎，得得1-2分4項目經理團隊（僅僅限于項目經經理、執(zhí)行經經理、技術負負責人）上三三年度承建的的工程達到省省級城市以上上建設行政主主管部門安全全文明工地獎獎，得3-4分；市標準準化工地獎，得1-2分4所承建項目獲取取過國家綠色色建筑三星評評價標識或國國際LEED認證等國內內、國際獎項項，得0-4分4項目經理面試詳見項目經理面面試評分表20施工組織設計（40分）施工現(xiàn)場總平面面布置圖1.總平面布置置合理、安全全文明，0-1分；2.水、電接駁駁點布置合理理，0-1分；3.排水、排污污布局、道路路、堆場、加加工場等符合合要求，0-1分；4.施工機械布布置滿足施工工要求，0-1分；4施工用水、電、臨臨時設施計劃劃施工用水、電、臨臨時設施計劃劃可行，與項項目匹配，0-3分；3工期目標1、自報總工期期＞招標工期期，作無效標標處理；2、自報總工工期=招標工期，得得1分；3、自報總工工期小于招標標工期30天以上的（含含30天），得2分。2施工進度及保證證措施1.按照甲方要要求編制整體體進度計劃：：工序齊全，工工序搭接合理理，各專業(yè)工工程及分包插插入時間合理理，0-1分；2進度計劃全全面，包含工工程量、工作作天數(shù)、施工工人數(shù)、施工工工器具和設設備等，0-1分；3.工期目標明明確、有明確確的關鍵節(jié)點點完成時間，0-1分；4.總工期和關關鍵工期的控控制措施合理理可行、可靠靠，有延誤的的回補對策，0-1分；5.對可能影響響工期的各種種因素分析全全面并有應對對措施，0-1分。5質量目標質量目標高于招招標要求得2分；質量目目標符合招標標要求得1分；質量目目標不符合招招標要求做無無效標處理；；2施工方案1.施工總體策策劃與布置符符合招標文件件要求，符合合現(xiàn)場施工條條件，有較強強的針對性，0-2分；2.分項施工方方案全面、可可行；安排合合理，相關組組織與技術措措施完善，0-1分；3.對工程特點點、難點及管管理重點分析析充分、深刻刻，應對措施施有力、可靠靠、得當，0-1分；4.對招標工程程有較深的理理解，體現(xiàn)對對整個工程有有較強的控制制力，0-1分。5確保質量的技術術措施1.質量保證體體系完善，保保證措施可靠靠、全面、有有力，0-1分；2.關健工序與與關健節(jié)點分分析準確，控控制措施針對對性強，0-1分；3.質量通病的的防治措施針針對性強，切切實可行,對可能影響響質量的各種種因素控制措措施全面，0-1分；4.任何可能的的緊急情況的的處理措施、預預案以及抵抗抗風險的措施施全面、可行行，0-1分。4施工現(xiàn)場選用主主要機械和勞勞動力配備計計劃1.機械設備數(shù)數(shù)量充足、配配置合理，0-1分；2.勞動力配備備計劃合理，組組織方案完善善，0-1分；3.勞動力作業(yè)業(yè)層與總包方方有固定合同同關系，主要要工種配備齊齊全，數(shù)量能能夠滿足施工工各階段需要要，0-1分；4.作業(yè)隊伍專專業(yè)化程度高高，有相應工工程經歷，0-1分。4總包管理、配合合與協(xié)調措施施1.總包對分包包單位的管理理、配合與協(xié)協(xié)調措施合理理、得當、科科學，0-2分；2.對供應商協(xié)協(xié)調與控制措措施有效，0-1分。3與業(yè)主、監(jiān)理單單位、設計人人的配合措施施相關的配合方式式，配合與協(xié)協(xié)調措施合理理、得當、可可靠、高效，0-3分3綠色措施有綠色施工措施施專篇，明確確在施工階段段“四節(jié)一環(huán)?！保ńㄖ?jié)能能、節(jié)水、節(jié)節(jié)地、節(jié)材、一一環(huán)保）的綠綠色目標，并并有具體舉措措；0-3分3優(yōu)化方案和合理理化建議能夠提出一條優(yōu)優(yōu)化方案及合合理化建議1分，最高2分2保修、承諾、優(yōu)優(yōu)惠及其它保修內容明確；；對工程質量量、工期、成成本控制等承承諾優(yōu)惠，0-3