德國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究及對(duì)我國(guó)的借鑒意義

德國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究及對(duì)我國(guó)的借鑒意義聯(lián)合資信工商評(píng)級(jí)三部蔣旭李香庭高星李想提要：中國(guó)經(jīng)過(guò)了多年以資本投入拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的模式，隨著資本的不斷累積資本邊際回報(bào)率呈遞減趨勢(shì)，同時(shí)勞動(dòng)人口數(shù)量進(jìn)入下行通道，依靠勞動(dòng)力和資本的大量投入實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的模式已難以為繼，現(xiàn)實(shí)要求中國(guó)以提高索洛剩余，提高全要素生產(chǎn)率為導(dǎo)向進(jìn)行轉(zhuǎn)型。考慮到中國(guó)加入世貿(mào)組織以來(lái)形成的以第二產(chǎn)業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，在具體路徑上向以高端制造業(yè)等為主的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)演化具有必要性和可能性。房地產(chǎn)行業(yè)作為經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，其發(fā)展、轉(zhuǎn)型均對(duì)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和發(fā)展具有重要影響，考察先行國(guó)家房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展和轉(zhuǎn)型期的表現(xiàn)，對(duì)于我們理解目前中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)行和未來(lái)轉(zhuǎn)型路徑、目標(biāo)等具有重要意義。作為發(fā)達(dá)國(guó)家，隨著二戰(zhàn)結(jié)束確立社會(huì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)、上世紀(jì)七十年代的石油危機(jī)倒逼供給側(cè)政策出臺(tái)及兩德統(tǒng)一、歐盟成立等一系列事件，德國(guó)經(jīng)濟(jì)依靠技術(shù)積累、技術(shù)創(chuàng)新、產(chǎn)業(yè)政策的扶持，成功實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級(jí)。德國(guó)始終以高端制造業(yè)及生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)為支柱產(chǎn)業(yè)，在東南亞金融危機(jī)、歐債危機(jī)中均表現(xiàn)出了較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)韌性，對(duì)于我國(guó)目前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和轉(zhuǎn)型具有一定示范作用和參考意義。德國(guó)住房市場(chǎng)的定位和配套保障政策為其經(jīng)濟(jì)發(fā)展和轉(zhuǎn)型提供了良好的基礎(chǔ)，在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇、發(fā)展和轉(zhuǎn)型過(guò)程中，房地產(chǎn)市場(chǎng)也并未出現(xiàn)大起大落。本文試圖通過(guò)梳理德國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展歷程、發(fā)展現(xiàn)狀、配套政策探尋其對(duì)中國(guó)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展路徑的借鑒意義。通過(guò)研究我們發(fā)現(xiàn)，德國(guó)房地產(chǎn)對(duì)德國(guó)經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)和影響程度低。人口規(guī)模趨于穩(wěn)定、老齡化問(wèn)題突出，對(duì)住房需要長(zhǎng)期保持穩(wěn)定。同時(shí)，德國(guó)住房市場(chǎng)以租賃為主，住房供給渠道多元，德國(guó)聯(lián)邦政府也制定了從金融制度、稅收制度和租賃制度三大制度共同約束和保障的房地產(chǎn)市場(chǎng)體系，尤其是建立了全面的以居住為導(dǎo)向的租賃住房保障體系，民眾購(gòu)房行為足夠理性。德國(guó)社會(huì)住房保有數(shù)量與住房供需狀況同頻共振。在住房供需矛盾突出的時(shí)候，社會(huì)住房的數(shù)量就多；市場(chǎng)上房源比較充裕，房?jī)r(jià)、租金水平穩(wěn)定的時(shí)期，社會(huì)住房的數(shù)量相對(duì)就少。目前，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)處于“轉(zhuǎn)型”初期，前期我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的依賴(lài)大，房地產(chǎn)及上下游產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)度保持較高水平，未來(lái)我國(guó)對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的導(dǎo)向，要求逐步降低房地產(chǎn)行業(yè)回報(bào)率和投資率。“后地產(chǎn)時(shí)代”的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)節(jié)奏將更加穩(wěn)健，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)或?qū)⑦M(jìn)入存量市場(chǎng)和城市更新階段；進(jìn)一步建立和完善房地產(chǎn)調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制是房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)發(fā)展的保障。我國(guó)住房發(fā)展已進(jìn)入到總量平衡階段，多數(shù)人的住房通過(guò)市場(chǎng)得到了解決，但人口凈流入的大城市仍然存在較大缺口，特別是新市民、青年人的住房問(wèn)題比較突出。保障性租賃住房本質(zhì)上是一種社會(huì)住房。建議合理借鑒并創(chuàng)造性轉(zhuǎn)化德國(guó)社會(huì)住房制度體系中的政府引導(dǎo)市場(chǎng)、先租后售、品質(zhì)租賃等理念和做法，緩解大城市新市民、青年人的住房困難。從德國(guó)房地產(chǎn)制度，得出以下幾點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)值得我國(guó)參考與借鑒：加快推進(jìn)住房領(lǐng)域立法，建立與我國(guó)國(guó)情相適應(yīng)的住房法律體系；鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)主體多元化，充分調(diào)動(dòng)市場(chǎng)主體積極性；強(qiáng)化核心問(wèn)題識(shí)別，提高住房政策的針對(duì)性；建立剛性和彈性相結(jié)合、可量化操作的住房發(fā)展指標(biāo)體系；建立住房政策制定與實(shí)施全過(guò)程的部門(mén)協(xié)作機(jī)制。同時(shí)應(yīng)該注意的是，德國(guó)的房地產(chǎn)作為廣義上社會(huì)保障和福利的一部分，其市場(chǎng)結(jié)構(gòu)與實(shí)行房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)化政策的中國(guó)存在較大不同，同時(shí)兩國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段、經(jīng)濟(jì)和人口體量、面臨的國(guó)際經(jīng)濟(jì)環(huán)境均存在差異，需要我們?cè)诜治龊徒梃b中加以甄別。德國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷程德國(guó)住房市場(chǎng)發(fā)展經(jīng)歷了——“住房供給嚴(yán)重不足-聯(lián)邦政府投資建設(shè)社會(huì)住房（各種管制）-鼓勵(lì)市場(chǎng)資金建設(shè)社會(huì)住房（各種管制）-住房供需緩解（管制政策調(diào)整）-啟動(dòng)住房市場(chǎng)化進(jìn)程（放松管制）”——的漫長(zhǎng)過(guò)程，具有較為明顯的歷史路徑依賴(lài)，也反映出德國(guó)聯(lián)邦政府始終將保障居民住房作為首要的政策目標(biāo)。一次世界大戰(zhàn)前是德國(guó)城鎮(zhèn)化發(fā)展的初期和中低城市化率階段（1831－1900年），由于住房短缺，租賃住房模式開(kāi)始興盛。進(jìn)入城市化中后期（1900－1945年），住房建設(shè)呈現(xiàn)多元化的局面，出現(xiàn)私人建房、住房合作社和公司住房等多種形式。二次世界大戰(zhàn)后，德國(guó)大量房屋被損毀，住房供應(yīng)再次面臨非常短缺的情況，租賃住房模式再次興起，聯(lián)邦政府在這個(gè)階段深度參與住房市場(chǎng)，投入了大量財(cái)政建設(shè)的適宜住房，并對(duì)房租價(jià)格和租賃合同解除進(jìn)行管控。1950年以來(lái)，由于聯(lián)邦政府財(cái)力有限難以獨(dú)自建設(shè)所有住房，聯(lián)邦政府開(kāi)始鼓勵(lì)市場(chǎng)各方力量參與住房建設(shè)，并通過(guò)立法規(guī)定住房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，優(yōu)先建造家庭住房以滿足低收入者的住房需求，在公共資助、稅收優(yōu)惠、土地供給等方面對(duì)住房建設(shè)進(jìn)行支持。1965年后，西方國(guó)家進(jìn)入滯漲時(shí)期，聯(lián)邦德國(guó)住房建設(shè)資金受到限制，聯(lián)邦政府一方面在法律層面對(duì)租金進(jìn)行了更加詳細(xì)的約束，另一方面通過(guò)加大稅收優(yōu)惠支持住房建設(shè)，并對(duì)居民給予住房補(bǔ)貼，經(jīng)過(guò)長(zhǎng)時(shí)間的住房建設(shè)，德國(guó)住房需求基本得到滿足。二十世紀(jì)九十年代以來(lái)，聯(lián)邦政府開(kāi)始重點(diǎn)關(guān)注住房負(fù)擔(dān)重的家庭住房需求，引入住房津貼模式，逐步取代原有折舊扣減補(bǔ)貼模式。2005年以來(lái)，德國(guó)經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)強(qiáng)勁，國(guó)際資本大量涌入德國(guó)住宅市場(chǎng)，德國(guó)人口向大城市集中；聯(lián)邦政府啟動(dòng)住房市場(chǎng)化進(jìn)程，取消社會(huì)住房補(bǔ)貼，為了防止房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，聯(lián)邦各州政府持續(xù)提高不動(dòng)產(chǎn)交易稅率。表1戰(zhàn)后德國(guó)住房市場(chǎng)發(fā)展歷程發(fā)展時(shí)期時(shí)代背景住房政策主要內(nèi)容管制時(shí)代（1945－1949年）二戰(zhàn)后，德國(guó)大量房屋被毀壞德國(guó)聯(lián)邦政府于1945年實(shí)施“住房統(tǒng)制經(jīng)濟(jì)”政府投入大量財(cái)政建設(shè)保障住房，并由政府分配，規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)，禁止解除現(xiàn)有租賃合同，對(duì)貧困者進(jìn)行住房安置供給時(shí)代（1950－1965年）戰(zhàn)后財(cái)政仍非常緊缺，難以獨(dú)自建設(shè)所有住房，德國(guó)聯(lián)邦政府充分調(diào)動(dòng)市場(chǎng)各方力量參與住房建設(shè)德國(guó)聯(lián)邦政府于1950年頒布第一部《住房建設(shè)法》，于1956年出臺(tái)第二部《住房建設(shè)法》該部法律體系規(guī)定了聯(lián)邦、州、鄉(xiāng)鎮(zhèn)及鄉(xiāng)鎮(zhèn)聯(lián)合區(qū)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行住房建設(shè)大小、設(shè)施和房租適宜的住房（即社會(huì)住房），將“在6年內(nèi)建設(shè)180萬(wàn)套社會(huì)住房”列為緊迫性任務(wù)；在公共資助、融資擔(dān)保、稅收優(yōu)惠、土地供給方面（為住房建設(shè)提供或出租價(jià)格合適的建設(shè)用地，優(yōu)先考慮社會(huì)住房建設(shè)）給予大力支持；要求優(yōu)先建造家庭住房，滿足低收入者的需求租賃時(shí)代（1965－1989年）發(fā)生經(jīng)濟(jì)危機(jī)，政府公共支出增大，社會(huì)住房的供給受到限制1965年頒布《住房補(bǔ)助金法》（新修），1970年第二部《住房補(bǔ)助金法》出臺(tái)，1971年出臺(tái)第一部《住房解約保護(hù)法》，1974年第二部《住房解約保護(hù)法》出臺(tái)，1982年《增加租賃住房供應(yīng)法》出臺(tái)在此期間，德國(guó)聯(lián)邦政府加大稅收優(yōu)惠住房建設(shè)的支持。通過(guò)居民提供租金補(bǔ)貼和負(fù)擔(dān)補(bǔ)貼，保障最低居住空間；提高了補(bǔ)貼的范圍，詳細(xì)制定了各種情形下的補(bǔ)貼金額上限；明確房東不得隨意解除租約，規(guī)定房東上調(diào)租金的條件；隨后的法律對(duì)租金進(jìn)行更詳細(xì)的約束，3年內(nèi)房租漲幅不得超過(guò)30%補(bǔ)貼時(shí)代（1990－2005年）德國(guó)住房需求已得到滿足，政府開(kāi)始關(guān)注住房負(fù)擔(dān)重的家庭的居住需求1990年德國(guó)聯(lián)邦政府修訂《住房補(bǔ)助金法》，1995年《住房所有權(quán)津貼法》出臺(tái)，2000年再一次修訂《住房補(bǔ)助金法》住房補(bǔ)貼也適用于原東德新聯(lián)邦州；引入住房津貼模式，逐步取代原有折舊扣減補(bǔ)貼模式；規(guī)定住房補(bǔ)貼與租房者上漲的生活成本和房租水平相適應(yīng)回歸市場(chǎng)階段（2005年至今）德國(guó)人口向大城市聚集，國(guó)際資本大量涌入德國(guó)住宅市場(chǎng)2005年德國(guó)聯(lián)邦政府啟動(dòng)住房市場(chǎng)化進(jìn)程，2013年《住房租賃法修正案》出臺(tái)，2006年《基本法》新一版修正案出臺(tái)刪減補(bǔ)貼、減少社會(huì)住房，廢除住房所有權(quán)津貼，取消特殊性住房補(bǔ)貼住房補(bǔ)貼分為一般性住房補(bǔ)貼和特殊性住房補(bǔ)貼，特殊性住房補(bǔ)貼是給予戰(zhàn)爭(zhēng)受害者及其他社會(huì)救助者的補(bǔ)貼住房補(bǔ)貼分為一般性住房補(bǔ)貼和特殊性住房補(bǔ)貼，特殊性住房補(bǔ)貼是給予戰(zhàn)爭(zhēng)受害者及其他社會(huì)救助者的補(bǔ)貼資料來(lái)源：聯(lián)合資信整理二、德國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)、發(fā)展現(xiàn)狀及原因分析根據(jù)國(guó)際清算銀行數(shù)據(jù)，相較美國(guó)、英國(guó)、日本等主要經(jīng)濟(jì)體來(lái)說(shuō)，德國(guó)名義房?jī)r(jià)指數(shù)長(zhǎng)期處于相對(duì)平穩(wěn)的狀態(tài)。分階段看，1970－1980年，德國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、人口規(guī)模上升及城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快推動(dòng)了住房需求和價(jià)格的增長(zhǎng)；1981－1990年，德國(guó)經(jīng)濟(jì)和人口增速放緩，房?jī)r(jià)基本保持穩(wěn)定；1990－1995年，兩德合并帶動(dòng)了人口流動(dòng)和移民遷入，同時(shí)經(jīng)濟(jì)階段性恢復(fù)推動(dòng)了房?jī)r(jià)上漲；1995年至2008年金融危機(jī)前，房?jī)r(jià)持續(xù)保持穩(wěn)定；2009年以來(lái)，德國(guó)房?jī)r(jià)呈現(xiàn)出穩(wěn)定上漲。德國(guó)住房?jī)r(jià)格在世界范圍內(nèi)長(zhǎng)期保持穩(wěn)定且處于合理區(qū)間內(nèi)，一方面源自德國(guó)聯(lián)邦政府一直以來(lái)將房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展歸根結(jié)底為滿足公眾住房需求的福利性質(zhì)的服務(wù)型產(chǎn)業(yè)，而非國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，并不斷通過(guò)制定規(guī)劃、法律和稅收政策的方式調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需，抑制房地產(chǎn)資產(chǎn)泡沫；另一方面，德國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、人口規(guī)模、住房供給市場(chǎng)的多樣性等均為德國(guó)房?jī)r(jià)的長(zhǎng)期穩(wěn)定提供了基礎(chǔ)。圖1全球主要國(guó)家名義房?jī)r(jià)指數(shù)資料來(lái)源：國(guó)際清算銀行，聯(lián)合資信整理二戰(zhàn)以來(lái)，德國(guó)經(jīng)濟(jì)快速?gòu)?fù)蘇，依靠技術(shù)積累、技術(shù)創(chuàng)新、產(chǎn)業(yè)政策的扶持，德國(guó)始終以高端制造業(yè)及生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)為支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)對(duì)德國(guó)經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)和影響程度低。從德國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展來(lái)看，1950年以后，聯(lián)邦德國(guó)在馬歇爾計(jì)劃的支持下開(kāi)啟了社會(huì)和經(jīng)濟(jì)變革，聯(lián)邦德國(guó)經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)快速?gòu)?fù)蘇態(tài)勢(shì)，1950年代和1960年代，聯(lián)邦德國(guó)GDP年化增速分別達(dá)到了13.46%和8.83%，二十世紀(jì)七十年代初期亦保持了10%以上的GDP增速直到第一次石油危機(jī)，1975年德國(guó)GDP出現(xiàn)大幅下降但之后復(fù)蘇，進(jìn)入1980年后德國(guó)經(jīng)濟(jì)增速有所放緩，90年代兩德合并后，德國(guó)經(jīng)歷了1990－1991年的經(jīng)濟(jì)短暫繁榮后增速再次放緩，出口競(jìng)爭(zhēng)力下降，德國(guó)通過(guò)產(chǎn)業(yè)政策調(diào)整和技術(shù)創(chuàng)新，加大對(duì)全球新興產(chǎn)業(yè)鏈的融入，壓低生產(chǎn)要素價(jià)格，提高出口競(jìng)爭(zhēng)力，在2008年金融危機(jī)后率先復(fù)蘇，2010年以來(lái)德國(guó)GDP增速穩(wěn)健，受新冠肺炎疫情影響，德國(guó)經(jīng)濟(jì)2020年出現(xiàn)階段性下降。圖2二戰(zhàn)后德國(guó)GDP規(guī)模及增速（單位：十億歐元）資料來(lái)源：德國(guó)聯(lián)邦統(tǒng)計(jì)局，聯(lián)合資信整理德國(guó)在二戰(zhàn)后迅速發(fā)展為世界主要經(jīng)濟(jì)強(qiáng)國(guó)，且在1998年?yáng)|南亞金融危機(jī)和2009年歐債危機(jī)中均表現(xiàn)出了較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)韌性，與其產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、以制造業(yè)立國(guó)的戰(zhàn)略不無(wú)關(guān)系。德國(guó)是典型的內(nèi)陸型國(guó)家，物產(chǎn)資源稀缺，二次工業(yè)革命起步較晚，但自十九世紀(jì)三十年代開(kāi)始直到第一次世界大戰(zhàn)之前，德意志憑借后發(fā)優(yōu)勢(shì)、對(duì)英國(guó)技術(shù)模仿以及合理的組織形式，在煉鋼、化工和電氣等工業(yè)領(lǐng)域快速崛起，推動(dòng)了德國(guó)工業(yè)現(xiàn)代化的進(jìn)程；二戰(zhàn)后基于其戰(zhàn)前的工業(yè)基礎(chǔ)以及積累的技術(shù)、知識(shí)、企業(yè)結(jié)構(gòu)和經(jīng)驗(yàn)，聯(lián)邦德國(guó)經(jīng)濟(jì)和工業(yè)發(fā)展迅速恢復(fù)，二十世紀(jì)五六十年代，聯(lián)邦德國(guó)的發(fā)展速度高于世界經(jīng)濟(jì)平均增速，重工廠、設(shè)備、建筑和公共設(shè)施逐步恢復(fù)擴(kuò)大，同時(shí)依靠加工貿(mào)易的發(fā)展戰(zhàn)略，第二產(chǎn)業(yè)比重不斷提升，一直到1970年第二產(chǎn)業(yè)比重達(dá)到57.6%的峰值。進(jìn)入20世紀(jì)70年代，布雷頓森林體系瓦解和石油危機(jī)后，聯(lián)邦德國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入滯漲時(shí)期，勞動(dòng)力成本上升，工業(yè)生產(chǎn)進(jìn)入發(fā)展緩慢時(shí)期，傳統(tǒng)工業(yè)呈現(xiàn)衰退，第二產(chǎn)業(yè)占比下降，德國(guó)聯(lián)邦政府發(fā)布了一系列產(chǎn)業(yè)政策，扶植高新技術(shù)工業(yè)，改造、壓縮中低技術(shù)傳統(tǒng)工業(yè)，建立和完善職業(yè)培訓(xùn)體系和信息技術(shù)教育，兩德統(tǒng)一后針對(duì)快速下降的制造業(yè)也采取了產(chǎn)業(yè)政策干預(yù)。1990年以來(lái)，德國(guó)第二產(chǎn)業(yè)增加值在GDP中的比重呈緩慢下降的趨勢(shì)，但2008年以來(lái)相對(duì)平穩(wěn)的維持在27%左右的水平，2020年，德國(guó)三次產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比重分別為0.7：26.2：63.6。圖31990年以來(lái)主要國(guó)家GDP及第二產(chǎn)業(yè)增加值占比（單位：十億美元、%）注：日本及美國(guó)2018、2020年部分?jǐn)?shù)據(jù)不可得資料來(lái)源：德國(guó)聯(lián)邦統(tǒng)計(jì)局，聯(lián)合資信整理橫向?qū)Ρ葋?lái)看，在發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體中，除了德國(guó)、日本的第二產(chǎn)業(yè)增加值占比達(dá)25%以上，其他歐美國(guó)家的第二產(chǎn)業(yè)增加值占比均在20%以下，作為德國(guó)工業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)，機(jī)械制造、汽車(chē)、電子設(shè)備、化工制造對(duì)德國(guó)GDP的貢獻(xiàn)程度高，在高端設(shè)備制造、化工產(chǎn)品、電子等高附加值產(chǎn)業(yè)方面的競(jìng)爭(zhēng)力令德國(guó)在出口方面持續(xù)保持競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，在發(fā)達(dá)國(guó)家中長(zhǎng)期維持貿(mào)易順差。上世紀(jì)70年代以來(lái)，德國(guó)勞動(dòng)力成本的上升促使德國(guó)勞動(dòng)密集型制造業(yè)向外轉(zhuǎn)移，第三產(chǎn)業(yè)占比不斷提升并超越第二產(chǎn)業(yè)，但德國(guó)第三產(chǎn)業(yè)主要為依附于第二產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)的生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)（例如機(jī)械設(shè)備成套技術(shù)解決方案）。德國(guó)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期倚重第二產(chǎn)業(yè)特別是制造業(yè)的發(fā)展，發(fā)達(dá)國(guó)家產(chǎn)業(yè)空心化的問(wèn)題在德國(guó)表現(xiàn)不明顯，生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)的發(fā)展也進(jìn)一步帶動(dòng)高端服務(wù)業(yè)。相對(duì)而言，德國(guó)房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)不高于10%，對(duì)德國(guó)經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)和影響程度低，且德國(guó)住房市場(chǎng)投資回報(bào)率長(zhǎng)期保持在穩(wěn)定合理的水平，主要收益來(lái)自租金回報(bào)，社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的投資需求低。德國(guó)人口自然增長(zhǎng)率長(zhǎng)期處于較低水平，人口規(guī)模趨于穩(wěn)定，老齡化問(wèn)題突出，德國(guó)對(duì)住房需求長(zhǎng)期保持穩(wěn)定。從德國(guó)人口來(lái)看，二戰(zhàn)后德國(guó)經(jīng)歷了短暫的嬰兒潮，1950年至1970年人口自然增長(zhǎng)率持續(xù)處于在1%的水平，人口數(shù)量由1950年的5095萬(wàn)人增至1970年的6100萬(wàn)人，隨后增長(zhǎng)率長(zhǎng)期處于1%以下或負(fù)增長(zhǎng)的狀態(tài)（不考慮兩德統(tǒng)一），德國(guó)人口總量亦在2002年左右達(dá)到峰值，隨后人口常年維持在8000~8200萬(wàn)的水平。老齡化問(wèn)題在德國(guó)比較突出，2007年65歲及以上人口占比超過(guò)20%，截至2020年底，65歲及以上人口占比已經(jīng)達(dá)到21.97%。德國(guó)人口自然增長(zhǎng)率低，整體人口規(guī)模趨于穩(wěn)定，德國(guó)整體住房需求保持平穩(wěn)。圖41970年以來(lái)德國(guó)人口總量及老齡化人口占比資料來(lái)源：德國(guó)聯(lián)邦統(tǒng)計(jì)局，聯(lián)合資信整理德國(guó)住房市場(chǎng)以租賃為主，聯(lián)邦政府每年依靠需求制定住房供給規(guī)劃，供給渠道的多元滿足了居民對(duì)住房的不同需求；近年來(lái)在移民和勞動(dòng)力市場(chǎng)持續(xù)上漲的帶動(dòng)下，德國(guó)房?jī)r(jià)和租金雖然持續(xù)上漲，但德國(guó)居民整體住房壓力仍較輕。德國(guó)住房市場(chǎng)以租賃為主，根據(jù)德國(guó)聯(lián)邦統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2018年德國(guó)住房自有率為46.50%，即一半以上的居民選擇租房居住，其中柏林、漢堡等大城市的住房自有率僅為17.40%和23.90%。德國(guó)租賃市場(chǎng)的發(fā)達(dá)得益于諸多方面的原因，相對(duì)于其他歐洲發(fā)達(dá)國(guó)家，德國(guó)聯(lián)邦政府對(duì)自有住房的補(bǔ)貼力度低，而是通過(guò)政策鼓勵(lì)私人和開(kāi)發(fā)商投資建造或更新舊房作為出租使用，德國(guó)政府還通過(guò)立法規(guī)范房東和租戶的行為，保證租賃關(guān)系的穩(wěn)定和租金在合理范圍內(nèi)調(diào)節(jié)，進(jìn)而保證房東和租戶的利益。圖52018年德國(guó)住房自有率情況資料來(lái)源：德國(guó)聯(lián)邦統(tǒng)計(jì)局德國(guó)聯(lián)邦政府在制定供給規(guī)劃的過(guò)程中，會(huì)考慮居民的新增購(gòu)房需求以確定每年住房供應(yīng)的總量，同時(shí)考慮居民的收入差距，對(duì)高端、中端和低檔房屋的結(jié)構(gòu)做出明確規(guī)定，確定住房的結(jié)構(gòu)供應(yīng)，并對(duì)社會(huì)福利住房的差價(jià)對(duì)開(kāi)發(fā)商提供補(bǔ)貼；對(duì)于低收入人群，德國(guó)各地政府會(huì)根據(jù)人口結(jié)構(gòu)來(lái)調(diào)整社會(huì)福利房的比例，提供了大量的廉價(jià)保障性住房和保障性租賃住房。從供給渠道來(lái)看，德國(guó)住房市場(chǎng)已實(shí)現(xiàn)了多層次的住房供給體系，住房的建設(shè)方主要由私人、專(zhuān)業(yè)開(kāi)發(fā)商、合作社和市政及教堂構(gòu)成，德國(guó)房地產(chǎn)住房供應(yīng)體系多元并形成了相應(yīng)的金融配套體系，有利于聯(lián)邦政府對(duì)民眾提供不同程度和形式的住房。表2德國(guó)租賃住房供給體系供給方市場(chǎng)份額政策支持金融資源私人提供了38.6%租賃房源提供土地、貸款支持，給予利息補(bǔ)貼和稅收減免優(yōu)惠住房?jī)?chǔ)蓄制度，居民與銀行簽訂住房?jī)?chǔ)蓄合同，存款額達(dá)到合同額的40~50%時(shí)，可獲得貸款資格，年息4.5~6%小型物業(yè)公司、專(zhuān)業(yè)開(kāi)發(fā)商40%左右的租賃房源興建社會(huì)住房給予長(zhǎng)期低息和補(bǔ)貼。按照成本價(jià)租賃給政府指定的的家庭，貸款到期后房租可市場(chǎng)化。上述政策于2001年廢止保險(xiǎn)公司、信用機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)信托基金大量參與其融資合作社住房合作社普遍存在于歐洲住房合作社普遍存在于歐洲，具體模式是集中建房，集中持有，低價(jià)租給社員使用9%左右的租賃房源1970年之前，給予很大的政策支持，如提供100年無(wú)息貸款、政府給予一定的住房貸款等。1970－1990年，隨著住房問(wèn)題得到初步解決，貸款期限縮短至10－15年，并收取一定利息。1990年后住房逐步市場(chǎng)化，政府支持減少社員繳納的一次性會(huì)員費(fèi)。社員向合作社存入資金，另一種儲(chǔ)蓄形式。對(duì)于不足資金政府提供建設(shè)貸款市政、教堂11%左右的租賃房源--市政資金、教堂財(cái)產(chǎn)資料來(lái)源：聯(lián)合資信整理多元化的供給渠道保證了德國(guó)房地產(chǎn)住房充足。根據(jù)德國(guó)聯(lián)邦統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至2020年底，德國(guó)已擁有存量住房4138.59萬(wàn)套，平均住宅面積達(dá)92.13平方米。表32012－2020年德國(guó)住房情況（單位：萬(wàn)套、平方米）項(xiàng)目201220132014201520162017201820192020住房存量3942.663961.223983.404005.544030.654056.634082.874110.034138.59平均住宅面積91.2591.3991.5291.6491.7591.8591.9492.0492.13資料來(lái)源：德國(guó)聯(lián)邦統(tǒng)計(jì)局德國(guó)居民家庭住房壓力較輕，根據(jù)德國(guó)聯(lián)邦統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，德國(guó)住房費(fèi)用占家庭可支配收入比重長(zhǎng)期維持在30%以下。表42008－2018年德國(guó)住房費(fèi)用占家庭可支配收入情況（單位：%）項(xiàng)目20082009201020112012201320142015201620172018占比31.8030.9027.5028.3027.9028.2027.3027.3027.4026.3026.10資料來(lái)源：德國(guó)聯(lián)邦統(tǒng)計(jì)局但近年來(lái)，在移民和勞動(dòng)力市場(chǎng)持續(xù)上漲的帶動(dòng)下，德國(guó)房?jī)r(jià)和租金也持續(xù)上漲。為抑制上漲速度較快的房租和房?jī)r(jià)，除了相關(guān)房地產(chǎn)法律和制度對(duì)住房的保障，德國(guó)于2018年9月召開(kāi)了第一屆住房峰會(huì)（具體報(bào)告框架如下表），會(huì)議達(dá)成協(xié)議，將建設(shè)更多社會(huì)保障性廉租住房、投資兒童建房基金、提供對(duì)低收入家庭的住房補(bǔ)貼、深化租金制動(dòng)機(jī)制和簡(jiǎn)化建房審批程序、降低審批程序的費(fèi)用等措施來(lái)緩解目前房?jī)r(jià)和房租上漲的問(wèn)題，同時(shí)明確了到2021年新增150萬(wàn)套住房的主要目標(biāo)。表5德國(guó)第一屆住房峰會(huì)主要內(nèi)容章節(jié)框架題目主要內(nèi)容1對(duì)住房的投資行動(dòng)（1）加強(qiáng)社會(huì)住房建設(shè)；（2）投資兒童建房基金；（3）對(duì)新建樓盤(pán)用于租賃使用的特殊折舊費(fèi)；（4）在公共和私營(yíng)部門(mén)的員工住房建設(shè)；（5）住房建設(shè)基金；（6）在建筑行業(yè)的能源效益和氣候保護(hù)；（7）適合老年人居住的住房改造、防盜和集體居住；（8）住房所有權(quán)法修改；（9）城市建設(shè)補(bǔ)貼達(dá)到歷史最高記錄2確保負(fù)擔(dān)得起的住房（1）租賃法框架的進(jìn)一步完善；（2）住房補(bǔ)貼；（3）成立“可持續(xù)性建筑土地發(fā)布和土地政策”專(zhuān)家委員會(huì)；（4）聯(lián)邦建筑法的修正提案；（5）公共土地的優(yōu)惠條款3降低建筑成本和保證保障的專(zhuān)業(yè)人員（1）建筑制度法的進(jìn)一步完善；（2）進(jìn)一步開(kāi)發(fā)模塊化建筑；（3）簡(jiǎn)化流程，推行數(shù)字化；（4）制定規(guī)則和標(biāo)準(zhǔn)的后續(xù)成本；（5）開(kāi)發(fā)節(jié)約成本的技術(shù)樓宇設(shè)備系統(tǒng)；（6）專(zhuān)業(yè)人員的充足保障和能力提升4住房峰會(huì)所達(dá)成約定的執(zhí)行約定執(zhí)行資料來(lái)源：網(wǎng)絡(luò)公開(kāi)資料，聯(lián)合資信整理根據(jù)德國(guó)聯(lián)邦統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，2020年新建完工的住房數(shù)量達(dá)到30.6萬(wàn)套，雖然創(chuàng)下了20年來(lái)的新紀(jì)錄，但仍未完成聯(lián)邦政府37.5萬(wàn)套的既定目標(biāo)，根據(jù)聯(lián)邦住房和房地產(chǎn)公司協(xié)會(huì)估計(jì)，2021年實(shí)現(xiàn)新增150萬(wàn)套的目標(biāo)或很難完成。根據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2020年，德國(guó)人均居住面積近45平方米，住房套戶比約為1.17。德國(guó)近60%的家庭以租房為主，特別是柏林等大城市，租房居住的家庭占比超過(guò)80%。德國(guó)房?jī)r(jià)、房租長(zhǎng)期保持穩(wěn)定，但期間受移民大量涌入等因素影響，出現(xiàn)了罕見(jiàn)的較快上漲。德國(guó)各州及城市都有比較完善的住房法律體系，以保護(hù)居民的住房權(quán)利。德國(guó)現(xiàn)有社會(huì)住房200萬(wàn)套，約占住房總套數(shù)的5%?；仡櫄v史，德國(guó)社會(huì)住房是在其住房供需矛盾最突出的時(shí)候應(yīng)運(yùn)而生，其保有數(shù)量與住房供需狀況同頻共振。在住房供需矛盾突出的時(shí)候，社會(huì)住房的數(shù)量就多；市場(chǎng)上房源比較充裕，房?jī)r(jià)、租金水平穩(wěn)定的時(shí)期，社會(huì)住房的數(shù)量相對(duì)就少。20世紀(jì)初，德國(guó)進(jìn)入工業(yè)化、城鎮(zhèn)化加速發(fā)展的時(shí)期，隨著大量農(nóng)村人口涌入城市，住房短缺問(wèn)題開(kāi)始突出?！耙粦?zhàn)”爆發(fā)后，各城市的住房建設(shè)基本停滯，住房短缺狀況急劇惡化。在此背景下，德國(guó)出臺(tái)《抵制住房緊缺法》，并采取政府直接投資入股及給予稅費(fèi)優(yōu)惠、金融支持等方式，參與并鼓勵(lì)市場(chǎng)主體加快住房建設(shè)，由此出現(xiàn)社會(huì)住房的雛形?！岸?zhàn)”結(jié)束后，由于戰(zhàn)爭(zhēng)導(dǎo)致大量住房被毀壞，住房短缺問(wèn)題再次變得突出。1950年和1956年，聯(lián)邦德國(guó)政府分別頒布《住房建設(shè)法》和《住房建設(shè)法Ⅱ》，明確政府可采取優(yōu)惠供地、補(bǔ)貼投資、減免稅收等措施，支持建設(shè)戶型面積、配套設(shè)施、租金水平和維護(hù)成本等符合一定條件的住房。1950－1959年是德國(guó)大規(guī)模建設(shè)社會(huì)住房的時(shí)期，累計(jì)建設(shè)社會(huì)住房330萬(wàn)套，占全社會(huì)新建住房總量的近60%。上世紀(jì)60年代后，隨著住房供需矛盾的極大緩解，德國(guó)社會(huì)住房建設(shè)量逐年大幅下降。到1970年左右，每年社會(huì)住房建設(shè)量降至15萬(wàn)套左右，不足50年代每年建設(shè)量的1/2；政府的住房政策開(kāi)始轉(zhuǎn)向規(guī)范住房市場(chǎng)發(fā)展方面。到1980年前后，社會(huì)住房建設(shè)量進(jìn)一步下降至每年不足10萬(wàn)套。政府的住房政策開(kāi)始轉(zhuǎn)向鼓勵(lì)家庭自建住房等方面。上世紀(jì)90年代兩德統(tǒng)一后，由于大量原東德勞動(dòng)力流向就業(yè)機(jī)會(huì)更多、收入更高的西德各城市，引發(fā)西德不少城市重現(xiàn)住房短缺。政府的住房政策，一方面撥付資金，支持原西德地區(qū)加大社會(huì)住房建設(shè)力度；另一方面撥付資金，對(duì)原東德地區(qū)的存量住房進(jìn)行修繕，建設(shè)新的社會(huì)住房。到90年代末，兩德統(tǒng)一引發(fā)的住房短缺得到根本緩解。本世紀(jì)的最初十幾年，德國(guó)仍繼續(xù)建設(shè)社會(huì)住房，但數(shù)量已較少。近年來(lái)，受中東、北非地區(qū)動(dòng)蕩影響，涌入德國(guó)的移民數(shù)量較多，一些城市出現(xiàn)住房供需矛盾，房?jī)r(jià)、租金開(kāi)始過(guò)快上漲。聯(lián)邦政府仍會(huì)出臺(tái)新的住房政策，鼓勵(lì)地方增加社會(huì)住房供應(yīng)。德國(guó)住房制度保障體系全面，德國(guó)聯(lián)邦政府以法律為基石，從金融制度、稅收制度和租賃制度三大制度共同約束和保障的房地產(chǎn)市場(chǎng)體系，尤其是建立了全面的以居住為導(dǎo)向的租賃住房保障體系，民眾購(gòu)房行為足夠理性。德國(guó)經(jīng)濟(jì)被稱(chēng)為社會(huì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，其顯著特點(diǎn)是在經(jīng)濟(jì)發(fā)展和競(jìng)爭(zhēng)方面遵循自由市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)原則，但在分配環(huán)節(jié)奉行轉(zhuǎn)移社會(huì)財(cái)富實(shí)現(xiàn)社會(huì)公平提高全民福利的原則。德國(guó)聯(lián)邦政府始終把房地產(chǎn)業(yè)看作屬于國(guó)家社會(huì)福利體系的重要組成部分，考慮到房地產(chǎn)對(duì)于經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會(huì)福利方面的重大影響，德國(guó)建立了一整套較為完善的制度，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了強(qiáng)有力的干預(yù)。（1）金融制度由于歷史原因，德國(guó)民眾對(duì)于通貨膨脹的容忍度很低，德國(guó)的主要貨幣政策目標(biāo)為穩(wěn)定幣值，歐元的設(shè)立和歐洲央行的建立在很大程度上以德國(guó)為核心，歐元區(qū)的貨幣政策很大程度上沿襲了以前德國(guó)央行的做法。因此，德國(guó)的通貨膨脹長(zhǎng)期保持較低水平，在上世紀(jì)70年代全球通貨膨脹并且經(jīng)濟(jì)嚴(yán)重衰退的情況下，德國(guó)年均CPI增速也僅為5%。近年來(lái)，德國(guó)年均CPI增速基本保持低于或與歐元區(qū)CPI增速保持持平，穩(wěn)健的貨幣政策和較低的通貨膨脹水平使得德國(guó)房?jī)r(jià)基本長(zhǎng)期保持穩(wěn)定。同時(shí)，長(zhǎng)期較低的通貨膨脹水平使得德國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資投機(jī)需求較弱，以自主需求為主。圖6德國(guó)與歐元區(qū)CPI增速情況資料來(lái)源：Wind在住房金融制度方面，主要體現(xiàn)為以商業(yè)按揭貸款為主，同時(shí)以住房?jī)?chǔ)蓄的模式為輔。德國(guó)住房首付比例較高，普遍達(dá)到20~30%的水平；同時(shí)，德國(guó)住房貸款采用固定利率形式，一定程度上控制居民買(mǎi)房的杠桿水平。除商業(yè)按揭貸款外，德國(guó)在住房金融體系上還采取住房?jī)?chǔ)蓄模式。二戰(zhàn)后德國(guó)住房資源短缺，同時(shí)聯(lián)邦政府資金短缺難以提供大量資金滿足住房建設(shè)，聯(lián)邦政府建立住房?jī)?chǔ)蓄制度，要求儲(chǔ)蓄者先連續(xù)、足額地存儲(chǔ)資金，達(dá)到一定時(shí)間和金額之后，再?gòu)慕鹑跈C(jī)構(gòu)取得住房貸款。住房?jī)?chǔ)蓄模式保證了較低的杠桿率，居民可以通過(guò)個(gè)人經(jīng)濟(jì)狀況選擇貸款金額。（2）稅收制度德國(guó)住房的稅收制度征收稅種包括專(zhuān)享稅（聯(lián)邦稅、州稅、地方稅）、共享稅和教會(huì)稅等。房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)包括房產(chǎn)交易稅、地產(chǎn)購(gòu)置稅等，房產(chǎn)交易稅為不動(dòng)產(chǎn)交易買(mǎi)賣(mài)中一方征收的以交易價(jià)格為稅基的稅收，次貸危機(jī)以來(lái)，不動(dòng)產(chǎn)交易稅成為德國(guó)各州抑制房?jī)r(jià)快速上漲的主要調(diào)控工具。對(duì)于持有環(huán)節(jié)的稅種，為了鼓勵(lì)自有自用住房和抑制房地產(chǎn)交易，對(duì)于自有自用的住宅不需要繳納房產(chǎn)稅，只需要繳納房屋基地部分的土地稅，對(duì)于用于出售的房屋，需要繳納評(píng)估價(jià)值1~1.5%的房產(chǎn)土地稅，同時(shí)繳納3.5%的房產(chǎn)交易稅和15%的資本利得稅，壓低炒房者利潤(rùn)空間。此外，針對(duì)居民的第二套及以上住房進(jìn)行征稅，除非居民由于工作原因必須使用二套房，或者二套房使用者無(wú)收入時(shí)可以免稅，一定程度上可增加居民購(gòu)買(mǎi)多套住房的成本，從而降低房屋的空置率。（3）租賃制度德國(guó)住房市場(chǎng)以租房為主，聯(lián)邦政府通過(guò)住房補(bǔ)貼、租金管制和相關(guān)法律保護(hù)承租人的利益。德國(guó)聯(lián)邦政府將住宅的出租納入法律規(guī)范的調(diào)節(jié)范疇，并加強(qiáng)了租購(gòu)?fù)瑱?quán)的權(quán)利義務(wù)，在租賃期間，承租人地位與出租人同等，只要居民合法納稅，就可以享有同等的本地公共服務(wù)，德國(guó)公民不必依賴(lài)買(mǎi)房，通過(guò)租房可以滿足生活相關(guān)需求。表6德國(guó)租賃住房制度保障體系保障體系政策內(nèi)容住房補(bǔ)貼（1）為最低收入家庭提供福利房，租金為市場(chǎng)租金的40~60%，約占德國(guó)人口的7%左右（2）向低收入家庭提供貨幣補(bǔ)貼，實(shí)際繳納房租與可承受租金的差價(jià)，約占德國(guó)總家庭的2%租金管制將租金增長(zhǎng)控制在經(jīng)濟(jì)增速之內(nèi)，租金最大漲幅不超過(guò)當(dāng)?shù)貥?biāo)準(zhǔn)的10%租賃合同保障德國(guó)租賃合同分為有期限合同和無(wú)期限合同，房東不得隨意解約。租房合同一方如想終止合同，通常需提前3個(gè)月通知對(duì)方；租期超過(guò)5年，需要半年通知對(duì)方；租期達(dá)10年或以上，需要提前一年通知租售同權(quán)德國(guó)無(wú)戶籍制度，居民合法納稅就可以享受本地公共服務(wù)，地區(qū)間的公共服務(wù)較為均等化。以教育為例，德國(guó)無(wú)重點(diǎn)與非重點(diǎn)小學(xué)之分，實(shí)施嚴(yán)格的教師輪崗制度，教育資源較為均等化；同時(shí)，德國(guó)對(duì)學(xué)校周邊租金實(shí)施嚴(yán)格管制，禁止隨意漲價(jià)資料來(lái)源：聯(lián)合資信整理法律制度德國(guó)聯(lián)邦政府成立以來(lái)，在不同的住房發(fā)展階段陸續(xù)頒布和實(shí)施了《住房建設(shè)法》《住房補(bǔ)助金法》《住房租賃法》和《私有住房補(bǔ)助金法》四部聯(lián)邦法律，分別為社會(huì)保障住房供給、中低收入房屋補(bǔ)貼、租賃市場(chǎng)規(guī)范和私有住房提供了法律框架，其中《住房建設(shè)法》《私有住房補(bǔ)貼法》進(jìn)入二十一世紀(jì)后已廢止，《住房補(bǔ)助金法》和《住房租賃法》經(jīng)過(guò)完善和修訂之后，依然對(duì)低收入住房補(bǔ)助金額、租房行為、房租上漲限額等方面對(duì)住房市場(chǎng)進(jìn)行約束。（5）抑制投機(jī)制度德國(guó)聯(lián)邦及州政府制定了相應(yīng)的房屋定價(jià)政策以及相關(guān)稅收政策以限制開(kāi)發(fā)企業(yè)的不合理定價(jià)和抑制房屋投機(jī)炒作行為。表7德國(guó)抑制房地產(chǎn)投機(jī)政策抑制投機(jī)政策主要內(nèi)容定價(jià)房屋定價(jià)超過(guò)基準(zhǔn)價(jià)格的20%，購(gòu)房者可起訴開(kāi)發(fā)商；超過(guò)50%，開(kāi)發(fā)商將面臨高額罰款和最高三年的刑罰稅收除出售住房需繳納土地稅外，居民還需繳納土地購(gòu)置稅；買(mǎi)賣(mài)盈利部分需繳納15%的差價(jià)盈利稅；若5年內(nèi)賣(mài)出3套及以上的，對(duì)盈利部分征收25%的資本利得稅資料來(lái)源：網(wǎng)絡(luò)、聯(lián)合資信整理（6）房?jī)r(jià)評(píng)估機(jī)制德國(guó)建立了一套完整的地產(chǎn)價(jià)格獨(dú)立評(píng)估機(jī)制，房地產(chǎn)估值并不由市場(chǎng)價(jià)格來(lái)決定，而是由獨(dú)立的地產(chǎn)評(píng)估師評(píng)估確定基準(zhǔn)價(jià)格，基準(zhǔn)價(jià)格具備法律效力，市場(chǎng)價(jià)格在基準(zhǔn)價(jià)格的區(qū)間內(nèi)波動(dòng)。德國(guó)的房地產(chǎn)評(píng)估分為兩類(lèi)，一類(lèi)包括具有工商局等部門(mén)頒發(fā)資歷認(rèn)證的私人評(píng)估專(zhuān)家，具有豐富的專(zhuān)業(yè)經(jīng)驗(yàn)，私人評(píng)估專(zhuān)家需要對(duì)評(píng)估結(jié)果負(fù)責(zé)30年并承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任，估價(jià)人普遍采取保守謹(jǐn)慎的原則；另一類(lèi)是公共的評(píng)估機(jī)構(gòu)，每年1月1日負(fù)責(zé)制定當(dāng)?shù)胤课荨皹?biāo)準(zhǔn)價(jià)”或者“指導(dǎo)價(jià)”，這類(lèi)指導(dǎo)價(jià)具有法律效力，所有房地產(chǎn)交易有義務(wù)參照此執(zhí)行并在合理范圍內(nèi)浮動(dòng)。德國(guó)政府制定了《德國(guó)聯(lián)邦建筑法》和《房地產(chǎn)估價(jià)條例》，分別對(duì)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值、房地產(chǎn)的估價(jià)方法、運(yùn)用領(lǐng)域、估價(jià)過(guò)程等做出規(guī)定，評(píng)估師參考影響地價(jià)的主要因素，包括地區(qū)大小、人口密度、土地用途、土地使用權(quán)的安全性等，根據(jù)市場(chǎng)和城市規(guī)劃等繪制出城市的地價(jià)圖。三、對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)型的參考意義中國(guó)經(jīng)濟(jì)在改革開(kāi)放以來(lái)經(jīng)歷了四十多年的高速發(fā)展，尤其在進(jìn)入21世紀(jì)后，隨著我國(guó)加入WTO以及房地產(chǎn)開(kāi)啟市場(chǎng)化進(jìn)程，出口、房地產(chǎn)和基建投資成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要拉動(dòng)因素。然而，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的背后，地方政府債務(wù)率不斷攀升，資本邊際產(chǎn)出效率逐漸下降，依靠投資拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的模式已亟待轉(zhuǎn)型，前期通過(guò)債務(wù)擴(kuò)張的粗放型發(fā)展產(chǎn)生的問(wèn)題逐步凸顯。另一方面，我國(guó)出口主要以勞動(dòng)密集型產(chǎn)品和來(lái)料加工為主，面對(duì)人口紅利見(jiàn)頂，制造基地向東南亞區(qū)域轉(zhuǎn)移，出口結(jié)構(gòu)也需調(diào)整。2014年以來(lái)，從影子銀行治理、過(guò)剩產(chǎn)能行業(yè)供給側(cè)改革、融資平臺(tái)隱債甄別化解、房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)監(jiān)管，到《中國(guó)制造2025》的提出和十四五規(guī)劃中對(duì)科技創(chuàng)新、產(chǎn)業(yè)升級(jí)、高端制造業(yè)的關(guān)注和強(qiáng)調(diào)，國(guó)家不斷引導(dǎo)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)型，要求逐步向以新興產(chǎn)業(yè)、先進(jìn)制造、半導(dǎo)體等為主的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)演化，同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)前期的過(guò)度繁榮和當(dāng)前房企接連“爆雷”對(duì)經(jīng)濟(jì)造成負(fù)面影響，后續(xù)的轉(zhuǎn)型發(fā)展也至關(guān)重要。我們通過(guò)對(duì)德國(guó)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的梳理，結(jié)合對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀和地產(chǎn)發(fā)展政策的分析，認(rèn)為我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)和可以借鑒參考的因素如下。我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的依賴(lài)大，房地產(chǎn)及上下游產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)度保持較高水平，且對(duì)金融資源和社會(huì)財(cái)富的擠占效應(yīng)明顯；未來(lái)我國(guó)對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的導(dǎo)向，要求逐步降低房地產(chǎn)行業(yè)回報(bào)率和房地產(chǎn)投資回報(bào)率，將資本向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)和高新技術(shù)企業(yè)轉(zhuǎn)移，房地產(chǎn)行業(yè)去金融化、回歸居住屬性將是長(zhǎng)期趨勢(shì)。德國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過(guò)程中，房地產(chǎn)始終作為國(guó)家社會(huì)福利體系的重要組成部分，住房?jī)r(jià)格的平穩(wěn)為德國(guó)高端制造業(yè)的發(fā)展提供了良好的保障和前提。相較而言，我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展起步晚，前期國(guó)內(nèi)城鎮(zhèn)化和工業(yè)化水平低，兩稅制改革后地方財(cái)力有限，社會(huì)對(duì)基建投資和地產(chǎn)投資的需求高，共同作用下形成了投資帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展模式，慣性的發(fā)展模式導(dǎo)致我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)形成較大依賴(lài)。從數(shù)據(jù)來(lái)看，2010年以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成額占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成額的比重持續(xù)保持在22%~25%的區(qū)間，2021年，全國(guó)土地使用權(quán)出讓金收入占全國(guó)公共財(cái)政收入的比重達(dá)42.98%。根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)統(tǒng)計(jì)，2021年房地產(chǎn)及其完全拉動(dòng)上下游行業(yè)增加值為28萬(wàn)億元，占GDP的24.5%。其中，房地產(chǎn)和住房建筑行業(yè)增加值12.5萬(wàn)億元，占GDP的10.9%。從全國(guó)各省份來(lái)看，GDP對(duì)房地產(chǎn)業(yè)依賴(lài)度較高的前五大省份分別是海南（房地產(chǎn)業(yè)占9.1%）、廣東（房地產(chǎn)業(yè)占8.7%）、湖北（房地產(chǎn)業(yè)占8.7%）、上海（房地產(chǎn)業(yè)占8.2%）和廣西（房地產(chǎn)業(yè)占8.0%）。表82021年全國(guó)房地產(chǎn)及其完全拉動(dòng)上下游相關(guān)數(shù)據(jù)要素主要數(shù)據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售（1）2021年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資14.76萬(wàn)元，比上年增長(zhǎng)4.4%；（2）全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積17.94億平方米，比上年增長(zhǎng)1.9%；（3）全國(guó)商品房銷(xiāo)售額18.19萬(wàn)億元，比上年增長(zhǎng)4.8%地方政府相關(guān)收入（1）2021年，房地產(chǎn)相關(guān)收入總計(jì)10.8萬(wàn)億元，相當(dāng)于地方本級(jí)財(cái)政收入的52.6%；（2）5項(xiàng)房地產(chǎn)專(zhuān)項(xiàng)稅2.1萬(wàn)億元，土地出讓金收入8.7萬(wàn)億元房地產(chǎn)貸款2021年底，人民幣房地產(chǎn)貸款余額52.17萬(wàn)億元，占金融機(jī)構(gòu)人民幣各項(xiàng)貸款余額的27.1%帶動(dòng)消費(fèi)（1）1999－2021年，帶動(dòng)水泥和鋼材銷(xiāo)量由6.9億噸增長(zhǎng)至37.2億噸；（2）家用電冰箱、洗衣機(jī)、彩電和空調(diào)由0.8億臺(tái)增長(zhǎng)至5.8億臺(tái)；（3）2005－2021年，城鎮(zhèn)居民用于居住的支出占比從10.2%上升至24.4%帶動(dòng)就業(yè)存量超5000萬(wàn)人就業(yè)由房地產(chǎn)帶動(dòng)提高居民住房條件2021年全國(guó)家庭戶人均居住面積達(dá)41.76平方米資料來(lái)源：聯(lián)合資信整理房地產(chǎn)業(yè)由于涉及上下游行業(yè)眾多，產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)，且與土地財(cái)政、就業(yè)促進(jìn)、居民財(cái)富和金融風(fēng)險(xiǎn)深度關(guān)聯(lián)，已經(jīng)成為影響和制約我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型發(fā)展的系統(tǒng)性重要行業(yè)。房地產(chǎn)資產(chǎn)也已經(jīng)成為我國(guó)居民財(cái)富的重要構(gòu)成，成為居民財(cái)富差距不斷擴(kuò)大以及影響銀行信貸質(zhì)量的重要因素，對(duì)金融資源和社會(huì)財(cái)富的擠占效應(yīng)明顯。從德國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，第二產(chǎn)業(yè)尤其是高端制造業(yè)的發(fā)展對(duì)社會(huì)財(cái)富的積累和經(jīng)濟(jì)發(fā)展作用重大。我國(guó)第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段較短，出口加工產(chǎn)品技術(shù)含量不高，產(chǎn)業(yè)增值率低，導(dǎo)致前期社會(huì)財(cái)富累積慢，雖然較早由第二產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型到第三產(chǎn)業(yè)，但房地產(chǎn)對(duì)社會(huì)財(cái)富形成擠壓導(dǎo)致內(nèi)需不足，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展動(dòng)力有限；目前在國(guó)際政治經(jīng)濟(jì)局勢(shì)復(fù)雜、新冠疫情沖擊的背景下，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)不斷面臨供給沖擊、需求收縮、預(yù)期轉(zhuǎn)弱等內(nèi)外部壓力。我國(guó)已處于經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵期，隨著城鎮(zhèn)化的提高，單一的經(jīng)濟(jì)刺激手段已不具備持續(xù)性，需要尋求新的經(jīng)濟(jì)驅(qū)動(dòng)力，而向附加值更高的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和先進(jìn)制造業(yè)轉(zhuǎn)變是我國(guó)現(xiàn)階段重要的戰(zhàn)略方向，對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展導(dǎo)向也要求逐步降低房地產(chǎn)行業(yè)回報(bào)率和房地產(chǎn)投資回報(bào)率，引導(dǎo)資本向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。從“房住不炒”、三道紅線、集中供地到房企融資的收緊，國(guó)家近年來(lái)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)供給端、需求端、融資端的調(diào)控持續(xù)加碼，政策調(diào)控越發(fā)精準(zhǔn)，“高杠桿、高周轉(zhuǎn)”房企們的倒下也預(yù)示依靠高杠桿獲得超額利潤(rùn)的模式不再有效，地產(chǎn)和土地財(cái)政的黃金時(shí)代或?qū)⒅鸩铰淠?，地產(chǎn)行業(yè)去金融化，逐步回歸常態(tài)化和居住屬性是長(zhǎng)期趨勢(shì)，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，房地產(chǎn)作為我國(guó)支柱型行業(yè)的地位或逐步改變，而中短期來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)及上下游產(chǎn)業(yè)對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)和居民財(cái)富的影響很大，房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定運(yùn)行對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展仍具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。進(jìn)入“后地產(chǎn)時(shí)代”，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)節(jié)奏更加穩(wěn)健，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)或?qū)⑦M(jìn)入存量市場(chǎng)和城市更新階段；房地產(chǎn)稅的開(kāi)征有利于建立更加可持續(xù)的地方財(cái)政體系，以擺脫政府對(duì)土地財(cái)政的依賴(lài)。隨著地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展階段的終結(jié)，我國(guó)對(duì)增量住房的需求逐步下降，中央政府堅(jiān)持“房住不炒”的定位，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性和穩(wěn)定性，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)也將進(jìn)入“后地產(chǎn)時(shí)代”，開(kāi)發(fā)節(jié)奏趨緩將是未來(lái)一段時(shí)間的趨勢(shì)。圖7我國(guó)城鎮(zhèn)化率進(jìn)程資料來(lái)源：Wind從人口年齡結(jié)構(gòu)來(lái)看，1982年，我國(guó)65歲及以上老年人口尚不足5千萬(wàn)人，老齡化率只有4.91%。2000年65歲及以上老年人口已增長(zhǎng)到8827萬(wàn)人，老齡化率提高到7%，顯示我國(guó)從2000年即開(kāi)始進(jìn)入老齡化社會(huì)（根據(jù)聯(lián)合國(guó)的定義，如果一個(gè)國(guó)家或地區(qū)老齡化率達(dá)到7%稱(chēng)為老齡化社會(huì)，達(dá)到14%稱(chēng)為老齡社會(huì)，達(dá)到21%稱(chēng)為超老齡社會(huì)）。之后持續(xù)發(fā)展，2010年65歲及以上老年人口已超過(guò)1億，老齡化率提高到8.9%；2020年65歲及以上老年人口進(jìn)一步增長(zhǎng)1.91億人，老齡化率也同步提高到13.52%，距離進(jìn)入老齡社會(huì)僅差不到0.5個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，截至2020年底，我國(guó)城鎮(zhèn)化率已超過(guò)60%（見(jiàn)上圖），隨著城市對(duì)大規(guī)模增量建設(shè)需求的轉(zhuǎn)弱，未來(lái)城市開(kāi)發(fā)建設(shè)將轉(zhuǎn)向以提升城市品質(zhì)為主的存量提質(zhì)改造，尤其是一二線城市可供出讓的建設(shè)用地越來(lái)越少，房地產(chǎn)行業(yè)逐步進(jìn)入存量市場(chǎng)。2020年10月29日，中國(guó)共產(chǎn)黨第十九屆中央委員會(huì)第五次全體會(huì)議審議通過(guò)《中共中央關(guān)于制定國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和二〇三五年遠(yuǎn)景目標(biāo)的建議》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“十四五規(guī)劃”），首次從國(guó)家層面提出實(shí)施城市更新行為，2020年12月以后，各地陸續(xù)出臺(tái)和發(fā)布了相關(guān)地方性文件，以存量改造為主的城市更新作為未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)國(guó)家鼓勵(lì)的建設(shè)投資，也為現(xiàn)階段的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供了新的發(fā)展思維和模式。另一方面，對(duì)于地方政府來(lái)說(shuō)，在嚴(yán)控地方政府債務(wù)、降低政府杠桿率的大背景下，傳統(tǒng)的基建投資模式也在尋求轉(zhuǎn)型，引入市場(chǎng)化開(kāi)發(fā)主體或直接參與城市更新和片區(qū)開(kāi)發(fā)，形成市場(chǎng)化的運(yùn)作機(jī)制也是地方政府控制債務(wù)和杠桿水平的訴求，與地方國(guó)有企業(yè)或融資平臺(tái)共同參與城市更新將成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的轉(zhuǎn)型思路之一。從地方財(cái)政的角度來(lái)看，房地產(chǎn)稅的開(kāi)征也將成為地方財(cái)政收入的補(bǔ)充，一方面可以緩解地方政府的財(cái)政壓力，同時(shí)將一次性收取的土地出讓金逐步轉(zhuǎn)化為長(zhǎng)期穩(wěn)定的房地產(chǎn)稅收入，也降低了房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)對(duì)財(cái)政的影響，抑制地方政府投資沖動(dòng)，促進(jìn)資金和人力資源向高端產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，進(jìn)而促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。進(jìn)一步建立和完善房地產(chǎn)調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制是房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)發(fā)展的保障，包括保障性租賃住房的供給、租賃市場(chǎng)的完善以及完善的稅收制度和合理的二手房?jī)r(jià)格評(píng)估機(jī)制等。從德國(guó)歷史經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，充足的市場(chǎng)供給、租賃市場(chǎng)的發(fā)達(dá)和完善的配套制度為德國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康運(yùn)行提供了良好的保障，也值得我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)參考和借鑒。啟示：（一）加快推進(jìn)住房領(lǐng)域立法，建立與我國(guó)國(guó)情相適應(yīng)的住房法律體系。加強(qiáng)住房法制建設(shè)，推進(jìn)住房領(lǐng)域法律法規(guī)的立、改、廢工作，逐步建立與我國(guó)國(guó)情相適應(yīng)的住房法律體系。加快推動(dòng)住房保障、住房租賃等領(lǐng)域的法律法規(guī)出臺(tái)。在相關(guān)法律法規(guī)的立法和修改過(guò)程中，明確住房發(fā)展規(guī)劃的法定地位。例如，在《城鎮(zhèn)住房保障條例》中，建議明確提出將住房發(fā)展規(guī)劃作為住房保障工作推進(jìn)、各級(jí)財(cái)政資金配套、保障性住房用地安排的依據(jù)，提高住房發(fā)展規(guī)劃的