2021年公寓租賃行業(yè)場調(diào)研分析報(bào)告

2021年公寓租賃行業(yè)市場調(diào)研分析報(bào)告第一節(jié)第一問：我國公寓租賃行業(yè)的市場空間有多大？(6)一、公寓租賃發(fā)展原因(6)二、全國租賃人口已達(dá)1.9億人，租賃市場規(guī)模超萬億(8)第二節(jié)第二問：品牌公寓的發(fā)展現(xiàn)狀如何？(11)一、長租公寓是行業(yè)主角，分散式和集中式各有千秋(11)二、行業(yè)整體處于起步階段，未來規(guī)模有望破千億(15)三、一線城市是競爭主戰(zhàn)場，部分品牌正加速向二線城市下沉(17)第三節(jié)第三問：影響長租公寓盈利的關(guān)鍵要素有哪些？何種模式的長租公寓盈利更高？.19一、長租公寓利潤率具有先低后高的三階段特征(19)二、規(guī)模、品牌、空置率、融資成本是長租公寓盈利的四要素(22)三、集中式盈利優(yōu)于分散式，但資金和房源是兩大痛點(diǎn)(25)第四節(jié)第四問：行業(yè)外部環(huán)境如何？目前呈現(xiàn)何種發(fā)展趨勢？(28)一、政策和資本市場對長租公寓均呈向好趨勢，行業(yè)迎來發(fā)展曙光(28)1、曙光一：租賃利好政策頻出(28)2、曙光二：金融支持為行業(yè)發(fā)展保駕護(hù)航，公寓行業(yè)ABS產(chǎn)品成功發(fā)行(28)二、新型模式已經(jīng)顯現(xiàn)，前景比想象更美(30)1、模式一：打造輕資產(chǎn)的高精尖范本，最大化賺取品牌溢價(jià)(30)2、模式二：醉翁之意不在酒，衍生業(yè)務(wù)是王道(32)3、模式三：先租后售，舍小利以謀遠(yuǎn)(33)第五節(jié)第五問：如何選擇行業(yè)投資標(biāo)的？(35)一、世聯(lián)行：主業(yè)蒸蒸日上，紅璞公寓加快二線城市布局(35)二、國創(chuàng)高新：依托大數(shù)據(jù)，線上引流線下變現(xiàn)，搶占存量市場份額(38)三、昆百大A：房源信息優(yōu)勢巨大，在管房源規(guī)?？焖贁U(kuò)張(40)四、三六五網(wǎng)：長租公寓SAAS系統(tǒng)供應(yīng)商稀缺標(biāo)的(43)五、萬科A：地產(chǎn)龍頭，資源優(yōu)勢塑造長租公寓競爭壁壘(45)六、龍湖地產(chǎn)：始于成渝，精細(xì)化分類運(yùn)營典范(47)七、旭輝控股集團(tuán)：開啟公寓校企合作的新模式(48)第六節(jié)風(fēng)險(xiǎn)提示(50)附錄(51)一、我國租賃市場政策介紹(51)二、金融對長租公寓的支持(51)圖表目錄圖表1：2005-2021年,一二線核心城市流動(dòng)人口比例提升(6)圖表2：流動(dòng)人口年輕化，平均年齡僅28.1歲(2021年)圖表3：北上深月供/月薪高達(dá)180%(以100平米房屋為例)圖表4：核心城市月租為月供的58%(以100平米房屋為例)圖表5：租賃人口計(jì)算模型，2021年全國租賃人口為1.9億人(9)圖表6：一線城市租房面積占存量房屋總面積的24%，租房已成常態(tài)(10)圖表7：青年公寓(經(jīng)常被稱為長租公寓)是公寓租賃的主體(11)圖表8：雅詩閣酒店式公寓定位高端，產(chǎn)品類型介于高端酒店及家庭住宅之間(11)圖表9：漢庭酒店主要推出高性價(jià)比、定位中低端的短期租賃產(chǎn)品(12)圖表10：青年公寓的品類更為多元(13)圖表11：分散式和集中式各有優(yōu)缺點(diǎn)(15)圖表12：截至2021年年中，許多品牌公寓龍頭規(guī)模已過萬(16)圖表13：目前我國品牌公寓占公寓租賃市場比重不到1%，未來還有很大發(fā)展空間..16圖表14：伴隨管理房屋間數(shù)的增加，長租公寓公司的利潤率呈微笑曲線分布(20)圖表15：批零租金差是公寓主要的租金溢價(jià)(租出價(jià)-租入價(jià))(22)圖表16：在長租公寓開拓階段，員工工資成本占比甚至可能高于裝修開支(23)圖表17：目前行業(yè)多數(shù)成熟品牌公寓空置率已基本控制在10%以下(截止至2021年)(24)圖表18：2021年上半年普通住宅投資回報(bào)率(26)圖表19：2021年上半年高檔住宅投資回報(bào)率(26)圖表20：魔方公寓ABS交易結(jié)構(gòu)圖(29)圖表21：新派公寓公共區(qū)域廣闊(31)圖表22：新派公寓房間定位高端(31)圖表23：自如依托于線上平臺在提高流量轉(zhuǎn)化的同時(shí)也發(fā)展了一系列衍生業(yè)務(wù)(32)圖表24：新派公寓公共區(qū)域廣闊(34)圖表25：新派公寓房間定位高端(34)圖表26：世聯(lián)行2012-2021年?duì)I收及歸母凈利潤年復(fù)合增速為分別為35.2%、37.1%35圖表27：世聯(lián)行2021年毛利率及歸母凈利率分別為27.8%、11.9%(36)圖表28：世聯(lián)行代理銷售傭金收入增長迅速、金融業(yè)務(wù)收入比重提升(36)圖表29：世聯(lián)行近5年代理銷售額年復(fù)合增速為24.7%(37)圖表30：國創(chuàng)高新2012-2021年?duì)I收及歸母凈利潤年復(fù)合增速為分別為-16.2%、-29.4%(38)圖表31：深圳云房承諾2016-19年歸母凈利潤為2.4、2.6、3.2、3.7億元(39)圖表32：深圳云房2021年新房代理和房屋經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)營收各占約5成(39)圖表33：深圳云房2021年新房代理業(yè)務(wù)收入大幅提高(40)圖表34：昆百大A2012-2021年?duì)I收及歸母凈利潤年復(fù)合增速為分別為-8.8%、-6.5%(41)圖表35：我愛我家承諾2017-19年歸母凈利潤為5、6、7億元(42)圖表36：我愛我家三大主營業(yè)務(wù)共同發(fā)展的格局基本形成(42)圖表37：我愛我家2021年新房代理業(yè)務(wù)收入同比增長89%(42)圖表38：三六五網(wǎng)2013-2021年?duì)I收及歸母凈利潤年復(fù)合增速為分別為15.4%、-1.8%(44)圖表39：三六五網(wǎng)2021年毛利率及歸母凈利率分別為93.2%、18.7%(44)圖表40：萬科2012-2021年?duì)I收及歸母凈利潤年復(fù)合增速為分別為23.6%、13.8%(45)圖表41：萬科2021年毛利率及歸母凈利率分別為29.4%、8.7%(45)圖表42：龍湖地產(chǎn)2012-2021年?duì)I收及歸母凈利潤年復(fù)合增速為分別為18.4%、9.8%(47)圖表43：龍湖地產(chǎn)2021年毛利率及歸母凈利率分別為29.1%、16.7%(47)圖表44：旭輝控股集團(tuán)2012-2021年?duì)I收及歸母凈利潤年復(fù)合增速為分別為28.5%、9.7%(49)圖表45：旭輝控股集團(tuán)2021年毛利率及歸母凈利率分別為25.4%、12.6%(49)表格目錄表格1：一線城市租賃市場規(guī)模占比近3成(9)表格2：青年公寓形式多樣、價(jià)格涵蓋廣泛(15)表格3：我國知名品牌公寓大多發(fā)源自一線城市，但正在向二線城市加大布局(17)表格4：長租公寓主要的成本費(fèi)用及盈利來源解釋(19)表格5：長租公寓公司盈利估算(假設(shè)地處一線城市，有3000套房源)(22)表格6：關(guān)于長租公寓發(fā)展規(guī)模、租金差及空置率對毛利率影響的敏感性測試(25)表格7：YOU+創(chuàng)始人來自于不同領(lǐng)域，可為公司帶來更多資源(33)表格8：2021年起中央出臺的各項(xiàng)政策對公寓租賃行業(yè)的態(tài)度開始轉(zhuǎn)變(51)表格9：資本市場對長租公寓行業(yè)的支持在持續(xù)增強(qiáng)(52)表格10：金融在長租公寓運(yùn)營中的介入方式(52)第一節(jié)第一問：我國公寓租賃行業(yè)的市場空間有多大？一、公寓租賃發(fā)展原因我國公寓租賃需求日漸旺盛，主要有兩點(diǎn)原因：流動(dòng)人口向一二線核心城市集聚，且平均年齡低、居留時(shí)間長，有租房需求。1)假設(shè)以非戶籍人口定義流動(dòng)人口，我們發(fā)現(xiàn)，2005-2021年十年間，一二線核心城市流動(dòng)人口比例((常住人口-戶籍人口)/常住人口)進(jìn)一步提升，十大核心城市流動(dòng)人口比例從24%升至36%，其中，北上深流動(dòng)人口比例從34%提升至45%；2）流動(dòng)人口整體年齡偏小，2021年平均年齡僅為