物業(yè)管理重點和難點

物業(yè)管理重點和難點物業(yè)管理的重點和難點難點主要有以下幾個方面一、物業(yè)管理收費難的問題原因：1.業(yè)主對“掏錢買服務(wù)”消費觀念不適應(yīng)。2.物業(yè)管理的整體性，導(dǎo)致一些業(yè)主“搭車消費”，拖欠物業(yè)管理費。3.現(xiàn)行的物業(yè)管理體制法律關(guān)系錯位。根據(jù)新頒布的《物業(yè)管理條例》〉第十五條，業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，可以代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。也就是說物業(yè)公司與業(yè)主委員會是委托與被委托關(guān)系。按照權(quán)利與義務(wù)對等的原則，業(yè)委會行使了委托的權(quán)利，也應(yīng)履行支付管理費用的義務(wù)。但實際上是業(yè)委會只行使了委托權(quán)利。物業(yè)公司履行了服務(wù)義務(wù)，還要向每一個業(yè)主去收費。這種錯位的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，給物業(yè)公司收費及維護自身利益留下了隱患。4.物業(yè)服務(wù)不能令業(yè)主滿意。這也是收費難的主要原因。滿意是個很抽象的詞匯，有的業(yè)主滿意，有的業(yè)主不滿意。因此滿意與否，不是某個業(yè)主說了算，這需要業(yè)委會根據(jù)所簽訂的物業(yè)委托合同里服務(wù)標(biāo)準來衡量。解決辦法：一方面物業(yè)公司要做好物業(yè)的服務(wù)工作，并加強物業(yè)管理消費意識的宣傳力度，另一方面建議物管區(qū)域所屬地的房地產(chǎn)行政部門成立一個專職的委員會，部分業(yè)主欠費是對其他繳費業(yè)主的侵權(quán)，只有業(yè)主在繳清管理費后，才可對物業(yè)公司的服務(wù)不到位等進行投訴，并由這個專職委員會進行議定裁決，若實屬物業(yè)公司服務(wù)不好，由該委員會判罰管理公司返還物業(yè)費給業(yè)主。二、電梯運行收費及攤銷的問題解決辦法：認為電梯運營費用按住戶使用頻繁度進行攤銷比較合理，也就是多層或高層的住戶多使用，多繳費。繳費的比率可以參照財務(wù)會計資產(chǎn)使用年限折舊法。三、停車場責(zé)任承擔(dān)的問題對于管理區(qū)域內(nèi)停車管理及責(zé)任界定的問題，一直以來都有爭議。對于盜車事件賠與不賠，主要是看物管區(qū)域的停車是占位還是保管，或兩者兼有。僅僅是占位，交納占位費用，則物業(yè)公司不用承擔(dān)賠償責(zé)任。若是保管或兩者兼有則理應(yīng)賠償。因此在實際生活中，有的業(yè)主買了車位，可以自由進入停車場，不交停車費，但物業(yè)公司必須要看管好這些業(yè)主的車輛，而且開發(fā)商所賣的車位收益都歸其所得，憑什么？因為這些業(yè)主車輛的保管費用按物業(yè)費用標(biāo)準含在所交的物業(yè)管理費用中（自己買車位不存在交納占位費用）。沒有買車位的業(yè)主或外來的車主則每月或每次停車都會按規(guī)定交納停車費，其中的占位費收益是歸全體業(yè)主所有，而保管費用才是物業(yè)管理收益。認為萬一小區(qū)內(nèi)有車輛丟失，若是交了停車費的，物業(yè)公司按保管費用在停車費所占的比例承擔(dān)責(zé)任；若這車輛的業(yè)主有車位無須交停車費，物業(yè)公司則必須根據(jù)委托物業(yè)管理合同被視為失職對業(yè)主進行賠償；若是外來的車輛，也沒有交停車費，物業(yè)公司則不需要承擔(dān)賠償責(zé)任。在現(xiàn)實中，發(fā)現(xiàn)在很多物管小區(qū)在收取停車費用時都是一樣的價錢，按車位數(shù)量收取，而不論汽車的檔次、價值。一旦車輛丟失，物業(yè)公司需要承擔(dān)賠償責(zé)任法院一般會要求按照車輛價值進行賠償。這樣就成了上面所說的交的同樣的錢，丟什么賠什么。因此建議物業(yè)企業(yè)一方面通過購買保險分散物業(yè)企業(yè)的保管風(fēng)險，另一方面在收取停車費用時考慮價值與責(zé)任的對等，根據(jù)車輛價值的高低因素追加保管費用，明確雙方責(zé)任、義務(wù)，或者在停車場進口處立牌告知此停車場保管車輛系保管車輛或僅提供車位。這樣若有車輛丟失，責(zé)任承擔(dān)及賠償也一目了然。四、物業(yè)管理費收費標(biāo)準問題五、物業(yè)管理的服務(wù)水平六、停車收費問題七、房屋質(zhì)量問題和維修等問題八、業(yè)主委員會維權(quán)途徑不暢重點有以下幾個方面.物業(yè)類型多，管理上各有側(cè)重。住宅小區(qū)內(nèi)存在不同類型的物業(yè)，如多層住宅、高層住宅、商場、學(xué)校等。由于其物業(yè)本身特性的不同，對物業(yè)管理需求和要求也不同，因此，在制定住宅小區(qū)物業(yè)管理總體方案時，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)針對不同類型的物業(yè)，在管理方式上有所側(cè)重，以適應(yīng)不同類型物業(yè)對物業(yè)管理的需求。如高層住宅要特別加強設(shè)備管理和消防安全管理，加強巡視和檢查，及時發(fā)現(xiàn)、排除管理隱患。.解決物業(yè)管理經(jīng)費不足的矛盾。物業(yè)管理的收費實施的是保本微利”政策，政府對物業(yè)管理的收費定價還沒有完全放開，采取了政府定價、政府指導(dǎo)價與市場協(xié)議價相結(jié)合的方式，特別是經(jīng)濟適用型住宅的物業(yè)管理收費還遠遠低于市場價格。物業(yè)管理收費低于成本，致使有較多的物業(yè)管理企業(yè)處于虧本運作，如何克服住宅小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費不足成為住宅物業(yè)管理的難題之一。從現(xiàn)有成功的經(jīng)驗來看：一是要推進物業(yè)管理市場化進程，逐步實現(xiàn)優(yōu)質(zhì)優(yōu)價；二是物業(yè)管理企業(yè)實施規(guī)?；\作，在企業(yè)內(nèi)部合理配置人員，提高科技含量，降低成本；三是利用住宅小區(qū)現(xiàn)有的物業(yè)管理資源，開展經(jīng)營創(chuàng)收，彌補小區(qū)經(jīng)費不足。.產(chǎn)權(quán)多元化，要求制定《業(yè)主公約》。住宅小區(qū)人口眾多，人員復(fù)雜，矛盾和糾紛時常發(fā)生。因此，在提倡業(yè)主自治自律的基礎(chǔ)上，必須對住宅小區(qū)業(yè)主、非業(yè)主使用人的居住行為加以限制和約定，制定一個大家共同遵守的行為準則即《業(yè)主公約》，來明確住宅小區(qū)業(yè)主、非業(yè)主使用人的職責(zé)、權(quán)利和義務(wù)，規(guī)范住宅小區(qū)業(yè)主、非業(yè)主使用人的行為，促進住宅小區(qū)物業(yè)管理的順利開展。.設(shè)立業(yè)主檔案，嚴格管理。管理處應(yīng)建立健全業(yè)主、非業(yè)主使用人的檔案資料及管理系統(tǒng)。在嚴格保密的前提下，充分掌握業(yè)主、非業(yè)主使用人的流動情況，以便加強管理。.協(xié)調(diào)物業(yè)管理各主體及相關(guān)部門的關(guān)系。物業(yè)管理活動所涉及的主體和相關(guān)部門較多，有直接參與的，也有間接參與的，如建設(shè)單位、業(yè)主、業(yè)主委員會，城市供水供電等專營服務(wù)公司，物業(yè)、市政、環(huán)衛(wèi)、公安、消防、工商等行政管理部門等，物業(yè)管理工作離不開這些主體和相關(guān)部門的支持與協(xié)助。因此，物業(yè)管理企業(yè)要積極協(xié)調(diào)處理好與這些主體和相關(guān)部門的關(guān)系，配合他們的工作，借助政府有關(guān)部門的力量，加強對住宅小區(qū)治安等方面的綜合管理，促進住宅小區(qū)物業(yè)管理和精神文明建設(shè)等各項工作的全面開展。.開展豐富多彩的社區(qū)文化。針對不同住宅小區(qū)的具體情況，物業(yè)管理企業(yè)要出面牽頭，組織各種社區(qū)文化活動，如節(jié)假日活動、體育健身活動、業(yè)余學(xué)習(xí)活動等。開展豐富多彩的社區(qū)文化活動，一方面加強了業(yè)主之間的交流和溝通，豐富了業(yè)主、非業(yè)主使用人的文化生活，提升物業(yè)管理的品位，另一方面，加強物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主溝通，創(chuàng)造融洽的社區(qū)環(huán)境，便于物業(yè)管理工作的順利開展。.開展多種形式的便民服務(wù)。物業(yè)安保培訓(xùn)方案為規(guī)范保安工作，使保安工作系統(tǒng)化/規(guī)范化，最終使保安具備滿足工作需要的知識和技能，特制定本教學(xué)教材大綱。一、課程設(shè)置及內(nèi)容全部課程分為專業(yè)理論知識和技能訓(xùn)練兩大科目。其中專業(yè)理論知識內(nèi)容包括：保安理論知識、消防業(yè)務(wù)知識、職業(yè)道德、法律常識、保安禮儀、救護知識。作技能訓(xùn)練內(nèi)容包括:崗位操作指引、勤務(wù)技能、消防技能、軍事技能。二.培訓(xùn)的及要求培訓(xùn)目的1）保安人員培訓(xùn)應(yīng)以保安理論知識、消防知識、法律常識教學(xué)為主，在教學(xué)過程中，應(yīng)要求學(xué)員全面熟知保安理論知識及消防專業(yè)知識，在工作中的操作與運用，并基本掌握現(xiàn)場保護及處理知識2）職業(yè)道德課程的教學(xué)應(yīng)根據(jù)不同的崗位元而予以不同的內(nèi)容，使保安在各自不同的工作崗位上都能養(yǎng)成具有本職業(yè)特點的良好職業(yè)道德和行為規(guī)范）法律常識教學(xué)是理論課的主要內(nèi)容之一，要求所有保安都應(yīng)熟知國家有關(guān)法律、法規(guī)，成為懂法、知法、守法的公民，運用法律這一有力武器與違法犯罪分子作斗爭。工作入口門衛(wèi)守護，定點守衛(wèi)及區(qū)域巡邏為主要內(nèi)容，在日常管理和發(fā)生突發(fā)事件時能夠運用所學(xué)的技能保護公司財產(chǎn)以及自身安全。2、培訓(xùn)要求1）保安理論培訓(xùn)通過培訓(xùn)使保安熟知保安工作性質(zhì)、地位、任務(wù)、及工作職責(zé)權(quán)限，同時全面掌握保安專業(yè)知識以及在具體工作中應(yīng)注意的事項及一般情況處置的原則和方法。2）消防知識及消防器材的使用通過培訓(xùn)使保安熟知掌握消防工作的方針任務(wù)和意義，熟知各種防火的措施和消防器材設(shè)施的操作及使用方法，做到防患于未燃，保護公司財產(chǎn)和員工生命財產(chǎn)的安全。3）法律常識及職業(yè)道德教育通過法律常識及職業(yè)道德教育，使保安樹立法律意識和良好的職業(yè)道德觀念，能夠運用法律知識正確處理工作中發(fā)生的各種問題；增強保安人員愛崗敬業(yè)、無私奉獻更好的為公司服務(wù)的精神。4）工作技能培訓(xùn)以下資料為贈送資料：《滴水之中見精神》主題班會教案活動目的：教育學(xué)生懂得“水”這一寶貴資源對于我們來說是極為珍貴的，每個人都要保護它，做到節(jié)約每一滴水，造福子孫萬代?；顒舆^程：.主持人上場，神秘地說：“我讓大家猜個謎語，你們愿意嗎？”大家回答：“愿意！”主持人口述謎語：“雙手抓不起，一刀劈不開，煮飯和洗衣，都要請它來。”主持人問：“誰知道這是什么？”生答：“水！”一生戴上水的頭飾上場說：“我就是同學(xué)們猜到的水。聽大家說，我的用處可大了，是真的嗎？”主持人：我宣布：“水”是萬物之源主題班會現(xiàn)在開始。水說：“同學(xué)們，你們知道我有多重要嗎？”齊答：“知道?！奔祝喝绻麤]有水，我們?nèi)祟惥蜔o法生存。小熊說：我們動物可喜歡你了，沒有水我們會死掉的。花說：我們花草樹木更喜歡和你做朋友，沒有水，我們早就枯死了，就不能為美化環(huán)境做貢獻了。主持人：下面請聽快板《水的用處真叫大》竹板一敲來說話，水的用處真叫大；洗衣服，洗碗筷，洗臉洗手又洗腳，煮飯洗菜又沏茶，生活處處離不開它。栽小樹，種莊稼，農(nóng)民伯伯把它夸；魚兒河馬大對蝦，日日夜夜不離它；采煤發(fā)電要靠它，京城美化更要它。主持人：同學(xué)們，聽完了這個快板，你們說水的用處大不大？甲說：看了他們的快板表演，我知道日常生活種離不了水。乙說：看了表演后，我知道水對莊稼、植物是非常重要的。丙說：我還知道水對美化城市起很大作用。.主持人：水有這么多用處，你們該怎樣做呢？（1）（生）：我要節(jié)約用水，保護水源。（2）（生）：我以前把水壺剩的水隨便就到掉很不對，以后我一定把喝剩下的水倒在盆里洗手用。（3）（生）：前幾天，我看到了學(xué)校電視里轉(zhuǎn)播的“水日談水”的節(jié)目，很受教育，同學(xué)們看得可認真了，知道了我們北京是個缺水城市，我們再不能浪費水了。（4）（生）：我要用洗腳水沖廁所。.主持人：大家談得都很好，下面誰想出題考考大家，答對了請給點掌聲。（1）（生）：小明讓爸爸刷車時把水龍頭開小點，請回答對不對。（2）（生）：小蘭告訴奶奶把洗菜水別到掉，留沖廁所用。（3）一生跑上說：主持人請把手機借我用用好嗎？我想現(xiàn)在就給姥姥打個電話，告訴她做飯時別把淘米水到掉了，用它沖廁所或澆花用。（電話內(nèi)容略寫）（4）一生說：主持人我們想給大家表演一個小品行嗎？主持人：可以，大家歡迎！請看小品《這又不是我家的》大概意思是：學(xué)校男廁所便池堵了，水龍頭又大開，水流滿地。學(xué)生甲乙丙三人分別上廁所，看見后又皺眉又罵，但都沒有關(guān)水管，嘴里還念念有詞，又說：“反正不是我家的。”旁白：“那又是誰家的呢？”主持人：看完這個小品，你們有什么想法嗎？誰愿意給大家說說?甲：剛才三個同學(xué)太自私了，公家的水也是大家的，流掉了多可惜，應(yīng)該把水龍頭關(guān)上。乙：上次我去廁所看見水龍頭沒關(guān)就主動關(guān)上了。主持人：我們給他鼓鼓掌，今后你們發(fā)現(xiàn)水龍頭沒關(guān)會怎樣做呢？齊：主動關(guān)好。小記者：同學(xué)們，你們好！我想打擾一下，聽說你們正在開班會，我想采訪一下，行嗎？主持人：可以。小記者：這位同學(xué)，你好！通過參加今天的班會你有什么想法，請談?wù)労脝幔看穑何乙龉?jié)水的主人，不浪費一滴水。小記者：請這位同學(xué)談?wù)労脝?？答：今天參加班會我知道了?jié)約每一滴水要從我們每個人做起。我想把每個廁所都貼上“節(jié)約用水”的字條，這樣就可以提醒同學(xué)們節(jié)約用水了。小記者：你們談得很好，我的收獲也很大。我還有新任務(wù)先走了，同學(xué)們再見！水跑上來說：同學(xué)們，今天我很高興，我“水伯伯”今天很開心，你們知道了有了我就有了生命的源泉，請你們今后一定節(jié)約用水呀！讓人類和動物、植物共存，迎接美好的明天！主持人：你們還有發(fā)言的嗎？答：有。生：我代表人們謝謝你，水伯伯，節(jié)約用水就等于保護我們?nèi)祟愖约?。動物：小熊上場說：我代表動物家族謝謝你了，我們也會保護你的！花草樹木跑上場說：我們也