年合肥某置業(yè)有限公司樓盤營銷推廣策略報告

呈：**有限公司體驗**——**營銷推廣策略報告上海**房產(chǎn)營銷代理有限公司2007年7月20日序言

全程營銷所要解決的核心問題快速消化——保證快速銷售，使資金迅速回籠品牌增值——建立項目品牌，使后期開發(fā)增值價格跳空——創(chuàng)造價格空間，使項目賣出高價序言——**營銷全程策劃戰(zhàn)略思維體系——一心三核四大體系的構(gòu)建——以客戶為中心回答三個核心問題——客戶在哪里？客戶怎么來？客戶為何留？——解決核心問題的根本點是建立四大價值體系——產(chǎn)品核心價值體系產(chǎn)品附加值體系項目品牌推廣體系項目品牌維護(hù)體系因為板塊區(qū)位優(yōu)越性，項目從開始就要面向全城客戶項目由五大類產(chǎn)品構(gòu)成，賣點分散，需要核心概念來整合為避免自身產(chǎn)品沖突性，必須采取分期推盤策略樹立社區(qū)文化，建立城市地標(biāo)，引領(lǐng)合肥樓市提要壹市場篇——解讀市場尋找客戶貳項目篇——解讀產(chǎn)品尋找客戶叁客戶篇——解讀客戶提煉賣點肆策略篇——核心概念引發(fā)關(guān)注伍營銷篇——八戰(zhàn)定合肥壹市場篇——解讀市場尋找客戶貳

項目篇——解讀產(chǎn)品尋找客戶叁客戶篇——解讀客戶提煉賣點肆策略篇——核心概念引發(fā)關(guān)注伍營銷篇——六戰(zhàn)定合肥城市經(jīng)濟(jì)合肥市固定資產(chǎn)投資增幅連年波動比較大。從03年的51.2%迅速下降到05年的36.36%，這顯示出政府開始控制固定資產(chǎn)投資規(guī)模，防止經(jīng)濟(jì)過熱

市場篇——城市經(jīng)濟(jì)

2006年提出“141”戰(zhàn)略，即一個主城，四個組團(tuán)，一個濱湖新區(qū)戰(zhàn)略規(guī)劃2006—2010北組團(tuán)：整合新站綜合試驗區(qū)及雙墩、雙鳳、廬陽工業(yè)園，重點發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)、傳統(tǒng)工業(yè)、勞動密集型產(chǎn)業(yè)及農(nóng)副產(chǎn)品深加工產(chǎn)業(yè)。東組團(tuán)：整合店埠、撮鎮(zhèn)、肥東新城及化工工業(yè)園，發(fā)展家電配套、精細(xì)化工、現(xiàn)代物流及勞動密集型產(chǎn)業(yè)。市場篇——城市規(guī)劃

西南組團(tuán)：以經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)和上派為基礎(chǔ)，發(fā)展現(xiàn)代大工業(yè)，逐步發(fā)展成為國家裝備工業(yè)基地西組團(tuán)：以高新科技為特色，以國家高新技術(shù)創(chuàng)新基地為核心，以高新開發(fā)區(qū)為依托，建設(shè)中國科學(xué)城。巢湖濱湖新區(qū)：核心功能為市行政辦公中心、商務(wù)文化會展中心、省級休閑旅游基地，主要功能有居住中和新區(qū)等。市場篇——城市規(guī)劃

戰(zhàn)略規(guī)劃2006—2010近年合肥市土地供應(yīng)持續(xù)放量，04、05年土地供應(yīng)量均在6000畝左右，2006年有所減緩，出讓土地5000畝左右。近年合肥市出讓的土地有以下幾個特點：一是大量出讓土地集中在包河、瑤海區(qū)；二是所出讓的土地多以住宅項目為主；三是2006年供應(yīng)的土地主要集中在包河區(qū)。市場篇——城市房地產(chǎn)一級市場

2006年合合肥市住宅施施工面積達(dá)到到798.58萬平方米米，同比增長長率為8.6%，但由于于2005年年住宅施工面面積增幅巨大大，使得合肥肥市商品住宅宅供應(yīng)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于成交量量，市場表現(xiàn)現(xiàn)出明顯的供供過于求。市場篇——商商品房市場5%16%26%8%-2%2006年下半年，合合肥房價首次次出現(xiàn)負(fù)增長長，2007年房價開始止止跌企穩(wěn)，市市場信心重現(xiàn)現(xiàn)。市場篇——商商品房市場市場篇——板板塊競爭高新區(qū)政務(wù)區(qū)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)蜀山區(qū)廬陽區(qū)包河區(qū)瑤海區(qū)新站區(qū)本項目★板塊發(fā)展前景房價（單位：元/平方米）蜀山穩(wěn)定高薪、高職人群；外來消費力不足；主力售價3500，最高4200高新區(qū)域開發(fā)成熟，知名開發(fā)商統(tǒng)領(lǐng)大局；產(chǎn)品類型相對單一；主力售價3800，最高4500包河供求、價格處高位供應(yīng)放量，去化速度放緩；知名開發(fā)商集中開發(fā)，外來企業(yè)競爭激烈；3500-4500，主力售價3800政務(wù)離市區(qū)較遠(yuǎn)，生活配套不便；目標(biāo)客戶兩頭性，缺乏普通大眾購買階層；后續(xù)存量多，消化周期長；3100-4000，主力售價3700市場篇——板板塊競爭市場篇——住住宅市場競爭爭包河區(qū)典型樓樓盤一覽表項目柏林春天綠地海頓公館金地國際城售價380042003600－4400概況占地100畝建面17萬方容積率2.3占地345畝建面60萬方容積率2.8五期開發(fā)，在售一期占地150畝建面30萬方容積率3.3一期售罄，二期在售定位德國風(fēng)情生活小鎮(zhèn)水主題社區(qū)濱湖時代水岸人居國際生活城物業(yè)類型多層小高層高層高層（18~24層）SOHO小公寓小高層、高層商業(yè)街區(qū)市場篇——競競爭樓盤概況況項目柏林春天綠地海頓公館金地國際城客戶構(gòu)成—70%以上事業(yè)單位職員、公務(wù)員、個體戶；—外地客戶少，合肥“新市民”，第一居所—針對中產(chǎn)階層，公務(wù)員、私營業(yè)主等高收入人群為主?！聵I(yè)單位職員；—外地客戶少，占10％-15％之間，來自巢湖、桐城、安慶銷售情況銷售狀況良好，已經(jīng)去化71％。月均75－85套二期將于8月底開盤。二期套型偏大，銷售不佳。包河區(qū)典型樓樓盤一覽表市場篇——競競爭樓盤概況況項目寰宇上都恒生陽光城金地國際城基本情況占地5940平方米建面4.45萬平方米容積率6.35占地4萬平米建面13.7萬方綠化率40％總建10萬方整體定位中國傳統(tǒng)特色的建筑音樂為主題的白領(lǐng)公寓國際生活城物業(yè)類型一棟三十一層的高層，1-6層為商業(yè)辦公，7層為空中花園及商服，8-31層為公寓，共478戶。高層，兩房為主，戶型面積57-88平方米，2.9米層高，SOHO小公寓，4棟高層，3.2米層高，4梯19戶價格均價：3300元/平－4200元/平（估）4200-4600元/平米（估）均價：4500元/平米市場篇——小小戶型市場項目寰宇上都恒生陽光城金地國際城客戶情況未開盤未開盤大客戶多層團(tuán)購，散客的投資：自住=7：3。銷售情況預(yù)計9月份開盤7月下旬開盤推出170套小戶型。在售的王座公寓（層高3.2米）已去化一半成交價格為4280元/m2。優(yōu)劣勢百變戶型，可橫拼縱拼；高得房率，每戶贈送15%面積；全方位物業(yè)服務(wù)。1.5萬平方大型超市（家樂福）；音樂主題會所；智能科技安保系統(tǒng)；良好的學(xué)區(qū)，周邊眾多名校位于城市次中心，交通發(fā)達(dá)，配套齊全；戶型小，總價低；市場篇——小小戶型市場項目環(huán)球廣場財富廣場富成大廈建面2.67.8（二期）－建筑形態(tài)一棟26層公寓式辦公樓2棟16層板式純辦公樓純辦公樓面積與價格156-374㎡4380-750085～603㎡均價540080-210㎡均價4900租金元/M2/月3540～4536-40推出套數(shù)131508－銷售率100%57%物業(yè)自留3000㎡依托濱湖新城城快速發(fā)展，，馬鞍山路作作為老城區(qū)與與濱湖新城主主動脈，沿線辦公商務(wù)以以由北往南軸線線形式逐步發(fā)展展。市場篇——辦公公樓市場2006年、2007年合肥市的開發(fā)發(fā)熱點；住宅和小戶型公公寓產(chǎn)品的客群群已經(jīng)跨越包河河區(qū)域限制，成為市區(qū)買房人人的重點關(guān)注區(qū)區(qū)域；而辦公和和商業(yè)相相比住宅宅而言，，區(qū)域消消費的態(tài)態(tài)勢明顯顯。市場篇——市場綜綜述壹市場篇——解讀市市場尋找客戶貳項目篇——解讀產(chǎn)產(chǎn)品尋找客戶叁客戶篇——解讀客客戶提煉賣點肆策略篇——核心概概念引發(fā)關(guān)注伍營銷篇——六戰(zhàn)定定合肥項目篇——項目概概況市中心區(qū)區(qū)域本項目交通：馬鞍山路沿線數(shù)十十條公交線路。教育：合肥工業(yè)大學(xué)、安安徽省交通職業(yè)技技術(shù)學(xué)院、安徽省省藝術(shù)學(xué)院、中科大經(jīng)濟(jì)技術(shù)學(xué)學(xué)院等，合計師生生共7.2萬人。。購物：“家樂?！薄ⅰ昂虾霞腋！?、“蘇寧寧電器”。運動、醫(yī)院：紅三環(huán)體育館、第第三醫(yī)院、兒童醫(yī)醫(yī)院等；項目篇——SWOT分析優(yōu)勢老城與湖濱區(qū)中間間地帶，區(qū)位較好好。包河區(qū)打造“安安徽浦東”,起點高。馬鞍山路市級景觀觀道，匯集高檔住住宅。商業(yè)、學(xué)校、交通通，配套好。周邊知名大盤拉高高了區(qū)域形象檔次次劣勢整個板塊區(qū)域的最最南側(cè)。緊鄰加油站，噪音音污染嚴(yán)重。規(guī)模小。產(chǎn)品形式過多，重重點不突出。項目篇——SWOT分析威脅市場競爭激烈；大大盤+供應(yīng)放量馬鞍山花園、萬振振完成規(guī)劃，整體體供應(yīng)量較大。合肥辦公市場弱，，銷售壓力大。機(jī)會復(fù)合地產(chǎn)擴(kuò)大客源源范圍；產(chǎn)品功能互補，形形成獨特優(yōu)勢；概念營銷，拓寬產(chǎn)產(chǎn)品知曉；差異化有利于辦公公和商業(yè)的去化。。項目篇——整體思思考位于濱湖新區(qū)和城城市中心的中心位位置，包河區(qū)行政中心和和城市中心樞紐。。施工建設(shè)熱點，下下半年樓盤集中放放量，銷售趨緩。。規(guī)模上處于劣勢。。如何扭劣勢為優(yōu)勢勢是本項目定位的的關(guān)鍵！項目篇——產(chǎn)品賣賣點住宅寬棟距，無遮擋視野空中花園與露臺不計面積41%超高綠化與中央水景錯落式陽臺空間公寓3.9復(fù)式空間進(jìn)戶大堂酒店式居家服務(wù)精裝修辦公100平米小面積空間新型建材：熱緩沖中庭、雙層換氣幕墻、LOW-E中空玻璃商業(yè)5.2米層高底層小面積空間項目篇——配套賣賣點區(qū)位與政府規(guī)劃導(dǎo)向★★★★教育配套★★★商業(yè)與生活配套★★★★景觀資源★★★綜合評判+★★★地段沒有絕對優(yōu)勢勢，板塊內(nèi)競爭激激烈，不宜重彩濃濃墨渲染和地**的三大特特質(zhì):復(fù)合度超高!得房率超高!品質(zhì)感超強!項目篇——發(fā)現(xiàn)唯唯一性和地**五大唯一一性：贈送大露臺的住宅宅復(fù)式層高的小戶型型小面積復(fù)式層高的的內(nèi)街商業(yè)小面積辦公經(jīng)濟(jì)型酒店第一使命找到喜歡產(chǎn)品的客客群!第二使命針對特定客群提煉煉核心賣點!項目篇——項目使使命壹市場篇——解讀市市場尋找客戶貳項目篇——解讀產(chǎn)產(chǎn)品尋找客戶叁客戶篇——解讀客客戶提煉賣點肆策略篇——核心概概念引發(fā)關(guān)注伍營銷篇——八戰(zhàn)定定合肥需求類型客群年齡身份板塊比例本項目比例首次置業(yè)30-40歲新白領(lǐng)30%30%改善型35-45歲中產(chǎn)階級30%10%拆遷無無2%忽略不計外地落戶30-40歲新合肥人10%15%子女教育30-40歲無5%忽略不計婚房25-30歲城市新貴15%35%投資無富翁、炒房團(tuán)8%10%客戶篇——周邊樓樓盤業(yè)主本項目：小戶型總總價：18-22萬住宅：30萬—40萬。重點客群：25—45歲歲（核心30—40）婚房需求和首首次置業(yè)需求求。客戶篇——客客群屬性住宅&公寓四四大類客群分分析類型描述購置比例婚房25-30歲，稍有積蓄實惠，又體現(xiàn)身份地位。住宅：20%公寓：40%首次置業(yè)30-35歲，與父母同住，稍有積蓄急于分居，強調(diào)超高性價比。住宅：50%改善型35-45歲，住早期商品房或單位公房改善生活舒適度，對戶型要求高。住宅：15%（三房）外來客戶進(jìn)城落戶——滿足初級居住需求高端投資——子女求學(xué)購置大房型住宅或投資公寓住宅：15%（三房）公寓：15%（三成投資）商業(yè)街辦公投資比例80%70%投資客個體戶、市民感性——沖動性消費對廣告易形成認(rèn)同感白領(lǐng)、企業(yè)主，高文化理性——長線投資穩(wěn)定收租價格敏感度總價>單價單價>總價客戶篇——客客群屬性商業(yè)&辦公投投資客群分析析對區(qū)域發(fā)展的的認(rèn)同度高文化層次較高高年齡偏年輕客戶篇——客客戶共性反思考如何突破區(qū)域域大盤的正面面圍擊成功而而出?如何吸引目標(biāo)標(biāo)客群的關(guān)注注并一舉奠定定市場地位?下面即是我們們所要講的項項目第二大使使命!壹市場篇——解解讀市場尋找找客戶貳項目篇——解解讀產(chǎn)品尋找找客戶叁客戶篇——解解讀客戶提煉煉賣點肆策略篇——核核心概念引發(fā)發(fā)關(guān)注伍營銷篇——八八戰(zhàn)定合肥賣點追加策略略生活主張策略略客戶欄截策略略體驗營銷策略策略篇——核心心運營策略四大策略是在半半年時間建立項目品牌度度的重要措施賣點追加即項目附加值系統(tǒng)統(tǒng)的構(gòu)建：住宅的附加值系系統(tǒng)全智能化配套（節(jié)錄策劃報告告并體現(xiàn)特色））星級物業(yè)管理服服務(wù)（節(jié)錄策劃報告告并體現(xiàn)特色））非富多彩的社區(qū)區(qū)聯(lián)誼活動（節(jié)錄策劃報告告并體現(xiàn)特色））提供不同戶型的的裝修方案符合E時代特征的網(wǎng)絡(luò)絡(luò)生活（詳見后文）策略篇——賣點點追加提供可選擇的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化裝修菜單單，團(tuán)購降低裝裝修價星級酒店物業(yè)管理理服務(wù)針對單身群體需求求的聯(lián)誼活動策略篇——賣點追追加小戶型公寓的項目目附加值系統(tǒng)魔幻空間：小戶型3.9層高高，公寓錯落式陽陽臺，入戶花園成品社區(qū)：地段成熟，生活配配套齊全策略篇——核心賣賣點魔幻空間成品社社區(qū)有生命力的社區(qū)文文化口號和社區(qū)標(biāo)標(biāo)識系統(tǒng)健全的社區(qū)管理組組織與公共管理系系統(tǒng)合肥唯一的高度復(fù)復(fù)合型成品社區(qū)，，開創(chuàng)合肥地產(chǎn)成成品時代成品居住概概念成品社區(qū)：：精裝修小戶戶型公寓配裝修修方案交房標(biāo)準(zhǔn)———搬家具具入住高復(fù)合型：：居住、商業(yè)業(yè)、酒店、、教育、辦辦公等建筑筑超級齊全全全配套物業(yè)業(yè)管理：可以提供多多種無償有有償?shù)姆?wù)務(wù)高度智能化化社區(qū)：體現(xiàn)現(xiàn)代生生活對智能能化與信息息系統(tǒng)的要要求社區(qū)聯(lián)誼：：體現(xiàn)回歸群群體的居住住價值策略篇———核心賣點點魔幻空間體現(xiàn)的是項項目獨一無無二的產(chǎn)品品賣點成品社區(qū)不不僅體現(xiàn)了了項目高度復(fù)合性性的產(chǎn)品類類型和品質(zhì)感強的的建筑，更進(jìn)一步推推動合肥房房市從概念時代代前行到產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)時時代，地標(biāo)意義義非常明顯顯策略篇———社區(qū)精神神生活概念———挖掘社區(qū)群群體的精神神內(nèi)涵!策略篇———社區(qū)精神神社區(qū)生活主主張PARTY——城市市新概念生生活！PARTY的生活詮詮釋PARTY-LIFE——新新概念生活活——社區(qū)區(qū)樂享人生，，25小時時派對體驗驗SUNSHINE-PARTY——寬寬景派對———住宅全景生態(tài)小小豪宅，入入戶花園家家庭派對，，錯落式陽陽臺鄰里派派對LOFT-PARTY——摩摩族派對———公寓空間魔方，，3.9米米頂天層高高SHOPPING-PARTY——血血拼派對———商鋪燙金街鋪，，餐飲饕餮餮，5.2米1+2創(chuàng)新商業(yè)業(yè)空間KNOWLEDGE-PARTY———財智派對對——辦公公財智高地，，馬鞍山路路創(chuàng)意型寫寫字樓策略篇———解讀PARTYPARTY代表著屬于于西方的時尚尚生活！PARTY暗合現(xiàn)代都都市人對群居生活的向往！PARTY更是一種充滿張力的文化形態(tài)態(tài)！PARTY是合肥耳目目一新的概念地產(chǎn)！策略篇———解讀PARTYPARTY統(tǒng)鄰下的的社區(qū)案名名與推廣體體系主案名———和地·**住宅————**公寓公寓————捌零灣商業(yè)街———后街辦公————和地深藍(lán)大大廈策略篇———項目案名名和地·**（blueparty））藍(lán)：辦公和酒店店公寓外墻墻用了大面面積藍(lán)玻一種色彩，，三原色之之一，偏冷冷色，國際際流行色項目30-40歲客客群的心理理調(diào)性，浪浪漫沉思灣：公寓水景里里有大面積積的水面，，類似水灣灣停泊的港灣灣，歸宿**：藍(lán)色港灣，，具有地標(biāo)標(biāo)意義的城城市院落和地·**：和地將**的調(diào)性拉拉住，更中中性謙和策略篇———主案名策略篇———分案名**公寓浪漫空間、、藍(lán)色水景景兼容的住住宅捌零灣捌零：80年前后出出生的一代代捌零灣：青青年小戶型型公寓策略篇———分案名后街（backstreet）后：兩幢大大廈后的內(nèi)內(nèi)街8小時工作作后的活動動空間后街男孩：：英國音樂樂組合后街：合肥肥年輕派的的后花園深藍(lán)大廈藍(lán)：建筑是是籃色的企業(yè)面臨成成長的藍(lán)海海期深藍(lán)：國際際象棋界人人機(jī)大戰(zhàn)的的主角深藍(lán)：IBM推出的的筆記本品品牌策略篇———分案名Party點空間——層出不窮的的聚會驚喜喜！公寓，室內(nèi)花花園—知己聚會會LOFT，夾層空空間—生活聚會會工作街鋪，雙層復(fù)復(fù)式—美食聚會會享受辦公，智富階階層大聚聚會Party線空間——貴族式居居住體驗驗、工作作、SHOPPING、娛樂。。生活角色色直線轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換。（Party）城市新概概念生活活策略篇———推廣廣總精神神Party面空間——鄰里默契契互動流暢、細(xì)細(xì)膩的社社交體驗驗優(yōu)雅、融融洽的社社區(qū)氛圍圍Party精神空間間——社會同一一階層的的歸屬感感社區(qū)榮耀耀感城市精英英的向往往地涵養(yǎng)深厚厚、兼容容并蓄廣闊的包包容性，，合肥新新生活倡倡導(dǎo)者（Party）城市新概概念生活活策略篇———推廣廣總精神神客群定位白領(lǐng)、城市新新貴、中產(chǎn)階階級——**貴族核心賣點魔幻空間、成成品社區(qū)產(chǎn)品定位公寓、商業(yè)、、辦公、酒店店——合肥首席高復(fù)復(fù)合型成品社社區(qū)生活概念（PARTY）城市新概念念生活推廣總案名和地**策略篇——定定位系統(tǒng)項目找到了區(qū)區(qū)隔競爭對手手并從板塊突突圍的利器??！客戶攔截———即對競爭對對手的客戶進(jìn)行全方位的攔截截戰(zhàn)略！策略篇——客戶攔攔截策略篇——攔截措措施攔截類型攔截手段廣告攔截競爭對手的售樓處及項目地附近——戶外廣告攔截在、競爭對手同類產(chǎn)品的開盤報廣——同階段報廣攔截說辭攔截針對競爭對手的銷售說辭編寫我們的說辭攔截活動攔截就競爭對手的營銷節(jié)點針對目標(biāo)客戶舉行公關(guān)活動進(jìn)行攔截促銷攔截在對與競爭對手對比中無明顯優(yōu)勢的產(chǎn)品進(jìn)行促銷體驗營銷策略——銷售現(xiàn)場體驗！！——公關(guān)活動體體驗！——樣板房樣板板區(qū)體驗！策略篇——體驗驗營銷策略篇——銷售售現(xiàn)場體驗45一層平面圖32修改建議售樓處左左右布局局對換，，靠項目目墻面運運用玻璃璃幕墻，，于現(xiàn)房房期展示示整體布布局；運動的活活水水景景，配以以修長綠綠化；放置LotusEsprit，全盤售售罄作為為社區(qū)業(yè)業(yè)主的抽抽獎獎品品；控臺擴(kuò)大大，拉斯斯不銹鋼鋼LOGO墻;文化墻，，陳列““足球獎獎杯”、、“IPOD”、“高爾爾夫球包包”、“國際際象棋””…生活元素素；吧臺區(qū)2米*6.7米，陳列列紅酒、、洋酒、、懸吊酒酒杯、酒酒具；洗手間借借鑒“穹穹六”做做法，全全玻璃貼貼面。洽談室添添置高亮亮度投影影系統(tǒng)，，位位置安安放電腦腦顯示屏屏，展示示多媒體體系統(tǒng)6231策略篇———銷售售現(xiàn)場體體驗修改建議議增設(shè)入口口；懸掛造型型獨特的的燈具強化洽談?wù)剠^(qū)的聚聚焦效應(yīng)應(yīng)；時尚樓梯梯造型。。作為招商商部門辦辦公室。。4視覺注重品質(zhì)質(zhì)，利用用建筑材材料與裝裝飾材質(zhì)質(zhì)、大小小對比調(diào)性現(xiàn)代代、溫情情、潔凈凈而高雅雅。純色的重重復(fù)應(yīng)用用，形成成情感張張力。沙盤、導(dǎo)導(dǎo)視系統(tǒng)統(tǒng)、廣告告牌，強強調(diào)售樓樓處宣傳傳功能。。藝術(shù)感強強的燈具具，““印象派派”或““現(xiàn)代派派”油畫畫，增加花卉卉、植物物。售樓員PARTY元素套裝裝策略篇———體驗驗營銷銷售現(xiàn)場場感官系系統(tǒng)體驗驗味覺以咖啡代代替茶水水向客戶戶奉茶；；洽談桌、、酒吧區(qū)區(qū)，擺放放獨立包包裝糖果果、點心心，營造輕松松愜意的的交洽氛氛圍。策略篇———體驗驗營銷銷售現(xiàn)場場感官系系統(tǒng)體驗驗策略篇———體驗驗營銷銷售現(xiàn)場場感官系系統(tǒng)體驗驗嗅覺售樓處利利用煮咖咖啡，形形成濃郁郁的香氣氣；售樓小姐噴灑相同同香水；樣板房噴灑“海洋洋”、“竹葉”味味的空氣清新劑;擺放鮮切花卉（熱熱銷期）。售樓處樣板房聽覺“Lounge””、“Ambient”等音樂。多元、國際化的的音樂元素，呈現(xiàn)出一種優(yōu)雅雅、輕松、雅皮皮的生活觀。外語歌曲，形成成西方的、時尚尚的聽覺體驗。。策略篇——體驗驗營銷銷售現(xiàn)場感官系系統(tǒng)體驗樣板房接待人員員全部穿便裝。。和銷售現(xiàn)場人員員排班錯開。讓客戶感受到居居家的接待氛圍圍。樣板房增設(shè)同聲聲播音設(shè)備，供供客戶自主參觀觀體驗。策略篇——體驗驗營銷樣板房現(xiàn)場感官官系統(tǒng)體驗策略篇——體驗驗營銷公關(guān)活動柒重體體驗1、10月中旬旬主題：PARTY生活活與成品社區(qū)產(chǎn)產(chǎn)品說明會2、11月1日日主題：萬圣節(jié)化妝舞會會3、12月25日主題：圣誕夜PARTY4、12月—5月主題：“Party新新概念生活”廣廣場雕塑設(shè)計方方案征集、評選、落落成活動5、5月主題：奧運火炬?zhèn)鬟f活活動參與6、6月主題：極限運動奧運大大賽7、10月1月月主題：新人集體婚禮暨暨商業(yè)街開業(yè)策略篇——體驗驗營銷公關(guān)活動柒重體體驗這是一場戰(zhàn)役??！一場攻堅的戰(zhàn)役役！策略篇——營銷銷計謀策略篇——營銷銷計謀前期分階段營銷銷推廣形象導(dǎo)入期（8月-10月））形象樹立期（11月—1月））形象傳播期（2月—5月）形象擴(kuò)展期（6月—二期開盤盤）壹市場篇——解讀讀市場尋找客戶戶貳項目篇——解讀讀產(chǎn)品尋找客戶戶叁客戶篇——解讀讀客戶提煉賣點點肆策略篇——核心心概念引發(fā)關(guān)注注伍營銷篇——六戰(zhàn)戰(zhàn)定合肥六戰(zhàn)定合肥一、師出有名二、登臺拜將三、巧借東風(fēng)四、蓄勢待發(fā)五、牛刀小試六、誘敵深入項目前期銷售計計劃及推廣配合合時間節(jié)點安排排（2005/3—2006/3）8月10月月12月月2月4月6月8月月10月2008年08-5-1第第二波08-8-18第三波08-10-1商業(yè)街開街2007年08-3-8開盤地基完成樣板房完成部分小高層封頂頂師出有名登臺拜將巧借東風(fēng)蓄勢待發(fā)牛刀小試誘敵深入為避免自身產(chǎn)品品沖突性，必須須采取分期推盤盤策略！07-8~10銷售預(yù)熱07-11-8進(jìn)場08-1-1蓄水推廣策略：調(diào)整市場風(fēng)向，，喚醒消費理性性需求，為項目目正面出場做準(zhǔn)備，低調(diào)出出場，關(guān)系營銷銷，客戶滿意為為目標(biāo)。將PARTY的社社區(qū)精神和成品品社區(qū)的項目開開發(fā)理念融入，，形象性廣告為主主推廣目標(biāo)：建立產(chǎn)品品牌知知名度（品牌名名+品牌印象及及內(nèi)涵），完成對消費者的價價值引導(dǎo)及品牌牌認(rèn)同。營銷篇師師出有名深深化“前營銷銷”2007年8月月——2007年9月媒體通路：報紙、高炮、看看板表現(xiàn)建議：虛實結(jié)合，塑造造產(chǎn)品整體的獨獨一無二性，象象征性推出項目的基本資資料，重點在于于PARTY概概念的包裝。SP活動：主題：PARTY生活與成品社區(qū)區(qū)產(chǎn)品說明會營銷篇師出出有名深化化“前營銷”2007年8月———2007年9月工作內(nèi)容：物料準(zhǔn)備及銷售體體驗中心的包裝銷售道具：概念樓書冊（PARTY、80灣灣、后街、**公公寓）模型CF其它折頁、單片等等媒體通路：報紙、戶外營銷篇登臺拜將案案前準(zhǔn)備2007年10月月——2007年年11月推廣策略：針對性的攔截目標(biāo)標(biāo)競爭對手，以具具有極強體驗感的售樓中心開張為為標(biāo)志，結(jié)合SP活動，帶來Party生活的的實際感受SP活動：1、營銷體驗中心開幕幕2、萬圣節(jié)化妝舞舞會營銷篇登臺拜將案案前準(zhǔn)備2007年10月月——2007年年11月推廣策略：高低空配合，軟、、硬結(jié)合，引起全全市關(guān)注理性訴求求，點、線、面全面出出擊，潛引導(dǎo)，行行成對PARTY生活的認(rèn)同并確立成品品社區(qū)價值觀念，，感性出擊，喚起起認(rèn)同，針對性的攔截截目標(biāo)競爭對手，，行成等待的局面面。營銷篇巧借借東風(fēng)強化化“前營銷”2007年11月月——2007年年12月鎖定客群：競爭性戰(zhàn)略，低調(diào)調(diào)攻勢。積累一定數(shù)量的高高質(zhì)量客戶。媒體通路：報紙、雜志、網(wǎng)絡(luò)絡(luò)SP活動：圣誕夜PARTY營銷篇巧借借東風(fēng)強化化“前營銷”2007年11月月——2007年年12月營銷篇蓄勢勢待發(fā)展開““實質(zhì)營銷”2008年1月———2008年2月推廣策略：活動開鑼，采用高高調(diào)戰(zhàn)略，樹立品品牌知名度，最大大程度地張揚產(chǎn)品個個性，達(dá)到迅速積積累客戶的目的，，通過放號鎖定目標(biāo)標(biāo)客戶。媒體通路：報紙、戶外、網(wǎng)絡(luò)絡(luò)、電視SP活動：“Party新概概念生活”廣場雕雕塑設(shè)計方案征集集推廣策略：﹡宣傳引爆，采用用持續(xù)性戰(zhàn)略，鞏鞏固項目品牌知名名度，最大程度地