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**項(xiàng)目初步可行性報(bào)告**項(xiàng)目籌備小組2005-1-14引言2004年12月1日**集團(tuán)以競(jìng)拍方式獲得蘇州**蘇地**地塊,根據(jù)**集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)對(duì)**項(xiàng)目的有關(guān)指示和要求,為加快推進(jìn)前期各項(xiàng)工作,我們即成立了**項(xiàng)目籌備小組,著手開展了市場(chǎng)調(diào)查分析、規(guī)劃方案構(gòu)想等一系列前期工作。同時(shí)也組織有關(guān)人員對(duì)**、蘇州兩地的部分樓盤進(jìn)行了實(shí)地考察,特別是對(duì)項(xiàng)目所在的“**板塊”周邊樓盤進(jìn)行了較細(xì)致的市場(chǎng)調(diào)研,獲得了一些有價(jià)值的信息
引言通過市場(chǎng)分析,在產(chǎn)品定位上,我們希望在滿足基本規(guī)劃要求的前提下,對(duì)房型及功能面積、市場(chǎng)需求及購(gòu)買力、投資成本、經(jīng)濟(jì)效益等方面進(jìn)行綜合考慮,在不影響小區(qū)整體品質(zhì)的前提下,盡可能降低部分剛性成本,增加環(huán)境和設(shè)施投入,提高市場(chǎng)接受度,維持或提高我們的預(yù)期銷售價(jià)格在前一階段工作的基礎(chǔ)上,綜合了各方面意見,完成了項(xiàng)目初步可研報(bào)告。在編寫過程中,我們也得到了櫻花房地產(chǎn)咨詢公司的協(xié)助1-10月蘇州市房地產(chǎn)開發(fā)累計(jì)完成投資227.41億元,比去年同期增長(zhǎng)69.5%,比上月上升10.3個(gè)百分點(diǎn);商品房銷售面積、銷售額、繼續(xù)上升,1-10月,商品房銷售面積總計(jì)343.34萬(wàn)平方米,比去年同期增長(zhǎng)19.6%,其中住宅銷售面積310.40萬(wàn)平方米,比去年同期增長(zhǎng)22.7%;商品房銷售額總計(jì)112.17億元,比去年同期增長(zhǎng)55.1%,其中住宅銷售額99.61億元,比去年同期增長(zhǎng)60.3%市場(chǎng)分析蘇州市2004年房地產(chǎn)開發(fā)情況市場(chǎng)分析從上表的歷年成交情況來看,04和03相比,房?jī)r(jià)上漲了53.45%,而成交面積卻下降了42.21%,表面看是市場(chǎng)需求的萎縮,而實(shí)際情況卻是蘇州在03年開始就控制了土地一級(jí)市場(chǎng)在源頭上的供應(yīng),以致造成上市量的減少并引發(fā)成交量的下降,且這樣的緊張局面一直延續(xù)至今市場(chǎng)分析**概述蘇州**、虎丘區(qū)位于蘇州古城西側(cè),東臨京杭大運(yùn)河,南鄰吳中區(qū),北接相城區(qū),西至太湖???cè)丝?7.2萬(wàn),其中常住人口28.5萬(wàn)人,暫住人口18.2萬(wàn)人,外籍人口0.5萬(wàn)人。下轄楓橋、**、橫塘、鎮(zhèn)湖4個(gè)街道及滸墅關(guān)、通安、東渚3個(gè)鎮(zhèn),下設(shè)通安、東渚、滸墅關(guān)3個(gè)分區(qū)和蘇州**出口加工區(qū)教育:區(qū)內(nèi)建有2所大學(xué),2所國(guó)際學(xué)校(幼稚園&高中),2所職業(yè)技術(shù)培訓(xùn)中心,在建一個(gè)國(guó)際教育園及一所日本人學(xué)校市場(chǎng)分析**概述餐飲休閑:區(qū)內(nèi)擁有眾多高檔飯店和日本料理一條街。有高爾夫球場(chǎng)、蘇州樂園、何山生態(tài)公園、上方山森林公園、玉山公園等醫(yī)院:中法友好醫(yī)院、蘇州第七人民醫(yī)院、蘇州圣愛醫(yī)院及眾多醫(yī)療診所市場(chǎng)分析**概述購(gòu)物:蘇州家樂福、百潤(rùn)發(fā)等多家大型超市和淮海路商業(yè)街;在建蘇州最大的購(gòu)物商城“國(guó)際商城”金融機(jī)構(gòu):中國(guó)人民銀行蘇州分行、工行**分行、中行**分行、農(nóng)行蘇州分行
、建行**分行、
交行**分行、
華夏銀行**分行
、**浦東發(fā)展銀行**分行
、蘇州市商業(yè)銀行、
中信實(shí)業(yè)銀行蘇州分行、
招商銀行**支行,另有三井住友銀行蘇州分行、巴黎國(guó)際銀行蘇州辦事處等外資金融機(jī)構(gòu)市場(chǎng)分析玉山路49#地塊項(xiàng)目概況玉山路49#地塊(以下簡(jiǎn)稱本案)系由保利**集團(tuán)于04年12月1日在蘇州市國(guó)土局以9750萬(wàn)元人民幣的拍賣方式競(jìng)得,中標(biāo)15日后已交納30%的地價(jià)款即2925萬(wàn)元人民幣,余款在政府交地時(shí)一并付清本案原為蘇州華佗針灸器械廠,位于蘇州**玉山路北側(cè)、金龍花園西側(cè),東距濱河路100米,西距**淮海街(現(xiàn)在的商業(yè)街)300米,處于**CBD區(qū)域,屬高檔住宅區(qū)“**板塊”,距新規(guī)劃的**商業(yè)中心僅50米,距**管委會(huì)大樓約500米市場(chǎng)分析玉山路49#地塊項(xiàng)目概況本案地形方正整齊(約145米見方),地塊西端有近10米寬的天然河道,且河中有野生自然魚類,北端為金龍花園的別墅群,東端為金龍花園的小高層住宅,而金龍花園則是一個(gè)已入住近3年的成熟中高檔小區(qū)。因此,就項(xiàng)目的具體位置而言,完全處于**的中心地帶,加上周邊賓館、商務(wù)樓、餐飲較為集中,實(shí)屬鬧中取靜,具有上乘居住品質(zhì)的所在市場(chǎng)分析玉山路49#地塊項(xiàng)目概概況(位置示示意圖)市場(chǎng)分析玉山路49#地塊項(xiàng)目概概況(項(xiàng)目性質(zhì)與與主要特征))用地性質(zhì)住宅占地面積20370.3㎡容積率2.0總建筑面積40740.6㎡建筑密度<25%綠化率>35%市場(chǎng)分析玉山路49#地塊項(xiàng)目概概況(本案周邊環(huán)境境和配套設(shè)施施)交通設(shè)施:本本案周邊交通通便利發(fā)達(dá),,南有玉山路路,東有濱河河路,該兩條條道路均為**的交通主主干道,北面面的**路更更是連接三香香路直接往返返中心城區(qū)的的快速主干道道;而玉山路路上的兩條公公交線路17路、30路路就在本案的的門口,可謂謂是滿足各層層次人群的不不同出行需求求商業(yè)網(wǎng)點(diǎn):現(xiàn)現(xiàn)階段本案的的商業(yè)主要還還是依靠西側(cè)側(cè)300米處處的淮海路商商業(yè)街和北側(cè)側(cè)近千米處的的百潤(rùn)發(fā)賣場(chǎng)場(chǎng),另有在建建中的蘇州最最大的購(gòu)物商商城“國(guó)際商商城”,雖然然不能算不方方便,但畢竟竟還是存在一一段距離,若若是家門口就就有相應(yīng)的商商業(yè)配套,則則可做到錦上上添花,使入入住本案的業(yè)業(yè)主得到更為為便利和快捷捷的生活實(shí)用用服務(wù)市場(chǎng)分析市場(chǎng)需求情況況分析盡管2003年蘇州市房房地產(chǎn)市場(chǎng)的的供求關(guān)系開開始趨于平衡衡,但由于長(zhǎng)長(zhǎng)期以來供求求失衡導(dǎo)致的的市場(chǎng)需求還還將持續(xù)釋放放,2004年房地產(chǎn)市市場(chǎng)仍呈現(xiàn)交交易總量持續(xù)續(xù)上升的走勢(shì)勢(shì)。同時(shí),由由于市場(chǎng)供應(yīng)應(yīng)量的急劇放放大,市場(chǎng)真真正進(jìn)入品質(zhì)質(zhì)、品牌和營(yíng)營(yíng)銷策略較量量的時(shí)代市場(chǎng)分析市場(chǎng)需求情況況分析房地產(chǎn)市場(chǎng)的的影響因素是是錯(cuò)綜復(fù)雜的的,不管土地地市場(chǎng)、金融融市場(chǎng)、消費(fèi)費(fèi)市場(chǎng)又如何何變,他們都都是相互聯(lián)系系的,其杠桿桿變化都不是是單一的。結(jié)結(jié)合上述分析析,我們判斷斷如下宏觀調(diào)控對(duì)對(duì)不同行業(yè)業(yè)的影響是是完全不同同的,對(duì)房房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)來說,對(duì)對(duì)供給的影影響力度大大于對(duì)需求求的影響力力度通過限制期期房二次轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓,限制制投機(jī)行為為。保持適適度的土地地供應(yīng),結(jié)結(jié)構(gòu)調(diào)整,,控制土地地出讓價(jià)格格和付款達(dá)達(dá)到控制價(jià)價(jià)格漲幅過過快的目的的持續(xù)健康康發(fā)展市場(chǎng)分析市場(chǎng)需求情情況分析通過信貸規(guī)規(guī)模和審批批程序的控控制,抑制制投放和供供給的總量量增長(zhǎng)對(duì)房地產(chǎn)行行業(yè)來說,,政策調(diào)控控重在結(jié)構(gòu)構(gòu)調(diào)整,資資源更向具具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)優(yōu)勢(shì)的企業(yè)業(yè)傾斜雖然市場(chǎng)總總量的增幅幅在減少,,但是對(duì)于于那些適應(yīng)應(yīng)變化,具具有很強(qiáng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力的企企業(yè),他的的市場(chǎng)份額額會(huì)迅速的的增加隨著國(guó)家一一系列金融融政策的出出臺(tái),對(duì)房房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)項(xiàng)目開發(fā)發(fā)的要求越越來越高,,本地房地地產(chǎn)行業(yè)將將面臨新一一輪的洗牌牌運(yùn)動(dòng),資資金實(shí)力強(qiáng)強(qiáng)、規(guī)模大大的開發(fā)企企業(yè)將進(jìn)一一步擴(kuò)大市市場(chǎng)份額,,從而占據(jù)據(jù)市場(chǎng)主導(dǎo)導(dǎo)地位市場(chǎng)分析市場(chǎng)需求情情況分析近期國(guó)家針針對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)出臺(tái)臺(tái)了多項(xiàng)政政策,包括括央行調(diào)高高存貸利率率等,房地地產(chǎn)投資量量將得到有有效控制,,房?jī)r(jià)上漲漲幅度將進(jìn)進(jìn)一步減緩緩,投資利利潤(rùn)空間逐逐步壓縮,,因此投資資型客戶總總量將下降降,但由于于蘇州近幾幾年的持續(xù)續(xù)快速發(fā)展展,外來人人口不斷增增加,人民民生活水平平不斷提高高,需求量量仍保持上上升勢(shì)頭市場(chǎng)分析市場(chǎng)需求情情況分析總的來說,,一系列政政策執(zhí)行必必將有效降降溫“投資資”,經(jīng)濟(jì)濟(jì)將得到健健康運(yùn)行,,金融泡沫沫風(fēng)險(xiǎn)將得得到規(guī)避,,競(jìng)爭(zhēng)下的的房地產(chǎn)市市場(chǎng)將是成成熟的、健健康的市場(chǎng)分析市場(chǎng)需求情情況分析(對(duì)本區(qū)域房房產(chǎn)的前景景預(yù)測(cè))隨著**的的不斷向西西發(fā)展,原原來的**中心區(qū)域域土地供應(yīng)應(yīng)量已經(jīng)不不多,**中心區(qū)域域的樓盤受受到了格外外的關(guān)注**經(jīng)濟(jì)快快速發(fā)展,,不斷引進(jìn)進(jìn)外資企業(yè)業(yè),同時(shí)也也帶來了眾眾多外來就就業(yè)人口,,催生了大大批白領(lǐng)階階層。蘇州州優(yōu)美的環(huán)環(huán)境,高水水平的生活活環(huán)境,吸吸引這些白白領(lǐng)落戶蘇蘇州。給**的房地地產(chǎn)提供了了大量的客客源。根據(jù)據(jù)市場(chǎng)調(diào)研研顯示:**多個(gè)樓樓盤的主力力客源都鎖鎖定在**的白領(lǐng)階階層,且這這一需求還還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有有得到滿足足,另外作作為與市區(qū)區(qū)緊密聯(lián)系系的**,,正成為了了市區(qū)客源源追崇的主主要居住區(qū)區(qū)域市場(chǎng)分析市場(chǎng)需求情情況分析(對(duì)本區(qū)域房房產(chǎn)的前景景預(yù)測(cè))今年的**房地產(chǎn)市市場(chǎng)可以說說是一半是是海水,一一半是火焰焰,只有塑塑造出市場(chǎng)場(chǎng)上有差異異化、有需需求的產(chǎn)品品才能夠取取勝,另外外隨著****路的的綜合實(shí)施施規(guī)劃,****路路板塊的優(yōu)優(yōu)勢(shì)在競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)中會(huì)更凸凸顯出來市場(chǎng)分析**市場(chǎng)產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)格及及供應(yīng)情況況案名均價(jià)元/㎡主力面積㎡案量主力總價(jià)銷售情況開盤時(shí)間區(qū)域均價(jià)吳宮麗都580017015098毛坯房5525精裝房8000金河國(guó)際華庭570097和16022652和8840%2004.11.18尚層建筑520098-1112105235%2004.9.10新港名城花園54001472507870%2004.4.18御庭國(guó)際公寓(精裝)8300992008345%2004.9.23匯豪國(guó)際(精裝)70004549135-4260%2004.7.31青庭國(guó)際公寓(精裝)8500852187290%2004.3.2711月**路板塊樓樓盤價(jià)格表表本案**三大區(qū)區(qū)域價(jià)格比比較**路板塊塊的價(jià)格繼繼續(xù)保持上上漲,如果果我們扣除除價(jià)格較低低的尚層建建筑,其區(qū)區(qū)域市場(chǎng)價(jià)價(jià)格可以達(dá)達(dá)到5530元/㎡㎡。**板板塊因?yàn)橐岩呀?jīng)形成比比較成熟的的CBD中中心和高端端住宅聚集集區(qū),而且且在**實(shí)實(shí)行土地拍拍賣后,這這一區(qū)域就就一直沒有有土地可提提供,因此此該區(qū)域的的土地珍貴貴性尤為明明顯,所以以造成**路板塊價(jià)價(jià)格繼續(xù)的的上漲,并并且在今后后的幾年中中其價(jià)格上上漲的幅度度將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超超過**其其他的區(qū)域域。這一特特點(diǎn)也注定定**路上上的樓盤只只能走高端端路線,形形成**的的富人居住住區(qū)**價(jià)格分分析**價(jià)格分分析但是**路路板塊戶型型普遍偏大大,所以總總價(jià)基本上上都在80萬(wàn)以上,,銷售速度度都比較緩緩慢。除去去11月份份新開盤的的金河國(guó)際際華庭銷售售還不錯(cuò)外外,吳宮麗麗都與新港港名城花園園的住宅銷銷售都不是是太理想塔園路何山山路板塊之之所以會(huì)價(jià)價(jià)格下降,,是由于受受到處于該該板塊位置置的大地之之歌將價(jià)格格拉低的緣緣故,但是是作為**居住氛圍圍最好區(qū)域域,目前的的價(jià)格下滑滑只是暫時(shí)時(shí)的,今年年清水園以以及格林花花園入市之之后,將會(huì)會(huì)大幅度的的拉升區(qū)域域價(jià)格,肯肯定會(huì)突破破5300元/㎡的的關(guān)口。在在這一板塊塊將會(huì)成為為中檔住宅宅社區(qū)的聚聚集區(qū)**價(jià)格分分析三大區(qū)域住住宅市場(chǎng)的的差異性同同樣的也會(huì)會(huì)在商業(yè)市市場(chǎng)上體現(xiàn)現(xiàn)出來,目目前**路路的商鋪無無論是租金金還是售價(jià)價(jià)都是最高高的,而且且和其他區(qū)區(qū)域的價(jià)格格落差較大大。**路路沿線商鋪鋪的二手價(jià)價(jià)格大都在在18000元/㎡㎡以上,但但是到了塔塔園路何山山路板塊就就下降到10000元/㎡左左右。并且且隨著以后后高端客戶戶群逐漸的的集中到**路區(qū)域域居住,形形成富人居居住區(qū)之后后,**路路必然會(huì)形形成大量商商業(yè)的高檔檔消費(fèi)需求求,出現(xiàn)高高檔的商業(yè)業(yè)區(qū)同樣是是必然的,,與**其其他區(qū)域商商鋪價(jià)值的的差距也會(huì)會(huì)越拉越大大未來市場(chǎng)產(chǎn)產(chǎn)品供應(yīng)情情況分析格林花園三三期——目前其三期期的工程進(jìn)進(jìn)度基本上上達(dá)到10層左右,,但對(duì)準(zhǔn)確確的開盤時(shí)時(shí)間一直保保持沉默,,現(xiàn)在只是是沿襲以往往做法進(jìn)行行簡(jiǎn)單的客客戶登記,,價(jià)格等關(guān)關(guān)鍵數(shù)據(jù)沒沒有對(duì)外透透露。3幢幢高層和小小高層,面面積在104-210平方米米之間,案案量在500套左右,均價(jià)價(jià)預(yù)計(jì)在5300元元/平方米米以上清水園—今年上半年年左右推出出,位于塔塔園路與何何山路路口口,總占地地面積8.2萬(wàn)方,,由多層、、小高層以以及高層組組成。案量量在1100套套左右,主力力面積90-130㎡,目前前價(jià)格還未未正式確定定,對(duì)外宣宣傳的統(tǒng)一一口徑為5500元元/㎡以上上**戶型和和總價(jià)帶分分析**戶型和和總價(jià)帶分分析**戶型和和總價(jià)帶分分析(結(jié)論)目前市場(chǎng)上上90m2以下幾乎乎沒有;101-120m2緊湊型型三房數(shù)量量也極少總價(jià)50萬(wàn)萬(wàn)以下僅占占4%,尤尤其46-50萬(wàn)出出現(xiàn)了空缺缺,而這一一總價(jià)帶在在眾多年輕輕人承受范范圍之內(nèi)縱觀整個(gè)**住宅市市場(chǎng),總價(jià)價(jià)成了樓盤盤去化快慢慢的唯一標(biāo)標(biāo)尺,小戶戶型、低總總價(jià)房暢銷銷,大戶型型、高總價(jià)價(jià)房舉步維維艱產(chǎn)品定位**當(dāng)前的的購(gòu)房主力力客源,一一般都是較較高收入的的行業(yè)的佼佼佼者,以以及中年家家庭。但是是,**作作為一個(gè)蘇蘇州的高新新科技園區(qū)區(qū),絕大部部分是年輕輕人,他們們是**的的未來和希希望,他們們不僅在這這里工作,,更要在這這里生活,,如果有適適合他們的的或者換言言之,有他他們經(jīng)濟(jì)購(gòu)購(gòu)買能力的的房源供應(yīng)應(yīng),他們將將毫不猶豫豫的甚至是是義無返顧顧的成為絕絕對(duì)的購(gòu)房房主力,因因此,本項(xiàng)項(xiàng)目能夠建建設(shè)符合**年輕人人需求的產(chǎn)產(chǎn)品,也就就是抓住了了市場(chǎng)的脈脈搏,掌握握了主動(dòng),,從而占領(lǐng)領(lǐng)了市場(chǎng),,贏得先機(jī)機(jī)購(gòu)買客源分分析產(chǎn)品定位位置優(yōu)越,,交通便利利,處于**的核心心地帶本項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)勢(shì)分析地塊方正,,有利于建建筑布局天然河道就就在項(xiàng)目西西端,生態(tài)態(tài)環(huán)境觸手手可得東端即為成成熟住宅小小區(qū)金龍花花園,本項(xiàng)項(xiàng)目的建設(shè)設(shè)有利于形形成集聚效效應(yīng)產(chǎn)品定位玉山路為交交通出行主主要的路段段,且商業(yè)業(yè)用房也在在此處,對(duì)對(duì)于沿街業(yè)業(yè)主來說存存在一定的的噪聲和灰灰塵的影響響,同時(shí)也也帶來一定定的私密性性的破壞本項(xiàng)目劣勢(shì)勢(shì)分析受占地有限限的影響,,基地面積積過小,本本項(xiàng)目的公公建配套不不足,無法法形成高檔檔社區(qū)的多多功能服務(wù)務(wù)配套產(chǎn)品定位針對(duì)本項(xiàng)目目的優(yōu)劣勢(shì)勢(shì)綜合比較較分析,本本項(xiàng)目惟有有揚(yáng)長(zhǎng)避短短,才能積積聚后發(fā)優(yōu)優(yōu)勢(shì),使本本項(xiàng)目的產(chǎn)產(chǎn)品引領(lǐng)市市場(chǎng),充分分發(fā)揮優(yōu)勢(shì)勢(shì)綜合分析對(duì)于產(chǎn)品本本身來說,,本項(xiàng)目必必須擯棄所所謂的舒適適性,強(qiáng)調(diào)調(diào)實(shí)用性、、緊湊性,,嚴(yán)格控制制總價(jià),從從而有效的的擴(kuò)大客源源面,故本本項(xiàng)目的產(chǎn)產(chǎn)品宗旨就就是:控制制2房和3房的面積積,但房間間內(nèi)部的實(shí)實(shí)用功能不不能弱化,,非但不能能弱化,甚甚至還要增增加,1梯2戶為為主要格局局,具體建建議如下產(chǎn)品定位針對(duì)本項(xiàng)目的優(yōu)優(yōu)劣勢(shì)綜合比較較分析,本項(xiàng)目目惟有揚(yáng)長(zhǎng)避短短,才能積聚后后發(fā)優(yōu)勢(shì),使本本項(xiàng)目的產(chǎn)品引引領(lǐng)市場(chǎng),充分分發(fā)揮優(yōu)勢(shì)綜合分析對(duì)于產(chǎn)品本身來來說,本項(xiàng)目必必須擯棄所謂的的舒適性,強(qiáng)調(diào)調(diào)實(shí)用性、緊湊湊性,嚴(yán)格控制制總價(jià),從而有有效的擴(kuò)大客源源面,故本項(xiàng)目目的產(chǎn)品宗旨就就是:控制2房房和3房的面積積,但房間內(nèi)部部的實(shí)用功能不不能弱化,非但但不能弱化,甚甚至還要增加,,1梯2戶為為主要格局,具具體建議如下::產(chǎn)品定位房型面積·㎡套數(shù)比例·%目標(biāo)客源用途2房2廳1衛(wèi)82-857421.3單身、新婚家庭自住、投資3房2廳1衛(wèi)95-1058223.6小家庭自住3房2廳2衛(wèi)112-11618452.8大眾化家庭自住復(fù)式180-20082.3高層次家庭自住合計(jì)348100房型面積及占比比情況產(chǎn)品定位房型面積及占比比情況(補(bǔ)充說說明)在尺寸方面,建建議:主臥面寬須保證證在3.6米,,次臥3.3米米,客廳面寬在在3.9-4.2米,必要要時(shí)可以適當(dāng)減減少進(jìn)深以成全全面積產(chǎn)品定位關(guān)于商鋪本項(xiàng)目的商鋪為為社區(qū)商鋪的形形態(tài),為保證退退界的要求以及及整體的統(tǒng)一性性,因此只能在在沿街的底層而而不能獨(dú)立,這這樣對(duì)于單套商商鋪的面寬來說說,就必須符合合上層的面寬尺尺寸,但東端的的商鋪由于沒有有了住宅部分的的尺寸限制,故故建議可以適當(dāng)當(dāng)?shù)姆艑捗鎸?,,但進(jìn)深方面則則加以有效控制制以保證總面積積,總體來說,,單套面積在80-120㎡㎡為宜產(chǎn)品定位陽(yáng)臺(tái)造型作為建筑一個(gè)重重要組成部分,,陽(yáng)臺(tái)的裝飾作作用極其重要,,因此,建議本本案采取圓弧型型的陽(yáng)臺(tái)外觀設(shè)設(shè)計(jì),為了控制制成本和未來的的銷售價(jià)格,用用混凝土做陽(yáng)臺(tái)臺(tái)主體,同時(shí)每每幢建筑的東西西兩端增加轉(zhuǎn)角角陽(yáng)臺(tái),以圓弧弧型主陽(yáng)臺(tái)連接接直角陽(yáng)臺(tái),再再配以落地陽(yáng)臺(tái)臺(tái)門,這樣建筑筑的魅力立刻凸凸現(xiàn),同時(shí)增加加了業(yè)主的居住住舒適感,樓盤盤的亮點(diǎn)亦在開開始就被強(qiáng)勢(shì)植植入產(chǎn)品定位對(duì)綠化景觀的建建議景觀不僅僅只是是單調(diào)的綠化,,還應(yīng)該加以自自然的風(fēng)貌,故故建議采用綠地地加植物的立體體設(shè)計(jì),即主要要以綠地為主,,中心部位或四四周種植低矮的的灌木并增加一一定的喬木,而而所有種植的植植物建議是鳥嗜嗜植物、蜜源植植物和色葉植物物、香源植物,,以便吸引蜂蝶蝶鳥等自然界生生物;西端河道道建議整條建設(shè)設(shè)成仿親水平臺(tái)臺(tái)式的景觀走廊廊,邊緣以仿古古石柱加鐵鏈的的形式或整體砌砌筑具有安全高高度的矮墻,這這樣一方面可營(yíng)營(yíng)造出人與自然然的生態(tài)和諧氛氛圍,另一方面面又可彌補(bǔ)本項(xiàng)項(xiàng)目公建配套不不足的尷尬產(chǎn)品定位不同房型所處位位置安排考慮到本案的客客群分為中端和和中高端層次,,2房以及3房1衛(wèi)的房源源基本是針對(duì)中中端客源,3房房2衛(wèi)和復(fù)式則則受中高端客源源的青睞,因此此,建議2房和和3房1衛(wèi)布置置在小區(qū)的沿街街和邊緣位置;;而3房2衛(wèi)則則建議布置在中中央景觀的南北北2側(cè),這樣對(duì)對(duì)中高端客源來來說,符合了他他們相應(yīng)的社會(huì)會(huì)地位,滿足了了對(duì)高質(zhì)量生活活的要求,同時(shí)時(shí)又可提高單價(jià)價(jià),增加效益產(chǎn)品定位智能化配套建議議本項(xiàng)目雖然總建建筑面積有限,,但各項(xiàng)的配套套卻不可缺少,,尤其是智能化化方面,故此,,建議在安保方方面,實(shí)行門禁禁系統(tǒng),1-3樓設(shè)置紅外線線報(bào)警裝置以提提高業(yè)主的安全全防范性;另外外可實(shí)行遠(yuǎn)程抄抄表即3表合1,這樣在最大大限度上方便業(yè)業(yè)主的生活,同同時(shí)也可增加本本項(xiàng)目的一個(gè)亮亮點(diǎn);設(shè)備智能能方面,建議采采用IC卡,即即電梯和車庫(kù)的的智能系統(tǒng),車車庫(kù)直接可以電電梯到戶;寬帶帶到戶等等產(chǎn)品定位關(guān)于售價(jià)建議從當(dāng)前**和蘇蘇州市場(chǎng)的銷售售價(jià)格來看,尤尤其**路板塊塊樓盤主要集中中的均價(jià)范圍在在5400-5600元/㎡㎡之間,結(jié)合市市場(chǎng)的需求和未未來房?jī)r(jià)以8%-10%的上上揚(yáng),預(yù)計(jì)本項(xiàng)項(xiàng)目屆時(shí)銷售均均價(jià)可以達(dá)到5900元/㎡㎡規(guī)劃建筑方案本項(xiàng)目按照技術(shù)術(shù)規(guī)范和經(jīng)濟(jì)指指標(biāo),擬建一梯梯2戶格局的住住宅,并按照具具體的退界和建建筑高度要求,,在玉山路即基基地南端,擬建建10層小高層層住宅,北端建建設(shè)18層小高高層,中間受日日照要求的限制制,擬建11層層小高層設(shè)計(jì)理念:充分利用當(dāng)?shù)厮档淖匀幻谰熬埃屓藗兿硎苁芸諝?、?yáng)光、、水岸和綠蔭的的風(fēng)情。既能感感受新千年的時(shí)時(shí)代氣息,有領(lǐng)領(lǐng)略到江南水鄉(xiāng)鄉(xiāng)的韻味。把經(jīng)經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)會(huì)效益和環(huán)境效效益統(tǒng)一考慮,,規(guī)劃設(shè)計(jì)方面面以人為本,戶戶型設(shè)計(jì)以銷定定產(chǎn),定位中上上檔,做到小而而精,個(gè)性突出出避免同質(zhì)化,,不影響施工質(zhì)質(zhì)量的前提下,,節(jié)約硬性成本本,投入小區(qū)軟軟環(huán)境。建成一一個(gè)總體布局合合理,配套設(shè)施施齊全,交通方方便,環(huán)境舒適適的新世紀(jì)經(jīng)典典住宅區(qū)規(guī)劃指導(dǎo)思想::滿足居住建筑日日照間距要求的的基礎(chǔ)上,提高高容積率;南低低北高的設(shè)計(jì)在在高度上豐富空空間設(shè)計(jì),層次次感強(qiáng),視覺效效果好;交通組組織以人車分流流,“通而不暢暢,順而不穿””為原則,地下下集中停車,地地上臨時(shí)停車,,使小區(qū)環(huán)境凈凈化,舒適美觀觀。景觀上,做做到有主有次,,主軸突出,移移步換景,運(yùn)用用中國(guó)傳統(tǒng)手法法,塑造文化品品位**合卓-建筑筑方案建筑方案比較容積率偏低、、北面6、10層,而南面多多數(shù)為11層,,視覺效果和層層次感不好、、6層(北面))下部不需要會(huì)會(huì)所建筑方案比較容積率偏低、、第二排西側(cè)11層塔式可增增值18層、東東側(cè)一棟11層層兩個(gè)單元的條條式住宅可合并并為一棟18層層塔式住宅,層層次感強(qiáng)建筑方案比較依方案二調(diào)整后后,中間高層對(duì)對(duì)我小區(qū)內(nèi)后排排住宅有遮擋,,和視覺壓力、、中間高層南南北間距小,有有壓迫感、塔塔式住宅的戶型型設(shè)計(jì)存在難點(diǎn)點(diǎn),如何考慮,,是一梯三戶((存在無北向))還是一梯兩戶戶(在戶型面積積內(nèi)120m內(nèi)內(nèi)k值低)綜合以上三個(gè)方方案,整理思路路,我們調(diào)整為為第四套方案。。它在以上幾個(gè)個(gè)方面符合了我我們的設(shè)想:滿滿足居住建筑日日照間距要求的的基礎(chǔ)上,提高高容積率;由南南向北依次為10—11—18層的設(shè)計(jì)在在高度上豐富了了空間設(shè)計(jì),層層次感強(qiáng),視覺覺效果好;交通通組織以人車分分流動(dòng)靜分離蘇州市建筑設(shè)計(jì)計(jì)研究院-建筑筑方案方案五小區(qū)入口處設(shè)置置在商業(yè)之中,,不夠大方,略略顯局促。小區(qū)內(nèi)部主要交交通環(huán)繞大,不不便捷。中間兩棟樓間距距小,視野不開開闊方案六入口處開闊,有有集散廣場(chǎng),有有氣
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