城市房屋征收動拆遷基本法律問題概述(講課稿)

/城市房屋征收動拆遷基本法律問題概述主講人:雷敬祺北京盈科（上海)律師事務(wù)所律師第一章房屋征收的原則、主體及實(shí)施單位一、房屋征收的原則核心問題：房屋征收應(yīng)當(dāng)遵循怎樣的原則規(guī)定?【分析提示】1、關(guān)于房屋征收的原則國務(wù)院層面的征收與補(bǔ)償條例規(guī)定的三個(gè)原則：決策民主、程序正當(dāng)、結(jié)果公開。地方性的規(guī)定基本上也引用了這個(gè)三個(gè)原則，同時(shí)進(jìn)一步完善，有些地方性規(guī)定增加了公平補(bǔ)償原則。為了實(shí)現(xiàn)上述四大原則,政府部門必須出臺相關(guān)的配套政策.【法律指引】(１）《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》（中華人民共和國國務(wù)院令第59０號,2０1１年１月2１日公布施行)第三條房屋征收與補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)遵循決策民主、程序正當(dāng)、結(jié)果公開的原則。（2)《上海市國有土地上房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施細(xì)則》（2０11年１0月19日上海市人民政府令第７1號公布）第三條(基本原則）房屋征收與補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)遵循決策民主、程序正當(dāng)、公平補(bǔ)償、結(jié)果公開的原則。二、房屋征收的主體—政府核心問題:新征收條例與原拆遷條例有何區(qū)別？【分析提示】1、新房屋征收條例與原拆遷條例的區(qū)別分析:2011年１月21日國務(wù)院正式公布《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》（國務(wù)院令第590號,以下簡稱《新條例》）,并于公布之日起施行。《新條例》更加重視房屋征收與補(bǔ)償?shù)纳鐣б婧兔褚?，較之前的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》有了顯著變化。變化一：責(zé)任主體的變化原條例規(guī)定，拆遷的主體是依法取得房屋拆遷許可證的單位，《新條例》則規(guī)定了房屋征收與補(bǔ)償?shù)闹黧w是市、縣級人民政府，承擔(dān)房屋征收與補(bǔ)償工作的單位不得以營利為目的,禁止建設(shè)單位參與搬遷。變化二：法律關(guān)系的變化原條例規(guī)定，拆遷的法律關(guān)系產(chǎn)生于拆遷人和被拆遷人之間，政府的房屋拆遷管理部門作為主管部門,對本行政區(qū)域內(nèi)的城市房屋拆遷工作實(shí)施監(jiān)督管理，并可以作為中立的第三方對拆遷人與被拆遷人、被拆遷人與房屋承租人之間的爭議作出行政裁決。根據(jù)《新條例》規(guī)定,征收的法律關(guān)系產(chǎn)生于征收人（政府）和被征收人之間，政府作為當(dāng)事人一方，不再作為中立的第三方,因而不具有行政裁決權(quán)。變化三:程序的變化原條例規(guī)定,拆遷程序是由拆遷房屋的單位啟動，房屋拆遷管理部門頒發(fā)拆遷許可,拆遷人實(shí)施房屋拆遷?！缎聴l例》規(guī)定,征收程序由政府直接啟動，由政府作出房屋征收決定,政府確定的房屋征收部門組織實(shí)施本行政區(qū)域的房屋征收補(bǔ)償工作。變化四:強(qiáng)制執(zhí)行模式的變化原條例規(guī)定,在拆遷過程中，是由政府責(zé)成有關(guān)部門強(qiáng)制拆遷或者由房屋拆遷管理部門申請法院強(qiáng)制執(zhí)行，申請法院強(qiáng)制執(zhí)行的主體是房屋拆遷管理部門,執(zhí)行依據(jù)是房屋拆遷管理部門的裁決?！缎聴l例》取消了行政機(jī)關(guān)自行強(qiáng)制拆遷的規(guī)定,由政府申請人民法院司法強(qiáng)制執(zhí)行，執(zhí)行依據(jù)是政府作出的補(bǔ)償決定.變化五：征收前必須進(jìn)行維穩(wěn)評估《新條例》把社會穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評估作為房屋征收決定的必經(jīng)程序，通過風(fēng)險(xiǎn)評估及早發(fā)現(xiàn)征收項(xiàng)目中存在影響社會穩(wěn)定的隱患，并采取有效措施予以化解，從源頭上預(yù)防和減少矛盾糾紛，把問題解決在基層、解決在萌芽狀態(tài)。2、房屋征收補(bǔ)償行政工作體制首先，房屋征收是政府行為。房屋征收的主體是市、縣級人民政府,市、縣級人民政府確定的房屋征收部門組織實(shí)施本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作。市、縣級人民政府確定的房屋征收部門各地規(guī)定不一樣，城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門、房屋拆遷管理辦公室、園區(qū)管委會、住房保障和房地產(chǎn)主管部門、房屋征收與補(bǔ)償辦公室等都有可能被市、縣級人民政府確定為房屋征收部門.其次,政府有關(guān)部門有相互配合，保障房屋征收與補(bǔ)償工作的順利進(jìn)行的責(zé)任。發(fā)展改革、財(cái)政、國土、規(guī)劃、房產(chǎn)、監(jiān)察、信訪、城管、文物、公安、司法、工商、稅務(wù)、民政等部門,應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)，配合做好國有土地上房屋征收與補(bǔ)償工作.再次，上級有關(guān)部門有監(jiān)督和指導(dǎo)責(zé)任。各設(shè)區(qū)市的房屋征收部門應(yīng)當(dāng)會同同級財(cái)政、國土資源、發(fā)展改革等部門,加強(qiáng)對各縣（市、區(qū)）房屋征收與補(bǔ)償工作的指導(dǎo)。上級人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對下級人民政府房屋征收與補(bǔ)償工作的監(jiān)督?！痉芍敢浚ǎ?《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》（中華人民共和國國務(wù)院令第５9０號，2011年1月21日公布施行)第四條市、縣級人民政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作.市、縣級人民政府確定的房屋征收部門(以下稱房屋征收部門）組織實(shí)施本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作。市、縣級人民政府有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定和本級人民政府規(guī)定的職責(zé)分工，互相配合，保障房屋征收與補(bǔ)償工作的順利進(jìn)行。（2）《上海市國有土地上房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施細(xì)則》(2011年１0月19日上海市人民政府令第71號公布)第五條(征收主體與征收部門)區(qū)(縣)人民政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作。區(qū)（縣）房屋行政管理部門為本行政區(qū)域的房屋征收部門，負(fù)責(zé)組織實(shí)施房屋征收與補(bǔ)償工作.房屋征收部門可以委托房屋征收事務(wù)所，承擔(dān)房屋征收與補(bǔ)償?shù)木唧w工作。房屋征收事務(wù)所不得以營利為目的。房屋征收部門對房屋征收事務(wù)所在委托范圍內(nèi)實(shí)施的房屋征收與補(bǔ)償行為負(fù)責(zé)監(jiān)督,并對其行為后果承擔(dān)法律責(zé)任.三、房屋征收實(shí)施單位—房屋征收事務(wù)所核心問題：新征收條例下的房屋征收實(shí)施單位與原拆遷條例下的拆遷公司有何區(qū)別?【分析提示】1、新征收條例下的房屋征收實(shí)施單位與原拆遷條例下的拆遷公司區(qū)別分析:區(qū)別一：名稱不同原拆遷條例拆遷實(shí)施單位一般名稱為“某某拆遷有限公司”;新征收條例統(tǒng)一稱為“某某房屋征收事務(wù)所”.區(qū)別二:設(shè)立的目的不同原拆遷條例拆遷實(shí)施單位公司設(shè)立以營利為目的；新征收條例征收事務(wù)所不得以營利為目的,人員費(fèi)用列入項(xiàng)目預(yù)算，由政府支付。區(qū)別三：要求不同原拆遷條例拆遷實(shí)施單位公司要求有與承擔(dān)拆遷業(yè)務(wù)相適應(yīng)的自有資金和技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、財(cái)務(wù)管理人員；新征收條例征收事務(wù)所要求應(yīng)當(dāng)通過市房屋行政管理部門組織的有關(guān)法律知識、業(yè)務(wù)知識的培訓(xùn)考核，持證上崗。2、房屋征收事務(wù)所的具體要求和職責(zé)（1)不得以營利為目的，不得以承包方式承接房屋征收任務(wù)，房屋征收實(shí)施單位經(jīng)費(fèi)在市、縣級人民政府批準(zhǔn)的征收方案中明確,在財(cái)政部門核定的項(xiàng)目預(yù)算中列支。(２）工作人員，應(yīng)當(dāng)通過市房屋行政管理部門組織的有關(guān)法律知識、業(yè)務(wù)知識的培訓(xùn)考核，持證上崗。(3）接受房屋征收部門的委托，在委托范圍內(nèi)實(shí)施的房屋征收與補(bǔ)償行為接受房屋征收部門監(jiān)督，并由房屋征收部門承擔(dān)法律責(zé)任。（4）主要職責(zé)是：對擬征收范圍內(nèi)的房屋及其附屬物的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況組織調(diào)查摸底,并制作分戶、匯總摸底調(diào)查表；協(xié)助進(jìn)行房屋調(diào)查、登記，協(xié)助編制征收補(bǔ)償方案;協(xié)助進(jìn)行房屋征收與補(bǔ)償政策的宣傳、解釋;就征收補(bǔ)償?shù)木唧w問題與被征收人協(xié)商;協(xié)助組織征求意見、聽證、論證、公示以及組織對被征收房屋的拆除等?！痉芍敢?1）《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》（中華人民共和國國務(wù)院令第590號,2011年1月21日公布施行）第五條房屋征收部門可以委托房屋征收實(shí)施單位，承擔(dān)房屋征收與補(bǔ)償?shù)木唧w工作。房屋征收實(shí)施單位不得以營利為目的。房屋征收部門對房屋征收實(shí)施單位在委托范圍內(nèi)實(shí)施的房屋征收與補(bǔ)償行為負(fù)責(zé)監(jiān)督，并對其行為后果承擔(dān)法律責(zé)任.（2）《上海市國有土地上房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施細(xì)則》（201１年１0月１9日上海市人民政府令第７1號公布）第五條（征收主體與征收部門）區(qū)（縣）人民政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作。區(qū)（縣)房屋行政管理部門為本行政區(qū)域的房屋征收部門,負(fù)責(zé)組織實(shí)施房屋征收與補(bǔ)償工作.房屋征收部門可以委托房屋征收事務(wù)所,承擔(dān)房屋征收與補(bǔ)償?shù)木唧w工作。房屋征收事務(wù)所不得以營利為目的。房屋征收部門對房屋征收事務(wù)所在委托范圍內(nèi)實(shí)施的房屋征收與補(bǔ)償行為負(fù)責(zé)監(jiān)督,并對其行為后果承擔(dān)法律責(zé)任。第六條(工作人員培訓(xùn)與上崗)從事房屋征收與補(bǔ)償工作的人員，應(yīng)當(dāng)通過市房屋行政管理部門組織的有關(guān)法律知識、業(yè)務(wù)知識的培訓(xùn)考核,持證上崗。第二章房屋征收決定一、房屋征收的前提：公共利益需要核心問題：符合何種情形才能做出房屋征收決定？【分析提示】1、關(guān)于“公共利益"的爭論作為近幾十年流行的概念，目前學(xué)界在對“公共利益"的定義與解釋上,仍然爭論不休。根據(jù)百度百科,公共利益是一定社會條件下或特定范圍內(nèi)不特定多數(shù)主體利益相一致的方面，它不同于國家利益和集團(tuán)（體）利益,也不同于社會利益和共同利益，具有主體數(shù)量的不確定性、實(shí)體上的共享性等特征，如何識別公共利益是司法和行政實(shí)踐中的重要問題.在房屋征收的法律框架內(nèi),對“公共利益”的解釋進(jìn)行了六個(gè)方面的限制,《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第八條規(guī)定，為了保障國家安全、促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定:(1）國防和外交的需要;（2）由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要;(3）由政府組織實(shí)施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要;(4）由政府組織實(shí)施的保障性安居工程建設(shè)的需要;(５）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施的對危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要；（6）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。也即是，必須符合上述六種情形,才能列入公共利益需要。同時(shí)，征收條例第九條規(guī)定，依照本條例第八條規(guī)定，確需征收房屋的各項(xiàng)建設(shè)活動，應(yīng)當(dāng)符合國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項(xiàng)規(guī)劃.保障性安居工程建設(shè)、舊城區(qū)改建,應(yīng)當(dāng)納入市、縣級國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展年度計(jì)劃。也即是,建設(shè)項(xiàng)目除了符合上述六種情形的公共利益需要外，還應(yīng)當(dāng)符合國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項(xiàng)規(guī)劃。如果是保障性安居工程建設(shè)、舊城區(qū)改建的項(xiàng)目,應(yīng)當(dāng)納入市、縣級國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展年度計(jì)劃。2、征收房屋的啟動程序和步驟（１）征收房屋的前提。符合公共利益需要，確需征收房屋，還應(yīng)當(dāng)符合當(dāng)?shù)貒窠?jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項(xiàng)規(guī)劃。保障性安居工程建設(shè)、舊城區(qū)改建，應(yīng)當(dāng)納入?yún)^(qū)(縣）國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展年度計(jì)劃。(2）項(xiàng)目建設(shè)單位申請。項(xiàng)目建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向房屋征收部門提出申請,并提交項(xiàng)目批準(zhǔn)文件、規(guī)劃紅線圖、土地預(yù)審意見等材料.保障性安居工程建設(shè)和舊城區(qū)改建項(xiàng)目，除提交前款規(guī)定材料外,還應(yīng)當(dāng)提交項(xiàng)目納入國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展年度計(jì)劃的證明材料。（3）收到申請后,區(qū)縣人民政府按照《征收補(bǔ)償條例》規(guī)定審核建設(shè)項(xiàng)目是否符合房屋征收條件。對符合房屋征收條件的申請,依法確認(rèn)，并由房屋征收部門在征收范圍內(nèi)發(fā)布暫停公告，且書面通知有關(guān)部門暫停辦理相關(guān)手續(xù).(４）房屋征收部門對房屋征收范圍內(nèi)房屋的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況組織調(diào)查登記,并由城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門組織對征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理.（5）擬定征收補(bǔ)償方案。(6）市、區(qū)人民政府按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行社會穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評估。（7)房屋征收補(bǔ)償費(fèi)用存入市、區(qū)房屋征收部門指定賬戶，專戶存儲、?？顚Ｓ?。（8)市、區(qū)人民政府作出房屋征收決定。(9）房屋征收部門組織開展征收補(bǔ)償安置工作。（10）房屋征收部門依法組織實(shí)施房屋拆除.3、征收范圍如何確定（1）符合國防和外交的需要，由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要，由政府組織實(shí)施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要,由政府組織實(shí)施的保障性安居工程建設(shè)的需要規(guī)定的建設(shè)項(xiàng)目需要征收房屋的，房屋征收范圍根據(jù)建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定。(2）符合由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施的對危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要規(guī)定因舊城區(qū)改建需要征收房屋的，房屋征收范圍由市建設(shè)行政管理部門會同市房屋管理、發(fā)展改革、規(guī)劃土地、財(cái)政等行政管理部門以及相關(guān)區(qū)（縣）人民政府確定。（3）符合法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要的其他情形需要征收房屋的,房屋征收范圍由市房屋行政管理部門會同相關(guān)行政管理部門和區(qū)（縣）人民政府確定.４、關(guān)于舊城區(qū)改建項(xiàng)目的特殊規(guī)定（1）保障性安居工程建設(shè)、舊城區(qū)改建，應(yīng)當(dāng)納入市、縣級國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展年度計(jì)劃.制定國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項(xiàng)規(guī)劃,應(yīng)當(dāng)廣泛征求社會公眾意見,經(jīng)過科學(xué)論證。（２)對舊城區(qū)改建需要征收房屋的，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)征求被征收人意見.關(guān)于多少比例的被征收人同意方可進(jìn)行舊城區(qū)改建，各地方的規(guī)定不一樣。比如《啟東市國有土地上房屋征收與補(bǔ)償暫行辦法》規(guī)定，舊城區(qū)改建房屋征收范圍確定后,房屋征收部門應(yīng)當(dāng)組織征詢被征收人改建意愿,半數(shù)以上被征收人同意的,方可進(jìn)行舊城區(qū)改建?！堕L春市國有土地上房屋征收與補(bǔ)償暫行辦法》規(guī)定,對舊城區(qū)改建需要征收房屋的，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)征求被征收人意見，９0%以上的被征收人同意的，舊城區(qū)改建方可納入市、區(qū)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展年度計(jì)劃?！痉芍敢浚?)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》(中華人民共和國國務(wù)院令第５90號，2０１1年１月21日公布施行)第八條為了保障國家安全、促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收房屋的,由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：（一）國防和外交的需要；(二)由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；（三）由政府組織實(shí)施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；（四）由政府組織實(shí)施的保障性安居工程建設(shè)的需要；（五)由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施的對危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要；（六)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。第九條依照本條例第八條規(guī)定,確需征收房屋的各項(xiàng)建設(shè)活動，應(yīng)當(dāng)符合國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項(xiàng)規(guī)劃。保障性安居工程建設(shè)、舊城區(qū)改建，應(yīng)當(dāng)納入市、縣級國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展年度計(jì)劃.制定國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項(xiàng)規(guī)劃，應(yīng)當(dāng)廣泛征求社會公眾意見，經(jīng)過科學(xué)論證。（2）《上海市國有土地上房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施細(xì)則》(2011年10月19日上海市人民政府令第7１號公布)第八條(確需征收房屋的情形)為了保障國家安全、促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收房屋的,由區(qū)(縣)人民政府作出房屋征收決定:(一）國防和外交的需要；（二)由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要;(三)由政府組織實(shí)施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要;（四）由政府組織實(shí)施的保障性安居工程建設(shè)的需要；(五）由政府依照國家和本市有關(guān)城鄉(xiāng)規(guī)劃規(guī)定組織實(shí)施的對危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要；（六)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。第九條（規(guī)劃和計(jì)劃)依照本細(xì)則第八條規(guī)定，確需征收房屋的各項(xiàng)建設(shè)活動，應(yīng)當(dāng)符合本市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項(xiàng)規(guī)劃。保障性安居工程建設(shè)、舊城區(qū)改建，應(yīng)當(dāng)納入?yún)^(qū)（縣）國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展年度計(jì)劃。第十條（房屋征收范圍的確定)符合本細(xì)則第八條第(一）項(xiàng)至第（四）項(xiàng)規(guī)定的建設(shè)項(xiàng)目需要征收房屋的，房屋征收范圍根據(jù)建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定.符合本細(xì)則第八條第（五）項(xiàng)規(guī)定因舊城區(qū)改建需要征收房屋的，房屋征收范圍由市建設(shè)行政管理部門會同市房屋管理、發(fā)展改革、規(guī)劃土地、財(cái)政等行政管理部門以及相關(guān)區(qū)（縣）人民政府確定。符合本細(xì)則第八條規(guī)定的其他情形需要征收房屋的，房屋征收范圍由市房屋行政管理部門會同相關(guān)行政管理部門和區(qū)（縣)人民政府確定。二、房屋征收決定的法律救濟(jì)公告、行政復(fù)議、行政訴訟核心問題：征收決定如何作出?對房屋征收決定不服，如何處理?【分析提示】作出征收決定的程序市、縣級人民政府對符合法律規(guī)定的征收項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)及時(shí)作出房屋征收決定。房屋征收決定涉及被征收人數(shù)量較多的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)政府常務(wù)會議討論決定。市、縣級人民政府作出征收決定后,應(yīng)當(dāng)及時(shí)公告。征收公告應(yīng)當(dāng)載明征收補(bǔ)償方案和行政復(fù)議、行政訴訟權(quán)利等事項(xiàng)。市、縣級人民政府及房屋征收部門應(yīng)當(dāng)做好房屋征收與補(bǔ)償?shù)男麄鳌⒔忉尮ぷ?房屋被依法征收的,國有土地使用權(quán)同時(shí)收回。因舊城區(qū)改建需要征收房屋的,房屋征收部門應(yīng)當(dāng)在征收決定作出后，組織被征收人根據(jù)征收補(bǔ)償方案簽訂附生效條件的協(xié)議.在簽約期限內(nèi)達(dá)到簽約比例的,補(bǔ)償協(xié)議生效;在簽約期限內(nèi)未達(dá)到簽約比例的,征收決定終止執(zhí)行.簽約比例在征收方案中明確。不服征收決定的法律救濟(jì)行政復(fù)議被征收人對市人民政府作出的房屋征收決定不服的，可以依法申請行政復(fù)議。行政訴訟被征收人對市人民政府作出的房屋征收決定不服的,也可以依法提起行政訴訟?！镜湫桶咐坎环魇諞Q定行政訴訟案例.【法律指引】（1）《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》（中華人民共和國國務(wù)院令第590號，２０11年1月２1日公布施行)第十三條市、縣級人民政府作出房屋征收決定后應(yīng)當(dāng)及時(shí)公告。公告應(yīng)當(dāng)載明征收補(bǔ)償方案和行政復(fù)議、行政訴訟權(quán)利等事項(xiàng).市、縣級人民政府及房屋征收部門應(yīng)當(dāng)做好房屋征收與補(bǔ)償?shù)男麄?、解釋工作。房屋被依法征收?國有土地使用權(quán)同時(shí)收回。第十四條被征收人對市、縣級人民政府作出的房屋征收決定不服的,可以依法申請行政復(fù)議,也可以依法提起行政訴訟。（2）《上海市國有土地上房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施細(xì)則》(20１1年10月19日上海市人民政府令第71號公布）第二十條(征收決定的公告）區(qū)(縣)人民政府作出房屋征收決定后應(yīng)當(dāng)及時(shí)公告。公告應(yīng)當(dāng)載明征收補(bǔ)償方案和行政復(fù)議、行政訴訟權(quán)利等事項(xiàng).區(qū)（縣)人民政府及房屋征收部門應(yīng)當(dāng)做好房屋征收與補(bǔ)償?shù)男麄?、解釋工作。房屋被依法征收的，國有土地使用?quán)同時(shí)收回。第二十一條(舊城區(qū)改建征收決定）因舊城區(qū)改建需要征收房屋的，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)在征收決定作出后,組織被征收人、公有房屋承租人根據(jù)征收補(bǔ)償方案簽訂附生效條件的補(bǔ)償協(xié)議。在簽約期限內(nèi)達(dá)到規(guī)定簽約比例的,補(bǔ)償協(xié)議生效；在簽約期限內(nèi)未達(dá)到規(guī)定簽約比例的，征收決定終止執(zhí)行。簽約比例由區(qū)(縣）人民政府規(guī)定,但不得低于8０%。第二十二條(征收決定的復(fù)議和訴訟)被征收人、公有房屋承租人對區(qū)（縣）人民政府作出的房屋征收決定不服的，可以依法申請行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟.三、房屋征收決定的法律后果核心問題：房屋征收范圍確定后，哪些行為不得實(shí)施?【分析提示】房屋征收范圍內(nèi)被征收房屋的調(diào)查登記房屋征收部門應(yīng)當(dāng)對房屋征收范圍內(nèi)房屋的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況組織調(diào)查登記.被征收人對上述調(diào)查應(yīng)當(dāng)予以配合。調(diào)查結(jié)果應(yīng)當(dāng)在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布.不得實(shí)施的行為房屋征收范圍確定后,不得在房屋征收范圍內(nèi)實(shí)施新建、擴(kuò)建、改建房屋和改變房屋用途等不當(dāng)增加補(bǔ)償費(fèi)用的行為。不當(dāng)增加補(bǔ)償費(fèi)用的行為一般還包括：=1\*GB３①建立新的公有房屋租賃關(guān)系、分列公有房屋租賃戶名；=２\*GB3②房屋轉(zhuǎn)讓、析產(chǎn)、分割、贈與、租賃、抵押；=3＼＊ＧB3③新增、變更工商營業(yè)登記；=4\*ＧB3④遷入戶口或者分戶；=5\＊GB３⑤以被征收房屋為注冊地址辦理工商注冊登記手續(xù);=６\＊GB３⑥已依法取得建房批準(zhǔn)文件但尚未建造完畢的房屋的續(xù)建；＝7\＊ＧB3⑦新增種植、養(yǎng)殖;=8\*GB3⑧其他不當(dāng)增加補(bǔ)償費(fèi)用的行為。違反規(guī)定實(shí)施不當(dāng)增加補(bǔ)償費(fèi)用的行為的,不予補(bǔ)償。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)將前款所列事項(xiàng)書面通知有關(guān)部門暫停辦理相關(guān)手續(xù)，暫停期限最長不得超過1年。【法律指引】(１）《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》(中華人民共和國國務(wù)院令第590號，201１年1月21日公布施行）第十五條房屋征收部門應(yīng)當(dāng)對房屋征收范圍內(nèi)房屋的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況組織調(diào)查登記，被征收人應(yīng)當(dāng)予以配合。調(diào)查結(jié)果應(yīng)當(dāng)在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布。第十六條房屋征收范圍確定后,不得在房屋征收范圍內(nèi)實(shí)施新建、擴(kuò)建、改建房屋和改變房屋用途等不當(dāng)增加補(bǔ)償費(fèi)用的行為;違反規(guī)定實(shí)施的,不予補(bǔ)償。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)將前款所列事項(xiàng)書面通知有關(guān)部門暫停辦理相關(guān)手續(xù)。暫停辦理相關(guān)手續(xù)的書面通知應(yīng)當(dāng)載明暫停期限.暫停期限最長不得超過１年.（2）《上海市國有土地上房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施細(xì)則》(2011年10月1９日上海市人民政府令第71號公布)第十一條（征收范圍確定后不得實(shí)施的行為）房屋征收范圍確定后，不得在房屋征收范圍內(nèi)實(shí)施新建、擴(kuò)建、改建房屋及其附屬物和改變房屋、土地用途等不當(dāng)增加補(bǔ)償費(fèi)用的行為;違反規(guī)定實(shí)施的，不予補(bǔ)償。房屋征收范圍確定后，有下列行為之一的，不增加違反規(guī)定的補(bǔ)償費(fèi)用:（一）建立新的公有房屋租賃關(guān)系、分列公有房屋租賃戶名；(二)房屋轉(zhuǎn)讓、析產(chǎn)、分割、贈與；（三)新增、變更工商營業(yè)登記；（四)遷入戶口或者分戶；（五）其他不當(dāng)增加補(bǔ)償費(fèi)用的行為.有關(guān)行政管理部門和機(jī)構(gòu)受理前款所列事項(xiàng)時(shí)，應(yīng)當(dāng)要求被征收人、公有房屋承租人提交不因此增加違反規(guī)定的補(bǔ)償費(fèi)用的書面承諾。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)將本條第一款、第二款的要求在房屋征收范圍內(nèi)予以公告,并書面通知規(guī)劃土地、工商、公安等行政管理部門,房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)以及公有房屋出租人等單位.公告和書面通知應(yīng)當(dāng)載明暫停期限.暫停期限自公告之日起最長不得超過１年。第三章房屋征收補(bǔ)償方案一、補(bǔ)償方案的制定和修改核心問題:房屋征收補(bǔ)償方案如何確定？【分析提示】征收補(bǔ)償方案的擬定和論證房屋征收部門擬定征收補(bǔ)償方案,報(bào)市、縣級人民政府。市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門對征收補(bǔ)償方案進(jìn)行論證并予以公布，征求公眾意見。征求意見期限不得少于30日。被征收人需提交意見的，應(yīng)持本人身份證明和房屋權(quán)屬證明在征求意見期限內(nèi)以書面形式提交.因舊城區(qū)改建需要征收房屋的征收補(bǔ)償方案,如果多數(shù)被征收人有異議，市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會，并根據(jù)聽證會情況修改方案.征收補(bǔ)償方案一般應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容:＝1\*GB3①房屋征收與補(bǔ)償?shù)姆梢罁?jù)；=2\*GＢ3②房屋征收的目的；=3＼*GＢ３③房屋征收的范圍;=4\*GB3④被征收房屋類型和建筑面積的認(rèn)定辦法；=５＼＊GＢ3⑤房屋征收補(bǔ)償方式、標(biāo)準(zhǔn)和計(jì)算方法;=6＼＊GB３⑥補(bǔ)貼和獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)；=7\＊GB3⑦用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的基本情況和選購方法；=8＼*GB3⑧房屋征收評估機(jī)構(gòu)選定辦法；=9\*GB3⑨房屋征收補(bǔ)償?shù)暮灱s期限;=１0\*GB3⑩搬遷期限和搬遷過渡方式、過渡期限;=1１＼*GB2⑾受委托的房屋征收事務(wù)所名稱；=12＼＊GＢ２⑿其他事項(xiàng)。征收補(bǔ)償方案的公布和備案市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)將根據(jù)公眾和被征收人意見修改后的方案及時(shí)進(jìn)行公告。市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)將修改后的征收補(bǔ)償方案報(bào)市征收辦或市政府備案。【法律指引】（1）《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》（中華人民共和國國務(wù)院令第５90號,20１1年1月２1日公布施行)第十條房屋征收部門擬定征收補(bǔ)償方案，報(bào)市、縣級人民政府。市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門對征收補(bǔ)償方案進(jìn)行論證并予以公布,征求公眾意見。征求意見期限不得少于30日。第十一條市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)將征求意見情況和根據(jù)公眾意見修改的情況及時(shí)公布。因舊城區(qū)改建需要征收房屋，多數(shù)被征收人認(rèn)為征收補(bǔ)償方案不符合本條例規(guī)定的，市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會,并根據(jù)聽證會情況修改方案。第十二條市、縣級人民政府作出房屋征收決定前,應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行社會穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評估；房屋征收決定涉及被征收人數(shù)量較多的,應(yīng)當(dāng)經(jīng)政府常務(wù)會議討論決定。作出房屋征收決定前,征收補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)當(dāng)足額到位、專戶存儲、?？顚Ｓ?（2)《上海市國有土地上房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施細(xì)則》（２０11年10月１９日上海市人民政府令第７１號公布）第十五條（征收補(bǔ)償方案的擬訂和論證）房屋征收部門擬訂征收補(bǔ)償方案，報(bào)區(qū)（縣）人民政府。征收補(bǔ)償方案應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容:（一）房屋征收與補(bǔ)償?shù)姆梢罁?jù)；（二)房屋征收的目的;（三）房屋征收的范圍；(四）被征收房屋類型和建筑面積的認(rèn)定辦法;(五)房屋征收補(bǔ)償方式、標(biāo)準(zhǔn)和計(jì)算方法;（六)補(bǔ)貼和獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)；(七）用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的基本情況和選購方法；（八）房屋征收評估機(jī)構(gòu)選定辦法;(九）房屋征收補(bǔ)償?shù)暮灱s期限；（十)搬遷期限和搬遷過渡方式、過渡期限;（十一)受委托的房屋征收事務(wù)所名稱；（十二）其他事項(xiàng)。區(qū)（縣）人民政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門對征收補(bǔ)償方案進(jìn)行論證并在房屋征收范圍內(nèi)予以公布，征求被征收人、公有房屋承租人意見.征求意見期限不得少于30日。其中，因舊城區(qū)改建需要征收房屋的,區(qū)（縣)人民政府還應(yīng)當(dāng)組織由被征收人、公有房屋承租人和律師等公眾代表參加的聽證會.第十六條（方案修改和公布)區(qū)（縣)人民政府應(yīng)當(dāng)將征求意見情況和根據(jù)公眾意見修改的情況及時(shí)公布。二、征收補(bǔ)償費(fèi)及房源的監(jiān)管核心問題：房屋征收補(bǔ)償款如何發(fā)放？安置房源如何落實(shí)?【分析提示】對征收補(bǔ)償費(fèi)用的具體要求用于貨幣補(bǔ)償?shù)馁Y金在房屋征收決定作出前應(yīng)當(dāng)足額到位、專戶存儲、專款專用。用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋在交付時(shí)應(yīng)當(dāng)符合國家質(zhì)量安全標(biāo)準(zhǔn)和本市住宅交付使用許可要求,并產(chǎn)權(quán)清晰、無權(quán)利負(fù)擔(dān)。對征收補(bǔ)償費(fèi)用的監(jiān)管市房屋征收部門為征收補(bǔ)償費(fèi)用的監(jiān)管部門，對項(xiàng)目征收補(bǔ)償費(fèi)用的使用進(jìn)行監(jiān)管，確保資金足額到位，并?？钣糜谡魇昭a(bǔ)償。提供房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換房源的,應(yīng)當(dāng)向市房屋征收部門提供房屋來源證明?！痉芍敢浚?）《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》(中華人民共和國國務(wù)院令第５90號，2０11年1月２1日公布施行）第十二條市、縣級人民政府作出房屋征收決定前,應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行社會穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評估；房屋征收決定涉及被征收人數(shù)量較多的,應(yīng)當(dāng)經(jīng)政府常務(wù)會議討論決定。作出房屋征收決定前,征收補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)當(dāng)足額到位、專戶存儲、專款專用。（2）《上海市國有土地上房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施細(xì)則》（201１年10月１9日上海市人民政府令第７１號公布）第十七條（征收補(bǔ)償費(fèi)用)征收補(bǔ)償費(fèi)用包括用于貨幣補(bǔ)償?shù)馁Y金和用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋。用于貨幣補(bǔ)償?shù)馁Y金在房屋征收決定作出前應(yīng)當(dāng)足額到位、專戶存儲、?？顚Ｓ?用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋在交付時(shí)應(yīng)當(dāng)符合國家質(zhì)量安全標(biāo)準(zhǔn)和本市住宅交付使用許可要求,并產(chǎn)權(quán)清晰、無權(quán)利負(fù)擔(dān)。第四章房屋征收社會風(fēng)險(xiǎn)評估一、房屋征收第三方參與機(jī)制核心問題:律師作為第三方參與房屋征收動拆遷案件是否具備可行性?【分析提示】1、房屋征收社會穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評估必要性、評估方式及內(nèi)容(1)必要性:市、縣級人民政府作出房屋征收決定前,應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行社會穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評估；房屋征收決定涉及被征收人數(shù)量較多的,應(yīng)當(dāng)經(jīng)政府常務(wù)會議討論決定。(2）評估方式：風(fēng)險(xiǎn)評估可通過收集文件資料、問卷調(diào)查、民意測驗(yàn)、座談走訪、聽證會、論證會等方式。（3）房屋征收風(fēng)險(xiǎn)評估一般包括以下內(nèi)容：=1\*ＧB3①征收項(xiàng)目的基本情況。包括征收計(jì)劃和征收方案、征收范圍內(nèi)被征收房屋及產(chǎn)權(quán)人基本情況、補(bǔ)償資金和產(chǎn)權(quán)調(diào)換房源的落實(shí)等有關(guān)情況、被征收人選擇補(bǔ)償方式情況。=2\＊GB3②征收項(xiàng)目的合規(guī)性審查.包括征收項(xiàng)目的實(shí)施是否符合有關(guān)法律法規(guī)的要求，是否是為了保障國家安全、促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展等公共利益的需要；是否符合國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項(xiàng)規(guī)劃;保障性安居工程建設(shè)、舊城區(qū)改建是否納入了市、區(qū)(市）縣國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展年度計(jì)劃等.=3\＊ＧB3③征收項(xiàng)目的準(zhǔn)備工作情況審查。包括征收項(xiàng)目實(shí)施的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作是否充分,包括征收補(bǔ)償方案是否進(jìn)行了論證并征求公眾意見,征收補(bǔ)償費(fèi)用是否及時(shí)到位,征收法規(guī)政策的宣傳公示是否到位等。＝4\*GB3④征收項(xiàng)目影響情況分析。包括征收項(xiàng)目的實(shí)施是否會引起征收片區(qū)內(nèi)或周邊居民的嚴(yán)重不滿，征收補(bǔ)償是否與同類地區(qū)的項(xiàng)目存在明顯的不公平;對因征收項(xiàng)目實(shí)施產(chǎn)生影響社會治安和社會穩(wěn)定的因素，因征收可能引發(fā)的其他類型矛盾等問題進(jìn)行評估預(yù)測和分析研究的相關(guān)情況，包括防范對策和預(yù)案措施。=5\＊GB3⑤征收項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)防范組織及責(zé)任人。包括征收項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)防范及維護(hù)穩(wěn)定的相關(guān)組織機(jī)構(gòu)和責(zé)任人員。=6＼*GB３⑥評估結(jié)論。風(fēng)險(xiǎn)評估報(bào)告應(yīng)當(dāng)做出風(fēng)險(xiǎn)存在、中風(fēng)險(xiǎn)和高風(fēng)險(xiǎn)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警評價(jià)，并提出可實(shí)施、暫緩實(shí)施和不可實(shí)施的建議.２、律師作為第三方參與房屋征收動拆遷案件的必要性及工作內(nèi)容（1）必要性:律師作為第三方全程深度介入房屋征收動拆遷案件,把動遷糾紛化解在萌芽狀態(tài)，從根本上降低了“維穩(wěn)”成本.（２）律師作為第三方參與房屋征收動拆遷案件主要工作內(nèi)容：＝1\*GB3①社會穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評估、違法建筑的認(rèn)定與救濟(jì)、補(bǔ)償安置方案的聽證；=2\＊GＢ3②協(xié)助政府部門完善有關(guān)規(guī)章制度和操作規(guī)范，審核相關(guān)法律文件的合法合規(guī)性；=3\＊GB３③協(xié)助政府部門做好對房企和拆遷戶的法制宣傳;=4\*GB3④為政府部門事先預(yù)見動拆遷改造中可能出現(xiàn)的矛盾糾紛，預(yù)測和評估法律風(fēng)險(xiǎn),并提出防范措施;=5\＊GB3⑤針對已出現(xiàn)的法律糾紛為政府部門提供法律咨詢、出具法律意見；=６\*ＧＢ３⑥協(xié)助政府部門進(jìn)行事后跟蹤總結(jié)，做好后續(xù)法務(wù)工作。=7\*GB3⑦協(xié)助政府部門提前介入法制宣傳，為棚戶改造工作的開展掃除民眾思想上的障礙;（如：集中宣講、制作并向社區(qū)居民發(fā)放法律宣傳卡冊等);=8\＊GB３⑧在拆遷補(bǔ)償?shù)仁聞?wù)中，協(xié)同政府部門參與必要的協(xié)商、談判和合同簽署等；=９＼＊GB3⑨為政府部門與拆遷單位、拆遷戶之間關(guān)系的協(xié)調(diào)發(fā)展搭建橋梁，協(xié)助政府部門處理爭議與糾紛；=10\＊GB3⑩為地區(qū)百姓在舊區(qū)改造中遇到的法律事務(wù)和疑難問題提供法律幫助?！痉芍敢浚?）《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》(中華人民共和國國務(wù)院令第5９0號，2011年1月２1日公布施行)第十二條市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行社會穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評估；房屋征收決定涉及被征收人數(shù)量較多的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)政府常務(wù)會議討論決定。（2）《上海市國有土地上房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施細(xì)則》（2０11年1０月１9日上海市人民政府令第７１號公布）第十五條（征收補(bǔ)償方案的擬訂和論證）房屋征收部門擬訂征收補(bǔ)償方案，報(bào)區(qū)(縣）人民政府。征收補(bǔ)償方案應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：（一)房屋征收與補(bǔ)償?shù)姆梢罁?jù)；（二）房屋征收的目的;（三）房屋征收的范圍；（四）被征收房屋類型和建筑面積的認(rèn)定辦法;(五)房屋征收補(bǔ)償方式、標(biāo)準(zhǔn)和計(jì)算方法;(六)補(bǔ)貼和獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)；(七)用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的基本情況和選購方法;（八）房屋征收評估機(jī)構(gòu)選定辦法;（九）房屋征收補(bǔ)償?shù)暮灱s期限;（十）搬遷期限和搬遷過渡方式、過渡期限；(十一）受委托的房屋征收事務(wù)所名稱；(十二）其他事項(xiàng).區(qū)(縣）人民政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門對征收補(bǔ)償方案進(jìn)行論證并在房屋征收范圍內(nèi)予以公布，征求被征收人、公有房屋承租人意見.征求意見期限不得少于30日。其中，因舊城區(qū)改建需要征收房屋的，區(qū)（縣）人民政府還應(yīng)當(dāng)組織由被征收人、公有房屋承租人和律師等公眾代表參加的聽證會。第十八條（社會穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評估）房屋征收決定作出前，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)會同區(qū)(縣）相關(guān)行政管理部門、街道辦事處、鎮(zhèn)（鄉(xiāng))人民政府，參照本市重大事項(xiàng)社會穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評估的有關(guān)規(guī)定，進(jìn)行社會穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評估,并報(bào)區(qū)（縣）人民政府審核。（3)《北京市人民政府關(guān)于印發(fā)北京市國有土地上房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施意見的通知》（京政發(fā)［2011]27號）二、房屋征收部門可以委托符合條件的房屋征收實(shí)施單位承擔(dān)房屋征收與補(bǔ)償?shù)木唧w工作,并對房屋征收實(shí)施單位在委托范圍內(nèi)實(shí)施的房屋征收與補(bǔ)償行為負(fù)責(zé)監(jiān)督。房屋征收部門或者房屋征收實(shí)施單位根據(jù)需要可以通過購買服務(wù)方式完成房屋征收與補(bǔ)償過程中涉及的測繪、評估、房屋拆除、法律服務(wù)等專業(yè)性工作。（４）《北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會關(guān)于國有土地上房屋征收與補(bǔ)償中有關(guān)事項(xiàng)的通知》（京建法〔2012〕19號)十二、購買服務(wù)（二十九）區(qū)、縣房屋征收部門或者房屋征收實(shí)施單位根據(jù)需要可以通過公開招標(biāo)或者公開搖號等方式選擇房屋征收勞務(wù)、房產(chǎn)測繪、房屋拆除、法律服務(wù)等專業(yè)性服務(wù)機(jī)構(gòu)，并與確定的服務(wù)機(jī)構(gòu)簽訂購買服務(wù)合同。區(qū)、縣房屋征收部門或者房屋征收實(shí)施單位應(yīng)當(dāng)從市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委公布的房屋征收勞務(wù)、房產(chǎn)測繪、房屋拆除、法律服務(wù)等專業(yè)性服務(wù)機(jī)構(gòu)名錄中通過公開招標(biāo)或者公開搖號等方式選擇具體的服務(wù)機(jī)構(gòu)。公開搖號由區(qū)、縣房屋征收部門組織,由同級監(jiān)察部門參加，搖號過程全程錄像。(三十）按照公開招標(biāo)或者公開搖號方式確定服務(wù)機(jī)構(gòu)的,區(qū)、縣房屋征收部門或者房屋征收實(shí)施單位應(yīng)當(dāng)向社會公布相關(guān)信息。公布形式應(yīng)當(dāng)至少在市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委網(wǎng)站上發(fā)布公開招標(biāo)或者公開搖號通知，并同時(shí)在房屋征收范圍內(nèi)和市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委網(wǎng)站上公布選定的服務(wù)機(jī)構(gòu)名稱.二、房屋征收信訪矛盾化解核心問題：律師如何協(xié)助化解房屋征收動拆遷信訪矛盾案件?【分析提示】房屋征收動拆遷信訪矛盾案件處理原則按照“屬地管理、分級負(fù)責(zé)"的原則,積極采取措施,妥善解決歷史遺留問題,保護(hù)拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益.及時(shí)掌握和化解房屋征收與補(bǔ)償中出現(xiàn)的苗頭性、傾向性問題，防止矛盾激化,避免因房屋征收與補(bǔ)償引發(fā)非正常上訪事件,切實(shí)維護(hù)社會和諧穩(wěn)定.律師協(xié)助化解房屋征收動拆遷信訪矛盾案件工作內(nèi)容全程法律顧問服務(wù)。參與政策宣傳、咨詢，參與矛盾協(xié)調(diào)、化解.房屋征收動遷拆信訪案件全過程核查，出具核查報(bào)告及律師意見。核查征收決定、征收補(bǔ)償方案、征收程序等征收全過程是否符合法律規(guī)定,被征收人的訴求是否有依據(jù),并給出化解、中止或終結(jié)的律師意見.【法律指引】（1）寧夏回族自治區(qū)人民政府辦公廳《關(guān)于貫徹落實(shí)國務(wù)院<國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例〉的通知》(寧政辦發(fā)〔２０１1〕129號）六、妥善解決房屋征收與補(bǔ)償矛盾糾紛根據(jù)《條例》規(guī)定,《條例》施行前已依法取得房屋拆遷許可證的項(xiàng)目，繼續(xù)沿用原有的規(guī)定辦理，但政府不得責(zé)成有關(guān)部門強(qiáng)制拆遷，并監(jiān)督拆遷人和拆遷實(shí)施單位依法做好被拆遷人的補(bǔ)償安置工作,對確有強(qiáng)制拆遷必要的項(xiàng)目，必須依法申請人民法院執(zhí)行.要按照“屬地管理、分級負(fù)責(zé)"的原則，積極采取措施，妥善解決歷史遺留問題，保護(hù)拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益。要嚴(yán)格按照《條例》規(guī)定,建立房屋征收社會穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評估機(jī)制,及時(shí)掌握和化解房屋征收與補(bǔ)償中出現(xiàn)的苗頭性、傾向性問題,防止矛盾激化，避免因房屋征收與補(bǔ)償引發(fā)非正常上訪事件,切實(shí)維護(hù)社會和諧穩(wěn)定。要加強(qiáng)政策宣傳和輿論引導(dǎo)，妥善應(yīng)對涉及房屋征收補(bǔ)償?shù)南嚓P(guān)輿情,嚴(yán)防失實(shí)報(bào)道或渲染炒作。（2）青海省人民政府《關(guān)于貫徹<國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例〉的實(shí)施意見》(青政〔2０11〕24號)六、做好項(xiàng)目的銜接，妥善解決矛盾糾紛（五）各市、縣級人民政府及有關(guān)部門要強(qiáng)化政治意識、大局意識和責(zé)任意識,按照“屬地管理、分級負(fù)責(zé)”的原則，及時(shí)掌握和化解房屋征收與補(bǔ)償中出現(xiàn)的苗頭性、傾向性問題，防止矛盾激化，避免因房屋征收與補(bǔ)償引發(fā)非正常上訪事件，切實(shí)維護(hù)社會和諧穩(wěn)定.要加強(qiáng)輿論引導(dǎo)，妥善應(yīng)對涉及房屋征收補(bǔ)償?shù)南嚓P(guān)輿情，嚴(yán)防失實(shí)報(bào)道或渲染炒作.（3)成都市人民政府辦公廳《關(guān)于貫徹落實(shí)〈國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例>有關(guān)問題的暫行意見》（成辦發(fā)〔２011〕71號)三、妥善化解矛盾糾紛（三)健全征收投訴機(jī)制。各區(qū)(市)縣應(yīng)設(shè)立征收投訴中心,公開投訴電話。被征收人對補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、安置方案有異議的，可向投訴中心投訴.投訴中心應(yīng)及時(shí)調(diào)查核實(shí)，并答復(fù)當(dāng)事人.被征收人對房屋征收、補(bǔ)償決定不服的，可依法申請行政復(fù)議或向人民法院提起行政訴訟。對涉及被征收人數(shù)量較多的，可邀請人大、政協(xié)、法律專家等人士參與協(xié)調(diào)，積極化解征收與補(bǔ)償矛盾糾紛。第五章房屋征收對象的調(diào)查及認(rèn)定一、被征收房屋安置人員認(rèn)定（上海人口認(rèn)定政策的演變)黃菊4號令-１11號文－６1號文-套型保底和托底保障—困難戶優(yōu)先保障.核心問題：哪些人員應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為被征收房屋的安置人員?【分析提示】征收個(gè)人住宅住房保障的政策規(guī)定征收個(gè)人住宅，被征收人符合住房保障條件的,作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)優(yōu)先給予住房保障。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定.全國各省、自治區(qū)、直轄市甚至不同的基地都有不同的住房保證政策上海市困難戶優(yōu)先保障政策＝1\＊GB3①認(rèn)定:人均建筑面積不足22平方米的居住困難戶，增加保障補(bǔ)貼，但已享受過經(jīng)濟(jì)適用住房政策的除外。=２\*ＧB３②申請和審核：居住困難的被征收人、公有房屋承租人應(yīng)當(dāng)向所在區(qū)(縣）住房保障機(jī)構(gòu)提出居住困難審核申請,并提供相關(guān)證明材料。=3\*GＢ３③公示:區(qū)(縣)住房保障機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照細(xì)則以及上海市經(jīng)濟(jì)適用住房的相關(guān)規(guī)定對居住困難戶進(jìn)行認(rèn)定，并將經(jīng)認(rèn)定符合條件的居住困難戶及其人數(shù)在征收范圍內(nèi)公示，公示期為15日。公示期內(nèi)有異議的,由區(qū)（縣)住房保障機(jī)構(gòu)在15日內(nèi)進(jìn)行核查和公布?！痉芍敢?1）《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》（中華人民共和國國務(wù)院令第590號，2０11年1月２1日公布施行）第十八條征收個(gè)人住宅，被征收人符合住房保障條件的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)優(yōu)先給予住房保障。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。（2）《上海市國有土地上房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施細(xì)則》(2０11年1０月19日上海市人民政府令第7１號公布）第三十一條(居住困難戶的優(yōu)先保障）按照本市經(jīng)濟(jì)適用住房有關(guān)住房面積核定規(guī)定以及本條第二款規(guī)定的折算公式計(jì)算后，人均建筑面積不足2２平方米的居住困難戶，增加保障補(bǔ)貼，但已享受過經(jīng)濟(jì)適用住房政策的除外。增加的保障補(bǔ)貼可以用于購買產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋。折算公式為：被征收居住房屋補(bǔ)償金額÷折算單價(jià)÷居住困難戶人數(shù)。保障補(bǔ)貼=折算單價(jià)×居住困難戶人數(shù)×2２平方米-被征收居住房屋補(bǔ)償金額。折算單價(jià)由區(qū)（縣)人民政府公布.符合經(jīng)濟(jì)適用住房政策規(guī)定條件的居住困難戶,可以優(yōu)先購買經(jīng)濟(jì)適用住房。第三十二條(優(yōu)先住房保障的申請和審核)居住困難的被征收人、公有房屋承租人應(yīng)當(dāng)向所在區(qū)（縣)住房保障機(jī)構(gòu)提出居住困難審核申請，并提供相關(guān)證明材料。區(qū)(縣)住房保障機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照本細(xì)則以及本市經(jīng)濟(jì)適用住房的相關(guān)規(guī)定對居住困難戶進(jìn)行認(rèn)定，并將經(jīng)認(rèn)定符合條件的居住困難戶及其人數(shù)在征收范圍內(nèi)公示，公示期為１5日。公示期內(nèi)有異議的,由區(qū)（縣）住房保障機(jī)構(gòu)在15日內(nèi)進(jìn)行核查和公布.二、被征收房屋面積的認(rèn)定核心問題:房屋征收中，房屋面積如何認(rèn)定?未經(jīng)登記的建筑面積如何補(bǔ)償？【分析提示】房屋征收中未經(jīng)登記的建筑面積處理原則市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門依法對征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理。對認(rèn)定為合法建筑和未超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的,應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償；對認(rèn)定為違法建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的，不予補(bǔ)償.房屋面積認(rèn)定原則對于已經(jīng)登記的房屋，其建筑面積，一般以房地產(chǎn)權(quán)證書和房地產(chǎn)登記簿的記載為準(zhǔn);房地產(chǎn)權(quán)證書和房地產(chǎn)登記簿的記載不一致的，除有證據(jù)證明房地產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤外,以房地產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。未經(jīng)登記的建筑面積如何認(rèn)定和補(bǔ)償各地規(guī)定不一=１＼＊ＧB3①上海市：對于未經(jīng)登記的房屋,以相關(guān)批準(zhǔn)文件記載的建筑面積為準(zhǔn)，實(shí)際建筑面積小于相關(guān)批準(zhǔn)文件記載的建筑面積的，以實(shí)際建筑面積為準(zhǔn)。相關(guān)批準(zhǔn)文件未記載建筑面積，或者雖無批準(zhǔn)文件但有相關(guān)材料證明在198１年以前已經(jīng)建造并用于居住的房屋,以房屋行政管理部門認(rèn)定的房屋調(diào)查機(jī)構(gòu)實(shí)地丈量的建筑面積為準(zhǔn)。【法律指引】（１）《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》(中華人民共和國國務(wù)院令第5９0號,2011年1月２1日公布施行）第二十四條市、縣級人民政府及其有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)依法加強(qiáng)對建設(shè)活動的監(jiān)督管理，對違反城鄉(xiāng)規(guī)劃進(jìn)行建設(shè)的,依法予以處理。市、縣級人民政府作出房屋征收決定前,應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門依法對征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理.對認(rèn)定為合法建筑和未超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的,應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償;對認(rèn)定為違法建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的，不予補(bǔ)償。(2）《上海市國有土地上房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施細(xì)則》（２０11年1０月19日上海市人民政府令第71號公布)第十三條（房屋調(diào)查登記）房屋征收部門應(yīng)當(dāng)對房屋征收范圍內(nèi)房屋的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況組織調(diào)查登記，被征收人、公有房屋承租人應(yīng)當(dāng)予以配合.調(diào)查結(jié)果應(yīng)當(dāng)在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人、公有房屋承租人公布。第十四條(對未經(jīng)登記建筑的調(diào)查、認(rèn)定和處理）區(qū)(縣)人民政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)行政管理部門依法對征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理。對認(rèn)定為合法建筑和未超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償;對認(rèn)定為違法建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的，不予補(bǔ)償。（3)上海市住房保障和房屋管理局關(guān)于貫徹執(zhí)行《上海市國有土地上房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施細(xì)則》若干具體問題的意見（滬房管規(guī)范征[20１2］9號)六、關(guān)于被征收房屋建筑面積的認(rèn)定對于已經(jīng)登記的房屋,其建筑面積，一般以房地產(chǎn)權(quán)證書和房地產(chǎn)登記簿的記載為準(zhǔn)；房地產(chǎn)權(quán)證書和房地產(chǎn)登記簿的記載不一致的，除有證據(jù)證明房地產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤外，以房地產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。對于未經(jīng)登記的房屋，以相關(guān)批準(zhǔn)文件記載的建筑面積為準(zhǔn),實(shí)際建筑面積小于相關(guān)批準(zhǔn)文件記載的建筑面積的,以實(shí)際建筑面積為準(zhǔn)。相關(guān)批準(zhǔn)文件未記載建筑面積，或者雖無批準(zhǔn)文件但有相關(guān)材料證明在198１年以前已經(jīng)建造并用于居住的房屋，以房屋行政管理部門認(rèn)定的房屋調(diào)查機(jī)構(gòu)實(shí)地丈量的建筑面積為準(zhǔn)。承租的公有非居住房屋,以房屋租賃合同記載的建筑面積為準(zhǔn)。承租的公有居住房屋,以租用公房憑證所記載的建筑面積為準(zhǔn);租用公房憑證記載的是居住面積的，按下表所列的換算系數(shù)計(jì)算建筑面積:房屋類型公寓獨(dú)立住宅(花園住宅）新里住宅新工房（有電梯、成套）新工房（無電梯、成套）新工房（無電梯、不成套）“兩萬戶”新工房舊里住宅簡屋換算系數(shù)２．0６1．８3１．822．001.９81.9４1.6５1。54１.25２001年１1月1日前租用公房憑證中已有記載、用于居住并已計(jì)算收取租金的閣樓,高度在1.２米至1。7米（含１.7米）的部分，按照實(shí)際居住面積的１/2及上款規(guī)定的換算系數(shù)計(jì)算建筑面積;1。7米以上的部分,按照實(shí)際居住面積及上款規(guī)定的換算系數(shù)計(jì)算建筑面積.其他情形的閣樓，不計(jì)算建筑面積。第六章房屋征收評估一、評估機(jī)構(gòu)的選定核心問題：房屋征收評估機(jī)構(gòu)如何選定？【分析提示】房屋征收評估機(jī)構(gòu)選定原則(1)房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)應(yīng)具有相應(yīng)資質(zhì)；(２）房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；（3）房屋征收部門應(yīng)當(dāng)將確定的房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)予以公告。(4）協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機(jī)選定等方式確定,具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定.=1\＊ＧB3①上海市:協(xié)商不成的，由房屋征收部門通過組織被征收人、公有房屋承租人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，也可以由房屋征收部門或者被征收人、公有房屋承租人采取搖號、抽簽等隨機(jī)方式確定。房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)對被征收房屋的評估方法及原則房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)獨(dú)立、客觀、公正地開展房屋征收評估工作，任何單位和個(gè)人不得干預(yù).從事房屋征收評估業(yè)務(wù)的評估機(jī)構(gòu)不得與房屋征收當(dāng)事人有利害關(guān)系,不得采取迎合征收當(dāng)事人不當(dāng)要求、虛假宣傳、惡意壓低收費(fèi)等不正當(dāng)手段承攬房屋征收評估業(yè)務(wù).【法律指引】(1)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》（中華人民共和國國務(wù)院令第５90號，2011年１月21日公布施行）第二十條房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機(jī)選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定.房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)獨(dú)立、客觀、公正地開展房屋征收評估工作，任何單位和個(gè)人不得干預(yù)。（2)《上海市國有土地上房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施細(xì)則》(2011年１0月19日上海市人民政府令第71號公布）第二十四條（評估機(jī)構(gòu)的選定）被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定.房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)由被征收人、公有房屋承租人協(xié)商選定；協(xié)商不成的,由房屋征收部門通過組織被征收人、公有房屋承租人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，也可以由房屋征收部門或者被征收人、公有房屋承租人采取搖號、抽簽等隨機(jī)方式確定。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)將確定的房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)予以公告。房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)獨(dú)立、客觀、公正地開展房屋征收評估工作，任何單位和個(gè)人不得干預(yù)。二、評估復(fù)核與鑒定核心問題:對房屋征收評估結(jié)果不服，如何處理？【分析提示】對房屋評估結(jié)果有異議的處理方案可以向房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)申請復(fù)核評估；對復(fù)核結(jié)果有異議的,可以向房地產(chǎn)價(jià)格評估專家委員會申請鑒定。應(yīng)當(dāng)自收到評估報(bào)告或復(fù)核結(jié)果之日起10日內(nèi)作出申請.房地產(chǎn)價(jià)格評估、鑒定費(fèi)用原則上由委托人承擔(dān)。但經(jīng)鑒定改變原評估結(jié)果的，鑒定費(fèi)用由原房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)承擔(dān).復(fù)核評估費(fèi)用由原房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)承擔(dān)?！痉芍敢浚?）《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》(中華人民共和國國務(wù)院令第590號,20１1年１月21日公布施行）第十九條對被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格。被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。對評估確定的被征收房屋價(jià)值有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)申請復(fù)核評估.對復(fù)核結(jié)果有異議的,可以向房地產(chǎn)價(jià)格評估專家委員會申請鑒定.房屋征收評估辦法由國務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定，制定過程中,應(yīng)當(dāng)向社會公開征求意見.(2）《上海市國有土地上房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施細(xì)則》(20１1年10月１9日上海市人民政府令第71號公布）第二十五條(房屋征收價(jià)值評估）被征收房屋價(jià)值評估應(yīng)當(dāng)考慮被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權(quán)等因素。除本市對用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)格有特別規(guī)定外，用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的市場價(jià)值應(yīng)當(dāng)由按照第二十四條規(guī)定已選定的房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)評估確定。被征收房屋和用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價(jià)值評估時(shí)點(diǎn)為房屋征收決定公告之日。被征收人、公有房屋承租人或者房屋征收部門對評估結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到評估報(bào)告之日起10日內(nèi),向房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)申請復(fù)核評估。被征收人、公有房屋承租人或者房屋征收部門對房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議的,應(yīng)當(dāng)自收到復(fù)核結(jié)果之日起10日內(nèi),向市房地產(chǎn)估價(jià)師協(xié)會組織的房地產(chǎn)估價(jià)專家委員會申請鑒定.第七章房屋征收補(bǔ)償一、房屋征收補(bǔ)償范圍原則：不低于類似房屋市場價(jià)。問題:評估權(quán)的掌控核心問題：房屋征收如何補(bǔ)償?補(bǔ)償范圍包括哪些？【分析提示】房屋征收的補(bǔ)償范圍被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償；因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償；因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償；對被征收人給予補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)；征收個(gè)人住宅，被征收人符合住房保障條件的,作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)優(yōu)先給予住房保障。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定?！痉芍敢?1)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》（中華人民共和國國務(wù)院令第590號，2011年1月21日公布施行)第十七條作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補(bǔ)償包括：（一)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償；（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償;（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償.市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)辦法，對被征收人給予補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)。第十八條征收個(gè)人住宅，被征收人符合住房保障條件的,作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)優(yōu)先給予住房保障。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。第十九條對被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格。被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。對評估確定的被征收房屋價(jià)值有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)申請復(fù)核評估。對復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評估專家委員會申請鑒定。房屋征收評估辦法由國務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定，制定過程中，應(yīng)當(dāng)向社會公開征求意見。(2)《上海市國有土地上房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施細(xì)則》(2０１1年1０月19日上海市人民政府令第7１號公布)第二十七條(征收居住房屋的補(bǔ)償、補(bǔ)貼和獎(jiǎng)勵(lì)）征收居住房屋的,應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同情況，按照本細(xì)則規(guī)定給予被征收人、公有房屋承租人以下補(bǔ)償、補(bǔ)助：(一）被征收房屋的房地產(chǎn)市場評估價(jià)格；(二）價(jià)格補(bǔ)貼;（三）特定房屋類型的套型面積補(bǔ)貼;(四）居住困難戶的保障補(bǔ)貼；（五）搬遷費(fèi)和臨時(shí)安置費(fèi)。對按期簽約、搬遷的被征收人、公有房屋承租人，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)給予獎(jiǎng)勵(lì),具體獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)由各區(qū)（縣)人民政府制定。第二十八條(征收居住房屋的補(bǔ)償、補(bǔ)貼計(jì)算標(biāo)準(zhǔn))被征收居住房屋的補(bǔ)償金額=評估價(jià)格+價(jià)格補(bǔ)貼,但本細(xì)則有特別規(guī)定的,從其規(guī)定。評估價(jià)格＝被征收房屋的房地產(chǎn)市場評估單價(jià)×被征收房屋的建筑面積。被征收房屋的房地產(chǎn)市場評估單價(jià)低于評估均價(jià)的，按評估均價(jià)計(jì)算。評估均價(jià)=被征收范圍內(nèi)居住房屋評估總價(jià)÷居住房屋總建筑面積。評估均價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，由房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)在評估后計(jì)算得出,由房屋征收部門在征收范圍內(nèi)公布。價(jià)格補(bǔ)貼=評估均價(jià)×補(bǔ)貼系數(shù)×被征收房屋的建筑面積。補(bǔ)貼系數(shù)不超過0．3，具體標(biāo)準(zhǔn)由區(qū)（縣)人民政府制定。被征收房屋屬于舊式里弄房屋、簡屋以及其他非成套獨(dú)用居住房屋的，被征收房屋的補(bǔ)償金額增加套型面積補(bǔ)貼。套型面積補(bǔ)貼=評估均價(jià)×補(bǔ)貼面積。套型面積補(bǔ)貼按照房屋征收決定作出之日合法有效的房地產(chǎn)權(quán)證、租用公房憑證計(jì)戶補(bǔ)貼，每證補(bǔ)貼面積標(biāo)準(zhǔn)不超過1５平方米建筑面積,具體標(biāo)準(zhǔn)由區(qū)(縣）人民政府制定。第二十九條(征收執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的公有出租居住房屋的補(bǔ)償、補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)）征收執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的公有出租居住房屋，被征收人選擇貨幣補(bǔ)償?shù)?租賃關(guān)系終止，對被征收人的補(bǔ)償金額計(jì)算公式為:評估價(jià)格×20％;對公有房屋承租人的補(bǔ)償金額計(jì)算公式為:評估價(jià)格×80%+價(jià)格補(bǔ)貼，被征收房屋屬于舊式里弄房屋、簡屋以及其他非成套獨(dú)用居住房屋的,按照本細(xì)則規(guī)定增加套型面積補(bǔ)貼.征收執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的公有出租居住房屋,被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，由被征收人負(fù)責(zé)安置公有房屋承租人,租賃關(guān)系繼續(xù)保持。對被征收人的補(bǔ)償金額計(jì)算公式為：評估價(jià)格+價(jià)格補(bǔ)貼,被征收房屋屬于舊式里弄房屋、簡屋以及其他非成套獨(dú)用居住房屋的，按照本細(xì)則規(guī)定增加套型面積補(bǔ)貼。第三十條（征收執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的私有出租居住房屋的補(bǔ)償、補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn))征收執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的私有出租居住房屋,對被征收人的補(bǔ)償金額計(jì)算公式為：評估價(jià)格×１00％；對房屋承租人的補(bǔ)償按照第二十九條第一款有關(guān)公有房屋承租人的補(bǔ)償規(guī)定執(zhí)行.第三十一條（居住困難戶的優(yōu)先保障）按照本市經(jīng)濟(jì)適用住房有關(guān)住房面積核定規(guī)定以及本條第二款規(guī)定的折算公式計(jì)算后，人均建筑面積不足2２平方米的居住困難戶,增加保障補(bǔ)貼，但已享受過經(jīng)濟(jì)適用住房政策的除外。增加的保障補(bǔ)貼可以用于購買產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋。折算公式為:被征收居住房屋補(bǔ)償金額÷折算單價(jià)÷居住困難戶人數(shù)。保障補(bǔ)貼=折算單價(jià)×居住困難戶人數(shù)×2２平方米－被征收居住房屋補(bǔ)償金額。折算單價(jià)由區(qū)（縣)人民政府公布.符合經(jīng)濟(jì)適用住房政策規(guī)定條件的居住困難戶，可以優(yōu)先購買經(jīng)濟(jì)適用住房.第三十二條（優(yōu)先住房保障的申請和審核)居住困難的被征收人、公有房屋承租人應(yīng)當(dāng)向所在區(qū)(縣）住房保障機(jī)構(gòu)提出居住困難審核申請，并提供相關(guān)證明材料。區(qū)（縣）住房保障機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照本細(xì)則以及本市經(jīng)濟(jì)適用住房的相關(guān)規(guī)定對居住困難戶進(jìn)行認(rèn)定，并將經(jīng)認(rèn)定符合條件的居住困難戶及其人數(shù)在征收范圍內(nèi)公示,公示期為15日。公示期內(nèi)有異議的，由區(qū)（縣）住房保障機(jī)構(gòu)在１5日內(nèi)進(jìn)行核查和公布.第三十三條（征收居住房屋的其他補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn))征收居住房屋，被征收人、公有房屋承租人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋交付前，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)支付臨時(shí)安置費(fèi)或者提供周轉(zhuǎn)用房。征收居住房屋造成搬遷的，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向被征收人、公有房屋承租人支付搬遷費(fèi).臨時(shí)安置費(fèi)和搬遷費(fèi)的具體標(biāo)準(zhǔn)由區(qū)（縣)人民政府制定.第三十四條(征收非居住房屋的補(bǔ)償）征收非居住房屋的，被征收人、公有房屋承租人可以選擇貨幣補(bǔ)償,也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。征收非居住房屋的,應(yīng)當(dāng)對被征收人、公有房屋承租人給予以下補(bǔ)償:（一）被征收房屋的市場評估價(jià)格；(二）設(shè)備搬遷和安裝費(fèi)用;(三）無法恢復(fù)使用的設(shè)備按重置價(jià)結(jié)合成新結(jié)算的費(fèi)用；（四)停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償。被征收人、公有房屋承租人按期搬遷的，應(yīng)當(dāng)給予搬遷獎(jiǎng)勵(lì)。具體獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)由區(qū)（縣）人民政府制定。第三十五條（停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償)因征收非居住房屋造成被征收人、公有房屋承租人停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，按照被征收房屋市場評估價(jià)的10％確定.被征收人、公有房屋承租人認(rèn)為其停產(chǎn)停業(yè)損失超過被征收房屋的市場評估價(jià)1０％的，應(yīng)當(dāng)向房屋征收部門提供房屋被征收前三年的平均效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等相關(guān)證明材料。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)委托房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)對停產(chǎn)停業(yè)損失進(jìn)行評估,并按照評估結(jié)果予以補(bǔ)償。被征收人、公有房屋承租人對評估結(jié)果有異議的,可以按照本細(xì)則第二十五條第三款規(guī)定申請復(fù)核、鑒定。第三十六條(征收執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的公有出租非居住房屋的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)）征收執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的公有出租非居住房屋，被征收人選擇貨幣補(bǔ)償?shù)?租賃關(guān)系終止，對被征收人的補(bǔ)償金額計(jì)算公式為：評估價(jià)格×２0％,對公有房屋承租人的補(bǔ)償金額計(jì)算公式為:評估價(jià)格×80%;被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，由被征收人安置公有房屋承租人，租賃關(guān)系繼續(xù)保持。第三十七條(征收宗教團(tuán)體所有的房屋的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn))征收宗教團(tuán)體所有的房屋，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)事先征求宗教事務(wù)管理部門的意見,并與宗教團(tuán)體簽訂征收補(bǔ)償協(xié)議。征收由房屋行政管理部門代理經(jīng)租的宗教團(tuán)體的房屋，租賃關(guān)系終止.征收居住房屋的，補(bǔ)償方式與標(biāo)準(zhǔn)按照本細(xì)則第三十條規(guī)定執(zhí)行。征收非居住房屋的,對被征收人的補(bǔ)償金額為：評估價(jià)格×10０％，對房屋承租人的補(bǔ)償按照第三十六條有關(guān)公有房屋承租人的補(bǔ)償規(guī)定執(zhí)行。第三十八條（征收依法代管房屋的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)）征收房屋管理部門依法代管的房屋，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)與代管人訂立征收補(bǔ)償協(xié)議。征收補(bǔ)償協(xié)議應(yīng)當(dāng)經(jīng)公證機(jī)構(gòu)公證，征收房屋有關(guān)資料應(yīng)當(dāng)向公證機(jī)構(gòu)辦理證據(jù)保全.補(bǔ)償方式與標(biāo)準(zhǔn),按照本細(xì)則第三十七條第二款的規(guī)定執(zhí)行。第三十九條（征收設(shè)有抵押權(quán)房屋的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn))征收設(shè)有抵押權(quán)的房屋,抵押人與抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)按照國家和本市房地產(chǎn)抵押規(guī)定，就抵押權(quán)及其所擔(dān)保債權(quán)的處理問題進(jìn)行協(xié)商.抵押人與抵押權(quán)人達(dá)成書面協(xié)議的，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)按照協(xié)議對被征收人給予補(bǔ)償。達(dá)不成協(xié)議，房屋征收部門對被征收人實(shí)行貨幣補(bǔ)償?shù)?應(yīng)當(dāng)將補(bǔ)償款向公證機(jī)構(gòu)辦理提存；對被征收人實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的,抵押權(quán)人可以變更抵押物。二、房屋征收補(bǔ)償方式核心問題:房屋征收的補(bǔ)償方式是什么?【分析提示】房屋征收的補(bǔ)償方式征收居住房屋的，被征收人可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換.被征收人符合住房保障條件的，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先給予住房保障。征收非住宅房屋無法按原有用途安置的,實(shí)行貨幣補(bǔ)償?！痉芍敢浚?）《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》(中華人民共和國國務(wù)院令第5９0號，2011年１月21日公布施行)第二十一條被征收人可以選擇貨幣補(bǔ)償,也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的,市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋,并與被征收人計(jì)算、結(jié)清被征收房屋價(jià)值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)。因舊城區(qū)改建征收個(gè)人住宅,被征收人選擇在改建地段進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的,作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)提供改建地段或者就近地段的房屋。（2）《上海市國有土地上房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施細(xì)則》(２011年10月19日上海市人民政府令第7１號公布）第二十六條(征收居住房屋的補(bǔ)償方式)征收居住房屋的，被征收人、公有房屋承租人可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。被征收人、公有房屋承租人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的,房屋征收部門應(yīng)當(dāng)提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋，并與被征收人、公有房屋承租人計(jì)算、結(jié)清被征收房屋補(bǔ)償金額與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià).因舊城區(qū)改建征收居住房屋的,作出房屋征收決定的區(qū)(縣)人民政府應(yīng)當(dāng)提供改建地段或者就近地段的房源，供被征收人、公有房屋承租人選擇,并按照房地產(chǎn)市場價(jià)結(jié)清差價(jià)。就近地段的范圍，具體由房屋征收部門與被征收人、公有房屋承租人在征收補(bǔ)償方案征求意見過程中確定.三、房屋征收補(bǔ)償協(xié)議核心問題：房屋征收補(bǔ)償協(xié)議包含哪些內(nèi)容?應(yīng)當(dāng)如何簽訂？【分析提示】房屋征收補(bǔ)償協(xié)議內(nèi)容房屋征收補(bǔ)償協(xié)議內(nèi)容包括:補(bǔ)償方式、補(bǔ)償金額和支付期限、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點(diǎn)和面積、搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)或者周轉(zhuǎn)用房、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項(xiàng)。補(bǔ)償協(xié)議訂立后,一方當(dāng)事人不履行補(bǔ)償協(xié)議約定的義務(wù)的,另一方當(dāng)事人可以依法提起訴訟。征收補(bǔ)償協(xié)議主體：房屋征收部門與被征收人、公有房屋承租人。房屋征收補(bǔ)償協(xié)議示范文本由市房屋征收部門統(tǒng)一印制?！痉芍敢浚?）《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》（中華人民共和國國務(wù)院令第590號,２0１1年1月21日公布施行）第二十五條房屋征收部門與被征收人依照本條例的規(guī)定，就補(bǔ)償方式、補(bǔ)償金額和支付期限、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點(diǎn)和面積、搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)或者周轉(zhuǎn)用房、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項(xiàng)，訂立補(bǔ)償協(xié)議.補(bǔ)償協(xié)議訂立后，一方當(dāng)事人不履行補(bǔ)償協(xié)議約定的義務(wù)的,另一方當(dāng)事人可以依法提起訴訟.（2)《上海市國有土地上房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施細(xì)則》(2011年10月19日上海市人民政府令第71號公布)第二十三條（征收補(bǔ)償協(xié)議主體的確定）房屋征收補(bǔ)償協(xié)議應(yīng)當(dāng)由房屋征收部門與被征收人、公有房屋承租人簽訂。被征收人、公有房屋承租人以征收決定作出之日合法有效的房地產(chǎn)權(quán)證、租用公房憑證、公有非居住房屋租賃合同計(jì)戶,按戶進(jìn)行補(bǔ)償。被征收人以房地產(chǎn)權(quán)證所載明的所有人為準(zhǔn)，公有房屋承租人以租用公房憑證、公有非居住房屋租賃合同所載明的承租人為準(zhǔn)。第四十條(訂立補(bǔ)償協(xié)議）房屋征收部門與被征收人、公有房屋承租人依照本細(xì)則的規(guī)定，就補(bǔ)償方式、補(bǔ)償金額和支付期限、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點(diǎn)和面積、搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)或者周轉(zhuǎn)用房、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項(xiàng)，訂立補(bǔ)償協(xié)議。補(bǔ)償協(xié)議訂立后,一方當(dāng)事人不履行補(bǔ)償協(xié)議約定的義務(wù)的，另一方當(dāng)事人可以依法提起訴訟或者仲裁。四、非居住面積的認(rèn)定及停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)償核心問題:非居住房屋如何認(rèn)定，停產(chǎn)停業(yè)損失如何補(bǔ)償定？【分析提示】非居住房屋認(rèn)定(１)原始設(shè)計(jì)為非居住房屋，延續(xù)至房屋征收決定作出時(shí)仍作為非居住房屋使用的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為非居住房屋;（2）公有房屋承租人與公有房屋出租人簽訂了公有非居住房屋租賃合同,建立了公有非居住房屋租賃關(guān)系的，可以認(rèn)定為非居住房屋;(３）房地產(chǎn)權(quán)證書和房地產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人為單位，可以認(rèn)定為非居住房屋，但其房屋性質(zhì)明確記載為居住或者實(shí)際用作職工或者職工家庭居住使用的除外；(4)原始設(shè)計(jì)為居住房屋，經(jīng)市或者區(qū)（縣）房屋行政管理部門批準(zhǔn)居住房屋改變?yōu)榉蔷幼∮猛镜模刑貏e規(guī)定以外，可以認(rèn)定為非居住房屋。（5）特定時(shí)間以前已經(jīng)以居住房屋作為經(jīng)營場所并領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照的，可以認(rèn)定為非居住房屋。各地規(guī)定不一樣。停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償對因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償，根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定.各省、自治區(qū)、直轄市關(guān)于停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償?shù)囊?guī)定：上海市：因征收非居住房屋造成被征收人、公有房屋承租人停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，按照被征收房屋市場評估價(jià)的1０%確定.被征收人、公有房屋承租人認(rèn)為其停產(chǎn)停業(yè)損失超過被征收房屋的市場評估價(jià)１０%的，應(yīng)當(dāng)向房屋征收部門提供房屋被征收前三年的平均效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等相關(guān)證明材料?！痉芍敢?1）《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》（中華人民共和國國務(wù)院令第５90號,2０11年1月21日公布施行)第二十三條對因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償，根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。（２)《上海市國有土地上房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施細(xì)則》(2011年10月19日上海市人民政府令第7１號公布)第三十四條（征收非居住房屋的補(bǔ)償）征收非居住房屋的,被征收人、公有房屋承租人可以選擇貨幣補(bǔ)償,也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。征收非居住房屋的，應(yīng)當(dāng)對被征收人、公有房屋承租人給予以下補(bǔ)償：(一）被征收房屋的市場評估價(jià)格；（二）設(shè)備搬遷和安裝費(fèi)用;（三)無法恢復(fù)使用的設(shè)備按重置價(jià)結(jié)合成新結(jié)算的費(fèi)用;（四）停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償。被征收人、公有房屋承租人按期搬遷的，應(yīng)當(dāng)給予搬遷獎(jiǎng)勵(lì)。具體獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)由區(qū)(縣）人民政府制定。第三十五條(停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償）因征收非居住房屋造成被征收人、公有房屋承租人停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),按照被征收房屋市場評估價(jià)的10％確定。被征收人、公有房屋承租人認(rèn)為其停產(chǎn)停業(yè)損失超過被征收房屋的市場評估價(jià)10％的，應(yīng)當(dāng)向房屋征收部門提供房屋被征收前三年的平均效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等相關(guān)證明材料。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)委托房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)對停產(chǎn)停業(yè)損失進(jìn)行評估，并按照評估結(jié)果予以補(bǔ)償。被征收人、公有房屋承租人對評估結(jié)果有異議的，可以按照本細(xì)則第二十五條第三款規(guī)定申請復(fù)核、鑒定。第三十六條(征收執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的公有出租非居住房屋的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn))征收執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的公有出租非居住房屋，被征收人選擇貨幣補(bǔ)償?shù)?租賃關(guān)系終止，對被征收人的補(bǔ)償金額計(jì)算公式為：評估價(jià)格×20％,對公有房屋承租人的補(bǔ)償金額計(jì)算公式為：評估價(jià)格×80％;被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，由被征收人安置公有房屋承租人，租賃關(guān)系繼續(xù)保持.（２）上海市住房保障和房屋管理局關(guān)于貫徹執(zhí)行《上海市國有土地上房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施細(xì)則》若干具體問題的意見(滬房管規(guī)范征［20１2］9號)七、關(guān)于非居住房屋的認(rèn)定《細(xì)則》中所稱的非居住房屋，按照下列規(guī)定予以認(rèn)定:(一）原始設(shè)計(jì)為非居住房屋,延續(xù)至房屋征收決定作出時(shí)仍作為非居住房屋使用的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為非居住房屋；（二）公有房屋承租人與公有房屋出租人簽訂了公有非居住房屋租賃合同，建立了公有非居住房屋租賃關(guān)系的，可以認(rèn)定為非居住房屋；（三）房地產(chǎn)權(quán)證書和房地產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人為單位，可以認(rèn)定為非居住房屋,但其房屋性質(zhì)明確記載為居住或者實(shí)際用作職工或者職工家庭居住使用的除外；（四)原始設(shè)計(jì)為居住房屋,經(jīng)市或者區(qū)(縣）房屋行政管理部門批準(zhǔn)居住房屋改變?yōu)榉蔷幼∮猛镜?，除有特別規(guī)定以外，可以認(rèn)定為非居住房屋.但在2０01年11月1日以前,已經(jīng)以居住房屋作為經(jīng)營場所并領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照的，可以認(rèn)定為非居住房屋;在200１年1１月1日以后，以居住房屋作為經(jīng)營場所并領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照，未經(jīng)市或者區(qū)（縣）房屋行政管理部門批準(zhǔn)居住房屋改變?yōu)榉蔷幼∮猛镜模徽J(rèn)定為非居住房屋。五、房屋征收補(bǔ)償款的歸屬核心問題：房屋征收補(bǔ)償款應(yīng)當(dāng)如何分割？【分析提示】房屋征收補(bǔ)償款分割原則征收居住房屋的，被征收人取得貨幣補(bǔ)償款、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋后，應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)安置房屋使用人；公有房屋承租人所得的貨幣補(bǔ)償款、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋歸公有房屋承租人及其共同居住人共有。被征收人、公有房屋承租人、同住人、房屋使用人對征收補(bǔ)償有約定的,按照約定處理。【典型案例】案情：動遷款分割共有糾紛案例。上海市第二中級人民法院《民事判決書》（201２)滬二中民二（民）終字第1７９０號上訴人(原審被告)張建，男，196４年生，漢族上訴人(原審被告）陳林,男，1９21年生,漢族委托代理人：雷敬祺，北京盈科(上海)律師事務(wù)所律師被上訴人（原審原告)張泉，男194５年生，漢族被上訴人(原審原告)張愛，女，1９65年生，漢族被上訴人張美,女，196１年生,漢族被上訴人張玉,女,1９7２年生，漢族上訴人張建、陳林因共有物分割糾紛一案，不服上海市楊浦區(qū)人民法院(２0１2）楊民四(民）初字第6７1號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭，公開開庭審理了本案。上訴人張建、陳林及其委托代理人雷敬祺、被上訴人張泉、張愛到庭參加訴訟.因原被上訴人陳貞于20１2年7月２８日去世，本院依法追加陳貞的繼承人張美、張玉作為被上訴人到庭參加訴訟.本案現(xiàn)已審理終結(jié)。原審法院經(jīng)審理查明，陳貞、張泉系再婚夫妻關(guān)系,張愛系陳貞之女，張建系陳貞之子。陳林與王英系再婚夫妻關(guān)系，雙方未生育，王英原育有一女即陳貞，陳貞于四歲時(shí)隨王英、陳林共同生活.２000年，王英去世。1９63年,陳林購得上海市愛國二村某號房屋。1９８７年2月陳林申請對上海市愛國二村某號房屋進(jìn)行翻建。1９8７年5月,張泉與徐華簽訂《協(xié)議書》,委托徐華建造房屋。翻建前，上海市愛國二村某號僅一層，分前后兩間,另搭建了一個(gè)閣樓。翻建后，共三