蒙城東農場項目可行性報告

蒙城東農場項目可行性分析報告前言xxxx房地產產開發(fā)公司：：承蒙貴公司信任任，我公司根根據(jù)蒙城縣住住宅商品房，項項目開發(fā)情況況，成立專案案小組，對該該項目進行市市場調查。現(xiàn)現(xiàn)根據(jù)已掌握握的市場情況況，完成可行行性分析報告告。我們所作調查的的目標是：力力求科學，態(tài)態(tài)度客觀，洞洞悉市場，貼貼近客戶，以以高質量服務務使工作做得得更好。通過過充分詳細的的市場調查，我我們力求做到到調查仔細，數(shù)數(shù)據(jù)準確。以以便制作出真真實、客觀、符符合市場的分分析報告。通過市場調研，在在基本掌握蒙蒙城縣的總體體情況基礎上上，對蒙城房房地產行情現(xiàn)現(xiàn)市，未來發(fā)發(fā)展趨勢、投投資環(huán)境、潛潛在需求、購購買力等情況況做出客觀分分析。在項目目準確定位的的情況下，可可實現(xiàn)預期的的開發(fā)目標?，F(xiàn)將我公司所做做的可行性分分析報告，提提交貴公司。**房地產顧問問有限公司二00七年十一月月目錄第一部分項目總論………………………51．項目概況………………..51.1項目位置置…………551.2項目周邊邊現(xiàn)狀……………………551.3項目性質質及主要特點點…………551.4項目地塊塊面積及邊界界…………661.5研究工作作依據(jù)……………………662.可行性研究究結論……………………662.1市場分析析預測……………………772.2項目地塊塊分析……………………72.3項目規(guī)劃劃方案……………………772.4項目工程程進度……………………772.5投資估算算…………772.6項目財務務與經(jīng)濟評價價…………82.7項目綜合合評價結論………………883.主要規(guī)劃經(jīng)經(jīng)濟指標…………………884.項目存在問問題與建議………………8第二部分市場場研究……………………99蒙城樓市特征…………91.1區(qū)域開開發(fā)…………….91.2市場供給給…………1102．蒙城住宅市市場………………………1102.1住宅產產品業(yè)態(tài)配比比………………..102.1.1住宅宅市場供應的的產品特征……………………11戶型配比…………112.2樓盤銷銷售……………11蒙城樓市…………112.2.2銷銷售價格…………………112銷售面積……………………1122.3營銷手段段…………1132.4區(qū)域市場場需求形勢………………113市場對社區(qū)配套套關注情況………………1132.4.2意向向消費者對房房屋面積的要要求………114意向消費者對房房屋套型的要要求………114購房時看重的因因素………115消費者可以接受受的最高房屋屋銷售單價………………115消費者選擇的付付款方式…………………1153．蒙城商用用房市場…………………1163.1商用用房形態(tài)分類類…………………163.2商用用房市場形勢勢…………………174．市場預測測…………..174.1消費費群體、市場場購買力分析析…………………174.2市場場形式預測………………………184.3近兩兩年蒙城房地地產市場預測測…………………19第三部分項目目研究…………………2201．項目宗宗地狀況………………………202.本項目居住住條件分析……………2212.1區(qū)位交交通條件分析析…………2212.2學學校及教育條條件分析…………212.3商業(yè)及及日常生活設設施………213.項目SWOOT分析……………………2113.1優(yōu)勢（S）………………………2113.2劣劣勢(W)………………………2223.3機會((O)……………………….2223.4威脅((T)……………………….2224．項目消消費群的定位位………………235.項目定定位方案………………………235.11項目產品方方案…………………235.22主要功能建建筑規(guī)模指標標……………………24第四部分投資資估算及風險險分析……………………2241．項目投資概概算…………………….2241.1建建筑成本估算算…………………241.2財務費用用……………………….2261.3管管理費用………….261.4項項目開發(fā)總投投資………………262．項目未來售售價預測…………………2273．土地價值值估算…………274．項目總投資資估算……………………2285．投資利潤額額………………………...296．投資利潤潤率……………297．項目風險分分析……………………...30第五部分綜綜合結論………………………31附件1：蒙城東東農場項目開開發(fā)建設方案案簡表……332附件2:項目目規(guī)劃效果圖圖………………33第一部分項項目總論項目概況項目位于蒙城縣縣**區(qū)，城市發(fā)發(fā)展主方向上上，蒙城未來來核心版塊區(qū)區(qū)。項目原為為蒙城東農場場用地，占地地面積972260平方米米，約1455.8畝，地地塊平整。目目前，項目內內原有建筑物物業(yè)基本拆遷遷完畢。1.1項目位置置項目西臨**路路，與牛群商商貿**路相望，東東接**，北到規(guī)劃劃中的**路，緊靠**路是農貿市市場、**社區(qū)，西北北是**社區(qū)、**商業(yè)街，南南至**省道，東南南是**城。1.2項目周邊邊現(xiàn)狀本案處于城市發(fā)發(fā)展主方向上上，是**房地產開發(fā)發(fā)集中區(qū)域。經(jīng)經(jīng)過近幾年的的規(guī)劃、開發(fā)發(fā)、建設、發(fā)發(fā)展，項目所所屬區(qū)域已經(jīng)經(jīng)形成了較為為濃厚的生活活居住氣候和和商貿氛圍。周周邊市政生活活配套比較完完善，區(qū)域位位置得天獨厚厚，發(fā)展?jié)摿α薮?，?yōu)勢勢相當明顯。從交通上看，項項目南臨3007省道，北北至體育場路路，西靠碼頭頭路，離縣委委縣政府約110分鐘車程程；307省道西西接阜陽、南南達蚌埠，形形成較為便捷捷的路網(wǎng)結構構。學校教育配套完完善。一中、六六中、九中、電電大等重點中中學高校環(huán)伺伺四周，六中中是蒙城縣初初中部最好的的中學，一中中是蒙城縣高高中部最好的的中學；此外外，項目四周周還擁有眾多多的小學、幼幼兒園等，具具有良好的教教育文化氛圍圍。商業(yè)、日常生活活配套齊全。莊莊子花園、鳳鳳凰城等住宅宅項目的成功功入住，牛群群商貿城的開開發(fā)建設及運運轉經(jīng)營，街街道商業(yè)聚集集，人氣漸旺旺，金融銀行行、醫(yī)療衛(wèi)生生配套齊全。1.3項目性質質及主要特點點項目原為蒙城農農場用地，現(xiàn)現(xiàn)已收歸國有有，屬經(jīng)濟性性建設用地。地地塊平整，呈呈長方形。1.4項目地塊塊面積及邊界界（圖）1.5研究工作作依據(jù)本次測算嚴格按按照國內房產產行業(yè)內一般般規(guī)劃條件為為依據(jù)，并結結合本公司多多年實戰(zhàn)經(jīng)驗驗而進行；其其中，建筑安安裝工程造價價按《阜陽工工程造價》“部分結構類類型單項（單單位）工程平平方米造價經(jīng)經(jīng)濟參考”結合不同結結構類型的經(jīng)經(jīng)驗參數(shù)修正正后確定。2.可行性研究究結論本著一貫嚴謹、科科學的工作態(tài)態(tài)度，通過對對項目及所在在市場全面細細致的調查、研研究、分析，本本公司對本項項目進行了專專業(yè)的可行性性研究，形成成了項目可行行性研究報告告，主要內容容包括：宏觀觀經(jīng)濟環(huán)境分分析，房產市市場現(xiàn)狀分析析，購買需求求分析，投資資利潤及風險險分析等。得得出的結論是是：本項目具有非常常好的優(yōu)勢和和機會點，投投資回報利潤潤豐厚，無任任何財務風險險。2.1市場分析析預測經(jīng)濟的飛速發(fā)展展，加快了傳傳統(tǒng)住宅觀念念的轉變，提提供了改變居居住條件的物物質基礎，良良好的市場環(huán)環(huán)境孕育著巨巨大的消費需需求潛力。購購買力的提升升，房價的抬抬升，市場吞吞吐量的加大大，進一步刺刺激了蒙城房房產市場的有有效需求。預預計，從2008年起，蒙城城房地產市場場將進一步放放量，有效競競爭開始出現(xiàn)現(xiàn)。2.2項目地塊塊分析本項目有著眾多多的優(yōu)勢和機機會點，地段段、交通、配配套，良好的的市場環(huán)境，無無限的區(qū)域前前景，都是本本項目的優(yōu)勢勢所在，為項項目的價值抬抬升提供了堅堅實基礎。區(qū)域前景看好也也面臨著市場場競爭的進一一步加劇，路路網(wǎng)健全、交交通便捷也同同時存在著噪噪音和灰塵的的污染。從地塊上分析，本本項目優(yōu)勢大大于劣勢，機機會大于威脅脅。只要牢牢抓住機機遇，銀企合合作、化解風風險、獲得雙雙贏、共同發(fā)發(fā)展，金融業(yè)業(yè)和房地產業(yè)業(yè)完全可以共共同為蒙城整整體經(jīng)濟的發(fā)發(fā)展做出貢獻獻。2.3項目規(guī)劃劃方案市場定位建立在在住宅小區(qū)合合理的規(guī)劃基基礎之上，包包括小區(qū)總體體規(guī)劃、配套套環(huán)境規(guī)劃、戶戶型規(guī)劃等方方面，杜絕規(guī)規(guī)劃設計單調調，缺乏完善善的配套功能能的方案。從方案的規(guī)劃和和戶型上提高高本項目的檔檔次，覆蓋中中端消費群，贏贏得高檔消費費群，減少項項目風險，提提升樓盤形象象。2.4項目工程程進度建議采用用分期期開發(fā)的方法法進行本項目目的開發(fā)。一一方面是為了了降低項目的的風險，另一一方面是降低低資金的壓力力。就本項目目的規(guī)模而言言，分2-33三期開發(fā)為為佳，分批次次、分組團推推售，推廣進進度與開發(fā)進進度保持密切切一致。2.5投資估算算土地價格是一個個首要的因素素。對本項目目而言，土地地價格又是一一個不確定因因素或者是可可變因素。因因此，在對本本項目進行可可行性分析時時，就存在著著投資成本估估算的難度。開開發(fā)商可以通通過項目可行行性報告，衡衡量土地價格格，進行投資資。2.6項目財務務與經(jīng)濟評價價根據(jù)本報告測算算，項目預計總投資資額為2.94778億元；項目總銷售收入入為3.96681億元；銷售費用：399681×2％=793萬元銷售稅費：399681×55.5％=2182萬元項目總收益=項項目總銷售收收入-項目總投資-銷售費用-銷售稅費=339681--294788-793--2182=77228萬元。由此可見，項目目收益良好，無無任何財務風風險。2.7項目綜合合評價結論本項目具有良好好的外部環(huán)境境和內部環(huán)境境，各種優(yōu)勢勢明顯，國家家宏觀經(jīng)濟環(huán)環(huán)境運行平穩(wěn)穩(wěn)，區(qū)域房地地產市場剛被被激活，正處處于迅速起步步階段，市場場開始放量，需需求旺盛。處處于城市的發(fā)發(fā)展主方向上上，區(qū)域前景景看好；本區(qū)區(qū)域內居住環(huán)環(huán)境基本形成成，有著較為為濃厚的居住住生活氛圍；；教育、商業(yè)業(yè)、日常生活活等基礎設施施配套齊全，路路網(wǎng)健全，交交通區(qū)位條件件佳。經(jīng)過全面認真的的市場調研，對對項目區(qū)位環(huán)環(huán)境進行反復復的分析比較較，根據(jù)蒙城城目前的房地地產現(xiàn)狀與發(fā)發(fā)展趨勢，只只要做出能滿滿足蒙城縣城城市居民新的的住房要求，同同時定位準確確，完全不用用擔心項目的的銷售，而且且有豐厚的利利潤。3.主要規(guī)劃經(jīng)經(jīng)濟指標序號項目數(shù)量1總用地面積97260㎡（145.8畝）2總建筑面積165324㎡3住宅面積151344㎡4商鋪面積12180㎡㎡5容積率1.706物業(yè)經(jīng)營管理用用房1800㎡7可售住宅面積151344㎡㎡4.項目存在問問題與建議項目規(guī)模較大，預預計總開發(fā)期期在3年左右，開開發(fā)周期相對對較長，給本本項目帶來了了一些潛在的的風險，特別別是國家宏觀觀經(jīng)濟政策大大環(huán)境；因此此，應隨時關關注國家行業(yè)業(yè)政策的變化化，隨時做好好調整應變準準備。前期策劃尤為重重要，前期策策劃做好了項項目就等于成成功了一半。本本項目具有良良好的區(qū)位優(yōu)優(yōu)勢，也潛在在著激烈競爭爭的威脅，在在做好產品的的同時，應充充分整合各界界資源，協(xié)調調資金周轉，為為項目的營銷銷推廣做好準準備。第二部分市場場研究1.蒙城樓市特特征首要特征是價格格因素，市場場對產品的質質量、風格、環(huán)環(huán)境等因素的的關注還處于于萌發(fā)階段。產產品規(guī)劃、建建筑設計等完完全根據(jù)事先先的假設，從從個人的角度度出發(fā)，制定定完成的；對對于客觀的市市場及消費者者的接受能力力考慮較少，開開發(fā)商的思維維、消費者的的觀念仍停留留在產品本身身的建造上。蒙蒙城房產市場場正處在迅速速起步階段。1．1區(qū)域開發(fā)發(fā)目前，蒙城房地地產開發(fā)主要要集中在蒙東東南方向，二二環(huán)以外、3307省道的的區(qū)間地帶。代代表樓盤有建建居苑、金天天地、莊子花花園、鳳凰城城、牛群商貿貿城、鴻業(yè)·名居等，這這些樓盤本身身規(guī)模都比較較大，容易形形成氣候。部部分較早開發(fā)發(fā)項目的成功功入住，營造造了區(qū)域內的的居住氣候，引引領了片區(qū)的的開發(fā)進程，進進而帶動整個個房產市場。蒙東南居住商貿貿于一體的住住宅新區(qū)基本本形成。大規(guī)規(guī)模樓盤的開開發(fā)建設，使使得區(qū)域內可可供開發(fā)建設設的土地存量量越來越少，市市場活躍的同同時競爭日趨趨激烈。隨著房產市場逐逐漸升溫，外外地房產商的的進駐，蒙城城東北版塊也也開始活躍起起來。在建的的樓盤以鴻業(yè)業(yè)·時代廣場項項目為代表，在在勘測的規(guī)模模較大的項目目以電大附近近的安置區(qū)為為代表（約有有200畝）。1.2市場供給給2007年蒙城城縣房地產在在去年有較快快增長的基礎礎上繼續(xù)保持持良好的增長長勢頭，牛群群商貿城的經(jīng)經(jīng)營趨勢漸好好，莊子花園園、鳳凰城、麗麗都花園等規(guī)規(guī)模較大社區(qū)區(qū)成功入住，對對蒙城地產開開發(fā)建設起到到了良好的引引導作用。22007年1-3季度全全市房地產開開發(fā)投資完成3.07億元，增長長47.188%，商品房房銷售面積達達27.85萬平方方米，增長53.64%%，其中銷售售住宅18.83萬平方方米，預售面面積達35.13萬平方方米，房地產產市場呈現(xiàn)投投資銷售兩旺旺景象，銷售售增幅大大高高于同期投資資增速，空置置商品房得以以有效消化，房房地產處于快快速起步發(fā)展展階段。2007年1--9月份蒙城城縣商品房市市場態(tài)勢版塊投資額/萬元施工面積/㎡新開工面積/㎡㎡竣工面積/㎡銷售面積/㎡住宅20700萬46.7萬㎡30萬㎡20.7萬㎡18.83萬㎡㎡商業(yè)7200萬10萬㎡7．3萬㎡5．02萬㎡合計27900萬56．7萬㎡30萬㎡28萬㎡23．85萬㎡㎡2．蒙城住宅市市場2.1住宅市場場供應的產品品特征目前蒙城市場上上供應的產品品以多層為主主，部分小高高層、Townhhouse；主力戶型型集中在1110㎡—140㎡之間間，以三室為為主，部分兩兩室、復式，方方正實用，南南北朝向；產產品風格均是是現(xiàn)代風格，簡簡捷明快。像像莊子花園、麗麗都花園、鳳鳳凰城等投入入使用的小區(qū)區(qū)，在建銷售售的樓盤如建建居苑、鴻業(yè)業(yè)名居、光大大小區(qū)等都具具有這種特征征。市場供應產品特特征表建筑風格傳統(tǒng)風格、現(xiàn)代代風格社區(qū)功能滿足基本的居住住需求，部分分有健身等服服務設施，不不注重環(huán)境的的營造建筑面積主力戶型三室，面面積集中在1110㎡—140㎡之間間，寬敞戶型結構經(jīng)濟實用，不注注重居住的私私密性層高層數(shù)多層、小高層裝飾毛坯朝向南北朝向采暖通風自然通風采暖住宅產品業(yè)態(tài)配配比戶型配比目前蒙城房地產產市場銷售的的主力戶型仍仍然集中在1130平方米米左右的三房房，這個面積積從全國來看看，都屬于比比較大的，并并且從多個新新開工項目的的平均戶型面面積來看，未未來兩年蒙城城在售樓盤的的戶型面積都都會以此種戶戶型為主力戶戶型，大面積積戶型的開發(fā)發(fā)將會成為未未來兩年內蒙蒙城房地產開開發(fā)的主流。從2007年上上半年住宅的的戶型銷售情情況來看，中中大戶型唱主主角。1000㎡－120㎡的住住宅銷售量占占總銷售量的的42.388％，均價為為1800元/㎡左右。1220－140㎡的住住宅銷售量占占總銷售量的的30.466％，均價為為1700元/㎡左右。而而60㎡以下的的住宅戶型幾幾乎是市場空空白。2.2樓盤銷售售蒙城樓市蒙城樓市均價在在1850元／平方米米左右，部分分樓盤的單價價突破2100元/平方米，以以鴻業(yè)名居、建建居苑、牛群群商貿城C區(qū)為代表（商商住樓），主主要集中在蒙蒙東南新區(qū)。蒙城的房價在持持續(xù)上漲，樓樓市銷售量在在持續(xù)上升。今今年1至9月，蒙城房房地產竣工面面積38萬平方米，累累計銷售商品品房23.85萬平方方米，銷售量量與竣工交付付面積基本同同步，占竣工工項目7成多，銷售售量同比增長長1．37倍；已簽簽訂的各類商商品房合同預預售面積32.13萬平方米，同同比增長677％。2.2.2銷銷售價格蒙城房地產市場場需求主體仍仍然以首次置置業(yè)的消費者者為主，其購購買住宅主要要集中在城市市發(fā)展主力方方向上的蒙城城東南新區(qū)。2006年蒙城縣商品房平均價格為1558元/㎡。蒙城近幾年的房地產開發(fā)都集中在蒙城新區(qū)，由于區(qū)位等條件沒有明顯差異性，所以，樓盤價格差別也不大，基本上都在1600元/平方米—2000元/平方米左右。2004年-22007年蒙城商品品房均價走勢勢蒙城目前房價上上漲的主要原原因是蒙城價價值的總體提提高和人們對對蒙城未來發(fā)發(fā)展的良好預預期。20007年上半年年蒙城縣住宅宅銷售開門紅紅，價格區(qū)間間在16000-20000元的價位銷銷售量最高，可可見隨生活品品質的優(yōu)化，消消費者購買房房屋的不僅僅僅物質上的消消費，最重要要的是精神消消費。16000元以下的的大多為經(jīng)濟濟適用房和集集資房。銷售面積2006年蒙城城縣住宅銷售售總面積為：：18萬㎡，其中中100－120㎡的住住宅銷售量為為7.63萬㎡㎡，占總銷售售量的42..38％；120－140㎡的住住宅銷售量為為5.48萬㎡㎡，占總銷售售量的30..46％。依依此計算，1100㎡—140㎡的中中大戶型銷售售就占了整個個年度銷售總總額的72..84％，比比重是相當大大的。而900㎡以下的戶戶型和1400㎡以上的戶戶型銷售為228.16％％。2.3營銷手段段房產市場營銷幾幾乎一片空白白，既沒有專專業(yè)的市場分分工，也沒有有專業(yè)的銷售售團隊，開發(fā)發(fā)商既承擔了了建設的責任任也承擔了銷銷售的任務。在在現(xiàn)有的市場場上能夠看到到”營銷”大概只是簡簡單的樓盤包包裝。包括工工地圍墻、廣廣告語、售樓樓部的包裝及及銷售單頁的的印做，置業(yè)業(yè)顧問缺少統(tǒng)統(tǒng)一的制服，部部分樓盤更干干脆地派個開開發(fā)商代表在在售樓蹲點。營銷概念在當?shù)氐厥袌鍪悄吧?樓盤開發(fā)出出來后很多都都是自然銷售售的，就象衣衣服掛出來后后就會有人買買一樣。所以以，雖然蒙城城房地產的營營銷幾乎等于于零，但是它它的樓盤去化化量及速度都都是挺驚人的的。蒙城的房房地產市場還還處在起步階階段，剛剛具具有商業(yè)味道道的蒙城房地地產正醞釀著著新的突變。隨著市場被逐步步激活，蒙城城房地產價格格開始迅速攀攀升，這是一一個供需基本本平衡，需求求依然旺盛的的市場。只要要牢牢抓住機機遇，銀企合合作、化解風風險、獲得雙雙贏、共同發(fā)發(fā)展，金融業(yè)業(yè)和房地產業(yè)業(yè)完全可以共共同為蒙城整整體經(jīng)濟的發(fā)發(fā)展做出貢獻獻。2.4區(qū)域市場場需求形勢2.4．1市場場對社區(qū)配套套關注情況由上圖圖可以看出，意意向消費者最最關注的社區(qū)區(qū)配套：認為綠綠化程度最要要的占49％;認為學學校教育最重重要的占24％;認為購購物重要的占占17％;認為醫(yī)醫(yī)院重要的占占12％;認為公公關健身場所所重要的占8％;意向消費者對社社區(qū)配套設置置的應用上的的調查發(fā)現(xiàn)：：使用頻率較較高的主要是是購物中心、綜綜合市場、學學校、醫(yī)院等等區(qū)配套設施施。2.4.2意向向消費者對房房屋面積的要要求由此可可以看出，消消費者在選購購住房時對面面積的選擇主主要呈現(xiàn)以下下特征：選擇990㎡以下的的消費者占總總人數(shù)的155％；選擇1100㎡-120㎡的的消費者占總總人口的400％；選擇1120㎡-140㎡的的消費者占總總人口的311％；選擇1140㎡-160㎡、160㎡以上上的消費者分分別占總人數(shù)數(shù)的9％和5％。從以上幾組數(shù)據(jù)據(jù)可以看出，消消費者在蒙城城購房首選的的面積集中在在100㎡—140㎡，對對于這個面積積段的房屋，消消費者購買時時主要考慮的的是居住的舒舒適性。意向消費者對房房屋套型的要要求從以上幾組數(shù)據(jù)據(jù)可以看出，消消費者在購房房時首選的套套型誰室2廳的住房，這這主要是因為為很多消費者者把購房當作作第一居所來來考慮，因此此在選擇時愿愿意選擇面積積稍大、套型型偏大的住宅宅，提高居家家的舒適性。購房時看重的因因素從上面面可以看出，意意向購房者最最關注的問題題是物業(yè)的銷銷售價格、居居住地的交通通便利性、社社區(qū)配套、項項目地理位置置。消費者可以接受受的最高房屋屋銷售單價由于受當?shù)亟?jīng)濟濟條件的限制制，很多消費費者對房價的的接受程度相相對較低。但但是仍有相當當一部分消費費者在購房時時對房屋質量量、檔次和品品味相當看重重。消費者選擇的付付款方式儲蓄相對較低，因因此對銀行按按揭的一覽程程度非常高。由此可以看出，消消費者進入一一個銷售現(xiàn)場場時最關心的的問題主要集集中在銷售價價格，位置（樓樓盤位置、具具體單元的位位置），面積積（戶型）。不不難看出，價價格仍然是項項目所有問題題中最受關注注的問題。因因此項目的價價格策略必須須結合當前市市場的實際，規(guī)規(guī)劃設計對應應市場銷路的的產品，做好好產品定位，制制定適合的價價格，以利于于項目的銷售售。3．蒙城商用房房市場2005年下半半年，蒙城縣縣商鋪價格大大起大落，今今年上半年，商商鋪指數(shù)走勢勢開始恢復正正常，屬于穩(wěn)穩(wěn)中有升的趨趨勢，以牛群群商貿成為代代表。目前，蒙蒙城商業(yè)房產產在建的有牛牛群商貿城CC區(qū)、鴻業(yè)·時代廣場及及一些住宅附附帶商鋪，總總建筑面積約約10萬方，市市場均價在44600元/㎡——5600元/㎡之間。3.1商用房形形態(tài)分類按用途可將蒙城城商業(yè)房產分分為綜合性商商場、商務樓樓、商業(yè)街、鋪鋪面等三個形形態(tài)。綜合性性商場如牛群群商貿城，商商務樓以鴻居居時代廣場為為代表，商業(yè)業(yè)街以金天地地為代表；商商業(yè)鋪面較多多，很多住宅宅小區(qū)都配有有一定量的商商業(yè)鋪面。由由于物業(yè)層次次、區(qū)位的不不同，價格也也有較大差異異。各形態(tài)商業(yè)所占占市場比例圖圖2007年，開開發(fā)商注重商商業(yè)配套的意意識更為明顯顯，1-3季度商商業(yè)批準預售售面積達7..22萬㎡，但但供應與需求求相差甚遠，可可見該區(qū)域的的市場還處于于初步適應階階段。3．2商用房市市場形勢

20007年前三季季度，蒙城商商鋪需求量減減少，各價格格區(qū)間成交量量都比20006年有所下下降，所成交交的商鋪多分分布在60000元/㎡以下的價價格區(qū)間。目目前，蒙城的的中小型商鋪鋪80m22以下的面積積比較受歡迎迎，該面積區(qū)區(qū)間的單價較較高，達56600元/平方米左右右。隨著蒙城城經(jīng)濟的發(fā)展展和城市的投投資建設，蒙蒙城縣的商業(yè)業(yè)經(jīng)濟變得越越來越活躍，特特別是蒙城工工業(yè)園及東南南新區(qū)的規(guī)劃劃建設，政府府招商引資力力度的加大，外外商的涌入等等諸多因素共共同促使了蒙蒙城商業(yè)的活活躍。反映在在房產市場上上最直接的是是商業(yè)地產形形勢日趨看好好并漸見規(guī)模模。4．市場預測4.1消費群體體、市場購買買力分析近幾年，蒙城居居民住房消費費比重不斷擴擴大，在較大大程度刺激了了蒙城房地產產的發(fā)展，22007年前前3季度，蒙城城縣銷售給個個人的商品房房銷售金額約約為3.05億元，占商商品房總銷售售金額的比例例為87（上年同同期是82％），凈凈增15個百分點點。從居民消消費趨向分析析，今后幾年年，住房消費費仍將大量擠擠占居民其它它消費支出，對對經(jīng)濟的持續(xù)續(xù)增長起著越越來越重要的的作用。蒙城城鎮(zhèn)居民住住房消費的重重大轉變，購購房和居住支支出已成為蒙蒙城居民家庭庭主要的一次次性大支出。2006年，蒙城城市居民可支配收入達到2896元，人均儲蓄存款年末余額3066元，其中用于購房支出580元，居住消費比重也從2004年的7．1％上升到20％，增加11個百分點。居住消費增長呈不可抵擋的趨勢，城鎮(zhèn)居民的住房消費成了家庭的重大消費之一。調查資料表明，2006年蒙成城鎮(zhèn)居民家庭住房自有率（包括部分自有房）達到27.6％，比2004年提高了5百分點。2004年底，蒙城城鎮(zhèn)居民住房人均居住面積達到22.6平方米，低于全國平均水平。根據(jù)蒙城縣政府所做的十五規(guī)劃，力爭在2010年蒙城人均居住面積增加到35平方米，則未來三年預計蒙城將新增住房面積為140萬平方米，并且有相當一部分是由商品房市場供給。由此可見，隨著經(jīng)濟的發(fā)展和收入的穩(wěn)步增長，蒙城消費者對商品住宅的需求潛力是相當大的。根據(jù)調查資料顯顯示，目前蒙蒙城縣仍然有有近36000缺房戶，其其中人均住宅宅面積4平方米以下下的住房困難難戶還有近5500多戶，在在蒙城縣老城城區(qū)尚有相當當數(shù)量的危舊舊房需要改造造。今后幾年年蒙城居民消消費潛力巨大大。預計，在在2010年蒙城縣凈凈增人口3.1萬左右。隨隨著經(jīng)濟發(fā)展展，城市化進進程的加快，未未來三年內蒙蒙城的城市人人口增長速度度要明顯超過過這個數(shù)字，預預計到20110年，整個個蒙城縣區(qū)人人口將增長為為25萬人，比目目前的20萬人有一個個較快增長，這這部分人對住住房的需求的的數(shù)量也是比比較大的。由由此可以看出出，在蒙城，住住宅消費仍有有巨大的潛在在市場，它預預示著蒙城房房地產業(yè)有著著廣闊的發(fā)展展空間。從購買力分析，蒙蒙城城鎮(zhèn)居民民人均可支配配收入在20006年達到2896元，比年平平均增長6.8％；另外，截截止到20007年9月，蒙城城城鄉(xiāng)居民儲蓄蓄存款余額為為6.13億元，比2005年降低了2..3個百分點點。分別比2004年、2003年都有降低低，而與之相相對應的則是是蒙城縣商品品房銷售收入入的節(jié)節(jié)升高高，這說明隨隨著收入的增增加和房改力力度的加大，居居民購房置業(yè)業(yè)的意識也在在增強，更多多居民把收入入投入到房地地產中。4.2市場形式式預測20006年蒙城面開開展了國有土土地資本運營營工作。國土土收購儲備中中心投入收購購資金28000萬元，收收購儲備和預預儲備土地116宗，面積積596畝，實實際價值可達達3億元。20006年已經(jīng)公公開出讓100宗土地，面面積127..40畝，總總交易額83374萬元。其其中4月11日公開出出讓的4宗20畝土地，有有29家開發(fā)商商參與公開競競爭，成交價價達22800萬元，并創(chuàng)創(chuàng)下了每畝2229.677萬元的亳州州市出讓土地地最高價。77月21日掛牌出出讓2宗國有土地地，面積分別別為11.332畝，41.44畝，分別以以1200萬元元、26100萬元的價格格成交，高出出掛牌起始價價1390萬元元。在蒙城縣的城市市規(guī)劃中，為為了促進工業(yè)業(yè)園區(qū)和城市市新區(qū)的建設設，使蒙城縣縣發(fā)展向東南南方向轉移，為為以后蒙城新新一輪的發(fā)展展打下良好基基礎，老城區(qū)區(qū)在近幾年內內基本不再對對外出讓房地地產開發(fā)用地地，未來蒙城城房地產開發(fā)發(fā)項目將主要要集中在城市市近郊城鄉(xiāng)結結合部，同時時加快城市基基礎設施的建建設。政府投投資的拉動效效應必然會帶帶動蒙城商品品住宅整體價價格的上揚，并并且從整個蒙蒙城來看，蒙蒙城房地產價價格仍然偏低低，發(fā)展的空空間和潛力都都較大，估計計未來兩年蒙蒙城縣的房地地產價格仍會會有較大幅度度上漲。4.3近兩年蒙蒙城房地產市市場預測我們憑著對對蒙城房地產產市場的了解解，結合我們們前期所做的的大量的市場場調研工作，略略作簡單的預預測。4．3.1..新盤上市量量明顯增多，區(qū)區(qū)域整體預售售量將有一個個大的上升。首先，受新的預預售標準限制制，蒙城大多多數(shù)房產企業(yè)業(yè)在20077年都有新項項目已經(jīng)開始始運作，這些些項目將大多多在20088年正式面市市，其次，現(xiàn)現(xiàn)有蒙城樓市市的熱銷物業(yè)業(yè)預售儲備量量明顯不足。后后繼開發(fā)仍需需較長的時間間；居民的購購房需求將進進一步釋放，商商品住宅銷售售面積將持續(xù)續(xù)增加，房地地產市場良好好的態(tài)勢將持持續(xù)全年。4．3.2..個別“短、平、快”的項目將增增多，競爭加加劇由于上市新盤數(shù)數(shù)量增多，購購房者選擇余余地較大，勢勢必對目前的的房地產的競競爭格局造成成影響，競爭爭將更加激烈烈，房地產市市場的繁榮必必將吸引一大大批中小形房房地產企業(yè)紛紛紛找項目，進進行開發(fā)，這這部分企業(yè)實實力和能力不不足，其開發(fā)發(fā)物業(yè)將主要要以短平快項項目面目出現(xiàn)現(xiàn)。4．3.33外商入駐，樓樓市開發(fā)有增增無減蒙城房地產產企業(yè)的現(xiàn)狀狀是實力有限限，營銷和操操作手法落伍伍，企業(yè)競爭爭力不足，這這為資金雄厚厚和操作手法法老練的外地地房地產企業(yè)業(yè)無疑提供了了絕佳的機遇遇。預計，隨隨著外地房產產投資企業(yè)的的進駐，蒙城城總的開發(fā)量量定會有增無無減，物業(yè)質質量、品位有有望在此帶動動下進一步得得到提升。4．3.4..房地產開發(fā)發(fā)投資的重心心區(qū)域將集中中在蒙城南二二環(huán)路和東二二環(huán)兩側，牛牛群商貿城附附近和蒙城電電大附近。在南二環(huán)與與307省道的的區(qū)間板塊投投資房地產，風風險性較小，利利潤不薄。蒙蒙城電大附近近有著靠近良良好的原生態(tài)態(tài)優(yōu)勢，同時時地價成本不不高，適宜建建造滿足大多多數(shù)蒙城中間間階層的中檔檔商品住宅，并并且周邊人口口眾多，人氣氣較旺，在此此開發(fā)商品住住宅極具市場場。蒙東南新新區(qū)區(qū)域發(fā)展展前景可觀，符符合城市發(fā)展展方向，物業(yè)業(yè)升值空間廣廣闊，現(xiàn)有的的政府大配套套都修建于此此區(qū)，牛群商商貿城等大型型配套項目的的建成更堅定定了投資者的的信心，政府府資金的流向向將吸引大批批房地產商跟跟隨在此開發(fā)發(fā)商品住宅。綜上所述述，由于未來來住宅新增供供應的加大和和需求的旺盛盛，商品房價價格將進一步步上漲，同時時樓盤數(shù)量增增多，競爭將將更加激烈，房房地產競爭的的重心將開始始進入營銷時時代和物業(yè)綜綜合素質時代代，將使蒙城城房地產市場場的發(fā)展進入入一個嶄新的的階段。第三部分項目目研究1．項目宗地地狀況項目區(qū)位圖本項目位于蒙城城縣東南部，原原蒙城農場用用地，西臨牛牛群商貿城，東東接蒙城九中中，北到農貿貿市場，南至至307省道。地地塊平整，基基本呈長方形形，占地面積積972600平方米（1445.8畝）。從從周邊地塊發(fā)發(fā)展情況來看看，本案所處處位置為城市市東南部，比比鄰牛群商貿貿城，是蒙城城縣房地產開開發(fā)較為集中中區(qū)域。區(qū)域域內代表性樓樓盤有牛群商商貿城C、鴻業(yè)名居居等，隨著莊莊子花園等社社區(qū)的入住，區(qū)區(qū)域居住氣候候已經(jīng)形成。項目區(qū)位圖本案正正處于城市發(fā)發(fā)展的主要方方向上，周遍遍配套完善，區(qū)區(qū)域位置得天天獨厚，發(fā)展展?jié)摿薮?，?yōu)優(yōu)勢相當明顯顯。但作為臨臨路物業(yè)，其其弊端為噪音音污染；所以以從地塊上分分析，優(yōu)勢與與劣勢并存，只只有通過投資資者決策與權權衡才能達到到最大優(yōu)勢平平衡點。2.本項目居住住條件分析：：2.1區(qū)位交通通條件分析從路網(wǎng)結構上分分析，本項目目位于3077省道北側，體體育場路南側側，東臨九中中，西至碼頭頭路，離縣委委縣政府約110分鐘車程程；307省道連連接阜陽及蚌蚌埠，形成較較為便捷的路路網(wǎng)結構。從路路況上分析，307省道過往車輛較為密集，灰塵、噪音等一定程度上影響了本項目的居住形象。2.2學校及教教育條件分析析項目周邊有縣一一中、六中、九九中、電大等等，其中六中中是蒙城縣初初中部最好的的中學，一中中是蒙城縣高高中最好的中中學；此外，小小學、幼兒園園等環(huán)伺四周周。本項目可可以整合相關關資源，提高高本項目的附附加值。蒙城九中2.3商業(yè)及日日常生活設施施蒙城九中農場后商業(yè)由于本項目處于于蒙城縣城市市規(guī)劃發(fā)展方方向上，是蒙蒙城近年內重重點開發(fā)建設設的居住生活活區(qū)，早在牛?？h長在任期期間牛群商貿貿城版塊就作作為蒙城重點點區(qū)域開發(fā)建建設，如今莊莊子花園、鳳鳳凰城等住宅宅項目已經(jīng)成成功入住，街街道商業(yè)聚集集，牛群商貿貿城的經(jīng)營日日漸好轉，人人氣漸旺，區(qū)區(qū)域內已經(jīng)形形成了較為濃濃厚的居住氣氣候，周邊商商業(yè)及日常生生活配套等也也很健全。農場后商業(yè)3.項目SWOOT分析3.1優(yōu)勢（SS）◆地理位置得天天獨厚，交通通狀況良好；；◆居住氣候已經(jīng)經(jīng)形成，周邊邊配套完善；；◆區(qū)域發(fā)展趨勢勢看好，市場場極具發(fā)展空空間；◆原農場用用地，自然原原生態(tài)良好，環(huán)環(huán)境較為優(yōu)美美；◆大規(guī)模地塊塊，后備土地地資源充足，易易于形成區(qū)域域品牌；◆由于區(qū)域域的地理位置置獨特，易形形成本項目產產品的稀缺性性,升值潛力巨巨大。3.2劣勢((W)◆開發(fā)規(guī)模大，如如產品和市場場定位不好將將造成巨大的的銷售壓力；；◆瀕臨307省省道，有噪音音、灰塵污染染，出入不便便；◆品牌尚未建立立，公眾對本本項目信心有有培育過程；；3.3機會(OO)◆蒙城縣房地產產界尚處于起起步階段,而房地產將將逐步走向規(guī)規(guī)范化、規(guī)模模化和品牌化化,本項目為發(fā)發(fā)展商向”三化”進軍,成為今后蒙蒙城地產界的的領頭羊提供供了前所未有有的機遇；◆蒙城縣很多樓樓盤小區(qū)內各各種配套不完完善,發(fā)展商的承承諾只流于宣宣傳表面,未落實到實實處,忽視自身身產品的完善善.只要本案充充分認識到配配套的重要性性并引用高級級樓盤配套先先行的開發(fā)模模式,將可能成為為蒙城地區(qū)第第一個真正意意義上的高尚尚人群聚居地地?！艨v觀蒙城房地地產,大部分沒有有形成鮮明的的產品風格,,也沒有注意意內部環(huán)境的的營造,這就給本案案規(guī)劃設計以以發(fā)揮的空間間,規(guī)劃設計出出有鮮明特色色、給廣大市市民耳目一新新、可留下深深刻印象的產產品；◆從營銷宣傳角角度來看,本地房地產產商嚴重缺乏乏營銷理念，基基本上以坐銷銷為主,沒有自己的的個性及創(chuàng)意意,給本案制造造了創(chuàng)立個性性主題的先機機,容易以主題題創(chuàng)立品牌。3.4威脅(TT)◆牛群商貿城CC區(qū)、鴻業(yè)名名居等樓盤尚尚在規(guī)劃和熱熱銷之中,并已搶占先先機,寶貴的中高高端客戶在不不斷流失；◆區(qū)域內開發(fā)樓樓盤眾多，競競爭激烈；◆政府對房地產產政策逐步收收緊,如開發(fā)周期期性太長,容易造成資資金壓力。綜合以上分析，本本項目有良好好的居住環(huán)境境，處于城市市的發(fā)展方向向上，前景較較好，教育商商業(yè)日常生活活等基礎設施施較為齊全。是是片較為成熟熟的居住生活活區(qū)。蒙東南南房地產發(fā)展展迅猛，基本本保持供求兩兩旺的發(fā)展態(tài)態(tài)勢，區(qū)域地地產市場的發(fā)發(fā)展，區(qū)域內內競爭激烈。交交通區(qū)位條件件較佳，隨著著本區(qū)域的開開發(fā)建設，不不久的將來此此區(qū)域一定是是蒙城未來的的核心。4．項目消費群群的定位基于蒙城經(jīng)濟的的進一步發(fā)展展和蒙城城市市建設而導致致的城市面貌貌的煥然一新新，未來蒙城城房地產市場場購房的主體體將會在目前前的基礎上有有所變化，個個人購房的比比例還會進一一步升高，并并會有更多的的周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居居民來到蒙城城購買商品房房，目標客戶戶群體的總量量增大勢必會會促使蒙城的的房地產銷售售面積和價格格在現(xiàn)有基礎礎上有一定增增長。通過對項目的考考察和初步的的分析，本區(qū)區(qū)域的樓盤目目標客源以以以下的目標客客戶為主：●蒙城縣與周邊邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)縣市的的商家與成功功人士●城區(qū)的黨政機機關，企事業(yè)業(yè)單位管理人人員該類客戶屬于有有實力在本項項目落戶的階階層，也是我我們在銷售初初期重點的客客戶來源。他他們擁有較高高的社會地位位，亦有一定定的財富積累累，是我們項項目最龐大的的目標消費群群?！裨诿沙钱?shù)亟?jīng)經(jīng)商的外地人人●有投資觀念的的外地人士●在外地工作的的原籍本土成成功人士5.項目定位方方案根據(jù)蒙城現(xiàn)有市市場的現(xiàn)狀及及對未來發(fā)展展的預測，把把項目定位為為中高檔樓盤盤，以大多數(shù)數(shù)工薪階層為為主要目標客客戶群，兼顧顧少數(shù)富人群群體。5.1項目產品品方案在產品的規(guī)劃設設計上，盡量量做到針對性性與完整性的的統(tǒng)一，針對對不同層次目目標客戶群，組組合設計產品品，通過挖掘掘賣點，提升升形象，有效刺激潛潛在客戶群。最最終讓我們的的產品得到市市場的擁護和和喜愛，形成成高認可率，引引爆蒙城市場場。因此，在在產品規(guī)劃設設計上，注重重普通多層和和復式豪宅的的有效配比，注注重多層和小小高層的配比比。在戶型設計上，以以市場主導戶戶型為主，同同時要超越市市場，引領市市場。以120-1130左右的3室1廳、3室2廳為主力戶戶型，以80-90平米、140平米以上的的中小戶型和和大戶型為輔輔。5.2主要功能能建筑規(guī)模指指標地塊編號用地面積建筑面積分部物業(yè)建筑類型設計用途面積分配（平方米）蒙城東農場972491653234層復式住宅多層住宅144006層住宅多層住宅11678411層住宅小高層住宅20160體育路商業(yè)多層商業(yè)5640307省道商業(yè)業(yè)多層商業(yè)6540其它(幼兒園\\會所)多層公建1800合計97249165323165324第四部分投資資估算及風險險分析1．項目投資概概算（不含地地價）1.1建筑成本本估算前期費用費包括市場調研，可可行性分析研研究，地形圖圖測繪，施工工場地的施工工用水接通、施施工用電接通通、施工現(xiàn)場場的道路開通通等工作的花花費。按每平平方15元計，前期期費用為：15元/㎡×11653233㎡=248萬元勘察設計包括總體規(guī)劃費費、單項工程程設計費、地地質勘探費、市市政、園林綠綠化設計等工工作。按每平平方20元計，為：：20元/㎡×11653233㎡=331萬元建筑安裝包括建筑工程費費、安裝工程程費。建筑安安裝工程造價價按《阜陽工工程造價》“部分結構類類型單項（單單位）工程平平方米造價經(jīng)經(jīng)濟參考”結合不同結結構類型的經(jīng)經(jīng)驗參數(shù)修正正后確定。本本項目按建筑筑安裝費用為為700元/㎡計，為：：700元/㎡××1653223㎡=115773萬元室外配套包括居住小區(qū)33米以下幢間間道路，小區(qū)區(qū)綠化、化糞糞池、窨井，排排水、排污管管線，等費用用。按80元每平方算算，計為：80元/㎡×11653233㎡=1323萬元稅費及其他費用用包括城市基礎設設施配套費、水水增容、電增增容、電力建建設、白蟻防防治、人防防防工程等費用用扣除政府應應給予減免的的稅費。按80元每平方計計，為：80元/㎡×11653233㎡=1323萬元公共道路及綠化化費用本項目公共道路路及綠化面積積為592118，按100元每平方米米計，為：100元/㎡××592188㎡=592萬元管理費用管理費用為前期期費用、勘察\建筑\景觀設計、建筑安裝(綜合)、稅費及其他他費用的百分分之二。為：：（248+3331+115573+13323）×2％=269萬元此外，不可預見見費用為前面面總費用的3％，計，462萬元。總建筑成本，合合計為：248+3311+115733+1323+1323+592+269+462=161200萬元蒙城東農場地塊塊投資成本估估算表序號項目單價建筑面積（M22）總價（元/M2）（萬元）A前期費勘察\建筑\景景觀設計20165323331C建筑安裝(綜合合)70016532311573D室外配套801653231323E稅費及其他費用用801653231323F公共道路\綠化化10059218592G管理費（A+B+C++E）×2%269H不可預見費（A+B+C++D+E+FF）×3%462合計975元/平平方米161201.2財務費用用（不含土地地價款的利息息）按正常的開發(fā)速速度，項目可可在3年的時間內內完成開發(fā)銷銷售，假設建建筑成本在開開發(fā)期內均勻勻投入，按開開發(fā)期的一半半計算利息，則則建筑成本的的利息額為：：16120×11/3×[((1+7.22%)2.55-1]+161200×1/3××[(1+77.2%)11.5-1]]+161200×1/3××[(1+77.2%)00.5-1]]=18011（萬元）1.3管理費用用指項目開發(fā)過程程中，開發(fā)商商可能產生的的項目管理費費用，由于地地塊為參加拍拍賣競拍而得得，故土地成成本的管理費費用忽略不計計，管理費用用按建筑成本本的3%計算：16120×33%=4844（萬元）1.4項目開發(fā)發(fā)總投資（不不含地價）項目開發(fā)的總投投資額（不含含地價款及其其利息）為16120+11801＋484=118405（萬元）2．項目未來售售價預測根據(jù)工程所處位位置、周圍環(huán)環(huán)境和蒙城房房地產現(xiàn)行市市場預測，考考慮到房地產產銷售風險和和工程建設成成本等綜合因因素，本區(qū)普普通多層住宅宅均價定位為為2200元/m2，復式定位為2800元/㎡，小高層層定位為2500元/㎡，低層商鋪鋪均價定位為為4500元/m2，內商業(yè)定定位為3500元/㎡。銷售收入入見下表：地塊編號分部物業(yè)建筑類型設計用途面積分配配（㎡㎡）測算單價價（㎡）銷售價格格（萬元）蒙城東農場4層復式住宅多層住宅14400280040326層住宅多層住宅11678422002569211層住宅小高層住宅2016025005040體育路商業(yè)多層商住564035001974307省道商業(yè)業(yè)多層商住654045002943其它(幼兒園\\會所)多層公建180000合計容積率1.70165324240039681注：以上價格為為開發(fā)商扣除除折扣后的實實收價格。銷銷售收入為純純收入。3．土地價值估估算采用假設開發(fā)法法估算本地塊塊的市場價值值。計算公式式為：地價＝銷售收入入-建筑費-利息-管理費用-銷售費用-銷售稅費-預期利潤其中：建筑成本：166120（萬元）財務費用：土地地利息計息周周期按3年計算，財財務費用總額額為：1801（萬元元）+[(1++7.2%))2.5-1]]×地價=1801（萬萬元）+18.998％地價管理費用：4884（萬元）銷售費用：399681×2％=793萬元銷售稅費：399681×55.5％=2182萬元預期利潤：（地地價+建筑費用）××20%=地價×20%%+32244（萬元）所得稅：預期利利潤×33%=地價×20%%×33%++1064（萬元）地價計算：地價＝銷售收入入-建筑費-利息-管理費-稅費-預期利潤地價=96266（萬元）計66萬元/畝畝考慮4.1%的的買方稅費，地價=9626萬元÷1.041=9247萬元計63.39萬萬元/畝可售樓面地價==9247萬元÷16.553萬平方米=559元/平方米4．項目總投資資估算4.1土地成本本按土地價值評估估的價格計算算土地成本，土土地價款為9247萬元。4.2建筑成本本按報告建議的開開發(fā)方案，建建筑成本的投投資估算額為為16120萬元。4.3財務成本本按開發(fā)周期3年年計算，土地地價款的計息息期為3年，假設建建筑成本在開開發(fā)周期內平平均投入，建建筑成本的計計息期為開發(fā)發(fā)周期的一半半，兩者的利利息總額為3628萬元。4.4管理費用用指項目