河南省某項目可行性

平頂山市**項目可行性分析報告告平煤**房地產產開發(fā)有限公公司二〇〇九年六月月目錄第一部分區(qū)區(qū)位概況·······································3一、平頂山基本本情況····································3二、新城區(qū)的發(fā)發(fā)展概況·································7三、新城區(qū)的發(fā)發(fā)展?jié)摿Αぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁ?11第二部分行行業(yè)概況·····································113一、平頂山房地地產市場情況況···························133二、平頂山房地地產市場特點點···························177三、2009年年平頂山房地地產市場展望望····················19第三部分宗宗地分析·····································221一、地理位置············································21二、地塊特點··········································221三、項目SWOOT分析······································22第四部分項項目定位·····································224一、項目初步定定位······································24二、項目戶型及及面積定位·······························25三、目標客戶定定位及分析·······························25第五部分項項目投資分析析································28一、項目主要經經濟技術指標標····························228二、戶型分析··········································229三、投資效益分分析······································30第六部分結論論···········································34第一部分區(qū)位概況況篇一、平頂山市基基本情況平頂山市位于中中國河南省中中部，1957年建市，現現轄2市4縣4區(qū)，土地面面積7882平方公里，總總人口500萬，中心城城區(qū)人口100萬。平頂山山是國家重要要的能源原材材料工業(yè)基地地、中國優(yōu)秀秀旅游城市、河河南省中原城城市群9個中心城市市之一。2008年完成國民民生產總值1067..7億元，居河河南省第4位；地方財財政一般預算算收入62.5億元，居河河南省第3位；規(guī)模以以上工業(yè)增加加值501.8億元，居河河南省第4位。平頂山歷史史悠久。原始始社會新石器器時代的裴李李崗文化、仰仰韶文化、龍龍山文化遺址址在此均有考考古發(fā)現。史史籍最早見于于公元前1324年，《詩經經》、《論語語》、《左傳傳》、《史記記》等著作均均有記載。西西周時期為武武王宗室應侯侯封地，應國國以鷹為圖騰騰，古漢語中中“應”、“鷹”通假，因此此平頂山市又又稱鷹城。平頂山文化化底蘊深厚。是是春秋戰(zhàn)國思思想家墨子、唐唐代著名詩人人元結的故里里，是世界劉劉姓、葉姓的的祖籍地。公公元前526年，孔子與與葉公曾在這這里討論治國國理政之策?，F現有全國重點點文物保護單單位14處，省級文文物保護單位位38處。始建于于東漢的香山山寺，是中國國最早的佛教教寺廟之一、千千手千眼觀世世音得道證果果之地、漢傳傳觀音文化源源頭。始建于于北魏的風穴穴寺，距今已已有1500多年的歷史史，曾與白馬馬寺、少林寺寺、相國寺并并稱中州“四大名剎”。平頂山是是汝官瓷發(fā)源源地，清涼寺寺汝官窯遺址址和應國墓地地遺址被國家家列為重大考考古發(fā)現。在在平頂山境內內的三蘇園，是是宋代文學家家蘇洵、蘇軾軾、蘇轍父子子三人的陵園園。葉縣縣署署是我國現存存唯一的明代代縣衙，“葉公好龍”的典故就發(fā)發(fā)生在平頂山山市葉縣。一一年一度的馬馬街書會，綿綿延700余年不衰，是是我國文化史史上的一大奇奇觀，平頂山山市被命名為為“中國曲藝城”，所轄的汝汝州市為河南南曲劇發(fā)源地地、“汝瓷文化之之鄉(xiāng)”，寶豐縣為“曲藝之鄉(xiāng)”、“魔術之鄉(xiāng)”，魯山縣為“牛郎織女文文化之鄉(xiāng)”。平頂山自然然資源豐富。已已探明各類礦礦產資源57種，其中，原原煤儲量103億噸，是中中國中南地區(qū)區(qū)最大的煤田田；鈉鹽儲量量3300億噸，被中中國礦業(yè)協會會授予“中國巖鹽之之都”；鐵礦石儲儲量9.7億噸，是中中國十大優(yōu)質質鐵礦區(qū)之一一。各類水庫庫175座，年均水水資源總量達達30億立方米。平頂山區(qū)位位優(yōu)勢明顯。地地處京廣和焦焦枝兩大鐵路路干線之間，境境內鐵路總長長400公里。距河河南新鄭國際際機場100公里。許平平南、漯平洛洛、鄭堯、太太澳4條高速公路路穿境而過，與與全國高速公公路網絡相連連。平頂山旅游游景觀眾多。旅旅游資源單體體達2500多個，居河河南省第2位?，F已開開發(fā)各類旅游游景區(qū)50余處，其中中，佛泉寺景景區(qū)內的中原原大佛總高208米，為世界界第一大佛?！凹殓姟笨傊?16噸，為世界界第一大鐘；；堯山景區(qū)是是國家4A級旅游景區(qū)區(qū)，集“雄、險、秀秀、奇、幽”于一體;碧波蕩漾的的昭平湖和石石漫灘是國家家級水利風景景名勝區(qū)；魯魯山溫泉綿延延百里，富含含多種礦物質質，被譽為“神湯”。汝州溫泉泉水質好、水水溫高，有“靈泉”、“神泉”之譽，在漢漢、唐兩代與與驪山溫泉同同屬皇家溫泉泉；畫眉谷、六六羊山、十八八垛、二郎山山等旅游風景景區(qū)也都具有有較高的知名名度。平頂山工業(yè)業(yè)基礎良好。經經過建市50多年的開發(fā)發(fā)與建設，已已建成以能源源原材料工業(yè)業(yè)為主體，煤煤炭、電力、鋼鋼鐵、化工、紡紡織、機電、建建材、食品等等綜合發(fā)展的的新興工業(yè)城城市。現有規(guī)規(guī)模以上工業(yè)業(yè)企業(yè)739家，其中，大大中型工業(yè)企企業(yè)60家，上市公公司3家。中國平平煤神馬能源源化工集團擁擁有平煤股份份和神馬實業(yè)業(yè)兩家上市公公司，年產原原煤4000萬噸、簾子子布及工業(yè)絲絲10萬噸，是中中國品種最全全的煉焦煤和和動力煤生產產基地、最大大的尼龍化工工生產基地；；舞鋼公司年年產特鋼300萬噸、鋼板260萬噸，是中中國最大的特特寬特厚鋼板板科研生產基基地，產品廣廣泛應用于西西氣東輸、奧奧運場館、三三峽工程、載載人航天飛行行等國家重點點工程；平高高集團是中國國三大高壓開開關制造企業(yè)業(yè)之一，研制制出中國第一一臺擁有自主主知識產權的的800千伏特高壓壓組合電器；；姚電公司火火電裝機容量量240萬千瓦，是是中國華中電電網的骨干電電廠；天瑞集集團年產水泥泥2000萬噸，是河河南省最大的的新型干法水水泥生產企業(yè)業(yè)。平頂山確立立了“率先崛起”的奮斗目標標。在《平頂頂山市全面建建設小康社會會規(guī)劃綱要》和和中共平頂山山市委第七次次代表大會上上確定，到2015年提前五年年實現全面建建設小康社會會，“走在全省前前列，率先實實現崛起”。2009年平頂山市市人大九屆一一次會議批準準的《政府工工作報告》又又提出，經過過5年的努力，到到2013年基本建成成全面小康社社會，在全省省率先崛起。平平頂山市圍繞繞這一目標，明明確了三個標標志，即力爭爭實現“兩個翻番”（生產總值值、地方財政政一般預算收收入均比2008年翻一番），力力爭實現“兩個基本完完成”（基本完成成工業(yè)化和城城鎮(zhèn)化），力力爭實現“兩個明顯高高于”（主要經濟濟指標增速和和社會事業(yè)發(fā)發(fā)展程度明顯顯高于全省平平均水平）。這這既是平頂山山市“率先崛起”的主要標志志，更是平頂頂山500萬人民的迫迫切愿望。平頂山確定了“率先崛起”的總體思路路。為實現“走在全省前前列，率先實實現崛起”的奮斗目標標，平頂山市市委、市政府府以科學發(fā)展展觀創(chuàng)新發(fā)展展舉措，提出出了“學先進、比比創(chuàng)新、看實實效”的總體要求求；以科學發(fā)發(fā)展觀引領“率先崛起”，確立了“生態(tài)建市、產產業(yè)立市、文文化強市、和和諧興市”的發(fā)展思路路?！吧鷳B(tài)建市”，就是要以以可持續(xù)發(fā)展展為目標，創(chuàng)創(chuàng)新發(fā)展方式式，保護資源源環(huán)境，建設設生態(tài)文明，實實現人與自然然和諧發(fā)展；；“產業(yè)立市”，就是要以以新型工業(yè)化化為方向，立立足做強做大大能源化工、裝裝備制造、特特寬厚鋼、新新型建材、農農產品加工和和現代服務業(yè)業(yè)六大支柱產產業(yè)，延伸產產品鏈條，提提升產業(yè)層次次，擴大產業(yè)業(yè)規(guī)模，打造造具有平頂山山特色的戰(zhàn)略略產業(yè)支撐體體系；“文化強市”，就是要以以增強軟實力力為目的，繁繁榮文化事業(yè)業(yè)，發(fā)展文化化產業(yè)，營造造文化氛圍，努努力把豐厚的的文化資源轉轉化為現實的的文化生產力力；“和諧興市”，就是要圍圍繞提高人民民群眾的幸福福指數，突出出以人為本，切切實改善民生生，維護社會會穩(wěn)定，努力力形成全市人人民共謀發(fā)展展、共享和諧諧的良好局面面。今年第一一季度，全市市完成生產總總值256億元，同比比增長10.2%；完成地方方財政一般預預算收入15.7億元，同比比增長20%，增速均居居河南省第一一。進入第二二季度以來，平平頂山市委、市市政府按照省省委、省政府府關于“保增長、保保民生、保穩(wěn)穩(wěn)定”的部署要求求，積極應對對國際金融危危機，采取加加大招商引資資力度、加快快產業(yè)聚集區(qū)區(qū)建、大力實實施綜合投資資工程等重大大舉措，全面面展開“決戰(zhàn)第二季季度”的各項工作作。截至目前前，全市已開開工建設投資資1000萬元以上的的項目32個，強力拉拉動近期投資資增長，不斷斷增強長遠發(fā)發(fā)展后勁，促促進我市產業(yè)業(yè)結構調整，努努力保持經濟濟平穩(wěn)較快發(fā)發(fā)展。二、新城區(qū)的發(fā)發(fā)展概況平頂山市因煤而而立、因煤而而興。但隨著著經濟的發(fā)展展和社會的進進步，傳統工工礦城市格局局已適應不了了大城市的發(fā)發(fā)展需要。按按照河南省委委、省政府提提出的平頂山山要“建設大城市市、發(fā)展大工工業(yè)”的總體要求求和納入中原原城市群的戰(zhàn)戰(zhàn)略部署。平平頂山市委、市市政府審時度度勢，集思廣廣益，嚴密論論證，科學決決策，果斷提提出了平頂山山“優(yōu)化東區(qū)功功能、改善老老區(qū)環(huán)境、發(fā)發(fā)展西部新區(qū)區(qū)”的城市發(fā)展展思路，對城城市的發(fā)展及及功能定位是是：東區(qū)為二二、三類工業(yè)業(yè)區(qū)，老區(qū)為為商業(yè)服務區(qū)區(qū)，西部新區(qū)區(qū)為行政、文文教、高新產產業(yè)及居住旅旅游區(qū)。發(fā)展展西部新區(qū)是是平頂山市拉拉大城市框架架，實現跨越越式發(fā)展的現現實需要，是是平頂山市改改善投資環(huán)境境，提高城市市品位，提升升城市吸引力力，擴大對外外開放的必然然選擇，也是是平頂山市實實施二次創(chuàng)業(yè)業(yè)，打造經濟濟強市，全面面建設小康社社會，實現“繁榮、開放放、文明、秀秀美”現代化工業(yè)業(yè)新城的重大大舉措。平頂山市新城區(qū)區(qū)的規(guī)劃勾畫畫了一條東南南——西北走向的的歷史文化和和生態(tài)發(fā)展軸軸線。新老城城區(qū)之間通過過生態(tài)園這條條生態(tài)廊道相相連。新城區(qū)區(qū)的規(guī)劃范圍圍是北至漯寶寶鐵路，東至至姚孟電廠，西西至毛營軍鐵鐵專用線,南至水庫，規(guī)規(guī)劃共分三個個階段：起步步區(qū)10平方公里，近近期規(guī)劃面積積40平方公里，遠遠期規(guī)劃面積積100平方公里。新新城區(qū)的規(guī)劃劃形態(tài)是帶狀狀，交通流量量主要是東西西方向，新城城區(qū)與老城區(qū)區(qū)之間距離10公里，通過6條城市道路路和規(guī)劃的輕輕軌交通相互互聯系，十分分鐘即可到達達。向西通過過2條公路和鄭鄭石（鄭州至至石人山）高高速公路與魯魯山縣和寶豐豐縣相接，北北部的漯平洛洛高速公路出出入口在新區(qū)區(qū)起步區(qū)東部部2公里處，通通過此入口向向東南20公里處即可可接許平南高高速公路。四四通八達，快快捷順暢的交交通聯系對新新城區(qū)的建設設必將起到積積極的帶動作作用。新城區(qū)起步區(qū)北北依香山,湛河、漯寶寶鐵路、漯平平洛高速公路路在北面穿過過，白龜山水水庫西干渠縱縱貫南北。規(guī)規(guī)劃區(qū)內有坡坡度較緩的丘丘陵分布和近近70平方公里的的水庫面積，自自然資源豐富富，為新城區(qū)區(qū)的生態(tài)景觀觀建設提供了了有利的前提提條件。新城城區(qū)的規(guī)劃引引入生態(tài)城市市、共生城市市、新陳代謝謝城市等先進進理念，體現現出“以人為本”的精神和改改善人居環(huán)境境的意愿。同同時規(guī)劃一改改過去“攤大餅”式的城市擴擴張模式，采采取組團開發(fā)發(fā)的概念，把把城市結構分分為行政辦公公區(qū)、教育科科研區(qū)、居住住商貿區(qū)、高高新產業(yè)區(qū)等等若干組團，從從而為平頂山山市遠景建設設制定出具有有本地特色的的可持續(xù)發(fā)展展之路。教育科研文化區(qū)區(qū)位于新城區(qū)區(qū)北部和起步步區(qū)東部的鍋鍋底山一帶。鍋鍋底山是平頂頂山師專新校校區(qū)所在地，占占地2000余畝,這里景色秀秀美，水庫景景色盡收眼底底，是教書育育人的理想用用地。緯四路路南側從東至至西分別為：：平頂山市工工業(yè)學校、平平頂山工學院院、平頂山衛(wèi)衛(wèi)校、平頂山山金世紀高級級中學，與緯緯四路北側的的文化居住用用地一起構成成新城區(qū)的教教育文化景觀觀軸線。目前前，平頂山工工學院、平頂頂山師專和金金世紀高級中中學的建設都都已初具規(guī)模模，教育產業(yè)業(yè)的發(fā)展對周周邊的文化、居居住用地的開開發(fā)利用必將將起到積極的的帶動作用。行政辦公、商業(yè)業(yè)金融區(qū)位于于主干道緯一一路以北，該該區(qū)域充分利利用現有地形形地勢,依山就勢，將將辦公、商業(yè)業(yè)旅館、居住住、文娛、社社交游憩等功功能組織在一一起，塑造出出功能齊全，交交通便利，生生態(tài)優(yōu)美且有有文化內涵的的城市公共空空間。作為新新城區(qū)的標志志性建筑——市政大廈現現已投入使用用。市政大廈廈位于湖濱生生態(tài)公園北部部，背靠景色色優(yōu)美的中心心公園，前面面通過開闊莊莊重的中心文文化公園和湖湖濱生態(tài)公園園與水面相連連，該區(qū)域以以其便利的交交通條件和市市政大廈的主主導帶動作用用構成新城區(qū)區(qū)的核心區(qū)域域。核心區(qū)的的建設是帶動動新區(qū)發(fā)展的的又一切實舉舉措。居住區(qū)主要沿濱濱水地帶布局局。規(guī)劃的一一類居住用地地主要結合地地勢興建階梯梯式山地住宅宅，使每一戶戶都有較好的的視覺效果，達達到推窗見水水的視覺享受受。住宅層數數以2——4層為主，適適當興建別墅墅式高檔住宅宅，以豐富居居住用地的開開發(fā)層次。二二類居住用地地以建設4——6層的現代化化住宅為主，適適當點綴高層層，每個居住住區(qū)都充分結結合現狀自然然地形與周圍圍環(huán)境，引入入生態(tài)化、智智能化概念，創(chuàng)創(chuàng)造出富有生生命活力的現現代環(huán)境社區(qū)區(qū)。工業(yè)園區(qū)位于新新城區(qū)西北部部，以一類工工業(yè)和倉儲用用地為主，主主要發(fā)展無污污染的高新科科技產業(yè)，附附帶周邊的商商業(yè)金融設施施及住宅產業(yè)業(yè)，成為新城城區(qū)發(fā)展的產產業(yè)動力區(qū)。新城區(qū)的的給水、排水水、電力、通通訊、熱力、燃燃氣以及污水水處理廠等市市政工程規(guī)劃劃也充分結合合城市的發(fā)展展需要，科學學合理的確定定管網走向和和管線管徑，做做到一百年不不落后，形成成完備的市政政基礎設施系系統。新城區(qū)規(guī)劃在強強調功能布局局合理，配套套設施齊全的的同時，還注注重對自然景景觀的利用和和人文景觀的的塑造。新城城區(qū)生態(tài)景觀觀可用“一軸兩片三三點兩橫四縱縱”來概括。一一軸指香山寺寺、中心公園園、中心廣場場、白龜沙洲洲景觀軸；兩兩片指北部香香山寺和南部部平西湖風景景區(qū)；三點指指東部森林公公園、中心公公園、西部休休閑公園；兩兩橫指北邊道道路防護林景景觀帶和南邊邊臨水湖濱生生態(tài)休閑景觀觀帶；四縱是是指南北向的的生態(tài)廊道。新新區(qū)風景旅游游區(qū)主要包括括香山寺風景景區(qū)、平西湖湖風景區(qū)和新新城區(qū)風景區(qū)區(qū)。香山寺風景區(qū)位位于新城區(qū)北北部，香山寺寺始建于東漢漢，傳說觀音音菩薩在此修修煉并完成漢漢化和女化過過程的地方，在在佛教界享有有盛名。水庫風景區(qū)位于于新城區(qū)南邊邊的白龜山水水庫，這是一一座碧波浩淼淼的人工湖泊泊，既有湖的的秀姿，又有有海的氣魄，水水域面積近70平方公里，庫庫容可達9億立方米。主主要由湖泊景景觀、沙灘休休閑帶和水源源保護區(qū)構成成。新城區(qū)景觀區(qū)自自東向西有水水灣公園、東東留村舊村改改造商業(yè)街、鳳鳳凰山水上樂樂園、紫金山山水灣度假區(qū)區(qū)、水上船文文化博物園、中中心區(qū)湖濱公公園、濕地候候鳥生態(tài)園、魚魚米之鄉(xiāng)觀光光園、應國墓墓保護公園等等十個風景旅旅游區(qū)；還有有連接香山寺寺、城區(qū)、平平西湖的四條條南北向綠化化生態(tài)廊道及及道路景觀帶帶。同時市區(qū)及及周邊還有眾眾多的風景名名勝區(qū)：如魯魯山的石人山山國家級風景景名勝區(qū)，郟郟縣的三蘇墳墳，葉縣的葉葉公祠，汝州州的風穴寺，舞舞鋼的石漫灘灘國家森林公公園等豐富的的旅游資源，為為建設現代化化濱水生態(tài)旅旅游城市提供供了得天獨厚厚得條件。三、新城區(qū)的發(fā)發(fā)展?jié)摿ζ巾斏绞须S著我我國的經濟增增長和國家經經濟持續(xù)健康康的發(fā)展。自自1957年建市至今今已有47年的歷史。經經過近半個世世紀的發(fā)展，已已形成以煤炭炭、電力、鋼鋼鐵化工四大大支柱產業(yè)為為龍頭的新興興工業(yè)城市。全全市人口已達達480余萬，市區(qū)區(qū)人口則由38萬人猛增至86萬。城市呈呈東西狹長的的地域嚴重制制約了我市經經濟的穩(wěn)定增增長。發(fā)展平頂山就是是要以建設新新城區(qū)為契機機，增強經濟濟實力、強力力擴張平頂山山的人口及經經濟零工，做做大做強高科科技術產業(yè)，增增強經濟實力力，實施“東擴西進”的城市發(fā)展展戰(zhàn)略，拉大大城市框架，是是實現“建設大城市市，發(fā)展大工工業(yè)”宏偉目標、實實現我市國民民經濟迅速崛崛起的必由之之路。市委、市領導明明確指出：“要按照建設設大城市的要要求，高起點點搞好城市規(guī)規(guī)劃。”“大力實施城城市化戰(zhàn)略在在市區(qū)西部規(guī)規(guī)劃布局新城城區(qū)，像鄭州州市建設鄭東東特區(qū)一樣，建建設我市的新新城區(qū)?！蹦壳埃瑥男鲁菂^(qū)區(qū)的建設來看看，政府辦公公大樓的啟用用，帶動了市市建委的建設設大廈、市教教育局辦公大大樓、市交通通局交通大廈廈、市財政局局辦公大廈、市市房管局辦公公大樓、市中中級法院辦公公大廈等各局局委的辦公大大樓入駐啟用用高潮。經過過幾年的努力力，新城區(qū)的的基礎建設已已日臻完美善善，城市公用用設施不斷興興建。平頂山山市經濟的快快速發(fā)展，使使人民對改善善居住環(huán)境的的需求更加迫迫切，高品質質，高水準的的住宅已有較較廣闊的市場場。平頂山老老城區(qū)日益擁擁擠，環(huán)境的的日益惡化及及市內日趨繁繁忙，人民越越來起渴望擁擁有良好的居居住環(huán)境，市市政府卓識遠遠見，開始大大力建設新城城區(qū)，新城區(qū)區(qū)的建成將有有效解決城市市發(fā)展中的問問題，也必將將為我市房地地產開發(fā)產生生積極的影響響。第二部分行業(yè)概況況篇平頂山房地產市市場情況近幾年來，平頂頂山市各級黨黨委政府認真真貫徹落實中中央各項宏觀觀調控政策措措施，堅持完完善城市功能能，為房地產產業(yè)的全方位位啟動與發(fā)展展創(chuàng)造了良好好的政策環(huán)境境。在平頂山山市的國民經經濟行業(yè)中，房房地產業(yè)無疑疑是最有活力力、發(fā)展最快快的行業(yè)之一一。房地產業(yè)業(yè)的快速發(fā)展展，提升了城城市形象，對對行業(yè)結構和和相關產業(yè)產產生了重要影影響，也對拉拉動平頂山市市經濟增長和和提高人民生生活水平做出出了積極貢獻獻。伴隨著工工業(yè)化和城市市化的進程，房房地產業(yè)在國國民經濟穩(wěn)步步增長、快速速增長的大背背景下繁榮起起來，從平頂頂山下到湛河河水旁，從湛湛河兩岸到源源頭白龜山水水庫邊，一幢幢幢高樓拔地地而起，房地地產業(yè)的快速速發(fā)展，為平平頂山市經濟濟增長、城市市建設和人民民生活水平的的提高做出了了重要貢獻，成成為國民經濟濟的支柱產業(yè)業(yè)及經濟發(fā)展展新的增長點點。根據新城城區(qū)的規(guī)劃，新新城區(qū)房地產產市場應該說說有一個非常常好的前景。根據本次市場研研究的工作計計劃，對平頂頂山市區(qū)及新新城區(qū)正在銷銷售的項目進進行了考察，其其中包括市區(qū)區(qū)的九天城、天天河盛世、建建工·景園、建工·觀邸、明珠·世紀陽光、明明珠·世紀城、京京華·金域藍灣；；新城區(qū)的君君臨天下、蝶蝶湖灣、新城城銘座、藍灣灣國際等項目目，下面給出出目前平頂山山市場上正在在銷售的幾個個個對本項目目有一定參考考意義的樓盤盤資料。（詳詳見以下列表表）京華·金域藍灣灣物業(yè)名稱京華·金域藍灣灣物業(yè)位置市光明路與湛南南路交匯處（衛(wèi)衛(wèi)校原址）開發(fā)商河南京華置業(yè)有有限公司建筑形態(tài)由10棟住宅樓樓組成，全部部為高層戶型以三房兩廳兩衛(wèi)衛(wèi)為主，建筑筑面積在118—146m2之間社區(qū)配套商業(yè)街、多功能能會所，提供供菜單式個性性化定制業(yè)務務服務，全方方位物業(yè)管理理。周邊配套湛河、河濱公園園、幼兒園、小小學、中學、高高中、大學、超超市、菜市場場、酒店、醫(yī)醫(yī)院當前銷售情況近期開盤，正在在熱銷中價格均價3500元元/㎡，預交1000元即可抵6000元付款方式一次性付清或按按揭外部環(huán)境分析交通便利，位于于光明路南段段，南環(huán)路以以北，6、17、18路公共汽車車經過；西側側的凌云路正正在修建，即即將與南環(huán)路路交匯；周邊邊配套設施齊齊全樓盤設計及特點點大理石外立面；；中央水景園林；；功能性入戶花園園，錯落式景景觀露臺，超超大采光面；；獨創(chuàng)6m挑高露露臺；選用知名品牌電電梯，運用科科技節(jié)能系統統銷售賣點一河三公園———湛河、濱河河景觀帶、河河濱公園、社社區(qū)內部風情情水景公園，鷹鷹城獨享；中央水景園林，多多維親水臺地地；奢華建筑品質，注注意細節(jié)品質質；貼心物業(yè)管理，匹匹配高端生活活；鷹城首席空中別別墅社區(qū)；戶型空間布局注注重舒適度與與現代感營銷戰(zhàn)略點一座別墅級公園園城邦天河盛世物業(yè)名稱天河盛世物業(yè)位置市礦工路西段開發(fā)商河南天河置業(yè)有有限公司建筑形態(tài)由13棟住宅樓樓組成，全部部為高層戶型兩室兩廳一衛(wèi)996.04mm2、三室兩廳廳一衛(wèi)129.222m2三室兩廳兩衛(wèi)149.332m2、四室兩廳廳兩衛(wèi)168.772m2房型兩梯兩戶全板式式高層社區(qū)配套中央休閑廣場、文文化長廊和中中央綠地；兒兒童游樂場、老老年人活動中中心、羽毛球球場、籃球場場周邊配套大型購物百貨、肉肉菜市場、休休閑娛樂、平平煤一高、市市體校、職工工醫(yī)院、建設設街小學、長長青路高檔美美食街、西體體育場、鷹城城廣場車位配比“人車分流”，電電梯直入地下下車庫當前銷售情況項目預約登記火火熱進行中價格均價3300元元/m2，預交5000元即可抵10000元付款方式一次性付清或按按揭樓盤設計及特點點兩梯兩戶全板式式高層住宅；；30000平方方米的景觀設設計，設有中中央休閑廣場場；完美實現人車分分流，電梯直直入地下車庫庫；套型功能完善，動動靜分區(qū)合理理，室室采光光通風；靈活運用外飄窗窗、空中花園園等流行元素素，特有270度外飄窗；；可視對講系統、出出入口監(jiān)控系系統、IC卡智能停車車庫管理系統統等智能化設設施銷售賣點地處核心區(qū)域，繁繁華地段，優(yōu)優(yōu)勢盡然；總建筑面積1660000平方米左右右，超大規(guī)模模；30000平方方米的景觀設設計，設有文文化長廊河中中央綠地；板板式高層，南南北通透；緊鄰多所學校，為為子女教育奠奠定堅實基礎礎；方便實用的智能能科技，輕松松駕馭生活營銷戰(zhàn)略點116萬平米都都市生活城邦邦，打造鷹城城奢華品質人人居新坐標君臨天下物業(yè)名稱君臨天下物業(yè)位置平頂山市新城區(qū)區(qū)經二路北段段開發(fā)商平頂山市隆嘉房房地產有限公公司建筑形態(tài)5棟高層住宅戶型以三室兩廳兩衛(wèi)衛(wèi)為主，建筑筑面積有103㎡和130㎡周邊配套黃岡中學、衛(wèi)校校、工學院、博博物館、藝術術中心、超市市、4大銀行、派派出所、酒店店當前銷售情況二期精品好房、團團購登記已啟啟動（截止至至6.20）價格2700元/㎡㎡——3200元/㎡樓盤設計及特點點全豪華闊板結構構；現代科技的建筑筑設計手法，簡簡潔明快的線線條；精良材質、精雕雕細琢的品質質；獨創(chuàng)一流抗震結結構；杰出的戶型組合合，方正緊湊湊，南北通透透；全景落地玻璃；；銷售賣點雄踞新城中心，繁繁華升值地段段；私享平西湖、后后山公園山水水情懷；科技豪宅品質；；270度奢華觀觀湖大宅；50—200㎡㎡多種戶型可可供選擇；戶型兼具實用性性與審美性營銷戰(zhàn)略點一個家族的榮耀耀，一個城市市的薈萃蝶湖灣2期物業(yè)名稱蝶湖灣2期物業(yè)位置市西部新城區(qū)清清風路與福佑佑路交匯口東東南角開發(fā)商平頂山市帝榮房房地產開發(fā)有有限公司戶型以三室兩廳兩衛(wèi)衛(wèi)為主，建筑筑面積在127—142㎡之間社區(qū)配套立體組合的園林林景觀，錯落落有致的植物物空間；休閑閑娛樂設施當前銷售情況已經開始銷售價格精選特價房源22688元/㎡樓盤設計及特點點親和的生活，代代表了一種居居家生活私密密性與公共性性溫暖的統一一銷售賣點徜徉在高山流水水間，自然風風光迎面而至至；親和空間，天倫倫之樂鄰里之之睦；東情西韻，徜徉徉于江南風情情園林；精致小戶型居室室，個性時尚尚又不乏功能能性；親切、和諧、友友善的社區(qū)氛氛圍營銷戰(zhàn)略點新區(qū)地標，高度度生活享受二、平頂山房地地產市場特點點：從調查分析來看看，目前平頂頂山的房地產產市場整體發(fā)發(fā)展持續(xù)平穩(wěn)穩(wěn)，供需呈良良性增長狀態(tài)態(tài)，供需總量量基本平衡，供供給需求結構構基本協調。整整體房價處于于正常水平，只只是在住房戶戶型結構以及及住房結構在在空間分布上上還需要進一一步調整。市市場消費觀念念尚未成熟，需需要從重面積積轉變到重品品質，進而促促進住房品質質全面提升。1、中高端市場場人氣旺建業(yè)森林半島和和0375·首府的成功功開發(fā)掀起平平頂山市居民民對“高品質時尚生生活”產生購買欲欲望時，人們們都說建業(yè)森森林半島和0375·首府的成功功在于市場，就就像其案名一一樣的沖擊力力，始終占據據聲勢的制高高點。森林公公園、文化定定位、中高端端的豪華別墅墅，使之對市市場的影響招招致了業(yè)內的的嫉妒。完成成了文化傳播播之后，建筑筑形式、營銷銷方式和市場場運作手法的的純熟運用，通通過各種設計計手法和營銷銷手段把項目目的檔次提升升到一個新的的層次，是開開發(fā)商苦心孤孤詣所追求的的理想。除了了為生活的居居民提供好的的居住場所外外，高端產品品存在更大意意義在于從金金字塔尖端提提升了平頂山山房地產的整整體開發(fā)水平平，導致消費費市場一見傾傾城2、高層住宅受受追捧平頂山的高層住住宅建筑并不不落后于其他他二線中等城城市。大社區(qū)區(qū)高層住宅為為平頂山城市市建設增加了了許多亮麗的的風景。但物物業(yè)收費高、銷銷售契稅高、當當時多層住宅宅銷售項目多多等原因，終終使高層住宅宅曲高和寡。據據平頂山市2004年以前的數數據統計表明明，多層住宅宅一直呈開發(fā)發(fā)量增加、價價格不斷上升升的趨勢，而而高層住宅卻卻存在銷售不不暢或利用各各種方式降價價銷售。在許許多開發(fā)項目目中，規(guī)劃有有高層住宅建建筑，但開發(fā)發(fā)商都采取謹謹慎緩開發(fā)的的策略，等待待市場需求的的到來。2005年的高層住住宅建筑像雨雨后春筍，在在平頂山市各各個位置拔地地而起，佳田田國際大廈、億億昇城市花園園、建業(yè)森林林半島等項目目在位置、戶戶型等方面已已搶得一部分分高端市場，而而正在規(guī)劃建建筑的多個項項目中，君臨臨天下、蝶湖湖灣、藍灣國國際、新城銘銘座等都將以以高層住宅面面世，這些高高層都將以較較好的地段、優(yōu)優(yōu)越的位置，吸吸引了平頂山山市高端人群群的眼球。業(yè)內人士預言：：高層住宅社社區(qū)將成為平平頂山市發(fā)展展商在新老城城區(qū)開發(fā)的重重要產品，開開始多層小型型項目對陣，甚甚至對城區(qū)的的其他樓盤也也發(fā)出了挑戰(zhàn)戰(zhàn)。是龐大的的購買群體帶帶旺了平頂山山市大型中高高檔住宅社區(qū)區(qū)的發(fā)展，市市區(qū)二手房的的活躍和新城城區(qū)樓盤的成成規(guī)模開發(fā)，使使平頂山市樓樓市呈現“市區(qū)租、新新區(qū)住”的城市發(fā)展展方向新雛形形。三、2009年年平頂山房地地產市場展望望平頂山市轄區(qū)人人口86萬左右，買買房者主要集集中在高、中中收入階層，再再加上大批外外來人口的流流動，市政的的大規(guī)模投入入，將會對平平頂山的房地地產市場產生生大的拉動作作用。從統計計數據來看，目目前房地產市市場的爭論很很多，主要集集中在三個方方面，一是房房價降沒降，二二是樓市救不不救，三是回回暖沒回暖。市市場形勢，如如魚飲水，冷冷暖自知，企企業(yè)感受最深深。根據統計計數據得知，第第一季度市區(qū)區(qū)共核準預售售項目7個，預售面面積5.07萬平方米，環(huán)環(huán)比下降72.4%，同比下降70.9%。商品房備備案面積14.73萬平方米，環(huán)環(huán)比增長0.6%，同比增長51.4%；備案金額5.17991億元，環(huán)比比增長48.6%，同比增長68.2%。新建商品品住宅多層均均價2548元/平方米，環(huán)環(huán)比下降6.1%，同比下降5.6%；高層均價3267元/平方米，環(huán)環(huán)比增長1.9%，同比增長17.0%。商品房開開發(fā)放緩，市市場投放減少少，住房成交交放大，市場場回暖明顯。經過了房改后，收收入較高的人人群對自己的的住房條件并并不滿意，希希望有更高檔檔次的房屋，更更高檔的居住住環(huán)境。建業(yè)業(yè)森林半島和和0375·首府的熱銷銷就說明了這這個問題。另另外，還有的的并不追求高高檔，但需要要更好的戶型型、更大的居居住面積、更更好的樓層和和更好的地段段。因此，在在平頂山性價價比較高的樓樓盤還是很有有市場。平頂山近來受到到許多外地投投資者和開發(fā)發(fā)企業(yè)的關注注，他們紛紛紛攜資加入本本地的房地產產開發(fā)建設，加加入了全市競競爭不算激烈烈的市場。在平頂山，在房房地產供求結結構失衡的情情況下，外地地實力強大的的開發(fā)商肯定定會對當地的的市場形成壓壓力，亦會帶帶動地產市場場的價格上升升，使強者更更強，弱者則則逐漸退出競競爭舞臺。同同時也會使平平頂山的市場場更加健全，開開發(fā)商所推出出的項目會更更加符合消費費者的需求。在在大風大浪中中“勝出”的開發(fā)商將將會把戶型設設計合理、價價格檔次多樣樣、物業(yè)管理理到位的小區(qū)區(qū)提供給大家家，所以最終終受益的還是是廣大居民。第三部分宗地分析析篇一、地理位置福佑苑位于平頂頂山市新城區(qū)區(qū)未來路南側側，福佑路北北側，清風路路東側；東臨臨城市高層、小小高層公寓區(qū)區(qū)，西側為城城市中心綠地地，南部近臨臨行政辦公中中心區(qū)，北側側近臨城市主主干道未來路路。該苑區(qū)規(guī)劃用地地面積為22368.6623平方米米（合33..6畝），紅紅線以內用地地面積174408.0平平方米（合226.1畝）。項目北面鄰近城城市主干道未未來路，南面面緊鄰城市規(guī)規(guī)劃支路福佑佑路。根據規(guī)規(guī)劃要求，福福佑苑在南、北北兩向分別設設置了機動車車出入口，因因而苑區(qū)內交交通便捷。根據規(guī)劃要求，在在苑區(qū)內設置置貫穿苑區(qū)南南北的綠地。在在苑區(qū)西側是是城市中心綠綠地，苑區(qū)內內外綠地環(huán)繞繞，環(huán)境優(yōu)美美，非常適合合居住。二、地塊特點點地塊位于新城區(qū)區(qū)行政區(qū)東北北部地塊整體呈L狀狀地塊總體量不大大視野比較開闊，適適合生活居住住地塊較平整，施施工條件優(yōu)越越三、項目SWWOT分析1）地塊優(yōu)勢區(qū)位優(yōu)勢：本地塊處于新城城區(qū)行政區(qū)的的優(yōu)越地帶，很很容易被這些些區(qū)域的客戶戶認可，本項項目周邊為平平頂山市各局局委機關辦公公大廈的集中中區(qū)，擁有大大量的潛在消消費人群，消消費者資源十十分豐富。發(fā)展前景優(yōu)勢由于新城區(qū)剛剛剛進行了良好好的規(guī)劃，隨隨著新城區(qū)區(qū)區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略的的實施，各項項設施將不斷斷完善，生活活配套更加便便利，升值潛潛力指日可待待，擁有巨大大的升值潛力力。交通優(yōu)勢本項目所在片區(qū)區(qū)處于西區(qū)的的優(yōu)越位置，交交通網絡非常常密集，有城城市快速公路路及市政道路路直通周邊各各區(qū)，交通優(yōu)優(yōu)勢十分明顯顯配套完善與新城區(qū)第一安安置小區(qū)、公公務員小區(qū)為為鄰，市政大大配套將非常常到位，居家家生活便利，銀銀行、醫(yī)院、休休閑廣場等一一應俱全，購購物也相當方方便，社區(qū)型型的便民店更更是十分方便便在稅收和行政事事業(yè)性收費上上可享受一定定的優(yōu)惠，而而且在日后的的相關手續(xù)辦辦理過程中也也將會有許多多的便利條件件地塊劣勢地塊略顯狹小由于特殊的原因因，此地塊總總體不大，對對小區(qū)整體規(guī)規(guī)劃尤其是景景觀規(guī)劃帶來來一定的局限限性，對其他他的生活配套套設施的建設設也有一定約約束。3）地塊機會點點宏觀環(huán)境較好周邊消費潛力巨巨大平頂山發(fā)展新城城區(qū)的戰(zhàn)略開發(fā)公司和策劃劃公司的鼎立立配合4）地塊威脅點點國家以及平頂山山市的政策影影響本區(qū)域競爭樓盤盤由于市政府發(fā)展展新城區(qū)的助助推器將不斷斷發(fā)力，本區(qū)區(qū)域涌現出具具有競爭意義義的樓盤，特特別是目前處處于前期運作作的君臨天下下、蝶湖灣等等其他項目，需需要引起我們們的密切關注注。第四部分項目定位位

篇一、市場初步定定位福佑苑——福佑路與未未來路精品生生活明珠！其在平頂山新城城區(qū)市場上的的地位表現要要做到以下幾幾個方面：市場補缺者本案要樹立一個個市場補缺者者的形象，立立足項目周邊邊巨大的消費費需求，定位位于包含屬地地情結在內的的大眾居家生生活，打造新新適用主義的的中高檔精品品生活圈。作作為本項目的的開發(fā)，不宜宜走嘩眾取寵寵之路。市場追隨者目前平頂山市場場上出現了一一批小戶型的的住宅小區(qū)，在在房地產市場場中引起了不不同的反響，并并且在銷售取取得了驚人的的業(yè)績。本案案也應順應這這種市場潮流流，采取市場場追隨者的戰(zhàn)戰(zhàn)略進行搶占占市場，一方方面合乎項目目自身的需要要，另一方面面也與國家的的宏觀調控政政策不謀而合合，可謂一舉舉兩得。品位第一者在市場競爭中品品位的高低是是關鍵的因素素，所以要通通過一系列的的包裝，營造造本案的良好好形象，讓人人們購買有品品質、有價值值、有新意的的新新公寓，目目前主要是在在項目的建筑筑設計以及微微觀環(huán)境的營營造上要突出出新意。二、項目戶型及及面積定位（本項目戶型及及面積已基本本確定）三、目標客戶戶定位及分析析目標客戶定位：：平煤集團企業(yè)內內部職工、二二次創(chuàng)業(yè)者、附附近上班族、單單身族、外地地市來平置業(yè)業(yè)者隨著生活水平的的提高，平煤煤集團內部職職工的原有住住房已經不能能滿足其當前前需求，因種種種原因至今今沒有住房的的年輕家屬，隨隨著近幾年經經濟的迅速發(fā)發(fā)展，企業(yè)內內部職工二次次就業(yè)或創(chuàng)業(yè)業(yè)以及在該區(qū)區(qū)域創(chuàng)業(yè)或就就業(yè)的年輕學學生，造就了了一批有住房房需求的中等等收入者，該該類客戶的生生活水平不斷斷提高，對住住宅的品味和和舒適度的需需求也在不斷斷攀升，他們們更注重選擇擇質優(yōu)價廉、個個性鮮明的健健康主題社區(qū)區(qū)，不斷追求求生活的品位位，逐漸成為為享受生活的的擁護者。因因此，項目應應將銷售目標標瞄準這部分分消費者。目標客戶群分析析：企業(yè)內部老職工工：該客戶群以平煤煤集團老職工工為主，他們們多為二、三三次置業(yè)人士士，由于生活活水平的提高高，不再滿足足于原有住宅宅的居住條件件，追求更舒舒適的生活和和居住空間，此此部分人較為為注重住宅的的性價比，更更容易為富有有特色和生活活便利的產品品產生購買沖沖動，他們是是本項目的主主要爭取對象象之一。二次置業(yè)者：該客戶群多為原原國有企業(yè)職職工，因為比比較年輕且有有一定的文化化知識，下崗崗二次就業(yè)或或創(chuàng)業(yè)，隨著著收入的增加加、生活水平平和居家生活活的實際需要要，使他們不不再滿足于自自建房或原有有低檔住宅的的居住條件，選選擇一套如意意的房子是他他們最大的夢夢想，尤其是是在原來工作作和生活過的的老地方，心心理感覺也比比較舒服，也也是本項目所所爭取的主力力購買者。外地來平的富足足人士隨著平頂山的迅迅速發(fā)展，特特別是平頂山山道路和經濟濟的振興，產產生了一大批批外地來平的的成功人士，他他們手頭上積積累了較為充充足的資金。出出于工作和發(fā)發(fā)展的需要，購購房入戶、改改善居住條件件是他們主要要需求；他們們將是本項目目主力戶型不不可忽視的購購買主力。該該人群雖然不不是本項目主主要爭取的對對象，但不亦亦忽視。本地衍生出來的的新家庭隨著收入水平的的提高，產生生的“新知富”一族，。成成家之后，更更趨向于營造造獨立的家庭庭空間，他們們已廣為接受受貸款消費的的形式，在父父母的資助或或自力更生情情況下，亦將將成為本項目目中兩房或三三房戶型的購購買者。附近上班族和單單身族隨著城市擴展的的速度加快，越越來越多的上上班族和單身身族首次置業(yè)業(yè)，他們關注注本區(qū)域的房房地產發(fā)展，擁擁有一套小而而美的自己小小天地一直是是他們追求的的夢想，本項項目數量不少少的小戶型應應該能夠引起起他們足夠的的重視，是本本項目的主要要目標群體之之一。若能在在產品功能、個個性特色、價價格優(yōu)勢、戶戶外宣傳等方方面下苦功，定定將會有不小小的收獲。第五部分投資分析析

篇一、項目主要要經濟技術指指標依據貴方提供的的《平煤福佑佑苑規(guī)劃及建建筑方案設計計說明》，結結合資料進一一步對項目的的相關參數進進行梳理明細細。項目主要參數明明細：序號指標名稱面積1建筑用地面積22368.6623㎡2凈用地面積16509.0008㎡3總建筑面積63762㎡4地上面積（住宅面積）55385㎡5地下面積（配套面積）8377㎡6總戶數478戶7容積率1、3、4號樓樓地塊3.23、2號樓地塊3.698建筑密度1、3、4號樓樓地塊17.0%、2號樓地塊19.4%%9停車位地上車位1155個、地下車車庫170個車位二、項目戶型型分析（此項面積部分分和實際有一一定誤差）樓號1號樓2號樓3號樓4號樓面積13580㎡17560㎡13580㎡13580㎡地上建筑面積（住宅面積）12901㎡16682㎡12901㎡12901㎡地下建筑面積（配套面積）679㎡878㎡679㎡679㎡1、3、4號樓樓建筑設計方方案一樣，均均為19層住宅戶型建筑面積（㎡）套內面積（㎡）戶型戶/層A1133.86111.16三房二廳二衛(wèi)一一陽臺1B188.3773.40二房二