運(yùn)營(yíng)移交方案

項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理方案運(yùn)營(yíng)管理概述本項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)工作，從項(xiàng)目建設(shè)中期，就開(kāi)始組建前期策劃工作組，主要組織編制運(yùn)營(yíng)管理的各類文件與運(yùn)營(yíng)方案，報(bào)梁山縣有關(guān)主管部門(mén)批準(zhǔn)或備案。在項(xiàng)目建設(shè)末期開(kāi)始進(jìn)行運(yùn)營(yíng)籌備階段，選聘管理人員、開(kāi)展員工培訓(xùn)、參加工程交工驗(yàn)收、聯(lián)系落實(shí)各主管部門(mén)或相關(guān)單位的對(duì)口管理、參與資產(chǎn)清點(diǎn)并模擬試運(yùn)營(yíng)，自項(xiàng)目正式運(yùn)營(yíng)起至特許運(yùn)營(yíng)經(jīng)營(yíng)期結(jié)束止，為運(yùn)營(yíng)管理的正式實(shí)施階段。組織機(jī)構(gòu)方案2.1小區(qū)物業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)在本小區(qū)的物業(yè)管理實(shí)施中，我們將運(yùn)用項(xiàng)目公司充實(shí)的資源，對(duì)小區(qū)內(nèi)實(shí)施一體化管理，項(xiàng)目公司擬設(shè)本安置房小區(qū)物業(yè)管理處作為項(xiàng)目公司的外派機(jī)構(gòu)，全面負(fù)責(zé)園區(qū)內(nèi)的日常管理運(yùn)作，處理園區(qū)內(nèi)外事務(wù)，在項(xiàng)目公司統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下對(duì)園區(qū)內(nèi)實(shí)施專業(yè)化物業(yè)管理。管理處人員配備崗崗位設(shè)置人員配備（人）崗位職責(zé)物業(yè)經(jīng)理2全面負(fù)責(zé)園區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作維修人員5負(fù)責(zé)園區(qū)內(nèi)的日常修理、小修及各項(xiàng)保養(yǎng)工作收費(fèi)人員2負(fù)責(zé)園區(qū)內(nèi)相關(guān)費(fèi)用的收取工作保潔員30負(fù)責(zé)園區(qū)內(nèi)垃圾的收集與清運(yùn)工作保安員保安員30負(fù)責(zé)園區(qū)內(nèi)安全保衛(wèi)、車輛疏導(dǎo)（停放）工作合計(jì)692.2、成員崗位要求及職責(zé)物業(yè)經(jīng)理全面負(fù)責(zé)管理處內(nèi)部管理、業(yè)務(wù)服務(wù)；保安服務(wù)、保潔服務(wù)、綠化服務(wù)、應(yīng)急服務(wù)、特約服務(wù)等工作；組織擬制、審核物業(yè)貫徹管理服務(wù)的工作計(jì)劃和作業(yè)文件；負(fù)責(zé)管理服務(wù)的質(zhì)量控制；負(fù)責(zé)管理服務(wù)的費(fèi)用控制；負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)與業(yè)主、物業(yè)行政主管部門(mén)、管理部門(mén)及專業(yè)專項(xiàng)物業(yè)管理公司之間的關(guān)系。負(fù)責(zé)業(yè)主的選擇、評(píng)價(jià)，審批管理服務(wù)公開(kāi)文件和管理處作業(yè)文件的發(fā)放；負(fù)責(zé)組織公益性活動(dòng)；（8)完成項(xiàng)目公司交辦的其它任務(wù)。門(mén)崗保安、對(duì)物業(yè)經(jīng)理負(fù)責(zé)，服務(wù)上級(jí)命令；、在指定位置，指定面向立崗，嚴(yán)禁脫崗；、驗(yàn)證《物品出門(mén)證》，施工人員的《臨時(shí)出入證》后方可放行；勸阻閑人進(jìn)入；發(fā)現(xiàn)責(zé)任區(qū)域公物損壞向上級(jí)報(bào)告；負(fù)責(zé)外來(lái)人員登記，備用鑰匙管理；協(xié)助管理員進(jìn)行緊急服務(wù)處理。巡崗保安對(duì)物業(yè)經(jīng)理負(fù)責(zé)，服從上級(jí)命令；巡邏中遇到需要服務(wù)應(yīng)及時(shí)提供服務(wù)；接到監(jiān)控中心對(duì)講機(jī)呼叫時(shí)，應(yīng)立即趕到現(xiàn)場(chǎng)；巡邏中發(fā)現(xiàn)可疑人員應(yīng)進(jìn)行詢問(wèn)、驗(yàn)證；檢查機(jī)動(dòng)車輛、非機(jī)動(dòng)車輛、停放情況。保潔員對(duì)管理員負(fù)責(zé)，認(rèn)真執(zhí)行各項(xiàng)管理制度；認(rèn)真做好承包區(qū)域的環(huán)境保潔；在物業(yè)經(jīng)理帶領(lǐng)下，認(rèn)真完成本職工作和其它交辦任務(wù)；維修工維修員工在接到指派修理后應(yīng)在15分鐘內(nèi)到達(dá)業(yè)主修理點(diǎn)進(jìn)行修理。進(jìn)行修理工作時(shí)，應(yīng)著裝整潔，對(duì)客人要有禮貌，修理動(dòng)作要輕。修理工對(duì)設(shè)備設(shè)施修理后，應(yīng)清除設(shè)備、設(shè)施上的油污、灰塵等，對(duì)散落在地上的垃圾要清除干凈，修理工具和備品備件要收好，不得有遺漏。（4）所有修理人員應(yīng)按所修理設(shè)備的操作規(guī)程進(jìn)行，不得違反各種設(shè)備的安全操作規(guī)程，確保安全生產(chǎn)。運(yùn)營(yíng)方案及運(yùn)營(yíng)維護(hù)保障方案園區(qū)管理管理處將在小區(qū)內(nèi)實(shí)行封閉式的管理。小區(qū)設(shè)有2個(gè)出入口，因小區(qū)內(nèi)地理位置影響，使之成為一個(gè)相對(duì)比較獨(dú)立的小區(qū)。在每個(gè)出入口位置設(shè)立保安崗?fù)?，增設(shè)擋車器（電動(dòng)移門(mén)），派保安人員駐守。小區(qū)內(nèi)業(yè)主固定車輛需要辦理車輛登記，領(lǐng)取《小區(qū)車輛出入證》。臨時(shí)進(jìn)出小區(qū)車輛需在保安崗?fù)ぷ龊玫怯?，方可進(jìn)小園區(qū)，如有貨物需出小區(qū)，應(yīng)提供相關(guān)業(yè)主貨物（發(fā)）放行單。在小區(qū)內(nèi)車輛實(shí)行單向行駛方案，劃分停車區(qū)域，臨時(shí)停車區(qū)域，裝卸貨物區(qū)域（見(jiàn)附圖），各業(yè)主的車實(shí)行有序停放。保安在區(qū)域內(nèi)實(shí)行動(dòng)態(tài)巡邏制度，在巡邏過(guò)程中，有序指揮車輛的停放、出入等，維持小區(qū)面貌，在巡邏中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，解決問(wèn)題。夜間實(shí)行半封閉的管理模式，從而有減少車輛的失竊現(xiàn)象。白天保安巡邏不低于6次，夜間小區(qū)內(nèi)保安巡邏次數(shù)不低于8次。同時(shí)，應(yīng)做好相關(guān)《車輛出入登記》、《保安巡邏記錄》、《保安交接班記錄》等相關(guān)臺(tái)帳。收費(fèi)管理收費(fèi)項(xiàng)目合理、合法、公開(kāi)。每項(xiàng)收費(fèi)都應(yīng)開(kāi)具正規(guī)的發(fā)票或收據(jù)，應(yīng)字跡清晰、數(shù)據(jù)準(zhǔn)確。（3）準(zhǔn)確、及時(shí)做好實(shí)收賬冊(cè)，統(tǒng)計(jì)應(yīng)收費(fèi)用、實(shí)收費(fèi)用以及欠收費(fèi)用，做好收費(fèi)報(bào)表。管理服務(wù)費(fèi)的收支賬目每半年公布一次，接受業(yè)戶的監(jiān)督和查詢。開(kāi)展特約服務(wù)收費(fèi)根據(jù)服務(wù)要求和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，本著收支平衡，略有盈余的精神與業(yè)戶協(xié)商定價(jià)。服務(wù)人員在服務(wù)過(guò)程中亂收費(fèi)、向業(yè)戶索要?jiǎng)趧?wù)費(fèi)或徇私舞弊，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)嚴(yán)肅處理。同時(shí)管理處書(shū)面向業(yè)戶道歉退還費(fèi)用并加賠同等金額。保安管理基本要求保安人員應(yīng)按公司規(guī)定統(tǒng)一著裝、佩帶胸牌、值崗前應(yīng)列隊(duì)整裝、儀表儀容整潔端莊；值崗時(shí)應(yīng)佩帶通訊、警械裝備、精神飽滿、微笑服務(wù)。不準(zhǔn)吸煙、閑聊、閱讀快報(bào)、做與保安服務(wù)無(wú)關(guān)的事。值崗時(shí)與業(yè)戶、訪客交談應(yīng)使用文明、規(guī)范用語(yǔ)，不得使用“命令”、“要求”類用語(yǔ)及禁忌語(yǔ)。業(yè)戶需要幫助時(shí)，應(yīng)主動(dòng)及時(shí)提供服務(wù)，對(duì)業(yè)戶及訪客的詢問(wèn)應(yīng)熱情接待。為保障業(yè)戶、訪客的人身、財(cái)產(chǎn)及廠房物業(yè)的安全，保安人員應(yīng)認(rèn)真值守，實(shí)施正常的小區(qū)公共部位的安全保衛(wèi)防范性工作，盡到管理人的義務(wù)。對(duì)突發(fā)事件應(yīng)按各類應(yīng)急預(yù)案迅速作出反應(yīng)，果斷作出適當(dāng)處置，即時(shí)報(bào)告上級(jí)，并做好記錄。保潔管理保潔人員應(yīng)統(tǒng)一著裝，佩帶胸牌、儀容儀表整潔端莊。為管理區(qū)域內(nèi)提供一個(gè)清潔、舒適的工作和生活環(huán)境。操作規(guī)范化、管理科學(xué)化。適時(shí)、及時(shí)、準(zhǔn)時(shí)進(jìn)行保潔服務(wù)。愛(ài)護(hù)物業(yè)各項(xiàng)設(shè)施及財(cái)物。及時(shí)處理垃圾、廢棄物分類按指定地點(diǎn)安放。節(jié)約用電、用水。遵守安全條例和操作程序。作業(yè)時(shí)使用的材料和清潔劑不應(yīng)對(duì)建筑物材質(zhì)造成損害，維護(hù)建筑物原貌。文明、有序作業(yè)，最大限度地減少對(duì)周圍環(huán)境和生活區(qū)、工作區(qū)的影響。在小區(qū)內(nèi)統(tǒng)一、合理設(shè)置垃圾桶（或建造垃圾收集房），實(shí)行垃圾袋裝化，統(tǒng)一清運(yùn)。小區(qū)實(shí)行8小時(shí)保潔制度。[道路]目視地面無(wú)垃圾雜物、污漬、積水、泥沙。每天巡回保潔人行路面無(wú)雜物、煙蒂、垃圾和痰跡。每天巡回保潔[綠化帶]花園內(nèi)無(wú)瓜果皮殼、枯葉、飲料盒、紙屑、碎石等雜物。每天巡回保潔（3）[垃圾處理]垃圾桶周圍墻壁面無(wú)污跡、粘附物。每天1次保潔垃圾桶表面無(wú)積灰、污跡，沖洗空桶內(nèi)壁無(wú)異味。每天1次保潔垃圾袋裝化，桶內(nèi)垃圾不滿溢，蓋好垃圾桶蓋。每天1次保潔在垃圾桶周圍5米內(nèi)進(jìn)行消毒、滅蟲(chóng)。不定期保潔（4）[照明設(shè)施]燈桿無(wú)臟污、粘附物。每周1次保潔（5）[保安崗?fù)室內(nèi)地面干凈無(wú)雜物。每天2次保潔墻面四周無(wú)污物跡，頂部無(wú)蜘蛛網(wǎng)。每月1次保潔崗?fù)ね饷鏌o(wú)積灰。每周1次保潔[排水溝]目視干凈無(wú)雜草、雜物。每周1次保潔排水暢通無(wú)堵塞、積水。每周1次保潔[外墻]外立面二米以下無(wú)污垢。每天1次保潔建筑物外立面按委托合同要求清洗。員工自查：每個(gè)員工根據(jù)有關(guān)工作的規(guī)程，對(duì)自己負(fù)責(zé)分管區(qū)域的保潔項(xiàng)目進(jìn)行自查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題、解決問(wèn)題，并做好記錄。物業(yè)經(jīng)理巡查：物業(yè)經(jīng)理應(yīng)把巡回檢查作為自己的主要工作，對(duì)管理區(qū)域所有保潔部位、項(xiàng)目進(jìn)行巡回檢查，每天不得少兩次，并做好紀(jì)錄。3.5、維修管理（1）屋面檢修，雨水管疏通每季度(2）雨污水管道清淤、疏通每年水箱、閥門(mén)清洗檢修保養(yǎng)每半年各類進(jìn)出水管的防凍、檢修工作每年化糞池清坑每年消防設(shè)施檢修每季度編制各種大（中）修計(jì)劃：屋面防水修理工程標(biāo)房外墻粉刷工程欄桿（圍墻）油漆工程單（雙）跨廠房屋面雨水溝、維修更換工程報(bào)修流程：（1）凡是業(yè)主發(fā)現(xiàn)設(shè)備、設(shè)施損壞、異?；蛴幸蓡?wèn)可立即報(bào)電話到管理處報(bào)修。管理處接到報(bào)修后應(yīng)填寫(xiě)報(bào)修登記，同時(shí)立即按報(bào)修內(nèi)容指派維修員工在規(guī)定時(shí)間（半小時(shí)）內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，進(jìn)行修理。業(yè)主在維修單上確認(rèn)簽名，維修結(jié)果上報(bào)管理處，物業(yè)經(jīng)理進(jìn)行業(yè)主回訪，并做好相關(guān)的臺(tái)帳記錄。3.6、綠化管理保潔：經(jīng)常/天，保潔率99%以上；澆水：夏秋季一遍，冬春季二天一遍，均勻適量，不傷花木；施肥：夏秋季一遍，均分無(wú)重?zé)o漏；除雜草：一遍/月，基本無(wú)雜草，純度99%以上；草坪修剪：二遍/月，高度適中；殺蟲(chóng)：一遍/季，發(fā)現(xiàn)蟲(chóng)害時(shí)連續(xù)多次至消滅為止，用藥正確、衛(wèi)生安全不污染環(huán)境，長(zhǎng)勢(shì)優(yōu)良；整形造型：春、夏、秋季各一遍，喬木剪下重枝、內(nèi)生枝，灌木造型。3.7、裝修管理新業(yè)主進(jìn)駐小區(qū)，如需要進(jìn)行裝修，則必須提出申請(qǐng)，經(jīng)物業(yè)審核，項(xiàng)目公司批準(zhǔn)后，簽訂裝修施工協(xié)議書(shū)，方可進(jìn)行施工。如占用綠化、道路、外墻開(kāi)門(mén)等，須經(jīng)過(guò)相關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)后，向物業(yè)提供相關(guān)批準(zhǔn)文件及復(fù)印件后，方可開(kāi)展施工。主要設(shè)備及設(shè)施維護(hù)方案電梯的檢查與維護(hù)項(xiàng)項(xiàng)目?jī)?nèi)容保養(yǎng)周期機(jī)房保養(yǎng)清潔機(jī)房地面衛(wèi)生半月清潔曳引機(jī)、限速器、控制柜內(nèi)的衛(wèi)生半月檢查并堅(jiān)固主電源、輔助電源、曳引機(jī)、控制柜中各接線端子半月檢查主電源及控制電源的熔斷器，確保接觸良好半月檢查曳引機(jī)減速，電動(dòng)機(jī)的油位，溫升，確保曳引機(jī)運(yùn)行正常半月檢查并調(diào)整電梯制動(dòng)器的制動(dòng)閘瓦與制動(dòng)輪盤(pán)的間隙，確保間隙不大于0.7mm，同時(shí)保證制動(dòng)器工作靈活可靠半月井道保養(yǎng)添加轎廂或?qū)χ赜捅械臐?rùn)滑油，使導(dǎo)軌潤(rùn)滑良好半月添加限速器和限速器張緊輪軸承潤(rùn)滑油，使限速器系統(tǒng)工作正常半月清潔轎頂，門(mén)頭，門(mén)地坎和地坑的衛(wèi)生半月檢查或調(diào)整各安全開(kāi)關(guān)，試驗(yàn)各安全開(kāi)關(guān)，確保功檢查或調(diào)整各安全開(kāi)關(guān)，試驗(yàn)各安全開(kāi)關(guān)，確保功能正常半月門(mén)機(jī)、層門(mén)、轎門(mén)及光幕的保養(yǎng)清潔開(kāi)門(mén)機(jī)系統(tǒng)半月緊固開(kāi)門(mén)機(jī)系統(tǒng)各機(jī)械連接部件半月檢查并調(diào)整門(mén)扇的垂直度，門(mén)中縫的間隙是否符合要求半月添加門(mén)機(jī)各機(jī)械傳動(dòng)部的潤(rùn)滑油半月檢查門(mén)機(jī)皮帶的松緊及磨損，并視其情況處理半月堅(jiān)固門(mén)電機(jī)，門(mén)電阻的各螺栓半月檢查開(kāi)關(guān)、減速器、門(mén)機(jī)限位開(kāi)關(guān)是否完好半月調(diào)整門(mén)刀的垂直度，同時(shí)保證門(mén)刀與廳門(mén)地坎間隙在5-8mm半月調(diào)整廳門(mén)系統(tǒng)，確保門(mén)扇與門(mén)扇的間隙mm1-6，門(mén)扇下端與地坎的間隙1-6mm，門(mén)鎖在電氣接觸前齒合量不小于7mm半月確保門(mén)電氣聯(lián)鎖裝置安全可靠半月廳門(mén)自動(dòng)關(guān)門(mén)裝置有效半月添除廳門(mén)門(mén)滑道上的潤(rùn)滑脂，使開(kāi)關(guān)門(mén)靈活可靠半月清潔光幕上的積塵，確保安全可靠，使用可靠半月保養(yǎng)轎內(nèi)、外呼梯按鈕、層顯，確保完好可靠半月機(jī)添加曳引輪軸承、導(dǎo)向輪軸承、轎頂?shù)览K輪軸承、對(duì)重道繩輪軸承的潤(rùn)滑油，確保軸承潤(rùn)滑良好季度房及井道的保養(yǎng)保養(yǎng)選層系統(tǒng)，使選層器的動(dòng)作準(zhǔn)確可靠季度保養(yǎng)并調(diào)整井道傳感器，確保平層準(zhǔn)確可靠季度清潔曳引繩油污，調(diào)整曳引繩的張力，使受力偏差在5%以內(nèi)季度檢查曳引繩組合是否完好，曳引繩有無(wú)斷絲、斷股現(xiàn)象季度檢查曳引繩的伸長(zhǎng)長(zhǎng)度是否超出越程要求，不符合的調(diào)整曳引繩長(zhǎng)短季度清潔導(dǎo)靴和靴襯，磨損嚴(yán)重的靴襯予以更換季度電梯運(yùn)行左右晃動(dòng)的，適當(dāng)調(diào)整導(dǎo)靴與導(dǎo)軌的間隙季度檢查對(duì)重鐵壓板有無(wú)松動(dòng)季度清潔安全鉗鉗口油污，檢查并調(diào)整安全鉗楔塊與導(dǎo)軌側(cè)面的間隙，使其符號(hào)要求，調(diào)試后，并用慢車手動(dòng)試驗(yàn)安全鉗及安全鉗開(kāi)關(guān)的可靠性季度保養(yǎng)緩沖器，確保彈性緩沖器無(wú)銹蝕，油壓緩沖器油位正常，緩沖器開(kāi)關(guān)有效季度檢查、調(diào)整并試驗(yàn)各安全開(kāi)關(guān)，確保安全開(kāi)關(guān)完好、有效季度檢查限位和極限距離符合要求：限位：mm50-80，極限120-150mm季度更換曳引機(jī)減速中的油（電梯專用油）每年清潔電磁抱閘鐵芯，并添加適當(dāng)適量的潤(rùn)滑劑每年檢查并堅(jiān)固電纜支架，電纜與井道或轎廂邊沿有無(wú)檢查并堅(jiān)固電纜支架，電纜與井道或轎廂邊沿有無(wú)碰撞每年對(duì)電梯測(cè)試一次接地電阻（阻值不小于4Ω）每年測(cè)試各部位絕緣電阻（動(dòng)力阻值不小于0.8MΩ，其它回路不小于0.25MΩ）有微機(jī)控制的，應(yīng)先拆出微機(jī)控制系統(tǒng)后才能測(cè)每年小區(qū)監(jiān)控設(shè)備的檢查與維護(hù)每季度進(jìn)行一次設(shè)備的除塵、清理，掃凈監(jiān)控設(shè)備顯露的塵土，對(duì)攝像機(jī)、防護(hù)罩等部件要卸下徹底吹風(fēng)除塵，之后用無(wú)水酒精棉將各個(gè)鏡頭擦干凈，調(diào)整清晰度，防止由于機(jī)器運(yùn)轉(zhuǎn)、靜電等因素將塵土吸入監(jiān)控設(shè)備機(jī)體內(nèi)，確保機(jī)器正常運(yùn)行。同時(shí)檢查監(jiān)控機(jī)房通風(fēng)、散熱、凈塵、供電等設(shè)施。根據(jù)安防監(jiān)控系統(tǒng)各部分設(shè)備的使用說(shuō)明，每?jī)蓚€(gè)季度檢測(cè)其各項(xiàng)技術(shù)參數(shù)及監(jiān)控系統(tǒng)傳輸線路質(zhì)量，處理故障隱患，協(xié)助監(jiān)控主管設(shè)定使用級(jí)別等各種數(shù)據(jù)，確保各部份設(shè)備各項(xiàng)功能良好，能夠正常運(yùn)行。對(duì)容易老化的安防監(jiān)控部件每個(gè)季度一次進(jìn)行全面檢查，一旦發(fā)現(xiàn)老化現(xiàn)象應(yīng)及時(shí)更換、維修，如視頻頭等。對(duì)長(zhǎng)時(shí)間工作的終端設(shè)備進(jìn)行定期維護(hù)，如監(jiān)控主機(jī)長(zhǎng)時(shí)間工作會(huì)產(chǎn)生較多的熱量，一旦其散熱風(fēng)扇發(fā)生故障，會(huì)影響散熱，造成監(jiān)控主機(jī)工作不正常或硬盤(pán)損壞。（5）對(duì)安防監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)備的運(yùn)行情況進(jìn)行監(jiān)控，分析運(yùn)行情況，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并排除故障（6）根據(jù)用戶的監(jiān)控系統(tǒng)經(jīng)常出現(xiàn)的故障或可能存在的隱患及時(shí)提出日常維護(hù)和日常使用建議。日?？己梭w系方案考核內(nèi)容：安全管理要求（10分）小區(qū)單元樓棟的安全、消防制度規(guī)范健全，有各類基礎(chǔ)檔案。工作人員熟悉工作流程，并嚴(yán)格按照工作流程進(jìn)行操作。熟悉工作環(huán)境，清楚工作中的安全事項(xiàng)。工作人員懂得并能使用各類安全、消防設(shè)施和各種滅火器材。專業(yè)技術(shù)人員應(yīng)有上崗證，憑證上崗。管理區(qū)域秩序井然，有處理和預(yù)防各類突發(fā)事件的工作預(yù)案。有突發(fā)事件按預(yù)案及時(shí)處理，并迅速上報(bào)學(xué)校有關(guān)部門(mén)。管理區(qū)域內(nèi)無(wú)火災(zāi)、無(wú)治安、刑事案件發(fā)生，全年保障安全無(wú)重大責(zé)任事故。日常管理要求（10分）（1）小區(qū)內(nèi)單元樓棟管理的規(guī)章制度健全，工作人員的崗位職責(zé)明確，管理工作臺(tái)帳完備，有詳盡的記錄。（2）工作人員服裝統(tǒng)一、整齊，佩戴統(tǒng)一標(biāo)識(shí)，工作紀(jì)律嚴(yán)明。對(duì)待業(yè)主態(tài)度謙和、服務(wù)熱情。工作人員配備齊全，掛牌持證上崗。有每天值班、巡查記錄。員工的考勤、考核紀(jì)錄完備，詳細(xì)。工作人員不缺勤、不脫崗。保安人員的相對(duì)穩(wěn)定，有人員更換情況的記錄并及時(shí)報(bào)小區(qū)安全管理處備案。有重要物品的出入登記。異常情況，應(yīng)進(jìn)行檢查處理，做好處理情況記錄，遇重大情況及時(shí)匯報(bào)李渡校安全管理處。衛(wèi)生保潔要求(15分)做好環(huán)境衛(wèi)生工作，保持單元樓棟內(nèi)的走廊、樓梯等公共部位清潔衛(wèi)生。樓宇內(nèi)垃圾做到日產(chǎn)日清。保持各單元樓道內(nèi)的欄桿、墻面、門(mén)、窗臺(tái)無(wú)污跡、無(wú)灰塵。樓內(nèi)的窗戶玻璃明凈光潔亮、無(wú)灰塵、污跡、斑點(diǎn)。公共衛(wèi)生間內(nèi)應(yīng)無(wú)異味、無(wú)積水、無(wú)污垢、無(wú)衛(wèi)生死角。定時(shí)保潔。小區(qū)樓宇定期滅殺蚊子、蒼蠅、老鼠等害蟲(chóng)，垃圾箱、衛(wèi)生間要經(jīng)常消毒，做到無(wú)滋生源。小區(qū)樓宇外立面保持整潔，無(wú)污跡、無(wú)亂懸掛、無(wú)亂張貼。綠化養(yǎng)護(hù)（10分）植物生長(zhǎng)良好，葉色、葉形正常，無(wú)明顯蟲(chóng)害痕跡。樹(shù)冠完整，樹(shù)干挺直（特殊栽植的除外），修剪得當(dāng)，無(wú)死樹(shù)、無(wú)缺株（特殊情況除外）。（3）花灌木開(kāi)花繁茂，無(wú)非正常落花落蕾現(xiàn)象。藤本植物長(zhǎng)藤分布合理，枝葉覆蓋均勻。地被植物生長(zhǎng)良好，分布均勻、整齊，色調(diào)協(xié)調(diào)一致。整形植物修剪平整，保持原造型效果，無(wú)缺損。綠地內(nèi)無(wú)高荒性、纏繞性、攀援性雜草，無(wú)積水，無(wú)垃圾雜物，無(wú)堆物堆料、侵占等現(xiàn)象。設(shè)施完好，無(wú)明顯人為損壞，對(duì)違法行為能及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理。按季節(jié)性殺蟲(chóng)、施肥。設(shè)施管理維護(hù)要求(10分)有嚴(yán)格的維修和管理制度，配備專業(yè)維修人員，維修人員須持證上崗，建立報(bào)修檔案。有房屋維修保養(yǎng)和安全檢查記錄。樓宇設(shè)施的零星維修、急修及時(shí)完成，確保設(shè)施完好率99％以上。重大維修必須及時(shí)向項(xiàng)目公司申請(qǐng)。對(duì)因人為損壞的設(shè)備和設(shè)施要及時(shí)發(fā)現(xiàn)、及時(shí)報(bào)告、及時(shí)查處。做好小區(qū)照明燈具和綠化用水管網(wǎng)設(shè)施的重點(diǎn)維護(hù)工作，處理業(yè)主正常的報(bào)修工作。小區(qū)樓宇內(nèi)的公共財(cái)物齊全、無(wú)人為損壞；公共部位的照明、安全指示燈和應(yīng)急燈具確保完好無(wú)損。特色服務(wù)(5分)（1）做好樓宇內(nèi)公共部位的美化工作，使大樓更有品位，富有文化氣息。（2）設(shè)立值班牌、值班電話。隨時(shí)接受投訴，以監(jiān)督服務(wù)工作，提高服務(wù)質(zhì)量。有方便業(yè)主的零星服務(wù)：如服務(wù)信息、天氣預(yù)報(bào)、備雨傘、便民箱等。主動(dòng)做好學(xué)院重大活動(dòng)的配合工作，完成業(yè)委會(huì)安排的其它工作。業(yè)主的滿意程度(40分)采用調(diào)查表的方式征求業(yè)主的意見(jiàn)，業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的滿意率應(yīng)在85%以上?？己顺绦蚓幹莆飿I(yè)管理工作考核表，由本小區(qū)物業(yè)考核小組負(fù)責(zé)考核。采用業(yè)主座談、電話、不定期檢查與隨機(jī)問(wèn)卷調(diào)查方式，調(diào)查業(yè)主對(duì)小區(qū)物業(yè)管理的滿意情況。滿意情況調(diào)查表反映業(yè)主對(duì)物業(yè)管理綜合滿意程度，具有一定的權(quán)重和參考價(jià)值。合格標(biāo)準(zhǔn)：綜合得分90分以上為優(yōu)秀；85至90分為良好；80至85分為合格；80分以下為不合格，考核不合格將按照合同約定中的條款進(jìn)行處理。意見(jiàn)反饋：小區(qū)物業(yè)考核小組將考核情況及時(shí)反饋至小區(qū)物業(yè)管理處和項(xiàng)目管理公司，項(xiàng)目公司會(huì)依據(jù)考核結(jié)果對(duì)物業(yè)公司進(jìn)行獎(jiǎng)罰。應(yīng)急預(yù)案6.1火災(zāi)應(yīng)急預(yù)案無(wú)論何時(shí)，一旦發(fā)現(xiàn)有火災(zāi)苗頭，如煙、油、味、色等異常狀態(tài)，每一位員工都必須立即向主任報(bào)告（注意當(dāng)現(xiàn)場(chǎng)異味為液化氣或天然氣等易燃?xì)怏w時(shí)，嚴(yán)禁在現(xiàn)場(chǎng)用手機(jī)、對(duì)講機(jī)、電話報(bào)警，應(yīng)該脫離現(xiàn)場(chǎng)到安全區(qū)域后再報(bào)警，以防電火花引爆易燃?xì)怏w），請(qǐng)其派人查明真相，并做好應(yīng)急準(zhǔn)備。目擊報(bào)警小區(qū)任何區(qū)域一旦著火，發(fā)現(xiàn)火情的人員應(yīng)保持鎮(zhèn)靜，切勿驚慌。如火勢(shì)初期較小，目擊者應(yīng)立即就近用滅火器將其撲滅，先滅火后報(bào)警。如火勢(shì)較大，自己難以撲滅，應(yīng)采取最快方式用對(duì)講機(jī)、電話或打碎附近的手動(dòng)報(bào)警器向消防監(jiān)控室報(bào)警。關(guān)閉火情現(xiàn)場(chǎng)附近之門(mén)窗以阻止火勢(shì)蔓延，并立即關(guān)閉附近的電閘及煤氣。引導(dǎo)火警現(xiàn)場(chǎng)附近的人員用濕毛巾捂住口鼻，迅速?gòu)陌踩ǖ莱冯x，同時(shí)告訴疏散人員不要使用電梯逃生，以防停電被困。切勿在火警現(xiàn)場(chǎng)附近高喊：“著火了”，以免造成不必要的混亂。在撲救人員未到達(dá)火警現(xiàn)場(chǎng)前，報(bào)警者應(yīng)采取相應(yīng)的措施，使用火警現(xiàn)場(chǎng)附近的消防設(shè)施進(jìn)行撲救。帶電物品著火時(shí)，應(yīng)立即設(shè)法切斷電源，在電源切斷以前，嚴(yán)禁用水撲救，以防引發(fā)觸電事故。報(bào)警要求（1）內(nèi)部報(bào)警應(yīng)講清或問(wèn)清：A.起火地點(diǎn)；B.起火部位；C.燃燒物品；D.燃燒范圍；E.報(bào)警人姓名；F.報(bào)警人電話。（2)向“119”報(bào)警應(yīng)講清：小區(qū)名稱；火場(chǎng)地址（包括路名、門(mén)牌號(hào)碼、附近標(biāo)志物）；火災(zāi)發(fā)生部位；燃燒物品；火勢(shì)狀況；接應(yīng)人員等候地點(diǎn)及接應(yīng)人；報(bào)警人姓名；報(bào)警人電話。成立臨時(shí)指揮部物業(yè)經(jīng)理或主任接到火警報(bào)告后，應(yīng)立即趕赴指定地點(diǎn)或火警現(xiàn)場(chǎng)，并通知相關(guān)人員到場(chǎng)，成立臨時(shí)滅火指揮部。臨時(shí)指揮部由物業(yè)經(jīng)理、物業(yè)部長(zhǎng)、物業(yè)主任及其他相關(guān)人員組成，由物業(yè)經(jīng)理任臨時(shí)總指揮。物業(yè)經(jīng)理尚未到場(chǎng)時(shí)，由物業(yè)部長(zhǎng)或物業(yè)主任指揮。臨時(shí)滅火指揮部職責(zé)：根據(jù)火勢(shì)情況及時(shí)制定相應(yīng)對(duì)策，向各部門(mén)下達(dá)救災(zāi)指令。根據(jù)火勢(shì)情況確定是否疏散人員。立即集合義務(wù)消防隊(duì)，指揮義務(wù)消防隊(duì)員參加滅火，并保證消防用水的供應(yīng)。在火勢(shì)難以控制時(shí)，應(yīng)及時(shí)下達(dá)向“119”報(bào)警的指令。根據(jù)火勢(shì)情況，成立疏散組、搶救組、警戒組，組織救人，搶救和保管重要物資及檔案，維持現(xiàn)場(chǎng)秩序。根據(jù)火勢(shì)情況決定是否啟用緊急廣播進(jìn)行報(bào)警。下令將消防電梯降至首層，派專人控制，專供滅火工作之用。同時(shí)停止起火區(qū)域的其它電梯和中央空調(diào)運(yùn)行。根據(jù)火勢(shì)情況決定是否采用部分或全部斷電、斷氣、打開(kāi)排煙裝置等措施。消防隊(duì)到達(dá)后，及時(shí)向消防隊(duì)領(lǐng)導(dǎo)準(zhǔn)確地提供火災(zāi)情況和水源情況，引導(dǎo)消防隊(duì)進(jìn)入火災(zāi)現(xiàn)場(chǎng)，協(xié)助消防隊(duì)滅火，并協(xié)助維持現(xiàn)場(chǎng)秩序，安頓疏散人員?；馂?zāi)撲滅后，組織各部門(mén)員工進(jìn)行善后工作。（4）人員疏散和救護(hù)小區(qū)內(nèi)發(fā)生火情時(shí)，各部門(mén)員工的任務(wù)是撲救火災(zāi)、疏散人員、搶救重要物資和維持秩序，危急關(guān)頭以疏散、救護(hù)人員為主。火災(zāi)發(fā)生后，每一位員工都要牢記自己的首要職責(zé)是保護(hù)業(yè)主、訪客及自己的生命安全。火災(zāi)發(fā)生后，由疏散組負(fù)責(zé)安排人員，為業(yè)主和訪客指明疏散方向，并在疏散路線上設(shè)立崗位進(jìn)行引導(dǎo)、護(hù)送業(yè)主和訪客向安全區(qū)域疏散。這時(shí)切記要提醒大家不要乘坐電梯，如果煙霧較大，要告知大家用濕毛巾捂住口鼻，盡量降低身體姿勢(shì)有序、快速離開(kāi)。人員的疏散以就近安全門(mén)、消防通道為主，也可根據(jù)火場(chǎng)實(shí)際情況，靈活機(jī)動(dòng)地引導(dǎo)人員疏散。認(rèn)真檢查起火區(qū)域及附近區(qū)域的各個(gè)單元，并關(guān)閉門(mén)窗和空調(diào)。發(fā)現(xiàn)有人員被困在起火區(qū)域，應(yīng)先營(yíng)救被困人員，確保每一位業(yè)主和訪客均能安全撤離火場(chǎng)。接待安置好疏散下來(lái)的人員，通過(guò)良好的服務(wù)穩(wěn)定人們的情緒，并及時(shí)清點(diǎn)人員，檢查是否還有人沒(méi)有撤出來(lái)。疏散順序?yàn)椋合绕鸹饐卧跋噜弳卧?，后起火層上?層和下面1層。疏散一般以向下疏散為原則（底層向外疏散），若向下通道已被煙火封住，則可考慮向樓頂撤離。在火場(chǎng)上救下的受傷業(yè)主、訪客以及撲救中受傷的員工，由搶救組護(hù)送至安全區(qū)，對(duì)傷員進(jìn)行處理，然后送醫(yī)院救治。（5）警戒保安接到火警通知后，應(yīng)迅速成立警戒組，布置好小區(qū)內(nèi)部及外圍警戒。清除小區(qū)外圍和內(nèi)部的路障，疏散一切無(wú)關(guān)車輛和人員，疏通車道，為消防隊(duì)滅火創(chuàng)造有利條件?？刂破鸹鸫髽堑讓映鋈肟?，嚴(yán)禁無(wú)關(guān)人員進(jìn)入大樓，指導(dǎo)疏散人員離開(kāi)，保護(hù)從火場(chǎng)上救出的貴重物資。保證消防電梯為消防人員專用，引導(dǎo)消防隊(duì)員進(jìn)入起火層，維持滅火行動(dòng)的秩序。加強(qiáng)對(duì)火災(zāi)區(qū)域的警戒，保護(hù)好火災(zāi)現(xiàn)場(chǎng)，配合公安消防部門(mén)和調(diào)查組對(duì)起火原因的勘察。保證非起火區(qū)域和全體業(yè)主、訪客的安全，防止犯罪分子趁火打劫。（6）善后工作火災(zāi)撲滅并經(jīng)公安消防部門(mén)勘察后，物業(yè)管理處應(yīng)迅速將小區(qū)內(nèi)的報(bào)警和滅火系統(tǒng)恢復(fù)至正常狀態(tài)。保安人員清理滅火器材，及時(shí)更換、補(bǔ)充滅火器材。物業(yè)管理處統(tǒng)計(jì)人員傷亡情況和小區(qū)財(cái)產(chǎn)損失情況，上報(bào)經(jīng)理。物業(yè)管理處組織員工對(duì)受災(zāi)業(yè)主/用戶進(jìn)行慰問(wèn)，并根據(jù)實(shí)際需要給予切實(shí)幫助。清潔綠化人員工對(duì)火災(zāi)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行清理，恢復(fù)整潔，對(duì)因逃生或救火損壞的花木進(jìn)行搶救或補(bǔ)種。滅火指揮部應(yīng)召開(kāi)會(huì)議，對(duì)火災(zāi)撲救行動(dòng)進(jìn)行回顧和總結(jié)。收集可疑情況，配合調(diào)查組對(duì)火災(zāi)事故進(jìn)行調(diào)查，物業(yè)主任寫(xiě)出專題報(bào)告，分清責(zé)任。如果小區(qū)財(cái)產(chǎn)辦有保險(xiǎn)，則由物業(yè)管理處聯(lián)系保險(xiǎn)公司進(jìn)行索賠。6.2、電梯困人應(yīng)急預(yù)案（1）任一員工接到業(yè)主報(bào)警或發(fā)現(xiàn)有乘客被困在電梯內(nèi)，應(yīng)立即通知值班電工，同時(shí)記錄接報(bào)和發(fā)現(xiàn)時(shí)間。值班電工接報(bào)后應(yīng)一方面通過(guò)監(jiān)控系統(tǒng)或?qū)χv機(jī)了解電梯困人發(fā)生地點(diǎn)、被困人數(shù)、人員情況、以及電梯所在樓層，另一方面通過(guò)對(duì)講機(jī)向物業(yè)經(jīng)理匯報(bào)，請(qǐng)求派人或聯(lián)系電梯專業(yè)人員前往解救。物業(yè)經(jīng)理接報(bào)后，立即親自到場(chǎng)或派員到場(chǎng)與被困乘客取得聯(lián)系，安慰乘客，要求乘客保持冷靜，耐心等待求援。尤其當(dāng)被困乘客驚恐不安或非常急躁，試圖采用撬門(mén)等非常措施逃生時(shí)，要耐心告誡乘客不要驚慌和急躁，不得盲目采取任何無(wú)謂的行動(dòng)，以免使故障擴(kuò)大，發(fā)生危險(xiǎn)。注意在這一過(guò)程中，現(xiàn)場(chǎng)始終不能離人，要不斷與被困人員對(duì)話，及時(shí)了解被困人員的情緒和健康狀況，同時(shí)及時(shí)將情況向公司經(jīng)理或值班領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。物業(yè)經(jīng)理或值班人員接報(bào)后，應(yīng)立即派人前往現(xiàn)場(chǎng)解救，立即電話通知電梯維修公司前來(lái)?yè)屝?。若自己無(wú)法解救，應(yīng)設(shè)法采取措施，確保被困乘客的安全，等待電梯維修公司工作人員前來(lái)解救。物業(yè)管理處和電梯維修公司都無(wú)能力解救或短期時(shí)間內(nèi)解救不了，應(yīng)視情況向公安部門(mén)或消防部門(mén)求助（應(yīng)說(shuō)明求助原因和情況）。向公安、消防部門(mén)求助前應(yīng)征得公司經(jīng)理或值班領(lǐng)導(dǎo)的同意。在解救過(guò)程中，若發(fā)現(xiàn)被困乘客中有人暈厥、神志昏迷（尤其老人或小孩），應(yīng)立即通知醫(yī)護(hù)人員到場(chǎng)，以便被困人員救出后即可進(jìn)行搶救。被困者救出后，物業(yè)經(jīng)理或主任應(yīng)當(dāng)立即向他們表示慰問(wèn)，并了解他們的身體狀況和需要，同時(shí)請(qǐng)他們提供姓名、地址、聯(lián)系電話及到本小區(qū)事由。如被困者不合作自行離去，應(yīng)記錄下來(lái)存檔備案。被困者救出后，物業(yè)管理處應(yīng)立即請(qǐng)電梯維修公司查明故障原因，修復(fù)后方可恢復(fù)正常運(yùn)行。物業(yè)主任應(yīng)詳細(xì)記錄事件經(jīng)過(guò)情況，包括接報(bào)時(shí)間、保安和維修人員到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)時(shí)間、電梯維修公司通知和到達(dá)時(shí)間、被困人員的解救時(shí)間、被困人員的基本情況、電梯恢復(fù)正常運(yùn)行時(shí)間。若有公安、消防、醫(yī)護(hù)人員到場(chǎng)，還應(yīng)分別記錄到場(chǎng)和離開(kāi)時(shí)間、車輛號(hào)碼；被困人員有傷者的，應(yīng)記錄傷者情況和被送往的醫(yī)院。突發(fā)停電應(yīng)急預(yù)案在接到停電通知的情況下，物業(yè)管理處事先將停電線路、區(qū)域、時(shí)間、電梯使用以及安全防范要求等情況通知每個(gè)住戶和商戶，并在主要出入口發(fā)布停電通告；同時(shí)，做好停電前的應(yīng)變工作。在沒(méi)有接到任何通知、突然發(fā)生停電的情況下，應(yīng)立即確認(rèn)是內(nèi)部故障停電還是外部停電。若系內(nèi)部故障停電，應(yīng)立即派人查找原因采取措施，防止故障擴(kuò)大；若系外部停電，一方面要防止突然來(lái)電引發(fā)事故，一方面致電電力部門(mén)查詢停電情況，了解何時(shí)恢復(fù)供電。檢查各樓電梯運(yùn)行情況，發(fā)現(xiàn)電梯關(guān)人立即按照電梯困人應(yīng)急預(yù)案施救。物業(yè)管理處立即將停電情況通知小區(qū)內(nèi)住戶和商戶，并在主要出入口發(fā)布停電通告，必要時(shí)啟用緊急廣播系統(tǒng)通知住戶，要求住戶保持冷靜，做好防范。若突發(fā)停電時(shí)，正值晚上商場(chǎng)營(yíng)業(yè)，保安人員應(yīng)協(xié)助商場(chǎng)維持好秩序，指導(dǎo)商戶啟用應(yīng)急照明燈、蠟燭等備用照明，疏散顧客，并要注意防火，防止發(fā)生火災(zāi)。安排員工到小區(qū)各主要出入口、電梯廳維持秩序，保安加強(qiáng)保安措施，嚴(yán)防有人制造混亂，渾水摸魚(yú)，必要時(shí)關(guān)閉大門(mén)。派人值守辦公室、值班室，耐心接待住戶和商戶詢問(wèn)，做好解釋和疏導(dǎo)工作，防止與住戶、商戶發(fā)生沖突。詳細(xì)記錄停電事故始末時(shí)間、發(fā)生原因、應(yīng)對(duì)措施以及造成的損失。突發(fā)停電的預(yù)防措施：經(jīng)常檢查應(yīng)急照明和緊急廣播系統(tǒng)，確保正常。提醒住戶、商戶備置一些應(yīng)急照明燈或蠟燭，以防停電。物業(yè)管理處除配置巡邏、檢修用的電筒外，還應(yīng)配置手提式應(yīng)急照明燈，并時(shí)時(shí)充電保養(yǎng)，保持完好。液化氣或天然氣泄漏應(yīng)急預(yù)案接到業(yè)主報(bào)警或發(fā)現(xiàn)液化氣或天然氣泄漏后，保安人員馬上趕到現(xiàn)場(chǎng)查看情況，必要時(shí)疏散人員，并禁用電氣設(shè)備（包括手機(jī)、電話和對(duì)講機(jī)）。物業(yè)經(jīng)理或主任接報(bào)后，一方面立即派員前往現(xiàn)場(chǎng)支援，另一方面視情況通知消防隊(duì)。若液化氣或天然氣泄漏發(fā)生在室外，應(yīng)馬上疏散周圍人員，建立警戒線，防止圍觀，并嚴(yán)禁煙火和使用電氣設(shè)備。若液化氣或天然氣泄漏發(fā)生在室內(nèi)，要保持冷靜，謹(jǐn)慎行事，切記現(xiàn)場(chǎng)不可按門(mén)鈴、啟閉照明燈、開(kāi)換氣扇、打報(bào)警電話、使用對(duì)講機(jī)以及關(guān)閉電閘，也不要脫換衣服，以防靜電火花引爆泄漏的氣體。施救人員進(jìn)入室內(nèi)前，應(yīng)采取一定的防范措施，戴上防毒面具；沒(méi)有防毒面具，則用濕毛巾捂住口鼻、盡可能屏住呼吸；進(jìn)入室內(nèi)后，應(yīng)立即切斷液化氣或天然氣總閥，打開(kāi)門(mén)窗，加快氣體擴(kuò)散，并疏散現(xiàn)場(chǎng)范圍內(nèi)的非相關(guān)人員，協(xié)助救援、搶修的消防人員和維修人員維持現(xiàn)場(chǎng)秩序。發(fā)現(xiàn)有中毒、受傷者，應(yīng)立即小心、妥善地將受傷人員抬離現(xiàn)場(chǎng)，送往安全地區(qū)，必要時(shí)施行人工呼吸，并通知醫(yī)療部門(mén)前來(lái)救護(hù)或?qū)⑹軅藛T送往醫(yī)院搶救。物業(yè)管理處應(yīng)詳細(xì)記錄液化氣或天然氣泄漏的時(shí)間、地點(diǎn)、故障情況和修復(fù)過(guò)程。若有人員傷亡，應(yīng)詳細(xì)記錄傷亡人員的姓名、性別、年齡、時(shí)間和搶救醫(yī)院。保安人員在平時(shí)巡邏時(shí)應(yīng)提高警惕，遇有異常氣味時(shí)，應(yīng)小心處理，同時(shí)應(yīng)掌握液化器總閘的位置和關(guān)閉方法。盜竊和破壞事件應(yīng)急預(yù)案任一員工發(fā)現(xiàn)小區(qū)內(nèi)有盜竊和破壞事件或接到報(bào)警后，應(yīng)立即查清樓號(hào)、單元號(hào)、樓層，通知主任前往現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)。保安巡邏時(shí)發(fā)現(xiàn)有人在小區(qū)內(nèi)實(shí)施盜竊或破壞行為，應(yīng)馬上用對(duì)講機(jī)向主任及門(mén)崗報(bào)告，同時(shí)保持冷靜，如能處理的可及時(shí)處理，否則記住犯罪嫌疑人的面貌、體形、服飾和特征，防止犯罪嫌疑人逃逸，并注意自身安全。主任及門(mén)崗接到報(bào)告后，視情況盡快派適當(dāng)數(shù)量的保安趕赴現(xiàn)場(chǎng)，盡可能制止一切盜竊和破壞行為，在力所能及的情況下堵截捉拿犯罪嫌疑人，同時(shí)向警方報(bào)警。保安人員在事件中捕獲犯罪嫌疑人，應(yīng)詢問(wèn)記錄后移交警方處理，并根據(jù)警方要求提供情況和證據(jù)，嚴(yán)禁施刑拷打、審訊和扣押，并應(yīng)勸阻業(yè)主和圍觀人員打罵犯罪嫌疑人。若犯罪嫌疑人在警方到來(lái)以前已逃離現(xiàn)場(chǎng)，保安人員應(yīng)注意保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，阻止任何人員進(jìn)入或接近現(xiàn)場(chǎng)，并不得觸動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)任何物品和門(mén)窗，等候警方前來(lái)處理。如在作案現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)有人受傷，應(yīng)在保護(hù)好現(xiàn)場(chǎng)的基礎(chǔ)上，通知醫(yī)護(hù)人員前來(lái)救護(hù)。在抓捕犯罪嫌疑人的過(guò)程中，若有需要可臨時(shí)關(guān)閉所有出入口，勸阻業(yè)主及訪客暫停出入，配合防止犯罪嫌疑人乘機(jī)逃逸。警方人員到達(dá)后，保安員應(yīng)清楚記下警官官銜、編號(hào)及報(bào)案編號(hào)，并積極提供線索，配合警方人員辦案。在事件中涉及財(cái)產(chǎn)損失和人員傷害，應(yīng)攝下照片或錄像，留下當(dāng)事人員和目擊者，供警方詳細(xì)調(diào)查以明確責(zé)任和落實(shí)賠償。意外傷亡應(yīng)急預(yù)案（1）小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)人員意外傷亡事件，保安人員應(yīng)立即趕赴現(xiàn)場(chǎng)，查明情況，向經(jīng)理匯報(bào)。若傷者尚未死亡，應(yīng)在保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)的同時(shí)立即組織搶救，并通知醫(yī)療救護(hù)中心。對(duì)骨折傷員一定要注意盡量不要搬動(dòng)，防止使傷情加重。若傷亡事故系由觸電引起，保安人員應(yīng)就近切斷電源或用絕緣物，如干燥的木桿、竹竿或塑料、橡膠將電源撥離觸電者，再施進(jìn)行搶救。嚴(yán)禁在沒(méi)有切斷電源的情況下，用手直接去拉觸電者或用金屬桿去撥離電源，以防自身觸電。若傷亡事故系由設(shè)備故障或設(shè)施損壞引起，物業(yè)經(jīng)理與物業(yè)主任到場(chǎng)，共同制訂搶救方案。若傷亡事故系由溺水引起，保安人員或其他員工應(yīng)立即搶救，若落水者喝水較多，應(yīng)讓傷者頭朝下倒立，按壓腹部，使其吐出喝入之水，必要時(shí)施行人工呼吸。若傷亡事故系由高層墜落、物品砸傷引起，在搶救傷員的同時(shí)，應(yīng)保護(hù)好現(xiàn)場(chǎng)，攝下照片或錄像，留下目擊者，同時(shí)向警方報(bào)警。若傷亡事故系由交通肇事引起，應(yīng)在保護(hù)好現(xiàn)場(chǎng)、搶救傷員的同時(shí)，記錄肇事車輛牌號(hào)，留下駕駛員和目擊者，如有監(jiān)控錄像，保存相關(guān)錄像，報(bào)請(qǐng)警方處理。若交通事故引起小區(qū)內(nèi)交通堵塞，應(yīng)開(kāi)辟旁行通道，積極疏導(dǎo)交通，并設(shè)立警戒線，防止破壞現(xiàn)場(chǎng)。傷者被送往醫(yī)院搶救時(shí)，應(yīng)記錄下救護(hù)車號(hào)碼、送往醫(yī)院以及傷者情況。詳細(xì)記錄意外傷亡經(jīng)過(guò)。對(duì)由于設(shè)備故障或設(shè)施損壞引起的傷亡事故，以及由于管理公司原因引起的觸電事故，物業(yè)主任在事發(fā)4小時(shí)內(nèi)寫(xiě)出書(shū)面報(bào)告給公司經(jīng)理，以便公司經(jīng)理視情況向有關(guān)方面匯報(bào)并查找原因，落實(shí)責(zé)任。水浸應(yīng)急預(yù)案員工接到報(bào)警或發(fā)現(xiàn)小區(qū)范圍內(nèi)出現(xiàn)水浸事故，應(yīng)立即將進(jìn)水地點(diǎn)、樓層、水源、水勢(shì)情況報(bào)告小區(qū)主任，并在支援人員到達(dá)以前盡量控制現(xiàn)場(chǎng)水勢(shì)，防止水浸范圍擴(kuò)大。相關(guān)人員接報(bào)后，立即派員就近采用防水設(shè)施保護(hù)好受浸樓層各電梯槽口，并將電梯升上最高層，切斷電源，以免電梯受損；若電梯轎廂控制面板已經(jīng)進(jìn)水，則應(yīng)立即切斷電源，切忌升降電梯，以防故障擴(kuò)大。立即查明水浸原因，采取措施（包括關(guān)閉水泵、關(guān)閉水閥、封堵水管、堵塞漏洞、疏通排水管道、打開(kāi)末端放水等），切斷水源，并關(guān)閉受浸區(qū)域之電閘，防止人員觸電。若水源來(lái)自供水總管物業(yè)無(wú)力解決時(shí)，應(yīng)立即通知自來(lái)水公司前來(lái)?yè)屝?。在水漫延的通道上擺設(shè)攔水沙包或采取其它一切有效措施，防止水漫延到電梯、設(shè)備房、配電室、業(yè)主室內(nèi)或其它樓層。組織力量采用各種手段，包括采用掃帚、吸水機(jī)吸水，排凈積水，清理現(xiàn)場(chǎng)，盡快恢復(fù)整潔。水源中斷后，物業(yè)管理處應(yīng)立即派人盡快修復(fù)受損設(shè)施，設(shè)法維持小區(qū)內(nèi)秩序，并耐心做好住戶的安慰解釋工作，盡力解決水浸給住戶帶來(lái)的實(shí)際困難，并注意維護(hù)物業(yè)公司的形象。如在水浸事故后，有任何公共設(shè)施的正常使用受到影響或由此引發(fā)停電停水，應(yīng)知會(huì)相關(guān)業(yè)主或在小區(qū)各主要出入口設(shè)置告示，知會(huì)全體業(yè)主；如有任何區(qū)域存在危險(xiǎn)性，應(yīng)在該范圍內(nèi)設(shè)置警告標(biāo)志。召開(kāi)會(huì)議，分析事故發(fā)生原因，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，并采取措施，防止出現(xiàn)類似事故。詳細(xì)記錄水浸事故發(fā)生經(jīng)過(guò)和采取的措施，以及受損情況。一些常見(jiàn)水浸事故的預(yù)防措施：保安巡邏和設(shè)備巡檢時(shí)，應(yīng)留意排水渠道是否有淤泥、雜物或塑膠袋，有否堵塞，并隨時(shí)加以清理疏通；清潔工定時(shí)清掃天臺(tái)、排水溝，防止雨后垃圾沖入排水口造成堵塞。加強(qiáng)對(duì)消防噴淋系統(tǒng)的巡視，防止碰撞、移動(dòng)噴淋頭或消火栓引起水浸。災(zāi)害性天氣（臺(tái)風(fēng)、暴雨、大雪）來(lái)臨前，物業(yè)管理處人員應(yīng)對(duì)小區(qū)內(nèi)門(mén)窗、天臺(tái)、排水溝渠、集水井、排水泵等進(jìn)行一次全面檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)修復(fù)。管道工在操作安裝、維修時(shí)應(yīng)嚴(yán)格按照操作規(guī)程操作，防止因操作不當(dāng)引發(fā)水浸事故。對(duì)業(yè)主/用戶裝修要加強(qiáng)管理，防止由于業(yè)主/用戶在進(jìn)行管道安裝、尤其是消防噴淋系統(tǒng)試壓時(shí)施工不當(dāng)引起水浸事故。平時(shí)應(yīng)備足沙包作為應(yīng)急用。

項(xiàng)目移交方案1、移交范圍在移交日期，梁山縣住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局已付清所有政府購(gòu)買服務(wù)費(fèi)用后，我方應(yīng)向接收人無(wú)償移交：我方應(yīng)無(wú)償移交本項(xiàng)目正常使用的全部資產(chǎn)，項(xiàng)目設(shè)施或項(xiàng)目資產(chǎn)的所有權(quán)利和利益。本項(xiàng)目3個(gè)月運(yùn)營(yíng)期間內(nèi)正常需要的材料。梁山縣住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局可以合理要求的且此前我方未曾按照本合同規(guī)定交付的運(yùn)營(yíng)（物業(yè)管理）手冊(cè)、運(yùn)營(yíng)（維修、修理）記錄、移交記錄和梁山縣住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局要求的其他資料提交給梁山縣住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局，以使其能夠直接或通過(guò)其指定的執(zhí)行機(jī)構(gòu)繼續(xù)本項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)（物業(yè)管理）。向接收人移交項(xiàng)目設(shè)施或項(xiàng)目資產(chǎn)時(shí)，應(yīng)解除和清償完畢我方設(shè)置的所有債務(wù)、抵押、質(zhì)押、留置、擔(dān)保物權(quán)，以及源自本項(xiàng)目的建設(shè)、運(yùn)營(yíng)（物業(yè)管理）的由我方引起的環(huán)境污染及其他性質(zhì)的請(qǐng)求權(quán)；同時(shí)移交清單滿足行業(yè)規(guī)范和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)要求。最后恢復(fù)性維修和移交驗(yàn)收2.1最后恢復(fù)性維修在移交日期之前不早于12個(gè)月，我方應(yīng)對(duì)本項(xiàng)目設(shè)施進(jìn)行一次最后恢復(fù)性維修，確保本項(xiàng)目設(shè)備的整體完好率達(dá)到100%，但此維修應(yīng)不遲于移交日期6個(gè)月之前完成。維修的具體時(shí)間和內(nèi)容應(yīng)于移交日期前15個(gè)月時(shí)由移交委員會(huì)核準(zhǔn)。最后恢復(fù)性維修應(yīng)包括：消除實(shí)際存在的缺陷；檢修、探傷、檢測(cè)等；梁山縣住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局合理要求的其他檢修項(xiàng)目；我方有義務(wù)將梁山縣住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局合理提出的檢修項(xiàng)目列入其最后恢復(fù)性維修計(jì)劃；如果我方不能根據(jù)第2.1款進(jìn)行最后恢復(fù)性維修，梁山縣住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局可以自行或委托第三方進(jìn)行維修，由我方承擔(dān)費(fèi)用和風(fēng)險(xiǎn)。梁山縣住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局應(yīng)有權(quán)提取我方履約保函，以補(bǔ)償最后恢復(fù)性維修的費(fèi)用，不足部分另由我方支付。在此情況下，應(yīng)向我方提供所發(fā)生的支出的詳細(xì)記錄。2.2移交驗(yàn)收在最后恢復(fù)性維修后并在移交日期之前，梁山縣住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局應(yīng)在接收人和我方代表在場(chǎng)時(shí)對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行移交驗(yàn)收。如發(fā)現(xiàn)存在缺陷的，則我方應(yīng)及時(shí)修復(fù)，如果我方不能自前次驗(yàn)收日起30日或雙方同意的更長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)修正任何上述缺陷，則梁山縣住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局可以自行修正，由我方承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)和費(fèi)用。梁山縣住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局應(yīng)有權(quán)從我方履約保函中支取費(fèi)用以補(bǔ)償修正上述缺陷的支出，但是需將發(fā)生的支出詳細(xì)記錄提交給我方。3、移交程序移交委員會(huì)應(yīng)在移交日期12個(gè)月前會(huì)談并商定移交項(xiàng)目資產(chǎn)清單(包括備品備件的詳細(xì)清單)和移交程序。我方應(yīng)提供移交必要的文件、記錄、報(bào)告等數(shù)據(jù)，作為移交時(shí)雙方的參考。除本合同另有規(guī)定外，雙方在完成項(xiàng)目資產(chǎn)移交程序前，均應(yīng)繼續(xù)履行其本合同項(xiàng)下的義務(wù)。保證期4.1移交日期本項(xiàng)目的狀況在移交日期，我方應(yīng)保證本項(xiàng)目：工程及設(shè)備整體完好率達(dá)到100%；符合本合同所規(guī)定的安全和環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)；符合本合同中所規(guī)定的移交標(biāo)準(zhǔn)。缺陷責(zé)任期建設(shè)期結(jié)束之日起根據(jù)國(guó)家相關(guān)規(guī)定設(shè)置缺陷責(zé)任期。在缺陷責(zé)任期內(nèi)，因我方原因造成的工程質(zhì)量問(wèn)題，我方負(fù)責(zé)及時(shí)維修，綠化養(yǎng)護(hù)，發(fā)生的費(fèi)用由我方承擔(dān)，不計(jì)入運(yùn)營(yíng)績(jī)效服務(wù)費(fèi)中。梁山縣住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局發(fā)現(xiàn)任何上述缺陷或損壞及/或環(huán)境污染責(zé)任后應(yīng)及時(shí)通知我方。在任何情況下，上述通知最遲應(yīng)在3個(gè)月的保證期結(jié)束前送達(dá)。收到該通知后，我方應(yīng)盡快自費(fèi)修正缺陷。如果我方在收到梁山縣住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局通知后30日內(nèi)不能或拒絕修正缺陷，梁山縣住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局有權(quán)自己或請(qǐng)第三方修正上述缺陷。在這種情況下，我方應(yīng)支付合理且必要的修理費(fèi)用，而且梁山縣住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局有權(quán)提取我方履約保函中相應(yīng)金額以補(bǔ)償此項(xiàng)費(fèi)用。除非因我方嚴(yán)重不當(dāng)行為，根據(jù)第4.2款我方對(duì)梁山縣住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局的責(zé)任應(yīng)限于我方履約保函項(xiàng)下的金額。未能修復(fù)缺陷或損害的賠償如果為符合本合同規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)所需進(jìn)行的對(duì)本項(xiàng)目設(shè)施缺陷或損害及/或環(huán)境污染責(zé)任的修復(fù)無(wú)法實(shí)施或不合理地增加負(fù)擔(dān)或過(guò)于昂貴，則梁山縣住房和城