日本房產(chǎn)發(fā)展史

首先我簡(jiǎn)單介紹一下日本至今為止的經(jīng)濟(jì)發(fā)展軌跡，以及三井不動(dòng)產(chǎn)的發(fā)展歷程。首先我們來看一下上世紀(jì)50年代到70年代的情況，日本從20世紀(jì)50年代中期開始實(shí)現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，當(dāng)時(shí)日本以經(jīng)濟(jì)現(xiàn)代化為目標(biāo)。當(dāng)時(shí)的日本與現(xiàn)在的中國(guó)是一樣的，每年實(shí)現(xiàn)了兩位數(shù)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，我們公司自1941年創(chuàng)立以來，以管理和租賃位于東京幾處房產(chǎn)為主業(yè)，我們之后開始天還造地工程，這是位于東京東部的千葉縣。日本當(dāng)時(shí)嚴(yán)重缺少用于海外貿(mào)易的臨港工業(yè)用地，我們想日本經(jīng)濟(jì)發(fā)展離不開優(yōu)質(zhì)的用地，我們向這全新的領(lǐng)域發(fā)起了挑戰(zhàn)。當(dāng)時(shí)日本也缺少一些寬廣舒適的寫字樓，為了解決這一問題我們公司建造了日本最早的摩天大樓，也就是36層的霞光大廈。日本多發(fā)地震，所以當(dāng)時(shí)人們一致認(rèn)為在日本建造摩天大廈是天方夜譚，是不能實(shí)現(xiàn)的，我們打破了日本這種陳舊的觀念，說服了政府，于1968年建成。霞關(guān)大廈隨后成為先驅(qū)項(xiàng)目，至今已經(jīng)過去40年，仍舊是日本最高租金的寫字樓之一。接下來我們看一下70年代，進(jìn)入70年代，日本進(jìn)入了經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)階段，人口不斷涌入城市，城市化比例達(dá)到了50%，由于生活水平提高，人們對(duì)高質(zhì)量住宅的需求也逐漸加大，提高高質(zhì)住宅的供給成為當(dāng)時(shí)的一大課題，當(dāng)時(shí)在日本舒適度非常低的兔小屋，也就是我們所說的萵苣，也受到了國(guó)內(nèi)外的批評(píng)。此前的住宅是以政府供應(yīng)為主，目的主要在于人們對(duì)于舒適上的要求，為了迎合人們對(duì)高水平住宅的需求，我們公司開始多元化發(fā)展，進(jìn)軍住宅產(chǎn)業(yè)。我們?cè)诮纪獯笠?guī)模開發(fā)的綠地充沛的新城，以及高層公寓，我們力求向人們提供更多的高品質(zhì)住宅。我們公司在商品房開發(fā)方面已經(jīng)有近40年的經(jīng)驗(yàn)，被供認(rèn)是高品質(zhì)供應(yīng)商，也享有業(yè)界第一的美譽(yù)。同時(shí)為了滿足二手房買賣需求，我們也成立了專門從事中介活動(dòng)的三井不動(dòng)產(chǎn)銷售公司。同時(shí)為了更專業(yè)有效的滿足獨(dú)棟房的需求，我們也成立了專業(yè)的獨(dú)棟房公司，三井獨(dú)棟房公司。接下來我們看一下80年代，進(jìn)入80年代以后，制造業(yè)傾向于擴(kuò)大出口，這促進(jìn)了日本的貿(mào)易順差，但是同時(shí)引發(fā)了日本與歐美各國(guó)間的貿(mào)易摩擦。這一時(shí)期我們公司在其他公司之前，將街區(qū)規(guī)劃這一概念引入了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，我們開始從事集高層建筑，商業(yè)設(shè)施綠地和公園于一體的綜合性開發(fā)。具有代表性的個(gè)案是圖片右上方的項(xiàng)目，這個(gè)項(xiàng)目距離東京兩公里的市中心地塊，土地面積是14公頃，在這里我們建造了可以容納4000戶的住宅和寫字樓，為當(dāng)?shù)氐纳鐓^(qū)提供了廣闊的綠地和親水空間。同時(shí)我們又預(yù)見到汽車普及的時(shí)代即將到來，我們?cè)诮纪饨ㄔ炝舜笮唾徫镏行模@個(gè)至今已經(jīng)有30年的歷史，在這30年我們也積累了豐富經(jīng)驗(yàn)，使之我們保持業(yè)界領(lǐng)先的地位。另外我們還接手建立了東京迪斯尼樂園，人們當(dāng)時(shí)認(rèn)為這個(gè)項(xiàng)目很難成功，但是現(xiàn)在受到亞洲許多國(guó)家人們的喜愛。先于其他公司我們率先建設(shè)了日本首個(gè)歐美型設(shè)施，為已經(jīng)開始感受到富裕的人們提供新的事物，創(chuàng)造了新的價(jià)值。到現(xiàn)在我介紹了上世紀(jì)80年代為止的情況，日本經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)行業(yè)還有我們公司的發(fā)展都是十分順利的，我們接下來看一下90年代，這時(shí)候發(fā)生了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的破滅，這種情況下我們公司如何應(yīng)對(duì)的呢？80年代后由于金融政策的放緩，社會(huì)上產(chǎn)生了大量的流動(dòng)資金，資金大量融入股市和房地產(chǎn)行業(yè)，也就是產(chǎn)生了所謂的泡沫。為了解決這一問題政府自1990年轉(zhuǎn)變政策，抽緊銀根，限制房地產(chǎn)融資，提高房地產(chǎn)稅，這導(dǎo)致了日本的股市和房地產(chǎn)市場(chǎng)的崩盤。從圖表中可以看到股價(jià)和低價(jià)進(jìn)入90年代以后下跌，這就是日本泡沫經(jīng)濟(jì)破滅，這種下跌的趨勢(shì)一直持續(xù)到2005年。在日本人們一直認(rèn)為地價(jià)絕對(duì)會(huì)上漲的，這種土地神話破滅之后，這種以土地為擔(dān)保的公司和銀行受害首當(dāng)其沖。我們公司的業(yè)績(jī)?cè)?990年以后逐漸低迷，甚至出現(xiàn)了赤字的情況，面臨創(chuàng)業(yè)以來的最嚴(yán)峻的危機(jī)，很多房地產(chǎn)公司相繼倒閉，我們也不必不進(jìn)行重組，我們?cè)俅握J(rèn)識(shí)到持有房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。身處重組風(fēng)暴之中，我們也開始面向未來做了一系列的準(zhǔn)備。首先日本有巨額的個(gè)人資產(chǎn)，在股市低迷，低利率的情況下，個(gè)人資產(chǎn)要找到合理的投資渠道，我們勢(shì)必把這些資金引入不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)，這是我們面臨的一大課題。其次，從前只要持有土地就有收益，今后土地的價(jià)值我們認(rèn)為是從如何利用來決定的，土地如何利用呢？我們集團(tuán)的170家企業(yè)經(jīng)過多年努力，在房地產(chǎn)開發(fā)、租賃和運(yùn)營(yíng)管理方面積累了一些經(jīng)驗(yàn)，這些經(jīng)驗(yàn)對(duì)我們有很大的幫助。根據(jù)以上兩點(diǎn)想法，我們建立起了新的經(jīng)營(yíng)模式，通過不動(dòng)產(chǎn)證券化，將這和資金直接掛鉤，我們把此計(jì)劃稱之為不動(dòng)產(chǎn)和金融向融合的計(jì)劃，從下一頁開始具體介紹這些內(nèi)容。圖片是泡沫經(jīng)濟(jì)破滅前房地產(chǎn)金融模型，一般的企業(yè)以房地產(chǎn)為擔(dān)保向銀行借了很多錢，經(jīng)濟(jì)泡沫破滅之后地價(jià)下跌，銀行認(rèn)為以不動(dòng)產(chǎn)，房地產(chǎn)做抵押的公司放貸風(fēng)險(xiǎn)過高，銀行也開始減少放貸額。銀行不向房地產(chǎn)和及持有房地產(chǎn)的貸款放貸，另一方面?zhèn)€人手里有大量的閑置資金。所以我們想到的是不驚動(dòng)銀行，而是將個(gè)人資產(chǎn)代入到房地產(chǎn)市場(chǎng)，就是將不動(dòng)產(chǎn)證券化，以不動(dòng)產(chǎn)投資信托的形式來操作。寫字樓這種大型地產(chǎn)交易金額巨大，對(duì)于個(gè)人來講直接投資的成本是巨大的。證券化實(shí)現(xiàn)了之下幾點(diǎn)，由于依托證券的形式，證券在交易所上市之后流動(dòng)性和可兌換性都大大提高。當(dāng)時(shí)日本是零利率，而這種證券的回報(bào)率在4-7%，因此個(gè)人資產(chǎn)也找到了新的投資渠道，這樣一來包括個(gè)人資金的大量資金混入了房地產(chǎn)市場(chǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了回暖現(xiàn)象。證券化以后房地產(chǎn)的意義已經(jīng)不在于保值，而是要提高收益，獲得報(bào)酬。同時(shí)房地產(chǎn)的證券化也面臨著幾個(gè)問題，首先是制定法律，其次是稅制改革，還有交易所上市。為了解決以上的困難，我們這一民營(yíng)企業(yè)四處奔走，在行業(yè)內(nèi)部統(tǒng)一認(rèn)識(shí)，與證券行業(yè)進(jìn)行若干協(xié)調(diào)，向政府提出了種種呼吁。經(jīng)過努力2009年9月房地產(chǎn)投資信托市場(chǎng)在東京證券交易所上市，我們公司也成為在日本上市的第一個(gè)建筑基金投資法人。這個(gè)圖標(biāo)顯示了上市的房地產(chǎn)投資信托和未上市私募基金的資金變化情況，從2008年雷曼危機(jī)以來發(fā)展出現(xiàn)了停滯，但是即便如此目前的規(guī)模已經(jīng)超過1兆6千萬人民幣，這個(gè)資金已經(jīng)翻了很多番了。私募基金雖然未在政府設(shè)立的證券交易所上市，但是基本機(jī)制和房地產(chǎn)投資信托是一樣的，可以說私募基金是面向保險(xiǎn)公司以及養(yǎng)老基金等專業(yè)的投資機(jī)構(gòu)?？梢哉f房地產(chǎn)投資市場(chǎng)的創(chuàng)建是在捕捉到經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)變化以后，創(chuàng)造新價(jià)值的舉措，也是讓房地產(chǎn)行業(yè)找到出路的劃時(shí)代的舉措。之后我們又繼續(xù)挑戰(zhàn)房地產(chǎn)行業(yè)的新價(jià)值，取得了一些成績(jī)，接下來我們講到的是東京中城的建設(shè)項(xiàng)目。東京中城項(xiàng)目開始于2001年9月，當(dāng)時(shí)IT行業(yè)不是很景氣，股市也低迷，當(dāng)時(shí)9.11事件對(duì)東京也產(chǎn)生很大的影響。我們公司一直以來的目標(biāo)就是通過城市再造創(chuàng)造不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值，并且我們一直希望將日本建設(shè)成為世界上最有魅力的國(guó)家，因此我們公司決定參加這一項(xiàng)目。目標(biāo)地塊是位于日本中心地塊六本木原防衛(wèi)廳舊址，我們準(zhǔn)備將這一塊土地建設(shè)成新的街區(qū)，我們用五年半的時(shí)間完成大規(guī)模的開發(fā)，這在日本的開始史上也是不曾有過的。東京中城是由我公司和投資者共同投資的，是一項(xiàng)新街區(qū)，投資額是320億人民幣，總占地面積56萬平方米，這由六棟建筑物組成，目前有員工3000多名，每年要接受來自全世界的很多訪客。每年來到這里的訪客大約有3000萬人，這也超過了東京迪斯尼樂園的訪客，這里面凝聚了我們公司的一些創(chuàng)造和成果，我今天重點(diǎn)介紹一下我們引以為豪的成果。實(shí)際上東京中城整體開發(fā)建設(shè)是由我們公司負(fù)責(zé)推進(jìn)的，但是在開發(fā)過程當(dāng)中我們公司所占份額只有50%，其余的50%是保險(xiǎn)公司和投資機(jī)構(gòu)，他們實(shí)施開發(fā)前，就是利潤(rùn)產(chǎn)生前就投資了我們，也說明了對(duì)我們公司的信賴。接下來我說一下開發(fā)理念，在城市總體開發(fā)布局上，我們注重與世界其他城市的競(jìng)爭(zhēng)性和差異化，希望向世界展現(xiàn)日本的魅力和價(jià)值觀，我們提出了日本價(jià)值這個(gè)概念。開發(fā)理念的具體內(nèi)容之一是多樣性，這一部分目標(biāo)通過環(huán)保工作來實(shí)現(xiàn)，也就是我們所說的綠色基礎(chǔ)上的多樣性。從這一理念出發(fā)我們巧下功夫，從寫字樓、酒店，商業(yè)設(shè)施和多功能于一身，吸收全世界人才來這里交流、學(xué)習(xí)，使這些功能在城市內(nèi)實(shí)現(xiàn)了有機(jī)統(tǒng)一?，F(xiàn)在也有典型的日本跨國(guó)企業(yè)，還有雅虎日本法人入駐這里，這里面實(shí)現(xiàn)了國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)化操作。此外我們還與美國(guó)的頂級(jí)醫(yī)療機(jī)構(gòu)合作，為住戶提供便利的醫(yī)療服務(wù)。為了保持高水平的城市功能，我們通過專門的管理公司對(duì)城市實(shí)現(xiàn)一體化管理，項(xiàng)目的竣工并不意味著結(jié)束，之后進(jìn)一步提升價(jià)值是非常重要的，這一理念獲得了之后很多人的支持。環(huán)保型城市的建設(shè)。環(huán)保不僅是削減二氧化碳排放，確保放心、安全、舒適的居住環(huán)境，建設(shè)優(yōu)美的景觀和城市，減少廢棄物等方面的工作也是同等重要的。首先說一下節(jié)能減排，我們認(rèn)為節(jié)能減排不應(yīng)該是緊緊依靠引進(jìn)新裝置和新設(shè)備，而是應(yīng)該從建筑物的策劃階段開始考慮的一個(gè)問題。從建筑物策劃階段就應(yīng)該開始如何有效的利用能源，如何創(chuàng)造舒適的環(huán)境。中城40%的面積是開放式綠地，這不僅能緩解酷暑，達(dá)到降溫30攝氏度左右的效果，也是城市中心非常珍貴的綠色空間，餐館、商業(yè)設(shè)施消耗大量的能源，我們盡量讓寫字樓攝取陽光，對(duì)雨水進(jìn)行循環(huán)利用，我們沒有引進(jìn)新的技術(shù)，而是在設(shè)計(jì)階段在建筑商下功夫。在規(guī)劃階段考慮到環(huán)保因素，可以說是對(duì)開發(fā)商本領(lǐng)的表現(xiàn)，也是開發(fā)商發(fā)揮作用的環(huán)節(jié)。在中城我們也引進(jìn)了中央冷暖器，水需熱系統(tǒng)等高效熱源系統(tǒng)，以平均晝夜耗電量，以及采用太陽能發(fā)電技術(shù)有效的利用能源。節(jié)能減排離不開工作和居住在中城人們的配合，一個(gè)城市不管設(shè)計(jì)和建設(shè)怎樣講究環(huán)保，如果沒有取得人們的認(rèn)同也是不會(huì)獲得效果的，這一點(diǎn)非常重要，在中城通過上述措施其節(jié)能效果比傳統(tǒng)大樓提高了30%。除環(huán)保與我們還進(jìn)行了各種各樣獨(dú)特的實(shí)踐，其一就是城區(qū)管理，在建筑物竣工以后開展了一系列活動(dòng)，比如說舉辦各種各樣的季節(jié)性活動(dòng)，我們捕捉季節(jié)的特征發(fā)布信息，開展宣傳，此外還有與周邊地區(qū)的人們一起參與區(qū)域清掃活動(dòng)，而且我們也開展一些防止打擊犯罪的活動(dòng)，通過這樣的活動(dòng)提高城市的整體價(jià)值。不僅是簡(jiǎn)單的樓盤建筑，我們也參與到竣工后的管理，為樓盤做深層次的推廣，在中城之外的很多項(xiàng)目當(dāng)中，我們也采取了這種方式。中城的優(yōu)化措施有助于提高周邊地區(qū)的價(jià)值，中城不僅成為六本木的地標(biāo)，還美化了周邊的社區(qū)，我公司復(fù)雜開發(fā)的國(guó)力新美術(shù)館，以及六本木新城共同宣傳，舉辦活動(dòng)，這在更大范圍內(nèi)帶動(dòng)了周邊熱點(diǎn)項(xiàng)目的開發(fā)。正如我開始所說中城建設(shè)已經(jīng)不僅是一個(gè)單個(gè)的樓盤項(xiàng)目，這促進(jìn)了整個(gè)地區(qū)和城市的發(fā)展，為這個(gè)地區(qū)增添了活力，從這一點(diǎn)來說，它也完成了房地產(chǎn)行業(yè)的公益使命。綜上我想對(duì)之前我講過的內(nèi)容做一個(gè)簡(jiǎn)單的總結(jié)，在日本經(jīng)濟(jì)不斷變化的過程當(dāng)中，我們也不忘挑戰(zhàn)精神，創(chuàng)造出了新的商務(wù)模式和房地產(chǎn)的新價(jià)值。我們認(rèn)為比較重要的兩點(diǎn)，一個(gè)是站在客戶的角度思考，另一個(gè)就是公益使命感。上世紀(jì)50-60年代我們參與了填海造地工程，為日本建設(shè)做出了貢獻(xiàn)，敏銳捕捉到70年代人口項(xiàng)城市集中，以及住宅需求的同時(shí)，我們開發(fā)了住宅，80年代我們進(jìn)行了工廠改造。90年代我們建立了房地產(chǎn)和金融相結(jié)合的新型金融模式，2000年以來創(chuàng)建房地產(chǎn)投資市場(chǎng)，建立面向投資者的新型經(jīng)營(yíng)模式，開發(fā)東京中城再生項(xiàng)目，無論在哪個(gè)時(shí)代我們工作都是在創(chuàng)造新價(jià)值的精神下完成的，東京中城再生項(xiàng)目也是圍繞國(guó)家擺脫90年代混亂時(shí)期為民間企業(yè)注入活力推出的寬松政策而進(jìn)行的，這些項(xiàng)目也表明我們?cè)陬A(yù)測(cè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)大趨勢(shì)的同時(shí)