重慶xxx項目市場調(diào)研報告

1如有幫助歡迎下載支持重慶xxx項目市場調(diào)研報告背景分析三、南岸區(qū)參考項目分析xxx項目市場調(diào)研報告(一)項目概況脈西側(cè)、五公里學(xué)府大道旁,距四公里轉(zhuǎn)盤約1公里,以大型市政建設(shè)工程四公里立交為原發(fā)點，往北，途經(jīng)長江大橋直入渝中半島；往西，經(jīng)鵝渡口、沙坪壩環(huán)環(huán)相扣；外環(huán)有渝黔高速公路、經(jīng)大佛寺大橋即抵機場，與直最大空港發(fā)生聯(lián)系……在學(xué)府大道上的開發(fā)商們，大可充分享用近幾年本市交與主城各區(qū)域發(fā)生密切聯(lián)系。2如有幫助歡迎下載支持項目西方(學(xué)府大道一側(cè))江景項目南方(學(xué)府大道69號一側(cè))山景項目東方(背后)山景項目北方(工商大學(xué)一側(cè))山景本案地塊呈葫蘆狀，地形屬于坡度較大的山坡和梯形，由西向東(沿學(xué)府大道重慶交通學(xué)(二)、項目經(jīng)濟指標(biāo)(前期擬定)3如有幫助歡迎下載支持 1-106。47′2″、北緯29。27′2″-29。37′2″為主，過境段長45公里，流經(jīng)7個鎮(zhèn)；另有流域面積大于80面積10平方公里及其以下的河流9條。4如有幫助歡迎下載支持公里，轄6個街道、9個鎮(zhèn)，總?cè)丝诮?0萬(農(nóng)業(yè)人口14萬)，有33個少數(shù)民族，重慶經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)南區(qū)位于此區(qū)。國優(yōu)秀旅游城區(qū)；科研實力雄厚，智力資源豐富，次名列前茅。5如有幫助歡迎下載支持學(xué)城6如有幫助歡迎下載支持(二)、房地產(chǎn)發(fā)展造期的相比增長了到總投資的28%。太市、貝著石。7如有幫助歡迎下載支持.58萬㎡，同比下降5.11%，其萬㎡，同比下降57.22%。屋售價穩(wěn)中有升，房屋銷售持續(xù)火爆，部分存量房屋均得以盤活，開發(fā)企業(yè)資金得到盡快回籠，為房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展提供了有力的保障。4、新區(qū)開發(fā)與舊城改造同步推進(jìn)，舊城改造勢不可擋城市形象，今年南岸區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)呈現(xiàn)出新區(qū)開發(fā)與舊城改造并舉，而舊城8如有幫助歡迎下載支持陽光100、東原世紀(jì)濱江、都市經(jīng)典、金桂園B區(qū)一湖等鑫國度的空置面積也相應(yīng)有所增加，共計11.5萬㎡，占幅9如有幫助歡迎下載支持6項目前期手續(xù)進(jìn)展緩慢(三)、江南大學(xué)城概念性設(shè)計分析整個概念設(shè)計在設(shè)計宗旨指導(dǎo)下，結(jié)合多個地段的不同特點有針對性的進(jìn)行設(shè)nt具體項目的實施具有一定的指導(dǎo)意義和控制作用。圖支持、以其中有歸國人員服務(wù)大廈、辦公樓、實驗樓、內(nèi)核廣場、綠地草坪等；建筑地與平臺，為其提供一個優(yōu)美、舒適、現(xiàn)代方便的辦公環(huán)境，并形成其相互區(qū)的科技龍頭。此區(qū)域現(xiàn)規(guī)劃用地為7.8萬㎡(約117提供充足的配套設(shè)施，并可為其它科技企業(yè)入駐提供便利。臨學(xué)府大道一側(cè)規(guī)劃為繼續(xù)教育學(xué)院，既使其能對外獨立形成入口，又可擴大工商技大樓，并以此做為郵電學(xué)院在學(xué)府大道上的一個窗口單位，發(fā)揮科技院校的技術(shù)條流暢，富有高科技建筑韻味。工商大學(xué)廣廈工程(用地面積80畝，建筑面積約支持新建有正規(guī)大道的90萬㎡，其中主要規(guī)劃項目有：社區(qū)體育運動區(qū)；大學(xué)城廣場、購物、休閑、娛樂中心；市立圖書館區(qū)；高級住宅區(qū)；科創(chuàng)中心辦公服務(wù)區(qū)；科教成果交易中心及星籃球場、羽毛球場等設(shè)施，在內(nèi)側(cè)設(shè)計有體育用品專賣店等商業(yè)服務(wù)設(shè)施。本區(qū)域的設(shè)立，填補了學(xué)府大道運動設(shè)施的不足，增加了社區(qū)活力和凝聚力，為群眾體育支持服地支持，以及世界各地的科研、教育機構(gòu)提供辦公設(shè)施，同時，可以在裙樓部分可以舉行各種演示會、洽談會、酒會等；后半部分為創(chuàng)業(yè)平臺區(qū)，為中小型科技企業(yè)及個人提用地面積約4萬㎡(約60畝)，建筑面積約6萬㎡，該中心為一拱形大空間建筑，支持延伸而建段設(shè)，是科技辦公寫字樓區(qū)：該區(qū)域用地面積5萬㎡(約75畝)，建筑面積15萬㎡，由五城的標(biāo)志性建筑群，形成建學(xué)院住宅區(qū)及周邊建筑，形成良好的城市街景。建筑功能主要是辦公之用。社區(qū)學(xué)院及網(wǎng)絡(luò)教育學(xué)院用地面積5.5萬㎡(約83畝)，采取院落式布局，教學(xué)社會的目的。支持背規(guī)背規(guī)用地面積1萬㎡(約15畝)，本廣場為巴南區(qū)方向入口，即大學(xué)城的南大門，利形成拉索式拱門形式，拱門離地面約20米，越過口廣技企(一)、開發(fā)商背景與總體規(guī)劃項競比子項美堤雅城駿逸天下武夷濱江競地·溯源居開發(fā)開發(fā)(深圳)有限公司司司司支持景劃景劃多層(3+14+1732戶(一期)總戶數(shù)積綠綠重慶宏聲遠(yuǎn)景(集團(tuán))有限院開發(fā)開發(fā)澳大利亞柏濤(墨爾本)亞米間間號面號支持景劃景劃車積134戶(一期)定400戶(一期)濱水商業(yè)街(一期)綠綠開發(fā)開發(fā)融僑長江(重慶)房地產(chǎn)詳司2222個車車支持積3積3綠綠開發(fā)開發(fā)所華宇物業(yè)(集團(tuán))有限公華宇物業(yè)(集團(tuán))有限公規(guī)劃產(chǎn)品形態(tài)車積綠知名開發(fā)企業(yè)紛紛涌入我市，幾乎占據(jù)了市場的半壁江山，他們豐富、超前的開發(fā)理念，為重慶樓市以及區(qū)域市場注如了新鮮的血液，同時起到了很好的推動，20如有幫助歡迎下載支持廊源廊源10.較為知名的本外地發(fā)展商大規(guī)模的圈地，大盤層出不窮，南岸區(qū)的大盤時代已分布南山區(qū)域、南濱區(qū)域、學(xué)府大道三大區(qū)域；12.在激烈的市場競爭下，好的產(chǎn)品是基本條件，各案都不惜重金聘請國內(nèi)外知名(渝中半島)資。。21如有幫助歡迎下載支持競比競比競比回龍灣南嶺雅舍高山流水天池林海項目子項22如有幫助歡迎下載支持23如有幫助歡迎下載支持5000“綠色、陽光、設(shè)計成橫貫東西的24如有幫助歡迎下載支持米米外部外部該案除了自己中景觀庭景觀外,景觀資源較為缺乏,。25如有幫助歡迎下載支持景觀,順設(shè)計應(yīng)自然地勢高差,㎡生態(tài)中庭花園,經(jīng)典九龍瀑布,批、噴珠濺玉,“池水”小區(qū)中“小溪”小區(qū)中流過。“瀑布”境境雨”,“字水宵燈”。目26如有幫助歡迎下載支持觀觀景觀而但是在部分中景觀設(shè)計互融合穿插，同時與建筑布局協(xié)調(diào)配5.依據(jù)南岸區(qū)項目地理地貌的特征，景觀資源特別豐富，一部分樓盤借助豐富的江景資源展開話題，另一部分項目則憑借南山著名的原始生態(tài)環(huán)境依山造勢。6.幾乎所有的項目在規(guī)劃內(nèi)部以及組團(tuán)景觀時，都很好的把握了尊重原始的，地形地貌、山水資源的原則，有效利用地塊高差，并通過經(jīng)驗豐富的景觀規(guī)劃機勢高低鑄就人工瀑布，而美堤雅城、中天陽光美地通過打造大面積人工湖得體現(xiàn)。各案在小區(qū)園林小品的塑造也各有特色。項27如有幫助歡迎下載支持(1、2期)，樓與規(guī)劃/視野和良好的通筑。筑28如有幫助歡迎下載支持未定(建筑將以帶29如有幫助歡迎下載支持點大化展示；自90㎡-100㎡30如有幫助歡迎下載支持163.38㎡(四房躍層)㎡110㎡-125㎡(小125㎡-140㎡(大31如有幫助歡迎下載支持兩兩房兩(90-100)：(110(125(140躍層(180以上)：%-129.76㎡(三-156.47㎡(四-274.32㎡(躍-1353、駿逸天下戶型為三期戶型(共218套)；競競比競比子項回龍灣南嶺雅舍高山流水天池林海32如有幫助歡迎下載支持瓷窯、1000畝33如有幫助歡迎下載支持頂，以淺黃色為主色調(diào)，盡34如有幫助歡迎下載支持/定35如有幫助歡迎下載支持運動有機的結(jié)合在一起,維的立體圍繞一個綠字,條條,.36如有幫助歡迎下載支持0戶)29710例例4計37如有幫助歡迎下載支持計㎡、79㎡、錯錯(三室兩廳雙衛(wèi))錯(四室三廳雙衛(wèi))躍(五室三廳三衛(wèi))錯躍生硬不牽強。85㎡-101㎡3室2廳38如有幫助歡迎下載支持69㎡-79㎡(2室2廳)20%109㎡-112㎡(3室2廳)4%109㎡-149㎡(3室3廳)36%175㎡-208㎡(5室3廳)7%128㎡-136㎡(4室2廳)24%175㎡-199㎡(4室3廳)9%高低錯落有致，空間層次明顯、超凡脫俗，賦予種視覺美感；在建筑風(fēng)格，占 源居較為特殊，運用純花園洋房概念，利用精心打造的內(nèi)部山水園林綠化、景；39如有幫助歡迎下載支持中在套內(nèi)55-80㎡競比競比競比美堤雅城駿逸天下武夷濱江競地·溯源居項目子項40如有幫助歡迎下載支持餐廳(非本土)、41如有幫助歡迎下載支持務(wù)施。施3社區(qū)內(nèi)42如有幫助歡迎下載支持。競比競比競比回龍灣南嶺雅舍高山流水天池林海項目子項43如有幫助歡迎下載支持務(wù)態(tài)。態(tài)44如有幫助歡迎下載支持學(xué)(四南小學(xué)、中學(xué))到大學(xué)(教育學(xué)院、工院)的全齡教育45如有幫助歡迎下載支持務(wù)南橋頭(原蘇家壩油庫地塊)將街46如有幫助歡迎下載支持(3000㎡)，入口(1000㎡)，業(yè)態(tài)。目施項47如有幫助歡迎下載支持務(wù)量套態(tài)商型商業(yè)沿街街面，未做明確定位，待4.就配套設(shè)施各個大盤無論在商業(yè)配套還是教育配套都涉及的非常廣，會所內(nèi)的5.商業(yè)體量大、商業(yè)配套齊全的樓盤普遍集中在南濱區(qū)域、南山等消費區(qū)域，例如武夷濱江、高山流水比較典型的個案。樓盤規(guī)模支撐商業(yè)發(fā)展，例如美堤雅道多為顧問形式，同時這也成了樓盤銷售時的一大賣點。另外也有部分樓盤是由發(fā)展商旗下的物管公司來管理，如陽光華庭聘請洋士達(dá)，而融僑半島則請了融僑錦江，而在管理方面小區(qū)均實行封閉式智能化管理；在個性服務(wù)上沒有十分點。48如有幫助歡迎下載支持房開//“雞肋”銷售相戶型兩室一廳和小三戶型景戶型由于面積高山流水套內(nèi)均價3000/項49如有幫助歡迎下載支持50如有幫助歡迎下載支持價差價10-20384565用略況型型素。素51如有幫助歡迎下載支持-9332廳38-5011廳51-6922廳85-10132廳4.海棠曉月.怡景天域的橫空出世，將南岸區(qū)目前房價從套內(nèi)2380元/㎡-7000元/52如有幫助歡迎下載支持10.高層固然能被市場接受，但過高的容積率和建筑密度將成為影響銷售的致命殺城駿逸天下坡層(前期預(yù)判)成域目競比項競比項競比子回龍灣南嶺雅舍高山流水天池林海項目53如有幫助歡迎下載支持(從來客登記(從來客登記(從來客登記(從來客登記(從來客登記(從來客登記成域業(yè)、教師區(qū)戶成域目54如有幫助歡迎下載支持 企事業(yè)員工、周邊小型個體經(jīng)營戶，投資者渡口區(qū)、九龍坡區(qū)成域目總價)趨同，其目標(biāo)客戶群存在諸多的共性；7優(yōu)勢4.地處學(xué)府大道區(qū)域、南岸區(qū)七大經(jīng)濟板塊之一——江南大學(xué)城核心，規(guī)劃前景55如有幫助歡迎下載支持8劣勢1.東部地塊控高；2.未來道路及堡坎對大社區(qū)造成的天然分隔；3.過多堡坎帶來的采光及通風(fēng)影響；4.地塊進(jìn)深較深，帶來的建筑相互遮擋關(guān)系；9機會念的炒熱；2.區(qū)域可用土地資源不多，本項目的進(jìn)入，搶占市場份額；10威脅同質(zhì)化加劇，學(xué)府大道69號、回龍灣、美堤雅城盤各具特色；4.目前區(qū)域公共配套不夠完善，所有住宅配套必須自給自足；5.地塊內(nèi)工業(yè)建筑、企業(yè)過多，會給拆遷工作帶來不可預(yù)見的阻礙；(二)、關(guān)于整體社區(qū)構(gòu)想56如有幫助歡迎下載支持路是16景觀資源指導(dǎo)社區(qū)定位；17對住宅定位的考量，以樹立市場品牌為核心，兼顧市場化；18對商業(yè)的考量，有鑒于目前區(qū)域現(xiàn)狀與并不十分景氣的租賃態(tài)勢，我們認(rèn)為低19對于戶型的分區(qū)考量，我們主張景觀全能戶型(極品戶型)的考慮其次，而戶型的(關(guān)于格局、景觀的)豐富性，即戶型適應(yīng)不同客層、不同需求的可能放考量；20道路設(shè)計考慮人車人流；(三)、市場定位際化生活新視野57如有幫助歡迎下載支持道建設(shè)為起點的政府規(guī)劃的付諸實施，前景十分美好，加之該區(qū)域良好的自然景觀資源優(yōu)勢，已經(jīng)成為南岸區(qū)繼南濱路后又一個新的開發(fā)熱點之一，有待于成為集科技、文化、教育、休閑為主題的高尚學(xué)府人文住宅區(qū)。而站在城市運營商高度上的渝能集團(tuán)，在此區(qū)域能以占絕對優(yōu)勢的項目，開啟學(xué)府大道新的大的推動作用。有長江和嘉陵江交匯處的江景資源……，這些，在該區(qū)域地產(chǎn)項目中都遙遙領(lǐng)只是我們的起點，如何能讓社區(qū)成為該區(qū)域最理想的居住社區(qū)，案容積率較高的劣勢，以國際化手法，把本案高層部分打造成具有國際化品質(zhì)的、能成為城市地標(biāo)的、有絕對視覺高度的現(xiàn)代都建筑，無疑將是有效回避競爭，搶戰(zhàn)市場份額的一則良策。(四)、產(chǎn)品建議58如有幫助歡迎下載支持化2.群體組合關(guān)系上根據(jù)地形、地貌提供開敞的空間感和通透的景觀面，形成有特色的為精致主題性園林景觀埋下伏筆的建筑組群。3.最大限度地合理組織自然景觀(山景、江景、內(nèi)景)和人文景觀資源，使建筑外景觀資源的互補與共享，使小區(qū)內(nèi)部既相對獨立又有優(yōu)美的外部觀感；的活動空間和視覺空間，同時注意規(guī)避西曬情況，或通過新型材料的應(yīng)用予以59如有幫助歡迎下載支持5.充分考慮各建設(shè)期之間、各組團(tuán)平面布局之間的有機聯(lián)系，沿南濱路配置公建間及功能關(guān)系；6.慎重考慮地形高差及地塊的不規(guī)則性給設(shè)計帶來諸多難度，用建筑的手法和工7.合理利用地形的高差錯落，達(dá)到豐富小區(qū)的豎向空間變化，小區(qū)建筑群體的組8.建筑的排列及單體的選型應(yīng)注意戶與戶、樓與樓的對視問題，避免對視干擾，版塊有沖擊力的色彩與線條，配合國際化的智能化配套，充分規(guī)避臨近快帶主干道帶來2運動休閑版塊以積60如有幫助歡迎下載支持3生態(tài)養(yǎng)生版塊筑形態(tài)，通過高端配套(如VIP會所)的設(shè)置，為特生態(tài)養(yǎng)生的理想場所。4建筑風(fēng)格體現(xiàn)現(xiàn)代、簡潔、時尚、生動、大氣的質(zhì)素，在具備主題符號(如屋頂、立面5外部造型有特征性、文化性和現(xiàn)代性。在建筑細(xì)部處理中，于統(tǒng)一性中求次，力求達(dá)到建筑單體造型和色彩生動時尚而不乏品質(zhì)感、群體空間組織有序、接反映。外觀立面盡量簡潔、現(xiàn)代、時尚，從而體現(xiàn)消費追求。同時這樣的外觀設(shè)計不易過時，能保持長久的耐看性。61如有幫助歡迎下載支持筑立直9突出地域特點，以重慶人的生活方式為基本點，強調(diào)生態(tài)、休閑、健康的現(xiàn)代計都應(yīng)體現(xiàn)這種特質(zhì)；10充分利用周邊有利的景觀資源，形成內(nèi)外互動，以達(dá)到景觀資源利用最大化；11對周邊及小區(qū)內(nèi)的不利景觀因素進(jìn)行有效的隔離和處理，從環(huán)保的角度使人活動的視線、噪聲等環(huán)境質(zhì)量最優(yōu)化；環(huán)境營造應(yīng)著重考慮可持續(xù)停留時間的延長；設(shè)計建議要點能使居住的各項功能需求得到充分滿足，同時提高產(chǎn)品的性價比，如大三房、大四園或觀景陽臺)面積，夾層或閣樓的面積贈送等。26住宅單體設(shè)計應(yīng)注重考慮其均好性，強調(diào)戶戶可景觀資源最大化，通風(fēng)采光條62如有幫助歡迎下載支持28標(biāo)準(zhǔn)層戶型以方正、實用為原則，注重房間空間尺度的合理性、舒適性，不能29躍層式及大戶型除方正、實用的原則外，還應(yīng)充分考慮空間的可利用性，戶型30部分頂部躍層式和中高層住宅可考慮“空中花園”(20~30㎡左右)，部分底層也靈活性，應(yīng)趨于人性化居住需求的深化挖掘。陽臺或空中花園，與臥室關(guān)系協(xié)調(diào)，避免穿越，墻面完整無門洞。不小于15㎡(不含衛(wèi)生間)，設(shè)落地窗、陽臺。小臥室最小面積控制在9~10㎡34廚房設(shè)計為獨立式，有直接采光，設(shè)垂直抽油煙道，靠近入戶門，緊鄰餐廳，面積在6~12㎡之間。35三房或以上設(shè)雙衛(wèi)。衛(wèi)生間面積在4~8㎡之間，要求有直接采光。63如有幫助歡迎下載支持維修，無損外觀形象。41每戶作低臺凸窗或轉(zhuǎn)角低臺凸窗，其它窗戶考慮功能與尺度的關(guān)系，大小、位43應(yīng)根據(jù)不同的定位，針對不同的消費群體，讓戶型在總面積(總房款)有效控科技時尚版塊戶型配比建議建議戶型建議面積建議配比率一房一廳40㎡-50㎡10%二房兩廳60㎡-70㎡27%二房兩廳70㎡-80㎡15%三房兩廳85-100㎡28%三房兩廳110-120㎡15%錯躍層170