金世紀(jì)城市數(shù)碼廣場(chǎng)招商策略書

/金世紀(jì)城市數(shù)碼廣場(chǎng)招商策略書目錄：第一部分：招商策略

第二部分：招商進(jìn)度中的比例分配

第三部分：招商付款方式

第四部分：經(jīng)濟(jì)分析

第五部分：招商費(fèi)用預(yù)算

第六部分：賣場(chǎng)商品結(jié)構(gòu)定位

第七部分：招商準(zhǔn)備工作及時(shí)間安排、達(dá)成目標(biāo)及實(shí)施內(nèi)容

第八部分：廣告宣傳策略

第九部分：開業(yè)慶典（需個(gè)案）

第一部分：招商策略

招商策略：立足南市區(qū)、面向昆明、走向全省

以昆明為重點(diǎn)，在確保昆明地區(qū)招商工作全面、順利開展的同時(shí)，主管招商部門安排出10％的招商力量，對(duì)外地（包括外地國內(nèi)產(chǎn)品的廠家和經(jīng)營商、國外產(chǎn)品的國內(nèi)代理、國內(nèi)內(nèi)銷分支等）運(yùn)用電話、傳真、網(wǎng)絡(luò)、DM等現(xiàn)代化通訊手段進(jìn)行招商。效果理想的情況下，在保證昆明地區(qū)招商指標(biāo)的同時(shí)，隨時(shí)進(jìn)行調(diào)整加大外地（及全國）招商力度。

第二部分：招商進(jìn)度中的比例分配

在招商的前期階段，招商的比例計(jì)劃為：昆明地區(qū)招商占60％左右；外地招商占20％左右；全國招商占15％左右；預(yù)留出5％的比例，作為機(jī)動(dòng)或炒作。

其中：昆明地區(qū)招商所占比例不得超出整體的60％；外地招商、全國招商的比例可根據(jù)實(shí)際情況擴(kuò)大，擴(kuò)大部分可占用本地招商份額；根據(jù)招商實(shí)際情況，如果招商出現(xiàn)火爆，可加大預(yù)留部分的比例（例如10％）。這樣后期可通過保留精品商鋪推出、拍賣等方式提高價(jià)位水平，在項(xiàng)目只有同期推出的情況下，通過預(yù)留部分享受到商鋪升值的部分利益。

第三部分：招商付款方式

一、租金交納及優(yōu)惠政策有以下三種方式：

1、一次性交納3年的租金。從第四年起租金遞增5％；第五年租金遞增6％；第六年租金遞增7％；總體租金遞增比例不超過原租金水平的20％。

2、首期交納5年租金的30％，正式開業(yè)前再交齊5年租金全款。從第六年起租金遞增5％；第七年遞增6％；第八年遞增7％；總體遞增比例不超過20％?？珊炗喿饧s合同期為10年。

首期租金就一次性交納5年。可獲得6年實(shí)際使用權(quán)的優(yōu)惠政策。從第七年起租金遞增6％；第八年遞增7％，總體租金遞增比例不超過20％。除享受以上優(yōu)惠政策以外，還可以獲挑選一間A類商鋪位置的機(jī)會(huì)。

3、首期交納10年租金的30％，入駐前交齊10年租金全款?？色@得12年實(shí)際使用權(quán)的優(yōu)惠政策?？珊炗喿饧s合同期為10年。如10年租金在首期就一次性交齊，除享受以上優(yōu)惠政策以外，還可以獲挑選兩間A類商鋪位置的機(jī)會(huì)。

二、租金交納及優(yōu)惠政策2（備選方案）：

1、一次性交納3年的租金。從第四年起租金遞增5％；第五年租金遞增6％；第六年租金遞增7％；總體租金遞增比例不超過原租金水平的20％。

2、首期交納5年租金的30％，正式開業(yè)前再交齊5年租金全款。從第六年起租金遞增5％；第七年遞增6％；第八年遞增7％；總體遞增比例不超過20％?？珊炗喿饧s合同期為10年。

首期就一次性交納5年租金?？色@得贈(zèng)送6個(gè)月無償使用權(quán)的優(yōu)惠政策。從第七年起（含第6年后半年）租金遞增6％；第八年遞增7％，總體遞增比例不超過20％。除享受以上優(yōu)惠政策以外，還可以獲挑選一間商鋪位置的機(jī)會(huì)。

3、首期交納10年租金的30％，入駐前交齊10年租金全款?？色@得11年實(shí)際使用權(quán)的優(yōu)惠政策。可簽訂租約合同期為20年。如10年租金在首期就一次性交齊，除享受以上優(yōu)惠政策以外，還可以獲挑選兩間商鋪位置的機(jī)會(huì)。

三、分析（以均價(jià)4元計(jì)算）：

第6年租金收入：26000*365*4*1.05＝3985.8萬元；

第6年半年租金：3985.8/2＝1992.9萬元；

五年的貸款利息：1.9929億元*0.07＝1395萬元；

五年租金9折損失租金：1.9929*0.1＝1992.9萬元；

租五送半年的收益：1.9929億元－1992萬元＝1.7937億元；

租五送一年的收益：1.9929億元－3985.8萬元＝1.5943億元；

‘租五送一’比‘租五打9折’多損失：

1992萬元；

‘租五送半年’與‘租五打9折’持平；

從上面的分析來看，一次性交納5年租金免費(fèi)送6個(gè)月和一次性交納5年租金打9折對(duì)公司最有利，租五年送一年的優(yōu)惠政策雖然損失最多，但比打9折多損失近兩千萬，而從對(duì)商戶的吸引力卻大大增強(qiáng)。同時(shí)保證提前融資還貸提高公司的信用級(jí)別，綜合考慮利大于弊。

注：以上方式并不是機(jī)械地推出，可視市場(chǎng)反應(yīng)情況進(jìn)行穿插，也可以在尾鋪招商過程中，對(duì)尾鋪招商的優(yōu)惠力度增加時(shí)運(yùn)用。

四、租金交納方式及提供優(yōu)惠政策的理由：

考慮到項(xiàng)目的招商不但要符合公司的總體定位，同時(shí)還要兼顧公司的成本回收，并且回收期越短，產(chǎn)生的運(yùn)營財(cái)務(wù)費(fèi)用支出就越少，同時(shí)，及時(shí)還貸將有利于公司信用等級(jí)的提高，對(duì)將來的公司發(fā)展極其有利。上述方案一方面可以起到將缺乏實(shí)力小商戶擋在門外的作用（及抬高門檻），達(dá)到自然淘汰的目的。同時(shí)，根據(jù)‘現(xiàn)金是王’的原則，運(yùn)用對(duì)我們影響極小的使用年限的優(yōu)惠，讓利商戶，做到先期既給出優(yōu)惠又不會(huì)使應(yīng)收現(xiàn)款產(chǎn)生絲毫損失。

另外，兼顧將來中心A、B類商鋪升值，我們可以充分享受到升值的利益，方案設(shè)定是為了盡量引導(dǎo)商戶去選擇5年一次性交納租金的方式。此方式達(dá)到的經(jīng)濟(jì)效益將在附上的經(jīng)濟(jì)分析內(nèi)容中計(jì)算出具體的數(shù)據(jù)體現(xiàn)。

第四部分：經(jīng)濟(jì)分析

一、交納（三年）租金經(jīng)濟(jì)分析（理想價(jià)格）

1、根據(jù)可出租實(shí)際使用面積按2.6萬平方米計(jì)算；

2、按照出租實(shí)際使用面積平方米計(jì)算；

3、平均租金價(jià)格按每天每平方米4元人民幣計(jì)算；定價(jià)為：A、B、C、D

平均租金價(jià)格為：4元/㎡天；3元/㎡天；2元/㎡天；1.5元/㎡天

位置租金價(jià)格（元/㎡天）出租面積（㎡）說明應(yīng)完成利潤額（萬元）

A類：4元/㎡天

B類：3元/㎡天C類：2元/㎡天D類：1.5元/㎡天總計(jì)：均價(jià)2.625元*2.6萬平米*365天*3年=7473.37萬元共回收三年租金費(fèi)用7473.37萬元

說明：⑴、7473.37萬元的30％為2242.01萬元。

⑵、物業(yè)管理費(fèi)：26000平米*0.3元/天*365天*3年＝854.1萬元。

⑶、第一年物業(yè)管理費(fèi)：284.7萬元。⑷、保證金（按一千商鋪，每個(gè)商鋪1萬元收?。?000萬元。

二、交納（三年）租金經(jīng)濟(jì)分析（保守價(jià)格）

1、根據(jù)可出租實(shí)際使用面積按2.6萬平方米計(jì)算；

2、按照出租實(shí)際使用面積平方米計(jì)算；

3、平均租金價(jià)格按每天每平方米4定價(jià)為：A、B、C、D

平均租金價(jià)格為：3元/㎡天；2.5元/㎡天；2元/㎡天；1.5元/㎡天

位置租金價(jià)格（元/㎡天）出租面積（㎡）說明應(yīng)完成利潤額（萬元）

A類：3元/㎡天

B類：2.5元/㎡天C類：2元/㎡天D類：1.5元/㎡天總計(jì)：均價(jià)2.25元*2.6萬平米*365天*3年=6405.75萬元共回收三年租金費(fèi)用6405.75萬元

說明：⑴、1.2455億元的30％為3736.68萬元。

⑵、物業(yè)管理費(fèi)：26000平米*0.3元/天*365天*3年＝854.1萬元。

⑶、第一年物業(yè)管理費(fèi)：284.7萬元。⑷、保證金（按一千商鋪，每個(gè)商鋪1萬元收?。?000萬元。

三、交納（五年）租金經(jīng)濟(jì)分析（理想價(jià)格）：

1、根據(jù)可出租實(shí)際使用面積按2.6萬平方米計(jì)算；

2、按照出租實(shí)際使用面積平方米計(jì)算；

3、平均租金價(jià)格按每天每平方米4元人民幣計(jì)算；定價(jià)為：A、B、C、D

平均租金價(jià)格為：4元/㎡天；3元/㎡天；2元/㎡天；1.5元/㎡天

位置租金價(jià)格（元/㎡天）出租面積（㎡）說明應(yīng)完成利潤額（萬元）

A類：4元/㎡天

B類：3元/㎡天C類：2元/㎡天D類：1.5元/㎡天總計(jì)：均價(jià)2.625元*2.6萬平米*365天*5年=1.2455億元共回收五年租金費(fèi)用1.2455億元

說明：⑴、1.2455億元的30％為3736.68萬元。

⑵、物業(yè)管理費(fèi)：26000平米*0.3元/天*365天*5年＝1423.5萬元。

⑶、第一年物業(yè)管理費(fèi)：284.7萬元。⑷、保證金（按一千商鋪，每個(gè)商鋪1萬元收取）：1000萬元。

四、交納（五年）租金經(jīng)濟(jì)分析（保守價(jià)格）

1、根據(jù)可出租實(shí)際使用面積按2.6萬平方米計(jì)算；

2、按照出租實(shí)際使用面積平方米計(jì)算；

3、平均租金價(jià)格按每天每平方米4定價(jià)為：A、B、C、D

平均租金價(jià)格為：3元/㎡天；2.5元/㎡天；2元/㎡天；1.5元/㎡天

位置租金價(jià)格（元/㎡天）出租面積（㎡）說明應(yīng)完成利潤額（萬元）

A類：3元/㎡天

B類：2.5元/㎡天C類：2元/㎡天D類：1.5元/㎡天總計(jì)：均價(jià)2.25元*2.6萬平米*365天*5年=1.6762億元共回收五年租金費(fèi)用1.6762億元

說明：⑴、1.6762億元的30％為3202.87萬元。

⑵、物業(yè)管理費(fèi)：26000平米*0.3元/天*365天*5年＝1423.5萬元。

⑶、第一年物業(yè)管理費(fèi)：284.7萬元。⑷、保證金（按一千商鋪，每個(gè)商鋪1萬元收?。?000萬元。

第五部分：招商費(fèi)用預(yù)算

招商總體費(fèi)用包括人員開銷、廣告整理（包括印刷）、媒體購買、管理費(fèi)用等項(xiàng)，總費(fèi)用預(yù)計(jì)在200萬－400萬之間，其中廣告費(fèi)用是最大的一項(xiàng)支出，占本項(xiàng)目每年收益的8%。而廣告費(fèi)用必須根據(jù)實(shí)際運(yùn)作情況進(jìn)行調(diào)整。如招商非常順利，則廣告投入將會(huì)進(jìn)行靈活調(diào)整削減。

項(xiàng)目費(fèi)用預(yù)算（萬元）備注

廣告整理20萬元（印刷、創(chuàng)意、沙盤、3D、展具、戶外、流動(dòng)）

媒體購買120萬元（電臺(tái)、平面、戶外、流動(dòng)）

辦公用品50萬元（車輛、演示用具、移動(dòng)辦公）

人員管理100萬元（薪水、提成獎(jiǎng)勵(lì)、培訓(xùn)）

差旅費(fèi)用20萬元（交通、住宿、招待）

外埠費(fèi)用10萬元（場(chǎng)地、日常費(fèi)用）公關(guān)活動(dòng)40萬元（發(fā)布會(huì)、聯(lián)誼）

合計(jì)360萬元

分析：其中廣告整理費(fèi)用約占18％；媒體購買約占30％；行政與管理費(fèi)用約占52％，應(yīng)占比例符合正常市場(chǎng)運(yùn)作中的比例分配。

第六部分：賣場(chǎng)商品結(jié)構(gòu)定位賣場(chǎng)商品布局備注

A區(qū)：筆記本專區(qū)，品牌（HP、SONY、IBM、聯(lián)想、東芝、富士通等）B區(qū)：臺(tái)式電腦專區(qū)，品牌（HP、IBM、聯(lián)想、方正、紫光、宏基等）C區(qū)：電腦外設(shè)專區(qū)，品牌（漫步者音頻設(shè)備、攝像頭、鍵鼠等）D區(qū)：軟件專區(qū)，（各類學(xué)習(xí)、游戲、資料、影音軟件等）E區(qū)：游戲及相關(guān)產(chǎn)業(yè)專區(qū)，（各種網(wǎng)絡(luò)、單機(jī)、PSP游戲、點(diǎn)卡等）F區(qū)：手機(jī)及配件專區(qū)，（各品牌手機(jī)、存儲(chǔ)設(shè)備等）J區(qū)：數(shù)碼類產(chǎn)品專區(qū)，（攝影器材、介質(zhì)、MP3、MP4等）H區(qū)：體驗(yàn)專區(qū)，（各大著名品牌的旗艦體驗(yàn)中心、展示中心等）I區(qū)：休閑配套專區(qū)，（小憩地帶、咖啡鋪、快餐供應(yīng)點(diǎn)等）

備選方案：

賣場(chǎng)商品布局備注

A區(qū)：體驗(yàn)專區(qū)，（各大著名品牌的旗艦體驗(yàn)中心、展示中心等）B區(qū)：游戲及相關(guān)產(chǎn)業(yè)專區(qū)，（各種網(wǎng)絡(luò)、單機(jī)、PSP游戲、點(diǎn)卡等）C區(qū)：電腦外設(shè)專區(qū)，品牌（漫步者音頻設(shè)備、攝像頭、鍵鼠等）D區(qū)：軟件專區(qū)，（各類學(xué)習(xí)、游戲、資料、影音軟件等）E區(qū)：臺(tái)式電腦專區(qū)，品牌（HP、IBM、聯(lián)想、方正、紫光、宏基等）F區(qū)：手機(jī)及配件專區(qū)，（各品牌手機(jī)、存儲(chǔ)設(shè)備等）J區(qū)：數(shù)碼類產(chǎn)品專區(qū)，（攝影器材、介質(zhì)、MP3、MP4等）H區(qū)：休閑配套專區(qū)，（小憩地帶、咖啡鋪、快餐供應(yīng)點(diǎn)等）I區(qū)：筆記本專區(qū)，品牌（HP、SONY、IBM、聯(lián)想、東芝、富士通等）

第七部分：招商準(zhǔn)備工作及時(shí)間安排、達(dá)成目標(biāo)及實(shí)施內(nèi)容

一、招商準(zhǔn)備工作（只針對(duì)配合招商部分）：

1、完成項(xiàng)目名稱注冊(cè)、以及項(xiàng)目標(biāo)志等的VI設(shè)計(jì)并注冊(cè)。

2、注冊(cè)中文及英文的國內(nèi)域名（aaabbb）及國際域名（aaa）。

3、確定宣傳包裝概念、總體廣告宣傳用語。

4、完成設(shè)計(jì)整理金世紀(jì)城市數(shù)碼廣場(chǎng)招商文告、招商樓書，包含項(xiàng)目功能分布及內(nèi)部結(jié)構(gòu)圖。

5、完成設(shè)計(jì)整理項(xiàng)目效果圖的POP，3D資料光盤。

6、完成設(shè)計(jì)整理金世紀(jì)城市數(shù)碼廣場(chǎng)的主體、各分體立體模型沙盤。

7、完成招商隊(duì)伍的建立（招聘），進(jìn)行培訓(xùn)及人員甄選分配。

8、制定商戶準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)、引入原則、操作規(guī)則等。

9、確定公司組織機(jī)構(gòu)和部門設(shè)置。

10、招商處的籌建。

11、完善招商部各種管理規(guī)章制度、業(yè)績考核獎(jiǎng)懲制度、工作操行規(guī)則出臺(tái)。

12、制定商戶準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)、條件、和招商規(guī)則。

13、制定并印制招商租賃合同、租賃申請(qǐng)表、登記表、相關(guān)協(xié)議、商

業(yè)管理守則等。

14、根據(jù)招商類別敦促各分部制定招商工作倒計(jì)時(shí)計(jì)劃（包括招商區(qū)

域、重點(diǎn)目標(biāo)、任務(wù)指標(biāo)完成計(jì)劃等）。

二、招商時(shí)間安排：

招商前期準(zhǔn)備工作階段為：2008/01/20——2008/03/10

正式招商時(shí)間確定為：2008/03/10——2008/05/30

后招商期暨開業(yè)慶典籌劃階段：2008/05/30——2008/09/28

1、2008/02/16——2008/02/26

完成招商人員招聘（10天）及培訓(xùn)工作（10天），同時(shí)完成個(gè)人招商指標(biāo)確認(rèn)并按照招商任務(wù)指標(biāo)提交各自的工作倒計(jì)時(shí)實(shí)施方案。

2、2008/02/28——2008/03/08

完成印制各種合同、文件、申請(qǐng)表、登記表等。完成項(xiàng)目標(biāo)志等系列VI設(shè)計(jì)，更換識(shí)別系統(tǒng)（包括名片、信函、旗標(biāo)等）。確定宣傳包裝概念及總體廣告用語。

3、2008/03/01——2008/03/10

完成前期招商文告、招商手冊(cè)整理，確定招商媒體廣告計(jì)劃（包括廣告創(chuàng)意、整理、媒體購買選擇等）、招商各項(xiàng)管理費(fèi)用支出預(yù)算。完成各種POP、3D

vision、沙盤等的整理。完成招商部籌建工作。

4、2008/03/10前

完成一切招商準(zhǔn)備工作。

5、2008/03/10

招商工作正式開始。

6、2008/03/18——2008/03/30

配合組織公關(guān)活動(dòng)，針對(duì)對(duì)象為行業(yè)協(xié)會(huì)、政府部門的；針對(duì)品牌招商部分的。如有出省招商計(jì)劃單列。

7、2008/03/18——2008/05/01

招商第一階段。

以昆明為重點(diǎn)的招商工作，招商比例按計(jì)劃控制在總體的60％以內(nèi)。同時(shí)負(fù)責(zé)外埠招商工作人員在本地進(jìn)行外地招商工作。全國招商組通過各大城市IT賣場(chǎng)情報(bào)進(jìn)行篩選、甄別，了解國外產(chǎn)品在華代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行招商。

外埠招商設(shè)1個(gè)月試探期，如果反應(yīng)良好，則由負(fù)責(zé)人員做出報(bào)告提交招商部，由招商部做出外埠實(shí)地設(shè)點(diǎn)招商計(jì)劃（包括地點(diǎn)選擇、招商規(guī)模、策劃廣告宣傳配合、費(fèi)用預(yù)算等），報(bào)請(qǐng)總經(jīng)理審批。于8、2008/05/01前完成所有外地實(shí)地招商工作準(zhǔn)備。

9、2008/05/01——

四、招商實(shí)施內(nèi)容：

1、招商人員的招聘工作：

為了更好地完成項(xiàng)目的招商工作，需要根據(jù)需求進(jìn)行對(duì)招商隊(duì)伍的建立。由于項(xiàng)目屬性的特殊性，以及工作進(jìn)度和工作強(qiáng)度的實(shí)際要求，無法任用缺乏經(jīng)驗(yàn)的人員，同時(shí)沒有時(shí)間對(duì)銷售人員進(jìn)行從業(yè)崗位培養(yǎng)，故對(duì)招聘人員進(jìn)行嚴(yán)格的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)及工作能力方面的考量。

招聘原則：對(duì)商業(yè)專業(yè)的招商人員，必須具有本行業(yè)從業(yè)2年以上招商管理的經(jīng)驗(yàn)，優(yōu)先考慮從事過商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的招商工作、招商策劃等方面的工作經(jīng)驗(yàn)、或從事相關(guān)行業(yè)市場(chǎng)招商、擁有行業(yè)內(nèi)大量全國性和國際客戶資源者。

招商部人員招聘計(jì)劃：總?cè)藬?shù)為20人(暫定)。按業(yè)態(tài)劃分各招商組。

招商1組：A區(qū)、B區(qū)、C區(qū)共6人，設(shè)招商主管一名。負(fù)責(zé)對(duì)筆記本、臺(tái)式電腦、外設(shè)設(shè)備的招商工作。

招商2組：D區(qū)、E區(qū)、IF區(qū)共6人，設(shè)招商主管一名。負(fù)責(zé)對(duì)軟件、游戲產(chǎn)業(yè)、休閑專區(qū)的招商。

招商3組：F區(qū)、J區(qū)、KF區(qū)共6人，設(shè)招商主管一名。負(fù)責(zé)對(duì)手機(jī)、數(shù)碼攝影產(chǎn)業(yè)、大品牌體驗(yàn)中心的招商。外省招商組：2人。負(fù)責(zé)國際品牌駐華辦事處的招商，任務(wù)是填充各品牌展示廳、體驗(yàn)廳、游戲廳的招商工作。

2、管理組織架構(gòu)：

3、省外招商計(jì)劃。

省外招商以IT產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)域、軟、硬件集散中心、區(qū)域代表中心城市為主要目標(biāo)。以下為招商目標(biāo)城市：

廣州、上海、中山、東莞、成都、北京、重慶除此之外，考慮到全國各經(jīng)濟(jì)區(qū)塊中心城市的輻射作用，在以上城市的有針對(duì)性的招商計(jì)劃以外，同時(shí)包含對(duì)典型中心城市的招商工作安排。

4、（備選方案）省外招商部分：

在初期由公司自行進(jìn)行省外招商工作，每月總結(jié)。同時(shí)做委托代理公司招商計(jì)劃，1－2個(gè)總結(jié)期之后，若在省外自行招商進(jìn)展欠理想的情況下，全面考慮將省外招商進(jìn)行委托，同時(shí)公司的招商計(jì)劃繼續(xù)進(jìn)行（委托建議以松散式合作方式為主）。

第八部分：廣告宣傳策略

廣告宣傳是招商中占用費(fèi)用比例最大，操作方式安排對(duì)招商工作又會(huì)起到極大影響的部分。廣告策劃得當(dāng)，會(huì)取得事半功倍的效果，取得良好的招商業(yè)績將成為順理成章，具體策劃工作視領(lǐng)導(dǎo)決定由公司全權(quán)委托廣告公司進(jìn)行策劃和實(shí)施（部分項(xiàng)目需額外增加費(fèi)用）。

一、廣告宣傳準(zhǔn)備工作：

1、2008/02/01——2008/03/28

由廣告公司完成廣告推廣策劃方案及創(chuàng)意(創(chuàng)意與預(yù)算由廣告公司做出)。由公司