江蘇南通商業(yè)綜合體建筑方案文本 B已發(fā)

2012.12UDG綜合體項(xiàng)目概念規(guī)劃設(shè)計(jì)01效果表現(xiàn)篇目錄05規(guī)劃設(shè)計(jì)篇02現(xiàn)狀分析篇03案例分析篇04設(shè)計(jì)理念06方案設(shè)計(jì)篇101效果表現(xiàn)篇AerialView鳥(niǎo)瞰圖AerialView鳥(niǎo)瞰圖PerspectiveView透視圖PerspectiveView透視圖PerspectiveView透視圖202現(xiàn)狀分析篇SiteAnalysis場(chǎng)地分析南通為中國(guó)歷史文化名城，中國(guó)首批對(duì)外開(kāi)放的14個(gè)沿海城市之一，位于江蘇省東南部，東抵黃海，南望長(zhǎng)江.通州區(qū)為南通市轄區(qū)，位于江蘇省東南部，長(zhǎng)江下游北岸，東臨黃海。西南與南通市崇川區(qū)、港閘區(qū)相接，東南與海門市為鄰，北與如東縣毗連，西北與如皋市接壤?？偯娣e1351平方千米?？?cè)丝?24.89萬(wàn)人（2007年底）。SiteAnalysis場(chǎng)地分析2000m通州區(qū)體育館通州區(qū)政府site新通掘公路至如東外通掘公路至如東通掘公路朝霞路335省道至南通335省道至呂四港鎮(zhèn)世紀(jì)大道主城區(qū)項(xiàng)目位于江蘇省南南通市通州區(qū)區(qū)主城區(qū)東南南邊，屬于通通州新城區(qū)。。與通州區(qū)政政府、通州區(qū)區(qū)體育館相隔隔2公里。SiteAnalysis場(chǎng)地分析通州區(qū)體育館通州區(qū)政府1000msite新通掘公路朝霞東路太湖路瀾滄江路湘江北路珠江路碧華東路雙霞路主要人流方向主要車流方向車流方向人流方向人流方向基地位于通州新城城區(qū)，南側(cè)為為朝霞東路，，為城市主要要景觀道路，，設(shè)計(jì)20米的綠化帶，，西側(cè)為湘江江北路，北側(cè)側(cè)為太湖路，，東側(cè)為瀾滄滄江路。SiteAnalysis場(chǎng)地分析基地東側(cè)及南側(cè)規(guī)規(guī)劃為生態(tài)公公園。北側(cè)為為居住區(qū)。西西側(cè)地塊用地地性質(zhì)為商業(yè)業(yè)用地。siteSiteAnalysis場(chǎng)地分析項(xiàng)目基地Projectsite用地范圍規(guī)劃要求總用地面積68364.0㎡總?cè)莘e率≤3.5新通掘公路通州老城區(qū)site朝霞路SiteAnalysis場(chǎng)地分析1.人流居住區(qū)人流方向主要人流方向休閑游覽人流方向3.商業(yè)界面價(jià)值商業(yè)用地商業(yè)用地居住用地居住用地生態(tài)公園最優(yōu)界面次優(yōu)界面次優(yōu)界面4.景觀生態(tài)公園城市綠帶住宅優(yōu)先2.城市界面城市快速路主干道城市次干道城市次干道城市重要界面公寓優(yōu)先0000MarketAnalysis市場(chǎng)分析江海陽(yáng)光城site朝霞路國(guó)盛義烏城世紀(jì)財(cái)富中心江海皇都恒生廣場(chǎng)基地周邊商業(yè)分布布MarketAnalysis市場(chǎng)分析項(xiàng)目名稱國(guó)盛義烏城江海陽(yáng)光城世紀(jì)財(cái)富廣場(chǎng)江?；识己闵鷧R金廣場(chǎng)總建筑面積9W11W7W32W6W項(xiàng)目構(gòu)成商業(yè)辦公樓購(gòu)物中心商務(wù)酒店商業(yè)街住宅公寓辦公樓商業(yè)住宅27W餐飲廣場(chǎng)3.3W寫(xiě)字樓1.7W公寓住宅商鋪辦公經(jīng)營(yíng)方式租售、租賃租售、租賃先租后售銷售情況商鋪售罄辦公樓售罄銷售率39％，招商率不到10％商鋪售罄公寓銷售良好辦公樓有剩余項(xiàng)目特點(diǎn)小商品市場(chǎng)人氣不足，位置不佳定位高端引入餐飲品牌路段好人氣旺通州區(qū)商業(yè)綜綜合體構(gòu)成通州主要綜合合體項(xiàng)目均包包括商業(yè)，辦公、、住宅、酒店店與一體的綜綜合業(yè)態(tài)。規(guī)模均為10W左右。營(yíng)銷方式大都都為租售結(jié)合或者者先租后售。商業(yè)銷售情況除江江海陽(yáng)光城銷銷售不佳外，，其他項(xiàng)目都都具有較明確的商業(yè)業(yè)定位及銷售售賣點(diǎn)，銷售情況較較好。辦公樓客戶多以租賃賃需求的中小企業(yè)為主，需求面面積為80-120平米左右。大多數(shù)數(shù)寫(xiě)字樓出租率在85％以上。公寓銷售情況較好好。酒店入住率為60％到70％，市場(chǎng)供過(guò)于求求。MarketAnalysis市場(chǎng)分析11公里項(xiàng)目概況華融和生國(guó)際際商業(yè)廣場(chǎng)為為通州第一高樓樓，位于川疊路與與南海路的交交叉口，南鄰鄰南海路，東東靠川疊路，，西為華欣路路，北側(cè)則是是世界知名的的南通國(guó)際家家紡城和志浩浩布料市場(chǎng)，，其中南海路路規(guī)劃為50米寬城市主干干道連接南通通市區(qū)。距本項(xiàng)目距離離為1.1公里。華融和生國(guó)際際商業(yè)廣場(chǎng)總占地面積51554平方米，總建建筑面積約30萬(wàn)平方米。業(yè)態(tài)類型為整整體打造的是是集義烏國(guó)際商貿(mào)貿(mào)城、loft辦公區(qū)、商業(yè)業(yè)步行街、高高檔商業(yè)辦公公區(qū)以及五星星級(jí)酒店區(qū)為一體的大型型的商業(yè)綜合合體。該樓主體高150米共33層，為目前通州區(qū)區(qū)最高樓，預(yù)計(jì)2015年3月竣工。MarketAnalysis市場(chǎng)分析商業(yè)業(yè)態(tài)通州區(qū)缺乏外來(lái)人人口，中青年人口口流出較多，城市市消費(fèi)老中少年為為主的消費(fèi)結(jié)構(gòu)，，消費(fèi)總體上表現(xiàn)現(xiàn)為水平低，消費(fèi)規(guī)模模小，構(gòu)成單一。生活基本消費(fèi)支出出是通州區(qū)居民的的主要支出?？梢砸耘卸ǔ?、穿、教育等基基本生活消費(fèi)構(gòu)成通州主要商業(yè)業(yè)形態(tài)。本案商業(yè)業(yè)態(tài)選擇擇上應(yīng)以生活基本消費(fèi)為主，同時(shí)根據(jù)區(qū)區(qū)域環(huán)境做市場(chǎng)空白業(yè)態(tài)。商業(yè)甲方可消化10W商業(yè)面積,銷售5W共計(jì)15W?；匚挥谛鲁且?guī)規(guī)劃商業(yè)中心地段，商業(yè)氛圍較好好；周邊住宅區(qū)較多多，人氣足。商商業(yè)發(fā)展前景可可觀。銷售以及經(jīng)營(yíng)模模式宜精心策劃劃。公寓公寓銷售基本無(wú)無(wú)壓力，面積建建議6.4W.通州區(qū)新城住宅宅市場(chǎng)發(fā)展成熟，住宅均價(jià)為6000-8000元。東側(cè)為城市生態(tài)態(tài)公園，環(huán)境優(yōu)越，公寓市場(chǎng)發(fā)展展前景佳。辦公樓設(shè)計(jì)一棟辦公樓樓，面積為2.5W.辦公樓集中在老老城區(qū)，沿世紀(jì)紀(jì)大道往南發(fā)展展，基地所處位位置處于新城區(qū)區(qū)，辦公樓業(yè)態(tài)態(tài)較少?；啬夏线厼槌寄下仿窞槌鞘锌焖俾仿?，西側(cè)湘江北北路為城市主干干道，交通便捷，可達(dá)性高?？砂l(fā)展辦公建筑筑，打造城市天際線，對(duì)城市發(fā)展具具有積極意義。結(jié)論通過(guò)對(duì)通州區(qū)房房產(chǎn)市場(chǎng)的分析析結(jié)論，本項(xiàng)目目可開(kāi)發(fā)產(chǎn)品類類型為商業(yè)、公寓及辦辦公樓項(xiàng)目。建筑總面面積24W。303案例分析篇Caseanalysis案例分析-SHOPPINGMALL內(nèi)街芬蘭赫赫爾辛基基isoomenaCaseanalysis案例分析析-SHOPPINGMALL內(nèi)街荷蘭海海牙HaaglandenMegastoresCaseanalysis案例分析析-商業(yè)步行行街美國(guó)拉拉斯維加加斯弗弗里蒙蒙特步行行街Caseanalysis案例分析析-商業(yè)步行行街日本SAPPOROFACTORY404設(shè)計(jì)理念念Designconcept設(shè)計(jì)理念念淮安蘇寧寧睿城明明日印象象【自由·個(gè)性】的商業(yè)開(kāi)開(kāi)放活動(dòng)動(dòng)空間——“開(kāi)放式的社交環(huán)環(huán)境”融合【購(gòu)吃喝玩玩樂(lè)】功能為一一體——“一站式消費(fèi)商業(yè)業(yè)綜合體體”Designconcept設(shè)計(jì)理念念【主題性】的活動(dòng)廣廣場(chǎng)及特特色商業(yè)業(yè)街——“多元化的商業(yè)環(huán)環(huán)境”【自然·生態(tài)】，充滿田田園氣息息和人文文氛圍——“舒適的購(gòu)物體體驗(yàn)”Designconcept設(shè)計(jì)理念念連結(jié)基地地東側(cè)與與南側(cè)，，打造城城市最長(zhǎng)長(zhǎng)綠帶，，營(yíng)造高高品質(zhì)城城市開(kāi)放放空間。。開(kāi)放空間間主題性商商業(yè)打造一站式商商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)和主題題型、游游憩型商商業(yè)，成為城城市商業(yè)業(yè)新亮點(diǎn)點(diǎn)。界面創(chuàng)造符合城市市未來(lái)發(fā)發(fā)展走向向的交通通組織，既保證證各不同同屬性區(qū)區(qū)域交通可達(dá)達(dá)性和易易達(dá)性，，又保證證集聚的的交通不不會(huì)影響響商業(yè)氛氛圍和流流線順暢暢。Designconcept設(shè)計(jì)理念念樹(shù)立地區(qū)區(qū)的門戶戶形象。。門戶地標(biāo)打造具有有地標(biāo)尊尊榮的商商業(yè)形象象。地產(chǎn)價(jià)值值創(chuàng)造活力力和價(jià)值值的高密密度，塑塑造城市市形象的的同時(shí)，，充分考考慮商業(yè)業(yè)運(yùn)作的的可行性性。Styleintention風(fēng)格意向向中心廣場(chǎng)Styleintention風(fēng)格意向向商業(yè)街Styleintention風(fēng)格意向向下沉廣場(chǎng)Styleintention風(fēng)格意向向主入口505規(guī)劃設(shè)計(jì)篇PlanningandDesign規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)總平面圖圖PlanningandDesign規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)經(jīng)濟(jì)技術(shù)術(shù)指標(biāo)PlanningandDesign規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)功能布局局規(guī)劃辦公公寓商業(yè)PlanningandDesign規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)空間結(jié)構(gòu)構(gòu)規(guī)劃入口廣場(chǎng)場(chǎng)主要街道道中央廣場(chǎng)場(chǎng)出入口PlanningandDesign規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)商業(yè)車行行流線主要街道道商業(yè)車行行流線貨流車型型流線地庫(kù)出入入口港灣式候候車區(qū)PlanningandDesign規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)商業(yè)人行行流線商業(yè)人流流辦公人流流公寓人流流周邊人流流公交換乘乘人流PlanningandDesign規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)景觀分析析景觀視野野周邊景觀觀滲透中央景觀觀PlanningandDesign規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)商業(yè)人行行流線主要街道道消防環(huán)路路消防登高高面606建筑設(shè)計(jì)篇Schemedesign方案設(shè)計(jì)計(jì)負(fù)一層平平面步行商業(yè)業(yè)街Schemedesign方案設(shè)計(jì)計(jì)負(fù)二層平平面Schemedesign方案設(shè)計(jì)計(jì)一層平面面百貨中庭百貨步行商業(yè)業(yè)街家電酒店特色商業(yè)業(yè)街特色商業(yè)業(yè)街SOHOSOHOSOHOSOHOSchemedesign方案設(shè)計(jì)計(jì)二層平面面百貨中庭百貨步行商業(yè)業(yè)街家電酒店特色商業(yè)業(yè)街特色商業(yè)業(yè)街SOHOSOHOSOHOSOHOSchemedesign方案設(shè)計(jì)計(jì)三層平面面百貨中庭百貨步行商業(yè)業(yè)街家電酒店特色商業(yè)街特色商業(yè)街SOHOSOHOSOHOSOHOSchemedesign方案設(shè)計(jì)四層平面百貨中庭百貨家電酒店特色商業(yè)街特色商業(yè)街SO