【房地產(chǎn)項目規(guī)劃】現(xiàn)代房地產(chǎn)項目建筑規(guī)劃設(shè)計價值講義

【房地產(chǎn)項目規(guī)劃】現(xiàn)代房地產(chǎn)項目建筑規(guī)劃設(shè)計價值講義xxxx年xx月xx日xxxxxxxx集團(tuán)企業(yè)有限公司

Pleaseenteryourcompany'snameandcontentv

現(xiàn)代房地產(chǎn)項目的規(guī)劃設(shè)計價值主持人：今天的主講人是來自五合國際的陶滔先生，陶滔先生是中國城市規(guī)劃學(xué)會居住區(qū)規(guī)劃委員會秘書長，五合國際建筑設(shè)計集團(tuán)中國區(qū)總經(jīng)理。二十年城市規(guī)劃經(jīng)驗，師從建設(shè)部住宅專家呂俊華教授，加拿大麥吉爾大學(xué)訪問學(xué)者。主要作品有：國家時間住宅工程川府新村規(guī)劃設(shè)計；西城區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃；奧運會運動員村規(guī)劃研究；國家康居示范工程昌吉世紀(jì)花園規(guī)劃設(shè)計、銀川世紀(jì)小區(qū)規(guī)劃設(shè)計。陶滔：大家上午好，剛才聽到各自介紹，我覺得這個課仍是很不好講的，因為以前大多都是直接從事開發(fā)企業(yè)的一些朋友，今天仍有我的同行，設(shè)計規(guī)劃界的一些朋友，所以我想在講的過程中，也是希望大家能夠共同有一些互動討論，有問題能夠及時提出來。今天我的題目是房地產(chǎn)項目的規(guī)劃設(shè)計價值，這也是這幾年在從事為開發(fā)商提供規(guī)劃服務(wù)設(shè)計過程中的一些個人體會，因為上一次是百年建筑找我要了一個提綱，我準(zhǔn)備了一個一天的提綱，后來給我的反饋意見是理論性太多，所以，今天主要是圍繞具體的案例來講。房地產(chǎn)項目的規(guī)劃設(shè)計概述，我接觸過很多的開發(fā)商朋友，可能沒有從事過設(shè)計和規(guī)劃的朋友，往往容易把設(shè)計和規(guī)劃搞混，其實這里面有很強(qiáng)的區(qū)別。這個問題主要涉及到我們工作的階段性，以及前期的工作計劃建立的時候，設(shè)計的一些階段目標(biāo)。如果這個搞不清楚，可能在項目的前期規(guī)劃設(shè)計過程中，往往容易走很多的回頭路。其實我個人體會在很多項目中，很多開發(fā)商不是因為他不重視規(guī)劃設(shè)計，重要的是他很重視這個，可是他不知道這里面每個階段的目標(biāo)，所以就導(dǎo)致在規(guī)劃設(shè)計過程中，幾乎都是折騰時間，往往浪費了至少三分之二的時間。所以有時候階段性工作不清晰，會容易造成一些時間上的成本。今天主要講四個內(nèi)容：一是規(guī)劃和設(shè)計到底是什么？二是項目規(guī)劃是什么？三是項目設(shè)計是什么？四就是復(fù)合地產(chǎn)綜合規(guī)劃和設(shè)計。一、規(guī)劃和設(shè)計--不同的思考方法和工作目標(biāo)1、項目規(guī)劃--計劃、策劃和系統(tǒng)從概念上來說，項目規(guī)劃主要是解決什么問題呢？是解決計劃、策劃和系統(tǒng)建立的問題。很多的開發(fā)商拿到項目以后，腦子里想的更多的是形象，我的項目要做成什么北歐簡約的形式，或者是東方古典的形式，很快進(jìn)入到形式的東西，可是實際上一個項目的規(guī)劃跟開發(fā)公司內(nèi)部的工作計劃是一樣的，本身要對這塊地這個項目做一些合理性的評估，尤其是現(xiàn)狀、環(huán)境以及相應(yīng)的政府規(guī)劃條例，仍有一些市場上的行為做一些判斷。那么，只有通過這樣一些前期的工作，才能確定出我們的項目在建設(shè)過程中，如何一步一步去建設(shè)。2、項目設(shè)計--定位、布局和形態(tài)項目設(shè)計更多傾向于定位、布局和形態(tài)，包括我們大家通常喜歡考慮到的風(fēng)格、形式等等這樣的一些內(nèi)容。所以，二者在關(guān)注點上有很大的區(qū)別。二、項目規(guī)劃--著眼于過程的工作方法1、項目規(guī)劃-計劃、策劃和系統(tǒng)①項目準(zhǔn)備書項目準(zhǔn)備書涉及到項目本身的計劃關(guān)系，以及最終的產(chǎn)品目標(biāo)，在這樣一個過程中，需要提供出如何從你的初期的目標(biāo)確定，延續(xù)到最終的目標(biāo)實現(xiàn)，這是一個全程的規(guī)劃過程。②項目策劃書這和規(guī)劃的前端-市場策劃有很密切的關(guān)系，因為當(dāng)下我們所接觸的開發(fā)項目，尤其我們在座很多都是從事商業(yè)開發(fā)的開發(fā)商，它是由市場決定你產(chǎn)品的內(nèi)容，所以它和我們以前的規(guī)劃，和我們當(dāng)下制定的大型的城市規(guī)劃不一樣，項目規(guī)劃基本完全是依托于市場策劃。市場策劃就涉及到我們對一個產(chǎn)品的判斷，實際上仍是圍繞著我們工作的最終目標(biāo)進(jìn)行考量。③系統(tǒng)框架在上面?zhèn)z個工作準(zhǔn)備好以后，規(guī)劃的真正具體工作就是建立一個系統(tǒng)的框架，就是我們在這塊土地里面應(yīng)該有什么樣的交通系統(tǒng)、什么樣的管網(wǎng)系統(tǒng)、供應(yīng)配置設(shè)施系統(tǒng)等等。這些系統(tǒng)建成以后，就能夠推進(jìn)到單體設(shè)計里面每一期產(chǎn)品的設(shè)計，所以往往我們在規(guī)劃層面上，最終的目標(biāo)是構(gòu)架系統(tǒng)框架。要注意產(chǎn)品定位、基地上的產(chǎn)品布置及產(chǎn)品形象，2、項目規(guī)劃--著眼于過程的工作方法我們以前經(jīng)常講規(guī)劃規(guī)劃，墻上掛掛，因為我們的形勢變化太快了，規(guī)劃作為一門預(yù)測學(xué)科，永遠(yuǎn)是在修訂修編，我們知道城市整體規(guī)劃，按《城市規(guī)劃法》，一般制定20年的城市總體發(fā)展規(guī)劃，實際《城市規(guī)劃法》里面要求五年一修編，在各城市市長那里基本是倆年一修編，要隨時調(diào)整整個城市總體規(guī)劃和城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)系，以及城市社會化的關(guān)系。所以在這點上我們一直把規(guī)劃定位為一種過程，而不是一種結(jié)果。（1）項目前期工作：系統(tǒng)方法的建立這里面涉及三個層面的判斷：①技術(shù)路線：我們知道房地產(chǎn)開發(fā)是一個非常復(fù)雜的過程，但作為規(guī)劃設(shè)計在這個里面，我們應(yīng)該制定什么樣的技術(shù)路線？技術(shù)路線不同，導(dǎo)致我們規(guī)劃的整個程序上不一樣，或者最終引導(dǎo)的結(jié)果不一樣，所以這是一個路線問題。②指標(biāo)體系：如何建立指標(biāo)體系？涉及到我們《城市管理條例》的要求，招拍掛拿到土地以后，土地管理方面給你的指標(biāo)要求，以及你通過市場的計算、經(jīng)濟(jì)的運作，導(dǎo)致你對這個項目經(jīng)濟(jì)回報判斷上不同的考量。③供應(yīng)體系：要建立一個供應(yīng)體系，就是地上、地下的一些設(shè)施，應(yīng)該如何考量。在前期我們我們認(rèn)為都應(yīng)該有一個比較好的框架工作，來指引我們整個的項目實施。從技術(shù)路線的角度來說，我們通常用框圖來表示我們在整個工作方法上的制定，我提供的這張框圖（PPT）是我們在城市規(guī)劃過程中，對于局部地塊進(jìn)行的一個基本研究。前期一般來說我們要充分的研究我們在項目所在地周邊的情況、內(nèi)部的情況以及它的空間位置的價值判斷，仍有政策條件的程度等等，這一系列的內(nèi)容要做一些考量。通過這些考量，結(jié)果是什么呢？是梳理出我們需要解決的問題，比如說具體到開發(fā)商拿到一塊地以后，如果我們的設(shè)計人員、規(guī)劃人員不對這一塊地的周邊情況、內(nèi)部情況進(jìn)行判斷，而只是根據(jù)開發(fā)商打電話做方案，一般是做不成的，所以我們做項目前期工作過程中，大致應(yīng)該有1-3周的時間，對土地進(jìn)行充分的考慮，在考慮的過程中就是形成方案的過程，就是找出它的主要問題，不管開發(fā)也好、城市建設(shè)也好，都是在解決各種問題，只要我們提出合理的解決方案，這個項目就能夠開發(fā)成功。在此基礎(chǔ)上確定我們要做的工作，把它進(jìn)行分化。（PPT）這是另外一種規(guī)劃模式，我們在一些大盤的規(guī)劃過程中，尤其是幾千畝、上萬畝的規(guī)劃中，我們往往要充分考量上位規(guī)劃，包括城市的總體規(guī)劃、控制詳細(xì)規(guī)劃，包括一些專項的規(guī)劃、管網(wǎng)的規(guī)劃、包括道路系統(tǒng)的建設(shè)計劃等等。因為我們做大盤的過程中，著眼點不是在近期市場，而是五年、十年的開發(fā)周期，我們就要考量政府尚未投資或者有更大的投資關(guān)系進(jìn)來以后，會對我們整個區(qū)域的影響，到底是什么樣的？需要有一個判斷，通過這種判斷來制定我們本身項目的一個規(guī)劃方向。所以往往對于上位規(guī)劃的研究，更慎于對本身規(guī)劃的研究，因為在這個過程中我們才能準(zhǔn)確地預(yù)估到五年以后的情況，我們這塊土地跟城市發(fā)展的過程應(yīng)該是平衡發(fā)展的，這樣才能獲得預(yù)估的價值。指標(biāo)體系無外乎就是三大體系：一是土地利用的指標(biāo)，這點在開發(fā)項目上少一些，尤其是一些具體的開發(fā)項目，在土地的招拍掛的時候，這個土地已經(jīng)定性了，所以在土地利用上，往往是少一些這方面的指標(biāo)內(nèi)容。可是對于一些大盤，對于一些在協(xié)助政府進(jìn)行的土地一級開發(fā)，土地利用指標(biāo)就非常重要。昨天我正好是在成都做他們新城的發(fā)展研究研討會上，遇到我們成都的一級土地開發(fā)商--新城公司，希望我們對他們的土地進(jìn)行指導(dǎo)。在這里面非常明確，一級開發(fā)商的目標(biāo)要進(jìn)行財務(wù)的預(yù)算，因為他要預(yù)估五年后土地的增值情況，很重要的一點就是要協(xié)調(diào)這幾萬畝土地里面的各項用地之間的比例關(guān)系。因為這里面在上萬畝的土地里面，必然有城市的公共綠地、城市道路，也有我們能夠直接銷售的住宅開發(fā)用地等等。所以需要有一個合理的調(diào)整，把它的比例關(guān)系調(diào)整好，這樣實現(xiàn)真正的土地價值。所以規(guī)劃有很重要的一點，就是如何把各項用地指標(biāo)進(jìn)行一個合理的分配。因為一塊城市土地，沒有道路是不行的，可是道路多了也不行，因為道路多了就浪費，到底是多少？針對這個在土地價值上要做一些分析。在比較過程中，又涉及到我們規(guī)劃的另一個層面的工作，功能的組織、結(jié)構(gòu)的組織，是一個相互重合的關(guān)系。所以土地指標(biāo)往往是在城市層面上，或者是我們開發(fā)商投資的大型土地層面上，一級土地開發(fā)的層面上比較多。公共服務(wù)設(shè)施的綜合指標(biāo)，這個往往會在開發(fā)過程中遇到，可是在一般項目上，可能規(guī)劃局或者我們土地局已經(jīng)把這些項目限定死了，比如這塊地里面有一個學(xué)校，你必須做一個學(xué)校，可是往往在一些中小城市里面，對于土地招拍掛不是很嚴(yán)謹(jǐn)?shù)牡胤剑鞘邢Ｍ憬o他做點貢獻(xiàn)，配置一個學(xué)校等等，這會有一些公共配套服務(wù)設(shè)施的指標(biāo)研究，需要和人口關(guān)系、周邊的資源情況進(jìn)行整合。我們最近在做合肥的一個項目，其中30多公頃的用地，當(dāng)時區(qū)政府要求開發(fā)商在里面建一個五星級酒店，我們就需要做大量的論證，開發(fā)商肯定不愿意做星級酒店，愿意做成住宅賣掉。那怎么能夠讓這個五星級酒店不要建起來？我們就要通過周邊酒店業(yè)的配套、客源來論證，我們這個酒店可能不用建那么大的規(guī)模，或者根本不要建那么大的項目。另外要在這里面建一個中學(xué)、小學(xué)，這是控規(guī)規(guī)定的，這個控規(guī)可能是倆年前做的，我們根據(jù)這個項目的分析以及周邊學(xué)校資源的情況，通過服務(wù)人口的計算，我們能夠決定這個學(xué)校能夠不建或者縮小規(guī)模建。所以這都是能夠在城市規(guī)劃層面進(jìn)行考慮和考量的，可是就見你是不是有一定的論證來解決這樣的問題。所以公共服務(wù)涉及的綜合指標(biāo)不僅僅是我們這里面的一個配套要求，而更多的是我們在項目前期分析過程中，如何確定這樣一個指標(biāo)。因為最終這些指標(biāo)是要跟我們的規(guī)劃管理部門協(xié)調(diào)下來的。技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，因為從事開發(fā)的朋友都是算得很細(xì)的，直接算每一塊地的價值，在這里面有三個很重要的指標(biāo)：容積率、建筑密度、綠地率。這三個指標(biāo)是一個內(nèi)在關(guān)系的，是相互制約的，容積率做到多高合適？建筑密度達(dá)到多少合適？綠地率要達(dá)到多少？北京在舊城改造中綠地率要求達(dá)到30%，可是很難達(dá)到這個指標(biāo)。要是在廣州、成都，可能綠地就會更小，因為建筑密度大，日照間距沒有像北京那么大，就會導(dǎo)致建筑密度增加，它的綠地率就會更小。當(dāng)下全國規(guī)劃口這塊基本是一刀切，大家都是35%左右這樣的要求，可是實際上我從事了很多評審以后，核算下來，基本綠地率基本都達(dá)不到各地城市管理的要求，因為沒有辦法達(dá)到。所以嚴(yán)格地計算綠地率，很難說哪個項目能達(dá)到政府的要求。可是，容積率也存在一些判斷，就是我們?nèi)绾螌崿F(xiàn)高容積率？比如成都市規(guī)劃局有一段時間把建筑高度放開了，你修得多高不管你，我們北京有控高的要求，成都市管理局就把高度放開了，最重要的指標(biāo)是控制建筑密度，建筑密度代表有多少空地能夠算出來，空地能夠停車、老年人、小孩活動空間，所以要求有一個合理的建筑密度。容積率的口子放得也比較寬，所以最后導(dǎo)致在容積率的判斷上，很多開發(fā)商覺得這是一個好條件，可是真正做的時候，做不上去，大家都知道，我們住宅的建筑高度做到33層就不錯了，你再往上做，所有的規(guī)范、條例都有新的要求，你的建安成本就高了。所以且不是越高越好，你即使做出那么多面積，你的成本也增加了。容積率也是一樣，給你很高的容積率，你也做不出來，北京有一段時間，大概1997年前后的時候，我們沒辦法對容積率進(jìn)行很嚴(yán)格的控制，因為那時候仍不像當(dāng)下土地是招拍掛，在招拍掛對土地定價的過程中，容積率已經(jīng)定下來了，樓板價也定下來了，在1997年以前，北京的土地都是協(xié)議出讓，規(guī)劃局無法對容積率嚴(yán)格管制，當(dāng)時他們只管三條：第一條是建筑高度，根據(jù)北京歷史文化名城保護(hù)條例要嚴(yán)格控制；第二條是日照間距；第三條是道路紅線。后來因為整個舊城改造的項目過程中，很多要實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)平衡的關(guān)系，高度也突破了，最終規(guī)劃局能守的底線就是道路紅線和日照間距。為什么這倆個能守得住呢？日照間距老百姓能夠拿來打官司，建設(shè)部有一個投訴部，老百姓能夠打電話投訴日照間距不足的問題。所以當(dāng)下日照間距都是由計算機(jī)軟件來做，在法庭說服力很強(qiáng)。道路紅線控制在中國規(guī)劃管理中50年沒有變過，這一條線幾乎沒有突破的，領(lǐng)導(dǎo)干部職位再高，都不敢突破紅線，因為道路紅線涉及到道路的地下設(shè)施，你想突破你也突破不起，你可能往外突破一米就把下面的煤氣管線搞壞了，這是誰也承擔(dān)不起的責(zé)任。這倆條底線定死以后，你的容積率往往也很清楚。容積率仍有一個指標(biāo)，進(jìn)深越大，容積率越高，我們中國最大進(jìn)深的住宅，就是翠微小區(qū)，當(dāng)時的建設(shè)部部長做的設(shè)計，里面是回廊式的，一個回廊里面做20多戶，進(jìn)深是三、四十米，居住條件很差，可是容積率很高。當(dāng)時是八十年代后期的事情，當(dāng)時作為分配住房時仍能夠接受，可是當(dāng)下拿到市場就沒法做了。所以進(jìn)深是有一定幅度的，不可能無限擴(kuò)大，實際上就制約你容積率不太可能無限度提高，提高以后必然造成這樣那樣的問題，你是在容積率上獲得效益，可是你要用另外的方法解決容積率的問題。就像鳥巢，前倆天在北京參加奧運工程的評優(yōu)，評到鳥巢的時候，幾個專家一起說，鳥巢應(yīng)該怎么辦？是優(yōu)秀工程？仍是不是優(yōu)秀工程？從專家的眼里，從結(jié)構(gòu)工程師的角度來說，鳥巢就不是一個優(yōu)秀的設(shè)計，但是從它當(dāng)下的社會效果及影響力來說，它一定應(yīng)該算是一個優(yōu)秀的項目。所以這里面就有很大的問題，當(dāng)時北京院陳茂昆說了一句話，他說我就不選它當(dāng)優(yōu)秀建筑，為什么呢？所有先進(jìn)的科技解決的這些問題，都是它自己制造出來的麻煩，本來能夠不做這么大鋼結(jié)構(gòu)的東西，因為沒有任何意義，可是它設(shè)計的是鋼結(jié)構(gòu)，又通過高科技把這個問題解決了，包括我們的電焊工焊得多么好，所有的這些東西都是建在很無用的層面。大家做開發(fā)項目的時候，也可以想想很多事情都是為了容積率0.1、0.5往上攀升做了很多的無用功。因為我本人做開發(fā)項目的時候，就折騰這個容積率，折騰到最后，大家仍是要退回到原來的容積率，做規(guī)劃要講綜合方面。支撐體系包括：建筑外維護(hù)體系、信息控制體系、能源供應(yīng)體系、健康保證體系、環(huán)境保護(hù)體系、房地產(chǎn)開發(fā)項目中，我們除了基礎(chǔ)的管網(wǎng)設(shè)施以外，其實很重要的就是我們的房子想建成什么樣的？往往很多朋友討論說我這塊地位置很好，包括我有一個朋友在成都收購了很多二環(huán)線的賓館，收購下來以后要搞二次開發(fā)，這么好的地段要做高檔的住宅，也希望賣一個好價錢，量也不大，一個地塊能夠建出五萬平米、七萬平米，對市場仍是很有誘惑力的，也是很好作的。可是，如何做出高檔來？他們昨天提出幾個概念很清楚，要見起來像公建，戶型要做大，仍要送多少面積，一個陽臺大概有20平米，送給他，一改就改成一個客廳，好多這種方法，可是評判一個東西的檔次，不是簡單說你有多大，或者你有多新，更重要的是你的系統(tǒng)是如何建的？在六、七十年代，我們大慶石油工人住在打井的房子里面，住得也挺好，比沒房子好得多，或者比住在窩棚里面要好，里面也能夠遮風(fēng)避雨。到了七、八十年代，我們住單元房，每家有一套房子，當(dāng)時也是感覺很好，有獨立衛(wèi)生間、有廚房。到當(dāng)下..我們實際上建住宅萬變不離其中，就那么幾種。那么如何體現(xiàn)你的高檔性呢？就是你如何配置你的系統(tǒng)，用現(xiàn)代高科技的手段真正解決我們一家人吃喝拉撒睡的問題，如果這個系統(tǒng)建好了，感覺使用方便了，住宅的價值就體現(xiàn)出來了。所以支撐體系很追求一點就是體現(xiàn)真正住宅品質(zhì)的重要核心。我們把現(xiàn)代住宅的科技系統(tǒng)分成這樣五大類：一是建筑外維護(hù)體系，建筑外維護(hù)的保溫水平怎么樣？當(dāng)下國家提倡節(jié)能，保溫意味著要保溫、保冷，使里面的溫度很舒適。如何把這個能源保留下來，就涉及到外維護(hù)體系，你這件棉衣怎么穿？你的圍巾扣子領(lǐng)帶怎么配？包括門窗問題、陽臺問題，斷橋構(gòu)造問題。這就是在建筑外維護(hù)體系上如何建立這套系統(tǒng)？不是我做保溫，實現(xiàn)各地方要求的二度節(jié)能的目標(biāo)，在上一個節(jié)能目標(biāo)上再節(jié)省30%，達(dá)到這個目標(biāo)。可是你墻體達(dá)到了，窗戶或者陽臺沒有達(dá)到，因為我們說陽臺懸飄以后有冷橋效應(yīng)，這些地方?jīng)]有達(dá)到，你仍然達(dá)不到真正的節(jié)能。二是信息控制體系：比如我們說3G牌照要發(fā)了，你就能夠在辦公室里遙控你家里的空調(diào)，甚至煤氣爐都能夠進(jìn)行遠(yuǎn)程遙控。這樣的情況下，我們說我們要做高檔次的住宅，是不是要配遠(yuǎn)程控制系統(tǒng)？也就是說我們要買一輛高檔的汽車，如果車門鑰匙仍不是遙控的話，就沒有人說這個車是高檔的。可是這個遠(yuǎn)程系統(tǒng)同時是花錢的，又要花一部分成本。上海的世貿(mào)花園裝這一套系統(tǒng)，軟件30萬，硬件30萬，總的設(shè)備遠(yuǎn)程控制系統(tǒng)60萬，達(dá)到的目標(biāo)就是你在世界各地能夠用你的計算機(jī)控制你家里所有的安防、電器設(shè)備，能夠全程控制，包括你在紐約能夠見你在上海家里的情況，能夠達(dá)到這樣的程度。當(dāng)然這個房子賣得更貴，這60萬成本就不算什么了。而我們普通的住宅顯然就裝不起。所以定檔次的時候，什么樣的檔次配什么樣的東西很重要。三是能源供應(yīng)體系，這塊實際是一個社會性的東西，我們更關(guān)注社會化的內(nèi)容，比如采用綠色能源、可再生能源，雨水搜集等等，這塊在中國其實是很難推行的，我們經(jīng)常說節(jié)能也好、做什么也好，像我們公司大概做了三年的節(jié)能住宅，我們號稱高科技住宅，實際建成的項目沒有幾個，這里面且不是說政府不支持，或者開發(fā)商沒有錢建這個，而是市場沒認(rèn)識到節(jié)能的重要性。為什么呢？比如在德國，德國政府對你采用綠色能源進(jìn)行能源補(bǔ)給，比如你用太陽能發(fā)電，你家里發(fā)的電能夠且網(wǎng)，享受用電的同樣指標(biāo)，比如我發(fā)一度電，電網(wǎng)給我的一度電是不要錢的，因為我供應(yīng)電網(wǎng)的電是綠色能源發(fā)的電，仍要求電力公司給我錢，收購綠色能源的電，所以就有效益，對于社會來說是有效益的。當(dāng)下綠色能源也好、節(jié)能也好，對我們社會的個體是沒有效益的，所以我們當(dāng)下就很難做。我們要做節(jié)能住宅，實際上無外乎就是倆個方法：一方面要做市場的噱頭，我是節(jié)能住宅，銷售上可能會好一些；第二無非就是上面領(lǐng)導(dǎo)布置下來的工作，因為市建委或者市政府有指標(biāo)，每年要建成住宅多少，這是政府安排的，可是真正市場是不是接受？這里面我們中國仍有一個很大的過程，這塊不解決，我們什么綠色能源根本做不了，因為這個都是比較昂貴的東西，你的一次成本是比較高的，可是你怎么去計算20年、30年的利益？我們一般的老百姓是不會這樣算的。四是健康保證體系，這是非常重要，也是大家都見得到的，我們做節(jié)能，國家的要求越來越高，做節(jié)能的關(guān)鍵是密封，可是密封以后，就會產(chǎn)生里面空氣質(zhì)量問題，這個問題怎么辦？就是我們的系統(tǒng)仍要保證有新風(fēng)進(jìn)來，而新風(fēng)的進(jìn)出又不把能源帶走，所以我們一直在研究健康保證體系，我們健康保證體系的保證性越高，你的樓盤的檔次越高。比如說室內(nèi)溫度的控制，通常16-26攝氏度是人體適宜的溫度，采暖是16度采暖，制冷是26度，這10度的空間是幅度很大的?？墒亲钍孢m的就是19-22攝氏度之間。我們?nèi)绾谓咏钍孢m指標(biāo)？越接近它，代價也就越大，我保證2、3度的區(qū)間和保證10度的區(qū)間，代價完全不一樣。五是環(huán)境保護(hù)體系，當(dāng)下環(huán)保都是在對工廠這些企業(yè)管得嚴(yán)，對我們開發(fā)商沒有太大的制約，可是環(huán)保在西方的制約是很厲害的，甚至影響到政府的決策，環(huán)保的意識增強(qiáng)以后，政府會制定更多的環(huán)保政策來限制我們的建設(shè)活動，我們的建設(shè)活動過程中，如何關(guān)注環(huán)保的概念，就是順利通過政府管理條例的內(nèi)容。所以往往我這里排了四條出來，比如垃圾處理、垃圾分裝系統(tǒng)，北京大概搞了十年了，北京有幾個NGO組織在搞垃圾分裝系統(tǒng)，可是搞到現(xiàn)在北京老百姓仍是沒有分裝的習(xí)慣，比如我女兒把廢電池分裝出來，可是裝到最后也不知道裝給誰。所以當(dāng)下仍不完善，完善以后垃圾就有更好的處理方式。比如說植物，這倆年開發(fā)樓盤有錢以后，植物的配置也很昂貴，一百萬一棵樹的樓盤也不在少數(shù)?？墒菑闹参飳W(xué)的角度來講，在景觀配置中，第一要求是本地樹種，第二要保持多樣性。以前北京種槐樹種多了，"吊死鬼"的那種蟲子就多。所以植物多樣性和地方物種的利用是我們當(dāng)下景觀設(shè)計的核心。我們當(dāng)下景觀設(shè)計都是洋人設(shè)計，他不知道北京的槐樹怎么樣，只好從美國搞一些樹種過來。（2）規(guī)劃工作的基本觀點：過程和統(tǒng)籌①城市規(guī)劃是社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的繼續(xù)和具體化我們在做一個項目過程中，如何進(jìn)行統(tǒng)籌安排的考量，包括一些近期項目、遠(yuǎn)期項目，有可能的軌道線。（PPT）這個項目是在2003年做的，當(dāng)時就考慮應(yīng)該有一個輕軌線，其實那時候良鄉(xiāng)政府自己都沒有底氣，因為這條線在北京列不上日程，可是從規(guī)劃角度就必須要考慮，考慮完以后，這條線今年已經(jīng)開工了，2010年就能夠建成，投資是大興和良鄉(xiāng)政府和外資進(jìn)行聯(lián)合運作的，所以規(guī)劃階段就要考慮有這樣的路線，實現(xiàn)以后就是重大利好。我們昨天在成都討論川西公路設(shè)計的時候，就在討論成都地鐵三號線什么時候建，大家通常估計是夠嗆了，又地震、又經(jīng)濟(jì)危機(jī)，再建一條新線至少是十年以后了，可是這個線建的時序完全決定了在川西倆側(cè)所有土地的價值，如果早建，這條軌道線的價值就會充分體現(xiàn)出來，這都是城市規(guī)劃的統(tǒng)籌考量的問題。（PPT）這是我們在克拉瑪依做的項目，這不僅僅是考慮房子應(yīng)該怎么擺？怎么有一個標(biāo)志性的建筑，而是必須要考慮在這樣的區(qū)域里面，這樣的氣侯條件下，我的街道應(yīng)該怎樣組織？比如我們住在新疆克拉瑪依，根據(jù)當(dāng)?shù)厝说牧?xí)慣，街道不能夠是南北向，都要調(diào)整一定的角度，有利于避開風(fēng)直接灌進(jìn)來，這是對嚴(yán)寒的考慮。我的綠化怎么考慮？戈壁灘上綠化代價很高的，新疆有新疆的做法，他們有一套形成的種植方法，我們怎么引到我們的規(guī)劃體系里來。（PPT）這是一個七萬平米的新城，在規(guī)劃層面研究基本就有這么多條，各個方面，包括豎向設(shè)計等考慮在內(nèi)，最終做成這樣一張總平面圖，這樣的總平面圖且不是拿出來說這里有一個濱水建筑，最重要的是這個項目有一個很好的城市環(huán)境。（3）不同規(guī)模項目的規(guī)劃特點：投資和市場節(jié)奏市場好，你沒錢開發(fā)，沒有用；你當(dāng)下有錢，市場不好，也不敢投。所以項目的大小和自有資金是很有關(guān)系的，我遇到很多的項目最后流產(chǎn)，確實有空手套白狼之嫌，根本就沒有資金，很難操作下去。我們往往把房地產(chǎn)開發(fā)的項目規(guī)模分為這樣三個檔次：①大盤規(guī)劃--1000畝之上。五年內(nèi)一般很難開發(fā)完，為什么這樣考慮呢？我們往往說我這個項目很不錯，一百多萬平米，我也有錢馬上蓋出來，可是問題不在于你有沒有錢，而在于市場能不能消化掉那一百萬。所以往往一千畝之上的大盤，大致要五年左右的時間才能建完，也可能你有錢投近期，可是你沒有效益。②普通樓盤規(guī)劃--300畝-500畝。這種比較好做一些，就是一般小區(qū)的規(guī)模，建筑量在20萬左右，一般倆三年就搞定了，而且這種項目目標(biāo)很清晰。③街坊規(guī)劃--150畝左右。在300畝項目里面我們可能都是放標(biāo)準(zhǔn)戶型，在150畝面積里，標(biāo)準(zhǔn)戶型就放不進(jìn)去了，肯定要專門設(shè)計，所以150畝項目都是整體設(shè)計建筑環(huán)境和室內(nèi)關(guān)系。所以，無論項目大小，都要有時間的考量。大盤有三個方面要重點考慮：一是用地評估，二是系統(tǒng)構(gòu)建，三是因地制宜。在用地評估方面，我介紹一些例子，用地評估涉及到倆個層面的工作，一個就是外部關(guān)系，項目所在的位置外部關(guān)系如何評估？第二就是內(nèi)部關(guān)系，場地現(xiàn)狀、地形地貌、水資源、樹木資源、歷史文化等等，然后才能夠產(chǎn)生規(guī)劃的內(nèi)容。（PPT）這是我們在濟(jì)南做的一個項目，這個項目以游樂場為主體，將近有倆百萬平米的住宅開發(fā)量，范圍很大，16平方km。這個項目后來沒有實現(xiàn)，因為涉及到濟(jì)南的水資源保護(hù)，它在濟(jì)南千佛山的南面。當(dāng)時我們對它整個地區(qū)進(jìn)行一個現(xiàn)狀的調(diào)研，包括當(dāng)?shù)剞r(nóng)村的情況，因為涉及到農(nóng)村的改造，包括周邊的一些建設(shè)的情況，已經(jīng)有的一些項目是什么情況，仍有城市設(shè)施，在這一代可能會產(chǎn)生的條件，包括城市主要道路的建設(shè)，因為這個都是政府投資的，政府是有計劃的，在什么時間內(nèi)要建成什么樣的路，都要算清楚。然后是對內(nèi)部進(jìn)行詳細(xì)的分析，這個地塊很復(fù)雜很大，就需要對各個界面進(jìn)行評估，我們需要對山體的界面進(jìn)行評估，我們知道濟(jì)南很多山很漂亮，有的山已經(jīng)采石采得亂七八糟，所以要進(jìn)行修復(fù)、保護(hù)。所以在規(guī)劃的評估階段，就要做得很細(xì)。然后是地形地貌的情況，水體的情況，如何保護(hù)？這個項目也正因為我們對水體做了詳細(xì)的分析以后，我們后面就認(rèn)為這個項目操作不下去，濟(jì)南好不容易地下水位上升，趵突泉能夠自流出來了，在南面影響到了濟(jì)南市的水脈，這個項目可能很難通過上一級政府評估的，我們當(dāng)時對水體評估以后，認(rèn)為這個項目很難通過了，當(dāng)然這個項目最后沒有實施。通過這些現(xiàn)場見到的，回到計算機(jī)里面進(jìn)行GS分析，仍有土地的適用性，用計算機(jī)計算它的坡向、坡度，因為我們工程設(shè)計上有一個標(biāo)準(zhǔn)，大于這個標(biāo)準(zhǔn)我們認(rèn)為這個土地不可建，雖然你有什么辦法也能夠建房子，可是在總體評估上，這是不可建的，否則你要花更多的錢來整治。把它綜合起來，形成我們對每個地塊進(jìn)行的評價，切分出每塊土地適合建什么樣的項目。這是我們在規(guī)劃前期很重要的一個工作，就是對現(xiàn)狀分析。這個時期你是見不出方案來的，可是通過這樣的評估以后，規(guī)劃方案自然就形成了。城市規(guī)劃里面很重要的一個原則就是因地制宜，對現(xiàn)狀的研究很重要。（PPT）這個圖紙是符合現(xiàn)狀條件的、符合發(fā)展條件的，你可能在墻上掛倆三年沒問題，可是以后條件變了，你仍有修訂。（PPT）這是另外一個在重慶的項目，地形也是很復(fù)雜，這是一個住宅項目，這個項目大概有一平方km，對所有的地形地塊做研究，重慶的高差很大，是山地，這里面的高差情況、植被情況，對每一塊地做出它的適應(yīng)性評價，包括一類用地、二類用地。每一個類型的用地和坡度、坡向的關(guān)系，確定它最終的功能，最終是一平方km核算下來只有70%可用，30%是根本沒有辦法用的。70%可用，再折回到容積率上，可能局部容積率就要做到4-5，我們就要跟開發(fā)商把這個事講清楚了，4-5的容積率方案，就是有山有水仍想做點別墅、花園洋房，想都不要想了，就得做高層。然后把產(chǎn)品布局進(jìn)去，在這樣密度的情況下，全是二、三十層的高層，這一系列高層住宅的安排，同時也和你的山地關(guān)系有密切結(jié)合的關(guān)系。所以我們從規(guī)劃一直梳理下來，比如這里是建筑和等高線平行的，它的一二層怎么處置？這是車庫的處置情況。這是建筑和等高線垂直，它的車庫如何處理。所以我們的研究非常細(xì)致，把每一塊評估下來能夠用的地，要盡量用充分。所以在這種大盤規(guī)劃過程中，重要的一點就是如何對這塊土地進(jìn)行評估，對土地使用想出一些基本策略，這些策略且不是馬上要用、馬上要建成。往往大盤第一期開發(fā)就是7-10萬平米，不會開多，開多了賣不出去，所以頭倆年搞一個7萬、10萬，試一下市場，調(diào)整我們的定位，再繼續(xù)搞下去。第二種樓盤就是300-500畝的，市場定位、產(chǎn)品定位、效益指標(biāo)都很明確，而且一般是倆三年就能夠運作下來。這是我們在四川綿陽做的項目，這里有一個水庫，這里是綠化帶、景觀帶的組織，這里不是簡單的建筑單體的事，而是從城市角度見，對它有什么要求，包括宏觀的形態(tài)關(guān)系，公共建筑和住宅的關(guān)系組合。從設(shè)計的角度講，設(shè)計的這個橋，開車沒問題，走路也沒問題，可是對城市的形象有影響，所以我們把橋的改造方案給他做出來，在這樣的基礎(chǔ)上，逐漸把這個項目調(diào)整到符合城市規(guī)劃的原則。當(dāng)時我們跟編制城市總體規(guī)劃的規(guī)劃院也進(jìn)行了研究，從總體規(guī)劃禮說，希望這塊是一個綠地，是公共綠地仍是生態(tài)綠地？我們在這個項目做的過程中，要保證政府的合約是合法有效的，又要保證總體規(guī)劃的基本原則，比如要求這里面有相當(dāng)?shù)木G化，不能修得太密，像墻一樣，也不能說搞得太破爛，所以在整個項目的規(guī)劃層面上，更多考慮到上下銜接的關(guān)系，通過銜接把很多的東西明確地做出來，最后是皆大歡喜，城市市長、書記很滿意，開發(fā)商也很滿意。所以這種項目我們在規(guī)劃層面上基本是解決不錯的。（PPT）這種150畝左右的項目往往設(shè)計性就很強(qiáng)，這是我們在安徽做的生態(tài)辦公花園，大概是一百多畝地，里面要蓋27棟辦公樓，這個辦公樓都希望是3000-5000平米，在這樣的情況下，如何有效地對這塊土地進(jìn)行組織？我們就要考慮一系列的原則，從設(shè)計層面考慮原則，就不是前面講的龐大的規(guī)劃體系的原則了。首先我們要建立它的網(wǎng)絡(luò)，我們設(shè)計一個網(wǎng)格，在這個網(wǎng)格里面安排這20多棟辦公樓的關(guān)系，要解決好這些個體和群體的銜接關(guān)系，要有很好的路，以及環(huán)形的景觀空間，要有一些景觀道，這都是很具體的規(guī)劃設(shè)計。然后有一些基本的水系，通透的綠化，它的配套建筑要求都很明確，比如在什么位置上、多大規(guī)模。然后每棟辦公樓相互之間是什么樣的關(guān)系？是以水面相隔？仍是以綠地相聯(lián)？仍是用其他的構(gòu)筑物來遮擋？是在這個層面要考慮的問題。仍有停車系統(tǒng)應(yīng)該怎么做？相對平緩的地方，我們?yōu)樗O(shè)計什么樣的停車模式？是全地下的呢？仍是半地下的？仍是結(jié)合生態(tài)處理做附著式的？有很多的方式能夠進(jìn)行考慮。進(jìn)一步建筑應(yīng)該是什么樣的形式？在建筑規(guī)劃層面提出來，有一個基本的建筑模數(shù)，符合甲方提出來的3000-5000平米的辦公單元，我們的設(shè)計師有一個基本模數(shù)的研究，我們在前面規(guī)劃已經(jīng)確定的基本網(wǎng)格，適合3000-5000平米的辦公單位，使用這塊土地，同時形成的建筑體量能夠進(jìn)行多種模式的劃分，能夠是L型的，也能夠是U型的、T型的等等。這些結(jié)合以后，我們把它變成適應(yīng)不同公司使用的空間模式。應(yīng)該說這就是從規(guī)劃的設(shè)計到單體的設(shè)計一體化做下來，從規(guī)劃階段到單體都是在嚴(yán)絲合縫地對接，形成這樣一個項目。所以，在這種小規(guī)模項目里，特別適合建筑師和規(guī)劃師最密切的合作，把這個項目清清楚楚地做下來。所以不同規(guī)模的項目確實有不同的工作方法和工作目標(biāo)。（休息十分鐘）（4）不同性質(zhì)項目的規(guī)劃方法：公共和私有的關(guān)系我們知道不同的項目有不同的開發(fā)方法，能夠各個項目具體情況來討論。我想有很重要的一點就是我們用什么樣不同的理念來處理不同的問題，這個可能更大于我們具體項目的做法，在這個地方我想跟大家討論到不同性質(zhì)項目的規(guī)劃方法，其中很重要一點就是我們在規(guī)劃過程中，如何處理公共和私有的關(guān)系。大家知道我們在從事規(guī)劃的工作人員更多是關(guān)注公共空間的總體規(guī)劃，在這里面核心考慮到一個問題的時候，公共空間和私有領(lǐng)域的劃分，來決定住宅階層的選擇，這點非常重要，因為這也是我個人在很多項目中，包括我作為評委去評別人的項目，包括我作為項目設(shè)計人，別人評我的項目，平常發(fā)生一些見解上的沖突問題，我想今天也在這個地方提出來，跟大家做一些討論。我們能夠見到當(dāng)下的住宅類型已經(jīng)不同于20年前的住宅模式了，我們當(dāng)下住宅的類型是越來越多樣化，在這樣的情況下，我們用一個住宅規(guī)范、用一個居住區(qū)規(guī)范進(jìn)行管理，往往就會出現(xiàn)很多矛盾，這個地方打出來的這張圖，大家能夠見出是一個標(biāo)準(zhǔn)的別墅區(qū)平面圖，我們往往遇到一些很重要的問題，爭論中難以辨別清楚的問題，我們在做住宅區(qū)規(guī)劃的時候，什么樣的住宅區(qū)有大量公共區(qū)域的要求，什么樣的住宅更強(qiáng)調(diào)私有領(lǐng)域的保護(hù)？所以我們針對不同的項目要做出不同方法的處理。比如我們在做別墅區(qū)或者低密度高檔樓盤的過程中，我們一直在強(qiáng)調(diào)一點，大規(guī)模壓縮公共空間，確保私有領(lǐng)域的最大化。這有倆個方面的考慮：一方面就是我們在系統(tǒng)組織上，我們的別墅區(qū)需要進(jìn)車，所以要求道路空間優(yōu)化，甚至道路倆側(cè)的景觀要進(jìn)行最強(qiáng)化的設(shè)計；另一方面其他的公共設(shè)施是不是要配套進(jìn)去？可能有很多朋友有別墅區(qū)開發(fā)的經(jīng)驗，如果別墅區(qū)里面做一些公共綠地，會有多少人去享受？從我們當(dāng)下的經(jīng)驗來見，比如我們在北京，一到3月15號的植樹節(jié)，每家的院子都在忙著種樹，是私人投資，自己在種樹。我們在當(dāng)下別墅區(qū)里面，盡量的壓縮公共區(qū)域，把這些空間壓縮到個人的空間中去，他就會更好地去種植這些區(qū)域。（PPT）這是一個標(biāo)準(zhǔn)的別墅區(qū)的小組團(tuán)，要求把所有的用地盡量劃歸各個私有領(lǐng)域范圍內(nèi)，由各個住宅來管轄，我們就更多地體現(xiàn)出私有性的關(guān)系，因為住別墅是有天有地，希望周圍的相互空間大一些，所以在別墅的規(guī)劃設(shè)計過程中，強(qiáng)調(diào)了私有性領(lǐng)域的加強(qiáng)，而相對來說，降低公共性的空間和范圍。我們以高層、多層為結(jié)合住宅的區(qū)域，它的私有領(lǐng)域被局限為除了樓梯以外的入戶門的領(lǐng)域里面，所以對外面的領(lǐng)域占有就不強(qiáng)，我們就更關(guān)注公共空間的設(shè)計，包括公園、活動場地、活動設(shè)施就會相應(yīng)地增加比例。所以這樣的情況下，我們說針對不同的樓盤，最重要的一點它屬于什么樣的客戶群來使用？一定帶有不同客戶群使用的特性。我記得我曾經(jīng)在長沙和很多的專家做過一次爭論，比如說我們做很大一片別墅區(qū)，規(guī)劃局也要求做多少公共綠地，后來我們在討論過程中就明確認(rèn)為，大量的公共綠地會導(dǎo)致以后管理費用的增加，導(dǎo)致使用率的下降，我們在整個規(guī)劃過程中，盡量把大量的綠地劃歸到每一家院子里去，這樣在銷售上到后期的管理上，都會有很好的解決以后綠化的問題。在公共住宅上面，就要從另外一個角度考慮，就要強(qiáng)調(diào)公共空間。（5）城市規(guī)劃對項目規(guī)劃的影響力：不可逾越的管理條例①指標(biāo)控制：容積率、綠地率、建筑高度、建筑密度。項目規(guī)劃只是一個小CASE，其實我們剝掉所有的要求，包括市長的概念，比如市長說這個要做亮點工程，要做標(biāo)志性建筑，把這些都去掉，真正對你控制的是倆個方面的控制，一個就是容積率，容積率對城市規(guī)劃最重要的一點是什么概念？我們做城市規(guī)劃的時候，我們是要算總量的，這個總量決定了我們對城市提供什么樣的設(shè)施，包括從自來水廠到煤氣站到地下鋪設(shè)的管線，都是根據(jù)容積率反算過來的總量和人口的總量來計算的。所以往往容積率更大的意義在于我們在城市總體規(guī)劃層面上如何考量每年的公共投資，如何投入到公共建筑中去。我們在北京西城區(qū)做建筑規(guī)劃的時候很有意思，當(dāng)時西城區(qū)整體規(guī)劃是65萬人，規(guī)劃是按人口核算下來的各種指標(biāo)，可是通過控規(guī)對四萬多個地塊進(jìn)行切分賦予指標(biāo)以后，再反過來統(tǒng)計，超過了原有規(guī)范的倆倍，以前可能是1，后來我們統(tǒng)計出來是3。這樣一個量馬上就導(dǎo)致了我們在整個北京市的工程路網(wǎng)、管線的變化，后來再進(jìn)行論證，如何找到合適的位置，確保整體系統(tǒng)供應(yīng)上能有一個支撐。所以容積率反算下去，各個點突破一點沒有關(guān)系，可是總的來算對城市影響巨大。后來北京市控規(guī)在1995年做了一個全覆蓋，當(dāng)時做的時候，就有很多地塊不適合，也可能很多情況不清楚，不適合后期的開發(fā)。我們最后對每個地塊再進(jìn)行調(diào)整，量又上來了，所以當(dāng)下北京市交通擁堵，以前算的道路通行就沒有在二環(huán)內(nèi)蓋這么多高層的情況，所以必然超過擁堵，所以帶來最終城市大系統(tǒng)的問題。所以后來規(guī)委要求不能再對控規(guī)進(jìn)行調(diào)整了，當(dāng)下規(guī)委已經(jīng)把這個權(quán)力收回去了。另外幾個指標(biāo)，比如綠地率，城市規(guī)劃對綠地率的研究應(yīng)該說是不夠到位的，有很多的問題，我們只是一個經(jīng)驗值，35%左右，可是這個很難控制。建筑高度，這個指標(biāo)受倆個制約：一個是空氣制約，比如有機(jī)場，制約性就很強(qiáng)，比如北京西郊機(jī)場邊上的建筑高度控制就很嚴(yán)格，這是需要由規(guī)委和空軍共同協(xié)調(diào)這一代的高度，我們飛機(jī)有飛行的界面、各種的要求，所以控高的原則是突破不了的，因為涉及到安全性的問題。另一方面從歷史文化保護(hù)角度進(jìn)行的高度控制，這也是北京最明顯的特點，大家見到北京二環(huán)之內(nèi)很低，二環(huán)到四環(huán)之間高起來，四環(huán)以外又低下去，形成一個"鍋底型"的城市。在故宮太和殿的平臺上，希望見出去見不到現(xiàn)代建筑，因為周邊有紅墻阻隔，可是七十年代后期蓋了一個北京飯店，后來中南海又蓋了一堆圍墻式的房子，再到當(dāng)下幾乎很多房子都從紅墻里面冒出來，這點后來在高度控制上失手以后，北京的歷史文化名城的輪廓線受到了破壞。再比如頤和園，在佛香閣見過來以后，萬泉河周邊的建筑受到嚴(yán)格的控制，后來中關(guān)村改造過程中，規(guī)委針對中關(guān)村最高建筑的確立是在那個地方放氣球，請專家在佛香閣上進(jìn)行評估，見見這個高度如何？所以高度控制的另一方面就是歷史文化名城保護(hù)的問題，也就是城市總體風(fēng)貌的問題。建筑密度，北方和南方不一樣，我們到廣州去見，有很多的握手樓，因為不存在日照間距的問題，到重慶去見，重慶的建筑密度很低，重慶市規(guī)劃管理局在控制建筑的時候，是以樓棟之間的空間關(guān)系來控制，因為重慶也不存在日照問題，可是在北方城市，一定是標(biāo)準(zhǔn)的日照控制。所以產(chǎn)生的城市密度關(guān)系都不一樣。②三線控制：紅線、綠線、藍(lán)線最早我們是執(zhí)行到紅線控制，城市主干道應(yīng)該是多少？次干道是多少？往往很多規(guī)劃局的同志出現(xiàn)被調(diào)查的問題，都是因為整齊的一條街突然突出倆個建筑，如果是新建筑，必然有問題，就是紅線的問題?？墒羌t線最重要的一點是地下的問題，我們要為城市留出很重要的公共管線布局范圍，只有這個留出來以后，才能保證城市正常的運營。我曾經(jīng)以前在規(guī)委跟他們討論過，北京以前有一個經(jīng)驗數(shù)據(jù)，倆棟房子之間一定要留到18米，把其中的管線一下排開，這個距離剛好排下，因為每個管線有每個管線的間距標(biāo)準(zhǔn)，這個排下以后，基本就是18米的距離。我們后來討論過，你的管線有的可之上下排，高層不一樣，能夠相互錯位的，這在國外用得很多。仍有做共同管溝，可是這個造價很大。藍(lán)線的控制更強(qiáng)調(diào)河流的保護(hù)，這在浙江地區(qū)非常多，我們最近在上海嘉定做項目的時候，都要求把藍(lán)線畫出來，保證我們水系的暢通。這幾年首先開發(fā)商立了一大功，因為開發(fā)商認(rèn)為有水能夠創(chuàng)造價值，從1995年開始，開發(fā)商開始做水景，做得有多有少，可是對水體有了新的認(rèn)識，不像以前認(rèn)為有水會有蚊子，所以規(guī)劃管理部門把水體保護(hù)作為藍(lán)線控制指標(biāo)。仍有歷史文化建筑保護(hù)的范圍，我們通常在規(guī)劃部門叫紫線，它的保護(hù)涉及到國家法律規(guī)定的歷史文物保護(hù)單位的范圍，涉及到城市規(guī)劃確定的歷史文化街區(qū)的保護(hù)，這個當(dāng)下也在慢慢制定。所以以后指標(biāo)見來不會再增加什么了，可是控制線會越來越多，對我們各個建筑開發(fā)的項目都會產(chǎn)生一些制約。三、項目設(shè)計--既定目標(biāo)的實現(xiàn)過程1、項目設(shè)計--定位、布局和形態(tài)我們要確定做一個產(chǎn)品，有這樣幾方面的內(nèi)容：一是產(chǎn)品設(shè)計和建筑設(shè)計，作為房地產(chǎn)開發(fā)項目，一定是一個產(chǎn)品設(shè)計，不僅僅是一個建筑設(shè)計，我們按傳統(tǒng)意義說，建筑設(shè)計非常簡單，只要你給我任務(wù)書，我給你做設(shè)計就能夠了，任務(wù)書設(shè)計收設(shè)計費，設(shè)計院幾十年來都是這樣的工作，非常的標(biāo)準(zhǔn)。住宅商品化以后，設(shè)計就不這么簡單了，涉及到針對這個市場要設(shè)計一個什么樣的產(chǎn)品拿出去銷售，就是一個產(chǎn)品設(shè)計了，開發(fā)商生產(chǎn)這個產(chǎn)品，投向市場一定要有銷路賣得出去，不能擠壓。所以設(shè)計領(lǐng)域已經(jīng)從單純的建筑工程設(shè)計拓展到產(chǎn)品設(shè)計的概念。所以很多項目來了以后，先不忙著畫方案，先是對任務(wù)書進(jìn)行研究。我遇到很多的開發(fā)商說我給你一個任務(wù)書，其實做到最后滿不是那么回事，如果僅僅是基于任務(wù)書的概念，開發(fā)商不用找我們，只是找設(shè)計院就能夠了。而是要在這個過程中動腦筋，如何把這個項目研究出來。2、項目設(shè)計--既定目標(biāo)的實現(xiàn)過程①產(chǎn)品設(shè)計和建筑設(shè)計，任務(wù)書研究任務(wù)書的研究，從任務(wù)書開始建立對產(chǎn)品的設(shè)計意識和目標(biāo)形態(tài)，非常重要。我們在設(shè)計過程中，任務(wù)書當(dāng)下見來往往不是決定性的文件，是能夠調(diào)整的文件。任務(wù)書開始的時候，作為設(shè)計師的觀點應(yīng)該馬上轉(zhuǎn)到一個產(chǎn)品設(shè)計的層面上去，通過這個設(shè)計要求你有很強(qiáng)的市場意識、市場背景，然后為我們的開發(fā)商做好產(chǎn)品設(shè)計的策劃過程。所以策劃階段的研究能夠保證產(chǎn)品的合理性，可是策劃階段研究的好和壞，成功和否，又是一個非常困難的評估標(biāo)準(zhǔn)，這就要求開發(fā)商在制定任務(wù)書的時候，我們往往要求開發(fā)商有一個策劃，可是我們往往拿的很多策劃是無法進(jìn)行設(shè)計的，所以任務(wù)書研究是一個非常重要的階段，而這個階段很可能不是你簡單做方案的階段，更多是琢磨我們這個產(chǎn)品應(yīng)該怎么做。（PPT）這是我們在上海做的一個項目概念規(guī)劃，我們甲方要去拍這塊地，需要做一個概念性的設(shè)計，開發(fā)商告訴我們很清楚，第一我要知道我在什么價位上能夠舉牌？什么價位上就不舉牌了？第二你要告訴我這個數(shù)據(jù)關(guān)系，你要用什么樣的產(chǎn)品來支撐？就是你能設(shè)計出什么樣的產(chǎn)品來支撐我舉牌時的土地的樓板價？第三你憑什么能設(shè)計這樣的產(chǎn)品？來銷售這么多的錢？讓我們解決這三個問題，我們的工作核心其實就是產(chǎn)品設(shè)計，通過我們對市場的分析判斷，來確定一張任務(wù)書。這個任務(wù)書一方面支撐我們的開發(fā)商去土地市場舉牌，另一方面支撐我們下一階段如何實現(xiàn)這樣的產(chǎn)品。所以當(dāng)時這個項目且不是很大，工作周期也不是很長，可是我們對這個項目的考量是三個方面的考量。（PPT）這是項目本身的情況，在上海浦東，離世紀(jì)公園很近，離以后上海的世博會也很近，應(yīng)該是很有價值的一塊土地。政府對這塊土地有一系列的要求，包括產(chǎn)品類型，其次物化的產(chǎn)品類型也相對清楚，包括配套也非常清楚。拿到這樣的一些基礎(chǔ)資料，我們對場地進(jìn)行研究分析，包括它周邊的情況，周邊有磁懸浮以后規(guī)劃的路線，要通過這里；有上海市第二黨校浦東干部學(xué)院；有農(nóng)民安置的新村等等。在這樣的情況下我們首先確定這個項目有可能開發(fā)的是什么樣子，因為周邊有特鬧騰的磁懸浮，又有江南水鄉(xiāng)的水網(wǎng)，也有很高級的樓盤，賣到倆萬多塊錢之上的樓盤，也有很差的樓盤，安置農(nóng)民拆遷戶的，仍有一些公建，所以我們對它周邊的情況判斷出來以后，需要有一個目標(biāo)的設(shè)計，我到底想把這里打造成什么樣的品質(zhì)？這個品質(zhì)決定了我的設(shè)計，再決定了我要賣給什么樣的人。我們確定首先對這塊基地有可能整合出什么樣的概念，然后對基地進(jìn)行草圖研究，可能會形成什么樣的布局關(guān)系，我們當(dāng)下做方案往往多是最客觀地把房子先碼一下，這里面涉及到產(chǎn)品的位置合不合適，我們的量能不能實現(xiàn)。然后開始確定我們在這個項目上要明晰的設(shè)計目標(biāo)，這個目標(biāo)就是我們以后對設(shè)計師的目標(biāo)，一定要達(dá)到這樣的目標(biāo)。然后針對這個目標(biāo)進(jìn)行方案的模擬制作，包括我們前面提到要有城市品質(zhì)、要有生態(tài)人居、空間要多樣化、社區(qū)生活要有品質(zhì)，我們在草案的時候就需要組建出代表這樣品質(zhì)的物質(zhì)空間，就是形態(tài)空間，這些空間表述了不同的目標(biāo)達(dá)到的不同品質(zhì)。我們希望打造一些非常細(xì)的環(huán)境應(yīng)該到什么樣的水平？比如上海新天地一些很有文化氛圍的環(huán)境，很代表上海的生活傳統(tǒng)的內(nèi)容，仍有很好的水岸環(huán)境，仍有住宅細(xì)部體現(xiàn)的一些生態(tài)綠植。包括公共空間、街道、一些場所，我們根據(jù)這些來模擬出模型來，希望我們要的街道空間類似于這種街巷型的，有歐式小品位的，適合上海年輕一代人需求的東西。這種空間必須有吸引力，把什么樣的品牌店吸引盡來，比如肯德基進(jìn)來的話，我們就說小區(qū)品質(zhì)不會太高。然后我們設(shè)計什么樣的娛樂活動，也要考慮進(jìn)去。這是一個對概念的設(shè)立，然后我們再引入這個地方的產(chǎn)品設(shè)計應(yīng)該符合什么樣的原則，比如我們引用查爾斯王子對于高品質(zhì)社區(qū)的十項基本原則，對于設(shè)計師的要求就是要把它變成設(shè)計語言，比如說第一是關(guān)于地點的研究，新建筑應(yīng)該和景觀結(jié)合，這是很重要的一點，所有的新的建筑要和周邊的景觀結(jié)合起來，而不是說我再造一個景觀，比如星河灣景觀都是再造的，沒有歷史和文脈的關(guān)系。等級劃分，建筑的大小和用地應(yīng)根據(jù)建筑的重要程度而定，同一座建筑內(nèi)的不同要素間應(yīng)有明確的區(qū)分。仍有要不要做圍合空間？圍合空間產(chǎn)生東西向怎么辦？圍合空間是從心理學(xué)角度產(chǎn)生的需求，在七十年代里面有一個理論，就是只有圍合性的空間才是人類居住最安全的空間，我們不需要保安，也能夠自然監(jiān)視好我們的住宅，保證我們的安全。因為我們說圍合以后，大家都認(rèn)識，進(jìn)來一個陌生人，馬上就會有某個老太太老頭見你，我們說北京的胡同安全，倆邊的街委會的老太太一站，她就知道你是周邊的小商販仍是游客、仍是流氓，她能夠分別出來。所以我們經(jīng)常強(qiáng)調(diào)圍合空間，可是我們當(dāng)下的趨勢是不要圍合空間。當(dāng)下因為日照關(guān)系，只強(qiáng)調(diào)了日照的方面。仍有是材料的使用問題，仍有它的藝術(shù)性概念的體現(xiàn)，仍有標(biāo)志、照明等等，很小的東西都能體現(xiàn)你社區(qū)的品質(zhì)。這是規(guī)劃大的關(guān)系，概念的關(guān)系確定下來，那么產(chǎn)品到底是什么？我們最終目標(biāo)不是前面說的那么多的口號，前面只是一個鋪墊，到底我建什么樣的產(chǎn)品？這塊地預(yù)估好幾十個億，它賣的產(chǎn)品應(yīng)該到什么價位？我們的測算師有測算，在這個區(qū)域這個房子應(yīng)該賣到一萬五到倆萬之間。在當(dāng)下這樣的目標(biāo)下，當(dāng)下周邊的房子只有一萬二左右的價格，如何提升三千塊錢的價值空間，我們說設(shè)計需要表述出這種價值。這個設(shè)計背后有很多技術(shù)上的支撐，所以好的設(shè)計需要有倆個層面的考慮：一個是必須有內(nèi)涵，第二是應(yīng)該了解新技術(shù)，學(xué)會一些新的科技。這倆方面結(jié)合起來，我們才能創(chuàng)造出最好的設(shè)計產(chǎn)品。我在清華做教師的時候，對學(xué)生也是這樣要求的?；谶@樣的觀點，我們?yōu)樗O(shè)定這樣的產(chǎn)品，這個地區(qū)我們以年輕的夫婦為主，大概30歲上下，可能仍沒有孩子，這樣的夫婦家庭，我們設(shè)定的面積是80平米，因為考慮到總價100萬上下的價位，按照80平米來設(shè)計?？墒乔也灰馕吨粜途褪亲畋阋说姆孔?，它一定要是最貴的，所以我們要為昂貴的房子配置什么樣價格的設(shè)備呢？電梯是肯定要入戶的，通常高檔住宅的要求是用卡直接進(jìn)到自己的家門，開電梯就進(jìn)入到自己的家門了。第二廚衛(wèi)相對集中，讓80平米進(jìn)去見到可能是100平米的概念，讓空間顯得大，所以我們要做成整體空間，采用優(yōu)良的結(jié)構(gòu)；第三保證里面能夠靈活分割，因為當(dāng)下的年輕人相對自由，不會你給他三居室，他就住三居室，他個性的體現(xiàn)，對環(huán)境的不同要求，仍有很大變化；第四我們要有先進(jìn)的技術(shù)搭配。所以結(jié)構(gòu)必須先進(jìn)，支撐80平米，我們希望里面沒有承重墻，沒有柱子，所以我們采用用了鋼結(jié)構(gòu)的柱子，雖然這樣成本會貴一些，可是我們的利潤也會高一些。第二它里面不是實墻墻體，而是能夠自由移動的隔斷墻體。當(dāng)然有合適的尺度，需要有各種空間來保證，尤其是它的廚房和衛(wèi)生間，對于30歲左右的家庭，往往是年輕的夫婦都很時尚，再也有可能是丁克家庭、單身家庭，都有可能，這一類家庭的社會活動的需求跟我們這種年齡的人不一樣的，我們下班就想回家，他們下班可能要和朋友去聚會，去參加一些派對，往往他們不會在家里請客吃飯，也不會在家里經(jīng)常做飯，可能晚上回去晚了，方便面就能夠了，早上就是牛奶面包，所以廚房對他最常使用的就是燒開水、泡方便面，就是這么簡單的使用功能，可是我們一定要配備最精美的廚具，所以我們希望廚房是開敞的，所有的櫥柜應(yīng)該是展示出來的，讓它見上去是很舒服的，可能旁邊就是床，這邊就是櫥柜。所以我們要求廚房一定是開敞的、精致的。那么，80平米的房子我們不希望做很大的衛(wèi)生間，可是每太天必須要沖澡，所以浴室必須是完備的三件配套，必須是非常潔凈的，可是不一定是很大的。后來我們找了一個1.5平米的浴室，所有的設(shè)備都是整體化設(shè)計，在里面都能夠完美解決，都能夠達(dá)到完美的標(biāo)準(zhǔn)，只是浴缸很小，可是功能能夠全部達(dá)到。最重要的是室內(nèi)的設(shè)備要達(dá)到什么樣的目標(biāo)？我們要設(shè)定一個參數(shù)，我們當(dāng)下賣房子的說明書仍不如我們買一個照相機(jī)的說明書厚，我們當(dāng)下賣房子大概就一頁紙，都不用見就知道那個房子是怎么弄的，因為沒有技術(shù)含量。一個照相機(jī)很厚的說明書，你見半天也見不懂。而我們做為產(chǎn)品來設(shè)計住宅的時候，必然有大量的參數(shù)，你就要詳細(xì)說明。這個房子的溫度應(yīng)該在20-26攝氏度之間，濕度應(yīng)該是30-60%之間，它的風(fēng)速小于0.2m/秒，這些指標(biāo)必須在設(shè)計的時候確定下來，設(shè)計師就知道如何保證這樣的熱工環(huán)境，通過設(shè)計實現(xiàn)它。這樣我們再計劃這個房子賣多少錢，產(chǎn)品大概定位在一平米價值在一萬五到倆萬之間，我們又為甲方進(jìn)行土地核算，在這個區(qū)域里面，到底土地價格市面價是多少？因為土地局有公開的地價關(guān)系。周邊的房子賣多少錢？這些房子建的都是什么樣子？我們要保證競爭力。包括具體的區(qū)位，對周邊的樓盤進(jìn)行大量的調(diào)查。分析出來以后，我們給出一些基本的數(shù)據(jù)，包括規(guī)劃評估下來這個指標(biāo)是能實現(xiàn)的，政府給的容積率的情況下能夠?qū)崿F(xiàn)。然后估算的競拍價格，基本確定在樓面價在7880塊錢左右，意味著我們在建安成本上有2000塊錢的投入，成本應(yīng)該在一萬多塊錢，這樣的情況下，我們建議實現(xiàn)20%的利潤，賣一萬七好了，總價算出來就是43億元。最近我們的甲方是用53億拍得這塊地，我說你們設(shè)定的目標(biāo)是在倆萬塊錢的目標(biāo)上，因為他指望利潤更高，因為他預(yù)期能夠賣得更高，因為我們是保守一些，而開發(fā)商有超前的預(yù)期，所以以這樣的價格把這塊地拿下來了。然后樓板價基本是9000塊錢，成本是15000塊錢，實現(xiàn)3000-4000塊錢左右的利潤。我覺得這個項目對我們設(shè)計師有很好的教材作用，設(shè)計是我們想設(shè)計什么產(chǎn)品的概念？這是現(xiàn)代設(shè)計師必須要理解的。②建筑設(shè)計的要素包括功能、空間、結(jié)構(gòu)、表皮、設(shè)備。什么是最低限度的空間？在這樣的空間里我要滿足什么樣的功能，我們用什么樣的結(jié)構(gòu)支撐？外面的表皮是什么樣的？最終是配置設(shè)備。這是我們在設(shè)計過程中，針對一個項目的設(shè)計，非常清楚的一點就是在山地這樣的臺地上，我們要對每一個組團(tuán)進(jìn)行15戶的設(shè)計，每一戶的面積有一個大致的差距關(guān)系，因為這塊地全是坡地，這些坡正好在不可建設(shè)的范圍內(nèi)，我們說25%的坡度是可建設(shè)的范圍，大于這個基本不可建設(shè)?？墒俏覀兺ㄟ^工程處理，附加了工程代價以后，仍能夠把建筑做出來，這個開發(fā)商后來就說，你們這個想法好，就選定我們，我們就給他們做，可是這個設(shè)計非常麻煩，我們首先就要確定我們的戶型應(yīng)該是怎么形成的，不可能去市場上拿一個萬科的單元往那里一放，或者拿一個星河灣的房子往那里一放，一定是針對這樣的戶型有一個針對性的設(shè)計，形成不同的戶型特點。通過上面的分析，形成這樣的建筑，它是一個臺地型的建筑，這樣的空間建筑應(yīng)該用什么來支撐呢？首先是小框架建筑，最適合在這種坡地上建筑。（PPT）我們最終做出來的就是這樣的關(guān)系，能夠成為依附這塊山地上的一個很完整的產(chǎn)品。（PPT）這是我們在任務(wù)接洽過程中遇到的一個大樓的改造，什么都做好了，最后老板有點頭疼，說這種房子在廣州再蓋，租都租不出去，需要對表皮進(jìn)行重新設(shè)計，我們說外表皮的設(shè)計，涉及到設(shè)計學(xué)上采用什么樣的時尚方式，見到你的寫字樓級別很高，是A級寫字樓，形象也很好，在城市里面的標(biāo)識性很強(qiáng)，進(jìn)駐到這里的公司都很得意，就像我們的公司在上海的外灘中心，一說起來大家都知道，因為從延安路上也見得見，從浦東也見得見，形象性又很好。所以外表皮的做法也是代表了一個建筑價值的體現(xiàn)。（PPT）這是我們對剛才那棟樓的外表設(shè)計，通常叫外立面設(shè)計。（PPT）這是給珠江做的，我們完成規(guī)劃以后，開發(fā)商把這個項目是請一家公司做別墅的設(shè)計，結(jié)果設(shè)計完了以后就是上面這個樣子，老板見了以后說這哪兒是別墅呢？這就是農(nóng)民房子，要的是西班牙風(fēng)格，除了用了紅瓦以外，沒有任何風(fēng)格是西班牙的風(fēng)格。下面這個圖是我們修改完的，你既然是做西班牙的房子，做為商品需要這個樣子，我們一定要設(shè)計到位。實際上獨棟結(jié)構(gòu)的情況下，我們用的完全是外加方式，做一些很小型的處理，包括色彩的調(diào)整，馬上就能夠靠近風(fēng)格上的需求。在基礎(chǔ)層面要求的就更高一些。比如這是我們在德國建設(shè)的一個生態(tài)住宅，里面就有一系列的設(shè)備配置，它的設(shè)備和建筑本身是完全結(jié)合起來的，這是一棟樓是一套住宅，下面是一個柱狀的設(shè)備空間，里面所有管線通過樓板來支撐。包括我們在南京做的鋒尚零能耗住宅，也采用各種技術(shù)，在技術(shù)上面支撐，最終技術(shù)演變成設(shè)備，設(shè)備上的支撐代表我房子的價值，這是很大的一塊。所以在技術(shù)的使用上其實有倆個層面的考慮：一種是設(shè)備上的技術(shù)，比如混凝土樓板，小管子的懸掛、安裝等等；第二種就是建筑設(shè)計的物理技術(shù)，我們通過建筑窗戶的選擇以及室內(nèi)空間的形式保證空氣的流通，通過被動式的調(diào)整，實現(xiàn)室內(nèi)空間的舒適度，是倆個技術(shù)結(jié)合起來。（PPT）比如這個房子的衛(wèi)生間要達(dá)到一個先進(jìn)的水平，我們知道當(dāng)下做墻體的后排水，你在設(shè)計之初就要考量，墻體排水有什么考量呢？不會為衛(wèi)生間有死角而感到煩惱了?？墒侨绻O(shè)計上沒有考慮到，后排水就沒有辦法做。③住宅項目的設(shè)計概要關(guān)于住宅項目的設(shè)計，我們通常是三個方面的考量：一是戶型研究，萬科項目一直是成功的項目，我們在專家評審的時候就覺得他們做得確實非常好，因為他們戶型研究非常細(xì)，戶型研究有倆條線：一條是研究市場需求，第二條是研究戶型空間如何使用最合理，價值最大化。所以這里有一個價值平衡的關(guān)系，三是產(chǎn)品研發(fā)。比如說起居室，標(biāo)準(zhǔn)的起居室是干什么用的？現(xiàn)代的家庭是在起居室里面見電視，國外的起居室里面沒有放電視的，中國的起居室也好、客廳也好，最重要的一個指標(biāo)就是電視怎么放？放在什么位置？見電視的距離是多少？我們以前對電視的認(rèn)識是在顯象管的時代是厚度60公分，所以在電視墻這部分的厚度應(yīng)該是70公分，加上我們見25寸電視的距離應(yīng)該是3米左右，所以大概就是3.7米、3.9米這樣的距離，所以三年前包括到當(dāng)下，起居室的開間最少應(yīng)該是4.2米之上?？墒钱?dāng)下家庭電視是平板電視，是10公分，那么我們就損失了60公分，又回復(fù)到以前客廳的基本最少尺度，3.6米應(yīng)該是合理的，所以就算這個尺度。一個合理的起居室空間，10.5平米就能夠了，這是最基本的空間。昨天跟中鐵集團(tuán)仍聊到說做高品質(zhì)住宅，在戶型上怎么體現(xiàn)？最重要的就是餐廳，因為我們自從用了現(xiàn)代住宅以后，我們對餐廳越來越淡漠了，尤其是在七十年代，我們住房緊缺的時候，幾乎就是過廳臨時吃吃飯，到了八九十年代我們把餐廳和客廳一起布置，我們的起居室里面有非常漂亮的餐桌，搭上臺布?？墒钦嬲拿鞯牟蛷d空間應(yīng)該是獨立的，應(yīng)該是很舒適的一個環(huán)境，能夠見到外面的景觀，這在現(xiàn)代住宅學(xué)里面，尤其在西方的住宅里面，對餐廳是非常講究的。如果你是高品質(zhì)的住宅，一定要有一個獨立的進(jìn)餐空間，而這個空間是和你的最好景觀銜接的，這是很重要的一個空間。我們算餐廳的基本功能，一個方餐桌，80公分算大尺寸的，一個人的座位是60公分，倆個加起來是2米，從這個椅子背到這個椅子背是2米，送餐的通道是60公分，所以一個餐廳的開間做到2.7米到3米，完全能夠滿足非常舒適的空間，你能夠是封閉的，也能夠是相對半開敞的。所以我們說戶型里面很重要代表你檔次的，就是餐廳是不是獨立的。臥室也是一樣，當(dāng)下的臥室設(shè)計床是雙面上床的，就要雙面通道，加上臥室往往也要放電視，這個尺寸也要算出來，就是10公分加上50公分的通道，臥室最小的開間尺寸是3米，當(dāng)下基本合理是3.3米。衛(wèi)生間和廚房同樣有最小尺寸的計算，衛(wèi)生間往往計算比較清楚的，衛(wèi)生間的標(biāo)準(zhǔn)不是越大越好，而是合理地分成各個獨立空間，馬桶應(yīng)該是獨立空間、洗手洗臉是獨立空間，浴缸是獨立空間。你要把這三件套仍是放在一起，家庭人口多就是不合適的。所以日本的住宅，無論多小，衛(wèi)生間的空間分得特別細(xì)，這是日本的文明習(xí)慣。這里有一個廚房，廚房單邊控制是比較理想的，可是考慮到無障礙的設(shè)計問題，主要是輪椅的問題，輪椅要求在里面能夠轉(zhuǎn)身，所以要求有這樣的圓形尺寸。所以各種戶型設(shè)計的時候，空間標(biāo)準(zhǔn)是按照人體行為學(xué)來進(jìn)行設(shè)計的，把最低限考慮清楚了，高限就好考慮了，可是你不能低于最低標(biāo)準(zhǔn)，低了就不行了。（PPT）這是我們做的一個方案，就是如何做靈活布局的。住宅不管多大，我們都希望它是能夠靈活布局，房間能夠自由分割，功能能夠自由變換，這是最理想的?？墒亲≌苤萍s于管網(wǎng)。所以當(dāng)下歐洲大量的研究項目就是如何做水平管。這個方案里面是一個豎管系統(tǒng)，加入家庭以后，我們希望是水平管進(jìn)入家庭，水平管就能夠根據(jù)它的位置關(guān)系，確定衛(wèi)生間的位置、廚房的位置不一定和樓下對應(yīng)，能夠自由變化。（PPT）這是我們在武漢設(shè)計的一個項目，是一個相對高科技的項目，在設(shè)計上一棟1500平米的別墅，在這一側(cè)面是車道，全封閉的，只留下通風(fēng)口，在另一面，全部打開，包括這面的家庭游泳池。這個房子已經(jīng)蓋好了，大家到武漢能夠去見一見。有很多住宅的設(shè)計不僅僅是簡單標(biāo)準(zhǔn)戶型的設(shè)計，仍有很多是結(jié)合到現(xiàn)狀的要求或者一些特定條件下的設(shè)計，（PPT）這個項目是我們進(jìn)行北京舊城改造做的現(xiàn)代四合院，很簡單，它的檔次要求很高，幾千萬一套，可是我們在材料的選擇上希望不是鑲金貼銀的風(fēng)格，四合院的昂貴是透在骨子里的。所以旁邊的這棟老的四合院完整地保留下來，在外邊配置新的院子，使用的材料非常簡單：木材、灰磚，形成傳統(tǒng)的中國人文居住的模式，能夠見到這種長長的通道，水池里面做的一些竹子的雕塑，這些竹子能夠用青銅來做，見上去就是老北京的感覺。這是原有樹木的保留，這是在舊房子改造過程中所考慮的問題。（PPT）這是我們?yōu)閺V州珠江新城設(shè)計的倆棟超級豪宅，一個戶型大概是700平米，大概要三千萬。我們這邊是劉力親自做的設(shè)計，形象上設(shè)計的比較自由、比較怪誕，戶型就是有一梯倆戶、有一梯一戶的，組合出來最大的戶型是2000平米，最小的是700平米，是作為豪宅的設(shè)計。外面有自由的陽臺，以出挑陽臺的方式做的。這樣的一家，外面的空間是很舒服的。④商業(yè)類項目的設(shè)計重點考慮的方面：專業(yè)的市場策劃，建筑空間開敞自由，項目的電梯樞紐，充分的廣告位置，招牌式的外觀形象。商業(yè)項目操作的標(biāo)準(zhǔn)流程：第一階段做定位；第二階段做商業(yè)設(shè)計；第三階段要有營銷招商；第四階段是運營管理。針對我們建筑師來說，商業(yè)設(shè)計涉及到六大方面：一個是形象設(shè)計，商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計首先要有形象，然后再解決各個界面，臨街面的設(shè)計，室內(nèi)的設(shè)計、外部環(huán)境的設(shè)計、標(biāo)識系統(tǒng)等等，所以更強(qiáng)調(diào)廣告式的運營模式。商業(yè)項目的設(shè)計分為這樣的六個步驟，一是市場調(diào)研，二是國際水準(zhǔn)概念設(shè)計，三是做擴(kuò)初設(shè)計，四是施工圖，五是現(xiàn)場指導(dǎo)實施，六是開業(yè)前后沖刺和調(diào)整。（PPT）這是一些商業(yè)設(shè)計的例子。四、復(fù)合地產(chǎn)綜合規(guī)劃和設(shè)計--房地產(chǎn)運營的外延有很多大型的復(fù)合地產(chǎn)已經(jīng)演變成城市的小政府的概念了，涉及的內(nèi)容有這樣幾個方面：1、土地研究比如拿地，要分幾步，如何拿這塊地，；2、系統(tǒng)構(gòu)建比如路網(wǎng)系統(tǒng)、交通體系、管網(wǎng)系統(tǒng)、景觀系統(tǒng)。3、產(chǎn)品布局4、先導(dǎo)開發(fā)的產(chǎn)品定位一期產(chǎn)品的定位決定了你的項目成敗。5、市場發(fā)展中靈活性和可變形（PPT）這是我們在成都的一個項目，四萬畝地，里面有一個大型的高爾夫球場，風(fēng)景環(huán)境很好的百合花、郁金香的養(yǎng)殖基地，早期是搞旅游活動的，在去年拓展了這一側(cè)的土地以后，開始進(jìn)行地產(chǎn)的運營，其中很重要的一點就是大的結(jié)構(gòu)體系規(guī)劃完了以后，需要我們對中間這個銜接點的關(guān)系做出一個合理的規(guī)劃，這個銜接點是啟動西側(cè)大面積的土地開發(fā)，也是帶動?xùn)|面品質(zhì)的進(jìn)一步提升。所以我們當(dāng)時認(rèn)為這樣一個大盤基本大結(jié)構(gòu)定了就能夠了，關(guān)鍵是啟動階段如何解決，這塊解決好了，整個項目定位就清楚了。我們進(jìn)行了各種規(guī)劃層面的分析，其中確定一系列的目標(biāo)，比如說第一我們要保證中心區(qū)土地利用和行為的多樣性，我們說建立一個小鎮(zhèn)的中心最重要的一點就是多樣性；第二保證中心區(qū)有一個吸引人的環(huán)境，因為這是一個開放性的空間，我們能夠到高爾夫球場，能夠到花卉中心；第三是強(qiáng)化濱水的特色；對開放空間的定義進(jìn)行拓展，形成一個鄉(xiāng)村公園，因為距離成都有40km，距離比較遠(yuǎn)，是保證在周末能夠把整個家庭都吸引出去的一個項目。作為中心區(qū)活力生活的一部分，尊重游人對私人汽車的需要。提供到達(dá)中心區(qū)域的可選擇的交通方式和入口，降低交通工具和停車的干擾，仍有鼓勵藝術(shù)品的流通和制造。我們從一條主街一定要分出更多的小巷，巴黎為什么吸引人？因為它有很多的小街小巷，我們也希望在這里面制造更多的小街巷，產(chǎn)生更多奇遇艷遇的地方，所以它的基本空間素質(zhì)很重要。能把各種業(yè)態(tài)的項目都融合進(jìn)來。仍有水域，有水上交通的關(guān)系，有一些建筑。所以最重要一點是明確的，土地全部混合使用，而不是明確地劃分這是住宅、那是商業(yè)，全部混合使用建一個中心區(qū)，可能下面是商店，上面是住宅，也可能旁邊是住家，那邊是商店，也可能前面是住宅，后面是商店，我們希望是很多形態(tài)的東西。（PPT）這里有一些對它業(yè)態(tài)的設(shè)立。所以最終想形成多業(yè)態(tài)的結(jié)合，愉悅性的空間感受，親水性的公共岸線、花園式的公共空間。（PPT）這是一個鄭州果嶺山水小鎮(zhèn)，這是距離鄭州北面20km的一個項目，靠近黃河邊上的一個旅游地產(chǎn)衰敗