說人像一塊雞肋

本文格式為Word版，下載可任意編輯——說人像一塊雞肋中國的養(yǎng)老市場面臨兩大沖突：一方面，盡管老齡化問題日益突出，但真正的養(yǎng)老時代尚未全面開啟；另一方面，企業(yè)雖然面對巨大的市場，卻很難找到適合的投資窗口。莫非這又是一塊雞肋？

早在幾年前，電視劇《中國家庭421》就以第一代獨生子女為主角，描寫夫妻二人一面在強烈的社會競爭中追求事業(yè)，一邊竭盡全力面對“上有老（雙方兩對父母）、下有小”的問題。

時至今日，老齡化問題愈發(fā)凸顯，2022年末，我國60周歲及以上人口達成1.94億，占總?cè)丝诘?4.3%，比2022年末提高了0.59個百分點。預(yù)計到2025年，老年人口總數(shù)將超過3億，2035年將達成40億。

同時據(jù)中國社科院老年研究所測算，目前中國養(yǎng)老市場的商機大約有4萬億元人民幣，到2030年，有望增加至13萬億元。這是否預(yù)示著中國養(yǎng)老工程開發(fā)進入了最正確時機？

中原地產(chǎn)研究接洽總監(jiān)宋會雍向記者表示，養(yǎng)老工程必將成為未來地產(chǎn)行業(yè)最大的進展趨勢之一，各類養(yǎng)老工程的進展更能進一步激活社會盤整。

回購使用權(quán)

《十二五社會養(yǎng)老服務(wù)體系創(chuàng)辦規(guī)劃（2022-2022）》中提出“90/7/3”模式，即90%居家養(yǎng)老、7%社會養(yǎng)老、3%機構(gòu)養(yǎng)老，這意味著更多的社會資本將投身于養(yǎng)老服務(wù)。

伴隨著日趨嚴重的中國老齡化現(xiàn)象，傳統(tǒng)的“房地產(chǎn)開發(fā)+商業(yè)配套服務(wù)”的養(yǎng)老地產(chǎn)模式已經(jīng)不再嶄新，并日益顯得捉襟見肘。對于投資養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)商來說，模式創(chuàng)新勢在必行。

當前新開發(fā)的養(yǎng)老地產(chǎn)工程用地從儉約本金角度考慮，大多項選擇擇在郊區(qū)一帶收購工業(yè)用地，這類土地通常使用年限為40年，每平方米售價從十幾元到幾百元不等。工程只有大產(chǎn)權(quán)證，每套房源并無小產(chǎn)權(quán)，能舉行分割的只有使用權(quán)。

郊區(qū)的工業(yè)用地，土地本金比普遍商品住宅低了好多，這也是當前養(yǎng)老地產(chǎn)有效儉約本金并得以順遂運轉(zhuǎn)的根本所在。而中國人普遍存有的房產(chǎn)情結(jié)，造成大多數(shù)人對使用權(quán)并不“感冒”。如何突破這一瓶頸？

華山老年公寓工程供給了一個參考樣本。該工程投資人——上海豐孝實業(yè)有限公司總經(jīng)理徐海濤報告記者：“我們的模式除延續(xù)了傳統(tǒng)的租售業(yè)務(wù)及附加商業(yè)配套服務(wù)外，最大的突破在于對使用權(quán)舉行回購。”

徐海濤介紹，業(yè)主在擁有該公寓房的40年時間里，可以任意將房屋的使用權(quán)舉行轉(zhuǎn)讓、租賃以及返售給開發(fā)商，但整體工程的運營仍舊掌管在開發(fā)商手中。在產(chǎn)品的細分市場上更適合中端消費水平的老年人群體。

該工程市場負責(zé)人進一步解釋，工程一期采用期房預(yù)售制，每套房源根據(jù)面積大小一次性繳納購房款（等同于保證金）16萬元至50萬元不等，入住后統(tǒng)一繳納物業(yè)管理費300元/每月。購房滿五年即可享有退出回購權(quán)益，運營方會將90%的購房款還給業(yè)主，并享受確定年息的利息回報。（利率正在換算中）

華山公寓這種模式，將大筆回籠資金投入到其他工程或后續(xù)工程的開發(fā)中來獲取利潤，以此補貼公寓運營。除此之外，工程照舊要憑借充沛的商業(yè)配套服務(wù)，由于只有做好商業(yè)配套才有可能實現(xiàn)較高的入住率。

以均價30萬元/套計算，工程共設(shè)1000套居室，1000套房的收益為3億元，這筆款項僅獲取銀行定期利息就可以達成1千萬元/年。若這筆資金投入到工程運營中，軟硬件水平都將獲得較為明顯的提升，進而連帶產(chǎn)生更大的利潤。

根據(jù)中等收入老人消費水平調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，每人單月可支配資金為4～5千元，1000位老人為養(yǎng)老工程帶來的直接收入最高可達成500萬元/月。可見在工程運營過程中，收益空間相當可觀。

養(yǎng)老工程離不開醫(yī)療保健體系。據(jù)了解，華山老年公寓由上海華山醫(yī)院前院長張元芳承擔(dān)工程董事長，公寓10分鐘車程內(nèi)囊括了第六人民醫(yī)院朱涇分院、楓涇醫(yī)院等三家甲級醫(yī)院。片面受訪老人表示，陣容浩瀚的醫(yī)療團隊和醫(yī)保刷卡系統(tǒng)的引入頗具吸引力。

重點在養(yǎng)老而非地產(chǎn)

不過，片面業(yè)內(nèi)人士對近期養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)并不樂觀。宋會雍表示，養(yǎng)老地產(chǎn)首先要面對的第一個問題是，中國老人大多集中在60～70歲，真正的養(yǎng)老時代尚未全面開啟，在缺少客觀壓力的處境下，未來十年內(nèi)還不是企業(yè)大規(guī)模投入養(yǎng)老地產(chǎn)的最正確時機；其次個問題在于，由于政府機構(gòu)不恰當?shù)母深A(yù)，使得企業(yè)雖然面對巨大的市場，卻很難找到適合的投資窗口。

他認為，社會資本進入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)理應(yīng)被激勵，但實踐中無論是水電暖的居民同價、土地的供給還是稅收的減免，由于政出多門，機構(gòu)要花大量的時間本金去溝通。這反映的是行業(yè)進展規(guī)劃指導(dǎo)的缺位。尤其在供地中應(yīng)當明確養(yǎng)老的公益性設(shè)施和商業(yè)性設(shè)施的邊界，以堵住變相房地產(chǎn)開發(fā)的通路。

上海僑園養(yǎng)老投資股份有限公司總參謀王國強對此表示認同，要等國內(nèi)的養(yǎng)老政策和市場環(huán)境逐步成熟，消費群體達成確定的消費水平，起碼需要5～10年。

同時他還認為，“所謂養(yǎng)老地產(chǎn)重點在于養(yǎng)老而非地產(chǎn)，養(yǎng)老服務(wù)和地產(chǎn)理應(yīng)結(jié)合來做，地產(chǎn)并非是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)中的盈利載體?！鄙虾Ｓ?0%的空巢老人，他們不缺少住處，但是孤獨，所以他們最迫切需要的是感受到喜悅，精神層面的得志才是當下最